présence immobilière n°231

I	ADMINISTRATEUR DE BIENS ü Le mandat exclusif doit être susceptible de résiliation à tout moment au bout de 3 mois ü Etendue de l’habitation du négociateur immobilier et validité du mandat ü La carte professionnelle européenne	2-4 4-5 5-10
II	AIDES FISCALES A L INVESTIISEMENT LOCATIF ü La publicité en matière d’investissement locatif sous contrôle	11-12
III	BAUX HABITATIONS ET MIXTES ü Condition de récupération des charges des frais d’abonnement des postes téléphoniques	12-15
IV	BAUX CODE CIVIL ü stipulation de la solidarité dans un bail et clause abusive	15-18
V	ASSEMBLEE COPROPRIETE ü Egalité et citoyenneté : les cavaliers de la copropriété censurés ü Quand l’assemblée des copropriétaires refuse les travaux d’accessibilité	18-19 19-20
VI	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES ü Le syndicat des copropriétaires seul censeur du défaut de pouvoir du représentant	20-21
VII	INDICES INSEE N CRPI LANGUEDOC ROUSSILLON 573 avenue du Père Soulas 34000 Montpellier 04 67 57 50 71  04 67 63 09 98 ° 231 – Février 2017 Montpellier, le 02/10/2017	22-24

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Le mandat exclusif doit être susceptible de résiliation à tout moment au bout de 3 mois

Une clause restreignant la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite du mandat contrevient aux exigences réglementaires impératives qui prévoient que la reconduction tacite peut intervenir à tout moment. Un mandat contenant une telle clause est nul et n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité.

Une société a confié, pour une durée irrévocable de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction, à une agence immobilière un mandat exclusif de recherche et de négociation portant sur un local commercial afin d’en acquérir le droit au bail ou le pas-de-porte et de négocier un nouveau bail commercial auprès du bailleur, moyennant une commission égale à 30 % HT du montant du loyer annuel du nouveau bail, à la charge du mandant.

Ce mandat était assorti d’une clause pénale garantissant l’obligation par le mandant de ne pas contracter sans le concours de son mandataire, même dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat.

Le preneur en place a été mis en liquidation judiciaire et un plan de cession a été arrêté, en faveur d’une société tierce, avec reprise du bail portant sur les locaux.

L’agent immobilier a prétendu avoir accompli sa mission en négociant les conditions du nouveau bail commercial et a réclamé le paiement de sa commission estimé à 143520 €.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt qui a débouté l’agent en raison de la nullité du mandat ne respectant pas les exigences légales relatives à sa durée.

Les juges du fond avaient, en effet, constaté que le mandat devait être reconduit » de 3 mois en 3 mois aux mêmes titres et conditions » sauf la dénonciation par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant l’expiration de l’une des périodes prévues.

Les Hauts magistrats considèrent qu’une telle clause qui restreint l’exercice de la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite

Ce texte (dans sa rédaction issue du décret du 22 juin 2009) prévoit, en effet, que lorsqu’il comporte une clause d’exclusivité ou une clause pénale ou encore une clause de garantie de rémunération de l’intermédiaire, le mandat doit rappeler, en caractères très apparents, la faculté qu’a chacune des parties, passé le délai de 3 mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment.

À défaut, le contrat est frappé d’une nullité absolue et un tel mandat n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat.

Depuis, la loi ALUR du 24 mars 2014 a encadré le non-renouvellement des contrats de mandat et prévoit que le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment, à l’expiration d’un délai de 3 mois afin que les clients insatisfaits puissent se défaire plus facilement du mandat et que soit instaurée une libre concurrence entre les agences.

Le décret d’application du 24 juin 2015 a précisé que la partie qui entend mettre fin au mandat, doit en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cependant, le texte exclut cette règle lorsque le mandat est donné en vue de :

– la vente d’immeuble par lots

– la souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété

– la location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans ces trois cas précités, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.

Etendue de l’habilitation du négociateur immobilier et validité du mandat

Le négociateur salarié, auquel le titulaire de la carte professionnelle a délégué ses pouvoirs de recevoir des fonds et l’engagement des parties dans une attestation d’habilitation, peut valablement signer les mandats d’entremise.

Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelles à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, doit justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre de l’économie (*L. n°70-9, 2 janv. 1970, art 4).

Cette attestation permet aux négociateurs ou au personnel de l’agence en relation avec le public de justifier de leur qualité et leur moralité. Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, des vendeurs prétendaient que l’attestation ne permettait pas au négociateur de passer un mandat de vendre.

Plus précisément, un agent immobilier avait assigné en dommages et intérêts les vendeurs d’une maison d’habitation parce qu’ils avaient négocié et conclu la vente sans son concours alors qu’ils lui avaient donné un mandat exclusif pendant 3 mois. Les vendeurs se sont défendus en invoquant la nullité du mandat pour défaut de qualité ou de capacité de son signataire au motif qu’il avait été signé non par l’agent lui-même, mais par un négociateur immobilier.

La Haute juridiction a rejeté leur pourvoi car la cour d’appel avait constaté que l’attestation d’habilitation, régulièrement délivrée au négociateur salarié, mentionnait qu’il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties.

Investi des pouvoirs les plus larges pour représenter l’agent immobilier, le négociateur avait donc la capacité de signer le mandat.

La Cour de cassation rappelle, au visa des articles 4 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 9 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu’il a habilité aux fins de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte.

Le pouvoir d’accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière qu’impose l’article 6-1 de la loi Hoguet.

La demande d’attestation d’habilitation doit être formulée par l’agent immobilier auprès de sa chambre de commerce pour son collaborateur, salarié ou non.

Elle s’effectue par le formulaire administratif (*Cerfa n° 15315*01) qui comprend un paragraphe concernant l’étendue des pouvoirs que le titulaire de la carte professionnelle souhaite confier au négociateur immobilier pour qui l’attestation est demandée.

L’espèce commentée montre la nécessité pour l’agent immobilier de remplir avec précision l’étendue des pouvoirs confiés à leurs salariés ou agents commerciaux.

La carte professionnelle européenne

« un plus » pour la mobilité des agents immobiliers

Une ordonnance transpose en droit interne la directive européenne sur les qualifications professionnelles, en mettant en place la carte professionnelle européenne (CPE) d’agent immobilier. Celle-ci sera opérationnelle après parution d’un décret qui précisera les modalités d’application, notamment de l’instruction et de la procédure de délivrance de la carte.

La directive 2013/55/UE « Qualifications professionnelles » créant la carte professionnelle européenne vient d’être transposée en droit français par l’ordonnance n° 2016-1809 du 22 décembre 2016 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles des professions réglementées.

Il ne s’agit pas, en réalité, d’une nouvelle carte professionnelle ni d’une carte matérielle, mais d’un certificat électronique permettant de prouver facilement et rapidement des qualifications obtenues dans son pays. C’est la preuve électronique que le professionnel a satisfait à toutes les conditions nécessaires pour fournir des services de façon temporaire et occasionnelle dans un autre État de l’Union européenne (UE) ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) – mobilité temporaire- ou pour s’y établir à titre permanent (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 1).

Ce dispositif qui a pour objet de faciliter la mobilité en Europe bénéficie, pour l’instant, notamment aux agents immobiliers (mais aussi aux infirmiers, médecins, pharmaciens, ingénieurs, kinésithérapeutes, guides de montagne). D’autres professions pourront, par la suite, être autorisées à utiliser la CPE, plus simple, plus efficace, plus souple et transparent que les procédés traditionnels de reconnaissance des qualifications. Reposant sur un système informatique, elle permet aussi aux autorités compétentes d’alerter leurs homologues européens d’interdictions dont aurait fait l’objet le professionnel dans le respect de ses données personnelles.

Une procédure électronique de reconnaissance des qualifications

La carte professionnelle européenne (CPE) est une procédure électronique qui permet une reconnaissance des qualifications professionnelles entre les pays membres de l’Union européenne. Il suffira que l’agent immobilier crée un compte personnel auprès du service d’authentification de la Commission européenne et dépose sa demande de CPE avec des copies numérisées des documents justificatifs requis.

Cela donne immédiatement lieu à la création d’un dossier électronique individuel dans le système d’information du marché intérieur (IMI) régi par le règlement (UE) n° 1024/2012 du 25 octobre 2012 (Dossier IMI). L’autorité compétente française s’acquitte des mesures préparatoires concernant le dossier IMI en vue de son instruction par le pays d’accueil. Elle vérifie si la demande est correcte et atteste de l’authenticité et de la validité des pièces. Elle transmet ensuite, sans délai, le dossier à l’autorité compétente de l’État d’accueil et informe le demandeur de cette transmission.

Le pays d’accueil peut cependant subordonner l’établissement permanent du professionnel à des contrôles supplémentaires, sur sa qualification ou sa connaissance de la langue du pays d’accueil.

Remarque : l’autorité compétente du pays d’origine accuse réception de la demande sous une semaine, signale s’il manque des documents, indique les frais éventuels et prend une décision finale dans un délai de 3 semaines pour une demande de mobilité temporaire ou dans le délai d’un mois pour une demande d’établissement. Le pays d’origine transmet ensuite le dossier au pays d’accueil qui statue dans un délai maximum de 3 mois.

A défaut de décision dans les délais prescrits, les qualifications professionnelles sont reconnues tacitement et le demandeur pourra créer son certificat électronique à partir de son compte en ligne.

Un décret doit préciser les modalités de l’instruction de la demande et la procédure de délivrance de la carte européenne. Il fixera un délai pour prendre la décision d’accorder ou non la carte. S’il n’est pas respecté, la carte devra être automatiquement délivrée au demandeur (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art.3, II, al. 3).

Maintenant que l’ordonnance a été publiée, ce traitement en ligne des demandes devrait être rapidement mis en place pour les agents immobiliers.

Une reconnaissance rapide des qualifications

Le but de la carte professionnelle européenne (CPE) est de permettre à un professionnel de pouvoir plus facilement travailler dans un autre État membre afin d’y saisir des opportunités dans l’exercice de son activité.

C’est pourquoi, si l’agent immobilier est établi en France et souhaite effectuer une prestation temporaire et occasionnelle dans un autre État de l’UE ou partie à l’EEE (accompagner un client, faire une transaction, etc.) et que cet État ne le soumet pas à une vérification préalable de ses qualifications professionnelles en vertu de sa législation nationale, il pourra demander une carte professionnelle à l’autorité française (s’il justifie de son établissement légal en France et s’il fournit les documents justificatifs requis).

Celle-ci délivre alors la CPE, la transmet sans délai à l’autorité compétente de l’État d’accueil et en informe le professionnel. La CPE est valable pendant 18 mois (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 2, I) et permet de faire reconnaître rapidement ses qualifications professionnelles.

L’autorité française compétente informe, à sa demande, toute personne intéressée (employeurs, clients, personnes publiques…) de la validité et de l’authenticité de la carte professionnelle européenne invoquée par son titulaire (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 4, III).

Inversement, lorsque l’agent immobilier n’est pas établi en France mais a obtenu une CPE dans l’État où il est établi, il est dispensé pendant 18 mois, à compter de la délivrance de la carte, d’effectuer la déclaration préalable de prestation de services temporaire et occasionnelle en France. La carte est valable tant que son titulaire conserve le droit d’exercer sur la base des documents et des informations contenues dans le dossier IMI.

Une mise à jour régulière des informations

Si le même agent immobilier fait des demandes ultérieures pour exercer son activité dans un autre État, il peut, par exemple, demander l’extension correspondante à l’autorité compétente française (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 2, I, al. 3). Les pièces justificatives déposées dans le dossier IMI ne peuvent lui être demandées une nouvelle fois si elles sont encore valables (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art.1, III). Il peut réutiliser les documents téléchargés.

Dans le cas où il souhaiterait fournir des prestations de service au-delà de la période de validité de la carte, il doit en informer l’autorité compétente française. De même, l’agent immobilier devra informer de tous changements substantiels de sa situation l’autorité compétente qui transmettra la carte modifiée à l’État d’accueil concerné.

Le professionnel peut donc faire mettre à jour les informations figurant sur son compte, mais en passant par l’intermédiaire de l’autorité compétente de son État d’origine.

Celle-ci, dans ses mises à jour, doit aussi intégrer les informations relatives aux sanctions disciplinaires ou pénales prononcées à son encontre qui ont trait à une interdiction ou une restriction d’exercer ses activités professionnelles et qui ont des conséquences sur l’exercice de ces activités (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art.4, I).

L’ordonnance énumère limitativement les informations actualisées et prévoit que l’autorité compétente française doit supprimer celles qui ne sont plus nécessaires à la condition de tenir au courant le professionnel et les autorités compétentes des autres États membres qui ont accès au dossier IMI.

Une procédure transparente

L’ordonnance du 22 décembre 2016, pour assurer l’efficacité du dispositif, comporte toute une série de mesures relatives à la coopération administrative entre les autorités compétentes françaises et celles de l’État d’accueil.

Les autorités françaises peuvent, notamment, demander des renseignements sur les sanctions dont a fait l’objet le demandeur d’un établissement en France et sur » sa bonne conduite » ou sur l’existence de » différences substantielles » entre ses compétences professionnelles et celles qui sont requises en France.

Réciproquement, elles donnent ces informations aux autorités des autres États qui en font la demande (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 5, I).

En outre, les autorités compétentes françaises vérifient que le ressortissant d’un État membre du l’UE ou de l’EEE a les connaissances linguistiques nécessaires à l’exercice en France de la profession envisagée (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 10).

Des alertes sous contrôle

Ces mécanismes d’alerte portent sur des données personnelles. C’est pourquoi leur communication est encadrée.

Les autorités françaises qui informent celles des autres États des interdictions ou des sanctions dont fait l’objet le professionnel doivent immédiatement informer ce dernier des transmissions effectuées et de son droit au recours contre les décisions relatives à cette alerte ainsi que du droit de demander réparation en cas de fausse alerte (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art.7, III).

Il en est de même lorsque l’information porte sur le fait que le professionnel a été reconnu coupable d’avoir présenté des fausses preuves à l’appui de sa demande de reconnaissance de la CPE (Ord. n° 2016-1809, 22 déc. 2016, art. 8, I).

La carte professionnelle européenne est à la fois un moyen de prouver rapidement des qualifications professionnelles, notamment, pour des prestations temporaires et occasionnelles mais aussi d’assainissement des professions par la circulation d’informations sur les interdictions et sanctions qui leur ont été appliquées.

AIDES FISCALES INVESTISSEMENT LOCATIF

La publicité en matière d’investissement locatif sous contrôle

L’investissement immobilier locatif n’est pas sans risque pour l’investisseur qui espère une défiscalisation.

La publicité ne devra pas passer sous silence le risque encouru du fait du non-respect des conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt.

Depuis 2010, toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier de dispositifs de faveur (location meublée non professionnelle, CGI, art. 199 sexvicies ; opération de restauration immobilière, CGI, art. 199 tervicies ; investissement en outre-mer, CGI, art. 199 undecies A et C ; régime Pinel, CGI, art. 199 novovicies), doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire (L. n° 2010-737, 1er juill. 2010, art. 28).

Cette disposition n’a, semble-t-il, pas été jugée suffisante au regard des litiges qui ont pu naître du fait de l’absence de mise en location des logements ainsi financés et des conséquences financières constatées pour les investisseurs.

C’est pourquoi, le législateur vient abroger l’article 28 de la loi du 1er juillet 2010 et encadrer plus strictement et plus largement le message publicitaire (C. consom., art. L. 122-23 créé par L. n° 2016-1691, 9 déc. 2016, art. 78).

A titre préliminaire, signalons que le champ d’application de cette mesure est modifié et réservé aux investissements en métropole (Censi-Bouvard, Pinel et Malraux).

A compter du 11 décembre 2016, la publicité devra :

– permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement (ex : absence de demande sur le marché locatif local, loyer trop élevé, etc.)

– comporter, comme sous l’empire de la loi de 2010, une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans le corps principal du texte publicitaire (pas d’astérisque, ni de renvoi), et dans une police d’une taille au moins égale à celle utilisée pour informer l’investisseur des caractéristiques de l’investissement.

Autre nouveauté : une amende administrative sanctionne le non-respect de cette disposition.

Remarque : les dispositifs Censi-Bouvard et Pinel sont prorogés d’un an par le projet de loi de finances pour 2017 : ils prendront fin le 31 décembre 2018.

BAUX HAB ET MIXTES

Condition de récupération des charges des frais d’abonnement des postes téléphoniques

La récupération des abonnements des postes de téléphone installés dans les loges des gardiens mis à la disposition des locataires implique que ceux-ci soient préalablement informés de leur existence.

L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit en son article VII, 3° qu’est récupérable l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
Mais, dans la lignée d’une décision antérieure (Cass. 3e civ. 29 oct. 2008, n° 07-16.082 : AJDI 2009, p. 31, obs. D. Chenu), la Cour de cassation précise que le caractère récupérable de cette charge est subordonné à la condition que les locataires aient été préalablement informés de l’existence des postes de téléphone.

En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que l’information portant sur l’utilisation des postes de téléphone pouvait se déduire du seul courrier adressé par l’association de défense de locataires au gérant du patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement de ces dépenses.

En conséquence, les charges liées au coût des abonnements des postes téléphoniques n’ont pas été jugées récupérables.

Bail d’habitation : la loi de 1989 chasse le droit de la consommation

Le bail d’habitation est régi par les règles de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles sont exclusives du droit de la consommation.

En défense à l’action en recouvrement des réparations locatives et loyers impayés exercée par un bailleur social, le locataire ne peut se prévaloir de la prescription de 2 ans applicable aux professionnels.

La prescription des actions des professionnels édictée par le code de la consommation ne s’applique pas à celle exercée par un bailleur de logements sociaux en vue d’obtenir le paiement d’arriérés de loyers et d’une somme au titre de réparations locatives.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article L. 137-2 du code de la consommation énonce, quant à lui, que l’action des professionnels pour les biens ou services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par 2 ans.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a écarté l’application de ce second texte dans les rapports entre un bailleur, qualifié par le tribunal d’instance de professionnel de la location immobilière sociale, et son locataire pour la location d’un logement considérée comme une fourniture de service.

Le preneur poursuivi avait bien entendu intérêt à ce que la prescription applicable soit la plus courte possible afin de se libérer des poursuites.

Les hauts magistrats ont estimé que « le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés ».

Finie la mention manuscrite pour les cautions personnes morales

La loi » Égalité et citoyenneté » dispense les personnes morales qui se portent caution pour la garantie des obligations résultant d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 d’apposer les diverses mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de cette même loi. Cette mesure a notamment pour objet de simplifier les activités de cautionnement des personnes morales et spécialement celles de l’association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) chargée du dispositif VISALE (www.visale.fr.)

Finie la mention manuscrite pour les cautions personnes morales

Condition de récupération des charges des frais d’abonnement des postes téléphoniques

Les frais d’abonnement des postes de téléphone installés dans les loges des gardiens constituent une charge récupérable dès lors que tous les locataires ont été informés de l’existence des postes de téléphone mis à leur disposition. L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit en son article VII, 3° qu’est récupérable l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

Mais, dans la lignée d’une décision antérieure (Cass. 3^e civ. 29 oct. 2008, n° 07-16.082 : AJDI 2009, p. 31, obs. D. Chenu), la Cour de cassation précise que le caractère récupérable de cette charge est subordonné à la condition que les locataires aient été préalablement informés de l’existence des postes de téléphone.

La Haute juridiction casse cet arrêt considérant que les juges du fond n’ont pas constaté que tous les locataires avaient été informés de l’existence des postes de téléphone mis à leur disposition. En conséquence, les charges liées au coût des abonnements des postes téléphoniques n’ont pas été jugées récupérables.

BAUX CODE CIVIL

Stipulation de la solidarité dans un bail et clause abusive

La clause prévoyant la solidarité des copreneurs pour le paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail n’est pas illimitée dans le temps et ne crée pas de déséquilibre significatif au détriment du locataire.

Elle n’est donc pas abusive.

Les locataires d’un office public de HLM ont tenté de faire déclarer nulle et non écrite la clause prévoyant leur solidarité pour l’exécution du bail au motif qu’elle aurait été abusive. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette l’argument.

Les hauts magistrats considèrent que « tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat ».

En l’espèce, la thèse des preneurs selon laquelle la clause était discriminatoire en raison du traitement différent entre les locataires mariés ou pacsés et les autres avait été accueillie pas les juges du fond.

Le bail prévoyait évidemment la solidarité pour l’exécution du contrat, puisqu’elle ne se présume pas, mais stipulait le maintien de la solidarité après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de 3 années à compter de la date de la réception de la lettre de congé à l’égard des colocataires seulement.

L’arrêt est cassé.

L’intérêt de la solidarité est de permettre que le locataire sortant reste tenu du paiement pendant la durée du contrat. Il est d’ailleurs préférable de prévoir le maintien de la solidarité pour les tacite reconduction du contrat puisqu’il s’opère alors un nouveau contrat (Cass. 3e civ., 12 juill. 2000, n° 98-15.868).

Des juges du fond avaient déjà eu l’occasion de juger que la clause maintenant la solidarité pour les tacites reconductions du bail n’était pas abusive (CA Amiens, 1re ch., sect. 1, 26 janv. 2012, n° 10/04857 : Loyers et copr. 2012, comm. n° 159, obs. B. Vial-Pedroletti).

La décision est rendue au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation désormais abrogé et remplacé par l’article L. 212-1. Toutefois, la même solution pourrait être dégagée sous l’empire du nouveau texte.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Cass. 3e civ., 13 juin 2001, n° 99-18.382 ; Cass. 3e civ., 5 mai 2004, n° 03-10.201 : Bull. civ. III, n° 87 ; AJDI 2004, p. 449, obs. Y. Rouquet ; Cass. 3e civ., 1er avr. 2009, n° 08-13.508, n° 456 FS – P + B).

Le contenu des annonces immobilières de location est fixé par arrêté

A compter du 1er avril prochain, les annonces de location proposées par des agents immobiliers, quel que soit le support utilisé, devront respecter le contenu fixé par l’arrêté du 10 janvier 2017.

A compter du 1^er avril prochain, tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation locataires et bailleurs de biens immobiliers devra, quel que soit le support utilisé (vitrine, journaux, internet…), inclure certaines mentions dans l’annonce. Cette obligation concerne les locations ou sous-locations non saisonnières d’un bien déterminé.

Contenu de l’annonce de location

L’annonce devra indiquer :

– le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer (quand le loyer est encadré) et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention « charges comprises » ;
– le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas leurs modalités de règlement ;

– quand le loyer est soumis à encadrement en application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (pour l’instant, à Paris et à Lille à partir du 1^er février prochain), le montant du complément de loyer exigé ;
– le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
– si la location est meublée ;

– le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire » ;
– le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux (vérification du respect du plafonnement prévu par l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989) ;

– la commune et, si celle-ci est divisée en arrondissements, l’arrondissement dans lesquels se situe le bien (cela permet de vérifier le respect de l’encadrement des loyers et du plafonnement des honoraires de l’intermédiaire pour l’établissement du bail ou celui de l’état des lieux) ;

– la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation (vérification du respect du plafonnement des honoraires d’établissement du bail prévu par l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989).

Remarque :

la surface habitable ne se confond pas avec celle requise au titre de la loi Carrez. Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut solliciter une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre le locataire et le bailleur ou à défaut de réponse de ce dernier dans les 2 mois de la demande, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-1, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1^er, I, 4°).

Accès aux tarifs de l’agent immobilier

Les prix des prestations de l’agent immobilier et leur mode de calcul lorsqu’ils sont fixés par tranches doivent être affichés. Ces informations doivent également être aisément accessibles sur internet (qu’il s’agisse du site de l’agence ou non).

ASSEMBLEE COPROPRIETAIRES

Égalité et citoyenneté : les cavaliers de la copropriété censurés

Les dispositions de la loi Égalité et citoyenneté relatives au plafonnement des frais de recouvrement facturés par le syndic et à l’abaissement des majorités pour réunir des lots afin de créer un logement décent ont été censurées par le Conseil constitutionnel.

Le Conseil constitutionnel censure les cavaliers législatifs, c’est-à-dire les dispositions sans lien direct avec les projets ou propositions de lois. Deux dispositions de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté portant sur la loi du 10 juillet 1965 en ont fait les frais.

Ont été déclarés non conformes à la Constitution :

– l’article 122, I de la loi qui prévoyait que les honoraires du syndic pour la réalisation des prestations de mise en demeure et de relance après mise en demeure, imputables aux seuls copropriétaires concernés ne pouvaient excéder un montant à définir par décret ;

– l’article 91 qui abaissait les règles de majorités susceptibles de s’appliquer, en zones tendues (au sens de la taxe sur les logements vacants), à l’occasion de la réunion de lots de moins de 9m² en vue de la création d’un logement décent.

S’agissant de la première de ces dispositions, le plafond a, en réalité, été créé par la loi ALUR mais la rédaction de l’article 10-1 de la loi de 1965 était alors équivoque. Il était possible de comprendre que le plafonnement ne s’appliquait qu’aux honoraires de rédaction de l’état daté. Le Conseil d’État, s’appuyant sur la présentation de l’amendement à l’origine de la modification, a validé la lecture du texte selon laquelle la limite concernait également les frais de recouvrement (CE, 5 oct. 2016, n° 390465).

La loi » Égalité et citoyenneté » avait, afin de lever toute ambiguïté, changé la rédaction de l’article 10-1. La suppression de la réécriture ne peut avoir pour effet de remettre en cause l’interprétation du texte donnée par les hauts magistrats.

Quant au second article censuré, la disposition pourra peut-être ressurgir à l’occasion d’un nouveau texte.

Quand l’assemblée des copropriétaires refuse les travaux d’accessibilité

Le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser la réalisation des travaux sur les parties communes constitue un motif de dérogation à l’obligation de mise en accessibilité aux personnes handicapées des ERP (établissement recevant du public).

Dans une copropriété existante, un établissement recevant du public (ERP) existant ou créé dans ce bâtiment est en principe soumis à l’obligation de mise en accessibilité aux personnes handicapées des locaux (CCH, art. L. 111-7-3 et art. R. 111-19-7 et s.).

Cette obligation porte tant sur les parties privatives que sur les parties communes. Or, s’agissant des parties communes, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 doit être votée. Afin de tenir compte de la difficulté à obtenir une décision favorable, pour des raisons diverses telle que l’absentéisme, l’ordonnance du 26 septembre 2014 a créé une dérogation à l’obligation de mise en accessibilité en cas de refus de l’assemblée.

La dérogation est accordée de plein droit lorsque l’ERP existe au 27 septembre 2014. Une réponse ministérielle précise que le caractère automatique de la dérogation n’entraîne pas la nécessité de produire un plan ou toute autre pièce justificative autre que le PV d’assemblée.

Remarque : les commerces en pied d’immeuble n’entrent pas dans le champ d’application de la dérogation refus de l’assemblée générale des copropriétaires des travaux d’accessibilité réalisés sur les parties communes (Circ. 21 mai 2015, NOR : ETLK1506376C, ann. 1, § 2.4, 2).

S’agissant ensuite de la partie privative du lot, si une dérogation à la mise en accessibilité des parties communes a été accordée pour un certain type de handicap, le copropriétaire peut solliciter ensuite une dérogation pour rupture de la chaîne des déplacements en application de l’article R. 111-19-10, I, 3°, b du CCH.

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Le syndicat des copropriétaires seul censeur du défaut de pouvoir du représentant

Le tiers avec lequel un copropriétaire avait conclu un protocole au nom du syndicat ne peut se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant. Cette prérogative appartient au seul syndicat.

La réforme du droit des obligations définit un régime général de la représentation, qu’elle soit conventionnelle, légale ou judiciaire et prévoit des sanctions. C’est ainsi que le tiers contractant qui ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs peut invoquer la nullité en l’absence de ratification du représenté (C. civ, art. 1156, créé par Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, art. 2 : JO, 11 févr.).

L’action ayant donné lieu à la décision objet du présent commentaire, introduite avant l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions, a été poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne (Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, art. 9 : JO, 11 févr.).

Or, l’imprécision sur la sanction du défaut de pouvoir du représentant divisait la jurisprudence et la doctrine sur la portée de la nullité : absolue si elle pouvait aussi être demandée par le tiers contractant, relative si elle ne pouvait être demandée que par la partie représentée.

Au visa de l’article 1984 du code civil mais dans des domaines autres que la copropriété, la première chambre civile appliquait depuis longtemps le principe selon lequel « la nullité d’un contrat en raison de l’absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée » (Cass. 1^re civ., 2 nov. 2005, n° 02-14.614, P + B ; Cass. 1^re civ., 12 nov. 2015, n° 14-23.340, P + B).

La troisième chambre civile reprend aujourd’hui ce principe en présence d’un syndicat de copropriétaires qui est la partie représentée.

Le syndic qui est le représentant légal du syndicat des copropriétaires en justice, le représente également dans les actes de la vie civile (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18). Les règles générales du mandat, non contraires à la réglementation spéciale à la copropriété, s’appliquent.

Cet arrêt de cassation vise l’article 1984 du code civil qui définit le mandat. Or, en l’espèce, un copropriétaire avait signé au nom et pour le compte du syndicat un protocole d’accord.

Le tiers contractant était le constructeur de l’immeuble qui, l’ayant livré sans avoir réalisé le court de tennis et la piscine, s’y engageait à payer une indemnité au syndicat, engagement qui a été confirmé dans un accord ultérieur, indivisible du protocole diront les juges d’appel.

En fait, des copropriétaires ont demandé l’application du protocole. Ils ont assigné en réparation de leur préjudice le syndicat et le constructeur.

Mais celui-ci leur a opposé la nullité de son engagement découlant du pouvoir irrégulier du représentant du syndicat. La cour de Chambéry a suivi cet argument et rejeté la demande.

Cette solution allait dans le sens du projet de réforme du droit des contrats mais elle est censurée par la troisième chambre civile.

Cette dernière, en application du principe déjà posé par la première chambre, affirme que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant.

L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 1984 du code civil.

Cette solution sera abandonnée avec l’application des nouvelles dispositions.

Trouver un bien

Adhérents

Calculatrices

Connaitre les lois

Informations juridiques

Diagnostique batiment

présence immobilière n°231

N

° 231 – Février 2017

Montpellier, le 02/10/2017