I	AIDES FISCALES A L INVESTISSEMENT ü La publicité en matière d’investissement locatif sous contrôle ü Le pinel est prorogé d’un an		2-3
II	BAUX HABITATIONS ET MIXTES ü Le décret relatif à la déclaration et à l’autorisation de mise en location est paru ü Défaut de déclaration		3-7
III	BAUX CODE CIVIL ü Stipulation de la solidarité dans un bail et clause abusive		7-8
IV	CONCIERGES GARDIENS EMPLOYES IMMEUBLES ü CCN, gardiens, concierges et employés d’immeubles : retouches au régime de frais de santé		9-14
V	CONSEIL SYNDICAL ü Harcèlement moral du concierge par le président du conseil syndical		15-16
VI VII	COPROPRIETAIRES ü L’anah est à la tête du registre d’immatriculation des copropriétés SYNDIC üAbsence de syndic ne constitue pas un vice caché		16-19 20-21
VIII	INDICES INSEE N CRPI RHONE ALPES EST 52, cours Jean-Jaurès 38000 GRENOBLE  04 76 87 74 24  04 76 87 59 73 ° 230 – Janvier 2017 Montpellier, le 21/09/2017		22-24

AIDES FISCALES A L INVESTISSEMENT LOCATIF

Fiscalité

La publicité en matière d’investissement locatif sous contrôle

L’investissement immobilier locatif n’est pas sans risque pour l’investisseur qui espère une défiscalisation. La publicité ne devra pas passer sous silence le risque encouru du fait du non-respect des conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt.

Depuis 2010, toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier de dispositifs de faveur (location meublée non professionnelle, CGI, art. 199 sexvicies ; opération de restauration immobilière, CGI, art. 199 tervicies ; investissement en outre-mer, CGI, art. 199 undecies A et C ; régime Pinel, CGI, art. 199 novovicies), doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire (L. n° 2010-737, 1er juill. 2010, art. 28).

Cette disposition n’a, semble-t-il, pas été jugée suffisante au regard des litiges qui ont pu naître du fait de l’absence de mise en location des logements ainsi financés et des conséquences financières constatées pour les investisseurs. C’est pourquoi, le législateur vient abroger l’article 28 de la loi du 1er juillet 2010 et encadrer plus strictement et plus largement le message publicitaire (C. consom., art. L. 122-23 créé par L. n° 2016-1691, 9 déc. 2016, art. 78). A titre préliminaire, signalons que le champ d’application de cette mesure est modifié et réservé aux investissements en métropole (Censi-Bouvard, Pinel et Malraux).

A compter du 11 décembre 2016, la publicité devra :

– permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement (ex : absence de demande sur le marché locatif local, loyer trop élevé, etc.)

– comporter, comme sous l’empire de la loi de 2010, une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans le corps principal du texte publicitaire (pas d’astérisque, ni de renvoi), et dans une police d’une taille au moins égale à celle utilisée pour informer l’investisseur des caractéristiques de l’investissement.

Autre nouveauté : une amende administrative sanctionne le non-respect de cette disposition.

Remarque : les dispositifs Censi-Bouvard et Pinel sont prorogés d’un an par le projet de loi de finances pour 2017 : ils prendront fin le 31 décembre 2018.

Le Pinel est prorogé d’un an

La réduction Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2017 et pourra s’appliquer sur agrément dans certaines zones normalement exclues.

Les contribuables pourront bénéficier du dispositif Pinel une année supplémentaire jusqu’au 31 décembre 2017.

La loi de finances pour 2017 permet en outre l’application de la réduction Pinel dans les communes normalement exclues du dispositif lorsque ces dernières présentent des besoins particuliers en logements locatifs, liés à une dynamique démographique ou économique particulière. Cette possibilité est soumise à l’obtention d’un agrément du représentant de l’État dans la région pris après avis conforme du comité régional de l’habitat et de l’hébergement. L’investissement peut intervenir jusqu’au 31 décembre 2017, à compter de l’entrée en vigueur de l’agrément.

Location

Le décret relatif à la déclaration et à l’autorisation de mise en location est paru

En vue de lutter contre l’habitat indigne, les autorités communales vont pouvoir instaurer, comme le leur permet la loi ALUR, un régime d’autorisation préalable ou de déclaration des mises en location de logements. Conçu comme des moyens supplémentaires de lutter contre l’habitat indigne, la loi ALUR permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ou aux communes d’instaurer un régime d’autorisation préalable (CCH, art. L. 635-1 et s.) ou de déclaration des mises en location de logements (CCH, art. L. 634-1 et s.). Cela, dans le but de vérifier la présence des éléments nécessaires à la santé et à la sécurité des locataires.

Comme pour beaucoup d’autres dispositions de la loi ALUR, la parution de textes d’application conditionne la pleine entrée en vigueur du dispositif, décisions des EPCI ou des communes mises à part. Le décret a été publié au Journal officiel mais doit être complété par un arrêté.

L’autorisation pourra être sollicitée sur des territoires présentant une forte proportion d’habitat dégradé tandis que la déclaration pourra l’être ailleurs. Dans le secteur choisi, la délibération locale déterminera les catégories et caractéristiques des logements soumis au contrôle.

Autorisation préalable de mise en location

Les locations soumises à autorisation sont celles à usage de résidence principale du locataire relevant de la loi du 6 juillet 1989. Seules les nouvelles mises en location seront concernées. Les reconductions, les renouvellements de contrats existants ou les conclusions

d’avenants seront exclus (CCH, art. R. 635-1, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

Contenu de la demande

La demande d’autorisation dont le modèle sera fixé par arrêté pourra être adressée par voie électronique si la délibération ayant instauré le dispositif de contrôle le prévoit (CCH, art. L. 635-4). Elle sera établie par le bailleur ou son mandataire et précisera :

– pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;

– pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
– dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
– la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé.

Octroi ou refus de l’autorisation

A défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou le maire de la commune vaudra autorisation préalable de mise en location (CCH, art. L. 632-5, al. 3).

Le texte précise que l’octroi tacite de l’autorisation ne rendra pas digne ou décent un logement qui ne l’est pas (CCH, art. L. 635-8, al. 2).

Le refus de la demande d’autorisation préalable de mise en location sera motivé et précisera la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité (CCH, art. L. 635-3, al. 2, in fine).

Cependant, l’autorisation préalable de mise en location ne pourra être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation (CCH, art. L. 635-9, al. 2).

Renouvellement et durée de validité de l’autorisation

L’autorisation devra être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (CCH, art. L. 635-4, al. 4). Elle sera jointe au contrat de bail (CCH, art. L. 635-5).
L’autorisation donnée deviendra caduque quand elle ne sera pas suivie d’une mise en location dans les 2 ans de sa délivrance (CCH, art. R. 635-3, al. 3, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

Transfert de l’autorisation

En cas de mutation du logement, à titre gratuit (donation, succession) ou onéreux (vente, apport en société), l’autorisation pourra être transférée au nouveau propriétaire tant qu’elle sera en cours de validité. Pour être effectif, le transfert nécessitera une déclaration selon un modèle qui sera fixé par arrêté. Le texte réserve l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation (CCH, art. R. 635-3, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

Défaut d’autorisation

Le défaut de dépôt d’une demande d’autorisation sera sanctionné  par une amende d’un montant maximum de 5000 €, pouvant être portée à 15000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans. Toutefois, le préfet pourra informer le bailleur de la possibilité de présenter ses observations dans le mois et ainsi lui permettre de régulariser éventuellement la situation durant ce délai (CCH, art. L. 635-7 ; CCH, art. R. 635-4, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

La sanction de la mise en location en dépit d’un refus d’autorisation sera une amende de 15000 € au plus (CCH, art. L. 635-7).

La mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, sera sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (CCH, art. L. 635-8).

Déclaration de mise en location

Les personnes qui mettent en location un logement devront le déclarer dans les 15 jours suivant la conclusion du bail (CCH, art. L. 634-3). Seules les nouvelles mises en location seront concernées. Les reconductions, les renouvellements de contrats existants ou les conclusions d’avenants seront exclus (CCH, art. R. 634-1, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

Contenu de la déclaration

La déclaration sera établie sur un formulaire dont le modèle sera fixé par arrêté (CCH, art. L. 634-3). Elle devra être établie par le bailleur ou son mandataire et précisera :

– pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
– pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
– dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
– la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Récépissé de la déclaration

Quand la déclaration sera complète, un récépissé indiquera la date de son dépôt et reproduira l’ensemble des informations qu’elle contiendra (CCH, art. R. 634-3, 1°, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er). En revanche, quand la déclaration sera incomplète, l’accusé de sa réception mentionnera sa date de dépôt ainsi que la liste des pièces et information à fournir dans un délai qui ne pourra dépasser un mois. Faute de procéder à la régularisation, le déclarant devra recommencer les démarches (CCH, art. R. 634-3, 2°, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

Remarque : le bénéfice du tiers payant pour les aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de mise en location (CCH, art. L. 634-3, al. 6).

Renouvellement de la déclaration

La déclaration devra être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (CCH, art. L. 634-3, al. 4).

Défaut de déclaration

Le défaut de déclaration exposera le bailleur au paiement d’une amende d’un montant maximum de 5000 € (CCH, art. L. 634-4). Le préfet devra inviter l’intéressé à présenter ses observations dans le mois. Ce dernier pourra alors procéder à la régularisation de la situation (CCH, art. R. 634-4, créé par D. n° 2016-1790, 19 déc. 2016, art. 1^er).

BAUX CODE CIVIL

Location

Stipulation de la solidarité dans un bail et clause abusive

La clause prévoyant la solidarité des copreneurs pour le paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail n’est pas illimitée dans le temps et ne crée pas de déséquilibre significatif au détriment du locataire. Elle n’est donc pas abusive.

Les locataires d’un office public de HLM ont tenté de faire déclarer nulle et non écrite la clause prévoyant leur solidarité pour l’exécution du bail au motif qu’elle aurait été abusive. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette l’argument.

Les hauts magistrats considèrent que « tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat ».

En l’espèce, la thèse des preneurs selon laquelle la clause était discriminatoire en raison du traitement différent entre les locataires mariés ou pacsés et les autres avait été accueillie pas les juges du fond. Le bail prévoyait évidemment la solidarité pour l’exécution du contrat, puisqu’elle ne se présume pas, mais stipulait le maintien de la solidarité après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de 3 années à compter de la date de la réception de la lettre de congé à l’égard des colocataires seulement.

L’arrêt est cassé.

L’intérêt de la solidarité est de permettre que le locataire sortant reste tenu du paiement pendant la durée du contrat. Il est d’ailleurs préférable de prévoir le maintien de la solidarité pour les tacite reconduction du contrat puisqu’il s’opère alors un nouveau contrat (Cass. 3^e civ., 12 juill. 2000, n° 98-15.868). Des juges du fond avaient déjà eu l’occasion de juger que la clause maintenant la solidarité pour les tacites reconductions du bail n’était pas abusive (CA Amiens, 1^re ch., sect. 1, 26 janv. 2012, n° 10/04857 : Loyers et copr. 2012, comm. n° 159, obs. B. Vial-Pedroletti).

La décision est rendue au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation désormais abrogé et remplacé par l’article L. 212-1. Toutefois, la même solution pourrait être dégagée sous l’empire du nouveau texte.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail (Cass. 3^e civ., 13 juin 2001, n° 99-18.382 ; Cass. 3^e civ., 5 mai 2004, n° 03-10.201 : Bull. civ. III, n° 87 ; AJDI 2004, p. 449, obs. Y. Rouquet ; Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2009, n° 08-13.508, n° 456 FS – P + B).

CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles : retouches au régime de frais de santé

A compter du 1er janvier 2017, les partenaires sociaux ont convenu de créer un fonds de solidarité, d’introduire un cas particulier de dispense d’affiliation et de modifier les taux de cotisation de frais de santé.

Des adaptations sont apportées par un nouvel avenant n° 2 à l’accord de prévoyance du 6 décembre 2013 relatif aux régimes de prévoyance et de frais de santé des gardiens, concierges et employés d’immeubles. Cet avenant a pour objet de :

– introduire un cas particulier de dispense d’affiliation à l’assurance complémentaire de frais de santé ;
-modifier les taux de cotisation de frais de santé ;
– et créer un fonds de solidarité.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1^er janvier 2017.

Nouveau cas de salariés bénéficiaires dispensés d’affiliation

Les cas de dispenses d’adhésion au régime des frais de santé sont complétés dans le nouvel avenant qui prévoit désormais des dispositions spécifiques pour les salariés à employeurs multiples.
Ainsi, les salariés travaillant régulièrement et simultanément pour le compte de plusieurs employeurs relevant ou non du champ d’application de l’accord (c’est-à-dire de celui de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeubles), dits « salariés à employeurs multiples », ont le choix de l’employeur auprès duquel leur couverture complémentaire frais de santé est mise en place.
L’appel de cotisation se fait auprès de l’employeur choisi par le salarié (sans possibilité pour cet employeur de refuser).

Remarque : le salarié doit fournir à ses autres employeurs un justificatif de la couverture souscrite auprès de l’employeur choisi pour pouvoir bénéficier d’une dispense d’affiliation. A défaut, ces autres employeurs ont l’obligation d’affilier le salarié au régime de branche.

Nouveaux taux de cotisations

A compter du 1^er janvier 2017, les taux de cotisation de frais de santé sont fixés comme suit, en pourcentage du plafond mensuel de la sécurité sociale (PMSS) et non plus en pourcentage du salaire brut.

Régime général

	Salarié	Employeur	Cotisation globale (1)
Salarié isolé	1,047 %	1,047 %	2,094 %
Par enfant (2) (3)	0,86 %	–	0,86 %
Conjoint (2)	1,87 %	–	1,87 %
(1) Toutes contributions et taxes incluses. Cotisation incluant une cotisation minimum de 0,034 % du PMSS affectée au financement du fonds de solidarité. (2) Facultatif en % de PMSS. (3) Cotisation gratuite à compter du 3e enfant affilié.

Régime Alsace-Moselle

	Salarié	Employeur	Cotisation globale (1)
Salarié isolé	0,757 %	0,757 %	1,514 %
Par enfant (2) (3)	0,62 %	–	0,62 %
Conjoint (2)	1,34 %	–	1,34 %
(1) Toutes contributions et taxes incluses. Cotisation incluant une cotisation minimum de 0,034 % du PMSS affectée au financement du fonds de solidarité. (2) Facultatif en % de PMSS. (3) Cotisation gratuite à compter du 3e enfant affilié.

Création d’un fonds de solidarité

Les partenaires sociaux de la branche des gardiens, concierges et employés d’immeubles ont convenu de créer un fonds de prévention et d’action sociale dédié aux entreprises de la branche choisissant d’adhérer à l’organisme recommandé.

Pour ces entreprises, au moins 0,034 % du plafond mensuel de la sécurité sociale est affecté au financement de ce fonds. Cette cotisation est incluse dans la cotisation servant au financement du contrat d’assurance de remboursement de frais de santé pour les salariés relevant du régime général et les salariés relevant du régime Alsace-Moselle.

Ce fonds de solidarité est institué afin de permettre la mise en place de garanties présentant un degré élevé de solidarité (dispositif d’accompagnement social et d’assistance psychologique).

Le règlement du fonds social précisera ses règles de fonctionnement et les modalités d’attribution des aides.

Ce fonds social ainsi constitué est dénommé « fonds social de la branche des gardiens, concierges et employés d’immeuble. »

Il est dédié aux entreprises choisissant d’adhérer à l’organisme recommandé (Humanis Prévoyance).

Les entreprises n’adhérant pas à l’organisme recommandé doivent mettre en place, en faveur de leurs salariés, des actions de prévention et d’action sociale en y consacrant une cotisation au moins équivalente.

Professionnels de la gestion immobilière

Ce qui change pour les salaires des gardiens, concierges et employés d’immeubles au 1er janvier 2017

Au 1er janvier 2017, plusieurs modifications de charges sociales sont à adapter sur la feuille de paie.

A compter du 1^er janvier 2017, différentes charges sociales sur les salaires sont modifiées : hausse de la cotisation patronale d’assurance maladie, augmentation des cotisations d’assurance vieillesse déplafonnées, baisse de la cotisation destinée à l’AGS et modification des paramètres de calcul de la réduction Fillon.

Relèvement du taux de cotisation patronale d’assurance maladie

Un décret du 28 décembre 2016 relève le taux de cotisation patronale d’assurance maladie. Elle passe de 12,84 % à 12,89 % à compter du 1^er janvier 2017 (CSS, art.  D. 242-3, mod. par D. n° 2016-1932, 28 déc. 2016, art. 1^er, III : JO, 30 déc.). Le taux de cotisation salariale d’assurance maladie étant inchangé (0,75 %), le taux global de la cotisation maladie est porté à 13,64 %.

Remarque : cet ajustement du taux résulte d’une réduction des cotisations accident du travail (AT – MP) au moins équivalente. Ce transfert de cotisation entre la branche AT/MP et la branche maladie avait été prévu par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 compte tenu d’un déficit persistant de la branche maladie et d’un excédent croissant de la branche AT/MP (L. n° 2015-1702, 21 déc. 2015, Ann. B : JO, 22 déc.).

Abaissement du taux de cotisation d’accident du travail

Le taux de cotisation patronale accident du travail (AT – MP) pour l’emploi de concierges est baissé à 2,90 % (au lieu de 3,00 %) pour l’année 2017 (Arr. 27 déc. 2016, NOR : AFSS1636408A : JO, 30 déc.).

Remarque : la baisse résulte du transfert mis en place en 2016, puis en 2017, de la cotisation accidents du travail (AT – MP) vers la cotisation maladie (L. n° 2015-1702, 21 déc. 2015, Ann. B : JO, 22 déc.).

Cependant, dans les départements d’Alsace-Moselle, ce taux est maintenu à 1,90 % pour l’année 2017 (Arr. 27 déc. 2016, NOR : AFSS1636425Z : JO, 31 déc.).

Relèvement du plafond de la sécurité sociale

Le plafond de sécurité sociale est porté à 3 269 € (au lieu de 3 218 €) par mois pour l’année 2017 (Arr. 5 déc. 2016, NOR : AFSS1628753A : JO, 19 déc.).

Hausse des cotisations d’assurance vieillesse déplafonnées

Les cotisations d’assurance vieillesse déplafonnées ont augmenté progressivement depuis le 1^er janvier 2014, la dernière étape de ce relèvement a pris effet au 1^er janvier 2017 (D. n° 2014-1531, 17 déc. 2014, art. 4 : JO, 19 déc.).

Remarque : les taux de cotisations d’assurance vieillesse plafonnées ont augmenté progressivement entre le 1^er novembre 2012 et le 1^er janvier 2016 (D. n° 2012-847, 2 juill. 2012, art. 5, 1°).

Pour rappel, on trouvera ci-après les taux de cotisations d’assurance vieillesse plafonnées et déplafonnées applicables à compter du 1^er janvier 2017 :

Rémunération versées	Cotisations plafonnées		Cotisations déplafonnées
	Part salariale	Part patronale	Part salariale	Part patronale
A compter du 1er janvier 2017	6,90 %	8,55 %	0,40 %	1,90 %

Modification des paramètres de calcul de la réduction Fillon

La valeur de T est modifiée au 1^er janvier 2017, non seulement pour tenir compte de la hausse des cotisations vieillesse, mais aussi pour tenir compte du relèvement de la cotisation maladie et de la réduction des cotisations AT-MP (v. ci-dessus).

Remarque : comme les années antérieures, la réduction Fillon est une réduction dégressive, qui se déclenche pour les rémunérations inférieures à 1,6 SMIC (1 480,30 e mensuel au 1^er janvier 2017), et dont le calcul est annuel (avec régularisation progressive ou en fin d’année).

Pour mémoire, la formule de calcul du coefficient C est la suivante :
C = (T / 0,6) x [(1,6 x SMIC annuel/rémunération annuelle brute) – 1].
Le coefficient est arrondi à 4 décimales, comme auparavant. Le coefficient maximum est égal à T.

T dépend des taux des cotisations concernées par la réduction. Le décret du 28 décembre 2016

fixe ainsi la valeur de T pour 2016 :

– pour les entreprises de moins de 20 salariés, T = 0,2809 (au lieu de 0,2802 en 2016) ;
– pour les entreprises d’au moins 20 salariés, T = 0,2849 (au lieu de 0,2842 en 2016).

Remarque : la valeur T de 0,2809 est égale à 12,89 (taux maladie) + 8,55 (taux vieillesse plafonnée) + 1,90 (taux vieillesse déplafonnée) + 3,45 (taux allocations familiales) + 0,90 (taux AT fixé par le décret) + 0,30 (contribution solidarité autonomie) + 0,10 (contribution FNAL). Pour la valeur T de 0,28429, on prend en compte les mêmes taux, excepté pour le taux de la contribution FNAL qui est de 0,50 %.

Le décret précise qu’il « s’applique aux cotisations et contributions de sécurité sociale dues au titre des périodes courant à compter du 1^er janvier 2017 » (D. n° 2016-1932, 28 déc. 2016, art. 5 : JO, 30 déc.).

Baisse de la cotisation d’assurance de garantie des salaires (AGS)

Le conseil d’administration de l’AGS a décidé de baisser de 0,25 % à 0,20 % le taux de cotisation patronale due pour le financement du régime de garantie des salaires (Cons. adm., 14 déc. 2016).

Remarque : après plusieurs années de gel de ce taux à 0,30 %, il avait connu une première baisse en 2016 en passant de 0,30 % à 0,25 %.

CONSEIL SYNDICAL

Harcèlement moral du concierge par le président du conseil syndical

Le gardien de l’immeuble doit être indemnisé par le syndicat des copropriétaires du harcèlement moral commis par le président du conseil syndical. En l’absence de consignes claires et sans matériel suffisant, son licenciement est sans cause réelle et sérieuse.

Lorsqu’un président de conseil syndical harcèle moralement le gardien ou le concierge de la copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires qui devra indemniser le salarié du dommage subi.

L’employeur du personnel de l’immeuble est en effet le syndicat des copropriétaires, même si en tant que mandataire du syndicat, le syndic engage et congédie le personnel de la copropriété et fixe les conditions de son travail (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 31, al. 1^er).

Le président du conseil syndical est tiers à la relation, toutefois en matière de répression du harcèlement moral, la jurisprudence appliquant le code du travail apprécie largement la qualité d’auteur du harcèlement. 

Tout individu exerçant une autorité sur l’employé peut être qualifié de harceleur. Le président du conseil syndical a déjà été considéré comme tel par la chambre sociale de la Cour de cassation (Cass. soc., 19 oct. 2011, n° 09-68.272, n° 2129 P+B). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité d’employeur qu’en démontrant qu’il n’a pas manqué à son obligation de sécurité de résultat.

Dans l’affaire soumise à la cour d’appel, il a été jugé qu’alerté de la situation du gardien, le syndicat, en la personne de son syndic, en laissant le président du conseil syndical se substituer à lui en qualité de donneur d’ordre et sans lui demander de cesser d’intervenir constamment a manqué à son obligation.

Sur le licenciement pour insuffisance professionnelle, les magistrats ont considéré qu’il était dépourvu de cause réelle et sérieuse. D’abord sur le défaut d’entretien des parties communes, l’absence de respect des normes d’entretien telles qu’elles figuraient dans le contrat de travail n’a pas été établi.

A cet égard, il convient donc d’attirer l’attention des parties sur la définition claire des tâches incombant au salarié. Ensuite, il a été jugé que l’intervention parasite du conseil syndical ne permettait pas au concierge d’obtenir des consignes claires sur l’organisation et l’exécution de son travail. Enfin, des échanges de mails entre le syndic et l’employé ont permis de démontrer que ce dernier ne disposait pas du matériel adapté à ses missions.

COPROPRIETAIRES

L’Anah est à la tête du registre d’immatriculation des copropriétés

Le site www.registre-coproprietes.gouv.fr sera ouvert à compter du 1er novembre prochain. A compter de cette date les syndics, notaires et administrateurs provisoires pourront créer leur compte de télédéclarants et procéder à des immatriculations.

Avant le 31 décembre 2016, les syndicats des copropriétaires comportant plus de 200 lots à destination totale ou partielle d’habitation devront être immatriculés (CCH, art. L. 711-1 ; L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 53, I, 1°). Le dernier texte nécessaire à la pleine entrée en vigueur du dispositif créé par la loi ALUR est paru (v. notre article « Immatriculation des copropriétés : il manque encore un texte… »). Le registre d’immatriculation sera tenu par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et son site internet (www.registre-coproprietes.gouv.fr) ouvert à compter du 1^er novembre prochain.

Remarque : le cahier des charges détaillant les spécifications du fichier de transmission des données sera consultable sur le site internet du registre car l’annexe 8 à l’arrêté dans lequel il se trouve ne figure pas au Journal officiel.

Création du compte télédéclarant et rattachement

Sur le licenciement pour insuffisance professionnelle, les magistrats ont considéré qu’il était dépourvu de cause réelle et sérieuse. D’abord sur le défaut d’entretien des parties communes,

L’arrêté du 10 octobre 2016 précise la nature des éléments à fournir par le représentant de la copropriété (syndic professionnel, organisme HLM exerçant les fonctions de syndic, administrateur provisoire, syndic non professionnel)(annexe 1 à l’arrêté) ou le notaire (annexe 2 à l’arrêté) en vue de la création de son compte télédéclarant. Le compte est créé à compter de leur réception et ensuite activé à l’aide du code transmis par voie postale dans les 2 mois de la demande.

Les informations nécessaires au rattachement de la copropriété au compte d’un télédéclarant diffèrent selon la qualité du télédéclarant qui opère les formalités et selon la qualité de celui auquel le syndicat sera rattaché (annexe 3 à l’arrêté). La nature des pièces justificatives varie également (PV d’assemblée, ordonnance de désignation, contrat de syndic).

Dossier d’immatriculation

L’arrêté fixe la liste des données que le syndic ou l’administrateur provisoire doit transmettre lors de l’immatriculation initiale ou de la mise à jour du dossier (annexe 4 de l’arrêté).

Pour les syndicats soumis aux règles de la comptabilité d’engagement, le représentant doit communiquer le nombre de copropriétaires ayant une dette à l’égard du syndicat de plus de 300 euros. Lorsque l’immeuble immatriculé n’a pas achevé son premier exercice comptable, les données financières sont réduites aux dates de début et de fin de l’exercice (annexe 5 de l’arrêté).

Les données requises en cas de dissolution du syndicat sont également précisées. Il s’agit de la nature de l’événement à l’origine de la dissolution (scission, expropriation, réunion de l’ensemble des lots en une seule main ou autre) et de sa date accompagnées des pièces justificatives (annexe 6 de l’arrêté).

Lorsque l’immatriculation est réalisée par un notaire, la liste des informations demandées est différente. L’officier public ne sera tenu de fournir des renseignements sur le syndic ou le syndic provisoire que s’il en a connaissance (annexe 7 de l’arrêté).

Conservation des données

Les pièces justificatives pour la création du compte de télédéclarant et le rattachement du syndicat des copropriétaires sont conservées 6 mois.

L’attestation d’immatriculation initiale est conservée sans limite, sauf disparition du syndicat des copropriétaires. Dans ce dernier cas, elle est conservée 3 ans après la date de l’événement ayant emporté la disparition du syndicat.

Les attestations de mise à jour sont conservées 5 ans.

 

Le fonds de travaux fait son entrée dans la comptabilité des copropriétés

Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et l’arrêté de même date pris pour son application sont modifiés afin de tenir compte de l’obligation de créer un fonds de travaux instaurée par la loi ALUR (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, II, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2016, art. 58, I, 3°). Cette retouche permettra notamment aux syndics de passer les écritures comptables requises par les appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.

Copropriété

Le contenu de la fiche synthétique de la copropriété est fixé

A compter du 1er janvier 2017, le syndic devra tenir à disposition des copropriétaires des syndicats de plus de 200 lots la fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles.

Pour impliquer les copropriétaires de logement dans la vie de leur immeuble et les informer du fonctionnement de la copropriété et de son état, la loi ALUR a créé la fiche synthétique d’information (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8-2, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2016, art. 54, I).

Le contenu de cette fiche vient d’être fixé par un décret du 21 décembre 2016.

Remarque : le nouveau texte ne s’intègre pas dans le décret du 17 mars 1967.

Établissement et mise à jour de la fiche

La fiche est établie par le représentant légal de la copropriété (en principe le syndic) puis mise à jour chaque année. Ces deux tâches sont comprises dans la rémunération forfaitaire du syndic (D. n° 67-223, 17 mars 1967, ann. 1, créée par D. n° 2015-342, 26 mars 2015, ann.). L’actualisation des données a lieu dans les 2 mois suivant la notification du PV d’assemblée au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés (D. n° 2016-1822, 21 décembre 2016, art. 1^er).

La sanction de l’obligation est lourde puisque le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

En outre, l’article 8-2 de la loi de 1965 prévoit que les contrats de syndic doivent obligatoirement stipuler une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans les 15 jours de sa demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.

La fiche synthétique fait partie des informations à annexer aux promesses de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique (CCH, art. L. 721-2).

La fiche synthétique mentionne :

1° l’identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie avec :

a) le nom d’usage, s’il y a lieu, et adresse(s) du syndicat de copropriétaires

b) l’adresse(s) du ou des immeubles (si différente de celle du syndicat) ;

c) le numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et date de dernière mise à jour des données d’immatriculation ;

d) la date d’établissement du règlement de copropriété ;

e) le cas échéant, numéro identifiant d’établissement (SIRET) du syndicat

2° l’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche :

a) le nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété ;

b) le cas échéant, numéro identifiant d’établissement (SIRET) du représentant légal ;

c) le cadre de son intervention (mandat de syndic ou mission d’administration provisoire)

3° l’organisation juridique de la copropriété :

a) s’il y a lieu, nature du syndicat (principal – secondaire/coopératif), résidence-services ;

b) s’il s’agit d’un syndicat secondaire, numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires

4° les caractéristiques techniques de la copropriété :

a) le nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété ;

b) le nombre total de lots à usage d’habitation, de commerces et de bureaux inscrit dans le règlement de copropriété ;

c) le nombre de bâtiments ;

d) la période de construction des bâtiments

5° les équipements de la copropriété :

a) le type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain : type d’énergie utilisée ;

b) le nombre d’ascenseurs

6° les caractéristiques financières de la copropriété

a) s’il s’agit du premier exercice comptable (comptes non encore approuvés en assemblée générale) : dates de début et de fin de l’exercice comptable ;

b) s’il s’agit d’un exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale :

– dates de début et de fin de l’exercice et date de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes

– montant des charges pour opérations courantes ;

– montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles ;

– montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres ;

– montant des impayés ;

– nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède 300 €

– montant du fonds de travaux ;

Remarque : il n’est pas nécessaire de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs ni le montant des impayés lorsque le syndicat est dispensé de tenir une comptabilité d’engagement en application de l’article 14-3 de la loi de 1965.

La fiche peut aussi être extraite du registre national des copropriétés. (D. n° 2016-1822, 21 déc. 2016, art. 3).

Entrée en vigueur de l’obligation d’établir une fiche synthétique

L’entrée en vigueur de l’obligation de dresser la fiche est échelonnée de la façon suivante :

– à compter du 1^er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

– à compter du 1^er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

– à compter du 1^er janvier 2019 pour les autres syndicats.

SYNDIC

L’absence de syndic ne constitue pas un vice caché

L’absence de syndic ne constitue pas un vice caché de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre.

 Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 14-27.986, P+B

Le contenu de la fiche synthétique de la copropriété est fixé

A compter du 1er janvier 2017, le syndic devra tenir à disposition des copropriétaires des syndicats de plus de 200 lots la fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles.

Pour impliquer les copropriétaires de logement dans la vie de leur immeuble et les informer du fonctionnement de la copropriété et de son état, la loi ALUR a créé la fiche synthétique d’information (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8-2, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2016, art. 54, I).

Le contenu de cette fiche vient d’être fixé par un décret du 21 décembre 2016.

Remarque : le nouveau texte ne s’intègre pas dans le décret du 17 mars 1967.

Établissement et mise à jour de la fiche

La fiche est établie par le représentant légal de la copropriété (en principe le syndic) puis mise à jour chaque année. Ces deux tâches sont comprises dans la rémunération forfaitaire du syndic (D. n° 67-223, 17 mars 1967, ann. 1, créée par D. n° 2015-342, 26 mars 2015, ann.).

L’actualisation des données a lieu dans les 2 mois suivant la notification du PV d’assemblée au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés (D. n° 2016-1822, 21 décembre 2016, art. 1er).

La sanction de l’obligation est lourde puisque le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

En outre, l’article 8-2 de la loi de 1965 prévoit que les contrats de syndic doivent obligatoirement stipuler une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans les 15 jours de sa demande.

Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.

La fiche synthétique fait partie des informations à annexer aux promesses de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique (CCH, art. L. 721-2).

Remarque : il n’est pas nécessaire de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs ni le montant des impayés lorsque le syndicat est dispensé de tenir une comptabilité d’engagement en application de l’article 14-3 de la loi de 1965.

– montant du fonds de travaux ;

c) Présence de personnel(s) employé(s) par le syndicat de copropriétaires.

La fiche peut aussi être extraite du registre national des copropriétés. (D. n° 2016-1822, 21 déc. 2016, art. 3).

Entrée en vigueur de l’obligation d’établir une fiche synthétique

L’entrée en vigueur de l’obligation de dresser la fiche est échelonnée de la façon suivante :

– à compter du 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

– à compter du 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots

– à compter du 1er janvier 2019 pour les autres syndicats.

INDICES

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75	1629	1620.75
2016	1615	1616.50	1622	1618.50	1643	1626.66	1645	1631.25

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02 % -0.01 %
2016	1er 2è 3è 4è	13/04/2016 18/07/2016 13/10/2016 12/01/2017	125.26 125.25 125.33 125.50	+0.06 % +0.00 % +0.06 % +0.13 %

INDICES

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %
2016	0.93%	4.35%
2017	0.90%	4.16%

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,015 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,010%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %	2016	1.000%
1995	0,19194 %	2007	1,045 %	2017

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

INDICES

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

CCN Immobilier : un nouvel avenant « salaires » applicable en 2016 Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n° 69 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2016 aux syndicats signataires (FEPL, FNAIM, FSIF, SNPI et UNIS). Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Catégories	Niveau	Montant (en  €)
Employés	E1	19 067
	E2	19 463
	E3	19 708
Agents de maîtrise	AM1	19 993
	AM2	21 891
Cadres	C1	23 096
	C2	30 999
	C3	36 936
	C4	41 597

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70	929.50
2016	929.50	931.20	935.90	942.00
2017