I	BAUX (CODE CIVIL)  Réforme du droit des obligations : quel impact sur les baux ?	2-18
II	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  Le contenu des diagnostics gaz et électricité à remettre aux locataires est fixé	18-19
III	TRAVAUX EN COPROPRIETE  L’isolation acoustique des bâtiments sera renforcée à compter du 1er juillet 2017	20-21
IV	INDICES INSEE	22-24

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

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N° 226 – Septembre 2016

Montpellier, le 23 Février 2017

BAUX (CODE CIVIL)

Prise en compte de l’éco-PTZ complémentaire dans les formulaires de demande de prêt

Le bénéficiaire d’un éco-PTZ souhaitant solliciter un prêt complémentaire doit fournir une attestation confirmant que le premier emprunt est bien clôturé.

Réforme du droit des obligations : quel impact sur les baux ?

La réforme du droit des obligations opérée par ordonnance qui réécrit une partie du code civil entrera en vigueur le 1er octobre 2016. Elle aura nécessairement un impact sur les baux, même si ceux-ci font l’objet de législations spéciales.

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (JO, 11 févr.) portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est à la fois un véritable bouleversement et une compilation des acquis lentement emmagasinés sur les contrats civils. Il n’est pas un secteur du droit qui ne soit concerné par les nombreuses innovations de cette réforme fondamentale et longuement espérée.

Précédée d’un rapport au Président de la République (Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P : JO, 11 févr.), qui nous donne certaines clés d’interprétation, cette œuvre impressionnante, dont il est vain d’espérer faire le tour à première lecture, doit maintenant être digérée.

Bon nombre de dispositions reprennent des solutions dégagées par la jurisprudence. Cela permet de leur attribuer à la fois stabilité et lisibilité. La loi du 16 février 2015 habilitait en effet le gouvernement à légiférer par ordonnance afin, notamment, de moderniser, de simplifier, d’améliorer la lisibilité, de renforcer l’accessibilité du droit commun des contrats (L. n° 2015-177, 16 févr. 2015, art. 8).

Entrée en vigueur

L’entrée en vigueur de l’application de la réforme est fixée au 1^er octobre 2016

(Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, art. 9).

Les contrats conclus antérieurement demeurent régis par la loi ancienne. Symétriquement les contentieux seront traités de la même façon, la procédure introduite antérieurement devant être menée jusqu’à son terme, recours compris, selon l’ancien régime.

Toutefois, les dispositions relatives aux nouvelles actions interrogatoires qui visent à purger certains doutes de nature à nuire à la validité de l’acte (doutes sur l’étendue des pouvoirs du représentant conventionnel, tel que peut par exemple l’être un agent immobilier ou encore des doutes sur l’existence d’un vice pouvant affecter le contrat, v. ci-dessous), s’appliquent aux contrats en cours dès l’entrée en vigueur de l’ordonnance.

En matière de baux, se posera inévitablement la question de leur tacite reconduction et de leur renouvellement. Dans la mesure où il s’agit là d’un nouveau contrat, les soubresauts générés par la loi ALUR ne peuvent être totalement écartés.

De même, des querelles pourront également survenir sur la question de l’application des nouvelles mesures aux effets légaux du contrat même conclu avant le 1^er octobre 2016

(Notice explicative à l’avis n° 15002 du 16 févr. 2015 ; Cass. avis, 16 févr. 2015, n° 15002P).

Impact de la ratification de l’ordonnance sur l’entrée en vigueur

Le projet de loi de ratification de l’ordonnance (Projet n° 3928) a été déposé sur le bureau de l’assemblée nationale le 6 juillet dernier.

L’ordonnance n’encourt donc pas la caducité puisque le dépôt est bien intervenu dans les 6 mois de la publication ainsi que le prévoyait la loi d’habilitation

(L. n° 2015-177, 16 févr. 2015, art. 27, II, 2°).

La question de l’entrée en vigueur pourrait encore se compliquer si la ratification était l’occasion de modifications ainsi que certains auteurs le jugent nécessaire. Toutefois, procéder à ces changements à l’occasion du vote de la ratification engendrerait la création d’une version supplémentaire. Compte tenu de la date de dépôt du projet de loi, ces modifications, si elles sont intégrées lors de la discussion, n’entreront pas en vigueur avant le 1^er octobre 2016.

Particularisme des baux et réforme

L’ordonnance du 10 février 2016 pose un nouveau régime général du droit des obligations. Il n’en demeure pas moins qu’elle impacte ainsi, indirectement, le régime des contrats spéciaux pour les questions qui ne dérogent pas aux principes généraux du droit des contrats.

Les incidences de la réforme doivent être envisagées, d’une part, sous l’angle d’une nécessaire combinaison de règles spéciales peu affectées par les innovations et, d’autre part, sous celui des règles générales qui introduisent de façon éparse de véritables nouveautés dont il conviendra de peser l’importance au regard des pratiques contentieuses.

Dans le deuxième alinéa du nouvel article 1105 du code civil, il est énoncé que « les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux ». C’est une reprise partielle de l’actuel article 1107. La nouveauté rédactionnelle tient dans le troisième et dernier alinéa qui dispose que « les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières ».

Il s’agit là de l’intégration dans le code du principe de l’adage latin « specialia generalibus derogant ».

C’est ainsi que le rapport remis au Président de la république précise que les règles générales posées par l’ordonnance seront notamment écartées lorsqu’il sera impossible de les appliquer simultanément avec certaines règles prévues par le code civil ou d’autres textes pour régir les contrats spéciaux (Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P : JO, 11 févr.).

Viennent immédiatement à l’esprit les dispositions des articles 1709 et suivants sur le contrat de louage ainsi que celles relatives aux baux d’habitation (L. n° 89-462, 6 juill. 1989) ou aux baux commerciaux (C. com., art. L. 145-1 et s.).

Généralisation du devoir d’information

Dès la phase de négociation du contrat, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » (C. civ., art. 1112-1, al. 1^er).

On ne saurait s’étonner de la généralisation nette de ce devoir d’information dans la phase précontractuelle. La nouveauté réside plutôt dans l’attribution d’un caractère d’ordre public puisque les parties « ne peuvent limiter ni exclure ce devoir » (C. civ.,art. 1112-1, al. 5). La sanction textuelle, outre l’engagement de la responsabilité de celui qui était tenu du respect de l’obligation, peut aller jusqu’au prononcé de l’annulation du contrat.

Dans le domaine des locations, l’obligation d’information des preneurs était déjà fortement encadrée comme l’illustrent les nombreux diagnostics dont la production est demandée aux bailleurs (DPE, diagnostic amiante, etc.) ou la récente création par la loi ALUR de la notice d’information en matière de baux d’habitation (L n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3). Le nouveau texte ne devrait pas avoir beaucoup d’impact pratique de ce point de vue.

Par ailleurs, et dans le droit fil de la jurisprudence Baldus (Cass. 1^re civ., 3 mai 2000, n° 98-11.381 : Bull. civ. I, n° 131 : D .2002, 928 obs. O. Tournafond), l’estimation de la valeur de la prestation n’entre en aucune façon dans le périmètre de ce devoir d’information.

(C. civ., art.1112-1, al. 2)

Vices du consentement

Les vices tels que l’erreur de droit ou de fait sur les qualités essentielles (expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté), le dol et la violence sont une cause de nullité relative (C. civ., art. 1130 et s.).

En revanche, l’erreur sur un simple motif ou sur la valeur (appréciation économique inexacte d’un contractant) ne justifient pas la nullité, à moins qu’elle ne résulte d’un dol se manifestant par des manœuvres, mensonges ou dissimulation intentionnelle d’informations, hypothèse où l’erreur est déclarée toujours excusable.

L’abus de dépendance est assimilé à la violence. Le nouvel article 1143 dispose en effet qu’il « y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ». L’état de dépendance retenu n’est pas seulement celui de la contrainte économique mais également psychologique (Cass. 1^re civ., 30 mai 2000, n° 98-15.242 : Bull. civ. I n° 169).

Le délai de l’action en nullité court de la découverte de l’erreur ou du dol, et de la cessation de la violence, à la différence des règles de la prescription extinctive de droit commun. Il n’y a pas de bouleversement du droit positif antérieur, sauf à rappeler que pendant la négociation  précontractuelle aucun élément décisif du consentement de celui qui s’engage ne doit être dissimulé.

Et ce dol par réticence peut émaner de l’une comme de l’autre des parties à un bail, par exemple du preneur qui cacherait une insolvabilité manifeste en produisant de fausses attestations ou bulletins de paie, ou d’un bailleur qui travestirait volontairement l’état réel d’un équipement ou la caractéristique primordiale du bien loué (isolation thermique ou phonique, voisinage source de troubles anormaux).

Qui ne se rappelle de ce film d’Yves Robert dans lequel les vendeurs font visiter le bien situé dans l’axe des pistes d’un aéroport le jour de la grève des pilotes ?

Pouvoirs des représentants

Création d’un régime général.

Le rapport au président de la République présente la création des nouveaux articles 1153 à 1161 du code civil comme ayant notamment pour objet de définir un régime général de la représentation quelle que soit sa source (conventionnelle, légale ou judiciaire)

(Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Il faut toutefois déplorer que la représentation ne soit pas définie afin de lever toute ambiguïté.

Question singulièrement complexe et opaque que celle de savoir quelle est l’opposabilité envers le mandant des initiatives d’un mandataire sortant de ses pouvoirs, limités ou non.

Action interrogatoire

Les contentieux sont encore nombreux et la sécurité juridique des parties à un contrat de bail bien affectée par les hésitations de la jurisprudence antérieure qui valide tantôt la théorie du mandat apparent (Cass. 1^re civ., 6 janv. 1994, n° 91-22.117), tantôt celle de la stricte et littérale application du mandat écrit, au détriment alors du tiers de bonne foi.

(Cass. 3^e civ., 5 juin 2008, n° 04-16.368)

La création d’une action interrogatoire en cas de doute sur l’étendue du pouvoir du représentant (C. civ.,  art. 1158) va lever bien des ambigüités dommageables.

En cas de doute sur l’étendue du pouvoir du représentant conventionnel à l’occasion d’un acte qu’il s’apprête à conclure, le tiers peut demander par écrit au représenté de lui confirmer, dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, que le représentant est habilité à conclure cet acte. L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le représentant est réputé habilité à conclure cet acte.

La rédaction du texte laisse à penser que la demande ne peut être formulée qu’avant la conclusion du contrat. L’effet de purge ne jouerait-il plus si l’action a lieu une fois le contrat conclu ?

Une autre innovation réside dans la prohibition indirecte des conflits d’intérêts

Le nouvel article 1161 interdit au représentant d’agir pour le compte des deux parties ou de contracter pour son propre compte avec le représenté, le tout à peine de nullité.

Le second alinéa du texte prévoit toutefois une exception : lorsque la loi l’autorise ou lorsque le représenté aura autorisé ou ratifié l’acte.

Le texte aura sans doute un fort impact pour les professionnels soumis à la loi Hoguet.

En matière de vente, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que rien dans la loi ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération.

(Cass. 1^re civ., 13 mai 1998, n° 96-17.374 : Bull. civ. I, n° 169)

La situation est moins fréquente s’agissant des baux, le gestionnaire n’étant que le mandataire du bailleur et rarement celui du preneur. Si la situation se présentait, il faudrait toutefois prévoir l’obtention d’une autorisation particulière ou d’une ratification.

On pourrait aussi estimer que le nouvel article 1161 est d’office inapplicable aux contrats qui relèvent d’un statut légal (spécialement en matière locative) dans lequel un seul professionnel (agent, expert foncier, syndic, notaire, avocat) a vocation à fixer le prix ou/et à rédiger un contrat pour le compte de parties aux intérêts divergents, s’exposant ainsi à la nullité des actes accomplis, sans aucune réserve textuelle qui se serait imposée en la circonstance.

Représentant d’une SCI

Par ailleurs, l’on peut également s’interroger sur le fait de savoir si le représentant d’une SCI qui donne à bail commercial un local à une société dont il est également gérant ne tombera sous le coup de l’article 1161.

Sur le point de l’exclusivité de l’engagement excluant toute démarche d’intérêt commun, même parfaitement équilibrée, on ne peut qu’être excessivement critique ; dans la pratique, lorsqu’un agent immobilier rédige un bail de résidence principale d’habitation ou qu’un praticien rédige un bail commercial ou son renouvellement, il est mandaté par un bailleur qui l’a choisi mais agit pour le compte des deux parties, à moins d’exiger (ce que ne font ni les lois spéciales ni le dispositif général de l’ordonnance) que chacune ait son propre conseil, ce qui n’est d’ailleurs pas apte à prévenir toute divergence d’interprétation des écrits.

D’autre part, la loi elle-même (par exemple celle de 1989) contrarie le principe ainsi posé puisqu’elle va déterminer la répartition impérative de la rémunération du professionnel, ce partage imposé impliquant qu’il œuvre dans l’intérêt commun.

Clauses abusives et contrat d’adhésion

La sanction des clauses abusives créant un déséquilibre significatif n’existe plus seulement dans le code de la consommation (C. consom., art. L. 212-1) et dans le code de commerce

(C. com., art. L. 442-6) mais également, désormais, dans le code civil (C. civ., art. 1171).

La protection est toutefois cantonnée au contrat d’adhésion défini, par le nouvel article 1110, comme « celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties ».

Seule la nature du contrat importe et non la nature des co-contractants. La clause litigieuse est réputée non écrite. L’examen du déséquilibre ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation (C. civ., art. 1171, al. 2).

« Il s’agit de sanctionner un déséquilibre d’ordre juridique et non économique »

(N. Sauphanor-Brouillaud, Petites affiches, 3-4 sept. 2015, p. 70).

Pour son appréciation, le rapport au Président de la République renvoie aux principes dégagés dans le cadre du code de la consommation et à la directive 93-13/CEE du 5 avril 1993 sur les clauses abusives (Rapp. au Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Le contrat de bail d’habitation type, tel qu’il résulte de la loi ALUR, ne répond pas à la définition du contrat d’adhésion puisque son contenu n’est pas déterminé à l’avance par une des parties mais par le gouvernement dans un décret (D. n° 2015-587, 29 mai 2015).

Le contrat d’adhésion de l’article 1110 du code civil, JCP G 2016, 776) ; et qu’il est du coup douteux qu’il crée un déséquilibre significatif (même si cela peut théoriquement être discuté).

Par ailleurs, la définition du contrat d’adhésion fait référence à des conditions générales. Il n’est pas inenvisageable que certains baux, par exemple commerciaux, comportent des conditions générales soustraites à la négociation et déterminées à l’avance par le bailleur.

Le communiqué de presse du ministère de la justice sur la réforme du droit des contrats évoque, pour illustrer la protection contre les clauses abusives, les contrats Airbnb permettant au bailleur de modifier unilatéralement et sans indemnité la période de location (Communiqué de presse, 11 févr. 2016).

En dépassant le cadre des baux, en matière de gestion immobilière, les mandats de gestion consentis par de grands groupes pourraient également répondre à la définition et être soumis aux limites du nouvel article 1171 de même que les contrats d’assurance.

Sanctions : nullité et caducité

A côté de la nullité judiciaire, la nullité consensuelle permet aux signataires de constater d’un commun accord la nullité du contrat.

(C. civ., art. 1178, al. 1^er ; Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P)

Cette dernière possibilité, qui existe déjà en pratique, permettra d’éviter le recours au juge d’un commun accord des parties, mais il faudra alors que celles-ci s’accordent sur le montant des restitutions. L’ordonnance consacre l’effet rétroactif de la nullité puisque le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé (C. civ., art. 1178, al. 2).

Toutefois, l’article renvoie, pour les restitutions, aux articles 1352 à 1352-9 nouveaux qui en encadrent les limites et les effets. L’article 1352-1 règle ainsi par exemple le sort des dégradations subies par la chose restituée, ce qui ne manquera pas de trouver des applications en matière de bail.

Par ailleurs, la restitution devra désormais inclure les fruits sans qu’il soit fait référence à la bonne foi du restituant. En cas de nullité du bail, les sous-loyers qui auraient été perçus devraient donc être restitués.

Indépendant de l’annulation du contrat, le dernier alinéa de l’article 1178 prévoit que la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Les solutions jurisprudentielles sont donc reprises (Cass. 3^e civ., 18 mai 2011, n° 10-11.721 : Bull. civ. III, n° 79).

Enfin, l’article 1185 nouveau, absent du projet originaire, précise que « l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution », ce qui entérine la jurisprudence et en rappelle le caractère perpétuel (Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Action interrogatoire

Le nouvel article 1183 crée une action interrogatoire permettant à l’une des parties de purger le contrat éventuellement annulable.

En effet, une partie peut demander par écrit à celle qui pourrait se prévaloir de la nullité soit de confirmer le contrat, soit d’agir en nullité dans un délai de 6 mois à peine de forclusion, étant précisé que la cause de nullité doit avoir cessé.

Puisque la demande doit être adressée à celui qui peut se prévaloir de la nullité, l’action ne concerne que les nullités relatives désormais définies par l’article 1179 code civil.

Si aucune action n’est exercée avant l’expiration des 6 mois, l’acte est réputé confirmé.

La confirmation ne semble pas pouvoir être tacite et résulter de la seule continuation de l’exécution du contrat.

Nullité d’une clause

Le nouveau code civil indique également l’étendue de la nullité. Le nouvel article 1184 précise que lorsque la cause de nullité n’affecte qu’une ou plusieurs clauses du contrat, elle n’emporte nullité de l’acte tout entier que si cette ou ces clauses constituaient un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’entre elles.

Cette solution avait été préconisée par le projet Catala. Si la jurisprudence statuait déjà en ce sens, elle le faisait au prix d’une interprétation des articles 900 et 1172 du code civil qualifiée de peu respectueuse de leur lettre (Ph. Simler, rapp.au Garde des Sceaux du 22 sept. 2005). C’est ainsi qu’avait été maintenu un bail commercial malgré la nullité de sa clause d’indexation (Cass. 3^e civ., 6 juin 1972, n° 71-11.279 : Bull. civ. III, n° 369).

Le caractère déterminant de la clause ne permet pas d’emporter la nullité du contrat tout entier lorsque « la clause est réputée non écrite par la loi ou si la finalité protectrice de la règle exige le maintien de l’acte » (Ph. Simpler, Rapport au Garde des Sceaux du 22 sept. 2005).

Ce dernier texte devrait trouver un vaste terrain d’application en matière de baux commerciaux puisque depuis la loi Pinel, la sanction du « réputé non écrit » tient une plus grande place.

(A. Confino, Réflexions sur le réputé non écrit dans le bail commercial après la loi Pinel : AJDI 2015, p. 407)

Caducité

La caducité est introduite dans le code civil (C. civ., art. 1186).

Elle sanctionne la disparition d’un des éléments essentiels du contrat postérieurement à sa formation (Rapp. au Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

L’exemple type de cette situation est illustré par l’article 1722 du code civil qui envisage la destruction de la chose louée.

Les 2^e et 3^e alinéas du l’article 1186 évoquent, quant à eux, le sort des contrats interdépendants.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

Encore faudra-t-il que le contractant contre lequel la caducité est invoquée connaisse l’existence de l’opération d’ensemble au moment où il donne son consentement.

Une stipulation faisant état des différents contrats peut permettre de répondre à cette dernière condition.

En matière de transaction immobilière, la caducité pourrait trouver à s’appliquer en matière de vente immobilière et de contrat de prêt bancaire qui lui serait associé, la disparition de l’un entraînant celle de l’autre et inversement.

Sanction de l’inexécution

Faculté de résolution unilatérale

La faculté de résolution unilatérale faisait partie de la « commande » passée par la loi d’habilitation du 16 février 2015 (L. n° 2015-177, 16 févr. 2015, art. 8, 8°).

Ce mécanisme ne figurait pas dans le code civil mais était reconnu par la jurisprudence.

Le dispositif permet de libérer le créancier « victime de l’inexécution » en lui permettant de retrouver au plus vite un nouveau contractant

(Rapp Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Elle offre une issue rapide alors même que le contrat serait dépourvu de clause résolutoire.

Baux d’habitation pour lesquels le contenu et le jeu des clauses résolutoires est très encadré

S’agissant des baux d’habitation pour lesquels le contenu et le jeu des clauses résolutoires est très encadré (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 4, g et 24, I), la mise en œuvre de la résolution unilatérale semble délicate.

Doit-on considérer qu’elle devrait être limitée aux seuls motifs permis à l’article 4, de la loi de 1989 ?

(défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, défaut de versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance du locataire, troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée)

Conformément à la jurisprudence, il est énoncé que l’existence d’une clause résolutoire n’évince pas la faculté de résolution unilatérale (C. civ., art. 1224).

La résolution unilatérale suppose que l’inexécution présente une certaine gravité.

C’est bien sûr son appréciation qui sera source de conflit et éventuellement de contentieux. Comme en matière de clause résolutoire, le créancier de l’obligation, qu’il soit bailleur ou locataire, devra se ménager la preuve de cette gravité.

Sauf urgence, le créancier devra préalablement mettre le débiteur en demeure de satisfaire à son obligation dans un délai raisonnable. Si l’inexécution persiste, il devra ensuite notifier la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

L’appréciation de l’urgence, du délai raisonnable et de la motivation de la notification sont autant de pommes de discorde qui pourront être débattues devant les tribunaux, ôtant ainsi au dispositif beaucoup de son intérêt. Car le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution.

Il appartiendra en outre au créancier de prouver la gravité des faits qu’il reproche à l’autre partie. Puisque la faculté s’exerce aux « risques et périls » de celui qui en use, l’issue de la procédure n’est pas assurée.

La résolution prend effet à la date de la réception par le débiteur de la notification (C. civ., art. 1229, al. 2).

Exception d’inexécution

L’exception d’inexécution et son régime sont désormais codifiés. Un partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave (C. civ., art. 1219). La jurisprudence regorge d’exemples de l’appréciation de cette gravité en matière de baux.

Le locataire est ainsi fréquemment tenté de suspendre le paiement des loyers pour contraindre

son bailleur à l’exécution de travaux. Cette solution, actuellement admise lorsque le preneur se trouve dans l’impossibilité totale de jouir des locaux loués, le demeurera sans aucun doute. (Cass. 3^e civ., 21 déc. 1987, n° 86-13.861 : Bull. civ. III, n° 212 ; Cass. 3^e civ., 21 nov. 1990, n° 89-16.189 : Bull. civ. III, n° 238)

L’article 1220 introduit, et c’est une nouveauté, la possibilité pour une partie de suspendre l’exécution de sa prestation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant n’exécutera pas la sienne et que les conséquences sont graves pour elle.

Il s’agit donc d’un mécanisme de suspension par anticipation (Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Dans la pratique cette exception ne trouverait à s’appliquer dans les baux que dans deux hypothèses :

• soit le bailleur ne délivre pas un bien apte à son usage ou n’entretient pas les lieux loués à fins d’habitation décente et le preneur s’estime fondé à refuser d’acquitter son loyer, mais les tribunaux ont toujours sur ce terrain fait preuve d’une grande sévérité en n’approuvant cette situation que si les lieux loués sont quasiment inhabitables.
• soit le preneur multiplie les impayés au point d’amener le propriétaire à le « répudier ».

On ne voit pas alors en quoi une suspension des obligations du bailleur pourrait solutionner ce désir de rupture, car le loyer est quérable selon une courte périodicité, tandis que les devoirs du bailleur s’éteignent le plus souvent par la mise à disposition du logement ou du local commercial et, surtout s’il a réussi à transférer certaines charges ou contraintes sur l’occupant, ce bailleur ne détient plus la faculté de paralyser la déviance de son interlocuteur en menaçant de geler ses propres diligences.

Force est de conclure que l’innovation ne devrait donc pas avoir d’illustrations utiles en matière locative.

Exécution de l’obligation par le créancier lui-même

Dans le domaine des locations, nombreux sont les exemples de locataires décidant de se substituer à leur bailleur pour la réalisation des travaux qu’ils lui réclament.

Cette possibilité était déjà admise sur le fondement de l’article 1144.

Mais cela supposait, sauf urgence (Cass. 3^e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127 ; Cass. 3^e civ., 11 janv. 2006, n° 04-20.142 : Bull. civ. III, n° 9), la délivrance préalable d’une mise en demeure puis l’exercice d’une action en justice du preneur en vue de se faire autoriser à agir.

A défaut, les preneurs ne pouvaient obtenir le remboursement des frais engagés.

(Cass. 3^e civ., 5 mars 1997, n° 95-16.017 : Bull. civ. III. n° 45 ; Cass. 3^e civ., 23 mai 2013, n° 11-29.011 : Bull. civ. III, n° 59)

Le nouvel article 1222 raccourcit un peu le processus puisqu’il dispense le créancier de l’obligation, dans notre exemple le locataire.

Mais il pourrait tout aussi bien s’agir du bailleur d’obtenir préalablement une autorisation judiciaire. La mise en demeure reste indispensable.

D’ailleurs, en application du nouvel article 1221, la poursuite de l’exécution forcée en nature doit toujours être précédée d’une mise en demeure. Autrement comment, d’une part, donner sa chance au débiteur de s’exécuter et, d’autre part, prouver qu’on la lui a donnée ?

Il est précisé que la substitution doit intervenir dans un délai et à un coût raisonnable.

Le délai doit permettre au débiteur de s’exécuter et sera vraisemblablement apprécié en fonction des circonstances de fait (éloignement, nature des travaux, etc.).

Dans ce genre de situation, le juge, consulté a posteriori, veillera à ce que la dépense ne soit pas excessive (Cass. 3^e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127).

Pour plus de sécurité toutefois, il sera sans doute préférable de solliciter la justice, ne serait-ce que pour obtenir une avance par le débiteur des sommes nécessaires (C. civ., art. 1222, al. 2).

Réduction du prix en cas d’exécution imparfaite

Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, accepter un exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix (C. civ., art. 1223) et donc du loyer s’agissant d’une location.

Il est prévu que s’il n’a pas encore payé, le créancier notifie sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais. Le locataire pourrait donc obtenir une réduction de son loyer lorsque, par exemple, le local est imparfaitement entretenu par le bailleur.

Il sera toutefois impossible à ce dernier de s’affranchir de son obligation générale de délivrance, obligation essentielle du bail. Il ne pourrait pas plus s’affranchir de son obligation de louer un logement décent.

L’arrêt d’une cour d’appel ayant écarté la demande de mise aux normes au motif que le loyer avait été fixé en considération de l’état du logement servant à son habitation principale a été cassé (Cass. 3^e civ., 15 déc. 2004, n° 02-20.614 : Bull. civ. III, n° 239 : AJDI 2005, p. 125, Y. Rouquet).

Cependant, l’article 20-1 de la loi de 1989 permet au juge de réduire le montant du loyer jusqu’au l’exécution des travaux permettant d’atteindre les normes de décence.

Impact de la force majeure en matière contractuelle

Le nouvel article 1218 définit la force majeure comme « un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées » empêchant l’exécution de son obligation par le débiteur.

La fixation de la notion par le code civil permettra d’uniformiser l’appréciation de son contenu qui jusque-là était diversement considéré par la jurisprudence. Demeurent donc les critères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité.

Le rapport au Président de la République précise que l’imprévisibilité s’apprécie au jour de la conclusion du contrat (contrairement à la matière extracontractuelle, où ce critère doit être apprécié au jour du fait dommageable).

(Rapp. au Président de la République, NOR : JUSC1522466P)

L’événement doit également être irrésistible, tant dans sa survenance (inévitable) que dans ses effets (insurmontables).Le texte module en outre l’incidence de la force majeure qui va d’une suspension temporaire à la résolution de plein droit du contrat.

Lorsque l’empêchement est temporaire, le retard qui résulterait de l’événement peut également justifier la résolution.

La suspension temporaire des obligations avait déjà été retenue en matière de bail (Cass. 3^e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12.032 : Bull. civ. III, n° 46).

Il avait été jugé que la tempête exonère le bailleur de son obligation de délivrance d’un lieu normalement couvert que pour le temps strictement requis pour effacer les effets de l’événement.

La résolution de plein droit libératoire faisant songer à celle prévue par l’article 1722 actuel du code civil qui accompagne la destruction totale de la chose louée par cas fortuit.

Les parties sont libérées de leurs engagements selon les nouveaux articles 1351 et 1351-1 relatifs à l’impossibilité d’exécuter.

Imprévision

C’est dans la section consacrée à la force obligatoire du contrat entre les parties qu’est inséré le nouvel article 1195 consacrant l’entrée de la théorie de l’imprévision dans le code civil. Ce faisant, il est dérogé au  sacro-saint principe de l’ancien article 1134, repris à l’article 1193, selon lequel les contrats ne peuvent être révoqués ou modifiés que du consentement mutuel des parties.

C’est bien la fin du principe d’intangibilité du contrat conclu de bonne foi conjuguée à celle de la théorie de l’acceptation des risques qu’acte la réforme, sans qu’il faille toutefois en surestimer les conséquences.

Le nouveau texte a pour objet de lutter contre les déséquilibres contractuels majeurs qui surviennent au cours de l’exécution du contrat (Rapp. au Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Il faut qu’un « changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rende l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque » pour que s’ouvre une faculté de renégociation.

L’ouverture de la phase de renégociation ne dispense pas les parties de continuer à exécuter leurs obligations dans les conditions initiales.

En cas d’échec des négociations, les différents remèdes sont gradués.

Il pourra d’abord s’agir d’une résolution convenue.

Les parties d’un commun accord pourront également demander  au juge de  procéder à l’adaptation du contrat.

Enfin, à défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge, saisi par une des parties, peut réviser ou rompre la convention selon ses propres critères.

Le rapport au Président de la République indique que le nouvel article 1195 revêt un caractère supplétif.

Les parties pourront convenir à l’avance de l’écarter pour choisir de supporter les conséquences de la survenance de telles circonstances qui viendraient bouleverser l’économie du contrat (Rapp. au Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Il leur est également loisible d’organiser elle-même la situation en intégrant dans leur contrat des clauses de renégociation.

Certains auteurs se sont interrogés sur l’articulation de cette nouvelle disposition avec celle du statut des baux commerciaux pour en arriver à la conclusion qu’il n’est pas inenvisageable que les deux mécanismes puissent coexister.

(A Confino, L’article 1995 du code civil et le bail commercial : imprévision ou imprécision ?

AJDI 2016, p.345)

La révision prévue par le code de commerce étant l’ordinaire et le mécanisme consacré par le code civil la « bouée de sauvetage ».

Par ailleurs, il arrivera sûrement dans les faits, puisque l’exécution du contrat sera devenue extrêmement onéreuse, que les règles des procédures collectives trouvent aussi à s’appliquer. Ou doit-on considérer que conclure un bail commercial c’est forcément accepter d’assumer le risque du changement de circonstance excluant l’application du nouvel article 1195 ?

En tout état de cause, il sera difficile de déterminer les changements de circonstances imprévisibles mais plus encore de définir la notion d’exécution rendue excessivement onéreuse.

Cession de droits

Cession de contrat

La cession de contrat est introduite dans le code civil comme un dispositif à part entière  (nouveaux articles 1216 à 1216-3) qui n’est pas la simple adjonction d’une cession de dette et d’une cession de créance (Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P).

Elle s’organise de façon tripartite : un contractant, le cédant, qui cède sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé (C. civ. , art. 1216, al. 1^er). La cession de contrat doit être constatée par écrit à peine de nullité

(C. civ., art. 1216, al. 3).

Elle est détachée de la cession de créance. Il n’est plus question de signification de la cession par huissier telle que l’ancien article 1690 du code civil la prévoyait.

L’accord du cédé (la plupart du temps du bailleur, car c’est souvent le locataire en place qui cède son bail) pourra être donné à l’avance dans le bail.

Nous décrirons donc le dispositif dans le cas d’une cession du bail par le locataire.

Dans cette hypothèse, la cession produira effet à son égard lorsque le contrat conclu entre l’ancien locataire et le nouveau lui sera notifié ou lorsqu’il en prendra acte.

Seul le bailleur peut expressément libérer son ancien locataire pour l’avenir, à défaut et sauf clause contraire, l’ancien locataire est tenu solidairement de l’exécution du contrat

(C. civ., art. 1216-1).

La libération ne saurait résulter d’une simple connaissance de la cession ou de la perception des loyers versés par le nouveau locataire.

Le plus prudent sera sans doute de régler le sort des loyers et du dépôt de garantie dans la cession. Il est également conseillé de réaliser un état des lieux afin que le locataire sortant puisse, s’il y a lieu, répondre des dégradations qu’il aurait commises.

Sans consentement du bailleur à la libération, l’ancien preneur demeurera tenu des loyers échus postérieurement à la cession.

Auparavant, la Cour de cassation considérait que la solidarité ne pouvait résulter que d’une clause la prévoyant.

En matière de baux commerciaux, elle avait donc censuré des arrêts de cour d’appel qui, en l’absence de manifestation de volonté expresse du bailleur de décharger le cessionnaire, avaient retenu la solidarité du cédant avec le cessionnaire pour le paiement des loyers postérieurs à la cession (Cass. 3^e civ., 12 juill. 1988, n° 86-15.759 : Bull. civ. III, n° 125 ; Cass. 3^e civ., 15 janv. 1992, n° 90-11.289).

La clause contraire mentionnée à l’article 1216-1, al. 2 pourrait avoir pour objet d’exclure la solidarité cédant/cessionnaire tout en maintenant une garantie au profit du bailleur cédé.

(Gaël Chantepie, Mathias Latina, La réforme du droit des obligations, Dalloz, § 607)

Le nouveau locataire peut opposer au bailleur les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il ne peut lui opposer les exceptions personnelles à l’ancien preneur (C. civ., art. 1216-2, al. 1^er). Puisqu’il s’agit d’une cession de contrat et pas seulement d’une cession de créance, il aurait été plus adapté de viser les exceptions inhérentes au contrat.

(C. François, Présentation des articles 1216 à 1216-3 de la nouvelle section 4 “La cession de contrat” », La réforme du droit des contrats présentée par l’IEJ de Paris 1, https://iej.univ-paris1.fr/openaccess/reforme-contrats/titre3/stitre1/chap4/sect4-cession-contrat/ ; Gaël Chantepie, Mathias Latina, La réforme du droit des obligations, Dalloz, § 608)

Le bailleur peut opposer au nouveau preneur toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à l’ancien (C. civ., art. 1216-2, al. 2).

Les exceptions personnelles ne sont pas exclues par le texte.

Sera-t-il possible au bailleur d’invoquer par exemple les dégradations commises dans les lieux quel qu’en soit l’auteur ?

Si le bailleur ne libère pas le locataire qui cède son contrat, les sûretés (par exemple un cautionnement) qui ont pu être consenties subsistent.

Inversement, s’il le libère, les sûretés tombent par principe et ne peuvent être maintenues qu’avec l’accord de ceux qui les ont contractées (C. civ., art. 1216-3, al. 1^er).

Ce sont les sûretés consenties par les tiers qui sont visées. Cette rédaction soulève des questions qui faisant une interprétation a contrario considèrent que les sûretés consenties par les parties au contrat initial demeurent.

(C. François, Présentation des articles 1216 à 1216-3 de la nouvelle section 4 “La cession de contrat”, La réforme du droit des contrats présentée par l’IEJ de Paris 1, https://iej.univ-paris1.fr/openaccess/reforme-contrats/titre3/stitre1/chap4/sect4-cession-contrat/ ; Gaël Chantepie, Mathias Latina, La réforme du droit des obligations, Dalloz, § 610)

Par ailleurs, le texte prévoit que si le cédant est libéré (dans notre exemple le locataire sortant), ses codébiteurs solidaires restent tenus, déduction faite de sa part dans la dette (C. civ., art. 1216-3, al. 2).

Cession de créance

L’ordonnance, dans le but de favoriser la circulation des obligations, modernise le régime de la cession de créance (Rapp. Président de la République, NOR : JUSC1522466P). Un écrit est désormais nécessaire à peine nullité (C. civ., art. 1322). En contrepartie, la signification par huissier ou l’acceptation du débiteur sont supprimée (C. civ., art. 1323). L’opposabilité aux tiers est immédiate.

Pour que la cession soit opposable au débiteur, il suffit de la lui notifier ou qu’il en ait pris acte. (C. civ., art. 1324).

F. de la Vaissière, Avocat honoraire, Alexandra Fontin, rédactrice au Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016 : JO, 11 févr.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Le contenu des diagnostics gaz et électricité à remettre aux locataires est fixé

Les états des installations intérieures d’électricité et de gaz prévus pas la loi ALUR devront être fournis aux locataires de logements nus ou meublés à compter du 1er juillet 2017.

La loi ALUR a notamment complété le contenu du diagnostic technique à annexer au contrat de location par un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

(L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 6°)

Le décret d’application prévu s’est finalement mué en deux textes distincts consacrés l’un au diagnostic gaz, l’autre au diagnostic électricité.

 

Pour que le dossier de diagnostic technique, tel qu’il résulte du nouvel article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, puisse être intégralement fourni au locataire il faut encore attendre le décret relatif à l’amiante.

Champs d’application des diagnostics gaz et électricité

Les logements concernés sont ceux comportant :

 

– une installation d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;

 

– une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de

15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

La notice de présentation des décrets précise que le diagnostic porte sur les parties privatives des locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi que sur leurs dépendances. Entrée en vigueur de l’obligation d’annexer les diagnostics au bail.

La date de l’entrée en vigueur varie selon la date de la construction de l’immeuble.

Pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1975, l’obligation s’appliquera aux contrats aux contrats signés à compter du 1^er juillet 2017. Aux termes de la loi, elle s’appliquera également aux renouvellements des baux à cette date (le renouvellement ne se confondant pas avec la tacite reconduction).

Pour les autres logements, l’entrée en vigueur est reportée au 1^er janvier 2018.

Contenu et durée de validité des diagnostics

Le contenu des diagnostics électricité et gaz est calqué sur ceux exigés en matière de vente, réalisés dans les conditions des articles R. 134-10 et suivants et R.134-7 et suivants du CCH. Alors que pour les ventes la durée de validité du diagnostic est de 3 ans, elle a été fixée à 6 ans pour les locations.

Les diagnostics dressés à l’occasion de la vente peuvent valablement être annexés au bail. Il faudra toutefois qu’ils aient moins de 6 ans à la date à laquelle ils doivent être produits pour les locations.

 

En outre, certains autres documents, sous réserve du respect de la durée de validité, peuvent tenir lieu de diagnostic. Il s’agit :

 

– pour le gaz, de l’état de l’installation réalisé par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC ou par un autre organisme signataire de l’accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation ;

 

– pour l’électricité, de l’attestation de conformité à la suite d’une mise en conformité ou une mise en sécurité délivrée par un organisme agrée, ou lorsque l’attestation ne peut être présentée par la déclaration de l’organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation.

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2016-1104, 11 août 2016 : JO, 13 août

D. n° 2016-1105, 11 août 2016 : JO, 13 août

TRAVAUX EN COPROPRIETE

L’isolation acoustique des bâtiments sera renforcée à compter du 1er juillet 2017

A l’instar de l’isolation thermique, une meilleure performance phonique s’imposera en cas de rénovations importantes réalisées sur les bâtiments situés dans des zones particulièrement exposées au bruit.

Quand isolation thermique rime avec isolation phonique ! Lors de l’adoption de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique, la question de la rénovation acoustique des bâtiments s’est invitée au même titre que celle de la rénovation thermique.

En effet, les nuisances sonores ont un impact non négligeable sur la santé et les relations sociales.

Aussi, le législateur a décidé d’obliger les maîtres d’ouvrage à embarquer, lors des gros travaux de rénovation, non seulement des travaux d’isolation thermique, mais également des travaux d’isolation acoustique (CCH, art. L. 111-11-3, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, III).

Complétant le décret du 30 mai 2016 qui a fixé le contour des rénovations thermiques obligatoires à compter du 1^er janvier 2017, un décret du 14 juin dernier précise les catégories de bâtiments dont l’isolation acoustique devra être renforcée à l’occasion de la réalisation d’importants travaux de rénovation.

L’obligation s’appliquera à compter du 1^er juillet 2017, à l’exception des travaux pour lesquels le devis d’engagement de la prestation de maîtrise d’œuvre ou, à défaut, le devis d’engagement de la prestation de travaux aura été signé avant cette date.

Rénovation des locaux particulièrement exposés au bruit

La rénovation acoustique s’imposera dans les bâtiments d’habitation, les établissements d’enseignement, les locaux d’hébergement et de soins d’établissements de santé, et les hôtels. Toutefois, seront exclus du dispositif les constructions provisoires utilisées pour une durée inférieure ou égale à 2 ans, les bâtiments indépendants de surface de plancher inférieure à 50 m² ainsi que les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire si les travaux modifient leur caractère ou leur apparence de manière inacceptable (CCH, art. R. 131-25).

Les locaux à isoler phoniquement seront ceux qui sont situés dans les zones exposées très fortement au bruit routier ou ferroviaire, ou à proximité d’un aéroport (C. envir., art. R. 571-66, R. 572-3 à R. 572-5).

Travaux d’isolation phonique embarqués lors des gros travaux de rénovation

Les travaux d’isolation acoustique devront accompagner tout d’abord les opérations de rénovation énergétique globale prévues par l’article R. 131-26 du CCH.

L’amélioration de la performance énergétique d’un immeuble est exigée lorsque le coût prévisionnel des travaux de rénovation portant soit sur l’enveloppe d’un bâtiment d’une surface supérieure à 1 000 m² (et ses installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage), soit sur sa seule enveloppe, est supérieur à 25 % de sa valeur.

La rénovation phonique sera, par ailleurs, obligatoire lors des gros travaux de ravalement, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux annexes qui impliquent par ailleurs d’embarquer une isolation thermique en vertu de l’article L. 111-10 du CCH et de son décret d’application du 30 mai dernier (CCH, art. R. 131-28-7 à R. 131-28-11) (v. ci-dessus).

Le maître d’ouvrage devra donc veiller à améliorer l’isolation acoustique des locaux dès lors que les travaux de rénovation engagés comprendront :

– soit le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l’extérieur de pièces principales des logements, de pièces de vie des locaux d’enseignement (salles d’enseignement à l’exclusion des locaux dédiés exclusivement à la pratique sportive, salles de repos des écoles maternelles, bureaux et salles de réunion), de pièces de vie des locaux d’hébergement ou de santé, ou donnant sur l’extérieur de chambres d’hôtels .

– soit la réfection d’une toiture donnant directement sur ces mêmes pièces ou chambres.

Un arrêté à paraître prochainement définira les seuils minimums de performances acoustiques que devront respecter les parois vitrées, les portes ou la toiture, objet des travaux.

Si une isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur est envisagée, celle-ci ne devra pas avoir pour effet de diminuer l’isolation aux bruits extérieurs des mêmes locaux.

Bruno Pérot, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

D. n° 2016-798, 14 juin 2016 : JO, 16 juin

INDICES

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75	1629	1620.75
2016	1615	1616,50	1622	1618,50	1643	1626.66

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
2016	1er 2è 3è 4è	13/04/2016 18/07/2016 13/10/2016 12/01/2017	125.26 125.25 125.33 125.50	+ 0.06% + 0.00% + 0.06 % +0.13 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %
2016	0.93%	4.35%
2017	0.90%	4.16%

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,015 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,010%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %	2016	1.000%
1995	0,19194 %	2007	1,045 %	2017

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55
01/01/16	9.67		1466.62
01/01/17	9.76		1480.29

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

CCN Immobilier : un nouvel avenant « salaires » applicable en 2016

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n° 69 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2016 aux syndicats signataires (FEPL, FNAIM, FSIF, SNPI et UNIS). Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Catégories	Niveau	Montant (en  €)
Employés	E1	19 067
	E2	19 463
	E3	19 708
Agents de maîtrise	AM1	19 993
	AM2	21 891
Cadres	C1	23 096
	C2	30 999
	C3	36 936
	C4	41 597

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70	929.50
2016	929.50	931.20	935.90	942.00
2017