I	ALLOCATION LOGEMENT Aides au logement : nouvelle procédure pour l’apurement des impayés	2-6
II	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Bail : la rupture conventionnelle du contrat de travail justifie le préavis réduit La garantie Visale s’ouvre aux jeunes non-salariés, chômeurs et étudiants	7 8
III	BAUX COMMERCIAUX Formalisme à respecter pour la cession du bail dans le cadre d’une procédure collective	9-10
IV V	EGALITE DES CHANCES EN MATIERE D’ACCES AU LOGEMENT Accessibilité aux personnes handicapées : un sas d’isolement bien problématique IMPOTS L’étudiant qui loue un meublé pour 10 mois est redevable de la taxe d’habitation	11-13 14
VI VII VIII IX X	LOCATION Rattrapage de l’indexation : le calcul s’effectue depuis le début de bail COPROPRIETAIRES Erreur de mesurage de la loi Carrez : délai pour agir en réduction du prix de vente REGLEMENT DE COPROPRIETE Usufruit et charges de copropriété : licéité de la clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété TRAVAUX EN COPROPRIETE L’isolation acoustique des bâtiments sera renforcée à compter du 1er juillet 2017 INDICES INSEE	15-16 17-18 19-20 20-21 22-24

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

N° 224 – Juin 2016

Montpellier, le 21 novembre 2016

ALLOCATION LOGEMENT

Aides au logement : nouvelle procédure pour l’apurement des impayés

A compter du 1er septembre 2016, afin de prévenir les expulsions notamment, de nouvelles possibilités de maintien des allocations de logement (ALF et ALS) et de l’aide personnalisée au logement (APL) sont mises en place en cas d’impayés de loyers ou de mensualités de remboursement par des allocataires de bonne foi.

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a mis en place un certain nombre de mesures visant à détecter les situations d’impayés le plus en amont possible et à garantir le maintien des aides au logement [aide personnalisée au logement (APL) allocation de logement sociale (ALS) et allocation de logement familial(ALF)] pour les allocataires de bonne foi. Le décret du 6 juin 2016 organise la mise en œuvre de ces mesures et, dans un souci de clarification et d’harmonisation, redéfinit également la notion d’impayés (◆ D. no 2016-748, 6 juin 2016 : JO, 7 juin). Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le1er septembre 2016 (◆ D. no 2016-748, 6 juin 2016, art. 40).

REMARQUE : le décret organise une information régulière des commissions spécialisées de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). L’organisme payeur l’informe des situations d’impayés et de l’évolution de la situation de l’allocataire (◆ CCH, art. R 351-30 ◆ CSS, art. R. 831-21-1 et D. 542-22).

Une nouvelle définition des impayés

Le décret donne une nouvelle définition de l’impayé qui se réfère directement au montant de la dette et diffère selon le destinataire de l’APL ou de l’AL (◆ CCH, art. R. 351-30, mod. ◆CSS, art. R. 831-21-1 et D. 542-22).

En secteur locatif, l’impayé est constitué lorsque l’allocataire doit au bailleur une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut ou net du loyer hors charges, selon que l’APL (ou l’AL) est versée à l’allocataire ou au bailleur. Le montant mensuel brut du loyer hors charges correspond au loyer hors charges figurant dans le bail. Pour le montant mensuel net, on déduit de ce loyer le montant de l’APL (ou l’AL).

En secteur accession, l’impayé est établi :

– en cas de périodicité mensuelle du prêt, quand l’emprunteur est débiteur à l’égard de l’établissement habilité d’une somme au moins égale à deux échéances de prêt brutes (APL ou AL versées à l’allocataire) ou de prêt nettes (APL ou AL versées à l’établissement habilité);

– en cas de périodicité trimestrielle du prêt, lorsque l’emprunteur est débiteur à l’égard de l’établissement habilité d’une somme au moins égale aux 2/3 d’une échéance de prêt brute (APL ou AL versées à l’allocataire) ou de prêt nette (APL ou AL versées à l’établissement habilité). L’échéance de prêt brute correspond à celle figurant dans le prêt. Pour l’échéance de prêt nette, on en déduit le montant de l’APL ou l’AL.

Une obligation de signalement

En cas d’impayé, le bailleur ou le prêteur est tenu de soumettre la situation de l’allocataire à l’organisme payeur, dans un délai de 2 mois (au lieu de 3 mois) après la « constitution de l’impayé », sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Il doit également justifier qu’il poursuit « par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance ». En cas de non-respect de ces obligations – signalement et justification de la poursuite –

le bailleur ou le prêteur peuvent se voir appliquer la pénalité prévue à l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale (CSS), soit au maximum deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale, égal à 6436 € au 1er janvier 2016. De son côté, l’organisme payeur se saisit de toute situation d’impayé dont il a connaissance et qui ne lui a pas été signalée (◆ CSS, art. R. 831-21-1 et D. 542-22 ◆ CCH, art. R* 351-31).

Le traitement des impayés et le maintien des aides au logement

Pour se prononcer sur le maintien de l’AL ou de l’APL, l’organisme payeur choisit une procédure en fonction de la situation de l’allocataire (◆ CSS, art. R. 831-21-1 et D. 542-22 ◆ CCH, art. R. 351-30). Quelle que soit la procédure, ce n’est que si l’allocataire n’est pas de bonne foi (non-respect des mesures d’apurement, non reprise de paiement des loyers…) que les AL ou l’APL sont suspendues.

Saisine du bailleur

L’organisme payeur peut renvoyer le dossier au bailleur afin que celui-ci établisse un plan d’apurement de la dette dans un délai de 6 mois. Le versement de l’AL ou de l’APL est maintenu « sous réserve de la reprise par l’allocataire du paiement de la dépense courante de logement, du respect du plan d’apurement et de son approbation par l’organisme payeur ». S’il ne reçoit pas de plan d’apurement dans les 6 mois et après mise en demeure du bailleur, l’organisme payeur saisit un fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui dispose d’un délai maximum de 3 mois (au lieu de 6 mois) pour établir un dispositif d’apurement de la dette.

REMARQUE : à noter que le tiers payant est désormais proposé par l’organisme payeur au bailleur, ou au prêteur, qui doit répondre dans les 2 mois. A défaut, son silence vaut refus

(◆ CCH, art. R* 351-31, I ◆ CSS, art. R. 831-21-4, I et D. 542-22-1, I).

Saisine directe d’un FSL

L’organisme payeur peut décider de saisir directement un FSL, qui a 6 mois (au lieu de 12 mois) pour établir un dispositif d’apurement. Après avoir reçu ce dispositif, l’organisme payeur décide de maintenir le versement de l’AL ou l’APL sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement.

Le décret met en place une coordination renforcée avec la procédure d’expulsion en prévoyant l’échange d’information entre l’organisme payeur et la CCAPEX »

A défaut de dispositif d’apurement

Si le FSL n’a pas fait connaître son dispositif d’apurement dans les délais requis (6 ou 3 mois), l’organisme payeur met en demeure l’allocataire de reprendre le paiement de la dépense courante de logement et d’apurer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au bailleur 1/36 de sa dette pendant 36 mois à compter du mois suivant la mise en demeure.

Une vérification régulière de l’organisme payeur

L’organisme payeur vérifie la bonne exécution du plan ou du dispositif d’apurement au moins tous les 6 mois (au lieu de 12 mois). En cas de mauvaise exécution, de refus de s’engager dans le dispositif d’apurement, ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement lorsqu’elle est prévue, le versement de l’AL (ou de l’APL) est suspendu. Si le plan d’apurement proposé n’est pas approuvé par le bailleur et l’allocataire dans le délai imparti ou s’il n’est pas respecté, cette procédure de traitement de l’impayé prend fin. Il est alors fait application de la procédure de droit commun (saisine du bailleur ou d’un FSL), les délais prévus ci-dessus étant divisés par deux.

REMARQUE : si les impayés sont au plus de 100 €, l’organisme payeur peut proposer au bailleur et à l’allocataire de recourir à une procédure de traitement de l’impayé selon des modalités à fixer par un arrêté à paraître.

En cas de saisine parallèle du FSL

Si un FSL a été saisi pour accorder des aides, simultanément à l’organisme payeur, il en informe sans délai l’organisme payeur, qui doit maintenir le versement de l’AL (ou de l’APL) pour 6 mois, à compter de cette saisine. A défaut de réception d’un dispositif d’apurement dans ce délai, et après mise en demeure du FSL, l’organisme payeur renvoie le dossier au bailleur afin de mettre en place un plan d’apurement dans les 3 mois à compter de la réceptiondu dossier. A défaut de réception du plan dans ce délai, l’organisme payeur met en demeure l’allocataire de reprendre immédiatement le paiement de la dépense courante de logement et d’apurer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au bailleur 1/36 de sa dette pendant 36 mois.

Lorsque l’allocataire paie ses loyers…

Dans tous les cas de figure (saisine du bailleur, du FSL, protocole d’accord signé avec un organisme HLM pour rétablissement du bail…), si l’allocataire paie la dépense courante de logement, ou s’il se trouve dans une situation sociale difficile et qu’il paie la moitié de la dépense courante de logement, déduction faite de l’AL ou l’APL, l’organisme payeur peut décider de maintenir le versement de l’allocation de logement, notamment pour tenir compte des recommandations de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (◆ CCH, art. R* 350-30 ◆ CSS, art. R. 831-21-1 et D. 542-22).

En cas d’indécence du logement ou de surpeuplement

Si l’allocataire fait l’objet d’une procédure relative à l’indécence du logement ou au surpeuplement du logement, l’AL peut être maintenue dès lors qu’une procédure de traitement des impayés est engagée, et ce jusqu’à l’achèvement de cette dernière. A l’issue de la procédure d’impayés, si les conditions de décence ou de peuplement ne sont toujours pas remplies et si les délais de conservation ou de maintien sont expirés (18 mois ou 2 ans), le versement de l’AL ou l’APL est suspendu (◆ CSS, art. R. 831-19-1 et D. 542-14-4).

Le versement en tiers payant

Lorsque l’allocataire est en situation d’impayé, l’organisme payeur demande au bailleur s’il souhaite obtenir le versement de cette allocation en lieu et place de l’allocataire, sauf si le logement ne répond pas aux conditions décence et de peuplement. Le silence du bailleur à l’expiration des 2 mois suivant la demande vaut refus. A réception de l’accord du bailleur, l’organisme payeur notifie à l’allocataire son intention de verser l’allocation en tiers payant, sauf si l’allocataire justifie par tous moyens avoir soldé sa dette avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de cette notification. Le versement en tiers payant intervient à la fin de ce délai. En cas de refus du bailleur ou lorsque le logement ne répond pas aux exigences de décence et de peuplement, le versement de l’AL est maintenu dans le cadre de la procédure de traitement des impayés. Si le bailleur est saisi pour établir un plan d’apurement, il a 2 mois (au lieu de 6 mois) à compter de la date de son refus pour l’élaborer (◆ CSS, art. R. 831-21-4 et D. 542-22-1).

Les conséquences de la non-présentation des justificatifs

Avec la mise en place de ces nouvelles modalités de traitement des impayés au 1er septembre 2016, de nouvelles dispositions sont prévues lorsque l’allocataire ne présente pas à l’organisme payeur, comme il est tenu de le faire, les justificatifs relatifs au paiement du loyer ou des échéances de prêt avant le 1er décembre (◆ CSS, art. R. 831-11 et D. 542-17).

Véronique Baudet-Caille Docteur en droit

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Bail : la rupture conventionnelle du contrat de travail justifie le préavis réduit

La rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d’emploi au sens de la loi de 1989. Elle permet au locataire de délivrer son congé avec un préavis réduit à un mois.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché : la rupture conventionnelle du contrat de travail permet au locataire de délivrer son congé avec un préavis réduit à un mois au lieu des 3 qui sont en principe requis.

Cette rupture constitue une perte d’emploi au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Une réponse ministérielle allait déjà dans ce sens, en prenant soin de réserver l’interprétation des tribunaux de l’ordre judiciaire (Rép. min. n° 40307 : JOAN Q, 16 mars 2010, p. 3128).

 

La démission n’est en revanche pas reconnue comme une perte d’emploi (Rép. min. n° 14710 : JOAN Q, 4 mai 1987, p. 2589 ; CA Paris, 6e ch. B, 30 oct. 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. n° 35, B. Vial-Pedroletti).

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-15.175, n° 685 P+B

La garantie Visale s’ouvre aux jeunes non-salariés, chômeurs et étudiants

Tous les jeunes de moins de 30 ans pourront bientôt bénéficier de la garantie Visale.

Cette caution dématérialisée et gratuite financée par Action Logement est octroyée au locataire à l’entrée dans le logement pour prendre en charge sa défaillance dans le paiement du loyer et des charges locatives de sa résidence principale, dans le parc privé. Jusqu’à présent, cette caution locative n’était accordée qu’aux jeunes salariés.

Au plus tard le 30 septembre 2016, elle sera étendue aux moins de 30 ans non-salariés, chômeurs, étudiants (à l’exception des étudiants « non boursiers » rattachés au foyer fiscal de leurs parents), y compris à ceux entrant en résidence universitaire dès lors que les logements ne sont pas conventionnés.

Pour ce faire, l’État et l’UESL ont signé un avenant à la convention pour la mise en œuvre de Visale du 24 décembre 2015. Une directive de l’UESL doit encore déterminer le loyer plafond (brut charges quittancées incluses, hors APL) pour l’éligibilité à cette garantie, indépendamment du taux d’effort du jeune.

Ce loyer maximal sera calculé en fonction du revenu fictif étudiant pris en compte par la CAF dans le calcul des aides au logement.

Cette mesure devrait faciliter l’accès aux logements du parc privé pour 300 000 jeunes de moins de 30 ans.
La garantie Visale est accordée pour les 3 premières années non renouvelables du bail soumis à la loi du 6 juillet 89 ou pour un an renouvelable deux fois pour les baux relatifs aux logements meublés (sauf impayé non remboursé ou plan de remboursement non respecté à chaque terme du bail, sans jamais excéder 3 ans à compter de la date d’effet du bail initial).

Pour en bénéficier, le locataire doit disposer d’un visa en cours de validité au moment de la signature du bail. La demande de visa est faite sur le site internet www.visale.fr.

 

Communiqué de presse MLHD/Action Logement, 21 juill. 2016

Dossier de presse MLHD/Action Logement, 21 juill. 2016

BAUX COMMERCIAUX

Formalisme à respecter pour la cession du bail dans le cadre d’une procédure collective

La cession judiciaire forcée du bail commercial effectuée en exécution du plan de cession d’une entreprise placée en redressement judiciaire n’est pas soumise aux exigences de forme prévues par le contrat, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession.

Dans le cadre d’une procédure collective ouverte à l’encontre d’un preneur, les dispositions du code de commerce prévoient que le tribunal détermine les contrats de location nécessaires au maintien de l’activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l’administrateur lorsqu’il en a été désigné (C. com., art. L. 642-7 ; C. com. art. L. 631-22).

Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces baux. Ces derniers doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire.
Remarque : depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (qui n’est pas applicable dans l’espèce), cette cession peut être assortie d’une déspécialisation partielle. En effet, le tribunal peut dans un jugement arrêtant le plan, autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

En l’espèce, le preneur a été placé en redressement judiciaire, le tribunal a arrêté un plan de cession des actifs de la société comprenant le fonds de commerce de vente de prêt à porter et le droit au bail qui lui était attaché. La cession avait été régularisée par acte sous seing privé signifié ultérieurement au bailleur en application de l’article 1690 du code civil.

A la demande de ce dernier, la cour d’appel a prononcé la résiliation du bail après avoir constaté que la cession du fonds avait eu lieu par acte sous seing privé, contrairement à la clause du bail qui prévoyait que toute cession devait être reçue par acte authentique, la cour a retenu que le non-respect de ces exigences de forme constituait une infraction aux clauses du bail présentant un caractère de gravité suffisant pour conduire à sa résiliation.

La société cessionnaire se pourvoit en cassation en faisait valoir que la transmission des actifs d’une société incluant le droit au bail dont elle est titulaire à une société qui se substitue à elle ne constitue pas une cession de bail et qu’ainsi les conditions contractuelles posées à cette cession ne sont pas applicables.

Le cessionnaire soutenait également, à titre subsidiaire, que le jugement qui arrête le plan emporte cession du contrat de location, ce qui prive d’effet la clause contractuelle stipulant que ladite cession est subordonnée à la conclusion d’un acte authentique.

La Cour de cassation retient ce dernier moyen en considérant, au visa des articles L. 642-7 et L. 631-22 du code de commerce, que la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution du plan de cession n’est pas soumise aux exigences de forme prévues par le contrat de bail, sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession.

Philippe Legrand, Avocat à la cour d’appel de Paris

 

Cass. com., 1er mars 2016, n° 14-14.716, n° 222 FS – P + B

EGALITE DES CHANCES EN MATIERE D’ACCES AU LOGEMENT

Accessibilité aux personnes handicapées : un sas d’isolement bien problématique

La non-conformité des sas d’isolement installés dans les immeubles comportant des logements à occupation temporaire ou saisonnière pourrait bien concerner l’ensemble des sas aménagés dans les bâtiments d’habitation et les ERP.

Dans le bras de fer qui oppose les associations de défense des personnes handicapées aux pouvoirs publics, voilà une décision (◆ CE, 16 mars 2016, n° 380267 : JO, 23 mars) qui pourrait bien faire vaciller non seulement les dispositifs d’accessibilité des bâtiments collectifs d’habitation mais également ceux des ERP !

Si une partie du corpus réglementaire portant sur les ERP existants a échappé aux fourches caudines du Conseil d’État en février dernier (◆ CE, 3 févr. 2016, no 356981), tel n’est pas le cas de l’arrêté du 14 mars 2014 qui fixe les règles d’accessibilité des logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente (◆ Arr. 14 mars 2014, NOR : ETLL1404845A).

Il convient, au préalable, de préciser que n’est pas remis en cause le principe même du régime particulier d’accessibilité réservé à cette catégorie de logements situés dans les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants, les résidences hôtelières à vocation sociale ou encore les logements-foyers.

Les Hauts magistrats ont, en effet, rejeté les recours en annulation du décret no 2014-337 du 14 mars 2014 et d’un premier arrêté de même date encadrant ce régime dérogatoire. Ont notamment été écartées les requêtes portant sur les entrées en vigueur des textes et la possibilité de mettre en œuvre des dispositions d’effet équivalent en lieu et place des prescriptions techniques d’accessibilité imposées par la réglementation.

En revanche, une disposition du second arrêté du 14 mars 2014 a été censurée au motif qu’elle renvoie à un arrêté du 1er août 2006, pour la définition des dimensions des sas d’isolement que doivent comporter les établissements accueillant ce type de logements.

Des sas d’isolement aux dimensions insuffisantes

Les sas d’isolement ont pour fonction d’éviter la propagation des effets d’un incendie provenant de locaux dangereux (parc de stationnement, celliers et caves regroupés, etc.) au reste du bâtiment.

Les deux portes s’ouvrent à l’intérieur du sas : lorsqu’un usager handicapé franchit une porte, un autre usager doit pouvoir ouvrir l’autre porte.

REMARQUE : dans l’article 1er de sa décision, le Conseil d’État vise l’arrêté du 1er août des ERP et IOP neufs.

Or l’arrêté du 14 mars 2014 renvoie à l’arrêté du 1er août 2006 fixant le dispositif d’accessibilité des bâtiments d’habitation neufs.

Toutefois, l’erreur concernant le renvoi n’a aucune incidence sur la portée de la décision puisque les deux textes de 2006 donnent, en leur annexe II, les mêmes dimensions pour ces sas.

Par ailleurs, au cœur même de l’analyse des requêtes (point 10), les juges se réfèrent bel et bien au bon arrêté du 1er août 2006.

L’arrêté du 1er août 2006 précise qu’à l’intérieur de ces sas, devant chaque porte, l’espace de manœuvre doit correspondre à un espace rectangulaire d’au moins 1,20 m – 2,20 m.

Or, les juges estiment que ces dimensions ne permettent pas à une personne circulant en fauteuil roulant d’y effectuer un demi-tour pour en ressortir d’urgence.

Il en résulte que l’arrêté du 14 mars 2014 est entaché d’erreur d’appréciation en ce qu’il renvoie à des dimensions minimales ne garantissant pas une accessibilité conforme aux exigences de la loi. Selon les magistrats, il n’y a pas lieu de différer l’effet de cette annulation.

EGALITE DES CHANCES EN MATIERE D’ACCES AU LOGEMENT

Vers des annulations en cascade ?

Par cette décision, le Conseil d’État ouvre aux associations de défense des personnes handicapées une voie de recours supplémentaire contre les dispositifs d’accessibilité de l’ensemble des bâtiments. En effet, quelle que soit la catégorie d’immeubles devant être obligatoirement rendus accessibles (bâtiments d’habitation, ERP), tous les textes reprennent, en leur annexe II, les mêmes dimensions d’espace de manœuvre en matière de sas d’isolement. Il en est ainsi des arrêtés :

– du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, qui remplace, depuis le 1er avril 2016, l’arrêté du 1er août 2006 en question dans la présente affaire

(Arr. 24 déc. 2015, NOR : ETLL1511145A : JO, 27 déc.) ;

– du 1er août 2006 fixant les dispositions d’accessibilité des ERP et des IOP (installations ouvertes au public) lors de leur construction (NOR : SOCU0611478A) ;

– du 8 décembre 2014 fixant les règles d’accessibilité des ERP situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public (NOR : ETLL1413935A), qui, d’ailleurs, fait aussi actuellement l’objet d’un recours en annulation.

Il reste donc à savoir si ces associations vont s’engouffrer dans la brèche…

Bruno Pérot Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme

IMPOTS

L’étudiant qui loue un meublé pour 10 mois est redevable de la taxe d’habitation

La location d’un logement meublé à un étudiant pour 10 mois n’est pas une location saisonnière. En conséquence, la taxe d’habitation est due par l’étudiant et non par le propriétaire.

La taxe d’habitation due au titre d’un logement loué est en principe acquittée par le locataire l’occupant au 1^er janvier. Par exception, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières, la taxe reste due par son propriétaire, dès lors que celui-ci peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année.

Qu’en est-il des locations meublées consenties à des étudiants pour une durée minimale de 9 mois ?

Le plus souvent, le logement reste vacant pendant l’été, donc à la disposition du propriétaire, entre deux locataires étudiants.

Pour autant, une telle location, consentie dans les conditions prévues à l’article L. 632-1 du CCH, ne constitue pas une location saisonnière. La taxe d’habitation est donc due par le locataire étudiant et non par le propriétaire.

Remarque : le Conseil d’État confirme sa jurisprudence (CE, 26 févr. 2016, n° 389438).

Laura Signorini, Dictionnaire permanent Gestion fiscal

CE, 15 juin 2016, n° 386209

 

LOCATION

Rattrapage de l’indexation : le calcul s’effectue depuis le début de bail

En cas d’erreur dans le mode de calcul de l’indexation, il y a lieu de calculer l’indexation du loyer telle qu’elle aurait dû intervenir dès l’entrée en vigueur du bail sur la base du loyer en vigueur à cette date, l’action en paiement étant enfermée dans le délai de 5 ans applicable avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Une cour d’appel a considéré qu’à la suite d’une erreur de calcul il y a lieu de calculer l’indexation du loyer telle qu’elle aurait dû intervenir dès l’entrée en vigueur du bail (en l’espèce janvier 1985), sur la base du loyer en vigueur à cette date.

Le nouveau propriétaire du local loué a pu obtenir le paiement des arriérés échus entre la date de son acquisition en 2012 et juillet 2014.

 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre cet arrêt fondé à la fois sur le nouvel article 7-1 de la loi de 1989 créé par la loi ALUR et sur la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Pour le locataire auteur du pourvoi, le calcul de l’indexation était lui-même enfermé dans la prescription que ce soit celle d’un an ou de 5 ans.

De cette façon bien sûr, le rattrapage était bien moins important.

Sur l’article 7-1, les hauts magistrats relèvent que le délai de prescription d’un an applicable à l’action en révision du loyer par le bailleur prévu par ce texte a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l’entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de 5 ans antérieurement applicable.

Ainsi que le prévoit la loi Macron, c’est  l’article 2222 du code civil qui règle la question de l’entrée en vigueur de cette disposition, laquelle est par ailleurs exclue de la liste de l’article 14 de la loi ALUR qui énonce les articles applicables aux contrats en cours. L’article 2222 indique en effet qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (N. Damas, La loi ALUR et les baux d’habitation : AJDI 2014, p. 334).

 

En l’espèce, la condamnation au paiement des arriérés pour les années 2012 à 2014 était donc possible.

 

Il ne faut donc pas confondre le calcul de l’indexation qui s’effectuera en partant du début du bail et l’action en paiement elle-même qui est bornée par la prescription.

 

Malheureusement, le moyen fondé sur l’article 17-1 de la loi de 1989 tel qu’il résulte de la loi ALUR a été jugé irrecevable car il supposait que soit déterminée la date à laquelle le bailleur a manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer.

Or la Cour de cassation ne peut se livrer à un tel examen. L’article 17-1, en application de l’article 14 de la loi ALUR, s’applique aux baux en cours et concerne les arriérés d’indexation (l’emploi du terme général de révision ne facilite pas la compréhension)(CA Paris, 4^e ch., 1^er juill. 2014, n° 12/23120 : Loyers et copr. 2014, comm. n° 234).

Il est partiellement redondant avec l’article 7-1.

 

La lecture de cet arrêt peut donner un éclairage sur la façon de calculer l’indexation quand le bailleur n’aura pas manifesté sa volonté. Ainsi que le préconise Nicolas Damas (code des Baux, Dalloz, éd. 2016), il faudra calculer l’indexation théorique annuelle sur chaque année et seul son paiement sera perdu. Il ne s’agirait pas de « sauter » purement et simplement une indexation.
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-16.285, n° 551 P+B

COPROPRIETAIRES

Erreur de mesurage de la loi Carrez : délai pour agir en réduction du prix de vente

Le délai d’un an pour agir en diminution du prix de vente est un délai de forclusion qui n’est pas suspendu par une assignation en référé expertise et l’agent immobilier n’a pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas d’insuffisance de superficie au moins égale à 1/20, l’acquéreur doit agir dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique. Le texte ne précise pas expressément s’il s’agit d’un délai de prescription ou de forclusion, la différence entre les deux tient essentiellement dans les causes de suspension.

Selon l’article 2241 du code civil, le délai est suspendu par une demande en justice et ce, qu’il s’agisse d’un délai de prescription ou de forclusion. En revanche, l’article 2239 précise que le délai de prescription est suspendu lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction et n’étend pas la solution au délai de forclusion.

En l’espèce, des propriétaires ont vendu un appartement soumis au régime de la copropriété, par l’intermédiaire d’un agent immobilier. L’acquéreur ayant refait mesurer le lot de copropriété quelques mois plus tard par un géomètre-expert et la superficie s’étant avérée inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, il a assigné ses vendeurs en référé.

Le rapport de l’expert missionné par le juge des référés conclut également à une superficie inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte de vente. L’acquéreur assigne les vendeurs en diminution du prix

L’action en réduction de prix n’est ouverte à l’acquéreur qu’après la signature de l’acte authentique, dans un délai d’un an, sous peine de déchéance (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, al. 7 et 8).

Si le délai d’un an avait été un délai de prescription il aurait été suspendu par la première demande et la réduction du prix aurait pu être ordonnée. En revanche, s’agissant d’un délai pour agir à peine de déchéance, c’est un délai préfix, de forclusion, et non pas de prescription.

En conséquence, la demande de désignation d’un expert ne suspend pas le délai et la demande de réduction du prix ne pouvait qu’être rejetée dès lors qu’elle intervenait plus d’un an après l’acte authentique. C’est cette dernière solution qui est retenue par la cour d’appel et la Cour de cassation pour lesquelles le délai d’un an est bien un délai de forclusion.

La Cour de cassation avait semblé adopter une position différente dans un arrêt du 12 novembre 2015 dans le cas d’un référé en justice mais on relève que le vendeur n’avait pas soulevé le problème de la nature du délai (Cass. 3^e civ. 12 nov. 2015, n° 14-18.390, n° 1250 P + B).

Par ailleurs, les juges du fond ont également rejeté les demandes en dommages-intérêts formées par l’acquéreur contre l’agent immobilier.

La Cour de cassation, comme les juges du fond, retient qu’il n’a pas effectué le mesurage, qu’il ne disposait d’aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies et n’avait pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

Dès lors, aucune faute n’est démontrée à l’encontre de l’agent de nature à engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission. L’agent immobilier n’est donc aucunement responsable lorsqu’un certificat Carrez réalisé par un professionnel du mesurage indique une superficie erronée.

Michel Hérail, Docteur en droit, Directeur honoraire du CRIDON-Ouest

Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n° 15-16.967, n° 664 FS – P + B

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Usufruit et charges de copropriété : licéité de la clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété

La clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, prévue par le règlement de copropriété, est licite et doit être appliquée, sans qu’il y ait lieu de rechercher si le démembrement de propriété a bien été notifié au syndic.

En cas de démembrement de propriété portant sur un lot de copropriété, les charges de copropriété doivent être réparties comme pour n’importe quel bien soumis à usufruit (Cass. 3^e civ., 27 juin 2001, n° 99-18.780).

A l’usufruitier, incombent toutes les charges de copropriété relatives aux dépenses d’entretien, celles correspondant aux grosses réparations devant être assumées par le nu-propriétaire (C. civ., art. 605 et 606).

Remarque : une répartition différente peut toutefois être prévue dans la convention créant le droit d’usufruit mais elle doit, pour être opposable au syndic, lui être notifiée de la même manière que la constitution d’usufruit elle-même (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 6).

Mais le règlement de copropriété peut-il prévoir la solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le paiement des charges de copropriété ?

Dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile de la Cour de cassation, condamné solidairement avec l’usufruitière au paiement de charges, le nu-propriétaire d’un lot de copropriété s’est pourvu en cassation.

Il reproche tout d’abord à la juridiction de proximité d’avoir refusé d’écarter la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété, en invoquant les dispositions des articles 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application.

Aux termes du premier de ces textes, en cas de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun.

Selon le demandeur au pourvoi, dans la mesure où ces textes, qui régissent le cas d’usufruit d’un lot, ne prévoient pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le recouvrement des charges, la clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété ajoute aux dispositions légales et réglementaires.

Elle doit donc être déclarée non écrite, par application de l’article 43 de la loi précitée, selon lequel toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Il prétend d’autre part qu’à supposer qu’une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier puisse être valablement contenue dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’une telle clause pour s’abstenir de ventiler les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire conformément à l’article 605 du code civil que s’il a été informé préalablement du démembrement du lot concerné.

Son pourvoi est rejeté. Selon les Hauts magistrats, l’article du règlement de copropriété prévoyant une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est licite (Cass. 3^e civ., 30 nov. 2004, n° 03-11.201), et doit être appliquée, sans qu’il soit nécessaire de vérifier si le démembrement de propriété a bien été notifié au syndic.

 

Isabelle Roussel, DEA droit privé, diplomée notaire Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545, n° 473 P + B

TRAVAUX EN COPROPRIETE

L’isolation acoustique des bâtiments sera renforcée à compter du 1er juillet 2017

A l’instar de l’isolation thermique, une meilleure performance phonique s’imposera en cas de rénovations importantes réalisées sur les bâtiments situés dans des zones particulièrement exposées au bruit.

Quand isolation thermique rime avec isolation phonique !

Lors de l’adoption de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique, la question de la rénovation acoustique des bâtiments s’est invitée au même titre que celle de la rénovation thermique. En effet, les nuisances sonores ont un impact non négligeable sur la santé et les relations sociales. Aussi, le législateur a décidé d’obliger les maîtres d’ouvrage à embarquer, lors des gros travaux de rénovation, non seulement des travaux d’isolation thermique, mais également des travaux d’isolation acoustique (CCH, art. L. 111-11-3, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, III). Complétant le décret du 30 mai 2016 qui a fixé le contour des rénovations thermiques obligatoires à compter du 1^er janvier 2017, un décret du 14 juin dernier précise les catégories de bâtiments dont l’isolation acoustique devra être renforcée à l’occasion de la réalisation d’importants travaux de rénovation.

L’obligation s’appliquera à compter du 1^er juillet 2017, à l’exception des travaux pour lesquels le devis d’engagement de la prestation de maîtrise d’œuvre ou, à défaut, le devis d’engagement de la prestation de travaux aura été signé avant cette date.

Rénovation des locaux particulièrement exposés au bruit

La rénovation acoustique s’imposera dans les bâtiments d’habitation, les établissements d’enseignement, les locaux d’hébergement et de soins d’établissements de santé, et les hôtels. Toutefois, seront exclus du dispositif les constructions provisoires utilisées pour une durée inférieure ou égale à 2 ans, les bâtiments indépendants de surface de plancher inférieure à 50 m² ainsi que les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire si les travaux modifient leur caractère ou leur apparence de manière inacceptable (CCH, art. R. 131-25).

Les locaux à isoler phoniquement seront ceux qui sont situés dans les zones exposées très fortement au bruit routier ou ferroviaire, ou à proximité d’un aéroport (C. envir., art. R. 571-66, R. 572-3 à R. 572-5).

Travaux d’isolation phonique embarqués lors des gros travaux de rénovation

Les travaux d’isolation acoustique devront accompagner tout d’abord les opérations de rénovation énergétique globale prévues par l’article R. 131-26 du CCH. L’amélioration de la performance énergétique d’un immeuble est exigée lorsque le coût prévisionnel des travaux de rénovation portant soit sur l’enveloppe d’un bâtiment d’une surface supérieure à 1 000 m² (et ses installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage), soit sur sa seule enveloppe, est supérieur à 25 % de sa valeur.

La rénovation phonique sera, par ailleurs, obligatoire lors des gros travaux de ravalement, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux annexes qui impliquent par ailleurs d’embarquer une isolation thermique en vertu de l’article L. 111-10 du CCH et de son décret d’application du 30 mai dernier (CCH, art. R. 131-28-7 à R. 131-28-11) (v. ci-dessus).

Le maître d’ouvrage devra donc veiller à améliorer l’isolation acoustique des locaux dès lors que les travaux de rénovation engagés comprendront :

– soit le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l’extérieur de pièces principales des logements, de pièces de vie des locaux d’enseignement (salles d’enseignement à l’exclusion des locaux dédiés exclusivement à la pratique sportive, salles de repos des écoles maternelles, bureaux et salles de réunion), de pièces de vie des locaux d’hébergement ou de santé, ou donnant sur l’extérieur de chambres d’hôtels ;

– soit la réfection d’une toiture donnant directement sur ces mêmes pièces ou chambres.

Un arrêté à paraître prochainement définira les seuils minimums de performances acoustiques que devront respecter les parois vitrées, les portes ou la toiture, objet des travaux.

Si une isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur est envisagée, celle-ci ne devra pas avoir pour effet de diminuer l’isolation aux bruits extérieurs des mêmes locaux.

 

Bruno Pérot, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme D. n° 2016-798, 14 juin 2016 : JO, 16 juin

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75	1629	1620.75
2016	1615	1616,50	1622	1618,50

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
2016	1er 2è 3è	13/04/2016 18/07/2016 13/10/2016	125.26 125.25 125.33	+ 0.06% + 0.00% + 0.06 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %
2016	1.01%	4.54%

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,015 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,010%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %	2016	1.000%
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55
01/01/16	9.67		1466.62

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

CCN Immobilier : un nouvel avenant « salaires » applicable en 2016

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n° 69 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2016 aux syndicats signataires (FEPL, FNAIM, FSIF, SNPI et UNIS). Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Catégories	Niveau	Montant (en  €)
Employés	E1	19 067
	E2	19 463
	E3	19 708
Agents de maîtrise	AM1	19 993
	AM2	21 891
Cadres	C1	23 096
	C2	30 999
	C3	36 936
	C4	41 597

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70	929.50
2016	929.50	931.20	935.90