I	ADMINISTRATEURS DE BIENS Incidence des manquements du professionnel de l’immobilier sur son droit à rémunération	2-3
II	ECO-PRET A TAUX ZERO (éco-PTZ) Des travaux d’isolation thermique embarqués à compter du 1er janvier 2017	4-6
III	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Congé-reprise au profit d’un associé de SCI familiale Offre de relogement : l’exception ne concerne que les bailleurs personnes physiques Taille de haie : entretien ou remise en état, le débiteur n’est pas le même	7 8 9
IV V	BAUX (CODE CIVIL) Il n’est jamais trop tard pour enduire… Le mandataire est responsable de l’absence du nom du bailleur dans le bail Sous-location prohibée et Airbnb : trahis par internet BAUX COMMERCIAUX Baux commerciaux : adaptations réglementaires sur le recours à la LRAR	10 11 11-12   13-14
VI VII VIII IX X XI XII	CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX Airbnb : pas d’autorisation du changement d’usage pour une résidence principale DROIT DE PREEMPTION Contrôle par le Conseil d’Etat de la motivation de l’opération de préemption ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES Il faut un premier vote avant de recourir à un second Second vote : pas touche au projet de résolution ! CHARGES DE COPROPRIETE Charges de copropriété, clause de solidarité et notification du démembrement COPROPRIETAIRES Loi Carrez : la reprise des actes de la société en formation arrive toujours à temps REGLEMENT DE COPROPRIETE EDD publié depuis 10 ans = pas de DPU sur la vente de lot INDICES INSEE	15   16   17 17-18   19   20   21 22-24

N

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 222 – Avril 2016

Montpellier, le 09 septembre 2016

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Incidence des manquements du professionnel de l’immobilier sur son droit à rémunération

Le juge peut réduire les honoraires de l’agent immobilier, titulaire d’un mandat de vente, qui a méconnu son obligation de s’assurer de l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

Un agent immobilier, titulaire d’un mandat exclusif de vente, négocie et rédige, moyennant une commission de 30 000 € à la charge de l’acquéreur, « un compromis de vente ferme » au terme duquel les acquéreurs ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d’un droit usage et d’habitation partiel et viager au profit du vendeur, construite sur un terrain moyennant un prix, sur lequel ils ont versé un acompte dont l’agent immobilier a été institué séquestre.

Or, il s’est avéré que le terrain, ainsi acheté, était d’une surface inférieure à celle qui avait été annoncée et qu’il était frappé d’une servitude conventionnelle de ne pas construire. La vente a néanmoins été réitérée en la forme authentique et les acheteurs ont refusé de régler sa commission à l’agent immobilier en invoquant des manquements à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil.

Assignés en paiement, les acquéreurs ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de la commission due, la restitution de l’acompte conservé par l’agent immobilier et l’allocation de dommages-intérêts.

La cour d’appel rejette les demandes de réduction de la rémunération et l’allocation de dommages-intérêts.

La Cour de cassation censure son arrêt dans ses deux aspects.

Elle estime, d’une part, en invoquant l’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et l’article 1999 du code civil que, l’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir qu’a le juge de réduire, voire de supprimer sa rémunération, en considération des fautes que l’intermédiaire a commise dans l’exécution de sa mission.

D’autre part, la Haute juridiction ajoute, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction de l’acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

Cette décision s’aligne sur des jurisprudences antérieures, affirmant que les honoraires de l’agent immobilier, comme ceux de tout mandataire, peuvent être modérés par le juge et que l’intermédiaire est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne l’efficacité juridique de la convention pour laquelle il s’entremet, même à l’égard de l’autre partie (Cass. 1^re civ., 5 mai 1971, n° 70-10.918 : Bull. civ. III, n° 636 ; Cass. 3^e civ., 1^er mars 2011, n° 10-10.442).

Même s’il s’agit d’une confirmation de la position des Hauts magistrats, cet arrêt a l’intérêt de retenir des solutions claires et précises.

Corinne Saint-Alary Houin, Professeur à l’université de Toulouse 1 Capitole

 

Cass. 1re civ. 14 janv. 2016, n° 14 26.474, n° 38 F-P + B

ECO-PRET A TAUX ZERO (éco-PTZ)

Des travaux d’isolation thermique embarqués à compter du 1er janvier 2017

Une isolation thermique devra accompagner les rénovations lourdes des immeubles d’habitation, des bureaux, des commerces, des locaux d’enseignement et des hôtels.

Le décret sur les « travaux embarqués », tant attendu par les professionnels du bâtiment, vient d’être publié au Journal officiel du 31 mai.  Dans le cadre de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, le législateur a souhaité que les opérations lourdes de rénovation soient l’occasion de permettre aux locaux existants d’atteindre un niveau de performance se rapprochant le plus possible des exigences imposées aux bâtiments neufs.

C’est la raison pour laquelle le maître d’ouvrage devra bientôt « embarquer » des travaux d’isolation thermique lorsqu’il envisagera de réaliser de gros travaux ou d’aménager un local pour le rendre habitable (CCH, art. L. 111-10, 1°, 3° à 7°, mod. par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, I).

 

Les conditions dans lesquelles l’isolation thermique sera rendue obligatoire sont définies aux nouveaux articles R. 131-28-7 à R. 131-28-11 du CCH créés par le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016. Ces dispositions entreront en vigueur le 1^er janvier 2017, sauf pour les travaux pour lesquels le devis d’engagement de la prestation de maîtrise d’œuvre ou, à défaut, le devis d’engagement de la prestation de travaux aura été signé avant cette date.

Bien évidemment, à l’instar de la réglementation thermique, l’obligation d’embarquer une rénovation énergétique ne s’appliquera pas en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte (CCH, art. R. 161-1, mod.).

Liste des travaux devant embarquer une isolation thermique

L’isolation thermique s’imposera dès lors que les travaux associés seront réalisés sur les bâtiments à usage d’habitation, de bureau, de commerce et d’enseignement, et sur les établissements hôteliers.

Elle sera concomitante aux travaux importants de ravalement des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur ou de réfection de toiture. La rénovation du bâtiment sera considérée comme lourde lorsque :

 

– le ravalement comprendra la réfection de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement, portant sur au moins 50 % d’une façade du bâtiment, hors ouvertures ;

 

– la réfection de toiture impliquera le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble de la couverture, hors ouvertures.

Les travaux de rénovation thermique devront être également effectués en cas d’aménagement, en vue de le ou la rendre habitable, d’un comble, d’un garage annexe ou de toute autre pièce non habitable, d’une surface minimale de plancher de 5 m², non enterrée ou semi-enterrée.

Une rénovation énergétique calquée sur la réglementation « élément par élément »

Les travaux d’isolation thermique vont porter sur les parois à ravaler, la toiture ou le plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé, ou les parois opaques donnant sur l’extérieur des locaux rendus habitables. Ils devront être conformes aux prescriptions définies par l’article R. 131-28 du CCH. Cet article, créé par un décret du 19 mars 2007, régit la mise aux normes des équipements énergétiques d’un bâtiment existant lorsqu’ils sont mis en place, installés ou remplacés.

Il s’agit en fait de la réglementation « élément par élément ».

Pour l’instant, les caractéristiques thermiques et performances énergétiques que doivent respecter les équipements mis aux normes sont fixés par un arrêté du 3 mai 2007 (NOR : SOCU0751906A). Les critères techniques imposés en matière de performance des éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment sont détaillés aux articles 2 à 16 du texte. Mais il est vraisemblable que ces prescriptions seront renforcées d’ici l’entrée en vigueur du dispositif en 2017.

En effet, les pouvoirs publics ont programmé une refonte totale de l’arrêté afin de tenir compte des exigences réglementaires au niveau européen (Discours min. envir., 4^e Conférence environnementale, 26 avr. 2016).

Dispense possible de rénovation thermique

Le législateur a prévu la possibilité pour le maître d’ouvrage d’être dispensé d’embarquer une rénovation thermique avec les travaux projetés, lorsque celle-ci ne sera pas réalisable techniquement ou juridiquement ou lorsqu’il existera une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.

 

Les cas de dispense d’origine technique ou juridique pourront ainsi résulter :

 

– d’un risque de pathologie du bâti liée à l’isolant, qui devra alors être justifié par un document établi par un professionnel du secteur sous sa propre responsabilité. Ce risque pathologique sera le seul cas de dispense pouvant être retenu dans l’hypothèse de travaux d’aménagement d’un local en vue de le rendre habitable ;

 

– d’une non-conformité des travaux d’isolation avec des servitudes ou des règles relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l’aspect des façades ou à leur implantation ;

 

– d’une modification de l’aspect de la construction, consécutive aux travaux en question, qui se révélerait contraire aux dispositions des secteurs sauvegardés, des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), des abords de monuments historiques, des sites inscrits et classés, ou aux règles de qualité du cadre de vie définies par les articles L. 151-18 et L. 151-19 du code de l’urbanisme ;

 

La disproportion manifeste entre avantages et inconvénients des travaux d’isolation thermique pourra, quant à elle, être mise en avant dès lors qu’il sera établi :

 

– une possible dégradation significative de la qualité architecturale du bâtiment par ces travaux. Un architecte devra alors confirmer l’ampleur de cette dégradation par rapport à la valeur patrimoniale ou architecturale de la façade ;

 

– un retour sur investissement du surcoût généré par la rénovation thermique, supérieur à 10 ans. La durée du retour sur investissement sera calculée à l’aide d’une méthode référencée dans un guide élaboré par le ministère chargé de la construction et mis à la disposition des professionnels chargés de valider ce calcul à l’appui de la demande de dispense.
Bruno Pérot, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

D. n° 2016-711, 30 mai 2016 : JO, 31 mai

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Congé-reprise au profit d’un associé de SCI familiale

La qualité d’associé du bénéficiaire de la reprise est appréciée à la date de délivrance du congé.

La reprise pour habiter peut être invoquée par le bailleur personne morale sous deux conditions. La reprise peut seulement avoir lieu au profit des associés. Le bailleur doit constitué sous la forme d’une société civile familiale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 13, a et 15, I).

La société familiale est définie comme une société constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus (par exemple : une société constituée de deux frères et les descendants de chacun d’eux, ou plus fréquemment entre deux parents et leurs enfants).

Le bénéficiaire du congé doit avoir la qualité d’associé de la SCI à la date de la délivrance du congé-reprise, à défaut le congé est nul et le bailleur s’expose à devoir dédommager le locataire de son préjudice.

En l’espèce, la cour d’appel de Grenoble a prononcé la nullité du congé délivré au profit d’un bénéficiaire qui n’est devenu associé de la société civile que postérieurement au départ du locataire.

Aucun préjudice moral n’a été retenu en raison de l’affirmation par les preneurs dans une lettre de « leur immense joie de restituer le logement ».

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Offre de relogement : l’exception ne concerne que les bailleurs personnes physiques

L’exception à l’obligation de présenter une offre de relogement au locataire âgé disposant de faibles ressources ne s’applique pas lorsque le bailleur est une SCI familiale même si l’associée bénéficiaire de la reprise est âgée.

Quand un locataire âgé dispose de ressources modestes, le bailleur ne peut lui délivrer un congé sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans un territoire donné, lui soit offert (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III).

Seul échappe à cette obligation le bailleur lui-même âgé ou ayant des ressources aussi faibles que celles de son locataire. La cour d’appel de Paris considère que cette dérogation ne s’applique pas au bailleur personne morale (société) quand bien même il s’agirait d’une SCI familiale dans le cadre d’un congé-reprise.

La solution ne surprend pas car le texte de l’article 15, III qui dispense de l’offre de relogement, vise expressément les personnes physiques. La possibilité d’exercer un congé-reprise au profit de l’associé d’une SCI familiale offerte par l’article 13 de la loi de 1989 ne va pas jusqu’à assimiler totalement cette société à un bailleur personne physique.

Le fait que l’article 13 concerne à la fois les sociétés familiales et les indivisions pouvait conduire les demandeurs à extrapoler la jurisprudence applicable aux bailleurs propriétaires indivis du bien loué selon laquelle qu’il suffit que l’un d’eux seulement remplisse l’une des conditions légales pour qu’il ne soit pas nécessaire de présenter une offre de relogement  (Cass. 3^e civ., 29 avr. 2009, n° 08-11.513, n° 516 P + B ; Cass. 3^e civ., 16 sept. 2009, n° 08-13.701, n° 1012 P + B).

 

En l’espèce, l’associée bénéficiaire de la reprise estimait que puisqu’elle était âgée de plus de 60 ans (seuil applicable au bailleur avant ALUR), la SCI n’était pas tenue de proposer à la locataire un relogement.

 

Rappelons enfin que la loi ALUR a modifié les seuils d’âge et de ressources des locataires et bailleurs. Tous deux doivent être âgés de plus de 65 ans, mais là où le locataire doit en outre disposer de ressources inférieures au plafond d’attribution des logements conventionnés pour bénéficier de la protection, cette condition n’est qu’alternative pour le bailleur.

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière CA Paris, ch. 4-4, 12 janv. 2016, n° 14/23305

Taille de la haie : entretien ou remise en état, le débiteur n’est pas le même

Si la taille de la haie privative d’une maison louée incombe en principe au locataire, tel n’est pas le cas lorsque ces travaux ne sont pas de l’entretien courant mais de la remise en état.

Quand une haie est privative, ce qui était le cas en l’espèce car la propriété louée comprenait en plus d’une maison un vaste parc, la taille et l’élagage des arbres et arbustes incombent en principe au locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 applicable aux baux à usage d’habitation classe en effet ces travaux parmi les réparations locatives dès lors qu’il s’agit d’entretien courant.

 

En revanche, leur coût doit être supporté par le bailleur quand ils ont pour objet de remettre les végétaux dans l’état où ils auraient dû se trouver lors de la délivrance des lieux, au commencement du bail.

 

Dans l’affaire soumise au juge, la haie qui n’avait pas été entretenue depuis des années était source de nuisances pour les voisins. Le propriétaire avait d’ailleurs indiqué à ces deniers qu’il avait chargé le locataire de réaliser la taille.

Si les parties avaient convenu de faire supporter la taille de remise en état au preneur, une clause du bail dépourvue d’ambiguïté était nécessaire. Là, le contrat ne mentionnait parmi les réparations locatives que l’entretien du parc et des haies.

 

Par ailleurs, quand bien même le prix de taille devait être à la charge définitive du bailleur, le locataire ne pouvait de son propre chef opérer une compensation entre les sommes qu’il avait acquittées et son loyer.

 

Le locataire avait également procédé à l’élagage d’arbres. Pour ceux-ci, rien ne venait prouver qu’il avait eu l’accord du propriétaire. Leur hauteur n’était pas révélatrice d’un manque d’entretien et ils ne présentaient aucun risque de chute sur les propriétés voisines. Les magistrats ont donc laissé le montant de la facture d’élagage à la charge du preneur.

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Rouen, ch. prox., 11 févr. 2016, n° 15/00714

BAUX (CODE CIVIL)

Il n’est jamais trop tard pour enduire…

Le bailleur ne peut laisser la façade en parpaings nus et doit l’enduire pour assurer le clos et le couvert ainsi que cela résulte de son obligation de délivrance.

Alors même que le bail stipulait tout à la fois que le preneur prendrait les locaux en l’état sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation et que ce dernier devait tenir les lieux clos et couverts, le propriétaire a été condamné à enduire les murs extérieurs laissés bruts.

La cour d’appel a estimé que la clause par laquelle le locataire acceptait les lieux en l’état n’exonérait pas le bailleur du respect de son obligation de délivrance.

D’une part, les clauses relatives à la prise du bien loué en l’état sont interprétées de façon restrictive, d’autre part, l’obligation de délivrance est une obligation essentielle du bail.

Ainsi, par exemple, le bailleur ne peut-il s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-14.631, n° 781 FS – P + B + R + I).

En l’espèce, il résultait de l’expertise que les parois de parpaings devaient être impérativement enduites pour assurer le clos et le couvert de l’immeuble. Le propriétaire a été condamné à payer une somme au locataire permettant à ce dernier de réaliser les travaux.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 5-3, 17 févr. 2016, n° 13/24247

Le mandataire est responsable de l’absence du nom du bailleur dans le bail

Le locataire qui n’obtient pas la restitution de son dépôt de garantie en raison du défaut de mention de l’adresse du bailleur au contrat peut engager la responsabilité de l’agent immobilier chargé de la gestion du bien.

Un agent immobilier mandataire pour la gestion locative d’un local a été condamné à réparer le préjudice causé par l’absence de mention de l’adresse du bailleur dans le contrat de location.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail doit notamment indiquer le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Le locataire qui s’est trouvé dans l’impossibilité d’obtenir la restitution du solde de son dépôt de garantie en raison de la lacune du bail a obtenu la condamnation du mandataire à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

Cass. 3e civ., 31 mars 2016, n° 15-14.075, n° 420 D

Sous-location prohibée et Airbnb : trahis par internet

Quand le bail interdit la sous-location des lieux loués, la publication des annonces du locataire principal sur internet constitue un excellent moyen de preuve de l’infraction au contrat.

De nombreux locataires désireux d’obtenir un complément de revenus ont recours à des sites internet spécialisés dans la location en meublé pour de courtes durées. La fameuse plateforme Airbnb permet ainsi de sous-louer facilement et rapidement son logement.

Il est fréquent que les baux d’habitation contiennent une interdiction de sous-location des lieux loués sauf autorisation expresse du bailleur. La violation de cette clause pourra aboutir au prononcé de la résiliation du contrat et à l’expulsion du preneur, elle n’est donc pas anodine.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris ainsi qu’un jugement récents viennent démontrer que si internet aide les preneurs à trouver des « clients », il facilite la preuve par les bailleurs de l’infraction au contrat.

Ces derniers, annonces à l’appui, ont obtenu la résiliation du bail et, devant le tribunal d’instance de Paris, 5ème arrondissement, une somme de 5000 € au titre d’un préjudice moral.

En revanche, toute indemnité au titre d’un préjudice matériel ou financier a été écartée.

 

Le locataire est ainsi puni par où il pèche.

 

Si la sous-location temporaire est compatible avec le bail, il reste également à résoudre le problème de l’obtention de l’autorisation administrative de changement d’usage qui doit être demandée dans certaines agglomérations telles que Paris (CCH, art. L. 631-7 et s.) lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur pouvant bénéficier d’une dispense.

 

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 4-4, 15 mars 2016, n° 14/18198

TI du Ve arrond., 6 avr. 2016, n° 11-15-000294

BAUX COMMERCIAUX

Baux commerciaux : adaptations réglementaires sur le recours à la LRAR

Des dispositions du code de commerce sont modifiées pour prendre en compte la faculté donnée aux bailleurs et aux locataires de recourir à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) en définissant la date de notification pour le congé par le locataire, pour le renouvellement du bail ou pour sa déspécialisation.

Un décret du 11 mars 2016 vient compléter les modifications apportées par la loi (dite loi « Macron ») du 6 août 2015 à la loi Pinel du 18 juin 2014 concernant les modalités de délivrance des actes en matière de bail commercial par le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire au libre choix de chacune des parties.

Tout d’abord est abrogé l’article R.145-1-1 du code de commerce selon lequel lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 était donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), la date du congé était celle de la première présentation de la lettre.

En effet, les dispositions de cet article n’avaient plus lieu d’être car la loi Macron (modifiant la loi Pinel) a prévu que  le congé doit être maintenant donné par acte extrajudiciaire tant par le bailleur que par le preneur (D. n° 2016-296, 11 mars 2016, art. 14 : JO, 13 mars).

Par ailleurs, depuis le 14 mars 2016 un nouvel article précise que lorsqu’une partie a recours à la LRAR, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre.

Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire (C. com., art. R. 145-38, créé par D. n° 2016-296, 11 mars 2016, art. 15 ; D. n° 2016-296, 11 mars 2016, art. 21).

Remarque : cette nouvelle disposition de l’article R. 145-38 du code de commerce relative au recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est applicable dans les îles Wallis et Futuna (D. n° 2016-296, 11 mars 2016, art. 22).

Sont concernés par ce nouveau mode de notification par LRAR les actes suivants :
– le congé triennal du preneur (C. com., art. L. 145-4) ;

– la demande de renouvellement du bail effectuée par le locataire (C. com. art. L. 145-10) ;

– l’acceptation par le bailleur du renouvellement du bail après un congé ou un refus de renouvellement (C. com., art. L. 145-12) ;

– l’acceptation par le locataire de nouvelles conditions de location, en cas de refus de renouvellement du bail (travaux importants nécessitant l’évacuation des lieux, lorsque le bailleur lui propose un nouveau local pour poursuivre l’exploitation de son fonds) (C. com., art. L. 145-18) ;

– l’usage par le locataire évincé du fait de la reconstruction du local commercial qu’il occupe de son droit de priorité sur les locaux reconstruits s’ils  comportent des locaux commerciaux (C. com., art. L. 145-19) ;

– l’information donnée au bailleur par le locataire voulant adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, en vue de leur acceptation par le bailleur (déspécialisation partielle) (C. com., art. L. 145-47) ;

– l’information donnée au bailleur par le locataire voulant exercer dans les locaux loués des activités autres que celles prévues au bail (changement d’activité commerciale (déspécialisation totale) (C. com., art. L. 145-49) ;

– l’information donnée au bailleur par le locataire qui renonce à exercer des activités connexes ou complémentaires ou bien d’autres activités (renonciation à la déspécialisation) (C. com., art. L. 145-55).

Philippe Legrand, Avocat à la cour d’appel de Paris

D. n° 2016-296, 11 mars 2016 : JO, 13 mars

CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX

Airbnb : pas d’autorisation du changement d’usage pour une résidence principale

Lorsque le logement constitue l’habitation principale du preneur, celui-ci peut le louer ponctuellement via Airbnb sans autorisation préalable de changement d’usage.

A Paris et dans certaines autres agglomérations, les locations en meublé consenties de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constituent un changement d’usage qui doit être préalablement autorisé en application de l’article L. 631-7 du CCH.

Quand la sous-location en meublé ponctuelle concerne la résidence principale du preneur, ce dernier échappe à l’obligation d’obtenir cette autorisation (CCH, art. L. 631-7-1-A, al. 5).

 

Des locataires dénoncés par un voisin et poursuivis par le procureur de la République pour infraction à la législation sur le changement d’usage se sont prévalus avec succès de cette dispense.

Souvent absents pour des raisons professionnelles, les locataires qui avaient consenti 85 nuits de location via la plateforme internet Airbnb ont échappé aux 25 000 € d’amende encourus.

Le magistrat a considéré que la déclaration fiscale de résidence secondaire n’est pas pertinente pour écarter la qualification de résidence principale. En effet, l’article L. 631-7-1-A du CCH vise l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit la résidence principale comme le lieu où l’occupant a son logement pendant 8 mois de l’année, sauf circonstances professionnelles ou de santé.

 

Les témoignages partiaux, les déclarations anonymes et le caractère non contradictoire de l’enquête menée par la ville de Paris n’ont pas permis de fonder la condamnation.

 

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

TGI Paris, ord. réf., 21 janv. 2016, n° 16/50738

DROIT DE PREEMPTION

Contrôle par le Conseil d’Etat de la motivation de l’opération de préemption

La construction de 35 logements en vue de réaliser un programme d’habitation sociale justifie l’exercice du droit de préemption urbain (DPU) même si la commune a atteint son quota de logements sociaux.

Le droit de préemption urbain (DPU) est un droit finalisé devant être exercé en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objectifs définis par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

Le Conseil d’État rappelle que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités territoriales doivent donc justifier, à la date où elles le mettent en œuvre d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement. Tel est le cas d’un maire qui préempte un bien pour réaliser sur la parcelle considérée un programme d’habitation sociale d’environ 35 logements.

Le Conseil estime que ce projet de construction, eu égard à son ampleur et à sa consistance, présente, par lui-même, le caractère d’une action ou d’une opération d’aménagement ayant pour objet la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat (PLH), au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

Les juges du Palais Royal censurent l’arrêt d’appel ayant annulé l’exercice du droit de préemption au motif que la commune avait déjà rempli ses obligations de construire un certain pourcentage de logements sociaux prévu par l’article L. 302-5 CCH (25 % depuis la loi ALUR).

En effet, cette circonstance est sans rapport avec la régularité de la mise en œuvre du DPU.

Corinne Saint-Alary Houin, Professeur à l’université de Toulouse 1 Capitole

CE 2 nov. 2015, n° 374957, Cne de Choisy-le-Roi

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Il faut un premier vote avant de recourir à un second

Le retour à la majorité simple lors d’un second vote en application de l’article 25-1 de la loi de 1965 n’est possible que pour autant que la question a été soumise à un premier vote.

Sauf dispositions contraires, et sous certaines conditions, une résolution qui n’a pas obtenu la majorité absolue (celle des voix de tous les copropriétaires) peut faire l’objet, immédiatement ou dans les 3 mois selon les cas, d’un second vote soumis cette fois à la majorité simple (celle des voix des copropriétaires présents ou représentés)(L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-1).

 

Le recours à cette passerelle vers une majorité plus faible suppose que la question ait été une première fois soumise au vote dans le cadre de l’article 25. Un premier vote à la majorité de l’article 24 alors qu’il relevait en réalité de la majorité absolue ne permettrait pas l’exercice d’un second scrutin.
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-11.043, P+B

 

Second vote : pas touche au projet de résolution !

Pour bénéficier de la passerelle vers une majorité plus faible, le projet de délibération présenté à l’assemblée doit être identique à celui qui lui avait été préalablement soumis sans être adopté.

Décidément, l’article 25-1 de la loi de 1965 a les honneurs de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en ce moment. Après avoir précisé que le second vote n’est possible que pour autant que la résolution a été soumise à un premier (v. notre article), les hauts magistrats énoncent que le projet de résolution présenté doit être identique pour les deux scrutins.

En l’espèce, l’assemblée n’avait pu désigner le syndic faute d’un nombre suffisant de copropriétaires présents. Lors de la seconde assemblée, le projet de contrat du professionnel présenté à l’appui de la résolution votée était différent sur quelques points.

L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier a rejeté la demande de nullité de la désignation du syndic au motif que le contrat présenté à l’appui de sa candidature ne présentait pas de modifications substantielles par rapport à celui présenté à la précédente assemblée et qu’en outre, les modifications allaient dans un sens favorable au syndicat des copropriétaires.

 

La Cour de cassation a censuré les juges du fond en retenant que « le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25 ».

 

La passerelle de majorité a eu notamment pour but de faciliter l’adoption de décisions dans les copropriétés où règne un fort absentéisme. Les bases sur lesquelles sont votées les résolutions doivent être les mêmes, ce qui n’empêche pas à l’assemblée d’user de son pouvoir d’amendement au cours de la discussion.
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-15.140, n° 550 P+B

CHARGES DE COPROPRIETE

Charges de copropriété, clause de solidarité et notification du démembrement

La clause de solidarité de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour le paiement des charges de copropriété est licite. Son jeu ne nécessite pas la notification préalable du démembrement.

Dans une décision qui fera l’objet d’une publication au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme à nouveau la validité de la clause des règlements de copropriété prévoyant la solidarité du nu-propriétaire et de l’usufruitier pour le paiement des charges.

Elle rappelle en outre que son jeu n’est pas soumis à la notification préalable du démembrement au syndic en application de l’article 6 du décret de 1967.

 

La solution est identique à celle affirmée dans un arrêt antérieur (Cass. 3^e civ., 30 nov. 2004, n° 03-11.201, n° 1267 D), mais plus clairement formulée.

 

En l’absence de clause de solidarité et en présence d’un démembrement de propriété du lot, le syndic doit en principe ventiler le montant des charges réclamé entre les nus-propriétaires et les usufruitiers dans le respect de l’article 605 du code civil.

Toutefois, les juges du fond ont estimé que lorsque la notification du démembrement n’a pas été effectuée, le syndic n’est pas tenu de procéder à la ventilation et qu’usufruitiers et nus-propriétaires peuvent être condamnés in solidum au paiement.

 

La clause du règlement de copropriété a le mérite extrême d’éviter au syndic tout questionnement sur de la nature des charges (entretien, grosse réparation…) et leur répartition entre les titulaires des droits.
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545, n° 473 P+B

COPROPRIETAIRES

Loi Carrez : la reprise des actes de la société en formation arrive toujours à temps

L’action en diminution du prix au titre de la loi Carrez n’est pas frappée de forclusion quand elle a été introduite dans l’année de la vente puis reprise par la société en formation après l’expiration de ce délai. L’effet rétroactif de la reprise emporte l’attribution de la qualité de propriétaire à la société dès la conclusion de la vente.

L’acquéreur qui intente une action en diminution du prix de vente de son lot en raison d’un déficit de superficie dispose d’un an pour agir à compter de la date de l’acte authentique

(L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, in fine).

S’agissant d’une acquisition réalisée par une société en formation, les choses pourraient se compliquer si elles n’étaient pas réglées par l’arme fatale que constitue le caractère rétroactif de la reprise des actes signés au nom et pour le compte de la société par ses fondateurs.

 

En l’espèce, les futurs associés avaient acquis divers lots de copropriété. La société avait assigné le vendeur en réduction de prix dans le délai que lui impartit la loi.

Le précédent propriétaire soutenait que la société n’avait pas à ce moment la qualité d’acquéreur puisqu’elle n’avait pas repris les engagements de ses fondateurs avant l’expiration du délai préfix dans lequel est enfermée l’action.

 

La reprise des engagements a un caractère rétroactif. Puisque la société avait été immatriculée et les engagements repris, elle était réputée propriétaire des lots depuis la signature de l’acte authentique.

La date de la délibération, laquelle était intervenue postérieurement à l’introduction de l’action, importait peu.
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, n° 15-10.881, n° 442 P+B

REGLEMENT DE COPROPRIETE

EDD publié depuis 10 ans = pas de DPU sur la vente de lot

En l’absence d’un règlement de copropriété, la publication de l’état descriptif de division (EDD) depuis plus de 10 ans exclut l’application du droit de préemption urbain à l’aliénation des lots.

L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme exclut notamment du champ d’application du droit de préemption urbain (DPU) les aliénations de lots situés dans des bâtiments soumis au régime de la copropriété depuis au moins 10 ans. Le texte fixe comme point de départ du délai la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

En l’absence de règlement, la troisième chambre civile de la Cour de cassation admet que la publication de l’état descriptif de division constitue ce point de départ.

 

Une lecture littérale du dispositif n’aurait pas eu de sens. L’existence de la copropriété résulte en effet de l’existence de lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes laquelle est matérialisée et portée à la connaissance des tiers par la publication d’un état descriptif de division.

Ce document, dont la nature est sujette à controverse, est souvent compris dans le règlement de copropriété mais pas toujours. Dans la mesure où la publication faisait courir le délai de 10 ans, celle de l’EDD valait bien celle du règlement d’autant qu’en pratique elles sont concomitantes si toutefois l’EDD n’est pas lui-même inclus dans le règlement.

 

En l’espèce, la commune qui reprochait aux parties de ne pas avoir établi une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) a été déboutée de ses demandes de nullité de la vente et d’attribution de dommages et intérêts.
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-10.215, n° 371 P+B

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75	1629	1620.75
2016	1615

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
2016	1er	13/04/2016 18/07/2016	125.26 125.25	+ 0.06% + 0.00%
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %
2016	1.01%	4.54%

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,015 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,010%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %	2016	1.000%
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55
01/01/16	9.67		1466.62

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n° 69, les partenaires sociaux ont convenu de modifier, à compter du 1^er janvier 2016, les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés dans les résidences de tourisme et les résidences hôtelières, à l’exception de celles qui appliquaient une autre CCN étendue avant le 21 juillet 1995, ainsi que dans les holdings (classe 74 de la NAF de 2003) dont l’activité principale s’exerce à travers des filiales relevant de la convention, GIE, associations ou syndicats, créés par un groupe d’entreprises relevant en majorité de la convention. Pour l’année 2016, les salaires minima annuels (base 151,67 h/mois) sont fixés comme suit

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
I	19 066 €
II	19 167 €
III	19 246 €
IV	19 405 €
V	19 979 €
VI	21 994 €
VII	23 005 €
VIII	31 186 €
IX	37 108 €
X	41 913 €

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70	929.50
2016	929.50	931.20