I	ADMINISTRATEURS DE BIENS Le recouvrement simplifié des petites créances s’appliquera au 1er juin 2016	2-4
II	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Sanction de l’indécence du logement : le bailleur doit rembourser les loyers perçus Assurance pour le compte du locataire : la prime est récupérable +10% Domiciliation d’une personne morale dans le logement loué par son représentant légal Le décret ALUR relatif à l’état des lieux et à la vétusté est paru Décrets, arrêtés, circulaires	5 6 7 8-9 10-11
III	BAUX COMMERCIAUX Bail commercial : peut-on autoriser des travaux contre une augmentation de loyer ?	12
IV V	BAUX PROFESSIONNELS Le mauvais fonctionnement de la climatisation est un trouble de jouissance indemnisable PRET A TAUX ZERO Cumul CITE/éco PTZ : le plafond de ressources tombe	13 13
VI   VII   VIII   IX       X	IMPOTS Taxe d’habitation : un logement étudiant ne constitue pas une location saisonnière INDIVISION Sanction de l’absence d’accord unanime des indivisaires à la vente COMPROMIS DE VENTE Le droit de rétractation ne s’applique pas à la vente d’un terrain à bâtir SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES Même composé de copropriétaires consommateurs, le syndicat n’est pas un consommateur Le syndicat des copropriétaires est un cocontractant comme les autres INDICES INSEE	14   15-16   17-18   19-20 21 22-24

CRPI

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Montpellier, le 22 juin 2016

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Le recouvrement simplifié des petites créances s’appliquera au 1er juin 2016

Le montant maximal de la créance permettant de recourir à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances est fixé à 4 000 euros.

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances a été créée par la loi Macron du 6 août 2015 insérant un article L. 1244-4 dans le code civil (C. civ., art. 1244-4, créé par L., n° 2015-990, 6 août 2015, art. 208).

L’ordonnance du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, vient d’organiser le transfert de cette procédure dans le code des procédures civiles d’exécution au 1er octobre 2016 (C. pr. exéc., art. L. 125-1, créé par Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, art. 6, XII : JO, 11 févr.).

Le décret n° 2016-285 du 9 mars 2016 fixe les conditions générales de mise en œuvre de cette nouvelle procédure au 1er juin 2016 ainsi que les règles de prévention des conflits d’intérêts lors de la délivrance par l’huissier de justice d’un titre exécutoire.

Créance de 4 000 euros maximum

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances s’applique aux créances ayant une cause contractuelle ou résultant d’une obligation de caractère statutaire d’un montant qui ne doit pas excéder 4 000 euros, intérêts compris (C. pr. exéc., art. L. 125-1 et R. 125-1, al. 4). Ce seuil finalement fixé par le décret du 9 mars 2016 est supérieur à celui envisagé lors de la publication de la loi Macron dont le dossier de présentation prévoyait une somme comprise entre 1 000 et 2 000 euros.

Compétence territoriale de l’huissier

La procédure est mise en œuvre par un huissier de justice situé dans le ressort du tribunal de grande instance (TGI) où le débiteur a son domicile ou sa résidence.

S’il y a plusieurs TGI dans le département où le débiteur a son domicile ou sa résidence, un huissier de justice de l’un quelconque des ressorts de ces TGI peut engager la procédure (C. pr. exéc. art. R. 125-1, al. 1 à 3).

A compter du 1er janvier 2017, la procédure sera mise en œuvre par un huissier de justice du ressort de la cour d’appel où le débiteur a son domicile ou sa résidence (D. n° 2016-285, 9 mars 2016, art. 4, II).

En effet, l’article 54 de la loi Macron a étendu, à cette date, la compétence territoriale des huissiers de justice. Elle sera nationale concernant le recouvrement de créances impayées, les prisées et les ventes aux enchères publiques, les constatations et les activités accessoires.

Elle s’exercera dans le ressort de la cour d’appel au sein duquel l’huissier aura établi sa résidence professionnelle pour la signification des actes et la mise à exécution des décisions de justice et des titres exécutoires (Ord. n° 45-2592, 2 nov. 1945, art. 3, mod. par L., art. 54).

C’est à cette dernière fonction que se rattache la procédure de recouvrement simplifié des petites créances permettant à l’huissier d’engager des mesures d’exécution.

Contenu de la LRAR adressée par l’huissier au débiteur

Le décret du 9 mars 2016 précise le contenu de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) par laquelle l’huissier de justice invite le débiteur à participer à la procédure.

Elle doit mentionner :

– le nom et l’adresse de l’huissier mandaté par le créancier ;

– le nom ou la dénomination sociale du créancier ainsi que son adresse ou son siège social ;

– le fondement et le montant de la somme due en principal et intérêts, en distinguant les différents éléments de la dette.

Elle doit rappeler au débiteur qu’il peut accepter ou refuser cette procédure.

Les articles L. 111-2 et L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, relatifs aux titres exécutoires permettant d’engager une procédure d’exécution forcée ainsi que les articles 1244-4 et 2238 du code civil doivent y être reproduits (à compter du 1er octobre 2016, les dispositions de l’article 1244-4 figureront sous l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution).

La LRAR doit également indiquer au débiteur :

– que s’il accepte de participer à la procédure, il doit, dans le mois qui suit l’envoi de cette lettre, manifester son accord par l’envoi, par courrier postal ou par voie électronique, d’un formulaire d’acceptation, l’absence de réponse dans le délai d’un mois valant refus implicite ;

– qu’il peut manifester son refus de participer à la procédure par la remise ou l’envoi d’un formulaire de refus ou par tout autre moyen ;

– qu’en cas de refus exprès ou implicite, le créancier peut saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire (C. pr. exéc., art. R. 125-2, I à III).

Un arrêté du ministre de la justice doit établir des modèles de LRAR et de formulaire d’acceptation et de refus (C. pr. exéc., art. R. 125-2, IV).

Conséquences de l’accord ou de refus du débiteur de participer à la procédure

L’huissier constate l’accord ou le refus du débiteur de participer à la procédure (C. pr. exéc., art. R. 125-3).

Si le débiteur souhaite participer à la procédure, l’huissier lui propose un accord sur le montant et les modalités du paiement (C. pr. exéc., art. R. 125-4).

L’huissier de justice constate, par un écrit qui peut être établi sur support électronique, la fin de la procédure de recouvrement simplifié :

– en cas de refus exprès du débiteur de participer à la procédure ;

– faute d’accord du débiteur sur le montant et les modalités de paiement à l’expiration du délai d’un mois suivant l’envoi de la LRAR ;

– en cas de refus exprès du débiteur, dans ce délai d’un mois, sur le montant ou les modalités de paiement proposés ;

– en cas de conclusion d’un accord, dans le même délai, sur le montant et les modalités du paiement (C. pr. exéc., art. R. 125-5).

Remarque : un arrêté du ministre de la justice doit préciser les modalités techniques et les garanties relatives au mode de communication électronique susceptible d’être utilisé par les huissiers de justice pour la mise en œuvre cette procédure, dans le cadre d’un système de traitement, de conservation et de transmission de l’information placé sous la responsabilité de la chambre nationale des huissiers de justice (D. n° 2016-285, 9 mars 2016, art. 2).

En cas d’accord du débiteur sur le montant et les modalités du paiement proposés, l’huissier délivre au créancier mandant un titre exécutoire qui récapitule les diligences effectuées en vue de la conclusion de cet accord. Il en remet une copie, sans frais, au débiteur (C. pr. exéc., art. R. 125-6).

Règles de prévention des conflits d’intérêts

Dès lors que l’huissier a adressé au débiteur la LRAR l’invitant à participer à la procédure simplifiée de recouvrement, aucun paiement ne peut avoir lieu avant qu’il n’ait constaté la fin de la procédure (C. pr. exéc., art. R. 125-7).

Afin de prévenir tout conflit d’intérêt, deux huissiers de justice pourront être amenés à intervenir dans la procédure de recouvrement simplifié des petites créances. En effet, l’huissier chargé de la mise à exécution forcée du recouvrement de la créance ne pourra être celui qui a établi le titre exécutoire permettant l’exécution forcée (C. pr. exéc., art. R. 125-8).

Stéphanie Bourdin

Dictionnaire permanent recouvrement de créances et procédures d’exécution

500. n° 2016-285, 9 mars 2016 : JO, 11 mars

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Sanction de l’indécence du logement : le bailleur doit rembourser les loyers perçus

Le règlement sanitaire départemental, plus contraignant que le décret relatif aux critères de logement décent, s’impose au bailleur qui a loué un logement d’une surface inférieure à celle réglementaire, ce qui autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers.

Le litige, soumis à la Cour de cassation, opposant bailleur et locataire portait sur la décence du logement loué, dont la surface était inférieure à 9 m².

Les caractéristiques de décence d’un logement sont fixées par décret du 30 janvier 2002, en application de la loi SRU, le bailleur est tenu de remettre un logement décent qui doit notamment disposer au moins d’une pièce habitable de 9 m², ou d’un volume au moins égal à 20 m³ (D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4 : JO, 31 janv.).

En l’espèce, la surface était inférieure à 9 m², si l’on déduisait la superficie du bac à douche installé dans un coin de la pièce. Or le règlement sanitaire départemental précisait que la superficie du bac à douche devait être exclue de la surface habitable, et la cour d’appel avait fait application de cette disposition.

La Cour de cassation approuve la motivation de la cour d’appel, relevant que les dispositions du règlement sanitaire départemental, compatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002, et plus rigoureuses que celles-ci, doivent être appliquées.

si, le manquement du bailleur à ses obligations autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers.

Lorsque le locataire se prévaut de l’exception d’inexécution, la jurisprudence a précisé que des désordres mineurs comme le mauvais état d’usage et de réparation des volets ne justifie pas le non-paiement des loyers par le locataire (Cass. 3^e civ., 18 janv. 2005, n° 03-19.561).

De même, une fuite du robinet d’eau de la machine à laver, une anomalie de fonctionnement du chauffe-eau, des odeurs provenant de l’orifice d’évacuation situé à la cuisine et le mauvais état de la cheminée ne rendent pas les lieux inhabitables donnant droit au locataire de suspendre le paiement des loyers (Cass. 3^e civ., 3 juin 2004, n° 02-19.263).

L’exception d’inexécution permettant au locataire la suspension de son paiement des loyers, n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués (CA Paris 4^e ch., 28 juin 2011 : Loyers et copr. 2011, comm. n° 268 ; CA Paris, 6^e ch. C, 30 avr. 2002, n° 2000/09935 ; Cass. 3^e civ., 15 déc. 1993, n° 92-12.324 : Bull. civ. III, n° 168).

En l’espèce, l’arrêt est cassé partiellement, la Cour de cassation reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir répondu aux conclusions du bailleur qui demandait, dans l’hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l’expulsion du locataire pour disparition de l’obligation de payer un loyer en contrepartie de l’occupation des lieux.
Vincent Canu

Avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier

Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754, n° 1408 P + B

Assurance pour le compte du locataire : la prime est récupérable + 10 %

La loi ALUR permet au bailleur de s’assurer pour le compte de son locataire et de récupérer ensuite la prime sur ce dernier avec une majoration dont le montant a été fixé par décret à 10 %.

Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité. Il doit en justifier lors de la remise des clés puis chaque année. La loi ALUR a introduit la possibilité pour le bailleur de souscrire cette assurance pour le compte du preneur (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, g).

Le montant de la prime éventuellement majoré de 10 % est ensuite récupéré par douzième à chaque paiement du loyer (D. n° 2016-383, 30 mars 2016, art. 1er).

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2016-383, 30 mars 2016 : JO, 31 mars

Domiciliation d’une personne morale dans le logement loué par son représentant légal

La domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas de changement de destination des lieux si aucune activité n’y est exercée.

Parce qu’il avait fixé le siège de sa société dans son appartement, le bailleur d’un logement soumis à la loi du 1^er septembre 1948 a sollicité la déchéance du droit au maintien dans les lieux de son locataire pour manquement à la clause d’habitation bourgeoise contenue dans le contrat.

Sa demande a été rejetée par la cour d’appel tout comme son pourvoi devant la Cour de cassation.

La domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas de changement de destination des lieux si aucune activité n’y est exercée. Les articles L. 123-11 et suivant du code de commerce le permette. La réserve de la stipulation contractuelle contraire a été écartée dans cette affaire pour laquelle était invoquée une clause d’habitation bourgeoise.

Les juges du fond ont pu valablement considérer que la clause n’avait pas été violée et que la fixation du siège de la société dans le logement était possible en relevant que :

– n’étaient accueilli ni secrétariat ni clientèle ;

– aucune machine ne se trouvait dans les locaux ;

– n’existait pas d’activité commerciale ni aucun trouble lié à cette activité.

En l’espèce, il s’agissait d’un bail soumis à la loi de 1948 mais il aurait tout aussi pu s’agir d’un bail soumis à la loi de 1989.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n° 15-13.856, n° 302 P + B

Le décret ALUR relatif à l’état des lieux et à la vétusté est paru

A compter du 1er juin 2016, l’état des lieux devra comporter certaines mentions minimales et les parties devront choisir la grille de vétusté applicable parmi celles résultant d’accords collectifs de location.

Le décret fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux qui devait être pris en application de la loi ALUR est paru (L. n° 89-462, 10 juill. 1989, art. 3-2). Le texte fixe également la nature des grilles de vétusté auxquelles doivent se référer les parties. Les nouvelles dispositions sont applicables à compter du 1er juin 2016.

Etat des lieux

L’état des lieux doit porter sur l’ensemble des locaux et équipement d’usage privatif mentionné au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

De façon assez obscure, le décret prévoit que le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.

Forme de l’état des lieux

Sa forme doit permettre la comparaison entre l’état du logement à l’entrée dans les lieux du locataire et à sa sortie. Il est précisé que pour ce faire, les deux états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique mais que s’il s’agit de documents distincts, ils doivent avoir une forme similaire.

L’état des lieux peut être établi sous forme papier ou électronique et remis à chacun des parties ou à son mandataire, en main propre ou par voie électronique. Il peut lui être adjoint des photos (v. ci-dessous).

Contenu de l’état des lieux

Le document décrit le logement et constate son état de conservation. Qu’il soit d’entrée ou de sortie, l’état comporte au moins les informations suivantes :

– son type (s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie) ;

– sa date d’établissement ;

– la localisation du logement ;

– le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

– le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

– les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie, le cas échéant ;

– le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

– pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images (photos) ;

– la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie comprend, outre toutes les informations mentionnées ci-dessus :

– l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;

– les évolutions constatées de l’état de chaque pièce et parties du logement depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Grille de vétusté

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

A compter du 1er juin prochain, les parties pourront choisir d’appliquer une grille de vétusté choisie parmi celle ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu en application de l’article 41 ter ou 42 de la loi du 23 décembre 1986.

Cela quand bien même le logement ne relève pas du secteur social ou n’appartient pas au patrimoine d’une personne visée par ces textes.

La grille choisie doit contenir au minimum pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

500. n° 2016-382, 30 mars 2016 : JO, 31 mars

BAUX COMMERCIAUX

Bail commercial : peut-on autoriser des travaux contre une augmentation de loyer ?

Une cour d’appel doit rechercher si le fait que le bailleur subordonne son accord à la réalisation de travaux à une augmentation de loyer n’a pas pour effet d’éluder les dispositions d’ordre public relatives au renouvellement du bail et à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Sollicité par son locataire commercial qui souhaitait obtenir l’autorisation de réaliser des travaux dans les lieux loués, un bailleur – en l’occurrence un OPAC – a subordonné l’obtention de son accord à une augmentation de loyer.

La discussion n’a pas abouti et le preneur a, malgré tout, fait réaliser les travaux. Le bailleur a demandé la remise en état du local et l’acquisition de la clause résolutoire, ce que lui a accordé la cour d’appel.

L’arrêt est cassé au visa de l’article L. 145-15 du code de commerce qui répute non écrite les clauses, stipulations et arrangement qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail commercial.

La révision du loyer en matière de baux commerciaux est fortement encadrée et cet encadrement est d’ordre public.

Soumettre l’obtention d’une quelconque autorisation à l’augmentation du loyer revient à contourner ces règles. La cour d’appel aurait dû rapprocher les faits de la prohibition édictée par l’article L. 145-15.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n° 14-25.087, n° 284 D

Le mauvais fonctionnement de la climatisation est un trouble de jouissance indemnisable

La défaillance de l’air conditionné dans des bureaux de standing, depuis l’entrée dans les lieux du locataire, peut justifier l’attribution d’une indemnité représentant 20 % des loyers et des charges versés pendant la durée de l’occupation.

Un locataire de bureaux situés dans un immeuble de standing lui-même implanté dans un quartier prestigieux a obtenu indemnisation des troubles que lui causaient les dysfonctionnements du conditionnement de l’air, été comme hiver.

Pour apprécier l’ampleur du préjudice, le juge a retenu le nombre d’appareils défaillants (30 %). L’indemnisation a été fixée à 20 % des loyers et des charges versés pendant la durée d’occupation des lieux, ce qui représentait tout de même 370 000 € car les perturbations duraient depuis l’entrée dans les lieux du preneur et s’étaient étendues sur plusieurs années.

L’appel en garantie formé par le bailleur contre le syndicat des copropriétaires a été accueilli dans la proportion de deux tiers.

En effet, les juges ont relevé que les dommages causés au locataire trouvaient partiellement leur origine dans le mauvais état des installations communes de conditionnement de l’air.

Alexandra Fontin / Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 5-3, 3 févr. 2016, n° 13/23423

ECO-PRET A TAUX ZERO

Cumul CITE/éco-PTZ : le plafond de ressources tombe

Depuis la loi de finances pour 2012, le cumul du crédit d’impôt pour la transition énergétique (ancien crédit d’impôt en faveur du développement durable) et de l’éco-PTZ était autorisé, mais sous conditions de ressources.

Ainsi, pour les offres d’éco-PTZ émises depuis le 1^er janvier 2014, le cumul était possible uniquement quand les revenus du foyer fiscal du contribuable n’excédaient pas, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de l’offre, 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune, auxquels il convenait de rajouter 7 500 € supplémentaires par personne à charge (CGI, art. 244 quater U, I, 7, mod. par L. fin. 2014 n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 74, II, 3°).

Pour soutenir l’activité dans le secteur de la croissance verte, la ministre de l’environnement a cependant souhaité supprimer cette condition de ressources à compter du 1^er mars 2016.

Le cumul des deux avantages fiscaux est donc désormais ouvert à tous les ménages.

Cette mesure devrait être inscrite dans le cadre d’une prochaine loi de finances rectificative.

Communiqué de presse, min. envir., 8 mars 2016

IMPOTS

Taxe d’habitation : un logement étudiant ne constitue pas une location saisonnière

Le locataire qui habite un logement meublé pendant au moins 9 mois continus et à titre de résidence principale ne bénéficie pas d’une location saisonnière. Il est donc redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il l’occupe au 1er janvier.

La location d’un logement meublé à un étudiant pour au moins 9 mois continus et à titre de résidence principale ne constitue pas une location saisonnière. En conséquence, le redevable de la taxe d’habitation est le locataire étudiant qui occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’État dans un arrêt du 26 février 2016.

En l’espèce, une étudiante demandait à être déchargée de la cotisation de taxe d’habitation à laquelle elle avait été assujettie. Selon elle, sa location était une location saisonnière d’une durée limitée imposée par les propriétaires qui s’en réservaient la disposition pendant la période estivale. A ce titre, le redevable était donc le propriétaire.

Pour écarter ce raisonnement, le Conseil d’État rend un arrêt très didactique sur le fondement des articles 1407, 1408 et 1415 du CGI. En principe, le redevable de la taxe d’habitation est le locataire d’un local imposable au 1er janvier de l’année d’imposition. Par dérogation, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année de l’imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année.

Toutefois, la location d’un logement meublé à un étudiant par bail conclu dans les conditions de l’article L. 632-1, alinéa 2 du CCH ne constitue pas une location saisonnière, au regard des caractéristiques de cette location, consentie pour au moins 9 mois continus et à titre de résidence principale. Dans le cadre d’un tel bail, le locataire étudiant qui occupe le logement au 1er janvier en a la disposition, au sens de l’article 1408 du CGI. En conséquence, il lui appartient de payer la taxe d’habitation.

Remarque : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les dispositions de l’article L. 632-1, alinéa 2 du CCH sont intégrées, sans aucune modification, dans l’article 25-7, alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Laure Deffontaines / Dictionnaire permanent Gestion immobilière CE, 26 févr. 2016, n° 389438

INDIVISION

Sanction de l’absence d’accord unanime des indivisaires à la vente

La vente n’est pas nulle mais seulement inopposable à celui ou à ceux qui n’y ont pas consenti.

La cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les indivisaires n’est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n’y ont pas consenti. Cette sanction est applicable lorsque la vente d’un immeuble a été consentie sans le consentement unanime des indivisaires est prescrite par l’article 815-3 du code civil.

En l’espèce, un notaire avait notifié à la commune une déclaration d’intention d’aliéner portant sur la vente d’un terrain bâti dépendant d’une succession. La DIA ne mentionnait comme propriétaires que cinq héritiers sur six.

Par ailleurs, le prix notifié par le notaire était inférieur à celui figurant dans la déclaration de succession (330 000 € au lieu de 360 000€) et aucun mandat écrit émanant de tous les indivisaires ne lui avait été donné pour notifier ce prix.

L’indivisaire qui avait été oublié dans la DIA a adressé une lettre à la commune pour solliciter, en vain, l’ouverture d’une négociation. La commune avait exercé son droit de préemption puis assigné les héritiers aux fins de faire déclarer la vente parfaite et qu’il leur soit enjoint sous astreinte de signer l’acte de vente.

La cour d’appel a jugé qu’à défaut de preuve de l’accord de tous les indivisaires sur le prix proposé à la commune, la vente n’était pas parfaite en application de l’article 1583 du code civil.

La demande de la commune visant à obtenir la signature de l’acte a, en conséquence, été rejetée.

La première chambre civile ne pouvait approuver cette décision : la cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les indivisaires n’est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n’y ont pas consenti. L’efficacité de la cession est subordonnée au résultat du partage.

La cour d’appel a donc violé les articles 815-3 et 883 du code civil.

Le rattachement de la sanction du défaut de pouvoir à l’effet déclaratif du partage (C. civ., art. 883) n’oblige pas le ou les indivisaires non parties à l’acte, à attendre les résultats du partage pour faire valoir leurs droits.

Ils peuvent engager immédiatement une action en inopposabilité. L’inopposabilité est partielle : l’aliénation consentie par certains indivisaires est  inopposable aux autres à concurrence de leurs quotes-parts.

L’acte est valable pour ceux ayant agi. Il s’analyse comme la cession de leurs parts et il est opposable aux autres indivisaires.

L’indivision est censée se poursuivre avec le cessionnaire de ces parts qui est alors en droit de provoquer le partage.

Mais les autres indivisaires peuvent obtenir l’annulation de la vente du bien indivis en se fondant sur l’absence de notification du projet de cession de droits indivis requis par l’article 815-14 du code civil relatif au droit de préemption.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 1re civ., 3 févr. 2016, n° 14-26.060, n° 89 D

COMPROMIS DE VENTE

Le droit de rétractation ne s’applique pas à la vente d’un terrain à bâtir

La promesse de vente ne portant que sur un terrain à bâtir ne bénéficie pas de la faculté de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH qui ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

Le droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation s’applique aux promesses de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation afin de protéger.

Remarque : depuis la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dite loi Macron) du 6 août 2015, le délai de rétractation a été porté à 10 jours au lieu de 7 jours auparavant (CCH, art. L. 271-1, al. 1^er, mod. par L. n° 2015-366, 6 août 2015, art. 210, II : JO, 7 août).

Cependant, ce délai de 7 jours n’a pas été modifié pour les promesses unilatérales de vente ayant pour objet un lot de lotissement soumis à permis d’aménager (C. urb., art. L. 442-8).

Une réponse ministérielle avait précisé que ce droit de rétractation ne bénéficiait pas à l’acquéreur d’un terrain à bâtir, même destiné à la construction d’un logement (Rép. min. n° 65241 : JOAN Q, 15 oct. 2001, p. 5967).

Toutefois, des juridictions du fond accordaient un droit de rétractation aux acquéreurs de terrains à bâtir (CA Aix-en-Provence, 1^re ch., sect. B, 7 sept. 2006, n° 05/08653 ; CA Toulouse, 1^re ch., sect. 01, 25 févr. 2008, n° 07/00370).

La Cour de cassation ne s’est pas lignée sur les cours d’appel et elle a adopté la position de l’administration dans une affaire récente où cette question était en débat.

Une promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir avait été conclue sous la condition suspensive de l’obtention, par les bénéficiaires, d’un permis de construire une maison d’habitation et d’un prêt. La vente n’ayant pas été régularisée, le vendeur avait assigné les bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Ceux-ci avaient soutenu que la promesse était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

La cour d’appel, infirmant le jugement de première instance, leur avait donné gain de cause, considérant que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d’habitation sur le terrain litigieux, désigné comme un terrain à bâtir, était certaine lors de la conclusion de la promesse, et que cette volonté était ainsi entrée dans le champ contractuel.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation, qui indique que cette faculté de rétractation ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

En conséquence, le droit de rétractation ne concerne pas la vente d’un terrain à bâtir isolé situé en dehors d’un lotissement.

Pierre Bagnérès

Docteur en droit

Cass. 3e civ., 4 févr. 2016, n° 15-11.140, n° 156 P + B

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Même composé de copropriétaires consommateurs, le syndicat n’est pas un consommateur

L’action en suppression des clauses abusives ou illicites des contrats de syndic n’est pas de la compétence des associations de consommateurs puisque le syndicat des copropriétaires n’est pas lui-même un consommateur.

Les associations de consommateurs peuvent agir, sous conditions, dans l’intérêt collectif des consommateurs (C. consom., art. L. 421-1). L’action en suppression d’une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné au consommateur, leur est ouverte (C. consom., art. L. 421-6).

La première chambre civile de la Cour de cassation prend ce texte à la lettre et considère que le contrat de syndic destiné à des syndicats de copropriétaires, qui ne sont pas des consommateurs, échappe à cette action car elle est limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs.

Ce principe, posé dans un arrêt de du 4 juin 2014  (Cass. 1^re civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779, n° 632 FS – P + B + I) vient d’être réaffirmé dans les trois arrêts du 14 janvier 2016 objet du présent commentaire.
Jusqu’à cette décision, les associations de consommateurs tentaient de faire assimiler le syndicat des copropriétaires à un consommateur ainsi que cela avait été admis par une partie de la jurisprudence et de la doctrine.

En 2012, la cour de Grenoble avait ainsi accueilli une action dénonçant les clauses d’un contrat de syndic sur le fondement de l’article 421-6. Mais, son arrêt a été censuré au visa de ce texte (Cass. 1^re civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779, n° 632 FS – P + B + I).

Quelques mois plus tard, la cour de Grenoble suivait la première chambre civile de la Cour de cassation en prononçant l’irrecevabilité de trois actions identiques engagées en 2007 et 2008 par une association de consommateurs contre plusieurs syndics.

Finie l’assimilation du syndicat à un consommateur ! Condamnée par la jurisprudence, elle l’était aussi par le législateur puisque la loi Hamon exclut les personnes morales de la définition du consommateur (C. consom., art. prél., créé par L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 3).

Il fallait donc, pour les associations de consommateurs trouver un autre moyen pour obtenir gain de cause. Dans ses pourvois contre les arrêts d’appel grenoblois, l’UFC (union fédérale des consommateurs) a soutenu que le syndicat est la réunion obligée par la loi des copropriétaires qui sont les véritables destinataires des contrats de syndic.

Or les copropriétaires peuvent être des personnes physiques, et donc des consommateurs s’ils agissent en dehors de toute activité professionnelle. Le raisonnement est original mais n’a pas convaincu.

Les pourvois sont rejetés.
La première chambre civile approuve les juges d’appel d’avoir prononcé l’irrecevabilité des trois actions en relevant qu’elles intéressaient un contrat proposé ou destiné à des syndicats de copropriétaires.

Et pour répondre au moyen, les hauts magistrats ajoutent « peu important la présence de consommateurs en leur sein ».

Remarque : les modifications apportées à la rédaction de l’art. 421-6 par une ordonnance de 2001 et des lois de 2011, 2014 et 2015, ne changent rien à la solution.

En définitive, le syndicat des copropriétaires est seul à pouvoir agir contre les clauses abusives du contrat de syndic. Il bénéficie de la protection accordée aux non-professionnels (C. consom., art. L. 132-1).

Anne-Marie Clayssen-Doucet

Avocat

Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28.335, n° 45 D

Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28.336, n° 46 D

Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28.337, n° 47 D

Le syndicat des copropriétaires est un cocontractant comme les autres

L’association chargée par convention d’assurer les services de la résidence peut solliciter la tenue d’une assemblée chargée d’établir son budget prévisionnel ainsi que cela est prévu par le contrat la liant au syndicat des copropriétaires.

L’arrêt d’une cour d’appel ayant débouté une association chargée de la gestion des services d’une résidence services par convention avec le syndicat, de sa demande de convoquer une assemblée chargée de voter son budget prévisionnel a été censuré.

Dans le contrat de gestion les liant l’un à l’autre, il était prévu que le budget prévisionnel de l’association décrivant le coût d’exécution des services soit transmis et approuvé chaque année par l’assemblée des copropriétaires.

Si l’association ne peut obtenir la nullité des délibérations de l’assemblée car elle n’a pas qualité pour le faire car elle n’est pas copropriétaire, elle peut, en tant que cocontractant, obtenir la condamnation de son débiteur – le syndicat – au respect de ses obligations.

En rejetant la demande, la cour d’appel a dénaturé la convention.

Le syndicat des copropriétaires a la personnalité civile (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14, al. 1er). Il peut contracter avec un tiers et se rendre débiteur d’obligations.

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 31 mars 2016, n° 15-14.168, n° 427 D

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75	1629	1620.75

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
2016	1er	13/04/2016	125.26	+ 0.06%
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %
2016	1.01%	4.54%

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,015 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,010%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %	2016	1.000%
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55
01/01/16	9.67		1466.62

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n° 69, les partenaires sociaux ont convenu de modifier, à compter du 1^er janvier 2016, les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés dans les résidences de tourisme et les résidences hôtelières, à l’exception de celles qui appliquaient une autre CCN étendue avant le 21 juillet 1995, ainsi que dans les holdings (classe 74 de la NAF de 2003) dont l’activité principale s’exerce à travers des filiales relevant de la convention, GIE, associations ou syndicats, créés par un groupe d’entreprises relevant en majorité de la convention. Pour l’année 2016, les salaires minima annuels (base 151,67 h/mois) sont fixés comme suit

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
I	19 066 €
II	19 167 €
III	19 246 €
IV	19 405 €
V	19 979 €
VI	21 994 €
VII	23 005 €
VIII	31 186 €
IX	37 108 €
X	41 913 €

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70	929.50
2016	929.50