I	ADMINISTRATEUR DE BIENS  CNN Immobilier : extension de l’avenant « salaires» applicable en 2015	2
II	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF  Responsabilité de l’intermédiaire spécialisé dans l’échec d’une défiscalisation	2-3
III	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  Rendre un logement décent ne dispense pas d’indemniser les troubles subis	4
IV V	LOCATIONS  Un seul régime de cotitularité pour les époux VENTE D’IMMEUBLES  Loi Carrez : le référé expertise interrompt le délai d’un an pour agir	5 6
VI VII VIII IX X	ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES  Point de départ de l’action individuelle contre le syndicat : cherchez la cause du dommage CHARGES DE COPROPRIETES L’existence de bâtiments distincts ne suffit pas à créer des charges spéciales COPROPRIETAIRES Pré-état daté : do it yourself ? SYNDICATS EN DIFFICULTE Copropriétés en difficulté après Alur : le décret d’application est paru INDICES INSEE	7-8 8-9 10-11 11-21 22-24 –

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

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° 216 – Novembre 2015

Montpellier, le 26 janvier 2016

ADMINISTRATEUR DE BIENS / AIDES FISCALES

CCN Immobilier : extension de l’avenant « salaires » applicable en 2015

L’avenant du 26 février 2015 revalorisant les salaires minima bruts annuels est étendu par arrêté.

Cet avenant s’applique à l’ensemble des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale.

Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires. Pour les autres, il prend effet à compter de la date de publication de cet arrêté d’extension.

Arr. 18 août 2015, NOR : ETST1521053A : JO, 11 sept.

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Responsabilité de l’intermédiaire spécialisé dans l’échec d’une défiscalisation

Le mandataire du promoteur chargé de commercialiser le programme et spécialisé dans la défiscalisation commet une faute délictuelle à l’égard des acquéreurs en ne les informant pas du coût important des travaux et de l’impossibilité d’en déduire la majorité.

L’intermédiaire chargé par le promoteur immobilier de la commercialisation d’un programme d’investissement en défiscalisation peut voir sa responsabilité engagée par les acquéreurs ayant fait l’objet d’un redressement fiscal.

Il s’agit d’une responsabilité délictuelle du fait du défaut d’information sur les contraintes et les risques de l’opération.

En l’espèce, les travaux n’étaient pas déductibles car ils ne constituaient pas une simple amélioration mais des travaux de reconstruction.

Par ailleurs, l’attention des acquéreurs n’avait pas été attirée sur le fait que le délai de mise en location serait important et que c’est cette location qui conditionnait la possibilité d’opérer des déductions.

Pour sa défense, le commercialisateur du programme a vainement tenté de se prévaloir de sa qualité de simple intermédiaire uniquement chargé de présenter le projet en fournissant une plaquette publicitaire à des clients assistés de leur propre conseiller en gestion patrimoniale.

Le mandataire du promoteur insistait sur le fait qu’il n’était partie à aucun des contrats conclus par les acheteurs et considérait que le préjudice était imputable aux seules entreprises ayant exécuté les travaux avec retard.

Les arguments ont été balayés par la cour d’appel et le pourvoi rejeté. Les hauts magistrats relèvent la qualité d’intermédiaire spécialisé de la société mise en cause qui ne pouvait donc ignorer les conséquences fiscales de l’opération.

Elle aurait dû attirer l’attention des acquéreurs notamment sur l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés. L’intermédiaire avait donc commis une faute délictuelle en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation proposée.

L’absence de lien contractuel ne pouvait suffire à l’absoudre.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 29 oct. 2015, n° 14-17.469, n° 1178 P + B

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Rendre un logement décent ne dispense pas d’indemniser les troubles subis

La réalisation des travaux allant plus loin que la simple mise aux normes du logement ne dispense pas le bailleur d’indemniser son locataire pour le trouble de jouissance qu’il lui a fait subir en lui louant un logement indécent.

La mise aux normes de décence d’un logement est une chose, l’indemnisation du trouble de jouissance subit en est une autre. La réalisation de travaux, même s’ils vont bien au-delà du respect des caractéristiques posées par le décret du 30 janvier 2002, ne peut constituer une réparation en nature du trouble de jouissance subit par le locataire.

En l’espèce, le locataire avait vécu 13 ans dans un logement équipé d’un chauffage qui n’était pas conforme aux exigences de la loi, dépourvu de salle de bains, dont les WC étaient dans une courette avec un accès extérieur non couvert.

Le bailleur, une fois assigné, a fait réaliser des travaux de mise aux normes mais également de création d’une cuisine, de réfection des murs, sols et plafonds.

La cour d’appel de Nancy, infirmant le jugement de première instance, a considéré que cette amélioration n’équivalait pas à une réparation du préjudice passé. Elle a donc condamné le propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Rappelons que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à sa mise en demeure (Cass. 3^e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314, P+B).

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Nancy, 2e ch. civ., 3 sept. 2015, n° 14/02124

LOCATIONS

Un seul régime de cotitularité pour les époux

La transcription du jugement de divorce met fin à la cotitularité légale mais également à la cotitularité conventionnelle lorsque les deux époux sont signataires du bail.

Par une décision destinée à la plus large publication (P+B+R+I), la troisième chambre civile énonce que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle.

Les époux bénéficient de la cotitularité légale du bail prévue à l’article 1751 du code civil. Cosignataires du bail, ils peuvent en outre bénéficier d’une cotitularité conventionnelle comme des colocataires sans liens matrimoniaux (ou qui ne seraient pas unis par un PACS).

Toutefois l’assimilation n’est pas si vraie, en témoigne la loi Macron, retouchant les dispositions de la loi ALUR, a écarté l’application du régime de la colocation, posé au nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour les époux ainsi que les partenaires de PACS.

Dans l’affaire soumise aux juges, deux époux étaient cosignataires solidaires d’un bail d’habitation. Un jugement de divorce avait attribué le bail à l’épouse avant d’être transcrit sur les registres d’état civil.

Mais le bailleur, sans doute empêché de recouvrer les loyers qui lui étaient dus par sa locataire mise en liquidation judiciaire avait tenté d’en obtenir le paiement par l’ex-époux. Il estimait que si la cotitularité légale avait pris fin avec la transcription du divorce, la solidarité stipulée dans le contrat initialement signé demeurait.

L’argument, qui n’était pas dénué d’intérêt, a été repoussé par la Cour de cassation dont la troisième chambre considère qu’elle a légalement justifié sa décision.

A compter de la date de la transcription du jugement de divorce attribuant le bail à l’un des deux époux, l’autre n’est plus titulaire du bail. La transcription met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-23.726, P + B + R + I

VENTE D’IMMEUBLES

Loi Carrez : le référé expertise interrompt le délai d’un an pour agir

Le délai d’un an pour intenter une action en diminution du prix lorsque la superficie de la partie privative est inférieure à plus de un vingtième à celle exprimée dans l’acte est interrompu par l’assignation en référé expertise.

Le délai d’un an ouvert par l’article 46 de la loi de 1965 pour exercer l’action en diminution du prix en cas de déficit de superficie de plus de un vingtième peut être interrompu par une assignation en référé expertise.

Cette décision a été rendue au visa des articles 46 de la loi de 1965 mais surtout 2244 du code civil dans sa rédaction alors applicable.

Le contenu de cet article figure désormais sous l’article 2241 qui dispose que  » la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion « .

Le délai pour agir en diminution du prix au titre de la loi Carrez est traditionnellement qualifié de préfix, c’est-à-dire qu’il n’est pas susceptible d’être interrompu ou suspendu.

Toutefois, il peut tout de même être interrompu par une assignation en référé ainsi qu’il résulte de la présente décision. Cela avait déjà été jugé par le TGI de Nanterre en 2008 (TGI Nanterre, 8e ch., 16 oct. 2008 : D. 2008, 2940, Y. Rouquet).

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 12 nov. 2015, n° 14-18.390, n° 1250 P + B

ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

Point de départ de l’action individuelle contre le syndicat : cherchez la cause du dommage

Le délai de prescription de l’action individuelle pour vice de construction ne commence pas à courir à partir de la seule apparition des dommages mais à la date à laquelle leur cause a été révélée.

Le syndicat est responsable des dommages causés par un vice de construction (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14). L’action des copropriétaires se prescrit par un délai de 10 ans (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).

Le point de départ de ce délai de prescription qui déroge au droit commun, reste la pierre d’achoppement dans le silence de la loi. La troisième chambre civile le confirme en prononçant le même jour deux cassations pour violation de ces textes.

Il en résulte, énonce-t-elle dans le chapeau de sa décision, que le point de départ du délai est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée (Cass. 3^e civ., 19 nov. 2015, n° 13-19.999, n° 1257 P+B). Le principe est connu (Cass. 3^eciv., 2 mars 2005, n° 03-14.713 : Bull. civ. III, n° 52 ; Cass. 3^e civ., 30 mars 2010, n° 09-13.755). Il impose une recherche de cette date si elle est discutée (Cass. 3^e civ., 24 mai 2006, n^o 05-12.185).

Dans la première affaire commentée (arrêt n° 1256), des désordres affectant la structure de l’immeuble avaient été signalés depuis 1988 par le précédent propriétaire d’un lot subissant des dommages. En 2001, l’acquéreur avait demandé en référé la désignation d’un expert.

En 2006, après le dépôt du rapport, il avait assigné le syndicat sur le fondement de l’article 14.

Celui-ci a opposé avec succès une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La cour de Paris a retenu la date d’apparition des vices de construction comme point de départ du délai, largement expiré.

Or le copropriétaire avait soutenu que la cause des désordres lui avait été révélée par l’expertise dont les opérations avaient été réalisées entre 2001 et 2004. L’absence de recherche sur ce point important justifie la censure de l’arrêt attaqué.

Dans la deuxième affaire (arrêt n° 1257), l’assignation en référé datait de 2001 alors que les désordres étaient apparus en 1989. C’est au vu de ces dates que la cour d’Aix-en-Provence avait déclaré l’action prescrite tout en relevant que le rapport d’expertise concluant à un vice de construction n’avait été déposé qu’en 2009. Les magistrats auraient dû rechercher si la cause des désordres n’avait pas été révélée à cette date.

Il n’y aura pas de discussion si la cause des désordres est connue dès leur apparition, notamment en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction patent d’une partie commune.

Cette prescription spéciale de l’article 42, alinéa premier ne concerne pas les demandes des tiers, locataires par exemple, qui relèvent de la prescription de droit commun.

Anne-Marie Clayssen-Doucet

Avocat

Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-17.784, n° 1256 P + B

Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 13-19.999, n° 1257 P + B

CHARGES DE COPROPRIETES

L’existence de bâtiments distincts ne suffit pas à créer des charges spéciales

L’absence de parties communes spéciales et le défaut de clarté du règlement quant aux charges spéciales peuvent conduire le juge à estimer que le coût des travaux de réfection des parties communes d’un seul des bâtiments doit être réparti entre l’ensemble des copropriétaires.

Dans la rigueur des principes, les charges spéciales payées par certains copropriétaires seulement, n’existent que lorsque des parties communes spéciales – parties communes dont la propriété indivise n’est répartie qu’entre un nombre limité de copropriétaires – ont elles-mêmes été créées.

Dans la rigueur des principes, le règlement de copropriété énumère les parties communes spéciales, prévoit l’existence de charges spéciales et les définit.

Oui mais voilà, la pratique ne se coule pas toujours dans la rigueur des principes. Confronté à la nébulosité des documents qui lui sont soumis, le juge doit interpréter et donc forcément décevoir l’une des parties.

Le caractère indépendant des bâtiments ne suffit, en principe, pas à spécialiser les parties communes qui les composent. L’existence de bâtiments distincts n’est pas par elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment.

En l’espèce, en outre, le règlement de copropriété prévoyait que « les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles seront supportées par les copropriétaires de ce ou ces immeubles et réparties entre eux au prorata des millièmes des parties communes leur appartenant » sans définir quelles étaient les charges concernées.

Le syndicat estimait que les travaux de réfection d’un mur de façade devaient être imputés aux seuls copropriétaires du bâtiment tandis que ces derniers considéraient qu’ils devaient être répartis entre tous.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence usant de son pouvoir souverain d’appréciation a fait supporter les travaux à tous. Elle a estimé qu’il en était ainsi puisque la totalité des gros murs faisait partie des parties communes générales dont tous les frais d’entretien et de réparation étaient expressément qualifiés de charges communes générales.

La clarté de rédaction du règlement a le mérite de lever les incertitudes de chacun et de tous. A défaut, les solutions varient.

C’est ainsi que des juges du fond peuvent, à bon droit,  retenir que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l’instauration de charges spéciales et déduire que les charges afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse doivent être réparties entre les propriétaires de ce bloc (Cass. 3^e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551, n° 697 P + B). Mais contrairement à la présente affaire des parties communes spéciales existaient.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-25.510, n° 1264 P + B

COPROPRIETAIRES

Le pré-état daté : do it yourself ?

Les informations financières requises pour la signature d’une promesse de vente de lot de copropriété figurent dans les documents comptables devant être adressés aux copropriétaires avant chaque assemblée annuelle.

La loi ALUR a imposé la fourniture d’un certain nombre d’informations dès le stade de la promesse de vente. De cette obligation naquit, dans un concert de grincement de dents, ce que la pratique a dénommé le pré-état daté puisque l’état daté n’arrive, quant à lui, que lors de la vente définitive.

Alors que le gouvernement s’est repenché sur son berceau au mois d’août dernier avec une ordonnance de simplification (CCH, art. L. 721-2, mod. par ord. n° 2015-1075, 27 août 2015, art. 1^er), il se peut que le document qui n’a pas d’existence légale ni réglementaire (Rép. min. n° 79469 : JOAN Q, 15 sept. 2015, p. 7051), continue d’être demandé, obtenu et facturé.

Le nouveau texte indique que le contenu des informations financières sera précisé par arrêté du ministre chargé du logement. Sa parution permettra peut-être de rompre définitivement avec la pratique

.

En effet, le copropriétaire vendeur peut lui-même fournir au rédacteur de la promesse les informations mentionnées à l’article L. 721-2 du CCH. Il les a en principe en sa possession.

Pour ce qui est, par exemple, des informations financières, il s’agit de celles à jour de l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes, précédant la signature de la promesse de vente, qui lui ont été notifiées en même temps que sa convocation à la réunion (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, I, 1°).

Le syndic peut également être sollicité pour établir le pré-état daté (ce que parfois les notaires imposent).

L’état daté, dont la fixation du plafond de facturation se fait toujours attendre, est imputable au seul copropriétaire concerné (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1).

La rédaction d’un pré-état daté peut être facturée au copropriétaire vendeur mais sur le fondement d’un accord autonome intervenu entre ce dernier et le mandataire du syndicat car rien dans la loi de 1965 ni dans le contrat type de syndic résultant du décret du 26 mars 2015 n’est relatif à cette tâche qui n’était pas censée exister.

Interrogée sur la pratique du pré-état daté, la ministre du logement a répondu que les mesures de simplification incluses dans l’ordonnance devraient la rendre caduque.

Quand le copropriétaire fournit lui-même les informations, il n’est en effet plus question de pré-état daté. Encore faut-il qu’il sache que c’est à sa portée…

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Rép. min. n° 79469 : JOAN Q, 15 sept. 2015, p. 7051

SYNDICATS EN DIFFICULTE

Copropriétés en difficulté après ALUR : le décret d’application est paru

Le texte permettant l’entrée en vigueur des nouveaux traitements mis en place par la loi ALUR ne s’applique pas aux procédures en cours et devra être complété par un arrêté.

Il définit la méthode d’apurement des dettes ainsi que le processus de l’administration renforcée.

Une large partie des dispositions consacrée aux copropriétés par la loi ALUR concernait les procédures de traitement de leurs difficultés.

 Annoncé pour le dernier trimestre 2014, le décret permettant l’entrée en vigueur de ces mesures et contenant les ajustements rédactionnels nécessités par les modifications de la loi de 1965 est finalement paru le 18 août dernier (D. n° 2015-999, 17 août 2015 : JO, 18 août).

Il ne s’appliquera pas aux procédures en cours. Un arrêté doit venir compléter le dispositif.

Remarque : L’entrée en vigueur des fonds de travaux et de l’obligation d’immatriculer les syndicats de copropriétaires conditionne celle des dispositions du décret qui les concernent.

Désignation et rémunération des mandataires qualifiés

Qualité des mandataires :

La loi ALUR, comme le préconisait le rapport Braye, a précisé la qualité des personnes disposant de compétences particulières pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61-1-2, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 9).

La personne physique désignée personnellement ou au sein d’une personne morale doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

– une expérience d’au moins 3 ans dans la gestion d’une copropriété, ou pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires ;

– un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants : droit civil, copropriété et construction ou gestion immobilière.

C’est à la personne désignée qu’il appartient de justifier du respect de ces conditions.

Dans le cadre de la procédure d’administration provisoire, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste mentionnée à l’article 811-2 du code de commerce.

Depuis la loi ALUR (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1, III, al. 2), il lui est également possible de choisir une personne physique ou morale justifiant à la fois d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et de certaines conditions que le décret vient fixer.

L’expérience de gestion de copropriété exigée par l’article 61-1-2 nouveau (v. ci-dessus) doit avoir concerné une ou des copropriétés ayant fait l’objet de mesures de police au titre de la sécurité ou de la salubrité sur les parties communes  ou avoir été inscrit dans le cadre d’une OPAH (CCH, art. L. 303-1), d’un plan de sauvegarde (CCH, art. 615-1), d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (CCH, art. L. 741-1 et L. 741-2) ou enfin, avoir été soumise à une procédure d’administration provisoire.

Mandataires ad hoc et administrateurs provisoires doivent, lors de l’acceptation de leur mandat, attester sur l’honneur qu’ils respectent les incompatibilités et interdictions fixées aux III, 1° à 4° des articles 29-1 C et 29-1.

Ils doivent également justifier d’une assurance de responsabilité et d’une garantie affectée au remboursement des fonds. Un arrêté viendra fixer les conditions d’application du dispositif (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61-1-3, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 9).

Rémunération des mandataires

Si des précisions sont apportées par le décret à la fixation des rémunérations des mandataires ad hoc et des administrateurs provisoires, le dispositif requiert la prise d’un arrêté pour être pleinement applicable  (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61-1-4 et 61-1-5, créés par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 9).

Le mandataire ad hoc aura une rémunération forfaitaire fixée en fonction d’un nombre de lots. Au-delà de ce nombre, c’est au président du TGI qu’il appartiendra de fixer la rémunération. L’administrateur provisoire aura quant à lui un droit fixe, complété par d’autres droits fixes et proportionnels qui pourront faire l’objet de versements d’acomptes.

Mission du mandataire ad hoc

Le décret fixe le contenu minimal du rapport de mission du mandataire ad hoc.

Le document comprend, parmi d’autres éléments, des préconisations détaillant les actions à mettre en oeuvre pour notamment :

– améliorer le fonctionnement et l’organisation de la copropriété ;

– se conformer aux obligations légales et réglementaires ;

– améliorer le recouvrement des impayés ;

– améliorer l’état de l’immeuble ;

– dégager des économies, par exemple sur les différents postes de charges et contrats d’entretien.

Ces actions doivent être mises en priorité et inscrites dans un calendrier de mise en oeuvre. Une estimation sommaire des dépenses est jointe au rapport.

Pour établir le rapport sur un sujet de haute technicité, le mandataire peut avoir recours, sur autorisation du président du TGI, à une personne ayant une qualification particulière dont il ne dispose pas.

Le juge détermine alors la mission et la rémunération de ce tiers ainsi que l’imputation des frais au syndicat ou à d’autres parties à la procédure  (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61-12, créés par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 15).

Désignation et mission de l’administrateur provisoire

Les textes sont remaniés pour tenir compte de la possibilité désormais offerte au maire, au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, au représentant de l’État dans le département ainsi qu’au mandataire ad hoc de demander le placement du syndicat sous administration provisoire.

Ces derniers saisissent le juge par voie d’assignation délivrée au syndicat représenté par la syndic (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-2, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 16).

La voie électronique a été ajoutée aux moyens de notification de l’ordonnance de désignation de l’administrateur.

S’il s’agit d’une ordonnance sur requête, la communication précise désormais que tout intéressé peut en référer au juge l’ayant rendu dans les 2 mois de sa publication. L’ancien article 62-5 visait simplement l’article 496 du code de procédure civile sans prévoir aucun délai (Cass. 2^e civ., 26 nov. 1990, n°89-18.207 : Bull. civ. II, n° 247).

Toutefois, quand l’ordonnance sur requête ne fait pas droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, sa communication précise qu’elle peut être frappée d’appel dans les 15 jours. Cet appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-5, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 18).

Comme le mandataire ad hoc, l’administrateur peut s’adjoindre les services d’un tiers pour les questions de haute technicité  (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-10, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 19).

L’administrateur continue de rendre compte de sa mission mais il doit le faire au moins une fois par an.

Le compte rendu de fin de mission est accompagné des annexes comptables relatives aux comptes du syndicat. Le rapport et le pré-rapport, s’il en existe un, sont plus largement diffusés puisqu’ils peuvent être communiqués aux nouvelles personnes susceptibles d’être à l’origine de l’ouverture de la procédure depuis la loi ALUR (maire, président de l’EPCI, représentant de l’État dans le département).

Les destinataires des rapports disposent d’un mois pour formuler leurs observations au greffe du TGI. Celles-ci seront alors transmises au président du TGI et à l’administrateur provisoire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-11, I à III, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 20).

Lorsque l’administrateur intervient pour liquider les dettes d’un syndicat par suite d’une expropriation ou d’une dissolution, le président du TGI statue en la forme des référés, le cas échéant au vu des rapports, pré-rapport et observations formulées.

En cas de saisine d’office, il fait convoquer l’administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-11, IV, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 20).

Apurement des dettes

Recensement et déclaration des créances

Dans les 2 mois de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à la publicité d’un avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales  (BODACC) ainsi que dans un journal d’annonces légales du département du lieu de situation de l’immeuble.

Cette publicité permet de recenser les créanciers afin d’établir un état des dettes du syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-4, I ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-17, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

La prorogation de la suspension des poursuites, que l’administrateur peut obtenir en saisissant le président du TGI par requête, fait l’objet de la même publicité (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-16 et 62-17, créés par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

L’avis doit contenir le nom du syndicat concerné, son adresse, son numéro d’immatriculation (lorsque cette dernière aura été mise en place) et la date de l’ordonnance qui a désigné l’administrateur provisoire ainsi que le nom et l’adresse de ce dernier. L’annonce doit informer les créanciers qu’ils devront déclarer leurs créances entre les mains du mandataire dans les 3 mois de la publication.

Elle précise enfin le délai pendant lequel l’exigibilité des créances est suspendue (période de 12 mois pouvant être prorogée jusqu’à 30 mois) (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-17 et 62-18, créés par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Le texte indique en outre que l’administrateur provisoire doit informer par tout moyen les créanciers connus d’avoir à lui déclarer leurs créances dans les 3 mois de la publication de l’avis. Cette mesure est protectrice des intérêts des créanciers qui ne sont pas rompus aux routines des procédures collectives importées dans le droit de la copropriété.

La déclaration de créance, qui ne concerne pas celles résultant d’un contrat de travail car celles-ci ne sont pas soumises à l’obligation déclaration, est faite auprès de l’administrateur provisoire par lettre recommandée AR (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-17 et 62-19, créés par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Elle doit contenir :

1° l’identité du créancier et les coordonnées de la personne habilitée à le représenter ;

2° le montant de la créance due au jour de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire avec, le cas échéant, l’indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances ;

3° les éléments de nature à prouver l’existence et le montant de la créance si elle ne résulte pas d’un titre, à défaut, une évaluation de la créance si son montant n’a pas encore été fixé ;

4° les modalités de calcul des intérêts dont le cours n’est pas arrêté, cette indication valant déclaration pour le montant ultérieurement arrêté ;

5° la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie ;

6° l’indication de la juridiction saisie si la créance fait l’objet d’un litige.

A cette déclaration sont joints sous bordereau les documents justificatifs qui peuvent être produits en copie. A tout moment, l’administrateur provisoire peut demander la production de documents qui n’auraient pas été joints.

L’administrateur vérifie les créances et peut aviser un créancier de difficultés en l’invitant à faire connaître ses explications. Sans réponse dans les 30 jours, le créancier perd le droit d’attaquer la liste des créances. Cette dernière peut en principe être contestée dans les 2 mois de la publication de son dépôt au BODACC.

 La liste est déposée au greffe du TGI et c’est le greffier qui publie l’avis de son dépôt. Les créanciers dont la créance est admise sont informés par lettre simple, ceux dont la créance est rejetée le sont par lettre recommandée AR (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-20, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Lorsque l’administrateur provisoire demande au juge de prononcer la résiliation d’un contrat ou d’ordonner sa poursuite, le cocontractant est convoqué par lettre recommandée AR. Le cocontractant bénéficie d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance pour déclarer sa créance auprès de l’administrateur (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-21, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Plan d’apurement des dettes

Au vu des déclarations de créances, l’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes d’une durée maximale de 5 ans prorogeable, dans lequel figure un échéancier des versements auprès des créanciers (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-5, I).

Le plan comporte :

– dans une première partie, un état des dettes, précisant notamment les créances déclarées, ainsi qu’une évaluation du montant des créances irrécouvrables ;

– dans une deuxième partie, la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan d’apurement des dettes prenant notamment en compte les dépenses liées à la préservation de l’immeuble et, si cela apparaît nécessaire, les dépenses concourant à la réduction des charges et au respect du plan d’apurement ;

– dans une troisième partie :

• l’échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires ;

• les échéanciers détaillés par créancier.

Un projet d’échéancier est  notifié à chacun des créancier par lettre recommandée AR ou par lettre remise contre émargement. Le créancier peut être invité à accorder des remises de dettes ou à accepter des délais de paiement supérieurs à la durée du plan. Le délai de recours de débute à la date d’envoi de la notification (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-23, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-5, II, al. 3).

Le plan d’apurement des dettes définitif est notifié de la même manière à chacun des créanciers. La notification indique que les créanciers disposent de 2 mois à compter de sa date pour saisir le juge d’une contestation (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-25, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-5, II, al. 3).

Le juge statue sur chacune mais sa décision n’est pas susceptible de recours. S’il y a lieu, l’administrateur peut être amené à modifier le plan d’apurement.

La décision d’arrêter le plan est notifiée aux créanciers et portée à la connaissance du ministère public et des copropriétaires. Elle est exécutoire de plein droit à titre provisoire et susceptible d’appel ou de pourvoi en cassation de la part de l’administrateur provisoire ainsi que du ministère public (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-26, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

La modification ou la prorogation du plan d’apurement suit le même processus que la constitution du plan initial. Les frais de l’instance sont à la charge du syndicat des copropriétaires ou du créancier lorsqu’il est requérant (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-27, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Quand le plan d’apurement a lieu à l’occasion d’une expropriation ou de la dissolution d’un syndicat, l’avis publié au BODACC précise la mission de l’administrateur et le délai de déclaration de créance est porté à 4 mois au lieu de 3 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-28, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Administration provisoire renforcée

La loi ALUR a créé la procédure de l’administration provisoire renforcée dans laquelle un opérateur public intervient (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-11).

Pour en obtenir l’ouverture, le maire, le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, le représentant de l’État dans le département ou l’administrateur provisoire doivent déposer une requête accompagnée d’un dossier  précisant les raisons pour lesquelles il est demandé le placement sous administration provisoire renforcée ainsi que les aides et mesures d’accompagnement publiques mobilisées pour en assurer la réussite (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-30, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Contenu de la convention

La convention avec le ou les opérateurs compétents en matière de réalisation de travaux et de mise au point du financement droit prévoir au minimum :

1° la liste des études juridiques, financières et techniques nécessaires pour définir le contenu des travaux et effectuer les choix techniques en résultant ;

2° le calendrier prévisionnel des études, du choix des prestataires et des travaux ;

3° la nature des travaux envisagés et l’enveloppe financière prévisionnelle associée ;

4° en cas de division, les plans sommaires avant et après division ;

5° les modalités d’organisation de la maîtrise d’ouvrage car l’opérateur ne peut exercer directement une mission de maîtrise d’oeuvre ou réaliser directement les travaux, en particulier :

       – les modalités de choix et de réalisation des travaux mentionnés au 1° ainsi que les modalités d’information du conseil syndical et des copropriétaires à ces décisions ;

       – les missions pour lesquelles l’opérateur est mandaté, notamment en ce qui concerne la préparation, la consultation et le choix des maîtres d’œuvre, des entrepreneurs et fournisseurs ainsi que la conclusion et la gestion des contrats en résultant ;

       – les modalités de compte rendu à l’administrateur provisoire, au syndic si la mission de l’administrateur provisoire est terminée et, le cas échéant, au conseil syndical ;

      – les modalités d’information des résidents notamment sur les aides financières mobilisables en lien avec les dispositifs publics d’accompagnement ;

6° Les modalités financières de l’opération qui précisent au minimum :

     – le plan de financement prévisionnel global de l’opération tenant compte des aides publiques contractualisées ou confirmées et faisant apparaître le reste à charge pour le syndicat des copropriétaires ;

      – la rémunération de l’opérateur à la charge du syndicat des copropriétaires fixée selon les règles définies par l’article 62-32 (v. ci-dessous) ainsi que l’échéancier de versement de cette rémunération (la durée de l’échéancier peut être supérieure à la durée d’exécution des études et travaux sans pouvoir être supérieure à celle de la convention) et la quote-part de rémunération due par chaque copropriétaire ;

– l’organisation de la gestion comptable et administrative des opérations de travaux ;

– les modalités de préparation des dossiers de demande de subvention et leur mobilisation ;

– le cas échéant les modalités de préfinancement de l’opération par l’opérateur dans l’attente du versement des subventions publiques et des versements du syndicat ;

– en cas de division, la répartition de la rémunération de l’opérateur entre les syndicats de copropriétaires créés par la division conformément au I de l’article 29-12 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° les modalités de gestion des contentieux avec l’ensemble des prestataires et les modalités de souscription et de gestion des contrats d’assurance ;

 8° les modalités d’indemnisation de l’opérateur en cas de cessation anticipée de sa mission ;

9° les modalités de passation des avenants rendus nécessaires pour la division du syndicat  ou pour la bonne exécution de la convention dès lors que ceux-ci ne bouleversent pas l’économie générale de la convention et respectent les objectifs de la convention (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-31, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

La convention doit être homologuée par le président du TGI saisi par requête conjointe des signataires (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-33, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

La décision est ensuite notifiée aux parties et communiquée par l’administrateur provisoire aux personnes désignées dans l’ordonnance du juge.

Rémunération de l’opérateur

La rémunération est à la charge du syndicat des copropriétaires et distincte de la rémunération de l’administrateur provisoire.

Elle est calculée par application d’un pourcentage sur le montant des travaux hors taxe.

Si la convention prévoit un préfinancement des dépenses, la rémunération de l’opérateur intègre alors également le remboursement des avances et frais financiers supportés par l’opérateur pour l’accomplissement de cette mission.

Dans l’attente de la passation par l’opérateur de l’ensemble des contrats nécessaires à la réalisation de l’opération qui permettra d’en déterminer le coût définitif, l’échéancier de versement de la rémunération inclus dans la convention peut prévoir une rétribution progressive dans le temps quand une phase d’études pour la finalisation des travaux est prévue (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-32, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Puisque la rémunération de l’opérateur est, pour les propriétaires occupants, assimilée à un loyer et à ce titre, couverte par les allocations de logement, l’administrateur provisoire, le syndic ou l’opérateur remettent, sur demande du copropriétaire, une quittance pour le règlement de sa quote-part de rémunération.

Sans préjudice des réglementations particulières applicables aux allocations logements, le copropriétaire est tenu d’informer l’organisme payeur des subventions dont il a bénéficié (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-35, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Mandat de l’opérateur de percevoir les subventions

L’administrateur provisoire ou l’opérateur peuvent être désignés mandataires des copropriétaires pour l’obtention et le versement des subventions, publiques ou privées, au titre de travaux de rénovation des parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Le mandat peut être intégré à la convention avec l’opérateur ou faire l’objet d’un acte séparé et doit prévoir les modalités selon lesquelles il est rendu compte de l’usage de la subvention (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-34, créé par D. n° 2015-999, 17 août 2015, art. 24).

Quand le mandat prévoit le versement direct de la subvention à l’opérateur, ce versement a lieu sur un compte spécifique dont les relevés sont mis à disposition du mandant. L’opérateur rend compte de l’usage de la subvention selon des modalités prévues par le mandat.

Lorsque la subvention est accordée au syndicat des copropriétaires, l’opérateur peut être mandaté par l’administrateur provisoire pour solliciter et percevoir la subvention qui est versée sur un compte spécifique dont les relevés sont mis à disposition de l’administrateur provisoire.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2015-999, 17 août 2015 : JO, 18 août