I	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  Bail : de l’intérêt de transcrire le mariage célébré à l’étranger Quels changements pour les baux d’habitation après la loi Macron ?	2 3-4
II	AGENT IMMOBILIER Assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire des agents commerciaux immobiliers	5
III	MUR MITOYEN  Quand le mur de clôture devient un mur de soutènement	6
IV V	VENTE D’IMMEUBLES  Loi Macron : une clarification bienvenue dans les délais de rétractation- réflexion AMELIORATION ET RENOVATION ENERGETIQUE DE L’IMMEUBLE  La rénovation énergétique s’impose	7-8 9-14
VI VII VIII IX	ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES  Le contrat de travail d’un préposé du syndicat ne peut être communiqué à un copropriétaire car il ne constitue pas une annexe au procès-verbal d’assemblée Désignation des scrutateurs : à l’impossible nul n’est tenu COPROPRIETAIRES Impact de la loi de transition énergétique sur la copropriété Une ordonnance simplifie l’information des acquéreurs de lots de copropriété PARTIES COMMUNES PARTIES PRIVATIVES Le syndicat n’est pas responsable de l’atteinte au plancher commun causée par un évier privatif SYNDIC Pas de saisie- attribution sans sous-compte, ce n’est pas de la faute de la banque	15 16 17-18 19 19-20 20-21 –

N

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 215 – Octobre 2015

Montpellier, le 21 janvier 2016

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Bail : de l’intérêt de transcrire le mariage célébré à l’étranger

Le conjoint dont le mariage célébré en Espagne a été retranscrit sur les registres de l’état civil français après le décès de son époux locataire ne bénéficie pas du transfert du bail.

Célébré à l’étranger, le mariage doit être retranscrit sur les registres de l’état civil français pour avoir un effet vis-à-vis du tiers qu’est le bailleur.

Dès lors que tel n’est pas le cas, l’époux partageant la vie du locataire ne peut bénéficier de la protection que lui offre l’article 14 de la loi de 1989 en cas de décès de son conjoint.

En l’espèce, le mariage avait été transcrit après la disparition du preneur, trop tard pour que le bail ait pu faire l’objet d’un transfert.

L’affaire avait une autre particularité. Il s’agissait d’un mariage gay célébré en Espagne où il était autorisé avant que le France ne l’accepte à son tour.

La loi n° 2013-404 du 17 mai 2013 prévoit la reconnaissance des mariages célébrés à l’étranger entre personnes de même sexe contractés avant  son entrée en vigueur et permet leur transcription.

Conformément au droit commun, à compter de cette transcription, le mariage produit ses effets à l’égard des tiers dont font partie les bailleurs.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 4-3, 11 juin 2015, n° 14/16347

Quels changements pour les baux d’habitation après la loi Macron ?

Après la loi ALUR, le législateur apporte des correctifs aux réaménagements du droit des rapports locatifs dans le but d’améliorer la sécurité juridique et de favoriser l’investissement immobilier… tout en préservant un niveau de protection élevé du locataire.

Après un passage devant le Conseil constitutionnel, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron a été publiée le 7 août dernier et ce après plusieurs navettes parlementaires malgré l’engagement de la procédure accélérée.

Parmi les axes de ce texte ayant pour objectif de renouer avec une croissance durable, le gouvernement a souhaité stimuler l’investissement notamment en rénovant l’urbanisme et en facilitant l’accès au logement.

Ainsi, le titre 1^er comprend un chapitre « Urbanisme » où l’article 82 modifie à nouveau, après la loi ALUR, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sur un certain nombre de points (L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 82 : JO, 7 août).

Cette loi ne bouleverse pas la loi du 6 juillet 1989 mais elle aligne encore un peu plus le régime des locations meublées sur celui des locations nues, et accentue l’aspect protecteur du locataire tout en corrigeant un certain nombre d’erreurs de la loi ALUR, notamment celles relatives aux dispositions transitoires qui sont modifiées dans le sens souhaité par la plus grande partie de la doctrine, qui les avait vivement critiquées.

Correctifs apportés aux règles sur les rapports locatifs rénovées par la loi ALUR

Principalement issu d’un amendement présenté par le gouvernement en commission, l’article 82 de la loi Macron vise à renforcer la sécurité juridique des parties au contrat de bail et à améliorer la rédaction de dispositions suscitant des difficultés d’interprétation.

Il apporte des modifications à huit articles (3, 3-, 8-1, 11-2, 15, 24, 25-3, 25-8 et 25-9) de la loi du 6 juillet 1989 remaniés par la loi ALUR n° 2014-366 du mars 2014.

Clause obligatoire du bail :

Depuis la loi ALUR, le bail doit préciser le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-8,mod. par L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 82, I, 1°).

La loi nouvelle remplace le terme acquitté par appliqué au précédent locataire, de sorte qu’il importe peu que le loyer ait été payé ou non.

État des lieux :

La loi ALUR a prévu que le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. La loi nouvelle précise qu’il s’agit de l’état des lieux d’entrée et exclut donc tout complément pour l’état des lieux de sortie (L. n° 89-462, 6 juill. 1989,art. 3-2, mod. par L. n° 2015-990, 6 août 2015,art. 82, I, 2°).

Le congé délivré par l’acquéreur d’un bien occupé

Dans le droit en vigueur, issu de la loi ALUR, l’acquéreur-bailleur ne peut mettre fin à la jouissance des lieux loués pour vendre son logement avant un délai compris entre 3 et 6 ans après l’acquisition pour un bailleur personne physique et entre 6 à 12 ans pour un bailleur personne morale.

La loi Macron vise à réajuster un point d’équilibre entre protection du locataire et fluidité du marché L. n° 89-462, 6 juill. 1989 , art. 15, I).

Il prévoit d’autoriser la délivrance d’un congé pour vente au terme du contrat en cours lorsque la durée restante à courir à la date de l’acquisition est supérieure à 3 ans.

Il prévoit également d’autoriser le congé pour vente à compter du premier renouvellement ou de la première reconduction du contrat de location lorsque la durée restante à courir à la date d’acquisition du logement est inférieure à 3 ans.

S’agissant du congé pour reprise, la nouvelle rédaction clarifie la date de délivrance du congé.

A la suite d’une maladresse rédactionnelle, la loi ALUR a été interprétée comme permettant au bailleur de délivrer un congé 6 mois avant la fin de la période de 2 ans « incompressible », et non 6 mois avant la fin du bail.

Le texte de la loi Macron maintient le principe du délai incompressible de 2 ans mais précise que le congé pour reprise est délivré « au terme du contrat de location ».

Le congé ne prend donc effet qu’au terme d’un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

AGENT IMMOBILIER

Assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire des agents commerciaux immobiliers

Depuis le 1er octobre 2015, les agents commerciaux immobiliers habilités par le titulaire de la carte professionnelle doivent contracter une assurance contre les risques pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.

Les agents commerciaux, habilités par le titulaire de la carte professionnelle, se sont vus imposer par la loi ALUR de souscrire une assurance personnelle contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle (RCP) (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 4, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 5°, b).

Jusqu’alors, les agents commerciaux étaient couverts par l’intermédiaire de l’assurance du professionnel pour le compte duquel ils intervenaient.

Depuis le 1^er octobre 2015, leur propre garantie s’ajoute à celle de leur mandant.

L’arrêté du 1er septembre 1972 relatif à l’assurance RCP des professionnels de l’immobilier comporte deux nouvelles annexes III et IV, spécifiques pour les agents commerciaux, qui fixent les conditions minimales du contrat d’assurance et la forme du document justificatif d’assurance (Arr. 1^er sept. 1972, 1^er arr., mod. par arr. 1^er juill. 2015, NOR : JUSC1512717A : JO, 3 juill.).

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Arr. 1er juill. 2015, NOR : JUSC1512717A : JO, 3 juill.

MUR MITOYEN

Quand le mur de clôture devient un mur de soutènement

Le mur de clôture transformé en mur de soutènement cesse d’être mitoyen et appartient au propriétaire du fonds supérieur.

Un mur qui sépare les fonds de deux propriétés est partiellement écroulé. Le propriétaire de l’un des fonds assigne son voisin pour qu’il soit déclaré propriétaire du mur et condamné à le réparer.

Le voisin, propriétaire de l’autre fonds, forme réciproquement les mêmes demandes. Aucun titre dont il résulterait la qualification à donner au mur n’est invoqué.

Les éléments de preuve produits ne sont pas constitutifs de titres et un rapport d’expertise judiciaire ne relève aucun indice de mitoyenneté.

L’un des propriétaires a fait réaliser sur sa parcelle une terrasse, une piscine et une aire de stationnement. Pour permettre l’horizontalité de l’assiette de ces aménagements extérieurs, il a transformé le mur de clôture en mur de soutènement.

La fonction de ce mur étant de supporter la poussée de ses terres, la cour d’appel en déduit que le coût de l’ouvrage lui incombe et qu’il en est propriétaire.

Cette décision, approuvée par la cour de cassation, s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence bien établie. Le mur est, en effet, transformé dans le seul intérêt du propriétaire du fonds supérieur.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 15 sept. 2015, n° 12-25.911, n° 871 D

VENTE D’IMMEUBLES

Loi Macron : une clarification bienvenue dans les délais de rétractation-réflexion

Depuis le 8 août 2015, il n’existe plus qu’un seul délai de rétractation-réflexion de 10 jours (au lieu de 7 antérieurement) de l’article L. 271-1 du code de la consommation qui s’applique pour les contrats immobiliers conclus hors établissement ou non.

La loi du 17 mars 2014 dite « loi Hamon » avait introduit dans le code de la consommation un délai de rétractation de 14 jours pour les contrats conclus « hors établissement » (C. consom., art. L. 121-16, mod. par L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 9-I).

Le texte était issu d’une directive européenne n° 2011/83/UE du 25 octobre 2011 en tant que dispositif de protection des consommateurs.
Contrairement à ce qu’avait prévu la directive européenne les contrats immobiliers n’avaient pas été exclus du champ d’application de la disposition.

Cette extension avait été indiquée et suscitait de nombreuses incertitudes ; adaptée à des ventes de biens de consommation, elle s’articulait difficilement avec les mesures propres aux contrats immobiliers prévus à la fois par le code de la consommation et celui de la construction et de l’habitation (CCH).

Cela posait notamment le délicat problème de la définition en matière immobilière du contrat conclu « hors établissement ».
Alors que cette disposition n’était pas encore entrée en vigueur, le Sénat devait en première lecture du projet de loi Macron du 6 août 2014 adopter un amendement devenu définitif dans l’article 210 créant dans l’article L. 121-16-1 du code de la consommation une nouvelle exception au champ d’application du délai de rétractation de 14 jours en prévoyant l’exclusion des « contrats portant sur la création ou le transfert des biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles » (C. consom., art. L. 121-16-1, mod. par L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 210, I, 2°).

Ce nouveau texte fait disparaître pour les mutations immobilières ce délai de rétractation-réflexion de 14 jours.
Cette clarification s’accompagne d’un renforcement de la protection de l’acquéreur immobilier. Celui-ci passe par une modification de l’article L. 271-1 du CCH et porte de 7 à 10 jours la durée du délai de rétractation ou de réflexion.
Cette modification est d’application immédiate et elle est donc entrée en vigueur le 8 août 2015. Elle court à compter de la première présentation à l’acquéreur de la lettre lui notifiant l’acte, et non du jour de la conclusion du contrat.

Elle ne s’applique qu’aux contrats conclus postérieurement à cette date mais la pratique étant de purger le délai le plus rapidement possible, on peut penser que le droit transitoire ne suscitera pas longtemps de difficultés sauf peut-être dans deux hypothèses :

– l’une concerne les « revendications » qui sont obligatoires lorsqu’il y a eu modification de conditions substantielles du contrat. On peut penser que dans ce cas l’aspect moratoire de la modification conduirait à faire application du nouveau délai ;
– l’autre pourrait naître de l’exercice de la faculté de subordination postérieurement au 8 août 2015. Celle-ci n’affecte pas le lien contractuel entre le vendeur et l’acquéreur mais impose à ce dernier de respecter un délai de rétractation bénéficiant au substitué, délai qui serait dans ce cas de 10 jours.

Remarque: ce nouveau délai de 10 jours n’a pas été modifié dans le code de l’urbanisme pour les promesses unilatérales de vente ayant pour objet un lot de lotissement (C. urb., art. L. 442-8).

Michel Hérai

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 210 : JO, 7 août

 

AMELIORATION ET RENOVATION ENERGETIQUE DE L’IMMEUBLE

La rénovation énergétique s’impose

Après le Grenelle, le législateur s’est concentré cette fois-ci sur les bâtiments existants, qui demeurent les plus gros émetteurs de gaz à effet de serre. Les opérations lourdes de rénovation vont offrir l’occasion de réduire les dépenses énergétiques du parc immobilier.

Puisque le bâtiment est le premier gisement d’économie d’énergie, la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique et pour la croissance verte s’est fortement attaquée à la question de leur rénovation dans ce but.

La réalisation de certains travaux deviendra le déclencheur d’opération d’amélioration de l’efficacité de l’immeuble ou de ses équipements.

De nouvelles obligations comme de nouvelles aides et incitations à la réalisation des travaux sont mises en place. Pour faciliter la prise de décision, la loi a d’ailleurs abaissé les majorités applicables au vote en copropriété (v. Bulletin 482, p. 10, « Impact de la loi de transition énergétique sur la copropriété »).

Travaux et rénovation

Un logement économe, un logement décent

La nécessité de baisser les dépenses énergétiques des bâtiments est d’autant plus importante que le législateur a décidé d’intégrer une performance énergétique minimale dans les critères de décence d’un logement fixés par le décret n°  2002-120 du 30 janvier 2002. Le souci des pouvoirs publics est d’éradiquer les logements qui sont considérés comme des « passoires énergétiques » et occupés le plus souvent par les foyers modestes.

Ce nouveau critère ainsi que le calendrier de sa mise en œuvre échelonnée seront précisés par décret en Conseil d’État (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6, mod.par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 12).

Dès lors que le logement loué ne répondra pas à cette exigence de performance énergétique, le locataire sera en droit de demander au propriétaire la mise en conformité du local sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge peut, le cas échéant, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux d’isolation (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20-1).

Mise aux normes des équipements
S’inspirant de celle qui est applicable depuis plus de 8 ans (Arr. 3 mai 2007, NOR : SOCU0751906A), le législateur met également en place une nouvelle réglementation « élément par élément ».

Certains équipements, ouvrages ou installations de l’immeuble devront remplir des caractéristiques énergétiques spécifiques lorsqu’ils seront mis en place, installés ou remplacés.

Ces critères de performance seront précisés, en fonction des catégories de bâtiments considérées, par le décret en Conseil d’État qui instaurera la nouvelle réglementation énergétique des bâtiments existants (CCH, art. L. 111-10, 8° et 9°, mod. par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, I).

Remarque : la réglementation actuelle prévoit une mise aux normes des éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment, des systèmes de chauffage, des systèmes de production d’eau chaude sanitaire, des systèmes de refroidissement, des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, des systèmes de ventilation et des systèmes d’éclairage des locaux.

Rénovation énergétique embarquée par les travaux de rénovation lourde

A l’occasion de rénovations lourdes, les bâtiments devront respecter des caractéristiques et une performance énergétique et environnementale qui seront fixées par décret.

L’obligation de rénovation énergétique s’imposera en fonction de la catégorie de l’immeuble, de la nature des travaux envisagés, et du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur du bâtiment (CCH, art. L. 111-10, 1°, 3° à 5°, mod. par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, I).

Seront visés par l’obligation de rénovation énergétique, les travaux importants de ravalement et ceux de réfection de toiture (qui comprendront alors une isolation de cette toiture).

Certaines rénovations devront également conduire à l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie.

En revanche, la rénovation énergétique pourra être écartée lorsque l’isolation ou l’installation d’une domotique ne sera pas réalisable techniquement (ex. : façades rideaux) ou juridiquement (empiètement refusé sur le domaine public ou sur une parcelle privée voisine) ou lorsqu’il existera une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique (économies d’énergie insuffisantes au regard du coût de l’isolation) ou architecturale (bâtiments haussmanniens, maisons à colombages, etc.).

Les aménagements de pièces ou de parties de bâtiment annexes à certaines catégories de bâtiments résidentiels, réalisés en vue de rendre les locaux habitables, devront aussi embarquer des travaux d’amélioration de leur performance énergétique, en fonction de leur coût et de leur impact sur la superficie des pièces (CCH, art. L. 111-10, 6° et 7°, mod. par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, I).

Un futur nouveau carnet d’entretien
Disposer d’un bâtiment performant énergétiquement est un objectif louable, mais encore faut-il qu’il soit utilisé à bon escient et entretenu en ce sens. C’est la raison pour laquelle le législateur a tenu à créer un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (CCH, art. L. 111-10-5, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 11).
Le document, qui, à l’origine, aurait dû prendre la dénomination de « carte vitale du logement », deviendra obligatoire pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Il devra toutefois être établi pour toute construction neuve dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2017.

De ce fait, même si la loi ne le prévoit pas expressément pour ces nouveaux logements, il pourrait utilement être communiqué à un éventuel acquéreur d’un logement neuf construit après 2016, quand bien même sa transmission ne s’imposerait qu’à compter de 2025.

Ce carnet dématérialisé, dont le contenu sera défini par décret, mentionnera l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du bien et des parties communes en cas de copropriété.

Il comprendra le dossier de diagnostic technique qui doit être fourni en cas de vente ou de  location (CCH, art. L. 271-4 ; L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3), ainsi que les documents juridiques et comptables de la copropriété à fournir lors de la cession d’un lot de copropriété parmi lesquels figure le carnet d’entretien de l’immeuble (CCH, art. L. 721- 2, mod. par ord. n° 2015-1075, 27 août 2015, art. 1er : JO, 28 août). Les logements sociaux en seront, en revanche, dispensés.

Incitations à la rénovation

Un chèque énergie pour les ménages en précarité énergétique
La création du chèque énergie est l’une des grandes mesures destinées à lutter contre la précarité énergétique. Ce chèque est un titre spécial de paiement permettant aux ménages modestes d’acquitter tout ou partie du montant des dépenses d’énergie relatives à leur logement.

Se substituant progressivement aux actuels tarifs sociaux d’électricité et de gaz, il sera généralisé au 1^er janvier 2018.
Les travaux de rénovation énergétique vont pouvoir être réglés grâce au chèque énergie, dès lors qu’ils sont eux-mêmes éligibles au CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) prévu par l’article 200 quater du CGI (C. énergie, art. L. 124-1, al. 1^er, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 201, I).
Chargée d’émettre le chèque en question, l’Agence de services et de paiement, qui est un établissement public à caractère administratif assurant la gestion administrative et financière d’aides publiques (C. rur, art. L. 313-1), procédera à son remboursement aux entreprises ayant facturé les dépenses d’amélioration de la qualité environnementale des logements.

Fonds de garantie pour la rénovation énergétique

Afin de faciliter le financement des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements, un fonds de garantie pour la rénovation énergétique est instauré.

Administré par un conseil de gestion, ce fonds pourra garantir les prêts individuels accordés aux ménages modestes, les prêts collectifs octroyés aux copropriétés ainsi que les garanties des entreprises d’assurance ou des sociétés de caution accordées pour le remboursement de prêts.

Les conditions et modalités d’intervention du fonds seront définies par décret (CCH, art. L. 312-7, I, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 20, I).

Le fonds sera alimenté par une  » enveloppe spéciale transition énergétique « , elle-même approvisionnée grâce à des ressources fiscales définies en lois de finances.

Une convention signée entre l’État et la Caisse des dépôts et consignations fixera les conditions de gestion de l’enveloppe pour les exercices 2015 à 2017.

La CDC en assurera toutefois le préfinancement dans un premier temps. Le déblocage des aides sera décidé par le ministre chargé de l’écologie et les ordres de payer délivrés par lui et les préfets de région (L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 20, II).

Future mise en place d’un bonus-malus des biens loués ?

Si les propriétaires occupants peuvent voir leur intérêt à entreprendre une rénovation des bâtiments, il n’en est pas forcément de même pour les bailleurs qui ne bénéficient pas directement des économies d’énergie consécutives aux travaux même si avec le système de la contribution pour le partage des économies de charges, le locataire peut contribuer pour partie à leur financement (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23-1, D. n° 2009-1439, 23 nov. 2009).

Afin de les sensibiliser également à la nécessité d’améliorer la performance énergétique de leurs immeubles, certains parlementaires ont suggéré d’instaurer un mécanisme de bonus-malus.

Les bailleurs de biens présentant des performances énergétiques inférieures à un seuil déterminé pourraient ainsi être pénalisés financièrement (Amendement AN n° 1921). Un rapport, remis par le gouvernement au Parlement d’ici le 17 août 2016, devra donc évaluer l’opportunité de mettre en place un tel mécanisme (L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, VIII).

 

Bruno Pérot

Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

L. n° 2015-992, 17 août 2015 : JO, 18 août

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Le contrat de travail d’un préposé du syndicat ne peut être communiqué à un copropriétaire car il ne constitue pas une annexe au procès-verbal d’assemblée.

Le jugement d’un juge de proximité condamnant le syndic, sous astreinte, à communiquer, le contrat de travail de la gardienne à un copropriétaire a été cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

La demande du copropriétaire était fondée sur l’alinéa 2 de l’article 33 du décret de 1967 qui prévoit que le syndic délivre copie des PV d’assemblées et de leurs annexes.

La censure a eu lieu au triple visa des articles 33, 11 et 31 du décret de 1967, visa suivi du chapeau suivant :  » il résulte du premier de ces textes que le syndic délivre des copies des annexes des procès-verbaux des assemblées générales, du deuxième, que sont notifiées en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat que l’assemblée générale est appelée à approuver et du dernier, que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat « .

Le copropriétaire ne peut obtenir la copie du contrat de travail d’un salarié du syndicat car il ne constitue pas une annexe au procès-verbal d’assemblée.

Comment peut-il alors  se procurer le document ? En passant par le conseil syndical, car ses membres, dûment habilités, peuvent prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 7 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 26, 3).

S’il n’existe pas de conseil syndical, les choses se compliquent…

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-12.072, n° 829 P + B

Désignation des scrutateurs : à l’impossible nul n’est tenu

En raison de l’impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur alors même que le règlement de copropriété l’impose, l’assemblée tenue avec un seul scrutateur n’est pas nulle.

L’élection d’un ou plusieurs scrutateur n’est, en principe, pas obligatoire pour que l’assemblée générale des copropriétaires se tienne valablement puisque l’article 15 du décret de 1965 indique que cette désignation n’intervient que « le cas échéant » (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 15).
Toutefois, lorsque le règlement de copropriété prévoit que deux scrutateurs doivent être élus, les juges du fond ont eu l’occasion de dire que l’assemblée générale qui n’en élit qu’un seul est nulle (CA Paris, 19e ch. A, 2 avr. 2001, n° 1998/09931 : Loyers et copr. 2001, comm. n° 263, note G. Vigneron ; CA Paris, ch. 4-2, 5 déc. 2012, n° 10/20505).

La troisième chambre civile vient d’apporter une limite de bon sens à la portée de cette stipulation. En cas d’impossibilité prouvée de désigner le second scrutateur, l’assemblée tenue avec un seul n’est pas nulle.

En l’espèce, la preuve de l’impossibilité résultait des attestations de copropriétaires présents à la réunion indiquant que personne n’avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l’élection des membres du bureau.

Par ailleurs, les juges du fond ont pu considérer que les signatures portées à la fois dans les cases « présent » et « représenté » pour deux copropriétaires constituent des erreurs matérielles n’entraînant pas le nullité de l’assemblée.

En effet, dans le même temps, les décomptes de votes figurant sous chaque résolution faisaient mention du nombre exact de tantièmes, du nombre de votes « pour », « contre » et abstentions ainsi que de l’identité des copropriétaires opposants ou défaillants, lesquels correspondaient aux énonciations de la feuille de présence.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-19.858, n° 981 P + B

COPROPRIETAIRES

Impact de la loi de transition énergétique sur la copropriété

Les majorités sont assouplies pour la pose des bornes de recharge des véhicules électriques et les travaux d’amélioration énergétique. Le nouveau Fonds de garantie pour la rénovation énergétique peut garantir les emprunts du syndicat.

Dans le but de réduire la consommation énergétique, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte abaisse la majorité requise pour :

– équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques ;

– réaliser des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes.

Ces deux types de travaux relèvent désormais de la majorité simple de l’article 24 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art.24, I, h et i, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 14, IV et 41, VI ). Toutefois, les dispositions du « j » de l’article 25 de la loi de 1965 n’ont pas été supprimées.

Ce dernier texte prévoit en effet que « l’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules » relève de la majorité absolue.

La lecture du rapport présenté à l’assemblée nationale (Rapp. AN, 2014-2015, n° 2230), laisse pourtant entendre que la majorité de l’article 24 remplace celle de l’article 25 et que ce dernier aurait dû être modifié en conséquence.

Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique réalisés à l’occasion de travaux affectant les parties communes suivent un régime dérogatoire puisqu’en principe les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre doivent être votés à la majorité absolue.

Ces travaux seront donc plus facilement votés. Se pose alors la question de la prise en charge de leur coût par certains.

Il s’agit, comme dans la loi ALUR, d’une modification de l’équilibre de la loi qui devient davantage protectrice de l’immeuble que des individus composant la collectivité des copropriétaires.

Car favoriser le vote des travaux, c’est aussi favoriser l’augmentation des charges.

 

S’agissant du financement des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements, le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique nouvellement créé par la loi du 17 août 2015 peut garantir tant les prêts accordés à titre individuels à des copropriétaires sous condition de ressource, que les emprunts collectifs du syndicat des copropriétaires (CCH, art. L. 312-7, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 20, I, 2°).

Les syndicats pourront également souscrire des prêts auprès d’organismes de tiers-financement.

L’article 26-5 de la loi de 1965 est en outre complété afin de préciser que les offres de prêt respectent les règles relatives à la publicité et à l’information de l’emprunteur et celles relatives au taux effectif global prévues par le code de la consommation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-5, mod. par L. n°2015-992, 17 août 2015, art. 23, VII, 2°, a; Rapp. Sénat, 2014-2015, n°263).

Par ailleurs, l’organisme de caution qui garantit le syndicat de copropriétaire  pourra avoir accès au fichier national recensant les incidents de paiement caractérisés liés à un crédit (C. consom., art. L. 333-4, mod. par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 23, V).

Enfin, à compter du 17 février 2016, dans les copropriétés où l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrira à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-9, créé par L. n° 2015-992, 17 août 2015, art. 26, II).

Alexandra Fontin

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

L. n° 2015-992, 17 août 2015 : JO, 18 août

Une ordonnance simplifie l’information des acquéreurs de lots de copropriété

Une ordonnance allège et simplifie les modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété.

Elle répond à la colère des professionnels de l’immobilier à l’encontre du dispositif mis en place par la loi ALUR auquel ils reprochaient notamment de rallonger les délais de réalisation des transactions.

Ord. n° 2015-1075, 27 août 2015 : JO, 28 août

Rapport au Président de la République relatif à l’ord. n° 2015-1075

PARTIES COMMUNES PARTIES PRIVATIVES

Le syndicat n’est pas responsable de l’atteinte au plancher commun causée par un évier privatif

Le locataire d’un fonds de commerce peut être condamné à réparer le plancher commun en raison d’une fuite imputable à un preneur précédent sans pouvoir se retourner contre le syndicat puisque le dommage résulte du défaut de l’évier privatif.

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14, al. 3).

Il faut donc que le dommage trouve sa source dans les parties communes ce qui n’est pas le cas quand le pourrissement du plancher commun est la conséquence de la fuite provenant de l’évier d’un bar car cet équipement est privatif.

Le locataire du fonds de commerce a été condamné à effectuer les réparations alors même que la fuite était imputable à un locataire précédent.

En l’espèce, le locataire avait acquis le fonds de commerce dans l’état où il se trouvait, sans recours contre le cédant.

Ayant exactement retenu que les cessions successives d’un bail commercial opérant transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, celui-ci devenait débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs et que le syndicat de copropriétaires, tiers au contrat, pouvait invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le manquement contractuel du locataire en place, tenu à réparation envers son bailleur, dès lors que ce manquement lui avait causé un dommage, la cour d’appel a pu en déduire, même en l’absence de clause particulière, que le preneur devait être condamnée à réparer le désordre causé au plancher.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-21.237, n° 984 P + B

SYNDIC

Pas de saisie-attribution sans sous-compte, ce n’est pas de la faute de la banque

Une banque ne peut accueillir la saisie-attribution pratiquée par un copropriétaire en vue d’obtenir restitution d’un trop payé de charges quand le syndic n’a pas ouvert de sous-compte. Ce faisant, l’établissement de crédit ne commet aucune faute.

Le principe, réaffirmé avec force par la loi ALUR, est celui de l’ouverture d’un compte séparé ouvert par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II, al. 3, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2015, art. 55, I, 3°).

Une dérogation, votée par l’assemblée, est possible pour les copropriétés composées, au plus, de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, gérées par un syndic soumis à la loi Hoguet.

Or, désormais, le texte prévoit que le compte unique est alors composé de sous-compte afin d’offrir des garanties minimales aux copropriétaires (sans toutefois énoncer de sanction).

Le sous-compte, dont la tenue n’était pas imposée en cas de dispense d’ouverture d’un compte séparée avant la loi ALUR, permet en effet une individualisation des fonds du syndicat dans les livres de la banque.

Les sommes ainsi individualisées peuvent être restituées au syndicat en cas de liquidation judiciaire du syndic (Cass. 3^e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18.355, n° 1048 FS – P + B ; Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-12.095), ou encore, faire l’objet d’une saisie-attribution au profit d’un créancier du syndicat (Cass. 2e civ., 9 avr. 2015, n° 14-15.091).

Inversement, le sous-compte protègera contre cette même voie d’exécution exercée en vue d’obtenir le paiement d’une créance du syndic.

Car sans sous-compte et sans mention relative à la détention de fonds pour le compte de la copropriété, le syndicat ne peut obtenir la mainlevée de la saisie pratiquée par un créancier du syndic  (Cass. 2^e civ., 15 mai 2014, n° 13-13.878 : Bull. civ. III, n° 114).

A l’époque où l’ouverture d’un sous-compte en cas de dispense n’était pas inscrite dans la loi, le syndic choisissait ou non de recourir à la création de sous-comptes pour la gestion des différents syndicats dont il était mandataire.

Même sans convention de fusion, à laquelle il faut d’ailleurs que le syndicat consente (Cass. com., 10 févr. 1998, n° 94-21.596, n° 458 P + B ; Cass. com., 17 janv. 2006, n° 03-17.129 : Bull. civ. IV, n° 8), les sommes de chacune des copropriétés ne sont pas individualisables.

Dans une telle hypothèse, la banque qui reçoit une saisie-attribution effectuée par un copropriétaire en vue de la restitution d’un trop perçu de charge sur le compte ouvert au nom du syndic peut valablement refuser de donner suite à la demande.

L’action introduite, en réaction, contre la banque, pour obtenir sa condamnation à régler le monter de la saisie est valablement rejetée.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-20.829, n° 983 P + B

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n°64 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires.
Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 948€
Employé (E II)	19 270 €
Employé (E III)	19 512 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 795 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 674 €
Cadre (C I)	22 867€
Cadre (C II)	30 692 €
Cadre (C III)	36 570€
Cadre (C IV)	41 185€

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70