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I	ADMINISTRATEUR DE BIENS  Le nouveau régime de délivrance des cartes professionnelles est en place !  Agents immobiliers : mention du mandat et information des clients précisés par un décret ALUR	2-7 7-8
II	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  Congé reprise : de l’entrée en vigueur du contrôle a priori du juge après ALUR  L’encadrement des loyers à Paris s’appliquera bien à compter du 1er août prochain  Les Commissions départementales de conciliation (CDC) version ALUR arrivent	9 10 11-14
III	EXPULSION  La protection contre la violation de domicile est renforcée	15-16
IV V	ASSURANCES IMMOBILIERES  Un nouveau BCT bientôt à l’œuvre COPROPRIETAIRES  De la compétence du juge de proximité en matière de contestation des décisions de l’assemblée	17-18 19
VI VII	PARTIES COMMUNES – PARTIES PRIVATIVES  Colonnes montantes à la une INDICES INSEE	20-21 22-24

N° 212 – Juin 2015

Montpellier, le 24 août 2015

 

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Le nouveau régime de délivrance des cartes professionnelles est en place !

Depuis le 1er juillet 2015, les cartes professionnelles sont payantes et délivrées pour 3 ans par les présidents de chambres de commerce et d’industrie (CCI).

Dans le souci de doter les professionnels de l’immobilier d’un statut garantissant leur compétence et leur moralité, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR a modifié les règles de délivrance des cartes professionnelles (◆ L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 3, al. 1, mod. Par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 3°). Elle renvoyait au pouvoir réglementaire pour la détermination de leurs modalités concrètes.

C’est désormais chose faite. Les décrets n° 2015-702 et n° 2015-703 du 19 juin 2015 (JO, 21 juin), modifiant le décret du 20 juillet 1972, et trois arrêtés du même jour, définissent les conditions d’obtention et de renouvellement des cartes et réglementent le fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle pour l’exercice des opérations de gestion immobilières et de transaction.

Transfert aux présidents de chambre de commerce et d’industrie de la délivrance des cartes professionnelles

A compter du 1er juillet 2015, conformément aux dispositions de la loi ALUR modifiant la loi Hoguet, les cartes doivent être délivrées, non par le préfet, comme autrefois, mais par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale ou par le président de la CCI départementale en ce qui concerne l’Ile-de-France (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 5, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art ; 5, I).

Dans le cas particulier où ce président exerce une activité soumise à la loi Hoguet, la carte est délivrée par le vice-président. La demande relève de la compétence du président de la CCI dans le ressort de laquelle se trouve le siège du demandeur si elle est présentée par une personne morale, ou celui de son principal établissement si elle est présentée par une personne physique.

Cette substitution des présidents de CCI aux préfets a pour objet, rappelons-le, de simplifier les conditions de délivrance des cartes professionnelles, mais aussi de mettre l’accent sur l’activité entrepreneuriale des professionnels de l’immobilier.

La compétence des CCI s’étend à la délivrance des déclarations d’activité et des attestations, mais aussi au suivi des modifications de l’activité de l’intermédiaire. Celui-ci a, en effet, l’obligation d’avertir la CCI compétente de tout changement d’adresse de son siège ou de son principal établissement et de tout changement de dénomination ou de forme de la personne morale (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 6, I, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 5). Il en va de même pour les déclarations préalables d’ouverture de succursales et les visas d’habilitation des collaborateurs du titulaire de la carte (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 8, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 7).

Clarification des formalités et informations à fournir pour l’obtention de la carte professionnelle

Mentions obligatoires du dossier

Toutes les pièces justificatives demandées dans le formulaire doivent être jointes au dossier que le demandeur doit adresser, un fois rempli, au président de la CCI compétente. Le contenu de la carte professionnelle est défini par l’arrêté du 19 juin 2015 et précise, pour l’essentiel, l’identification du titulaire de la carte et de son établissement principal pour une personne physique (et de ses représentants légaux pour une personne morale) ainsi que la dénomination, la forme sociale et l’adresse du siège de celle-ci, l’identité du président de la CCI qui délivre la carte, le numéro, les dates de début et de fin de validité de la carte et le numéro unique d’identification de l’entreprise (◆ Arr. 19 juin 2015, NOR : EINI1509088A : JO, 21 juin, rect. par arr. 19 juin 2015, NOR : EINI1509088Z : JO, 23 juin). Ce texte abroge corrélativement les dispositions de l’arrêté du 23 décembre 2009 établissant les modèles de ces documents précédemment applicables (◆ Arr. 23 déc. 2009, NOR : JUSC0927823 A : JO, 31 déc ; 2009).

Lorsque le dossier de demande est incomplet, la CCI notifie par tout moyen au demandeur la liste des pièces manquantes dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la demande. Cette dernière est caduque si le dossier n’est pas complété dans les 2 mois de cette notification. En tout état de cause, la demande de carte professionnelle d’agent immobilier est implicitement rejetée en cas de silence de plus de 2 mois de l’autorité compétente, conformément au décret n° 2014-1292 du 23 octobre 2014.

L’arrêté du 19 juin 2015 énumère les mentions obligatoires du récépissé de la déclaration préalable d’activité qui doit être effectuée par le directeur de tout établissement secondaire, succursale, agence ou bureau ainsi que de l’attestation d’emploi par un titulaire de la carte professionnelle délivrée à une personne autorisée à négocier pour son compte (◆ Arr. 19 juin 2015, NOR : EINI1509088A, ann. 2 : JO, 21 juin, rect. par arr. 19 juin 2015, NOR : EINI1509088Z : JO, 23 juin).

Création d’une mention « syndic de copropriété »

Pour lever toute ambiguïté sur la distinction des activités de syndic exercées dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et de gestion immobilière, et affirmer ainsi la soumission des syndics de copropriété aux règles de la loi Hoguet, la loi ALUR, a ajouté expressément l’exercice des fonctions de syndic de copropriété à la liste des activités entrant dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970 (◆ L. n° 70- 9, 2 janv. 1970, art. 1er, 9°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 1°, d). Le décret d’application n° 2015-702 en tient compte (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 1er, 3°, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 2, 1° : JO, 21 juin).

Les activités de transaction et de gestion immobilières ne nécessitant qu’une seule et même carte professionnelle, ne se distinguant que par la mention qui y est portée, de l’activité exercée, il ajoute à ces mentions, l’activité de syndic de copropriété. La carte mentionne alors la ou les activités qui peuvent être exercées par son titulaire.

Rémunération des CCI

Désormais, l’instruction de la demande de carte professionnelle n’est plus gratuite. Les CCI territoriales ou départementales sont rémunérées pour l’instruction et la délivrance des documents (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 5, II, mod. par D. 19 juin 2015, art. 4). Le montant et les modalités de paiement des sommes dues aux chambres sont définis par arrêté (◆ Arr. 19 juin, NOR : EINI1501637A : JO, 21 juin).

Les rémunérations, applicables à compter du 1er juillet 2015, sont les suivantes :

– 120 € pour l’instruction et la délivrance de la carte professionnelle ;

– 50 € pour sa modification de la carte professionnelle ;

– 80 € pour la délivrance d’un récépissé de déclaration préalable d’activité ;

– 50 € en ce qui concerne la délivrance d’une attestation pour la personne habilitée par le titulaire de carte professionnelle.

Absence de condamnation et d’interdiction d’exercer

Au cours de l’instruction de la demande de carte, est notamment vérifiée la condition d’honorabilité. Le principe de demande d’un bulletin n° 2 du casier judiciaire national concernant le demandeur de la carte professionnelle demeure. En outre, lorsque celui-ci est établi en France, mais qu’il n’est pas Français ou qu’il n’a pas acquis l’aptitude professionnelle dont il se prévaut en France, le décret n° 2015-702 précise que le président de la CCI compétente demande l’équivalent du bulletin n° 2 auprès du casier judiciaire de l’État membre par l’intermédiaire du casier judiciaire national, ou un document équivalent s’il est ressortissant d’un État non membre de l’Union européenne délivré par l’autorité compétente de cet État (◆ D. n° 72-678, 520 juill. 1972, art. 3, II, mod. par D. n° 2015-702,

19 juin 2015, art. 3).

Mise en place d’un fichier national automatisé des cartes professionnelles

Afin d’assurer l’effectivité du dispositif pour la délivrance de carte professionnelle ainsi mis en place, CCI-France doit établir et tenir à jour un fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle et les CCI territoriales et départementales contribuent à cette mise à jour. Le décret n° 2015- 703 énumère avec précision les données à caractère personnel et les informations qui y seront enregistrées pour chaque titulaire de la carte professionnelle (◆ D. n° 2015-703, 19 juin 2015 : JO, 21 juin). Elles ont trait, pour l’essentiel, à l’identification du titulaire de la carte et de ses établissements secondaires, succursales, agences ou bureaux, du président de la CCI qui délivre la carte, du garant avec le montant de la garantie financière et de l’assureur de responsabilité civile et professionnelle. La mention de non-détention des fonds est, le cas échéant, indiquée ainsi que les coordonnées de l’établissement de crédit détenteur du compte ouvert au nom de l’intermédiaire immobilier.

Toutes ces informations sont aisément accessibles grâce à un site public tenu par CCI-France qui les reproduit à l’exception de celles qui ont un caractère trop confidentiel (date et lieu de naissance, nationalité des personnes titulaires de la carte et interdiction

temporaire ou définitive d’exercer). Ce site www.professionnnels-immobilier.fr fonctionnera à partir du 1er janvier 2016. A cette date, il permettra de traiter informatiquement les demandes de cartes professionnelles, de simplifier les procédures, de sécuriser la délivrance des cartes et offrira la possibilité aux professionnels d’effectuer en ligne leur demande de façon totalement dématérialisée. Les nouvelles cartes seront plastifiées au format « carte bancaire » et intégreront des points de sécurité.

La mise en oeuvre de ce fichier nécessite l’enregistrement d’informations précises qui seront obtenues lors des demandes de carte. C’est pourquoi ces demandes doivent désormais s’effectuer par le biais de documents CERFA à remplir, dont les modèles sont d’ores et déjà publiés par arrêté (◆ Arr. 19 juin 2015, NOR : EINI1509088A : JO, 21 juin, rect. par Arr. 19 juin 2015, NOR : EINI1509088Z : JO, 23 juin).

La radiation des personnes qui ne satisfont plus aux exigences de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970,au titre de la carte professionnelle, de la déclaration préalable d’activité ou de l’attestation d’habilitation est également organisée par le décret ainsi que la notification de la radiation à la personne concernée (◆ D. n° 2015-703, 19 juin 2015, art. 7).

Durée de validité des cartes et dispositions transitoires

Le décret n° 2015-702 précise que les cartes sont, depuis le 1er juillet 2015, délivrées pour 3 ans et non plus 10 ans (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 80, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 13, 1°). Leur renouvellement est également valable 3 ans ce qui permet aux CCI de surveiller régulièrement l’exercice des professions et vérifier, avec le même objectif, l’existence de la garantie financière affectée au remboursement des fonds reçus par le titulaire de la carte professionnelle au titre des engagements qu’il a contractés à l’égard de sa clientèle et le maintien de son montant minimum (◆ D. n° 72- 678, 20 juill. 1972, art. 86, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 14).

Au terme de ce dispositif, les professionnels sont dotés d’un véritable statut qui permet de garantir leur compétence et leur moralité et d’assainir ces professions rentrant en relation avec le public. A noter qu’un régime transitoire est prévu. Si le décret entre en vigueur le 1er juillet 2015, les cartes délivrées il y a plus de 3 ans, soit avant le 1er juillet 2008, sont valables jusqu’à leur date d’expiration,

tandis que celles délivrées depuis moins de 3 ans, c’est-à-dire entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin2015, sont valables jusqu’au 1er juillet 2018 (◆ D.n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 18). Ainsi, à cette date, toutes les cartes seront soumises au nouveau dispositif.

REMARQUE : la demande de renouvellement doit être déposée, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par voie électronique, 2 mois avant la date d’expiration de la carte (◆ D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 80, mod. par D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 13).

Quant aux titulaires d’une carte portant la mention « gestion immobilière » en cours de validité et exerçant la fonction de syndic de copropriété à la date d’entrée en vigueur du décret (1er juillet 2015), ils peuvent continuer à exercer cette activité avec cette carte (◆ D. n° 2015-702, 19 juin 2015, art. 18).

Corinne Saint-Alary Houin

Professeur à l’université de sciences sociales de Toulouse

 

Agents immobiliers : mention du mandat et information des clients précisés par un décret ALUR

Un décret du 24 juin 2015 indique le montant maximal des clauses indemnitaires des mandats et les modalités d’information des clients en cas de lien capitalistique ou juridique entre le professionnel et l’entreprise dont il propose les services.

Plafonnement du montant de la clause indemnitaire des mandats

Si la loi ALUR permet toujours de stipuler une clause d’exclusivité, une clause pénale ou qu’une commission peut être due par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, elle a encadré cette clause en prévoyant que la somme d’argent due par le client ne pourra pas excéder un montant à fixer par décret en Conseil d’État (♦ L. no 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, mod. par L. no 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 8o, c).

C’est désormais chose faite. Un décret du 24 juin dernier, applicable depuis le 1er juillet 2015, indique que ce montant ne peut être supérieur à celui des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser (♦ D. no 72-678, 20 juill. 1972, art. 78, al. 1, mod. par D. no 2015-724, 24 juin2015, art. 1er et 4 : JO, 26 juin).

Cette limite vise l’ensemble des sanctions prévues dans le contrat en cas de violation par le mandant de ses obligations contractuelles, voire même les clauses « partenaires » prévoyant le versement d’honoraires lorsque c’est le mandant qui a trouvé le candidat acquéreur.

En tout état de cause, cette limite valide donc les clauses pénales à hauteur de la commission d’agence.

Obligation d’information sur les entreprises dont les services sont proposés à la clientèle

Le même décret d’application de la loi ALUR précise l’obligation d’information des clients qu’elle a imposée aux professionnels en cas de lien direct de nature capitalistique ou juridique avec les entreprises dont ils proposent les services (♦ D. no 72-678, art. 79-2, mod. par D. no 2015-724, 24 juin 2015, art. 2 et 4 : JO, 26 juin).

Ainsi, depuis le 1er juillet 2015, cette information doit faire l’objet d’un écrit établi par le mandataire immobilier, dès lors qu’il propose à son client les services d’une entreprise, d’un établissement bancaire ou d’une société financière.

Un cas fréquent est celui de l’agent immobilier qui intervient dans la recherche d’un crédit pour l’acquéreur. Le mandataire doit alors adresser cet écrit, présenté de manière lisible et compréhensible, à son client, en même temps que la proposition de services. La preuve de la délivrance de l’information peut être rapportée par tout moyen et doit être conservée par le professionnel.

♦D. no 2015-724, 24 juin 2015 : JO, 26 juin

L. Dartigeas-Reynard

 

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Congé reprise : de l’entrée en vigueur du contrôle a priori du juge après ALUR

La cour d’appel de Paris considère que les dispositions relatives à l’entrée en vigueur de la loi ALUR ne permettent pas l’application aux baux en cours du contrôle a priori par le juge du congé pour reprise.

Malgré l’argument de l’appelante qui se fondait sur l’avis de la Cour de cassation sur l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Cass. avis, 16 févr. 2015, n° 15002), la cour d’appel de Paris a considéré que l’article 14 de la loi ALUR ne visait pas les dispositions autorisant un contrôle a priori par le juge du congé pour reprise et ne permettait pas de considérer qu’elles étaient applicables au contrat de location en cours au 27 mars 2014.

L’avis de la Cour de cassation portait bien sur la modification des pouvoirs du juge (celui d’accorder un délai de 3 ans pour régler sa dette). Toutefois, s’agissant du congé, les pouvoirs du juge ne sont augmentés que parce le contenu du congé est lui même changé afin de lui permettre d’exercer un contrôle a priori et non plus a posteriori (L. n°89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 5, I, 5°, b).

En l’espèce, le congé avait été délivré antérieurement au 27 mars 2014. La solution adoptée par les juges du fond n’est donc pas choquante puisque le contenu dudit congé ne pouvait être conforme à ce que prévoyait une loi parue après sa délivrance. Aurait-elle été semblable si le congé avait été délivré après le 27 mars 2014 ?

Un autre arrêt de la cour d’appel de Paris a considéré que le nouvel article 17-1 issu de la loi ALUR ne régit, pour les baux en cours, que les indexations postérieures au 27 mars 2014 (CA Paris, ch. 4-4, 17 févr. 2015, n° 14/03164). Mais ce texte est, aux termes de l’article 14 de la loi ALUR, d’application immédiate. Or ce n’est pas le cas de l’article 15.

Il va encore falloir attendre un peu pour être fixé sur le sort des congés délivré pour des baux en cours mais postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR…

Alexandra Fontin / Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 4-3, 16 avr. 2015, n° 14/08686

L’encadrement des loyers à Paris s’appliquera bien à compter du 1er août prochain

L’arrêté de fixation des loyers de référence à Paris, attendu après la loi ALUR, a été signé. Une carte interactive permet de connaître les montants applicables aux locations nues ou en meublé, en fonction de la localisation du logement.

L’arrêté préfectoral de fixations des loyers de référence applicable pour la mise en oeuvre de l’encadrement des loyers à Paris a été signé le 25 juin dernier. La disposition, attendue depuis la parution de la loi ALUR, s’appliquera à compter du 1^er août 2015.

Les limites s’imposent lors de la signature d’un nouveau bail portant sur un logement à usage de résidence principale, loué nu ou meublé. Elles peuvent également trouver à s’appliquer lors du renouvellement du contrat, en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour accompagner bailleurs et locataires, le ministère du logement renvoie à l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (ADIL 75) (http://www.adil75.org/) ainsi qu’à une carte interactive consultable sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL). Celle-ci permet de connaître les montants des loyers par type de logement, par quartier ou par adresse (http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/le-dispositif-d-encadrement-des-loyers-a-paris-a3564.html).

Alexandra Fontin / Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Communiqué de presse, min. du logement, 26 juin 2015

Arr. n° 2015 176-0007, 25 juin 2015

Les Commissions départementales de conciliation (CDC) version ALUR arrivent

Après l’élargissement de leur compétence par la loi ALUR, les CDC voient leur composition, leur organisation ainsi que leur fonctionnement modifiés par décret.

Les Commissions départementales de conciliation (CDC) ont pour objet d’amener les bailleurs et locataires à trouver un règlement amiable de leurs litiges. La loi ALUR a réécrit l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 qui leur est consacré. L’extension de la compétence des CDC aux congés ainsi qu’au nouveau mini-statut des locations en meublé devrait renforcer son rôle.

Composition des CDC

La commission départementale de conciliation est composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, al. 1er).

Ces organisations doivent être représentatives au niveau départemental. Toutefois, s’il n’en existe pas, ou en cas de carence de ces dernières, les CDC peuvent être composées de représentants des organisations de bailleurs ou de locataires représentatives au niveau régional ou, à défaut, au niveau national (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 1er, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art.1^er, 1°).

La commission désigne en son sein un président et un vice-président choisis alternativement parmi les représentants des locataires et des bailleurs pour une durée d’un an. Le président et le vice-président sont issus de deux collèges différents. Le vice-président supplée le président en cas d’absence ou d’empêchement.

Fonctionnement des CDC

Le règlement intérieur doit désormais préciser les modalités d’organisation et de fonctionnement de la CDC (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 3, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 3°). Comme avant, il peut continuer de prévoir que la CDC se réunit en une formation unique ou en plusieurs sections respectant le principe de parité entre les membres.

Dans le cas d’une formation en plusieurs sections et pour l’examen des litiges portant sur la décence du logement, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives, les réparations et les congés, le collège des bailleurs de chaque section doit être constitué d’un nombre égal de représentants des bailleurs sociaux et des bailleurs privés (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 3, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 3°).

Le secrétariat des CDC n’est plus forcément assuré par les DDE mais par un service de l’État désigné par le préfet. Dans les départements de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, par l’unité territoriale de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Ile-de-France (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 4, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 4°).

La commission peut valablement siéger lorsque sont présents au minimum quatre membres et au plus six membres représentants de manière paritaire les bailleurs et les locataires, le président de séance étant compris dans ce décompte (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 5, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 5°).
Si une organisation représentative est partie à un litige ou une difficulté, ou représente ou assiste une des parties en séance, les membres titulaires ou suppléants représentant cette organisation ne peuvent siéger valablement pour l’examen de cette affaire. Dans ce cas, si le nombre minimum de membres pour que la commission puisse siéger ne peut être réuni, ce nombre peut être réduit à deux (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 5, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 5°).

Saisine de la CDC

A côté de la saisine par lettre recommandée AR a été ouverte la possibilité d’y procéder par voie électronique. Dans ce cas, le procédé technique utilisé doit assurer l’authentification de l’émetteur, l’intégrité du message et permettre de vérifier la réception du message par la commission à une date certaine (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 7, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 6°).

Le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur lettre de saisine leurs nom, qualité et adresse, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté. Si la demande est introduite par plusieurs locataires ayant avec un même bailleur une ou des difficultés de même nature, la saisine établie par chacun d’entre eux doit préciser le nom d’un ou de deux représentants communs à tous et qui seront expressément mandatés aux fins de conciliation. La demande émanant d’une association représentative de locataires doit également comporter le nom d’un ou de deux représentants de celle-ci.

Le nouveau décret permet au préfet d’arrêter un modèle de formulaire de saisine (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 7, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 6°).

Lorsque la saisine est incomplète ou n’est pas adressée dans les formes requises, le demandeur en est informé par courrier ou par voie électronique si la saisine a été effectuée par cette voie. Dans ce dernier cas, le procédé technique doit assurer l’authentification de l’émetteur et l’intégrité du message.

Quand la demande est recevable, le secrétariat convoque les parties à la séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée par lettre ou par voie électronique au minimum 15 jours avant la date retenue. Il précise l’objet du litige ou de la difficulté. Si la demande est introduite par une association représentative de locataires ou par plusieurs locataires, la convocation est adressée à leurs représentants désignés dans le document de saisine.

Audience et décision de la CDC
En principe la CDC n’émet son avis qu’après audition des parties. Une partie qui justifierait d’un motif légitime à l’origine de son défaut de comparution avant la séance, pourra recevoir une nouvelle et ultime convocation.

Si les parties dûment convoquées ne sont ni présentes ni représentées à la séance ou si une seule des parties est présente ou représentée, la commission constate l’impossibilité de concilier les parties et émet éventuellement un avis sur le litige ou la difficulté (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 7°).

Auprès audition des parties qu’elle s’est efforcée de concilier, la CDC émet un avis qui doit être rendu dans un délai de 2 mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre ou du message électronique de saisine pour les litiges relatifs au loyer. Ce délai ne court qu’à compter d’une saisine complète et réalisée conformément à l’article 7 du décret (v. ci-dessus).

En cas de saisine d’une commission territorialement incompétente, ce délai court à compter de la réception de la lettre ou du message électronique par le secrétariat de la commission initialement saisie, sauf si le dossier est incomplet (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 7°). Les commissions doivent donc se transmettre les saisines dès lors qu’elles sont complètes.

Trois situations peuvent se présenter :

– le défaut de conciliation, la CDC rend alors un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, la sienne. Cet avis peut être transmis au juge par le bailleur ou le locataire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, al. 8) ;

– la conciliation, la CDC établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, al. 8) ;

– la conciliation partielle, la CDC constate la conciliation dont les termes font l’objet d’un document de conciliation qui fait toutefois également apparaître les points de désaccord qui subsistent (D. n° 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8, mod. par D. n° 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 7°).

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2015-733, 24 juin 2015 : JO, 26 juin

EXPULSION

La protection contre la violation de domicile est renforcée

Le législateur vient de préciser que, pour établir la violation de domicile, un propriétaire n’a pas à prouver qu’un squatter se maintient dans son domicile du fait de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dès lors que l’introduction dans le domicile est consécutive à l’une de ces pratiques.

Le phénomène des occupations illicites de domicile tend à s’accroître et touche le plus souvent des personnes modestes ou fragilisées par l’âge ou par la maladie qui, de retour d’un déplacement ou d’une hospitalisation, ont constaté une telle occupation de leur logement. La loi du 24 juin 2015 tendant à préciser l’infraction de violation de domicile vient de rendre plus effective la possibilité pour le propriétaire ou l’occupant légitime d’un logement de recouvrer l’usage de ce dernier.
Jusqu’ici, soucieux de prendre en compte les situations de squat, la loi DALO a instauré une procédure parfois méconnue des propriétaires victimes d’une occupation illégale (L. n° 2007-290, 5 mars 2007, art. 38).

Ainsi, en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé illégalement peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux.

Cette demande réservée au logement qui constitue le domicile de l’intéressé est conditionnée par un dépôt de plainte et par le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. La mise en demeure, assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures, est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux.

A défaut de libération des lieux, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.

En matière pénale, cette introduction illégale dans le domicile d’autrui constitue également le délit de violation de domicile puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende (C. pén., art. 226-4). La rédaction de l’article 226-4 du code pénal, issue de la réforme entrée en vigueur le 1^er mars 1994, laissait subsister un doute quant à la sanction applicable au maintien illégal au sein du domicile d’autrui.

Généralement, l’occupant légitime constatait la violation de son domicile, de retour de congés ou de convalescence, soit plusieurs jours après l’introduction. La jurisprudence estimait quant à elle que la violation de domicile n’était pas une infraction continue (CA Paris, 11^e ch., sect. A, 22 févr. 1999, n° 98/05007).

Toutefois, en pratique, les voies de fait ne sont commises qu’au moment de l’introduction dans les lieux (bris de fenêtre, serrure forcée.) et rarement par la suite. A défaut d’avoir été constaté rapidement, cette introduction illégale ne pouvait plus faire l’objet d’un flagrant délit et le seul maintien dans les lieux ne suffisait pas à caractériser le délit de violation de domicile.

La nouvelle rédaction de l’article 226-4 du code pénal permet de lever toute ambiguïté quant au délit continu de maintien dans le domicile d’autrui dès lors qu’il est consécutif d’une introduction à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, il pourra être poursuivi, dans le cadre de la flagrance, dès que le propriétaire ou l’occupant légitime s’en apercevra, même si l’introduction dans les lieux remonte à plusieurs jours.

Dorénavant, le code pénal distingue les deux délits, l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui, qui sont punis des mêmes peines (un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende). Cette précision a pour objet de rendre plus facile l’intervention des forces de l’ordre pour flagrant délit de violation de domicile tout au long du maintien dans les lieux.

Christophe Pelissier
Huissier de justice

L. n° 2015-714, 24 juin 2015 : JO, 25 juin

ASSURANCES IMMOBILIERES

Un nouveau BCT bientôt à l’œuvre

Encore un décret d’application de la loi ALUR qui vient de paraître. Il étend sans surprise la compétence du Bureau central de tarification en matière de bail d’habitation et de copropriété mais réforme aussi le fonctionnement du bureau.

La création du BCT immobilier

La loi n° 2014-336 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, permet désormais au locataire d’un bail d’habitation ainsi qu’à son bailleur agissant pour compte (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, g) comme à un copropriétaire et à un syndicat de copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9-1), lesquels sont dans l’obligation légale de s’assurer, de saisir le bureau central de tarification (BCT) en cas de refus d’assurance (C. assur., art. L. 215-1 et L. 215-2).
Comme pour les autres sections du BCT, l’article R. 250-1, 5°, du code des assurances fixe donc la composition de la nouvelle section immobilier. Quant aux membres représentant les locataires, copropriétaires et syndicats de copropriété, ils seront nommés par arrêté du ministre chargé du logement sur proposition des organisations représentatives des locataires ou des organisations représentatives des propriétaires, copropriétaires et syndicats de copropriété.
Outre le montant de la prime imposée à l’assureur désigné, le BCT peut, également dans ce domaine, déterminer le montant d’une franchise qui restera à la charge de l’assuré. Le nouvel article R. 250-4-3 du code des assurances fixe le montant maximal de ces franchises.

Il est :
– de 1 000 € en matière d’assurance de responsabilité civile des locataires et des bailleurs ou de responsabilité civile des copropriétaires ;

– de 5 000 € par sinistre en matière d’assurance de responsabilité civile des petits syndicats de copropriété (L. n° 65-557,  10 juill. 1965, art. 14-3 : syndicat comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €) ;
– de 10 000 € pour les autres syndicats.

De nouvelles modalités de fonctionnement 

A la suite des nombreuses démissions qui sont récemment intervenues tant parmi les représentants des assureurs que des assurés, le décret a révisé son fonctionnement.
D’une part, les dossiers seront instruits par des rapporteurs saisis en tant que de besoin par le président et choisis sur une liste établie par arrêté du ministre chargé de l’économie, après avis du président du BCT. En séance, le rapporteur présente son rapport et répond aux questions des membres, sans participer aux délibérations (C. assur., art. R. 250-1 mod.).
D’autre part, pour délibérer, la section saisie devra comprendre, outre le président du BCT, au moins deux membres, l’un représentant les assureurs et l’autre les assujettis, quel que soit le nombre de membres nommés.

Une exception est néanmoins prévue : lorsque le président du BCT statue avec le seul représentant des assurés car celui des assureurs a été dans l’obligation de se déporter à la suite de la sollicitation de l’entreprise qu’il représente (C. assur., art. R. 250-5 mod.).

Céline Rondey
DP Assurances

D. n° 2015-518, 11 mai 2015 : JO, 12 mai

COPROPRIETAIRES

De la compétence du juge de proximité en matière de contestation des décisions de l’assemblée

Le juge de proximité peut statuer sur la validité d’une décision d’assemblée présentée en défense d’une action en paiement des charges de copropriété. La demande de nullité des délibérations n’est pas de la compétence exclusive du TGI.

La juridiction de proximité dont la compétence est limitée, connaît aussi des demandes incidentes ou des moyens de défense qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction (C. org. jud., art. R..  231-5). Dans la pratique, à l’occasion d’une action en paiement des charges de copropriété, des copropriétaires peuvent être amenés à contester, en défense, les décisions de l’assemblée générale.

Des juridictions refusent de statuer sur ces demandes d’annulation au motif qu’elles relèvent de la compétence exclusive du tribunal de grande instance. Or, la troisième chambre civile a déjà répondu par la négative (Cass. 3^e civ., 5 févr. 1985, n° 84-10.407 : D. 1985, IR, 431, obs. C. Giverdon). Dans cette dernière affaire, la contestation avait été portée devant le tribunal d’instance mais, ainsi que cela résulte de la décision présentement commentée, la solution vaut pour la juridiction de proximité.

En l’espèce, le copropriétaire s’était défendu en contestant la validité des décisions imputant des travaux privatifs  sur les charges communes. Le juge de proximité l’a condamné au paiement en refusant de statuer sur ce moyen de défense. La cassation paraissait inévitable vu le principe précédemment posé par la même chambre de la Cour.

Toutefois, certains autres moyens de défense échappent à la compétence de la juridiction de proximité tels que ceux impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire (C. org. jud., art. R.  231-5, al. 2).

Anne-Marie Clayssen-Doucet
Avocat

Cass. 3e civ., 10 juin 2015, n° 14-19.218, P + B

PARTIES COMMUNES – PARTIES PRIVATIVES

Colonnes montantes à la une

Les colonnes montantes d’électricité des immeubles collectifs d’habitation, vétustes pour une grande partie, sont au cœur des préoccupations des pouvoirs publics.

Elle pourrait bien devenir l’un des grands chantiers des copropriétés : la rénovation des colonnes montantes ! Destinées à accueillir les lignes d’alimentation électrique desservant chaque logement, ces installations font l’objet de toutes les attentions, d’autant plus qu’elles peuvent être à l’origine de risques d’incendie si elles se révèlent dégradées.

On estime à 1 600 000 leur nombre au plan national dont la moitié est intégrée au réseau public de distribution. Si leur mise aux normes par les distributeurs publics ou privés ne pose pas de souci particulier, les pouvoirs publics sont en revanche plus inquiets pour les 800 000 restantes.

La moitié d’entre elles est considérée comme obsolète, or la remise en état des colonnes se chiffre en milliards d’euros. La question est alors de savoir à qui incombe la charge de régler le coût des travaux, d’autant qu’il existe une incertitude juridique sur la propriété des installations.

Le grand flou juridique des colonnes

Pris en application de la loi de nationalisation de l’électricité et du gaz en date du 8 avril 1946, le décret n° 46-2503 du 8 novembre 1946 avait posé le principe d’incorporation automatique des colonnes montantes aux réseaux de distribution, sauf si les propriétaires acceptaient d’en rester propriétaires.

Le décret n° 55-326 du 29 mars 1955 a, par la suite, donné une nouvelle possibilité aux copropriétés d’abandonner la propriété des installations à la condition de les remettre préalablement aux normes à leurs frais. La situation juridique semble plus claire pour les colonnes établies depuis 1992 puisque les gestionnaires de réseaux publics de distribution d’électricité se sont considérés comme propriétaires de celles-ci.

En effet, le modèle de cahier des charges de distribution publique d’électricité, entré en vigueur cette année-là, les a intégrées d’office au réseau public (Rapport Sénat n° 263, 2014-2015).

Aucune ambiguïté ne semble planer sur le statut des colonnes montantes installées depuis décembre 2007. Selon un décret du 28 août 2007, les ouvrages basse tension situés à l’amont des bornes de sortie des disjoncteurs font partie du branchement intégré au réseau public de distribution (D. n° 2007-1280, 28 août 2007, art. 1^er et 3).

Les pouvoirs publics en ordre de bataille 

Compte tenu du contexte juridique assez flou subsistant pour les installations les plus anciennes, les pouvoirs publics ont donc décidé de se saisir du problème, comme en témoigne l’article 8 ter intégré au projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissante verte.

Cette disposition prévoit la remise, par le gouvernement au Parlement, d’un rapport d’évaluation de cette problématique dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi. Ce document constitue le préalable nécessaire à toute décision sur les modalités de répartition des responsabilités pour le financement et la rénovation des colonnes montantes vétustes.

Comme le souligne la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie à l’occasion d’une question d’un parlementaire, faire supporter une charge financière trop importante sur les seuls propriétaires des immeubles conduirait inexorablement à retarder la réalisation des travaux, multipliant alors les risques d’accident.

Cependant, le fait de mettre à contribution les seuls gestionnaires de réseaux aurait une incidence sur les tarifs d’électricité qui seraient augmentés inévitablement pour répercuter le coût de la mise aux normes. Le consommateur final se retrouverait finalement lésé.

Ce n’est donc qu’au vu de ce rapport que les pouvoirs publics pourront trancher la question du sort de ces colonnes montantes.
Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

Rép. min. n° 78389 : JOAN Q, 16 juin 2015, p. 4553

Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, art. 8 ter

INDICES

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è	17/04/2015 23/07/2015	125.19 125.25	+ 0,15 % +0.08 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 non encore étendu)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n°64 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires.
Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 948€
Employé (E II)	19 270 €
Employé (E III)	19 512 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 795 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 674 €
Cadre (C I)	22 867€
Cadre (C II)	30 692 €
Cadre (C III)	36 570€
Cadre (C IV)	41 185€

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70