I	ADMINISTRATEUR DE BIENS  Un agent immobilier peut détenir deux mandats pour une même opération	2-3
II	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF  L’administration fiscale présente le dispositif Pinel	3
III	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  Indexation du loyer des baux d’habitation en cours depuis la loi ALUR  Le DPE, c’est en kWh/m2 et non en euros/m2  Encadrement des loyers : un nouveau décret d’application pour ALUR	4 4-5 5-7
IV V	BAUX COMMERCIAUX  Invalidité de la clause d’indexation du bail commercial qui ne joue qu’à la hausse CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX	8-9
VI	 L’autorisation de changement d’affectation s’obtient avant la signature du bail IMPOTS	9-10
VII VII VIII	 Révision des valeurs locatives : une simulation avant d’éventuels ajustements législatifs  Publicité des paramètres d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels SYNDIC ALUR : le contrat type de syndic est paru SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES  Le syndicat peut agir en réparation du préjudice causé par un vice caché INDICES INSEE	11 11-12 13-20 21 22-24

N

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 211 – Mai 2015

Montpellier, le 14 août 2015

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Un agent immobilier peut détenir deux mandats pour une même opération

Aucune disposition de la loi Hoguet n’interdit le cumul d’un mandat de vente et d’un mandat de recherche pour une même opération et par conséquent la perception de deux commissions dès lors que les exigences légales sont satisfaites.

Voici une bonne nouvelle pour les agents immobiliers, lorsqu’ils reçoivent un mandat de la part du vendeur et un autre de la part de l’acquéreur pour une même opération, ils peuvent réclamer une commission pour chacun de ces mandats s’ils respectent les dispositions légales. Cette solution vient d’être rappelée par la Cour de cassation qui avait déjà admis ce principe dans une décision antérieure (Cass. 1^re civ. 13 mai 1998, n° 96-17.374 : Bull. civ. I, n° 169).

En l’espèce, un particulier confie à une agence immobilière un mandat exclusif de vendre sa maison avec une rémunération de 20 000 euros à sa charge. Quatre mois plus tard, deux époux donne à ce même agent immobilier un mandat de recherche portant sur le même bien assortie d’une commission de 10 000 euros à leur charge. Le même jour, une promesse de vente de l’immeuble est signée. Cependant, le vendeur renonce à la vente. Un an plus tard, le vendeur se ravise en signant une promesse de vente avec les mêmes acquéreurs pressentis qui aboutit à une vente définitive. L’agent immobilier assigne les acquéreurs et le vendeur en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel, saisie du litige, rejette cette demande en estimant que l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 interdit à l’agent immobilier de recevoir une rémunération ou commission d’un autre que de son mandant à l’occasion de l’opération pour laquelle il a été mandaté.

La Cour de cassation censure l’arrêt pour violation des articles 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 car aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération. Le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application.

Il en résulte que si le formalisme du mandat de l’agent immobilier a été respecté par chaque mandant, le mandat doit être exécuté. Dès lors que le vendeur et l’acheteur ont promis, chacun, à l’agent immobilier une commission dans les formes légales, il peut cumuler les rémunérations.

Corinne Saint-Alary Houin
Professeur à l’université des sciences sociales de Toulouse

Cass.1re civ., 9 avr. 2015, n° 14-13.501, n° 384 F – P + B

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

L’administration fiscale présente le dispositif Pinel

Promu par communiqué de presse dès septembre 2014, puis entériné par l’article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, le dispositif Pinel destiné à favoriser l’investissement locatif dans le secteur intermédiaire a définitivement remplacé l’ancien dispositif Duflot (CGI, art. 199 novovicies).

Ce nouveau dispositif, applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, se distingue du Duflot par une souplesse accrue : la durée de l’engagement initial de location est au choix de l’investisseur, celui-ci peut aussi prolonger cet engagement pour 3 ou 6 ans. Le taux de réduction d’impôt varie donc en fonction de la durée de celui-ci. Autre évolution pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, la location peut être conclue, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, avec un ascendant ou un descendant, sous réserve qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable.
Ces modifications n’étant que des assouplissements, l’administration fiscale a intégré ses commentaires sur le nouveau dispositif dans les précédents développements relatifs au dispositif Duflot. Elle consacre toutefois des développement propres aux conditions de prorogation de l’engagement initial de location.

BOI-IR-RICI, 11 juin 2015

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Indexation du loyer des baux d’habitation en cours depuis la loi ALUR

La cour d’appel de Paris a considéré que l’article 17-1 de la loi du 24 mars 2014 (dite « loi ALUR ») ne régit, pour les baux en cours, que les indexations postérieures au 24 mars 2014.

La clause prévoyant la révision du loyer insérée au bail s’applique donc automatiquement jusqu’à cette date sans être subordonnée à une quelconque manifestation de volonté du bailleur. Ensuite, le bailleur qui ne se manifesterait pas dans le délai d’un an de la date prévue pour la prise d’effet de l’indexation sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée.

CA Paris, ch. 4-4, 17 févr. 2015, n° 14/03164

 Le DPE, c’est en kWh/m2 et non en euros/m2

Le gouvernement n’envisage pas de faire mentionner sur l’étiquette énergie le coût annuel de la consommation du bâtiment.

Depuis sa mise en place, il est régulièrement reproché au diagnostic de performance énergétique de ne pas renseigner explicitement sur la consommation d’un bien immobilier. Intégrée à ce document, l’étiquette énergie, qui sert de référence au consommateur sur la valeur verte d’un bâtiment, ne joue apparemment pas le rôle d’information que les pouvoirs publics souhaitent lui donner.

Certes, le système de classement de A à G (ou I selon la nature du local) permet d’identifier les immeubles qui sont les moins énergivores. Mais cette donnée, qui est exprimée en kWh_EP/m²/an, n’aide pas vraiment le candidat à l’acquisition ou à la location, à se faire une idée sur le véritable coût annuel des dépenses énergétiques auxquelles il devra faire face. C’est la raison pour laquelle il est proposé de substituer à cette consommation d’énergie primaire un coût annuel en énergie en euros par mètre carré de surface.

Le gouvernement n’est cependant pas de cet avis. Interrogée sur cette problématique, la ministre de l’égalité des territoires et du logement met en garde sur le risque de confusion et d’imprécision que pourrait présenter une étiquette énergie exprimée en €/m²/an. Par exemple,

un bien très performant mais utilisant une énergie plus onéreuse se retrouverait moins bien classé. Ce coût annuel pourrait par ailleurs se retrouver très vite obsolète avec des tarifs de l’énergie qui varient sans cesse car le plus souvent indexés. Cela aboutirait à donner une information erronée sur la consommation énergétique du bien. La consommation annuelle d’énergie primaire en kWh/m² semble donc être une donnée plus objective.

La ministre tient toutefois à rappeler qu’une telle information existe déjà sur la première page du DPE, dans la colonne « Frais annuels d’énergie » du tableau consacré aux consommations annuelles par énergie (chauffage, ECS et refroidissement).

 

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Transactions immobilières

Rép. min. n° 41704 : JOAN Q, 9 juin 2015, p. 4361

Encadrement des loyers : un nouveau décret d’application pour ALUR

Le texte fixe la zone concernée par l’encadrement des loyers, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer.

Dans les zones tendues – zones de déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement – la loi ALUR a prévu la mise en place d’un système d’encadrement des loyers (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art.17, I).

Ainsi que le précise la notice du décret du 10 juin dernier, pris pour l’application du dispositif : « le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers, majoré de 20 %.

Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer ».

Zones tendues

Les communes où l’encadrement des loyers est théoriquement applicable sont celles constituant le champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants dont la liste figure en annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elles sont comprises dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour que l’encadrement existe en pratique, il faut également qu’un observatoire des loyers ait été constitué et agréé, ce qui n’est pour le moment le cas que dans l’agglomération parisienne et lilloise. A défaut, le préfet ne disposera pas des données nécessaires à la prise de son arrêté. Selon le ministère du logement, l’encadrement entrera en vigueur à Paris le 1^er août 2015. A Lille, la collecte des données est en cours.

Détermination des loyers de référence

Les loyers de référence sont arrêtés par catégorie de logement et par secteur géographique. Les catégories de logement sont déterminées en fonction du type de location (meublée ou non meublée), du nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1-1 du CCH et de l’époque de construction. Les secteurs géographiques reflètent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Complément de loyer

Pour les logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, la loi ALUR a créé la possibilité pour les parties au bail de convenir d’un complément de loyer qui vient s’ajouter au loyer de base. Le décret énonce que pour le justifier, les caractéristiques du logement doivent réunir les conditions suivantes :

– ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

– être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Remarque : le Conseil constitutionnel avait censuré le cantonnement du complément de loyer aux locaux présentant des caractéristiques exceptionnelles au motif que  le législateur interdisait ainsi qu’un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présentait des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui n’étaient pas prises en compte par la définition des catégories de logements et des secteurs géographiques (v. ci-dessus). Les hauts magistrats ont considéré que cette restriction portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle  (Cons. const., déc., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC) ;

–   ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Réévaluation ou diminution du loyer

Le décret du 31 août 1990 portant application de la procédure de réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail est légèrement modifié. Le type d’habitat, individuel ou collectif doit être mentionné à l’appui de la référence et remplace la notion de qualité de l’immeuble. L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence doit également être indiquée.

Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.
Elles doivent porter à la fois sur des baux conclus récemment et des baux conclus depuis plus de 3 ans.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité

D. n° 2015-650, 10 juin 2015 : JO, 12 juin

 

BAUX COMMERCIAUX

Invalidité de la clause d’indexation du bail commercial qui ne joue qu’à la hausse

La clause d’échelle mobile du loyer qui stipule qu’elle ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui précédemment facturé doit être déclarée non écrite car contraire aux dispositions d’ordre public du code de commerce.

La seule condition de recevabilité de la demande de révision formée en vertu des articles L. 145-39 et R.^145-22 du code de commerce est que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se soit trouvé majoré ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Statuant sur la validité d’une clause d’indexation conventionnelle du loyer prévoyant que son application ne devait en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui précédemment facturé, la cour d’appel de Versailles a sanctionné ce type de clause au motif que l’exclusion revient à interdire toute diminution du montant du loyer ce qui paralyse le fonctionnement de l’article L. 145-39 du code de commerce.

En effet, selon la cour, l’article L. 145-39 prévoit expressément que le loyer peut varier à la hausse comme à la baisse par le jeu de la clause d’échelle mobile et par conséquent la mise en œuvre de cet article est impossible en présence d’une clause qui prévoit que le loyer ne peut varier qu’à la hausse et non à la baisse.

En l’espèce, le locataire prétendait qu’une telle clause était nulle dès lors qu’elle s’affranchissait de la réciprocité prévue par l’article L. 145-39 du code de commerce prévoyant l’ajustement du loyer en fonction de la variation de l’indice choisi à la hausse ou à la baisse et d’autre part parce qu’elle contrevenait aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

La cour d’appel versaillaise considère qu’une telle clause est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 puisqu’elle en paralyse le fonctionnement mais qu’elle n’est en revanche pas contraire à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier puisque la variation de l’indice est toujours annuelle, ce qui correspond à la période de révision stipulée au bail.

 

Sur le fondement de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la cour d’appel de Paris avait précédemment eu l’occasion de juger qu’en présence d’une clause prévoyant l’indexation annuelle du loyer à l’indice du coût de la construction (ICC) uniquement à la hausse, la demande en révision fondée sur les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce était déclarée irrecevable, même si le loyer avait varié de plus du quart (CA Paris, 3^e ch., 2 juill. 2014, n° 12/14759).

La cour de Versailles, contrairement aux juges parisiens qui ont annulé toute la clause d’indexation, a déclaré non écrite la seule stipulation de la clause qui interdit la variation à la baisse. En conséquence, elle condamne le bailleur à restituer au preneur le trop-perçu de loyer qu’il a encaissé.

Philippe Legrand – Avocat à la cour d’appel de Paris

CA Versailles 12e ch., 10 mars 2015, n° 13/08116

L’autorisation de changement d’affectation s’obtient avant la signature du bail

L’autorisation administrative de changement d’affectation d’un logement doit être obtenue par le propriétaire préalablement à la signature du bail. Le report contractuel de l’obligation sur le preneur est sans effet.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation le rappelle à nouveau : l’autorisation de changement d’affectation (désormais changement d’usage) de l’article 631-7 du CCH doit être obtenue par le propriétaire préalablement à la signature du contrat de location. Elle avait déjà statué en ce sens (Cass. 3^e civ., 29 avr. 2002, n° 00-20.213 ; Cass. 3^e civ., 11 déc. 1996, n° 95-10.215).

 

La clause selon laquelle le preneur déclare faire son affaire de l’obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires pour son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux, objets des présentes, étaient jusqu’alors à usage d’habitation  » est donc sans effet.

La sanction du défaut d’autorisation préalable est la nullité du bail.

Dans le moyen produit à l’appui de son pourvoi, le locataire invoquait également le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il n’a pas été besoin de le retenir pour procéder à la cassation de l’arrêt de la cour d’appel.

Toutefois, un propriétaire a déjà été considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrance pour avoir consenti un bail commercial portant sur des locaux d’habitation sans s’assurer, avant sa conclusion, que la destination commerciale des locaux loués était autorisée en application de l’article  L. 631-7 du CCH (Cass. 3^e civ., 19 janv. 2000, n° 98-13.194).

Alexandra Fontin – Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 10 juin 2015, n° 14-15.961, n° 369 P+B

IMPOTS

Révision des valeurs locatives : une simulation avant d’éventuels ajustements législatifs

La réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, engagée par la loi de finances rectificative pour 2010, devrait finalement entrer en vigueur en 2016.

Pour avoir une vision claire des effets de transfert entre contribuables qui résulteront de cette réforme, l’administration centrale de la direction générale des finances publiques réalisera, cet été, une simulation macro-économique à partir des secteurs locatifs homogènes, des tarifs catégoriels et des éventuels coefficients de localisation qui seront définis par les commissions départementales et locales actuellement consultées.

Cette simulation permettra de déterminer, dans chaque département et au niveau de chaque commune, les évolutions de cotisation de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises (évolution moyenne à la hausse et à la baisse, baisses et hausses les plus importantes) pour chaque catégorie de locaux, prédéfinie par décret en Conseil d’État, au sein de chaque secteur locatif.

L’objectif est de mieux identifier les impacts de la réforme et d’envisager les évolutions législatives qui pourraient être nécessaires dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016, afin notamment de rendre soutenable la réforme pour les professionnels.

Rép. min. n° 72412 : JOAN Q, 2 juin 2015, p. 4111

Publicité des paramètres d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels

Secteurs d’évaluation, tarifs et coefficients de localisation devront être publiés et notifiés selon les règles fixées par le décret du 24 juin 2015.

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels poursuit son chemin. Les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) vont pouvoir fixer les secteurs d’évaluation, les tarifs et les coefficients de localisation indispensables à cette réforme puisque les modalités de publication et de notifications de leurs décisions figurent dans un décret du 24 juin 2015.

 

Les décisions et les arrêtés préfectoraux pris dans ce cadre doivent être :

– publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture du département concerné ;

– puis notifiés selon les règles précisées dans le tableau ci-dessous.

Décisions ou arrêtés à notifier	Destinataires des notifications (1)
Décisions de la CDVLLP fixant les secteurs d’évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation (2)	– président du conseil départemental – maires des communes et présidents des EPCI à fiscalité propre du département
Arrêtés préfectoraux fixant les secteurs d’évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation (3)	– président du conseil départemental – maires des communes et présidents des EPCI à fiscalité propre du département – présidents de la CDVLLP et de la CDIDL
Décisions de modification annuelle de l’application des coefficients de localisation par la CDVLLP	– président du conseil départemental – maires des communes et présidents des EPCI à fiscalité propre du département
Décisions de mise à jour des tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur d’évaluation par l’administration fiscale	– président du conseil départemental – maires des communes et présidents des EPCI à fiscalité propre du département
(1) Les notifications sont effectuées sans délai par voie électronique ou, si nécessaire, par lettre recommandée AR ou par voie administrative avec récépissé. (2) Ces décisions sont également transmises sans délai au directeur départemental des finances publiques. (3) Le préfet arrête ces paramètres d’évaluation lorsque la CDIDL ne statue pas dans les 30 jours de sa saisine pour cause de désaccord persistant entre la CDVLLP et les commissions communales ou intercommunales des impôts directs.

Laure Deffontaines
Dictionnaire permanent Construction et urbanismeD. n° 2015-751, 24 juin 2015 : JO, 28 juin

SYNDIC

ALUR : le contrat type de syndic est paru

Le modèle de contrat type de syndic prévu par la loi ALUR ainsi que la liste des prestations particulières facturables en plus du forfait s’appliqueront aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

Mesures longtemps attendues, la fixation du modèle de contrat type que les syndics devront proposer en application de la loi ALUR ainsi que la détermination de la liste des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique, complémentaire à la somme due au titre du forfait, sont finalement parues au Journal officiel du 28 mars dernier (D. n° 2015-342, 26 mars 2015 : JO, 28 mars).

Le texte a fait l’objet d’un avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), instance créée par la loi ALUR, composée majoritairement de représentants des professionnels de l’immobilier mais également de représentants des consommateurs choisis parmi les associations agréées. Il fera ensuite l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision.

Le décret sera applicable aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1^er juillet 2015. Dans la mesure où la plupart des assemblées de copropriétaires se tiennent avant le 30 juin de chaque année, syndics et copropriétaires auront souvent jusqu’au printemps prochain pour se familiariser avec les nouvelles dispositions.

En effet, l’article 14-1 de la loi de 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans les 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent et généralement, ce dernier tombe le 31 décembre.
Il est précisé, inspiration consumériste oblige, que le contrat devra être rédigé en caractère dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit

Contenu du contrat type

Le contrat type a indéniablement une vertu pédagogique car il rappelle aux parties certaines possibilités que la loi leur offre ou quelques-unes des obligations qui leur incombent.

Après la comparution des parties au contrat, un préambule mentionne que les articles 1984 et suivants du code civil relatifs au mandat s’appliquent de façon supplétive à la convention. Il y est indiqué que le syndic professionnel est soumis à la loi Hoguet mais également à un code de déontologie qui reste à établir. Il est ensuite rappelé que les syndics ne peuvent percevoir des rétrocommissions de la part d’entreprises en contrepartie de la passation de contrats et marchés avec les syndicats de copropriétaires dont ils sont mandataires (D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 66 ; Rép. min. n° 19169 : JO Sénat Q, 17 mai 2012, p. 1280).

Le modèle est ensuite divisé en douze points principaux :

– missions du syndic qui renvoie à l’article 18 de la loi de 1965 ;

– durée du mandat où la durée doit bien sûr être précisée, avec une date de début et une date de fin. Un renvoi précise qu’elle ne peut être supérieure à 3 ans. L’attention est attirée sur le fait que le contrat ne peut être renouvelé par tacite reconduction ;

– révocation du syndic : il est mentionné qu’elle doit intervenir à la majorité absolue et pour un motif légitime. Conformément à ce qui résulte de la loi ALUR, il est indiqué que la délibération de désignation d’un nouveau syndic en assemblée vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau ;

– fiche synthétique de copropriété : cette fiche est une création de la loi ALUR, elle devra regrouper les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. L’obligation de l’établir entrera en vigueur au plus tôt le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Son contenu n’est pas encore défini la loi ALUR. Il est rappelé que cette obligation ne s’appliquera pas aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation (par exemple des centres commerciaux, des bâtiments à usage exclusif de bureaux) ;

– rémunération du syndic professionnel (sur ce point voir ci-dessous) ;

– défraiement et rémunération du syndic non professionnel : il est possible de lui verser le remboursement des frais nécessaires engagés ainsi qu’une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. La rétribution peut être fixée selon un forfait annuel, selon un coût horaire ou d’autres modalités laissées au choix des parties ;

– frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires : trois types de prestations pour lesquelles la tarification pratiquée doit être indiquée, sont visées. Il y a d’abord les frais de recouvrement (mise en demeure par lettre recommandée AR, relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution ou de mainlevée d’hypothèque, dépôt d’une requête en injonction de payer, constitution de dossier à transmettre à l’auxiliaire de justice ou  suivi du dossier transmis à l’avocat mais, dans ces deux dernières situations, seulement en cas de diligences exceptionnelles), il s’agit ensuite des  frais et honoraires liés aux mutations (certificat de l’article 20, opposition, état daté dont le montant maximum n’a pas encore été fixé par décret ainsi que le prévoit la loi ALUR) ;

– copropriété en difficulté : il est rappelé que le désignation d’un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit et sans indemnité du contrat de syndic (L. n° 89-462, 6 juill; 1989, art. 29-1, al. 2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 64, I, 1°) ;

– compétence : le contrat indique que les litiges nés de l’exécution du contrat de syndic sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble ;

– reddition de compte : le contrat prévoit sa date annuelle ou la périodicité selon laquelle elle interviendra ;

Rémunération du syndic professionnel

Le syndic doit commencer par indiquer ses jours et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de la rémunération car certaines prestations (telle que par exemple, la tenue des assemblées générales), réalisées en dehors de ces heures, donnent lieu à la perception d’honoraires supplémentaires. Figurent ensuite au contrat les jours et heures d’accueil physique ou téléphonique des copropriétaires ou occupants de l’immeuble.

Rémunération forfaitaire

Le contrat type réaffirme que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire mais que certaines prestations peuvent faire l’objet d’une rémunération supplémentaire. Il s’agit, d’une part, de celles dont la liste limitative est fixée en annexe au décret du 26 mars 2015, d’autre part, de celles relatives aux travaux visés à l’article 44 du décret de 1967 (v. ci-dessous).

Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait figure en annexe au contrat de syndic. Elle est très similaire à celle de l’arrêté du 19 mars 2010 (Arr. 19 mars 2010, NOR : ECEC1007420A : JO, 21 mars).

Toutefois, elle comporte certaines nouveautés.

Certaines résultent de la création de nouvelles tâches par la loi ALUR (ouverture du compte séparé destiné à recueillir les cotisations pour le fonds de travaux, appel de ces cotisations, mise à jour de l’immatriculation du syndicat, élaboration et mise à jour de la fiche synthétique).

D’autres sont simplement l’inclusion dans forfait de mission déjà existantes mais qui ne figuraient pas dans la liste de 2010 : reconstitution des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs en l’absence de relevé ; appels sur régularisations de charges, recouvrement des créances auprès des tiers avec relance par lettre simple avant mise en demeure ; calcul des intérêts au profit du syndicat ; attestation de TVA aux fournisseurs et prestataires ; gestion de tous les audits, diagnostics et dossiers obligatoires à l’exception – notable – du DPE et de l’audit énergétique ; vérifications périodiques des éléments d’équipement communs imposées par les réglementations en vigueur ; établissement et présentation en assemblée d’un plan prévisionnel de travaux ; gestion des procédures de rupture du contrat de travail).

Afin que les choses soient claires, le nombre minimum de visites et vérifications périodiques de l’immeuble est consigné avec leurs durées, la présence ou l’absence du président du conseil syndical et la nécessité ou non de rédiger un rapport.

Il est désormais prévu que les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus de la rémunération forfaitaire. En revanche, les frais d’envoi (frais d’affranchissement ou d’acheminement) des documents afférents à ces mêmes prestations doivent être remboursés au syndic.

Le contrat contient une estimation de la durée de l’assemblée générale annuelle et de sa plage horaire de déroulement. Il est indiqué si elle sera tenue par le syndic ou ses préposés (voire les deux).

Les parties peuvent inclure dans le forfait des prestations qui n’y figurent en principe pas comme la préparation et la tenue d’assemblée générale supplémentaire ou l’organisation de réunion avec le conseil syndical.

Inversement, le contrat récapitule ensuite les prestations qui peuvent être exclues de la mission. Il s’agit de l’ouverture d’un compte séparé, de l’ouverture d’un intranet (accès internet sécurisé aux documents de la copropriété, étant précisé que le texte nécessaire à la mise en oeuvre de ce système n’est pas paru)  ou de la délégation de la tenue des archives à un tiers.

Pour ces deux dernières exclusions, la somme à déduire du forfait est stipulée dans le contrat et consiste soit dans un prix convenu par les parties, soit dans le montant TTC qui aurait été facturé par le prestataire.

La stipulation relative aux modalités de révision du forfait est optionnelle.

Rémunération complémentaire des prestations particulières

La loi ALUR a renversé le système auparavant applicable et, même si les tâches incluses dans le forfait sont tout de même énumérées par le décret du 26 mars, les prestations ouvrant droit à la perception d’une rémunération complémentaire sont également listées mais de façon limitative.

Six types de service, pour lesquels les modalités de tarification doivent être indiquées, donnent lieu à perception d’honoraires supplémentaires. Il s’agit :

– des prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires : sont énuméres d’abord la préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire avec indication de sa durée prévisionnelle et de la tranche horaire, il est possible de stipuler une majoration spécifique pour dépassement d’horaires ; ensuite l’organisation de réunion du conseil syndical avec indication d’une durée prévisionnelle en plus de celles prévues dans le cadre du forfait et enfin la ou les visite(s) supplémentaire(s) de l’immeuble ;

– des prestations relatives au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division (EDD) : un rémunération supplémentaire est possible dans le cas où l’assemblée décide de confier au syndic l’établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision prise en application de l’article 26 ou s’agissant de la publication du règlement ou de l’EDD ou des modifications qui leur ont été apportées ;

– des prestations de gestion administrative et matérielle des sinistres : sont visés le déplacement sur les lieux, la prise de mesures conservatoires, l’assistance aux mesures d’expertise et le suivi du dossier auprès de l’assureur. Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables, peuvent, au choix de parties, donner lieu ou non à majoration des honoraires. Il est indiqué que viennent en déduction de la rémunération du syndic toute sommes versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre de la gestion de sinistre ;

– des prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l’article 44 du décret de 1967. Ces honoraires doivent être votés lors de l’assemblée statuant sur les travaux et à la même majorité. Les diligences du syndic pour la réalisation d’un DPE ou d’un audit énergétique peuvent être rétribuées dans ce cadre ;

 

– des prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) : sont visés  la mise en demeure par lettre recommandée AR ; la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier ou à l’assureur protection juridique (hors formalités relatives à la gestion de sinistre : v. ci-dessus) et le suivi du dossier transmis à l’avocat

– des autres prestations suivantes : diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations de modification du réglement et de l’EDD consécutive à une décision de l’article 26, v. ci-dessus)

; reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ; représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ; constitution et suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat ; constitution et suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat ; immatriculation initiale du syndicat qui n’est pas encore entrée en vigueur (la mise à jour étant incluse dans le forfait).

La rémunération est calculée soit en application d’un coût horaire en proportion du temps passé, déterminé au contrat pour son montant par heure, hors taxes et toutes taxes comprises, soit, en application d’un tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière.

Elle s’entend hors frais d’envoi. Ceux-ci (frais d’affranchissement ou d’acheminement) doivent être remboursés au syndic.

Alexandra Fontin
Code Permanent Gestion immobilière

 

D. n° 2015-342, 26 mars 2015 : JO, 28 mars

 

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Le syndicat peut agir en réparation du préjudice causé par un vice caché

L’action en réparation des désordres affectant les parties communes du fait d’un vice caché peut être engagée par le syndicat des copropriétaires. Elle est différente de l’action rédhibitoire ou estimatoire ouverte aux seuls acquéreurs.

En droit commun, la garantie des vices cachés est due par le vendeur à l’acquéreur (C. civ, art. 1641). Celui-ci a le choix entre l’action rédhibitoire ou l’action estimatoire (C. civ, art. 1644). Il peut aussi demander réparation de l’intégralité de son préjudice au vendeur qui connaissait les vices (C. civ, art. 1645). A cette seule fin, un syndicat des copropriétaires a assigné le vendeur et son assureur, mais sa demande a été déclarée irrecevable par le tribunal et la cour d’appel de Paris.

L’arrêt attaqué retient que le syndicat qui n’est pas partie aux contrats de vente, n’est pas titulaire des actions rédhibitoire et estimatoire. En l’espèce, l’immeuble avait été rénové, divisé et vendu par lots de copropriété. Le vendeur a annexé aux actes de vente un diagnostic technique de l’état de la couverture de l’immeuble, partie commune. Or, des désordres sont survenus en toiture. La troisième chambre civile reconnaît au syndicat qualité à en demander réparation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15).

L’action indemnitaire n’est pas subordonnée à l’exercice de ces deux actions. Elle est autonome et, par conséquent, ouverte au syndicat des copropriétaires tenu d’assurer la sauvegarde et la conservation de l’immeuble dès lors que les désordres affectaient les parties communes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14).

Le principe d’autonomie de cette action a été affirmé dans d’autres domaines (Cass. com., 19 juin 2012, n° 11-13.176, P + B ; Cass. 1^re civ., 26 sept. 2012, n° 11-22.399, P + B).

 

Anne-Marie Clayssen-Doucet
Avocat

Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-15.205, P + B

INDICES 22

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è	17/04/2015 23/07/2015	125.19 125.25	+ 0,15 % +0.08 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

INDICES

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

INDICES 24

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 non encore étendu)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n°64 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires.
Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 948€
Employé (E II)	19 270 €
Employé (E III)	19 512 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 795 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 674 €
Cadre (C I)	22 867€
Cadre (C II)	30 692 €
Cadre (C III)	36 570€
Cadre (C IV)	41 185€

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70