I	ADMINISTRATEUR DE BIENS  Mandats de vente et de recherche : obligation de tenir un registre unique		2-3
II	ECO-PRET A TAUX ZERO (éco-PTZ)  Rénovez en toute tranquillité, on s’occupe de tout !		3-4
III	ALLOCATION LOGEMENT  Logement indécent : les allocations de logement prises en otage		5-7
IV	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  ALUR : une application immédiate aux baux d’habitation plus importante que prévue ?		8-13
V VI	ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES Charge de la preuve du contenu de la notification du PV d’assemblée La fermeture de l’immeuble peut être totale malgré un accès piéton laissé libre COPROPRIETE Fin de la perpétuité du droit réel conférant une jouissance spéciale sur un bien ?		14 15 16-20
VII VIII	SYNDIC  Le contrat type des syndics paraîtrait au printemps. Vraiment ? INDICES INSEE		21 22-24

N

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LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

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Montpellier, le 06 juin 2015

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Mandats de vente et de recherche : obligation de tenir un registre unique

L’agent immobilier doit faire figurer sur un seul registre ses mandats de vente et de recherche à peine de nullité et de perte de la commission.

La Cour de Cassation affirme la nécessité de respecter strictement le formalisme de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet. Selon ce texte, tous les mandats détenus par l’agent immobilier (titulaire de la carte « Transactions sur les immeubles et fonds de commerce »), comme l’administrateur de biens (titulaire de la carte « Gestion immobilière »), sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté. Ce registre doit être côté sans discontinuité et relié ou tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par l’article 1316 du code civil.
En l’espèce, le cabinet immobilier qui avait reçu un mandat de recherche tenait deux registres distincts, l’un pour les mandats de vente et l’autre pour les mandats de recherche. Ayant trouvé un acquéreur, le cabinet a réclamé sa commission au vendeur qui a refusé de la payer en invoquant la nullité du mandat pour ne pas avoir été porté sur un registre unique.

L’agent immobilier a rétorqué que ce choix d’organisation consistant à tenir deux registres séparés n’est contraire ni aux dispositions du texte, ni à son esprit tendant à protéger les droits du mandant.

Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi sur le fondement de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que tous les mandats visés par ce texte sont mentionnés sur un registre unique.

Dès lors, la pratique consistant à tenir deux registres séparés n’était pas conforme aux dispositions prescrites par le décret de 1972 et le mandat de recherche donné à l’agence était donc nul de sorte qu’elle ne pouvait pas s’en prévaloir pour réclamer le paiement de la commission prévue par le mandat.

La Haute juridiction retient une interprétation très stricte des dispositions du décret même si elles n’échappent pas à la critique, faisant preuve d’un formalisme excessif. Du moins, les agences immobilières qui établissent des registres distincts doivent-elles impérativement modifier leurs pratiques.

Corinne Saint-Alary – Houin
Professeur à l’université des sciences sociales de Toulouse

Cass. 1re civ., 10 déc. 2014, n° 13-24.352, n° 1456 P + B

ECO-PRET A TAUX ZERO (éco-PTZ)

Rénovez en toute tranquillité, on s’occupe de tout !

Offre technique et financement partiel ou total des travaux sont les deux services que peut proposer un organisme de tiers-financement dans un projet de rénovation énergétique des logements.

Le mécanisme de « tiers-financement » a été créé pour aider les propriétaires qui sont parfois réticents à engager des travaux de rénovation énergétique de leurs bâtiments devant la complexité technique et financière d’un tel projet. Ce dispositif consiste en fait à faire financer les travaux par un tiers qui gère l’opération, de la conception des travaux à la réalisation, en passant par le montage financier.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a donné une définition juridique à ce mécanisme. Il se caractérise ainsi par l’intégration d’une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux dont la finalité principale est la diminution des consommations énergétiques, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie de paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps (CCH, art. L. 381-1 et L. 381-2, créés par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 124 : JO, 26 mars).

Un décret du 17 mars 2015 vient de définir le périmètre des prestations que peut englober le service de tiers-financement dans le cadre d’opérations de rénovation de logements ou d’immeubles collectifs d’habitation (dès lors que les 3/4 des quotes-parts de la copropriété sont compris dans des lots affectés à l’habitation).

Les travaux engagés par l’intermédiaire de ce service doivent cependant avoir pour objectif de diminuer la consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment selon des valeurs qui seront définies prochainement par arrêté.
Ce service s’articule autour de deux prestations :

– l’une, technique, qui consiste, au minimum, à concevoir le programme des travaux sur la base d’un audit énergétique, à estimer les économies d’énergie in fine et à accompagner ou déléguer le maître d’ouvrage dans la réalisation des travaux ;
– l’autre, financière, qui comprend au minimum l’établissement du plan de financement du projet, grâce notamment à une recherche des aides mobilisables déductibles du montant des travaux restant à la charge du propriétaire, ainsi que la proposition de l’organisme de tiers-financement de se substituer au propriétaire pour solliciter les aides publiques et les percevoir.

Cet organisme peut également suggérer de boucler lui-même le montage financier en accordant au propriétaire soit un crédit s’il a la qualité d’établissement de crédit ou de société de financement, soit des avances à titre gratuit.

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

D. n° 2015-306, 17 mars 2015 : JO, 19 mars

ALLOCATION LOGEMENT

Logement indécent : les allocations de logement prises en otage

En cas d’indécence du logement, les allocations de logement sociale et familiale sont conservées par l’organisme payeur, pendant une durée limitée, le temps que le propriétaire effectue les travaux de mise en conformité. Le mécanisme, issu de la loi ALUR, est encadré par un décret du 18 février.

Afin d’inciter les bailleurs à effectuer les travaux de mise en conformité d’un logement indécent, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a instauré un mécanisme permettant à la caisse d’allocations familiales ou de la Mutualité sociale agricole (CAF ou CMSA) de conserver, pendant une période limitée, les allocations de logement familiale (ALF) et sociale (ALS) en principe dues, le temps que le bailleur s’exécute (CSS, art. L. 542-2 et L. 831-3).

Cette mesure, mise en musique par un décret du 18 février 2015, entre pleinement en vigueur à compter du 21 février – et non du 1^er janvier 2015, comme le prévoyait pourtant l’article 85 de la loi ALUR. Tour d’horizon.

Constat de l’indécence

Pour bénéficier des allocations de logement (AL), l’allocataire doit notamment habiter un logement satisfaisant à des normes de décence. A défaut, les AL ne sont pas versées au locataire ou au propriétaire, mais conservées par l’organisme payeur (CAF ou CMSA) pendant un délai maximal de 18 mois. Durant ce laps de temps, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement (CSS, art. L. 542-2, II et L. 831-3, II).
L’indécence du logement peut être constatée par la CAF ou la CMSA, ou encore par un organisme habilité par convention conclue avec la caisse, sous réserve de satisfaire à certaines conditions (CSS, art. R. 831-18 et D. 542-14-2).
A titre transitoire, l’agrément déjà accordé, au 20 février 2015, par les CAF ou CMSA pour établir des constats de non-décence, vaut habilitation pour une durée de 2 ans, soit jusqu’au 20 février 2017.

Prolongation du délai de conservation des allocations de logement

Si, à l’issue du délai initial de mise en conformité (18 mois maximum), le logement ne répond toujours pas aux normes de décence, la CAF ou CMSA peut, à titre exceptionnel et dans certains cas, conserver les allocations de logement pour une durée supplémentaire de 6 mois, renouvelable une fois (CSS, art. L. 542-2, III, 2° et L. 831-3, III, 2°).

Cette prorogation est limitée à cinq situations détaillées par les articles D. 542-14-1 et D. 831-6 du code de la sécurité sociale.
Par exemple, le bénéfice des allocations de logement (ALF et ALS) peut être maintenu et conservé par l’organisme payeur si le locataire apporte la preuve soit qu’il a accompli des « actes positifs et récents » en vue de trouver un nouveau logement ou saisi la commission de médiation dans le cadre du droit au logement opposable (DALO), soit qu’il n’était manifestement pas en mesure de trouver un logement.
Le décret précise également que la durée de conservation des AL peut être prolongée dans le cas où l’allocataire en situation d’impayés de loyers bénéficie, sur décision de la CAF ou CMSA, du maintien des allocations. Toutefois, cette possibilité de maintien des AL en cas d’impayés doit encore être précisée par décret (CSS, art. L. 542-2-1 et L. 831-2-1).

Dans tous les cas, dès que la conformité du logement aux normes de décence est constatée, le montant de l’AL conservée est versé au propriétaire. En revanche, si le logement n’est toujours pas décent à l’issue des délais de mise en conformité, le bénéfice de l’AL conservée est définitivement perdu. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de payer la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’AL conservée (CSS, art. L. 542-2 et L. 831-3).

Notons que le décret précise en outre l’articulation entre la procédure de conservation des AL et le mécanisme dérogatoire de maintien de ces allocations en cas de surpeuplement du logement (CSS, art. D. 542-14-3 et R. 831-19).

Dispositions annexes

Par ailleurs, le texte supprime la possibilité d’accorder les AL aux locataires, à titre dérogatoire et pour une durée de 6 mois, afin de leur permettre de demander au propriétaire la mise en conformité du logement ou d’engager une action en justice visant à obliger le bailleur à entretenir les locaux et faire les réparations qui lui incombent (CSS, art. D. 542-14, a et R. 831-13, a). Une disposition rendue obsolète par le mécanisme de conservation des AL.

Enfin, le décret limite à 18 mois, renouvelables une fois, la période pendant laquelle certains propriétaires dont le logement est indécent peuvent percevoir, à titre dérogatoire, les AL. Ce laps de temps doit permettre au comité responsable du plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (une nouveauté de la loi ALUR) d’examiner, avec l’allocataire, une solution adaptée d’amélioration du logement ou – c’est nouveau – une solution de relogement (CSS, art. D. 542-14, c et R. 831-13, c).

Remarque : le texte n’apporte pas de modification à la possibilité d’accorder les AL, à titre dérogatoire et pendant un an prorogeable 6 mois, aux personnes logées en hôtel meublé ou en pension de famille, lorsque le logement est indécent.

Virginie Fleury
Dictionnaire Permanent Action social

D. n° 2015-191, 18 févr. 2015 : JO, 20 févr.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

ALUR : une application immédiate aux baux d’habitation plus importante que prévue ?

La Cour de cassation a estimé que la faculté offerte au juge, par la loi ALUR, d’accorder un délai de paiement de 3 ans au plus au locataire sous l’effet d’une clause résolutoire s’applique immédiatement.

L’article 27 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a profondément modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la clause résolutoire dans un but de prévention des expulsions locatives. Elle a notamment porté à trois ans le délai de suspension des effets de la clause résolutoire, de même que le délai de sursis à l’expulsion des occupants de bonne foi dont le bail a été définitivement résilié.

Les juges d’instance, en première ligne dans l’application de la nouvelle loi, se sont donc rapidement posé la question de savoir si ce nouveau délai était immédiatement applicable et une demande d’avis a été adressée en ce sens à la Cour de cassation, le 14 novembre 2014, par le juge des référés du tribunal d’instance de Paris (17^ème arrondissement).

La question était embarrassante car la loi ALUR comporte des dispositions dont l’entrée en vigueur est expressément différée à une date précise ou subordonnée à la publication d’un décret (il en est ainsi des dispositions emblématiques de la loi concernant l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL)), d’autres qui sont déclarées immédiatement applicables, d’autres, enfin, qui sont passées sous silence. L’article 24 modifié fait partie de cette dernière catégorie.

La situation est la même pour plusieurs modifications introduites par cette loi. Il s’agit, entre autres, de l’article 3-1 relatif à la réduction proportionnelle du loyer pour erreur sur la superficie, de l’article 7-1 concernant la réduction des délais de prescription des actions dérivant du bail, de l’article 15 relatif au congé pour vente et pour reprise, de l’article 22 relatif à la restitution du dépôt de garantie ou encore des articles 1751 et 1751-1 du code civil accordant aux personnes liées par un pacte civil de solidarité le bénéfice de la cotitularité du bail d’habitation.

Les dispositions déclarées immédiatement applicables aux baux en cours, sans être mineures, ne sont pas les plus substantielles.
En effet, l’article 14, qui traite des dispositions transitoires, prévoit que les contrats de location en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception d’une liste d’articles dont l’application est rendue immédiate et parmi lesquels ne figure pas l’article 24. Il s’agit, pour les locaux loués vides, de l’article 7 (obligations du locataire), de l’article 11-1 (congé pour vente par lots de plus de cinq logements), de l’article 17-1(nouvelles modalités de révision du loyer), de l’article 20-1 (non-conformité du logement aux normes de décence), de l’article 21 (délivrance des quittances) et de l’article 23 (nouvelles modalités de régularisation des charges).
Les travaux parlementaires ne fournissent pas la réponse à la question posée, car l’allongement à trois ans du délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire n’était pas prévu dans le projet de loi. Il a été introduit par deux amendements parlementaires et n’a pas donné lieu à débat sur son application aux baux en cours.

Par ailleurs, la doctrine est divisée, certains auteurs optant pour une interprétation stricte de l’article 14 et écartant, en conséquence, l’application immédiate de l’article 24 modifié aux baux en cours ; d’autres se fondant sur le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’intention du législateur pour proposer la solution inverse (en faveur de l’application immédiate : Bouaziz et Filippi, Gaz. Pal., 18-19 juin 2014, p. 5 ; Lauvergnat, Gaz. Pal., 10 juill. 2014 ; en faveur de l’application différée : Vial-Pedroletti : Loyers et copr. 2014, étude n° 9 ; v. aussi : N. Damas, Loi Alur et baux d’habitation, AJDI 2014, p. 334).

Plusieurs réponses étaient donc envisageables.

Appliquer ou ne pas appliquer ?
La thèse de l’absence d’application de l’article 24 modifié aux baux en cours repose essentiellement sur un argument de texte : cet article ne figure pas dans la liste de l’article 14. Si le législateur a énuméré limitativement les dispositions applicables aux contrats en cours, c’est qu’il estimait que les autres modifications adoptées, parmi lesquelles celles relatives au jeu de la clause résolutoire, ne s’imposaient pas immédiatement.
La principale difficulté engendrée par cette lecture réside dans la coexistence, pendant une période assez longue, de deux régimes de baux d’habitation distincts, tant que les contrats en cours ne seront pas reconduits ou renouvelés (soit pendant trois ou six ans au maximum). Il en résulterait un risque d’insécurité juridique quant à la loi applicable et une inégalité de traitement entre les locataires, selon la date de signature de leur bail. On connaît, à cet égard, les nombreuses difficultés juridiques provoquées par la survie de la loi du 1^er septembre 1948.

En outre, une discordance aurait été introduite entre le délai de paiement toujours fixé à deux ans au plus et le délai de libération des lieux porté à trois ans (CPC, art. L. 412-4, mod. Par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 27, VII). En effet, ce dernier délai, qui joue après la résiliation définitive du bail, ne concerne pas, par hypothèse, un contrat en cours au sens de l’article 14 de la loi ALUR.

En faveur de l’application immédiate de l’article 24, il est soutenu que la loi du 6 juillet 1989 organise un statut d’ordre public des baux d’habitation auquel les parties ne peuvent déroger. Les modifications apportées par la loi nouvelle, qui s’incorporent à ce statut, doivent donc recevoir application dès l’entrée en vigueur de la loi, sous la seule réserve des situations définitivement acquises avant cette date.

Toutefois, ce critère tiré de l’ordre public n’est guère plus déterminant. D’abord, parce que le caractère d’ordre public d’une loi est insuffisant pour justifier son application immédiate aux contrats en cours. Il ne permet pas toujours d’écarter la survie de la loi ancienne mais ne justifie pas nécessairement l’application immédiate de la loi nouvelle (en faveur de la survie de la loi ancienne : Cass. com., 11 oct. 1988, n° 87-11.884 : Bull. civ. IV, n° 274 ; Cass. 3^e civ., 25 nov. 1992, n° 90-21.282 : Bull. civ. III, n° 305 ; Cass. 1^re civ., 17 mars 1998, n° 96-12.183 : Bull. civ. I, n° 115 ; en faveur de l’application immédiate de la loi nouvelle : Cass. 3^e civ., 17 mars 1971, n° 69-14.483 : Bull. civ. III, n° 192 ; Cass. com., 3 mars 2009, n° 07-16.527 : Bull. civ. IV, n° 31).

Il en résulte une certaine incertitude sur sa force et sa portée. Et ensuite, parce que toute la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public et, dès lors, on ne comprendrait pas pourquoi le législateur aurait pris le soin de déclarer seulement certaines modifications immédiatement applicables.

La théorie de l’effet légal au secours de l’application immédiate
Pour résoudre la difficulté, il est apparu préférable de faire appel à la théorie de l’effet légal du contrat. Lorsque les effets du contrat résultent de la loi et non de la volonté des parties, la jurisprudence tranche en faveur de l’application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours. Il est alors retenu que « la loi nouvelle régit immédiatement les situations juridiques non définitivement réalisées » lors de son entrée en vigueur.
On trouve de nombreux exemples de cette théorie en matière de baux, notamment pour le calcul du loyer du bail renouvelé ou pour la délivrance du congé (Cass. 3^e civ., 23 avril 1986, n° 84-16.430 : Bull. civ. III, n° 48 ; Cass. 3^e civ., 8 févr. 1989, n° 87-18.046 : Bull. civ. III, n° 33 ; Cass. 3e civ., 15 avril 1992, n° 90-10.717 : Bull. civ. III, n° 130 ; Cass. 3^e civ., 3 juill. 2013, n° 12-21.541 : Bull. civ. III, n° 89). Mais on en trouve également dans la jurisprudence de toutes les chambres civiles. Dès lors, les effets d’une clause résolutoire n’étant pas acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi, rien ne s’oppose à ce qu’ils soient régis par la loi nouvelle.

S’inscrivant dans la continuité de cette jurisprudence classique, la Cour de cassation a estimé que la faculté offerte au juge d’accorder un délai de paiement de trois ans au plus au locataire sous l’effet d’une clause résolutoire ne s’analysait pas comme une disposition soumise à la liberté contractuelle des parties mais comme un effet légal du bail qui devait s’appliquer immédiatement.

A cet argument fondé sur un courant jurisprudentiel solide, il est possible d’en ajouter un autre fondé sur l’intention du législateur. L’article 24 modifié prend place dans une partie de la loi destinée à « améliorer la prévention des expulsions » et à « traiter les impayés le plus en amont possible ». Il fait partie d’un ensemble de mesures s’inscrivant dans une certaine urgence sociale liée à la crise du logement. Dans ces conditions, l’intention du législateur n’était certainement pas de différer jusqu’à l’expiration des baux en cours les mesures urgentes qu’il adoptait en vue de prévenir les expulsions locatives. Il est donc logique de faire bénéficier les locataires en difficulté, mais en situation de régler leur dette locative, des dispositions plus favorables qui ne sont pas expressément reportées dans le temps.

Cette lecture de la loi s’inscrit en outre dans une évolution qui se manifeste en doctrine comme en jurisprudence et qui tend à réduire, dans le règlement des conflits de lois dans le temps, le champ de la survie de la loi ancienne au profit d’une application plus large de la loi nouvelle aux contrats en cours.

Le contrat est de moins en moins un acte de prévision et de plus en plus un acte d’adhésion et certains auteurs soutiennent même qu’en matière contractuelle le principe devrait être l’application immédiate de la loi nouvelle et l’exception la survie de la loi ancienne (F. Dekeuwer-Defossez, Les dispositions transitoires dans la législation civile contemporaine, LGDJ 1977, p. 22 à 30 ; L. Bach, Conflits de lois dans le temps, Rép. Civ. Dalloz et Sophie Gaudemet, Application de la loi dans le temps, Jurisclasseur, fasc. 10, 20 et 30).
La Cour de cassation a donc considéré que l’application immédiate du délai de trois ans aux baux en cours, dans lesquels la part de l’autonomie de la volonté est assez réduite, ne portait pas une atteinte disproportionnée aux prévisions des parties lors de la signature du contrat et était conforme à l’objectif de la loi nouvelle.
Deux objections pouvaient toutefois être présentées à l’encontre de cette solution.

En premier lieu, celle de sacrifier les intérêts des bailleurs. Mais il convient d’observer que la clause résolutoire est soumise à un régime très strict en cas de non-respect de ses engagements par le locataire, puisqu’une jurisprudence permet au bailleur, dans une telle hypothèse, d’obtenir son expulsion par une simple sommation de quitter les lieux (Cass. 3^e civ., 18 mars 2009, n° 08-10.256). Une telle sévérité est de nature à rassurer les bailleurs.

En second lieu, celle de fragiliser la validité d’un commandement délivré avant l’entrée en vigueur de la loi, sans référence au nouveau délai de trois ans. Mais, à l’appui d’une demande en nullité de cet acte, on voit mal quel grief pourrait invoquer le locataire bénéficiant d’un délai plus favorable, que le juge peut, au surplus, lui accorder d’office.

Ces obstacles n’ont pas semblé déterminants pour écarter l’application immédiate de la loi nouvelle

La réponse positive à la première question rendait sans objet les questions subsidiaires de la demande d’avis, en particulier celle portant sur le point de savoir si le délai de trois ans s’applique aux baux reconduits après l’entrée en vigueur de la loi.

Cette interrogation faisait référence à la décision du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014 qui, saisi de la constitutionnalité du dispositif d’encadrement des loyers, a retenu, pour écarter le grief d’atteinte aux conventions légalement conclues, « qu’il ressort de l’article 14 de la loi déférée que les dispositions contestées de l’article 6 ne s’appliqueront pas aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi, y compris s’ils ont fait l’objet d’une reconduction tacite après cette entrée en vigueur. »
Mais, dès lors que l’article 24 modifié était déclaré immédiatement applicable, la définition du contrat en cours était dépourvue d’incidence.

La portée de cet avis est, bien entendu, limitée à la question posée. Toutefois, il est permis de penser qu’une solution identique pourrait être retenue en présence de dispositions nouvelles non visées par l’article 14 de la loi mais relevant, à l’instar de la clause résolutoire, des effets légaux du contrat de bail. La réponse donnée aurait alors contribué à déminer les nombreuses difficultés suscitées par l’application dans le temps de la loi ALUR.
Robert Parneix
Conseiller à la Cour de cassation

C. cass, avis, 16 févr. 2015, n° 15000 P
Note explicative à l’avis n° 15002 P, 16 févr. 2015
Rapport avis n° 15002 P, 16 févr. 2015
Conclusion du premier avocat général, avis n° 15002 P, 16 févr. 2015

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Charge de la preuve du contenu de la notification du PV d’assemblée

Quand le syndic procède à une nouvelle notification du PV d’assemblée parce que la précédente était incomplète, il n’appartient pas au copropriétaire de prouver que la notification initiale n’était pas valable.

La notification des décisions de l’assemblée générale fait courir leur délai de contestation de 2 mois (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al.2). En pratique, il est fréquent que le syndic notifie le procès-verbal d’assemblée dans son intégralité.

En l’espèce, le syndic avait été alerté par certains copropriétaires du caractère incomplet du PV envoyé. Il a donc procédé à une nouvelle notification à tous les copropriétaires, cette fois régulière et de nature à faire courir de délai de contestation.

Assigné par un copropriétaire en annulation de l’assemblée, le syndicat a soulevé l’irrégularité de la demande en décomptant le délai de la première notification et non de la seconde. Les juges du fond ont retenu l’argument considérant que le demandeur n’avait pas apporté la preuve de ce que son exemplaire du PV était tronqué.

L’arrêt est cassé au motif que la cour d’appel avait renversé la charge de la preuve.
La notification est présumée contenir les bons documents. C’est en principe aux copropriétaires qu’il appartient de prouver que le contenu de la notification n’est pas conforme (CA Paris, 23e ch., 22 sept. 2005 : Loyers et copr. 2006, comm. n° 40, G. Vigneron). Dans l’affaire commentée la situation était différente puisque le syndic avait reconnu l’erreur et procédé à une nouvelle notification à tous les copropriétaires laissant ainsi présumer que tous les envois initiaux étaient invalides.

Alexandra Fontin. Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n° 12-21.927, n° 219 P + B

La fermeture de l’immeuble peut être totale malgré un accès piéton laissé libre

Même avec un accès piéton libre, les modalités de fonctionnement de la barrière, fermée en permanence, empêchant l’entrée de véhicules dans la copropriété relèvent de la double majorité quand cet équipement est commandé par émetteur pour les résidents et digicode pour les visiteurs.

Lorsque les copropriétaires décident de la fermeture de l’immeuble par une barrière automatique avec commande d’ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs et, en vertu de l’ordre du jour de l’assemblée générale, délibèrent ensuite sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et choisissent sa fermeture permanente, cette décision relève de la double majorité.

Le pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait retenu la nécessité d’appliquer la double majorité de l’article 26 et annulé la délibération de l’assemblée a été rejeté. Les juges du fond ont passé avec succès le contrôle normatif puisqu’ils ont retenu « à bon droit » la nécessité d’appliquer la majorité qualifiée dans les circonstances qui leurs étaient soumises.

Le moyen du syndicat des copropriétaires produit au soutien du pourvoi prenait argument de ce que la barrière automatique ne restreignait que l’accès des véhicules à l’intérieur de l’immeuble mais n’empêchait pas celui des piétons qui demeurait libre.

La possibilité pour les piétons de pénétrer sans entrave dans l’immeuble a été totalement écartée pour l’appréciation de la majorité applicable à la décision. Les éléments importants sont la notion de permanence de la fermeture (expression plus explicite que celle de fermeture totale) et celle de fixation des modalités d’ouverture. En l’espèce, elles étaient mixtes : télécommande et digicode.

Alexandra Fontin. Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n° 13-25.974, n° 215 P + B + I

 

COPROPRIETE

Fin de la perpétuité du droit réel conférant une jouissance spéciale sur un bien ?

Le droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur un bien consenti par le propriétaire ne peut être perpétuel même s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties.

Un arrêt rendu le 28 janvier 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme la possibilité de créer des droits réels sui generis, tout en en fixant un régime juridique qui peut constituer un vrai bouleversement si la solution devait en être étendue au-delà des faits de l’espèce.

Elle pose le principe selon lequel « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil », c’est-à-dire au bout de 30 ans (Cass. 3^e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10.013, n° 94 P + B + R + I).

La portée de l’arrêt semble être capitale comme en témoigne la très large diffusion dont la décision fera l’objet (publication sur le site internet de la cour, au bulletin, au bulletin d’information et analyse au rapport annuel de la Cour de cassation).

Le droit de propriété décomposable à l’infini…

Aux termes de son arrêt « Caquelard » du 13 février 1834, qui avait énoncé ni le code civil ni aucune autre loi n’excluaient les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible, la Cour de cassation avait admis le principe que la liste des droits réels énoncés dans le code civil n’était pas limitative (Req. 13 févr. 1834 : S. 1934, 1, 205).

 

Cette jurisprudence a bien plus tard trouvé des illustrations diverses :
– reconnaissance d’un droit de superficie pour un droit d’usage sur une parcelle de terrain, consenti sans limitation de durée à une commune (Cass. 3^e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.786 : Bull. civ. III, n° 84) ;
– admission du droit de jouissance exclusif et perpétuel sur une partie commune d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (Cass. 3^e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145 : Bull. civ. III, n° 73) ;
– affirmation du caractère perpétuel et imprescriptible du droit permettant d’exploiter une certaine quantité de bois sur une parcelle forestière appartenant à un tiers (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-13.202 : Bull. civ. III, n° 84).

Dans un arrêt du 31 octobre 2012, abondamment commenté, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, au visa des articles 544 et 1134 du code civil, rappelé ce principe en ces termes : « Attendu qu’il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien » (Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16.304 : Bull. civ. III, n° 159).
A l’époque, les juges du fond avaient estimé que le droit que la venderesse, personne morale, s’était réservé dans l’acte de vente était un droit d’usage et d’habitation et que ce droit, qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit et ne peut excéder une durée de 30 ans lorsqu’il est accordé à une personne morale, était désormais expiré. Autrement dit, la cour d’appel avait appliqué les dispositions des articles 619 et 625 du code civil. La Cour de cassation avait censuré cet arrêt au motif que la cour d’appel avait méconnu la volonté des parties de constituer un droit réel. Implicitement mais nécessairement, ce droit réel avait une durée indéterminée.

Sur la reconnaissance du droit réel de jouissance spéciale accordé par son propriétaire sur le bien, la troisième chambre emploie les mêmes termes en 2015 qu’en 2012. En revanche, le visa et le régime du droit réel changent considérablement puisque les articles 619 et 625 sont ajoutés aux articles 544 et 1134 du code civil et qu’il est énoncé, cette fois, que ce droit réel « s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel »

Les faits de l’espèce n’étaient pas très différents de ceux ayant fait l’objet de l’arrêt de 2012 : par acte du 28 avril 1981, un syndicat de copropriétaires avait constitué, au bénéfice de la société EDF devenue ERDF, un droit d’usage sur un lot composé d’un transformateur de distribution publique d’électricité.

Le syndicat avait assigné la société ERDF pour faire constater l’expiration de la convention de droit d’usage en 2011 et ordonner la libération des lieux.

La cour d’appel, se conformant à la jurisprudence de 2012, avait rejeté la demande au motif que la constitution de ce droit d’usage avait été consentie et acceptée moyennant paiement d’un prix, que ni le règlement de copropriété ni l’acte du 28 avril 1981 ne fixaient de durée au droit d’usage convenu et que ces actes instituaient et réglementaient un droit réel de jouissance spéciale exclusif et perpétuel en faveur d’un tiers.

… mais pas pour une période infinie
L’article 619 du code civil, applicable à l’usufruit, limite la durée de celui-ci à 30 ans, lorsqu’il n’est pas accordé à des particuliers et à moins que la mort de l’usufruitier ne survienne avant ce terme (C. civ., art. 617).
Cet article 619, auquel il ne peut être dérogé (Cass. 3e civ., 7 mars 2007, n° 06-12.568 : Bull. civ. III, n° 36), régit également les droits d’usage et d’habitation par suite du renvoi fait par l’article 625 du code civil. Le cumul des deux dispositions est important par rapport aux faits de l’espèce, où était discuté le point de savoir si le droit consenti à la société EDF n’était qu’un droit d’usage. Toutefois, ce visa des articles 619 et 625 du code civil semble indiquer que le principe posé par la Cour de cassation vaut quel que soit le droit réel conférant une jouissance spéciale sur un bien.

Désormais, lorsqu’un propriétaire consent, sur son bien, un tel droit réel, ce dernier est nécessairement temporaire. La solution posée ne s’applique évidemment qu’à cette hypothèse, totalement distincte de la constitution d’une servitude.

Le droit réel conférant une jouissance spéciale d’un bien doit également rester étranger à la situation de la création d’un droit de superficie : dans le cas de la division de propriété en volumes, chacun est propriétaire de son volume et n’a aucun droit de jouissance (ou d’usage) sur le volume du voisin, sauf bien entendu au titre des servitudes nécessaires à l’opération qui auraient été constituées.

L’arrêt du 28 janvier 2015 a également une grande importance sur le plan pratique.
D’abord, une certitude née de ce que de nombreux syndicats de copropriétaires sont liés par des conventions avec EDF (ou GDF) anciennes, souvent sans limitation de durée : cette décision risque d’avoir pour effet premier de générer des contentieux que ne manqueront pas d’entreprendre des syndicats de copropriétaires soucieux de récupérer des espaces communs ou d’en négocier la vente à bon prix.

Ensuite, une inconnue, qu’il faut évoquer compte tenu des arrêts cités dans le rapport de la Cour de cassation pour l’année 2012 : celle de la question de la pérennité du droit de jouissance exclusif portant sur une partie commune d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Deux situations différentes se présentent fréquemment.
Dans la première, le droit de jouissance exclusif portant sur une partie commune est l’accessoire d’un lot comportant une véritable partie privative (c’est-à-dire une propriété). Dans ce cas, puisque le droit de jouissance exclusif n’est que l’accessoire du lot, il ne devrait pas s’éteindre aussi longtemps que le lot lui-même demeure. L’arrêt du 28 janvier 2015 ne devrait pas apporter de changement sur ce point.

Mais qu’en sera-t-il lorsque la partie privative du lot se limite à un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ?

Après un premier arrêt ambigu rendu en 2002 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2002, n° 01-03.436 : Bull. civ. III, n° 215), la Cour de cassation a nettement exprimé l’idée que le droit de jouissance exclusif d’une partie commune ne peut à lui seul constituer la partie privative d’un lot de copropriété puisque ce n’est pas un droit de propriété (Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477 : Bull. civ. III, n° 98 ; Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-15.314 : Bull. civ. III, n° 8 ; Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540).
La Cour de cassation a aussi admis que les lots de jouissance fassent l’objet d’une action en retranchement de la copropriété, ce qui avait fait craindre à Maître Bouyeure qu’un tel retranchement entraîne l’extinction du droit de jouissance exclusif lui-même (J-R. Bouyeure, Réflexions sur les conséquences de la nullité des lots dont la partie privative est constituée par un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, Administrer, oct. 2007, p. 70).

Pour autant, jusqu’à présent, la Cour de cassation s’est refusée à cette extrémité, considérant seulement, dans un arrêt du 2 décembre 2009, que « si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d’un droit réel et perpétuel et qu’il n’y avait pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusif de M. X. sur ces emplacements avait disparu ».

Le bénéficiaire, qui n’est pas copropriétaire, ne peut se voir appeler une quote-part des charges communes générales mais peut en revanche être redevable des frais d’entretien et de réparation de la partie commune si le règlement de copropriété le prévoit (Cass. 3e civ., 2 déc. 2009, n° 08-20.310 : Bull. civ. III, n° 266).

Le nombre de lots dont la partie privative est définie à tort comme un simple droit de jouissance est suffisamment élevé pour que la question de leur sort préoccupe les auteurs. Actuellement, selon la Cour de cassation, ces lots peuvent être annulés, sans condition de délai apparemment puisque les affaires ayant abouti aux arrêts de ces dernières années concernaient des lots anciens.

De ce fait, les titulaires de ces « lots de jouissance » se trouvent dans une situation pour le moins compliquée pour les céder, ne serait-ce qu’au regard des règles relatives à la publicité foncière.

De plus, ces titulaires ayant perdu leur qualité de copropriétaires, ne se trouvent-ils pas dans la situation de tiers auquel un droit réel de jouissance a été concédé ? La question doit être posée même si le titulaire d’un lot de jouissance est par ailleurs propriétaire d’un « vrai » lot dans la mesure où le droit de jouissance exclusif n’est pas rattaché au vrai lot.
Si la Cour de cassation décide d’appliquer sa jurisprudence nouvelle à la situation des « lots de jouissance », alors leurs titulaires (si ce ne sont pas des particuliers) ou leurs héritiers, n’étant pas propriétaires d’un lot mais seulement titulaires d’un droit réel conférant une jouissance spéciale d’un bien appartenant à autrui, risquent bien de se voir privés de leur droit réel.
Quoi qu’il en soit, il est à souhaiter que la Cour de cassation commente son arrêt du 28 janvier 2015 dans son rapport à venir, pour fournir aux justiciables quelques éclaircissements.

Cyrile Cambon
Avocat, SCP Zurfluh – Lebatteux – Sizaire et associés

Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10.013, n° 94 P + B + R + I

SYNDIC

Le contrat type des syndics paraîtrait au printemps. Vraiment ?

Après avoir annoncé, sur légifrance, la parution en septembre 2014 de la liste des prestations particulières du syndic ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire et du modèle de contrat type du syndic, le ministère du logement déclare maintenant que les textes sont actuellement examinés par le Conseil d’État et seront signés au printemps 2015.
Peut-on y croire ?

Dossier de presse, ministère du logement, 23 mars 2015

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er	17/04/2015	125.19	+ 0,15 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans  les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1^er janvier 2014.

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 791€
Employé (E II)	19117 €
Employé (E III)	19 357 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 638 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 502 €
Cadre (C I)	22 686 €
Cadre (C II)	30 539 €
Cadre (C III)	36 388€
Cadre (C IV)	40 980€

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80