présence immobilière n°208
| I |
BAUX (CODE CIVIL) Un délai pour installer les détecteurs de fumée ? |
2 | |
| II |
BAUX COMMERCIAUX Plafonnement des loyers commerciaux après la loi Pinel |
2-4 | |
| III |
EXPULSION Aménagement de la compétence territoriale des huissiers de justice |
5-6 | |
| IV |
IMPOTS Majoration facultative de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires |
6-8 | |
| V
VI |
LOCATIONS La restitution des clefs par un des copreneurs ne suffit pas à résilier le bail CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES Concierges, gardiens et employés d’immeubles : charges sociales sur les salaires au 1er janvier 2015 |
8
9-13 |
|
| VII
VIII IX X XI |
COPROPRIETAIRES
Les loggias closes et habitables doivent être comprises dans la superficie Carrez Le refus du copropriétaire de laisser accéder à ses parties privatives a un prix Fondement de l’action du copropriétaire du fait de la réalisation de travaux par le syndicat SYNDIC La part du poste de concierge dans le budget de la copropriété peut être un motif sérieux de licenciement La mise en concurrence des syndics va-t-elle être redéfinie par la loi Macron ? TRAVAUX EN COPROPRIETE Travaux sur les parties communes : les copropriétaires doivent se prendre en charge DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE Sylvia Pinel veut dynamiser le DALO CREDIT IMPOT Les nouveaux atouts du crédit d’impôt pour la transition énergétique INDICES INSEE |
14
15 16 19-20 17 17 18 19-20 21 22-24 |
|
N
CRPI
LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON
573 avenue du Père Soulas
34090 MONTPELLIER
04 67 54 50 71
04 67 63 09 98
° 208 – Février 2015
Montpellier, le 14 avril 2015
BAUX (CODE CIVIL)
Un délai pour installer les détecteurs de fumée ?
Au 8 mars 2015, les propriétaires de logements devront les avoir équipés de détecteurs de fumée. Pour faire face au risque annoncé de pénurie de l’équipement, un amendement à la loi Macron (loi pour la croissance et l’activité) a été adopté.
Ce dispositif répute les propriétaires qui auront signé un contrat d’achat de détecteur au plus tard au 8 mars 2015 avoir satisfait à leur obligation d’installation, à la condition que l’appareil soit mis en place avant le 1er janvier 2016. Cet assouplissement ne sera définitivement acquis que s’il fait partie de la loi adoptée par le Parlement et publiée.
En attendant, il est important que les bailleurs gardent la preuve de leur commande.
Projet de loi n° 2498, Amendement AN, n° 827
BAUX COMMERCIAUX
Plafonnement des loyers commerciaux après la loi Pinel
L’INSEE a publié les valeurs de l’ILC et de l’ILAT relatives aux années 2005, 2006 et 2007 permettant de calculer le plafonnement du loyer pour les baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié la rédaction de l’article L. 145-34 du code de commerce en supprimant la référence à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) (L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 9 et 21, III : JO, 19 juin).
Désormais, la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail s’applique en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Il était donc nécessaire, pour permettre le calcul du plafonnement des loyers des baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (date d’entrée en vigueur de cette disposition de la loi Pinel), de disposer des données relatives aux neuf années précédentes concernant les valeurs de l’ILC et celles de l’ILAT, à savoir depuis le 1er trimestre 2005.
Jusqu’à présent ce calcul n’avait pas été effectué et pour cause puisque l’ILC n’a été créé qu’en 2008 (L. n° 2008-776, 4 août 2008 : JO, 5 août ; D. n° 2008-1139, 4 nov. 2008 : JO, 6 nov.) et l’ILAT en 2011 (L. n° 2011-525, 17 mai 2011, art. 63 : JO, 18 mai ; D. n° 2011-2028, 29 déc. 2011 : JO, 30 déc.).
Ainsi, deux avis relatifs respectivement à la valeur de l’ILC et de l’ILAT du 1er trimestre 2005 au 1er trimestre 2007 ont été publiés au Journal Officiel le 20 novembre 2014.
Pour l’ILC, les valeurs historiques sont les suivantes :
|
Trimestre |
Parution JO |
ILC (1) |
|
2005 |
||
|
1er |
20 nov. 2014 |
92,15 |
|
2e |
20 nov. 2014 |
92,46 |
|
3e |
20 nov. 2014 |
92,86 |
|
4e |
20 nov. 2014 |
93,46 |
|
2006 |
||
|
1er |
20 nov. 2014 |
94,21 |
|
2e |
20 nov. 2014 |
95,00 |
|
3e |
20 nov. 2014 |
95,80 |
|
4e |
20 nov. 2014 |
96,40 |
|
2007 |
||
|
1er |
20 nov. 2014 |
96,81 |
|
(1) Référence 100 au 1er trimestre de 2008 |
||
Pour l’ILAT, les valeurs historiques sont les suivantes :
|
Trimestre |
Publication JO |
ILAT (1) |
|
2005 |
||
|
1er |
20 nov. 2014 |
89,64 |
|
2e |
20 nov. 2014 |
90,07 |
|
3e |
20 nov. 2014 |
90,51 |
|
4e |
20 nov. 2014 |
91,18 |
|
2006 |
||
|
1er |
20 nov. 2014 |
92,00 |
|
2e |
20 nov. 2014 |
92,87 |
|
3e |
20 nov. 2014 |
93,78 |
|
4e |
20 nov. 2014 |
94,52 |
|
2007 |
||
|
1er |
20 nov. 2014 |
95,06 |
|
2e |
20 nov. 2014 |
95,76 |
|
3e |
20 nov. 2014 |
96,45 |
|
4e |
20 nov. 2014 |
97,25 |
| (1) Référence 100 au 1er trimestre de 2010 | ||
Philippe Legrand
Avocat à la cour d’appel de Paris
EXPULSION
Aménagement de la compétence territoriale des huissiers de justice
A compter du 1er janvier 2015, la compétence territoriale des huissiers de justice sera étendue au ressort du ou des TGI implantés dans le département. Toutefois dans le ressort de certains TGI, l’entrée en vigueur est fixée au 1er septembre 2014.
Les huissiers de justice sont des officiers ministériels qui ont seuls qualité pour signifier les actes et les exploits, faire les notifications prescrites par les lois et règlements lorsque le mode de notification n’a pas été précisé et ramener à exécution les décisions de justice, ainsi que les actes ou titres en forme exécutoire.
Pendant de nombreuses années, leur compétence territoriale a été limitée au ressort du tribunal d’instance (TI) de leur résidence. Depuis le 1er janvier 2009, leur compétence a été étendue au ressort du tribunal de grande instance (TGI) (D. n° 2007-813, 11 mai 2007, art. 1er : JO, 12 mai).
La réforme de la carte judiciaire qui a supprimé plusieurs TGI sur le territoire a eu pour conséquence d’étendre la compétence de certains huissiers au plan départemental.
A compter du 1er janvier 2015, la compétence demeure fixée au ressort du TGI de résidence de l’huissier de justice mais lorsque plusieurs d’entre eux sont implantés dans le département, les huissiers de justice seront compétents concurremment au niveau départemental (D. n 56-222, 29 févr. 1956, art. 5, 5-1 ; D. n° 2014-983, 28 août 2014, art. 7).
Toutefois, dans le ressort des TGI d’Angers, de Brive-la-Gaillarde, de Saumur, de Saint-Gaudens, de Toulouse et de Tulle, les dispositions du décret du 28 août 2014 sont entrées en vigueur au 1er septembre 2014.
De plus lorsqu’un département ne comporte qu’un seul TGI, le premier président de la cour d’appel peut, s’il n’existe aucun huissier de justice dans le ressort de ce tribunal ou s’il n’en existe qu’un et qu’en ce cas l’intérêt des parties l’exige, autoriser un des huissiers de justice établis dans les ressorts des TGI limitrophes dépendant territorialement de la même cour d’appel à signifier les actes (D. n° 56-222, 29 févr. 1956, art. 6, mod. par D. n° 2014-983, 28 août 2014, art. 2).
L’élargissement de la compétence des huissiers s’inscrit dans la réforme des professions réglementées et tend à accroître la concurrence entre ces professionnels. Il répond également à l’exigence d’une liberté accrue pour le justiciable qui peut choisir un huissier sans être limité par une compétence territoriale réduite.
Cet élargissement encourage également les regroupements des études d’huissier de justice autour des centres urbains. Jusqu’à présent, la Chancellerie n’accepte les regroupements qu’à la condition que les études supprimées deviennent des bureaux annexes afin de conserver le maillage de ces auxiliaires de justice.
Christophe Pelissier
Huissier de justice
D. n° 2014-983, 28 août 2014 : JO, 30 août
IMPOTS
Majoration facultative de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Les communes situées en zone urbaine tendue peuvent majorer de 20 % la taxe d’habitation due au titre d’une résidence secondaire. Des dégrèvements sont possibles, notamment si le logement ne peut pas être affecté à l’habitation principale du contribuable pour une cause étrangère à sa volonté.
La seconde loi de finances rectificative pour 2014 permet à certaines communes de majorer la cotisation de taxe d’habitation due au titre des résidences secondaires situées sur leur territoire (CGI, art. 1407 ter nouveau).
Logements concernés
Résidence secondaire
Sont visés les logements meublés non affectés à l’habitation principale, en d’autres termes les résidences secondaires.
Remarque : l’habitation principale s’entend du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal du contribuable et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.
Ces logements doivent être situés dans certaines zones.
Zone tendue
Les logements doivent être situés sur le territoire d’une commune où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants. Est donc visée la commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant (CGI, art. 232, I, al. 1).
Remarque : la liste de ces communes est fixée par une annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (ci-joint). Il s’agit de 1 151 communes situées dans 28 agglomérations (Paris, Lyon, Lille, Nantes, Marseille – Aix-en-Provence, etc.).
Modalités de la majoration
Dans les communes concernées, le conseil municipal peut, sur délibération, majorer la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation due au titre des logements concernés. Il ne peut pas moduler cette majoration : son taux est obligatoirement fixé à 20 % du montant de la taxe d’habitation due.
La délibération doit être prise avant le 1er octobre d’une année pour être applicable l’année suivante.
Exemple : avant le 1er octobre 2015 pour les impositions dues au titre de 2016.
Par dérogation, les conseils municipaux peuvent délibérer jusqu’au 28 février 2015 pour instituer la majoration de taxe d’habitation due au titre de 2015.
Dégrèvements de la majoration
Trois cas de dégrèvement sont prévus en faveur :
– du logement situé à proximité du lieu d’exercice de l’activité professionnelle des personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale ;
– de l’ancienne résidence principale des personnes modestes hébergées durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée et qui bénéficient, pour cette ancienne habitation principale, des allégements de taxe foncière ou de taxe d’habitation ;
– de toute personne qui, pour une cause étrangère à sa volonté, ne peut affecter le logement à un usage d’habitation principale.
Remarque : cette dernière exception, particulièrement large, a été déférée au Conseil constitutionnel qui l’a toutefois validée. Elle dépendra des circonstances de fait.
Pour obtenir ces dégrèvements, les personnes concernées doivent présenter une réclamation au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de mise en recouvrement (LPF, art. R. 196-2).
Laura Signorini
Dictionnaire permanent Gestion fiscale
LFR 2014 n° 2014-1655, 29 déc. 2014, art. 31 : JO, 30 déc.
D. n° 2013-392, 10 mai 2013 : JO, 12 mai
LOCATIONS
La restitution des clefs par un des copreneurs ne suffit pas à résilier le bail
Sauf stipulation conventionnelle, la restitution des clefs au bailleur par un seul des copreneurs ne suffit pas à mettre fin au bail à l’égard des autres copreneurs.
Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n° 14-10.510, n° 220 P + B
CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
Concierges, gardiens et employés d’immeubles : charges sociales sur les salaires au 1er janvier 2015
Les modifications sont nombreuses : cotisations vieillesse, accident du travail, et allocations familiales, plafond de la sécurité sociale, nouvelle contribution patronale et réforme du calcul de la réduction Fillon.
Outre la réforme du mode de calcul de la réduction Fillon et une nouvelle contribution, différentes charges sociales sur les salaires sont entrées en vigueur au 1er janvier 2015.
Modification des taux de cotisations de sécurité sociale
Le taux de cotisation patronale accident du travail (AT) pour l’emploi de concierges est maintenu à 3,10 % pour l’année 2015 (Arr. 24 déc. 2014, NOR : AFSS1431047A, ann. : JO, 30 déc.). Dans les départements d’Alsace-Moselle, ce taux est fixé à 2,00 % (au lieu de 2,20 %) ( Arr. 24 déc. 2014, NOR : AFSS1431040A, ann. : JO, 30 déc.).
Les taux des cotisations d’assurance vieillesse plafonnées et déplafonnées augmentent pour la part salariale et patronale pour 2015 et pour les années suivantes de la façon suivante :
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Rémunérations versées |
Cotisations plafonnées |
Cotisations déplafonnées |
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|
Part salariale |
Part patronale |
Part salariale |
Part patronale |
|
|
Du 1er janvier au 31 décembre 2015 |
6,85 % |
8,50 % |
0,30 % |
1,80 % |
|
Du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 |
6,90 % |
8,55 % |
0,35 % |
1,85 % |
|
A compter du 1er janvier 2017 |
6,90 % |
8,55 % |
0,40 % |
1,90 % |
Le plafond de sécurité sociale est porté à 3 170 € (au lieu de 3 129 €) par mois pour 2015 (Arr. 26 nov. 2014, NOR : AFSS1428039A : JO, 9 déc.).
Baisse de la cotisation familiale fixée à 3,45 %
La loi rectificative de financement de la Sécurité sociale du 8 août 2014 avait prévu une réduction de 1,8 point de la cotisation patronale d’allocations familiales pour les salariés dont l’employeur entre dans le champ d’application de la réduction Fillon et dont les rémunérations ou gains annuels n’excèdent pas 1,6 fois le SMIC (CSS, art. L. 241-6-1, créé par L. n° 2014-892, 8 août 2014, art. 2, I, 3° : JO, 9 août).
Le décret d’application fixant le taux de cette cotisation est paru (D. n° 2014-1531, 17 déc. 2014 : JO, 19 déc.). Ce taux reste fixé à 5,25 % dans le cas général et passe donc à 3,45 % pour les salariés concernés par cette réduction.
Par ailleurs, il est précisé que le taux de la cotisation à appliquer chaque mois dépendra du montant de la rémunération du salarié comparé à 1,6 fois le SMIC déterminé comme pour le calcul de la réduction Fillon avec le choix laissé à l’employeur d’une régularisation progressive ou en fin d’année (v. ci-dessous). Ainsi, en principe les gardiens, concierges et employés d’immeubles sont soumis à ce dernier taux s’ils touchent une rémunération inférieure ou égale à 2 332,08 € mensuels (soit 9,61 € x 1,6 x 151,67) sauf événements particuliers (absence, heures supplémentaires, etc).
Nouveau calcul de la réduction Fillon
La loi de financement rectificative de la sécurité sociale du 8 août 2014 a modifié les règles de calcul de la réduction Fillon, afin d’en augmenter le montant (L. n° 2014-892, 8 août 2014 : JO, 9 août). Le décret de cette mesure précise les modalités d’application (D. n° 2014-1688, 29 déc. 2014 : JO, 31 déc.).
Comme précédemment la réduction Fillon est une réduction dégressive, qui se déclenche pour les rémunérations inférieures à 1,6 SMIC, et dont le calcul est annuel (avec régularisation progressive ou en fin d’année). De même, sont inchangées la définition des employeurs concernés et celle des salariés ouvrant droit à la réduction, ainsi que les règles de cumul (CSS, art. L. 241-13).
Cotisations concernées par la réduction Fillon
Désormais, la réduction Fillon s’impute non seulement sur les cotisations maladie, vieillesse et allocations familiales, mais aussi sur la contribution au FNAL et sur la contribution solidarité autonomie. Elle s’impute également sur la cotisation accidents du travail ; toutefois, celle-ci est prise en compte dans la limite d’un taux fixé à 1 %.
Remarque : ce taux de 1 % correspond au taux applicable à une entreprise où aucun accident du travail ou maladie professionnelle n’est jamais survenu.
En tout état de cause, le montant de la réduction ne peut pas dépasser le montant des cotisations sur lesquelles elle peut s’imputer.
Formule de calcul du coefficient
La formule de calcul du coefficient est la suivante :
C = (T / 0,6) x [(1,6 x SMIC annuel/rémunération annuelle brute) – 1].
Le coefficient est arrondi à 4 décimales, comme auparavant. Le coefficient maximum est égal à T.
Détermination de la valeur
T dépend des taux des cotisations concernées par la réduction. Le décret fixe ainsi la valeur de T pour 2015 :
– pour les entreprises de moins de 20 salariés, T = 0,2795 ;
– pour les entreprises d’au moins 20 salariés, T = 0,2835.
Remarque : la valeur de 0,2795 est égale à 12,80 (taux maladie) + 8,50 (taux vieillesse plafonnée) + 1,80 (taux vieillesse déplafonnée) + 3,45 (taux allocations familiales) + 1,00 (taux AT fixé par le décret) + 0,30 (contribution solidarité autonomie) + 0,10 (contribution FNAL).
Pour la valeur de 0,2835, on prend en compte les mêmes taux, excepté pour le taux de la contribution FNAL qui est de 0,50.
T doit être adapté en cas de lissage du franchissement du seuil de 20 salariés pour la contribution FNAL.
SMIC annuel
Les modalités de calcul du SMIC annuel sont inchangées, qu’il s’agisse des règles de proratisation du SMIC ou de la majoration de celui-ci en cas d’heures supplémentaires ou complémentaires.
Nouvelle contribution patronale
Afin d’alimenter un fonds paritaire de financement des organisations syndicales de salariés et des organisations professionnelles d’employeurs, il est institué une nouvelle contribution à la charge des employeurs depuis le 1er janvier 2015 (C. trav., art. L. 2135-9, créé par L. n° 2014-288, 5 mars 2014, art. 31 : JO, 6 mars).
La contribution est due par tous les employeurs de droit privé, quel que soit leur effectif.
Assiette et taux
La contribution est due sur les rémunérations entrant dans l’assiette des cotisations de sécurité sociale.
La loi prévoit que le taux de la contribution ne peut être ni supérieur à 0,02 % ni inférieur à 0,014 %. Le décret vient de fixer ce taux à 0,016 % (D. n° 2014-1718, 30 déc. 2014 : JO, 31 déc.).
Remarque : les exonérations de cotisations de sécurité sociale ne s’appliquent pas à la nouvelle contribution. Toutefois, elle ne devrait pas être due par les employeurs d’apprentis ayant moins de 11 salariés. Des précisions de l’administration sont attendues sur ce point.
Recouvrement et contrôle
La contribution sera recouvrée et contrôlée comme les cotisations de sécurité sociale. Elle doit donc être versée et déclarée aux URSSAF aux mêmes échéances que les cotisations de sécurité sociale.
Taux du fonds de garantie des salaires (AGS) inchangé
Le conseil d’administration de l’AGS a décidé de maintenir à 0,30 % le taux de cotisation patronale due pour le financement du régime de garantie des salaires. Ce taux est inchangé depuis le 1er avril 2011 (Cons. adm., 10 déc. 2014).
Véronique Gasnier et Laurence Burchia, Guide permanent Paie
Sophie Meyer, Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Arr. 24 déc. 2014, NOR : AFSS1431047A, ann. : JO, 30 déc. ; Arr. 24 déc. 2014, NOR : AFSS1431040A, ann. : JO, 30 déc.
Arr. 26 nov. 2014, NOR : AFSS1428039A : JO, 9 déc.
D. n° 2014-1531, 17 déc. 2014 : JO, 19 déc. ; D. n° 2014-1688, 29 déc. 2014 : JO, 31 déc.
D. n° 2014-1718, 30 déc. 2014 : JO, 31 déc.
COPROPRIETAIRES
Les loggias closes et habitables doivent être comprises dans la superficie Carrez
Le lot vendu doit être mesuré tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente. Les loggias privatives, fermées et rendues habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie Carrez du lot.
Les acquéreurs ont contesté l’intégration de deux loggias au métrage du lot qui avait été réalisé au titre de la loi Carrez. Les loggias incluses dans le lot, ainsi qu’il était indiqué par l’état descriptif de division, avaient chacune une superficie inférieure à 8 m2. Sans préjuger de leur éventuelle mauvaise foi, un tel raisonnement permettait aux acheteurs d’obtenir une intéressante ristourne sur le prix de vente. Leur action n’a pas prospéré.
Depuis quelques années, la troisième chambre civile de la Cour de cassation repète, à l’envi, que pour l’application de l’article 46 de la loi de 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente au jour de la vente (Cass. 3e civ., 11 oct. 2005, n° 04-16.729 ; Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.550, n° 1155 P+B ; Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.510, n° 628 D).
Elle a donc rejeté le pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel qui a pu souverainement retenir que les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, pouvaient être prise en compte dans le métrage car elles étaient closes et habitables au jour de la vente.
En revanche, sont exclues de la superficie Carrez, les loggias :
– qui ne sont ni closes ni couvertes (Rép. min. n° 8578 : JOAN Q, 23 mars 1998, p. 1692 ; CA Paris, 2e ch., sect. B, 25 mars 2004, n° 2003/02329) ;
– qui constituent des parties communes (CA Pau, 27 oct. 2010, n° 08/03607). Toutefois, des loggias qualifiées par l’état descriptif de division de parties communes ont été considérées comme ayant été légitimement intégrées dans la superficie mesurée au motif qu’elles n’étaient accessibles que depuis l’appartement vendu (ce qui, en réalité, pouvait les faire qualifier de parties privatives)(CA Bastia, ch. civ., sect. B, 11 janv. 2012, n° 09/00828).
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-26.035, n° 112 P + B
Le refus du copropriétaire de laisser accéder à ses parties privatives a un prix
Le copropriétaire doit supporter le coût supplémentaire de location de l’échafaudage causé par son refus de laisser les ouvriers chargés du ravalement accéder à son balcon.
Un copropriétaire a été condamné à garantir le syndicat des copropriétaires d’une partie du paiement du coût supplémentaire de la location d’un échafaudage. En l’espèce, ce surcoût était dû au refus du copropriétaire de laisser les ouvriers de l’entreprise chargée des travaux de ravalement accéder à son balcon.
Cette mauvaise volonté était motivée par le fait que les travaux entraînaient la dépose du carrelage qu’il avait fait installer sur ce balcon.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose, sous diverses conditions, aux copropriétaires de laisser l’accès aux parties privatives de leur lot pour la réalisation de certains travaux. L’arrêt commenté illustre les risques qui pèsent sur les personnes récalcitrantes sans raison valable.
Le syndic a été condamné à garantir l’autre partie du surcoût de la location de l’échafaudage pour, d’une part, avoir accepté l’allongement de la location de l’équipement sans l’accord de l’assemblée et, d’autre part, n’avoir pas saisi le tribunal en vue de faire ordonner l’accès au balcon du copropriétaire.
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
CA Paris, ch. 4-5, 18 juin 2014, n° 12/21531
Fondement de l’action du copropriétaire du fait de la réalisation de travaux par le syndicat
Les travaux réalisés par le syndicat, subit un préjudice personnel dont il peut demander réparation sur le fondement de l’article 9 alinéa 4 de la loi de 1965.
Au visa de l’article 9, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit le principe de l’indemnisation des copropriétaires subissant un préjudice du fait des travaux conduit par le syndicat, la troisième chambre civile estime que seules ces dispositions trouvent à s’appliquer au bailleur qui sollicite la garantie de sa condamnation envers son locataire.
Elle censure l’arrêt de la cour d’appel qui avait accueilli l’appel en garantie du copropriétaire exercé contre le syndicat en tant que gardien des parties communes sur le fondement de l’article 1384 du code civil. Le locataire commercial avait poursuivi son bailleur car les travaux l’avait contraint à interrompre son exploitation pendant plusieurs mois.
Les hauts magistrats ont considéré que l’obligation pour le copropriétaire de réparer les dommages subis par le preneur constituait un trouble personnel.
Précédemment, la garantie d’un syndicat avait déjà été retenue à l’égard d’un copropriétaire condamné à indemniser son locataire des troubles de jouissance subis en application de l’article 9 de la loi de 1965. Dans cette espèce, l’action directe du preneur à bail contre le syndicat sur le fondement des articles 1382, 1383 du code civil et 14 de la loi de 1965 avait été rejetée (CA Paris, 23e ch. B, 26 avr. 2000 : Loyers et copr. 2000, n° 238).
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-28.030, P + B
SYNDIC
La part du poste de concierge dans le budget de la copropriété peut être un motif sérieux de licenciement
La cour d’appel de Paris considère que pour l’emploi d’un(e) concierge ou d’un(e) gardien(ne), le syndicat des copropriétaires n’est pas soumis à la législation sur les licenciements pour motif économique mais que le fait que le poste représente la moitié du budget de la copropriété constitue un motif sérieux permettant de fonder le licenciement du concierge salarié.
CA Paris, ch. 6-4, 13 mai 2014, n° 12/04991
La mise en concurrence des syndics va-t-elle être redéfinie par la loi Macron ?
La mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic ne serait obligatoire que lorsqu’un syndic a été désigné deux fois consécutivement.
Un amendement au projet de loi Macron (projet de loi pour la croissance et l’activité) prévoit de limiter l’obligation de mise en concurrence des de plusieurs contrats de syndics par le conseil syndical à l’hypothèse où un même syndic a été désigné deux fois consécutivement.
Le champ d’application de l’obligation telle qu’elle a été mise en place par la loi ALUR est bien plus ouvert puisque le conseil syndical doit examiner plusieurs contrats dès lors que l’assemblée générale est amenée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Reste à savoir si cette future modification fera finalement partie du texte définitif adopté par le Parlement.
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Projet de loi n° 2498, amendement AN, n° 2296
TRAVAUX EN COPROPRIETE
Travaux sur les parties communes : les copropriétaires doivent se prendre en charge
Lorsque les copropriétaires ont été autorisés à réaliser des travaux sur les parties communes à leurs frais, ils doivent solliciter eux-mêmes les autorisations d’urbanisme nécessaires ou mandater expressément leur syndic à cette fin.
Le syndic est le mandataire « naturel » du syndicat des copropriétaires. Quand l’assemblée vote la réalisation de travaux sur les parties communes de l’immeuble pour la collectivité des copropriétaires, le syndic est habilité à effectuer les démarches nécessaires et à présenter les demandes d’autorisations d’urbanisme, telle que le permis de construire ou de démolir (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18 ; C. urb., art. R. 430-1).
En revanche, quand ce sont des copropriétaires qui sont individuellement autorisés à réaliser, à leurs frais, des travaux sur les parties communes, ceux-ci sont seuls habilités à présenter les demandes de permis. Ils peuvent, comme le leur permet l’article R. 430-1 du code de l’urbanisme, mandater quelqu’un pour procéder à ces formalités et cette personne peut parfaitement être le syndic.
Mais sans ce mandat, le syndic n’est pas fondé à déposer les demandes.
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE
Sylvia Pinel veut dynamiser le DALO
Dans le cadre d’un « plan d’action » sur le droit au logement opposable (DALO), la ministre Sylvia Pinel annonce la création en Ile-de-France (où vivent 74 % des ménages à reloger) d’une commission spécifique chargée d’examiner les cas difficiles ou bloqués depuis longtemps alors qu’une décision favorable a été rendue au titre du DALO.
Sept ans après sa mise en place par la loi du 5 mars 2007, le droit au logement opposable (DALO) rencontre de nombreuses difficultés d’application, comme le soulignent chaque année les rapports du Comité de suivi du DALO, en particulier dans les territoires tendus
(Ile-de-France). »
En effet, si le nombre de relogement est aujourd’hui en progression, avec plus de 20 000 relogements effectués en 2013 (contre 10 800 en 2009), il reste à ce jour plus de 54 000 ménages à reloger, dont plus de 40 000 ménages en Ile-de-France », a exposé la ministre du logement, Sylvia Pinel, en clôture de la journée annuelle sur le DALO, le 20 octobre.
Un « plan d’action » a été présenté.
Rappel de l’existence d’une circulaire
La ministre a voulu tenir « un discours de fermeté » vis-à-vis de l’application de la loi : « Je tiens avant toute chose à rappeler que la circulaire du 26 octobre 2012 qui prévoit de procéder au relogement des ménages bénéficiant du DALO menacés d’expulsion avant d’octroyer le concours de la force publique doit être pleinement appliquée, en fournissant aux préfets la possibilité prévue de proposer des mesures d’accompagnement des ménages ».
Création de logements sociaux
« Bien consciente » que la première des entraves à l’application de la loi était avant tout « l’insuffisance de l’offre de logements, et en particulier de logements abordables », la ministre a rappelé l’action du gouvernement en la matière : en plus de la production PLA-I (logements sociaux) traditionnelle de l’État, création de 15 000 logements (5 000 par an) « destinés à créer des loyers
PLA-I au-dessous du niveau actuel », lancement d’un deuxième appel à projets en mai 2014 pour un programme de PLA-I « adaptés » (2 000 « supers PLA-I » [logements très sociaux] en 2014 et 3 000 par an à partir de 2015), appel à projets en avril 2014 pour réaliser 10 000 logements sociaux « accompagnés » sur trois ans, etc.
Mobilisation de tous les contingents
Le gouvernement veut par ailleurs mobiliser l’ensemble des contingents de logements qui permettront de loger les familles prioritaires. Cela passe par une « mobilisation accrue du contingent préfectoral » (« l’État doit être exemplaire ») et des contingents des partenaires : Action logement [collecteur du « 1 % logement »] (qui doit réserver 25 % de son contingent), maires et bailleurs sociaux.
La ministre souhaite mettre en place « à chaque fois que c’est nécessaire » un accompagnement et, le cas échéant, un bail glissant comme le prévoit la loi ALUR. Ce, « afin d’accélérer le relogement en combinant accompagnement et sécurisation du rapport locatif ».
C’est l’objectif des crédits du Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL), qui financent les diagnostics sociaux, de la gestion locative adaptée et de l’accompagnement vers et dans le logement et dont la part relative consacrée au relogement des ménages bénéficiant du DALO « est accrue en 2014 ».
Autre mesure : recourir à l’intermédiation locative dans le parc privé. Utilisé jusqu’alors comme une alternative à l’hébergement, ce dispositif pourra également servir à loger des ménages bénéficiant du DALO.
Traitement particulier pour l’Ile-de-France
Au regard du nombre élevé de dossiers à traiter en Ile-de-France (qui concentre 74 % des ménages à reloger), la ministre du logement a mis l’accent sur la nécessité d’une « coordination accrue » et d’un « pilotage politique fort » sur le territoire.
Elle crée à cet effet une commission spécifique dédiée aux publics DALO en Ile-de-France dans le cadre du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH).
Sa mission ? Examiner les cas difficiles ou bloqués en associant l’ensemble des acteurs concernés afin de proposer une solution aux ménages ayant obtenu – il y a longtemps – une décision favorable de la commission de médiation.
Linda Daovannary
tsa-quotidien
Dossier de presse, 20 oct. 2014
Discours de S. Pinel, 20 oct. 2014
CREDIT IMPOT
Les nouveaux atouts du crédit d’impôt pour la transition énergétique
Le gouvernement fixe les critères techniques des équipements et matériaux rendus éligibles au CITE par la loi de finances pour 2015.
Dans le cadre de la loi de finances pour 2015, le législateur a souhaité réorienter l’ancien crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) vers des dépenses contribuant réellement à la transition énergétique. Le CIDD est devenu à cette occasion le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et a été étendu à de nouveaux équipements et matériaux (L. fin. 2015 n° 2015-1654, 29 déc. 2014, art. 3 : JO, 30 déc.). Un arrêté du 27 février 2015 détaille les caractéristiques techniques que doivent respecter les nouvelles dépenses engagées par les contribuables.
Ce texte adapte tout d’abord les critères d’éligibilité au CITE des matériaux d’isolation thermique des parois opaques (planchers bas, murs en façade ou en pignon, toitures-terrasses, planchers de combles perdus, rampants de toiture, plafonds de combles) équipant les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion. Les dépenses payées en outre-mer n’ouvrent cependant droit à l’avantage fiscal que dans la même limite de plafond imposé aux installations effectuées en métropole, soit 150 € par m2 de parois isolées par l’extérieur et 100 € par m2 de parois isolées par l’intérieur.
Il précise par ailleurs la nature des équipements et matériaux ajoutés à la liste des dépenses éligibles par la loi de finances pour 2015, à savoir :
– les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire dans les copropriétés et les systèmes de charge pour les véhicules électriques ;
– pour les seuls logements situés dans les mêmes départements d’outre-mer que ceux mentionnés ci-dessus, les équipements de raccordement à un réseau de froid, alimenté majoritairement par du froid d’origine renouvelable ou de récupération, les équipements ou matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires et les équipements ou les matériaux visant à l’optimisation de la ventilation naturelle, notamment les brasseurs d’air fixes (ventilateurs de plafond).
Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme
Arr. 27 févr. 2015, NOR : FCPE1430198A : JO, 1er mars
INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION
(Base de 100 au 4e trim. 1953)
|
1er TRIM |
1er TRIM MOYENNE |
2e TRIM |
2e TRIM MOYENNE |
3e TRIM |
3e TRIM MOYENNE |
4e TRIM |
4e TRIM MOYENNE |
|
|
1995 |
1011 |
1017,00 |
1023 |
1018,25 |
1024 |
1019,25 |
1013 |
1017.75 |
|
1996 |
1038 |
1024,50 |
1029 |
1026,00 |
1030 |
1027,25 |
1046 |
1035,75 |
|
1997 |
1047 |
1038,00 |
1060 |
1045,75 |
1060 |
1055,00 |
1068 |
1060,50 |
|
1998 |
1058 |
1063,25 |
1058 |
1062,75 |
1057 |
1060,25 |
1074 |
1061,75 |
|
1999 |
1071 |
1065,00 |
1074 |
1069,00 |
1080 |
1074,75 |
1065 |
1072,50 |
|
2000 |
1083 |
1075,50 |
1089 |
1079,25 |
1093 |
1082,50 |
1127 |
1098,00 |
|
2001 |
1125 |
1108,50 |
1139 |
1121,00 |
1145 |
1134,00 |
1140 |
1137,25 |
|
2002 |
1159 |
1145,75 |
1163 |
1151,75 |
1170 |
1158,00 |
1172 |
1166,00 |
|
2003 |
1183 |
1172,00 |
1202 |
1181,75 |
1203 |
1190,00 |
1214 |
1200,50 |
|
2004 |
1225 |
1211,00 |
1267 |
1227,25 |
1272 |
1244,50 |
1269 |
1258,25 |
|
2005 |
1270 |
1269,50 |
1276 |
1271,75 |
1278 |
1273,25 |
1332 |
1289,00 |
|
2006 |
1362 |
1312,00 |
1366 |
1334,50 |
1381 |
1360,25 |
1406 |
1378,75 |
|
2007 |
1385 |
1384,50 |
1435 |
1401,75 |
1443 |
1417,25 |
1474 |
1434,25 |
|
2008 |
1497 |
1462,25 |
1562 |
1494,00 |
1594 |
1531,75 |
1523 |
1544,00 |
|
2009 |
1503 |
1545,50 |
1498 |
1529,50 |
1502 |
1506,50 |
1507 |
1502.50 |
|
2010 |
1508 |
1503,75 |
1517 |
1508,50 |
1520 |
1513,00 |
1533 |
1519.50 |
|
2011 |
1554 |
1531.00 |
1593 |
1550.00 |
1624 |
1576.00 |
1638 |
1602.25 |
|
2012 |
1617 |
1618.00 |
1666 |
1636.25 |
1648 |
1642.25 |
1 639 |
1642.50 |
|
2013 |
1 646 |
1649.75 |
1637 |
1642.50 |
1612 |
1633.12 |
1615 |
1627.50 |
|
2014 |
1648 |
1628 |
1621 |
1624 |
1627 |
1627.75 |
1625 |
1630.25 |
INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)
(prix de consommation hors tabac et hors loyers)
(Base 100 au 4e trim. 1998)
|
ANNEE |
TRIMESTRE |
DATE PARUTION (*) |
IRL |
VARIATION ANNUELLE |
|
2008 |
1er 2° 3e 4e |
14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009 |
115,12 116.07 117,03 117.54 |
+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 % |
|
2009 |
1er 2° 3e 4e |
14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010 |
117,70 117,59 117,41 117,47 |
+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 % |
|
2010 |
1er 2° 3e 4e |
14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011 |
117,81 118,26 118,70 119,17 |
+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 % |
|
2011 |
1er 2e 3e 4e |
14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012 |
119.69 120.31 120.95 121.68 |
+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 % |
|
2012 |
1er 2è 3e 4è |
13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013 |
122.37 122.96 123.55 123.97 |
+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 % |
|
2013 |
1er 2è 3e 4è |
12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013 |
124.25 124.44 124.66 124.83 |
+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 % |
|
2014 |
1er 2è 3è 4è |
11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015 |
125 125.15 125.24 125.29 |
+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 % |
| (*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus. | ||||
TAUX DE L’INTERET LEGAL
ANNEES |
TAUX ORDINAIRES |
EN CAS DE CONDAMNATION |
|
1995 |
5,82 % |
10,82 % |
|
1996 |
6,65 % |
11,65 % |
|
1997 |
3,87 % |
8,87 % |
|
1998 |
3,36 % |
8,36 % |
|
1999 |
3,47 % |
8,47 % |
|
2000 |
2,74 % |
7,74 % |
|
2001 |
4,26 % |
9,26 % |
|
2002 |
4,26 % |
9,26 % |
|
2003 |
3,29 % |
8,29 % |
|
2004 |
2,27 % |
7,27 % |
|
2005 |
2,05 % |
7,05 % |
|
2006 |
2,11 % |
7,11 % |
|
2007 |
2,95 % |
7,95 % |
|
2008 |
3,99 % |
8,99 % |
|
2009 |
3,79 % |
8,79 % |
|
2010 |
0,65 % |
5,65 % |
|
2011 |
0,38 % |
5,38 % |
|
2012 |
0,71 % |
5,71 % |
|
2013 |
0.04 % |
5.04 % |
|
2014 |
0.04 % |
5.04 % |
|
2015 |
0.93 % |
4.06 % |
COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE
|
ANNEE |
COEFFICIENT |
ANNEE |
COEFFICIENT |
ANNEE |
COEFFICIENT |
|
1983 |
0,28341 % |
1994 |
0,19526 % |
2005 |
1,078 % |
|
1984 |
0,26386 % |
1995 |
0,19194 % |
2006 |
1,060 % |
|
1985 |
0,24933 % |
1996 |
0,18823 % |
2007 |
1,045 % |
|
1986 |
0,24287 % |
1997 |
0,18594 % |
2008 |
1,016 % |
|
1987 |
0,23546 % |
1998 |
0,18466 % |
2009 |
1,015 % |
|
1988 |
0,22930 % |
1999 |
0,18374 % |
2010 |
1,00 % |
|
1989 |
0,22131 % |
2000 |
0,18069 % |
2011 |
1,036 % |
|
1990 |
0,21409 % |
2001 |
0,17773 % |
2012 |
1,018 % |
|
1991 |
0,20745 % |
2002 |
1,144 % |
2013 |
1,00% |
|
1992 |
0,20264 % |
2004 |
1,097 % |
2014 |
1,00 % |
SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE
|
DATE |
S.M.I.C HORAIRE |
169 H MOIS BRUT |
151,67 H EUROS |
|
01/07/02 |
6,83 |
1154,27 |
|
|
01/07/03 |
7,19 |
1215,11 |
|
|
01/07/04 |
7,61 |
1286,09 |
|
|
01/07/05 |
8,03 |
1357,07 |
1217,88 |
|
01/07/06 |
8,27 |
1254,28 |
|
|
01/07/07 |
8,44 |
1280,07 |
|
|
29/04/08 |
8,63 |
1308,88 |
|
|
01/07/08 |
8,71 |
1321,02 |
|
|
01/07/09 |
8,82 |
1337,70 |
|
|
01/01/10 |
8,86 |
1343,80 |
|
|
01/01/11 |
9,00 |
1365,00 |
|
|
30/11/11 |
9,19 |
1393,82 |
|
|
01/01/12 |
9,22 |
1398,37 |
|
|
01/07/12 |
9.40 |
1425.67 |
|
|
01/01/13 |
9.43 |
1430,22 |
|
|
01/01/14 |
9.53 |
1445,38 |
|
|
01/01/15 |
9.61 |
1457,55 |
CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER
(Entrée en rigueur le 30/04/1990)
Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1er janvier 2014.
Niveaux |
Salaire annuel minimum conventionnel |
|
Employé (E I) |
18 791€ |
|
Employé (E II) |
19117 € |
|
Employé (E III) |
19 357 € |
|
Agent de maîtrise (AM I) |
19 638 € |
|
Agent de maîtrise (AM 2) |
21 502 € |
|
Cadre (C I) |
22 686 € |
|
Cadre (C II) |
30 539 € |
|
Cadre (C III) |
36 388€ |
|
Cadre (C IV) |
40 980€ |
Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :
GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros
NIVEAU |
SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL |
|
1 |
1 440,00 € |
|
2 |
1 460,00 € |
|
3 |
1 480,00 € |
|
4 |
1 500,00 € |
|
5 |
1 630,00 € |
|
6 |
1 690,00 € |
Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros
NIVEAU |
SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL |
|
1 |
– |
|
2 |
1 615,00 € |
|
3 |
1 640,00 € |
|
4 |
1 665,00 € |
|
5 |
1 815,00 € |
|
6 |
1 875,00 € |
INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)
ANNEES |
1er TRIM |
2e TRIM |
3e TRIM |
4e TRIM |
|
2001 |
593,80 |
597,60 |
599,70 |
603,60 |
|
2002 |
609,20 |
616,70 |
620,60 |
624,90 |
|
2003 |
632,70 |
640,50 |
641,80 |
648,70 |
|
2004 |
659,20 |
676,90 |
680,90 |
683,20 |
|
2005 |
686,90 |
688,30 |
691,30 |
699,40 |
|
2006 |
717,60 |
731,80 |
741,70 |
749,10 |
|
2007 |
760,10 |
771.00 |
774.60 |
773.50 |
|
2008 |
791.20 |
810.40 |
829.10 |
802.90 |
|
2009 |
799.40 |
804.40 |
811,80 |
817.90 |
|
2010 |
822,30 |
839,00 |
841,70 |
851,20 |
|
2011 |
875,20 |
875,70 |
879,70 |
879,20 |
|
2012 |
901,00 |
898.5 |
901,5 |
903,1 |
|
2013 |
919,8 |
915,8 |
914.4 |
920.8 |
|
2014 |
924.9 |
925 |
926.8 |
930.8 |