I	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF  PLF 2015 : le soutien fiscal… et vital au secteur du logement  Le Pinel est prêt à prendre la suite du Duflot… ou presque		2-44-6
II	ALLOCATION LOGEMENT Aides au logement : tempérament à l’interdiction du recours aux sociétés de personnes		7
III	INDICES USUELS Nouveau mode de calcul de l’intérêt légal.		8-9
IV	ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES Le remplacement d’une véranda non autorisée par une neuve remet le compteur de la prescription à zéro		10
V	ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES  L’autorisation du changement d’usage par le règlement n’empêche pas la modification des charges  Copropriétaire échange prise en charge des travaux contre vote favorable		11-1213
VIVII	CHARGES DE COPROPRIETE  Le portail automatique à l’entrée des garages est utile à tous les copropriétaires REGLEMENT DE COPROPRIETE  Des places de stationnement accessibles aux handicapés feront partie des parties communes		1415
VIIIIX X XI	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES  A l’égard du syndicat, la banque est responsable de la fusion des sous-comptes SYNDICAT EN DIFFICULTES  Sanction du défaut de notification de la désignation de l’administrateur provisoire PLUS VALUES IMMOBILIERES  Plus-values immobilières : les terrains à bâtir à la même enseigne que les immeubles INDICES INSEE		16-1718 19-21 22-24

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 204 – Novembre 2014

Montpellier, le 26 février 2015

 

 

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

PLF 2015 : le soutien fiscal… et vital au secteur du logement

Le projet de loi de finances pour 2015 concrétise les mesures financières annoncées cet été dans les deux plans de relance du logement.

Les professionnels concernés en sont pleinement convaincus, mais les pouvoirs publics ont tenu à le rappeler lors de la présentation en Conseil des ministres du projet de loi de finances pour 2015 : « le secteur de la construction, des travaux publics et du logement est doublement vital ».

Il est en effet vital non seulement pour l’économie, ce secteur étant pourvoyeur d’une importante main-d’œuvre, mais également pour tout un chacun puisque celui-ci est producteur des logements dont les familles ont besoin.

Le budget 2015 traduit donc la volonté du gouvernement de mobiliser tous les leviers nécessaires pour libérer le foncier et inciter à la production de logements diversifiés. Il a, par ailleurs, pour objectif d’accompagner fiscalement la mise en œuvre de la transition énergétique dont le projet de loi est actuellement en discussion devant l’Assemblée nationale.

Les principales dispositions prises en ce sens dans le projet de budget sont cependant déjà connues puisqu’elles ont été présentées en détail dans les deux plans de relance du logement dévoilés les 25 juin et 29 août derniers.

Mesures fiscales en faveur du logement

Pour rappel, s’agissant de la relance de la construction de logements et de l’accès des ménages à la propriété, ont été décidées les mesures fiscales suivantes :

– un alignement du régime d’imposition des plus-values de cession des terrains à bâtir sur celui des immeubles bâtis. L’exonération de taxation est, depuis le 1^er septembre dernier, acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu (30 ans pour les prélèvements sociaux) et non plus

30 ans. Un abattement exceptionnel et temporaire de 30 % est également instauré pour les promesses de vente consenties entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, afin de créer un choc d’offres ;

– la mise en place d’une TVA à 5,5 %, à compter du 1^er janvier 2015, pour les opérations d’accession sociale à la propriété dans les 1 300 nouveaux quartiers prioritaires ainsi que pour celles situées dans une bande de 300 m autour de ces quartiers. Ce dispositif se substitue à celui qui existait jusqu’à présent en zone ANRU ;

– un assouplissement, depuis le 1^er septembre 2014, des conditions pour bénéficier du régime d’incitation à l’investissement locatif dans le logement intermédiaire (dispositif « Pinel » prenant la place du dispositif « Duflot ») : liberté de la période d’engagement initiale de 6 ou 9 ans (prorogeable jusqu’à 12 ans), modulation de la réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans), possibilité de louer à un ascendant ou un descendant avec respect des conditions de loyer et de ressources ;

– une prolongation du PTZ+ jusqu’au 31 décembre 2017 et sa simplification pour le rendre plus accessible (suppression de la condition de performance énergétique des logements puisque la RT 2012 est la norme réglementaire depuis le 1^er janvier 2013, aménagement du prix de vente des logements acquis à la suite de la vente du parc social à ses occupants). Les logements anciens à réhabiliter en milieu rural (« bourgs centres ») pourront également être éligibles au PTZ+, sous réserve de réaliser un minimum de travaux de rénovation ;

– un allégement temporaire des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation de terrains à bâtir. Un abattement de 100 000 € sera applicable pour les actes signés du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2015, sous réserve de s’engager à construire dans un délai de 4 ans. Les donations de logements neufs n’ayant jamais été occupés ni utilisés pourront aussi bénéficier d’un abattement dont le montant variera en fonction de la qualité du donataire (descendant, conjoint, partenaire de PACS, frère, sœur, tiers).

Mesures fiscales d’accompagnement de la transition énergétique

Pour relancer les travaux de rénovation énergétique des logements, le gouvernement souhaite compléter le dispositif de TVA à 5,5 % sur ces travaux institué par la loi de finances pour 2014. Le projet de budget 2015 prévoit ainsi de réformer et renforcer le crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) qui, à cette occasion, va devenir le « crédit d’impôt pour la transition énergétique » (CITE). Les aménagements apportés à l’avantage fiscal sont :

– une augmentation, dès septembre 2014, du taux du crédit d’impôt : un taux unique de 30 % est institué, au lieu des 15 % ou 25 % applicables auparavant ;

– la suppression du « bouquet de travaux » ;

– l’élargissement du CITE aux dépenses d’installation de compteurs individuels pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés ainsi qu’à celles relatives aux bornes de recharge des véhicules électriques ;

– la mise en place d’une mesure transitoire pour les contribuables ayant effectué des dépenses entre le 1^er janvier 2014 et le 31 août 2014 dans le cadre d’un « bouquet de travaux ».

Pour le contribuable qui a réalisé une première action éligible au bouquet avant le 31 août 2014 et qui réalisera une seconde action après cette date bénéficiera du taux de 25 % pour la première et de 30 % pour la seconde.

 

Bruno Pérot

Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

Dossier de presse PLF 2015, 1er oct. 2014 : MINEFI

Le Pinel est prêt à prendre la suite du Duflot… ou presque

Le projet de loi de finances pour 2015 détaille les mesures annoncées fin août afin de relancer l’investissement locatif dans le logement intermédiaire.

Depuis le 1er septembre dernier, des mesures sont « entrées en vigueur » pour assouplir le régime « Duflot », dont les conditions strictes qui encadrent son bénéfice, peuvent décourager certains investisseurs. Annoncées lors d’une conférence de presse (Plan de relance du logement, 29 août), elles méritaient à tout le moins d’être précisées. L’article 5 du projet de loi de finances pour 2015 les détaille et entérine cette entrée en vigueur anticipée.

Remarque : il n’est pas à exclure que de nouvelles modifications soient introduites par voie d’amendement au cours de la discussion parlementaire, d’autres freins – comme le plafonnement du prix de revient du logement par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € – demeurant.

Un avantage fiscal proportionnel à la durée de l’engagement de location

Depuis le 1er septembre 2014, il est possible pour le contribuable de choisir la durée de l’engagement initial de location : 6 ou 9 ans. Cette option, qui devra être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de celle de son acquisition, est irrévocable.

En conséquence, alors que le taux de la réduction d’impôt était uniforme et fixé à 18 %, il est maintenant fonction de la durée initiale de l’engagement de location. Il s’établit à :

– 12 % pour un engagement de 6 ans ;

– 18 % pour un engagement de 9 ans.

La réduction est toujours répartie sur la durée de l’engagement de location, soit sur 6 ans ou 9 ans, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant pour chaque année.

Une prorogation possible de l’engagement de location

Alors qu’il n’était pas prévu de possibilité de prolongation, contrairement au « Scellier », le projet de loi confirme cette nouvelle faculté.

Ainsi, un contribuable pourra continuer à bénéficier de la réduction d’impôt à l’issue de la période initiale d’engagement, si la location se poursuit, sur une durée maximale de :

– deux fois 3 ans pour un engagement initial de 6 ans : la réduction d’impôt est alors égale à 6 % du prix de revient du logement sur la première période, puis à 3 % sur la seconde ;

– une fois 3 ans pour un engagement initial de 9 ans : la réduction d’impôt est alors égale à 3 % du prix de revient du logement sur cette période.

Pour la période prorogeant l’engagement initial, la réduction d’impôt est imputée à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chaque année.

Une rupture de l’engagement de location durant cette période supplémentaire est de nature à remettre en cause la réduction d’impôt obtenue.

Une location élargie aux ascendants et descendants

Jusqu’alors, la location ne pouvait pas être conclue avec un ascendant ou un descendant du contribuable. Afin de lui permettre de disposer de ce logement pour répondre à des besoins familiaux, sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal, cela sera désormais possible pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

Il en sera de même pour les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une SCI dont le contribuable est associé. Toutes les autres conditions exigées devront être satisfaites, en particulier celles portant sur les plafonds de ressources et de loyer.

Un aménagement similaire des dispositifs d’investissement via une SCPI et en outre-mer

Les mesures adoptées pour l’investissement direct sont étendues aux investissements réalisés via une SCPI. Le taux de la réduction d’impôt dépendra donc également de la durée initiale d’engagement de location pris par la SCPI et de son éventuelle prorogation.

En outre, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs sera portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription réalisée (pour les souscriptions non closes au 1er septembre).

Quant aux investissements en outre-mer, ils bénéficient également de ces mesures d’assouplissement – les taux de réduction étant fixés respectivement à 23 % ou 29 % selon la durée de l’engagement de location -, sauf ceux réalisés dans les collectivités d’outre-mer visées à l’article 74 de la Constitution (à savoir Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, Saint Barthelémy, Iles Wallis-et-Futuna, Polynésie française) et en Nouvelle-Calédonie.

Céline Rondey

DP Epargne et produits financiers

Projet de loi de finances pour 2015, AN, n° 2234 : 1er oct. 2014

ALLOCATION LOGEMENT

Aides au logement : tempérament à l’interdiction du recours aux sociétés de personnes

Le locataire d’un logement dont lui-même ou un membre de sa famille détient des parts de propriété ou d’usufruit ne peut pas percevoir d’aide au logement, sauf si l’ensemble des parts détenues est inférieur à un certain seuil. Un décret du 2 octobre rend cette dérogation effective.

Les aides au logement (APL, ALS et ALF) ne sont pas dues aux personnes qui sont locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints, concubins ou partenaires pacsés ou un de leurs ascendants ou descendants jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit, que ce soit personnellement ou « par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets ».

Cette interdiction, introduite par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2014, a pour objet de mettre fin à une partie des fraudes aux aides au logement, permises via le recours à des sociétés écran (v. notre article « La fraude à l’APL : le masque des sociétés écrans tombe« ).

Elle s’accompagne d’une dérogation : l’aide peut être versée si l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement ainsi détenues est inférieur à des seuils fixés par décret dans la limite de 20 %.

Ces limites sont enfin précisées. Les seuils en deçà desquels l’aide au logement peut être perçue sont fixés à 10 % pour les parts de propriété ainsi que pour les parts d’usufruit, sans que l’ensemble de ces parts ne puisse égaler ou dépasser 10 % au total.

Ces dispositions s’appliquent pour l’ouverture et le renouvellement des droits aux aides au logement à compter du 5 octobre 2014.

Virginie Fleury

Dictionnaire Permanent Action sociale

D. n° 2014-1117, 2 oct. 2014 : JO, 4 oct.

INDICES USUELS

Nouveau mode de calcul de l’intérêt légal

A compter du 1er janvier 2015, deux taux de l’intérêt légal sont instaurés. Ils sont fondés sur le coût de financement de deux catégories, le premier applicable pour les personnes physiques et le second pour les autres cas.

Le gouvernement a réformé les modalités de calcul du taux de l’intérêt légal par voie d’ordonnance et ce afin  qu’il soit plus représentatif du coût de refinancement de celui à qui l’argent est dû et de l’évolution de la situation économique (C. mon. et fin., art. L. 313-2, mod. par ord. n 2014-947, 20 août 2014¢: JO, 23 août).

Le taux de référence est principalement utilisé dans les procédures civiles ou commerciales et sert principalement au calcul des indemnités de retard.

Jusque-là, le taux de refinancement des particuliers était plus élevé que celui des autres personnes, et lorsque ce taux était utilisé à leur profit (en cas de demande de paiement d’indemnités de retard par exemple), ils étaient lésés par le niveau trop faible résultant du calcul actuel du taux d’intérêt légal.

En conséquence, deux taux de l’intérêt légal sont instaurés. Ils sont fondés sur le coût de refinancement de deux catégories :

– l’un concernant les créances des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels ;

– l’autre applicable dans tous les autres cas, c’est-à-dire principalement aux entreprises, et calculé sur le taux de refinancement des sociétés non financières.

L’actualisation de ces taux se fera une fois par semestre, par arrêté du ministre chargé de l’économie, afin de refléter au mieux les fluctuations de l’activité économique, et non plus tous les ans comme actuellement.

Un décret fixe les modalités de calcul et de publicité du taux d’intérêt légal.

Il est entré en vigueur le 5 octobre 2014 pour permettre le calcul du taux légal applicable à partir du 1^er janvier 2015.

Ce nouveau taux légal est calculé comme un taux de référence (taux directeur de la Banque centrale européenne) auquel est ajouté l’écart moyen sur 2 ans entre le taux de refinancement de la catégorie considérée et le taux de la banque centrale.

La Banque de France est chargée de procéder aux calculs de ces taux et d’en communiquer les résultats à la direction générale du Trésor au plus tard 15 jours avant l’échéance de publication.

Il revient au ministre de l’économie de faire procéder à la publication par arrêté au Journal officiel des taux qui serviront de référence pour le semestre suivant.

Sophie Meyer

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

D. n° 2014-1115, 2 oct. 2014 : JO, 4 oct.

Ord. n° 2014-947, 20 août 2014 : J0, 23 août

ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

Le remplacement d’une véranda non autorisée par une neuve remet le compteur de la prescription à zéro

La nouvelle construction qui ne peut bénéficier de la prescription acquise au titre de l’ancienne doit être démolie en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale.

Un copropriétaire doit impérativement demander l’autorisation de l’assemblée générale pour installer une véranda sur une partie commune à jouissance privative (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 25 b, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 59). A défaut, le syndicat dispose de 10 ans pour demander en justice la remise en état des lieux (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 42, al. 1^er).

Dans l’affaire soumise aux juges, le point de départ de la prescription a été au cœur des débats

du fait de circonstances particulières.

Lorsque la démolition d’un ouvrage irrégulièrement réalisé est demandée, le début de la prescription est habituellement fixé au jour où a été commise l’infraction au règlement de copropriété. En l’espèce, l’acte de vente du lot indiquait que l’ancien propriétaire de l’appartement avait construit une véranda sans autorisation de la copropriété, tout en précisant que les faits remontaient à plus de 15 ans.

Aussitôt après la vente et sans autorisation, le nouveau propriétaire déposa cette véranda pour la remplacer par une structure neuve. Mal lui en a pris car le syndicat a demandé en justice la remise en état des lieux. Pour se défendre, le contrevenant a opposé la prescription de l’action, mais sans succès.

Certes la prescription était acquise mais au titre de l’ancienne construction qui a été démolie. La cour d’Aix-en-Provence a retenu que l’installation neuve ne pouvait en bénéficier. Remettant le compteur à zéro, elle a fait courir un nouveau délai de 10 ans dans lequel le syndicat a engagé son action. Le copropriétaire a donc été condamné à démolir les travaux réalisés sans autorisation et à remettre les lieux en état. La Cour de cassation approuve cette solution en rejetant le pourvoi de ce dernier.

Anne-marie Clayssen-Doucet

Avocat

Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-12.751, n° 1069 D

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

L’autorisation du changement d’usage par le règlement n’empêche pas la modification des charges

Même si le copropriétaire modifie l’usage de son lot en conformité avec le règlement de copropriété, l’assemblée peut voter une modification des charges afin de tenir compte de la hausse d’utilisation des équipements que cela entraîne.

L’article 25, f, devenu après la loi ALUR, l’article 25, e de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par le changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives est votée à la majorité absolue.

Pendant longtemps, les juges du fond ont considéré que le changement d’usage n’existait pas lorsque l’affectation était modifiée conformément au règlement de copropriété.

La situation se présente par exemple, comme dans l’affaire soumise à la troisième chambre de la Cour de cassation, quand un lot auparavant utilisé comme logement est donné en location à usage de cabinet médical et que le règlement prévoit que les appartements pourront être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale.

Les juges du fond estimaient qu’il n’y avait pas alors de changement d’usage et qu’il n’était donc pas possible de voter une modification des charges (CA Paris, 23e ch., 12 janv. 2006 : Loyers et copr. 2006, comm. n° 158, G. Vigneron).

Puisque l’activité était autorisée par le règlement, on  pouvait penser que la « répartition des charges prévue par ce règlement avait pris, dès l’origine, ces utilisations en considération » (CA Aix-en-provence, 4e ch. A, 9 mars 2000 : D. 2000, somm. p. 218, Ch. Atias).

La troisième chambre civile condamne cette solution. La modification des charges est applicable alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété.

La décision n’est pas choquante.

D’une part, le texte ne distingue pas selon que l’usage était prévu ou non par le règlement.

D’autre part, il est indéniable que les modifications des conditions d’utilisation des services collectifs et équipements communs entraînées par le changement d’affectation peuvent être très importantes.

La fréquentation d’un appartement familial n’est pas celle d’un cabinet médical et il est impossible que la répartition des charges ait pu, dès le début de la mise en copropriété, intégrer cette variation.

Il ne s’agit là que d’une application du principe de réalité.

 

Il en découle une utilisation plus saine et plus juste de la faculté qui est offerte par la loi de modifier la répartition des charges lorsque l’utilisation des lots évolue.

 

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-21.745, n° 1124 P + B

Copropriétaire échange prise en charge des travaux contre vote favorable

Un copropriétaire peut proposer de prendre à sa charge les quotes-parts de travaux nécessaires de rénovation des parties communes en contrepartie d’un vote positif en faveur du projet.

La cour d’appel de Pau considère que la proposition d’un copropriétaire de prendre à sa charge le coût de la rénovation des parties communes d’une galerie marchande qu’auraient normalement dû supporter ceux ayant voté en faveur du projet ne rompt pas l’égalité entre les copropriétaires.

En l’espèce, la société copropriétaire, exploitante d’un supermarché, proposait la rénovation des parties communes de la galerie marchande. Elle menait parallèlement l’extension de sa surface de vente et la création d’une nouvelle galerie à ses propres frais.

Pour faciliter le vote de la rénovation, ladite société a proposé de prendre à sa charge la quote-part des travaux que devraient supporter les copropriétaires ayant donné leur voix en faveur du projet.

Les opposants à la résolution ont sollicité la nullité de l’assemblée pour rupture de l’égalité entre les copropriétaires. Ils ont été déboutés en première instance dont le jugement a été confirmé par la cour d’appel.

Les juges palois retiennent que l’égalité n’est pas rompue si, d’une part, la faculté de bénéficier de la décision de l’assemblée est offerte à l’ensemble des copropriétaires et, d’autre part, aucune charge allant au-delà de leurs obligations n’est imposée aux copropriétaires minoritaires.

Il se trouve que dans l’affaire en cause, la société avait adressé sa proposition à l’ensemble des copropriétaires qui n’appartenaient pas à son groupe et qu’aucune charge supplémentaire n’était imposée aux copropriétaires opposants qui n’avaient à supporter que leurs quotes-parts du coût des travaux de rénovation.

En outre, les travaux de rénovation étaient nécessaires puisque les parties communes de la galerie étaient en mauvais état (voirie du parking dégradée, climatisation et chauffage vétuste, toiture à refaire).

 

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Pau, ch. 1, 21 nov. 2013, n° 12/01817

CHARGES DE COPROPRIETE

Le portail automatique à l’entrée des garages est utile à tous les copropriétaires

Un portail qui protège les lots des intrusions et le sous-sol des actes de vandalisme présente une utilité objective pour tous. Les charges peuvent donc être réparties en fonction des quotes-parts de parties communes afférentes à chaque lot.

Les charges afférentes aux services collectifs ou aux éléments d’équipements communs sont réparties en fonction de l’utilité que ces services ou équipements présentent pour chaque lot (L. n° 65557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 1). Il s’agit d’une utilité appréciée objectivement détachée de l’utilisation réelle.

Dans la mesure où le service ou l’équipement présente une utilité pour tous les lots, les charges les concernant doivent être réparties entre tous les lots.

Les méthodes possibles pour quantifier l’utilité ne sont fixées ni par la loi de 1965 ni par le décret de 1965. Il est donc possible de recourir à la méthode de calcul prévue pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, soit qu’il existe un rapport étroit entre les tantièmes de copropriété et l’utilité du service ou de l’équipement, soit que cette utilité est identique pour chaque lot (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 2).

En l’espèce, le pourvoi en cassation a été rejeté. Puisque la mise en place d’un portail automatique protégeait les lots de tous les copropriétaires des intrusions extérieures et des actes de vandalisme qui avaient été commis dans le sous-sol de l’immeuble où se trouvait le local poubelles, la cour d’appel a pu valablement considérer que les charges d’installation et d’entretien de l’équipement pouvaient être réparties entre tous, en fonction de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot.

 

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 23 sept. 2014, n° 13-19.282, n° 1066 D

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Des places de stationnement accessibles aux handicapés feront partie des parties communes

Quand les documents d’urbanisme auront imposé la réalisation de places de parking adaptées aux personnes handicapées, le règlement de copropriété devra en classer certaines parmi les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme (PLU) ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement devra prévoir qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du CCH est incluse dans les parties communes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8, II, al. 1^er, créé par ord. n° 2014-1090, 26 sept. 2014, art. 1^er, I, 2°).

Il devra mentionner en outre, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8, II, al. 2, créé par ord. n° 2014-1090, 26 sept. 2014, art. 1^er, I, 2°).

En application de l’article 24, f de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’il résulte de la loi ALUR, l’adaptation du règlement à cette nouvelle disposition devra être adoptée à la majorité simple et publiée ensuite à la conservation des hypothèques moyennant le paiement d’un droit fixe (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, f, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 59).

Par ailleurs, pour les établissements recevant du public (ERP)situés dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, des régimes dérogatoires à l’obligation d’accessibilité sont prévus lorsque les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La dérogation est de droit lorsque l’ERP existe à la date de publication de l’ordonnance, soit le 27 septembre. La dérogation est facultative et attribuée dans des conditions fixées par décret, pour les ERP dont l’ouverture est envisagée dans l’immeuble (CCH, art. L. 111-7-3, mod. par ord. n° 2014-1090, 26 sept. 2014).

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Ord. n° 2014-1090, 26 sept. 2014, art. 1 et 2 : JO, 27 sept.

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

A l’égard du syndicat, la banque est responsable de la fusion des sous-comptes

En privant le syndicat de la possibilité d’user de la garantie financière prévue par la loi Hoguet, la banque, qui a opéré la fusion des sous-comptes en application d’une convention conclue avec le syndic, est responsable du préjudice causé.

Quand il est question des comptes des syndicats de copropriétaires, le syndic est en première ligne mais la banque peut également se trouver dans le collimateur du syndicat et engager, par sa gestion, sa responsabilité.

Dans l’affaire soumise à la cour d’appel, l’établissement de crédit dans les livres duquel le compte du syndic, et donc le sous-compte du syndicat, était ouvert a été condamné à indemniser ce dernier du préjudice que lui avait causé la fusion des sous-comptes.

En effet, l’assureur du mandataire refusait sa garantie financière, et donc de rembourser les fonds, au syndicat au prétexte que la fusion ne lui permettait pas de justifier d’une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires avait dispensé son syndic d’ouvrir un compte séparé mais avait prévu la tenue d’un sous-compte individualisé.

Ce faisant, il ne pouvait lui être reproché d’avoir pris un quelconque risque sur la confusion des sommes lui appartenant avec d’autres, eu égard à la jurisprudence en la matière (Cass. com., 17 janv. 2006, n° 03-17.129 ; Cass. 3^e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18.355, n° 1048 P+B ; Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-12.095).

L’argument qui reposait sur l’existence d’une convention de fusion entre la banque et le syndic a également été écarté au motif que celle-ci n’est pas opposable au syndicat.

La banque n’avait agi que dans son propre intérêt, pour éponger les soldes débiteurs de son client dans l’éventualité de l’ouverture d’une procédure collective.

Elle savait pertinemment que les sommes appartenaient au syndicat et qu’elle lui nuisait en procédant à la fusion des comptes.

L’arrêt de la cour d’appel est conforme à la position de la Cour de cassation.

La chambre commerciale de cette dernière a déjà eu l’occasion d’affirmer que le convention de fusion et la compensation qui peut en résulter sont inopposables aux syndicats des copropriétaires, mandants du syndic (Cass. com., 10 févr. 1998, n° 94-21.596, n° 458 P + B : RD imm. 1998, p. 295, obs. P. Capoulade et C. Giverdon.

Même si la loi ALUR est venue renforcer le principe de l’ouverture d’un compte séparé et prohiber la signature d’une convention de fusion dans ce cas, elle permet encore aux syndics professionnels d’obtenir une dispense et d’ouvrir des sous-comptes s’agissant de copropriétés composées au plus de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II, 4, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 3°). La solution dégagée dans l’arrêt relaté a encore de beaux jours devant elle.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

CA Paris, ch. 4-2, 27 nov. 2013, n° 12/06446

SYNDICAT EN DIFFICULTES

Sanction du défaut de notification de la désignation de l’administrateur provisoire

Le défaut de notification à un copropriétaire de la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat en difficulté n’est pas sanctionné par l’inopposabilité des actes de l’administrateur au copropriétaire.

Avant comme après la loi ALUR, il est prévu que l’ordonnance désignant administrateur provisoire dans le cadre de procédure propre aux syndicats en difficulté, soit portée à la connaissance des copropriétaires (ancien article 29-5 de la loi de 1965 et article 29-2 de la même loi, tel qu’il résulte de la loi ALUR).

Actuellement, c’est l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 qui détaille les modalités de la notification.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que l’absence de cette notification n’est pas sanctionnée par l’inopposabilité des actes de l’administrateur provisoire aux copropriétaires. Elle a pour seule conséquence de ne pas faire courir le délai de recours contre l’ordonnance.

En l’espèce, l’administrateur provisoire avait fait opposition au paiement de l’indemnité d’expropriation et poursuivi le paiement des arriérés de charges. En réponse le copropriétaire a soulevé l’inopposabilité des actes et décisions de l’administrateur provisoire au motif que ce dernier n’aurait pas notifié l’ordonnance le désignant dans les conditions de l’article 62-5 du décret de 1967.

La cour d’appel a condamné le copropriétaire au paiement de ses charges. Elle a écarté la nécessité de procéder à une notification par remise contre émargement ou LRAR mais a retenu que la désignation de l’administrateur provisoire avait été portée à la connaissance des copropriétaires par le biais d’une lettre les alertant sur les consommations d’eau.

 

En dehors de toute considération relative à l’absence de connaissance réelle par les copropriétaires de l’existence d’un administrateur, le pourvoi contre l’arrêt des juges du fond est rejeté.

La solution est clairement proclamée : « l’absence de notification à un copropriétaire de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, si elle a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de recours, n’est pas sanctionnée par l’inopposabilité des actes de l’administrateur provisoire à ce copropriétaire ».

Alexandra Fontin

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-20.169, n° 1070 P + B

PLUS VALUES IMMOBILIERES

Plus-values immobilières : les terrains à bâtir à la même enseigne que les immeubles

L’administration apporte des précisions concernant les nouvelles modalités de décompte de l’abattement pour durée de détention en cas de cessions de terrains à bâtir ainsi que sur la mise en place d’un abattement exceptionnel.

Comme annoncé lors de la conférence de presse du 29 août dernier (v. notre article « A la veille de la rentrée, on appelle le dispositif Pinel »), le régime d’imposition des plus-values de cessions de terrains à bâtir est aligné sur celui des immeubles depuis le 1^er septembre 2014.

La nature du bien cédé devient donc indifférente (BOI-RFPI-PVI-20-20, 157 et 158). Par ailleurs, en vue de libérer le foncier, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable sous certaines conditions.

Remarque : rappelons que depuis le 1^er septembre 2013 ce régime différait selon qu’il s’agissait de la cession d’un bien immobilier pour lequel la plus-value était totalement exonérée au bout de 22 ans pour l’IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux alors qu’elle était totalement exonérée au bout de 30 ans s’agissant d’un terrain à bâtir tant pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.

Abattement pour durée de détention

Ainsi, pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e ;   

– 4 % pour la 22^e année révolue de détention.

L’exonération totale est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e ;

– 1,60 % pour la 22^e année de détention ;

– 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e.

L’exonération totale est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

Abattement exceptionnel de 30 %

Un abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir intervenant à compter du 1^er septembre 2014 ayant été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Ainsi, l’abattement pourra s’appliquer aux cessions intervenant jusqu’au 31 décembre 2017 au plus tard pour une promesse de vente ayant acquis date certaine le 31 décembre 2015 (BOI-RFPI-PVI-20-20, 340).

Remarque : l’administration précise qu’une promesse de vente peut acquérir date certaine lorsqu’elle a été passée en la forme authentique du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ou lorsqu’elle est établie par acte sous seing privé au moment de l’enregistrement de l’acte, du décès de l’un des signataires ou dans la constatation de la substance de l’acte lorsqu’il est dressé par un officier public (BOI-RFPI-PVI-20-20, 410).

Cédants concernés

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values de cessions de terrains à bâtir réalisées par :

– les personnes physiques ;

– les sociétés en nom collectif et les sociétés en commandite simple (CGI, art. 8) ;

– les sociétés immobilières de copropriété (CGI, art. 8 bis) ;

– les sociétés civiles professionnelles (CGI, art. 8 ter) ;

– les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

Cessionnaires exclus

L’abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

– de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, d’un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes,

– d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Modalités d’application

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique après prise en compte :

– de l’abattement pour durée de détention,

– de la compensation des plus et moins-values.

Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

 

Alice Benhamou

Dictionnaire Permanent Gestion fiscale

BOI-RFPI-PVI, 10 sept. 2014

INDICES 22

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1994	8,40 %	13,40 %
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/01	43,72	7388,68
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38

INDICES 24

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans  les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1^er janvier 2014.

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 791€
Employé (E II)	19117 €
Employé (E III)	19 357 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 638 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 502 €
Cadre (C I)	22 686 €
Cadre (C II)	30 539 €
Cadre (C III)	36 388€
Cadre (C IV)	40 980€

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9	925	926.8