I	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Le 31 mars, date butoir pour informer les observatoires locaux sur les loyers Décrets, arrêtés, circulaires Jusqu’au 31 juillet 2015, les loyers des baux d’habitation sont encadrés	2 3-7 8-13
II	LOCATIONS SAISONNIERES Le propriétaire est-il redevable de la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ?	13-14
III	TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS La rénovation thermique des bâtiments, cheval de bataille environnementale …et économique.	15-17
IV	INDIVISION Demande d’indemnité d’occupation d’un bien indivis après divorce	18
V	PLUS VALUES IMMOBILIERES A la veille de la rentrée, on appelle le dispositif Pinel	19-20
VI VII	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES Chute de pierres : qui de la commune ou de la copropriété doit réaliser les travaux ? ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES L’ASL n’a pas publié la modification de ses statuts	20 21
VIII	INDICE INSEE	22-24

N

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 203 – Octobre 2014

 Montpellier, le 26 janvier 2015

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Le 31 mars, date butoir pour informer les observatoires locaux sur les loyers

La nature et les conditions de transmission par les professionnels de l’immobilier des données relatives aux contrats de location sont précisées.

La loi ALUR a prévu d’imposer aux professionnels de l’immobilier de communiquer, chaque année, des informations relatives aux locations aux observatoires locaux des loyers (OLL) (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 5, II, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 8°). Un décret détermine la nature des données à transmettre par les professionnels. Il s’agit de l’identifiant du logement interne au système d’information du professionnel, de la localisation et des caractéristiques principales du logement, des informations relatives au loyer et de la date d’entrée du locataire dans les lieux (D. n° 2014-890, 1^er août 2014 : JO, 6 août).

L’arrêté qui parachève ce dispositif est paru. Il fixe les modalités de transmission des données liées à la location aux observatoires locaux des loyers (OLL) par les professionnels, la date limite de cette transmission, les caractéristiques du fichier informatique et le contenu des catégories d’informations.

Cette transmission doit être effectuée au plus tard le 31 mars de chaque année et qui doit porter sur les logements mis en location au cours de l’année précédente ou gérés au 1er janvier. Dans le cas où l’OLL est nouvellement agréé et que cet agrément est délivré entre le 1er janvier et le 31 mars, les informations doivent être transmises la première année, au plus tard, 3 mois après la date d’agrément de l’observatoire.

Lorsque la communication des informations s’effectue par l’intermédiaire d’un organisme tiers à l’ANIL, cette dernière doit transmettre les informations reçues à l’observatoire local des loyers territorialement compétent, dans un délai d’un mois en précisant l’origine des données.

Le format du fichier informatique et le contenu des catégories d’informations transmises sont indiqués en annexe de l’arrêté. L’observatoire doit remettre au professionnel un certificat de transmission des informations, éventuellement par voie électronique (D. n° 2014-890, 1^er août 2014, art. 4, III), au plus tard dans le mois de la communication des informations.

Corinne Saint-Alary Houin

Professeur à l’université des sciences sociales de Toulouse

Arr. 29 août 2014, NOR : ETLL1417097A : JO, 9 oct.

Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DU LOGEMENT, DE L’ÉGALITÉ DES TERRITOIRES ET DE LA RURALITÉ

Arrêté du 29 août 2014 pris en application de l’article 4 du décret no 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier

NOR : ETLL1417097A

Publics concernés: professionnels intervenant en matière de mise en location ou de gestion locative d’un logement.

Objet: modalités de transmission par les professionnels de l’immobilier aux observatoires locaux des loyers des données liées à la location.

Entrée en vigueur: le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

Notice: le présent arrêté précise la nature et les conditions de transmission des données aux observatoires locaux des loyers par les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de location d’un logement ou qui en assurent la gestion locative. Références: le présent arrêté est pris pour l’application de l’article 4 du décret no 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier et portant application de l’article 5 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il peut être consulté sur le site Légifrance (http://www. legifrance.gouv.fr).

La ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité,

Vu le code de la construction et de l’habitation;

Vu la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment son article 5 dans sa rédaction résultant de l’article 1er de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové;

Vu le décret no 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier;

Vu l’avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières en date du 30 juillet 2014,

Arrête:

Art. 1er. – I.–En application duI de l’article 4 du décret du 1er août 2014 susvisé, les personnes mentionnées au premier alinéa duII de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée transmettent aux observatoires locaux des loyers territorialement compétents, au plus tard le 31 mars de chaque année, les informations mentionnées à l’article 3 du présent arrêté relatives aux logements mis en location au cours de l’année précédente ou gérés au 1er janvier.

Lorsque l’observatoire local des loyers territorialement compétent est nouvellement agréé et que cet agrément est délivré entre le 1er janvier et le 31 mars, les informations mentionnées à l’alinéa précédent sont transmises la première année au plus tard trois mois après la date d’agrément de l’observatoire. II.–L’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L.366-1 du code de la construction et de l’habitation transmet les informations reçues en application duII l’article 4 du décret du 1er août 2014 susvisé à l’observatoire local des loyers territorialement compétent dans un délai d’un mois en précisant l’origine des données.

Art. 2. – Les certificats mentionnés auIII de l’article 4 du décret du 1er août 2014 susvisé sont délivrés dans un délai d’un mois suivant la réception des informations.

Art. 3. – Le format du fichier informatique et le contenu des catégories d’informations mentionnées auI de l’article 4 du décret du 1er août 2014 susvisé sont fixés en annexe du présent arrêté.

Art. 4. – Le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages est chargé de l’exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française. 9 octobre 2014 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 36 sur 94

Fait le 29 août 2014.

Pour la ministre et par délégation :

Le directeur de l’habitat,

de l’urbanisme et des paysages,

L. GIROMETTI

A N N E X E

FORMAT DES FICHIERS INFORMATIQUES

ET CONTENU DES CATÉGORIES D’INFORMATIONS

• – Le fichier informatique est au format texte avec séparateur « point-virgule ».

• – Chaque fichier transmis par le professionnel est nommé comme suit : [ANNEE]_[IDENTPRO]_[N_FIC].CSV, avec : ANNEE = année en cours sur quatre positions ; IDENTPRO = identifiant du professionnel sur X positions ; N_FIC = numéro du fichier dans l’envoi, sur trois positions. Ex : 001 pour le premier fichier de l’envoi et 002 pour le second. Dans le cas d’une transmission sous forme d’une archive ZIP contenant un ou plusieurs fichiers, l’archive est nommée sous la forme [ANNEE]_[IDENTPRO]_[N_FIC].ZIP. Lors de l’envoi, le professionnel indique les noms, prénoms, qualité et adresse électronique des personnes que l’observatoire local des loyers compétent ou l’association nationale mentionnée au premier alinéa de l’article 1er peut contacter pour toute précision sur les fichiers et leur contenu.

• . – Le fichier transmis au format texte avec séparateur « point-virgule » est constitué obligatoirement d’une ligne d’en-tête unique comprenant les informations relatives au professionnel et d’une ligne supplémentaire pour chaque logement, les enregistrements logement étant séparés les uns des autres par un saut de ligne.

Le format et le contenu de la ligne d’en-tête sont décrits dans le tableau 1 ci-dessous.

Le format et le contenu des lignes logement sont décrits dans le tableau 2 ci-dessous.

Jusqu’au 31 juillet 2015, les loyers des baux d’habitation sont encadrés

Dans certaines agglomérations, un décret reconduit le dispositif d’évolution des loyers des logements faisant l’objet d’une relocation ou d’un renouvellement de contrat depuis le 1er août 2014. Désormais, sont visées non seulement les locations nues mais aussi meublées à usage de résidence principale.

Chaque année, un décret est pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Depuis, le 1^er août 2012, ce décret vise à encadrer l’évolution du montant des loyers, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, dans des zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif.

Le décret du 30 juillet 2014 reconduit ce dispositif pour une année, à compter du 1^er août 2014 jusqu’au 31 juillet 2015, conformément à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Les modalités d’encadrement de l’évolution des loyers restent similaires avec, néanmoins, quelques adaptations pour tenir compte notamment des évolutions introduites par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) notamment ce décret est rendu obligatoire annuellement (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014 : JO, 31 juill.).

Remarque : le précédent décret du 30 juillet 2013 relatif à l’évolution de certains loyers est abrogé à compter du 1^er août 2014 (D. n° 2013-689, 30 juillet 2013 : JO, 31 juill.).

Il concerne les locations de logements nus mais aussi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les meublés à usage d’habitation principale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 18 et 25-3). En revanche, il ne s’applique pas aux logements-foyers, aux logements HLM, aux logements faisant l’objet d’une convention APL ou Anah et aux locations saisonnières (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2).

En cas de litige résultant de l’application du décret d’encadrement, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge par l’une ou l’autre des parties.

Les zones géographiques où l’encadrement s’applique…

L’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux logements situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17 et 18 mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 6).

Le périmètre géographique d’application du dispositif est modifié. Désormais les communes sont celles où s’applique la taxe sur les logements vacants. Elles figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (JO, 12 mai).

Au total 28 agglomérations (au lieu de 39 pour l’année 2013-2014) sont concernées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Ainsi de nouvelles agglomérations sont entrées dans le champ d’application du dispositif (Ajaccio, Bastia, Bayonne, Draguignan, Arcachon, Saint Nazaire, Sète, Thonon-les-Bains.). A contrario, certaines agglomérations sortent du dispositif et ne sont plus soumises à ces règles (Amiens, Arras, Caen Compiègne, Creil, Le Havre, Rennes, Rouen, et les départements d’outre-mer).

Remarque : le décret précise que pour l’encadrement légal des loyers pris en application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR, la liste des communes précitées pourra être modifiée par décret (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014, art. 12).

… pour la relocation et le renouvellement d’un bail

Logements vacants

Les règles d’évolution des loyers sont applicables aux locaux vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014, art. 2).

Toutefois, sont exclus du champ d’application du texte :

– les logements faisant l’objet d’une première location ;

– et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Pour les autres logements vacants, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, lequel peut être révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014, art. 3).

Cependant, le texte du décret prévoit trois exceptions à cette règle d’évolution des loyers permettant une libre réévaluation :

– si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat de location, ou de son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou communes d’un montant égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;

– si le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

– si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci peut être librement réévalué (D. n° 2014-854-30 juill. 2014, art. 4).

Remarque : les critères du loyer déterminé par référence aux loyers habituellement pratiqué dans le voisinage sont définis par l’article 6 du décret du 30 juillet 2014 (v. ci-dessous « Dispositions communes à la relocation et au renouvellement »).

Cependant, ces dérogations ne pourront être appliquées lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire sera supérieur au loyer de référence majoré, issu de l’encadrement légal de la loi ALUR, en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.

Renouvellement de bail

En cas de renouvellement du bail, l’exception à la limitation de la réévaluation ne s’applique que si le loyer est manifestement sous-évalué (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014, art. 5), la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

– la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

– une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la conclusion du dernier contrat de location, ou de son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou communes d’un montant égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Cependant, ces dispositions ne pourront être appliquées lorsque la réévaluation du loyer sera soumise aux dispositions de l’encadrement légal issu de la loi ALUR du I de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dispositions communes à la relocation et au renouvellement de bail

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique (D. n° 2014-854, 30 juill. 2014, art. 6).

Les éléments constitutifs de ces références sont les suivants :

– le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

– la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;

– l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

– la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

• l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

– l’état d’équipement du logement (notamment WC intérieur, salle d’eau, chauffage central) ;

– l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de 3 ans ;

– le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé (D. n° 90-780, 31 août 1990 : JO, 6 sept.).

Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation de références, celles-ci doivent être jointes au contrat.

Remarque : lorsqu’un arrêté préfectoral aura fixé le loyer de référence dans le cadre de l’encadrement de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR, le loyer convenu ne pourra excéder le loyer de référence majoré (v. ci-dessous  » Articulation des dispositions d’encadrement par décret et de l’encadrement légal « ).

Le coût des travaux d’amélioration (ou de mise en conformité) portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes.

Enfin, les travaux ayant donné lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ayant majoré le loyer sont exclus des travaux permettant la réévaluation du loyer (D. n° 2014-890, 30 juill. 2014, art. 7).

Articulation des dispositions de l’encadrement par décret et de l’encadrement légal

Ce décret s’articule avec le dispositif « durable » d’encadrement « légal » des loyers créé par la loi, qui est un mécanisme pérenne et stable s’appuyant sur les données collectées par le réseau des observatoires locaux des loyers (OLL).

Ce nouveau dispositif en régulant directement le niveau des loyers, sera complémentaire du mécanisme du décret, qui agit, lui, sur le niveau d’évolution des loyers au renouvellement ou à la relocation. Cet encadrement légal s’appliquera dans les zones concernées de manière progressive, au fur et à mesure de l’agrément des observatoires locaux des loyers sur les différents territoires concernés. Pour cela des décrets d’application sont attendus.

Comme l’a annoncé le Premier ministre, Manuel Valls, dans le cadre de son plan de relance du logement, l’encadrement des loyers de la loi ALUR devrait être limité à une mise en œuvre, à titre expérimental, à la ville de Paris (Communiqué de presse Premier min., 29 août 2014). Cependant, d’autres communes ont demandé que la loi soit appliquée telle qu’elle avait été votée, ainsi Lille, Grenoble, Montreuil, Saint-Denis ou Ivry-sur-Seine, de sorte que l’on s’orienterait finalement vers une application sur la base du volontariat des communes.

Ce nouveau dispositif légal devrait être effectif dans l’agglomération parisienne dès la fin de l’année 2014 avec la publication des décrets qui sont attendus pour l’automne (v. notre article « Échéancier de la publication des textes d’application de la loi ALUR relatifs aux rapports locatifs »).

Vincent Canu, Avocat au barreau de Paris

Sophie Meyer, Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

D. n° 2014-854, 30 juill. 2014 : JO, 31 juill.

LOCATIONS SAISONNIERES

Le propriétaire est il redevable de la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ?

La taxe d’habitation reste due par le propriétaire d’un meublé loué une partie de l’année s’il l’occupe ou le fait occuper par ses proches le reste de l’année, même lorsqu’il dispose de sa résidence principale dans la même commune.

La taxe d’habitation est due par les personnes ayant la disposition ou la jouissance des locaux imposables au 1^er janvier de l’année d’imposition (CGI, art. 1408 et 1415).

En l’espèce, les redevables sont propriétaires de studios meublés dans la commune où ils ont leur résidence principale. Les studios, qu’ils donnent en location sans passer par un intermédiaire, sont essentiellement occupés par des curistes pendant la saison thermale de mars à décembre. Les propriétaires contestent leur assujettissement à la taxe d’habitation à raison de ces studios meublés.

Le Conseil d’État rappelle que le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année (CE, 30 nov. 2007, n° 291252).

Est-ce le cas en l’espèce ?

Le propriétaire dispose d’une autre habitation dans la même commune mais, selon le Conseil d’État, cela ne dispense pas le juge de rechercher s’il occupe les studios ou les fait gracieusement occuper par ses proches en dehors de leur période de mise en location.
Le fait que le propriétaire donne directement le bien en location sans passer par un intermédiaire ne fait pas non plus obstacle à l’imposition.

Remarque : si le propriétaire donne mandat à une agence pour mettre le bien en location saisonnière, toute l’année et sans période où il s’en réserve la jouissance, la taxe d’habitation n’est pas due. Et ce, même si dans les faits le bien n’est pas loué toute l’année.

Conformément à sa jurisprudence, le Conseil d’État rappelle également que l’imposition des locaux meublés à la cotisation foncière des entreprises (CFE) au titre de la période de location n’est pas un obstacle à l’assujettissement du propriétaire à la taxe d’habitation (CE, 20 févr. 1991, n° 72338).

Laura Signorini

Dictionnaire permanent Gestion fiscale

CE, 2 juill. 2014, n° 369073

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

La rénovation thermique des bâtiments, cheval de bataille environnementale… et économique

En imposant une amélioration de la performance énergétique des immeubles lors des travaux de ravalement ou de réfection des toitures, le gouvernement espère relancer le secteur de la construction toujours en crise.

Améliorer la performance énergétique des bâtiments ne va bientôt plus être cantonné au seul domaine de l’immobilier neuf ! On sait que le bâtiment demeure l’un des secteurs les plus énergivores et constitue l’un des plus gros émetteurs de gaz à effet de serre.

Le Grenelle de l’environnement s’en était d’ailleurs fait l’écho en renforçant la réglementation thermique des constructions neuves (RT 2012).

Mais le parc existant a quelque peu été oublié alors qu’il est générateur des plus fortes consommations d’énergie, surtout à cause des logements mal isolés. Certes, des aides fiscales et financières sont proposées pour accompagner les propriétaires dans leurs efforts de rénovation, comme le crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD), l’éco-PTZ ou le programme « Habiter mieux » de l’Anah, mais ce ne sont que des incitations.

C’est la raison pour laquelle la ministre de l’écologie a décidé de changer de braquet et de passer à la vitesse supérieure en les obligeant à améliorer la qualité énergétique des bâtiments existants lors de travaux de rénovation importants.

Cette mesure, destinée à redonner du pouvoir d’achat aux ménages grâce à une baisse de leur facture d’énergie et à doper le secteur de la construction, figure dans le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte qui vient d’être présenté en Conseil des ministres le 30 juillet mais qui a déjà été largement dévoilé par la ministre le 18 juin dernier. Il sera soumis à la sagacité des parlementaires en octobre prochain.

L’isolation extérieure des bâtiments existants, gage d’économies d’énergie

L’article 5 du projet de loi prévoit d’imposer une isolation par l’extérieur lors d’un ravalement de façade et une isolation lors de la réfection de la toiture ou des combles. L’isolation des pièces non affectées initialement à l’habitation mais aménagées à cet effet sera également obligatoire.

Ces travaux, qui peuvent changer l’aspect extérieur des bâtiments, devraient être facilités grâce à un assouplissement des règles d’urbanisme (article 3). L’article L. 111-6-2 du code de l’urbanisme sera modifié afin de lever tous les obstacles à la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades et par surélévation des toitures, ou de dispositifs de protection des murs contre le rayonnement solaire (exception faite des secteurs sauvegardés, des monuments historiques et des immeubles protégés).

L’isolation des façades et des toitures sera également facilitée dans les immeubles en copropriété, en autorisant le vote des travaux à la majorité simple et non plus à la majorité absolue de l’article 25 comme c’est le cas actuellement (article 5 in fine).

Une panoplie d’aides pour financer la rénovation thermique

Améliorer la performance énergétique des bâtiments existants est un objectif louable en soi, mais encore faut-il pouvoir financer les travaux en question. Les dispositifs d’aides publiques existent mais ils vont être renforcés pour accélérer la mise en place des chantiers de rénovation.

Le CIDD va être simplifié : le bouquet de travaux ne sera plus obligatoire pour ouvrir droit à l’avantage fiscal et un taux unique de 30 % sera instauré pour la période allant du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2015 (dans la limite de 8 000 € pour une personne seule et de 16 000 € pour un couple). Ces aménagements devraient figurer dans le projet de loi de finances pour 2015 qui sera présenté à la rentrée.

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014, adopté définitivement le 23 juillet dernier et en attente de promulgation, simplifie la distribution des éco-PTZ par les banques.

Ces dernières ne seront plus garantes de la conformité des travaux avec les critères environnementaux exigés. Cette obligation incombera à l’entreprise sous peine d’amende et de reversement à l’État du crédit d’impôt dont aura bénéficié la banque indûment au titre de l’éco-PTZ (PLFR 2014, AN, n° 395, 23 juill. 2014, art. 3).

Le projet de loi relatif à la transition énergétique n’est pas en reste. Il prévoit la création d’un « chèque énergie » permettant aux ménages modestes de financer, entre autres, les dépenses qu’ils auront assumées pour améliorer la qualité environnementale de leur logement (article 60). Le recours aux sociétés de tiers-financement des travaux est validé (article 6).

Enfin, le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), qui repose sur l’obligation pour les vendeurs d’énergie (électricité, gaz, fioul domestique, carburant, etc.) de promouvoir les travaux de rénovation énergétique, va être réformé à l’occasion de la nouvelle période d’application 2015-2017.

Il sera simplifié en s’appuyant sur un régime déclaratif des CEE et étendu aux sociétés publiques locales proposant un service de tiers-financement (article 8).

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, AN, n° 2188, 30 juill. 2014

INDIVISION

Demande d’indemnité d’occupation d’un bien indivis après divorce

Si la jouissance exclusive du bien indivis a été attribuée par l’ordonnance de non conciliation, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation.

A la suite du divorce d’époux communs en biens, diverses difficultés se présentent dans les rapports entre ex-conjoints lors de la liquidation de leur communauté. L’une de ces difficultés porte sur l’occupation d’une maison dépendant de l’actif de la communauté par l’un des 2 indivisaires.

L’autre demande que l’occupant soit jugé redevable d’une indemnité d’occupation. Sa demande n’est pas accueillie par la cour d’appel. A l’appui de leur décision, les juges du second degré retiennent qu’il ne justifie pas que l’occupant a la jouissance privative et exclusive du bien.

L’arrêt d’appel est censuré pour manque de base légale. Les juges devaient, en effet, rechercher comme le soutenait le demandeur, si l’ordonnance de non-conciliation n’attribuait pas la jouissance de la maison à l’indivisaire qui l’occupe.

Il est certain que l’attribution par jugement de la jouissance d’un bien indivis à l’un des indivisaires crée une impossibilité de droit pour l’autre indivisaire d’user de ce bien. L’occupant est alors débiteur d’une indemnité d’occupation, conformément à l’article 815-9 du code civil. Peu importe, à cet égard, que l’occupation privative ne soit pas effectivement exercée.

Code Permanent Gestion immobilière

Cass. 1re civ., 9 juill. 2014, n° 13-15.948, n° 954 P + B + I

PLUS VALUES IMMOBILIERES

A la veille de la rentrée, on appelle le dispositif Pinel

Le Premier ministre a présenté vendredi 29 août un Plan de relance du logement contenant un certain nombre de mesures fiscales. La plupart s’appliquent dès le lundi 1er septembre 2014.

Une fiscalité assouplie en cas de cession ou donation de terrains à bâtir

La plus-value réalisée en cas de cession de terrains à bâtir est exonérée à l’issue de 22 ans de détention (au lieu de 30 ans). Cet assouplissement s’applique aux promesses de vente conclues à compter du 1^er septembre 2014.

En outre, toute promesse de vente d’un terrain à bâtir conclue avant le 31 décembre 2015 permettra d’appliquer un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value réalisée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Enfin, un abattement exceptionnel est institué pour les donations de terrains à bâtir réalisées jusqu’au 31 décembre 2015, à la condition qu’ils soient ensuite construits. Cet abattement s’élèvera à 100 000 €.

Le Duflot change de nom pour Pinel

La durée minimale de location, aujourd’hui fixée à 9 ans, peut être fixée à 6, 9 ou 12 ans au choix de l’investisseur, en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, à compter du 1^er septembre 2014.
La location à un ascendant ou à un descendant sera possible sous certaines conditions.
L’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est aligné sur celui dont bénéficient les particuliers.
Le dispositif devrait en profiter pour changer de nom et prendre celui de Sylvia Pinel.

SYNDIC

Des taxes allégées en cas d’acquisition d’un logement neuf

Le taux de TVA sera réduit à 5,5 % en cas d’acquisition d’un logement neuf par un ménage modeste dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Un abattement exceptionnel de 100 000 € s’appliquera aux donations de nouveaux logements neufs réalisées au profit des enfants ou petits-enfants jusqu’à fin 2016.

Le crédit d’impôt développement durable simplifié et augmenté

Ce crédit d’impôt voit son taux porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à compter du 1^er septembre 2014.

Laura Signorini

Dictionnaire permanent Gestion fiscale

Conf. Presse, 1er Min., 29 août 2014

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Chute de pierres : qui de la commune ou de la copropriété doit réaliser les travaux ?

Il appartient à la commune de mettre en place et financer les filets de protection ou la digue contre les risques d’éboulement pesant sur une copropriété située en montagne.

A la suite de la chute d’un bloc de rochers sur l’un des immeubles d’une copropriété, le maire de la commune a, par arrêté, interdit l’accès à la zone et prescrit la réalisation de travaux de protection aux frais du syndicat des copropriétaires.

Saisi de la question le Conseil d’État a considéré que le danger de chute de pierre justifiait la mise en œuvre par le maire de pouvoirs de police qui lui octroit l’article L. 2212-4 du CGCT.  » La circonstance que le danger concerne au premier chef un ensemble de propriétaires réunis dans une copropriété ne saurait le faire regarder comme n’intéressant pas la sécurité publique, ni retirer aux travaux de protection leur caractère de travaux d’intérêt collectif. »

Il incombe donc à la commune de réaliser les travaux de pose de filets ou de construction de digue à ses frais. Les hauts magistrats relèvent également que si la ville estimait qu’un manquement des copropriétaires à des obligations leur incombant avait contribué à la création de la situation de risque, il lui appartenait de mettre en cause leur responsabilité civile.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CE, 11 juill. 2014, n° 360835

ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES

L’ASL n’a pas publié la modification de ses statuts

Le défaut de déclaration et de publication dans les 3 mois de la modification des statuts ne prive pas l’association syndicale libre de son droit d’agir en justice.

Une société s’est engagée, par un acte du 12 décembre 2005, à céder un certain nombre de parcelles à une association foncière urbaine libre constituée le 8 avril 2004. L’AFUL assigne la société afin que la cession de ces parcelles soit déclarée parfaite.

La société soulève, reconventionnellement, l’irrecevabilité de l’action engagée par l’AFUL.

La cour d’appel rejette les moyens de procédure et déclare parfaite la cession des différentes parcelles.

Devant la Cour de cassation, la société fait d’abord valoir que si l’AFUL soutient avoir modifié ses statuts pour les mettre en conformité avec les prescriptions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, elle ne produit pas le récépissé de la déclaration de ses statuts en préfecture.

Or, cette déclaration constitue une condition à laquelle est subordonnée sa capacité d’agir. Puis, relevant que la cour d’appel a constaté que l’AFUL n’a pas fait publier dans le délai légal de 3 mois (Ord. 1er juill. 2004, art. 8) la modification de ses statuts intervenue le 12 décembre 2005, la société prétend que la demande de l’AFUL est irrecevable car dépourvue du droit d’agir en justice.

Aucun de ces griefs n’a prospéré. D’une part, l’AFUL a la capacité d’agir en justice car l’accomplissement des formalités de mise en conformité de ses statuts avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, prescrite par l’article 60, est attestée par la publication au JO dans laquelle est visé le récépissé délivré par la sous-préfecture.

D’autre part, la Cour de cassation a considéré que le défaut de publication de la modification des statuts n’a pas pour effet de priver l’AFUL de sa capacité d’agir en justice. Reprenant l’argument développé par la cour d’appel, la troisième chambre civile souligne que l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, relatif à la mise en conformité des statuts, ne se rapporte qu’aux seuls statuts d’origine. La modification des statuts est prévue par l’article 8, alinéa 3, de l’ordonnance. Le pourvoi est rejeté.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-19.077, n° 994 P + I

INDICES

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1994	8,40 %	13,40 %
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/01	43,72	7388,68
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans  les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1^er janvier 2014.

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 791€
Employé (E II)	19117 €
Employé (E III)	19 357 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 638 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 502 €
Cadre (C I)	22 686 €
Cadre (C II)	30 539 €
Cadre (C III)	36 388€
Cadre (C IV)	40 980€

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9	925	926.8