présence immobilière n°199

 

I	ADMINISTRATEUR DE BIENS L’activité de marchand de listes est encadrée	2
II	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Préavis réduit : un délai de 2 mois entre le nouvel emploi et la date du congé du locataire est valable	3-4
III	BAUX COMMERCIAUX  Interprétation restrictive d’un droit de préférence dans un bail commercial	4-6
IV	TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS Crédit d’impôt pour l’équipement du logement : le juge contredit l’administration	7
V	INDIVISION Un ex-époux occupant seul un local indivis peut être dispensé d’indemnité d’occupation	8
VI     VII	MUR MITOYEN Le voisin victime d’un empiètement demande l’acquisition de la mitoyenneté PLUS VALUES IMMOBILIERES La présomption de propriété n’a aucun effet au regard des plus-values	9-10     10-12
VIII     IX     X       XI   XII     XIII	ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES Seul le syndicat peut contester la rémunération de l’administrateur provisoire   ASSEMBLEES DES COPROPRIETAIRES Les organismes HLM, copropriétaires majoritaires, bientôt soumis à la réduction des voix ?   CONSEIL SYNDICAL ALUR crée une procédure de mise en concurrence des syndics Le préposé du syndic n’est pas forcément son salarié   AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE L’autorisation judiciaire n’empêche pas l’évolution du projet de travaux   SYNDIC Rémunération du syndic : les décrets annoncés pour le 3e trimestre 2014   INDICE INSEE	13     14     15-17 18-19     20   21   22-24

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N° 199 – Mai 2014

Montpellier, le 13 août 2014

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

L’activité de marchand de listes est encadrée

La convention entre le marchand de liste et le candidat locataire devra préciser les conditions de la rémunération lorsque la prestation fournie n’est pas conforme à celle promise.

La loi ALUR dénonce les nombreux abus qui émaillent l’activité des marchands de listes et qui touchent particulièrement les jeunes à la recherche d’un logement, les étudiants et les personnes aux revenus modestes qui ne leur permettent pas de faire appel à un agent immobilier. Elle entend mettre fin à ces dérives.

C’est pourquoi la convention conclue entre un marchand de listes et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier devra comporter obligatoirement une clause d’exclusivité d’une durée limitée par laquelle le propriétaire s’engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel de l’entremise et à ne pas publier d’annonce par voie de presse (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, mod. par L. ALUR, art. 24, I, 8°, d). Les clients auront ainsi l’assurance que la liste qu’ils achètent ne comporte que des biens exclusifs et disponibles qui n’ont pas déjà été loués ou vendus.

La convention liant le marchand de listes au client devra, quant à elle, préciser les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie ne sera pas conforme à celle promise. Ces conditions de remboursement partiel ou total et leurs modalités seront définies par décret (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, mod. par L. ALUR, art. 24, I, 9°, a et b).

Remarque : la date d’application de ces nouvelles mesures semble différer selon les conventions en jeu. En effet, le 8° et le 9o du I de l’article 24, qui regroupent l’ensemble des modifications touchant les conventions conclues par les marchands de listes, n’entrent pas en vigueur simultanément.

Les dispositions du 8°, relatives aux conventions entre le professionnel et le propriétaire, doivent entrer en vigueur le 1^er juillet 2014 (art. 24, VIII), tandis que celles du 9°, relatives aux conventions entre le marchand de listes et le client à la recherche d’un logement, sont énoncées s’appliquer aux contrats conclus à compter du 27 mars 2014 mais nécessitent toutefois un décret d’application (L. ALUR, art. 24, VI).

Corinne Saint-Alary Houin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 8° et 9°

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Préavis réduit : un délai de 2 mois entre le nouvel emploi et la date du congé du locataire est valable

Dès lors que le locataire dont le nouvel emploi est consécutif à une perte d’emploi donne congé peu de temps après l’obtention de ce nouvel emploi, il bénéficie du délai de préavis réduit à un mois.

Un locataire notifie un congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant. Il avait bénéficié d’un contrat de travail à durée déterminée qui avait pris fin le 31 décembre 2008, et il a été embauché par un nouvel employeur suivant un nouveau contrat à durée déterminée du 23 mars 2009, renouvelé le 19 juin 2009.
Ainsi, au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, de sorte que le premier juge a considéré qu’il pouvait prétendre à un délai de préavis réduit à un mois. La cour d’appel confirme le jugement et le bailleur se pourvoit en cassation soutenant que le congé donné par le locataire était tardif puisque délivré plus de 2 mois après l’obtention du nouvel emploi.
Le délai de préavis du locataire qui donne congé du logement qu’il occupe est de 3 mois, mais il peut être réduit à un mois en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Cette mesure est destinée à permettre au locataire qui retrouve un emploi de pouvoir déménager plus rapidement pour occuper ce nouvel emploi. La jurisprudence exige simplement que les deux événements (perte d’emploi et nouvel emploi) surviennent au cours du bail (CA Bordeaux, 1^re ch., sect. C, 9 déc. 1999, n° 98/01801).
En l’espèce, cette condition était remplie, et de surcroît, le congé avait été donné à une date très proche de l’obtention du nouvel emploi (2 mois). Le rejet du pourvoi était prévisible.

La loi ALUR vient d’élargir les motifs pour faire jouer le délai de préavis réduit à un mois (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 5, I, 5°, c).

 Désormais, ce délai d’un mois s’applique également :
– dans les zones tendues ;

– pour les locataires dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. La condition d’âge du locataire a été supprimée ;

– pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;

– pour le locataire bénéficiaire d’un logement social.
Dorénavant, la loi exige dans tous les cas que le locataire qui souhaite bénéficier de la réduction du délai de préavis précise et justifie le motif invoqué au moment de l’envoi de la lettre recommandée.

Vincent Canu
Avocat au barreau de Paris

Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 13-10.804, n° 123 P + B

 

 BAUX COMMERCIAUX

Interprétation restrictive d’un droit de préférence dans un bail commercial

La clause dite de droit de préemption consenti au preneur commercial en cas de vente des murs des locaux loués ne s’applique pas en cas de vente de la totalité de l’immeuble. Dans le cadre du projet de loi Pinel est créé un droit de préférence pour le locataire commerçant en cas de cession du local commercial.

Le pacte de préférence est la convention par laquelle un promettant s’engage, pour le cas où il se déciderait à conclure un contrat donné, à en faire prioritairement la proposition à un bénéficiaire. Le plus souvent, le contrat envisagé est une vente et dans cette hypothèse, le promettant s’engage à proposer en priorité la vente de l’immeuble au bénéficiaire du pacte lorsqu’il décide de l’aliéner.

Certains baux commerciaux contiennent une clause dite de droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des murs qui font l’objet des locaux loués. La question pouvait se poser de savoir si un tel pacte de préférence devait s’appliquer lorsque le bailleur vendait l’immeuble incluant les locaux donnés à bail dans sa totalité.
La Cour de cassation répond par la négative en relevant que le droit de préemption accordé contractuellement au preneur sur les locaux qui lui sont loués n’emporte pas l’obligation pour le bailleur de procéder à la division de son bien afin de le céder à des personnes distinctes.
D’une interprétation jurisprudentielle restrictive d’un droit de préemption contractuel…

En l’espèce, un bail commercial a été conclu entre un couple propriétaire d’un ensemble immobilier et une société qui a pris à bail une partie des locaux de l’immeuble. Le contrat contient une clause suivant laquelle les bailleurs accorderaient un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux loués.

L’immeuble ayant été vendu dans sa totalité à un tiers, la société locataire a assigné le propriétaire pour faire annuler la vente soutenant que celle-ci a eu lieu en fraude de son droit de préemption.

Les juges du fond ont considéré que le droit de préférence constitue une limitation pour le propriétaire de contracter librement, et qu’il devait s’appliquer strictement. Ils ont souligné que l’objet de la vente et celui du droit de préemption étaient différents : la vente portait sur un ensemble immobilier alors que le droit de préemption ne portait que sur les locaux objets du bail. Ils en ont déduit que la clause de préemption ne pouvait conduire à imposer au propriétaire de diviser son bien en vue de le céder à des personnes distinctes.

Devant la Cour de cassation, le preneur faisait valoir qu’il n’était pas stipulé que le droit de préemption, n’avait vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où seraient vendus seuls les locaux, objet du bail, à l’exclusion des autres. Le pourvoi est rejeté.

Cette analyse doit être approuvée puisque le droit de préférence qui est accordé au preneur constitue une limitation du droit de propriété du bailleur et il doit donc s’interpréter restrictivement. La décision de la Haute juridiction illustre une fois encore (Cass. 3^e civ., 15 janv. 2014, n° 12-35.106, n° 3 D) les limites du droit de préférence que les magistrats interprètent restrictivement.

Ceci souligne l’importance d’une rédaction précise des clauses de droit de préemption en cas de biens dépendant d’un ensemble immobilier plus important, appartenant au propriétaire, et de préciser :

–  quels sont les biens entrant dans le champ d’application du droit de préférence ;

–  et si, en cas de vente de l’ensemble de l’immeuble, le propriétaire devra ou non soumettre le projet de vente de l’immeuble en entier au bénéficiaire du droit de préemption.

Bien entendu, la vente en bloc de l’immeuble ne doit pas résulter d’une entente frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur dont l’objectif serait de priver le preneur de l’exercice de son droit de préférence.

… à un droit de préférence légal

Cette jurisprudence a par ailleurs une portée limitée puisque le projet de loi sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises (dite loi Pinel) prévoit l’instauration d’un nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce duquel il résulte que lorsque le bailleur met en vente un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire et lui offrir d’acheter ce local aux conditions et prix de la vente projetée. Cette mesure donne un fondement législatif au droit de préférence pour le locataire commerçant.

Le projet de loi instaure par ailleurs la mise en œuvre d’un second droit de préférence au profit du preneur si le bailleur décide de vendre le local à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précédemment notifiées au locataire.

Cette disposition n’a toutefois pas l’occasion de s’appliquer en cas de cession en bloc d’un ensemble commercial et ne s’appliquera pas non plus en cas de cession du local commercial aux copropriétaires d’un ensemble commercial.

Soumis à la procédure accélérée, le projet de loi Pinel a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale et par le Sénat. Puis à la suite de son passage devant la commission mixte paritaire, cette dernière a proposé un texte sur les dispositions restant en discussion. L’Assemblée nationale et le Sénat ont voté définitivement ce texte respectivement le 26 mai et le 5 juin (Projet de loi Sénat, n° 131, 5 juin 2014).

Philippe Legrand
Avocat à la cour d’appel de Paris

Cass. 3e civ. 9 avr. 2014, n° 13-13.949, n° 506 FS – P + B

 Crédit d’impôt pour l’équipement du logement : le juge contredit l’administration

Le juge avait estimé que le bénéfice du crédit d’impôt en faveur du développement durable ne pouvait être refusé au motif que la fourniture et l’installation du matériel n’avaient pas été assurées par la même entreprise. Toutefois, une nouvelle rédaction du texte a ensuite validé la position de l’administration.

Les dépenses d’équipement de l’habitation principale en faveur du développement durable ouvrent droit à un crédit d’impôt (CGI, art. 200 quater).

Parmi les nombreuses et variables conditions à remplir pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’administration énonce que « quelle que soit leur nature, les dépenses d’acquisition des équipements, matériaux ou appareils n’ouvrent droit au crédit d’impôt (…) que si ces équipements, matériaux ou appareils sont fournis et installés par une même entreprise » (BOI-IR-RICI-280-10-30, n°710).

La cour administrative d’appel de Bordeaux, revenant au texte du CGI dans sa version applicable à l’époque des faits, considère que le législateur n’avait pas entendu subordonner le bénéfice du crédit d’impôt à la condition que ce soit la même entreprise qui fournisse et installe l’équipement en cause, ou que l’entreprise ayant procédé à l’installation agisse au nom et pour le compte de l’entreprise qui fournit l’équipement et que cette dernière établisse la facture pour l’ensemble de l’opération.

Elle contredit donc la doctrine administrative. Toutefois, la loi de finances pour 2012 a modifié l’article 200 quater sur de nombreux points et a notamment intégré dans le texte que « le crédit d’impôt est accordé sur présentation de l’attestation du vendeur ou du constructeur du logement ou de la facture, autre que des factures d’acompte, de l’entreprise qui a procédé à la fourniture et à l’installation des équipements, matériaux et appareils ». A partir de ce moment, la lettre du CGI est sans doute devenue conforme à la position de l’administration fiscale.

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

CAA Bordeaux, 22 mai 2014, n° 12BX01301

 

 

INDIVISION

Un ex-époux occupant seul un local indivis peut être dispensé d’indemnité d’occupation

L’occupation exclusive du local peut constituer une modalité d’exécution d’un devoir d’entretien.

Le divorce d’époux se traduit souvent par la jouissance par un seul d’entre eux de l’appartement devenu indivis. L’ex époux indivisaire, qui ne l’occupe plus, procure ainsi à l’autre la jouissance exclusive d’un bien indivis dont la contrepartie est le versement d’une indemnité d’occupation (C. civ., art. 815-9).

Mais par exception, l’occupant peut ne pas être débiteur d’une indemnité s’il assume seul la charge des enfants issus du mariage, la jouissance exclusive de l’appartement correspondant à l’exécution d’un devoir d’entretien. Avant de déclarer l’occupant redevable d’une indemnité d’occupation, le juge doit donc rechercher, s’il y est invité, si l’occupation exclusive ne constitue pas une modalité d’exécution par l’autre indivisaire de son devoir d’entretien des enfants.

Dans l’affirmative, l’exécution de cette obligation exclut toute indemnité d’occupation ou en réduit le montant. Cette solution bien établie en jurisprudence est rappelée par la première chambre civile.
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 1re civ. 28 mai 2014, n° 13-14.884, n° 600 P + B

 

MUR MITOYEN

Le voisin victime d’un empiètement demande l’acquisition de la mitoyenneté

L’empiètement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.

La mitoyenneté suscite dans les rapports de voisinage de nombreux conflits. L’affaire rapportée en offre un nouvel exemple. Un bornage des propriétés voisines est ordonné par le tribunal d’instance qui commet un expert pour déterminer les limites de propriété et l’emplacement des bornes.

Après le dépôt du rapport d’expertise, le propriétaire ayant agi en bornage demande à racheter la moitié des frais de construction d’un pilier qui empiète de 19 centimètres sur sa propriété. Le voisin auteur de l’empiètement demande alors l’autorisation de déposer le pilier et la condamnation du propriétaire qui invoque l’empiètement, à déplacer le portail qui y prend appui.

La cour d’appel confirme l’homologation du rapport d’expertise et accueille la demande de la victime de l’empiètement. Elle lui reconnaît un droit absolu au rachat pour moitié des frais de construction du pilier.

Si l’empiètement d’un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à ce qu’il acquiert la mitoyenneté, l’arrêt d’appel retient que l’auteur de l’empiétement ne peut se prévaloir de cette règle pour s’opposer à la faculté offerte à la victime de l’empiètement par l’article 661 du code civil de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant son portail.

La troisième chambre civile a fermement censuré cette décision au visa des articles 545 et 661 du code civil. Elle énonce qu’un empiètement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.

Si la Cour de cassation a pu admettre que la victime de l’empiètement  pouvait se prévaloir de l’article 661 du code civil et obliger le constructeur à lui céder la mitoyenneté, dans ses derniers arrêts la Haute juridiction adopte une position très ferme. Elle sanctionne systématiquement l’atteinte au droit de propriété. Le propriétaire, victime d’un empiètement, même minime, est fondé à exiger la démolition.

Et l’arrêt rapporté rappelle que l’empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté (Cass. 3^e civ., 19 sept. 2007, n° 06-16.384 : Bull. civ. III, n° 147).

Il est certain que le texte de l’article 661 du code civil exclut son application en cas d’empiètement. Cet article réserve, en effet, la faculté pour un propriétaire d’acquérir la mitoyenneté d’un mur que si ce mur joint le fonds voisin. Autrement dit, la cession forcée de mitoyenneté de l’article 661 ne s’applique qu’au mur construit à l’extrême limite du fonds contigu, propriété privative. Cela exclut par principe tout empiètement.
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 19 févr. 2014, n° 13-12.107, n° 212 P + B

La présomption de propriété n’a aucun effet au regard des plus-values

Le prix d’acquisition à retenir pour le calcul des plus-values reste bien celui stipulé dans l’acte même si ce dernier est présumé fictif fiscalement.

La présomption de propriété prévue par l’article 751 du CGI peut-elle avoir une influence sur le calcul des plus-values immobilières ? Il n’en est rien pour les juges de la cour administrative d’appel de Bordeaux.

En vertu de ce texte, est notamment réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, tout immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de 3 mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de 3 mois avant le décès et constaté par acte authentique.

PLUS VALUES IMMOBILIERES

Remarque : lorsque la nue-propriété dont dispose l’héritier provient d’une vente, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession (CGI, art. 751 in fine).

En l’espèce, la venderesse qui avait acquis à titre onéreux la nue-propriété de la maison du futur défunt avait été désignée comme légataire universelle de ce dernier.

Par conséquent, l’administration fiscale a considéré, après contrôle, que la présomption de propriété devait être mise en œuvre lors du règlement de la succession recueillie par la venderesse, conformément à l’article 751 du CGI.

Aussi, c’est la valeur de la pleine propriété de la maison qu’il fallait prendre en considération pour déterminer les droits de succession. Or ce montant se trouve être supérieur à celui qu’elle avait mentionné dans sa déclaration de plus-values au moment de la revente postérieure de la maison.

En effet, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspondait seulement à celui de la nue-propriété acquise, le montant de l’usufruit étant nul celui-ci ayant été estimé acquis par voie d’extinction.

La présomption de propriété s’impose ? Qu’à cela ne tienne ! La venderesse a alors demandé aux services fiscaux que, dans la déclaration de plus-values déposée lors de la revente, le prix d’acquisition retenu soit celui résultant de l’application de l’article 751 du CGI, requête accueillie favorablement par le tribunal administratif.

Bonne affaire pour elle puisqu’avec un prix d’acquisition supérieur, la plus-value étant moindre, la taxation de cette dernière ne pouvait être qu’inférieure à l’impôt initialement payé !

Mais ce n’est pas la solution adoptée par les magistrats en appel. Selon eux, il importe peu que la présomption de propriété donne un caractère fictif à l’acte d’acquisition de la nue-propriété de la maison, au regard des droits de mutation à titre gratuit dus lors du règlement de la succession.

Cet acte reste valide, notamment pour le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition à retenir est donc bien celui stipulé dans l’acte constatant l’entrée du bien dans le patrimoine du cédant, prix qui correspond à la somme acquittée en contrepartie du transfert de la nue-propriété.

La réduction de l’imposition qui résulterait de la mise en œuvre de la présomption de propriété ne peut donc pas être accordée.

Satisfaction totale pour l’administration fiscale qui se trouve être gagnante sur les deux tableaux : elle peut procéder à un redressement des droits de mutation à titre gratuit en appliquant l’article 751 du CGI et conserver le montant de l’imposition sur les plus-values basée sur un prix d’acquisition moindre.

Bruno Pérot
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

CAA Bordeaux, 28 mars 2014, n° 12BX00643

 

 

ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

Seul le syndicat peut contester la rémunération de l’administrateur provisoire

Les copropriétaires ne peuvent agir individuellement contre la décision fixant la rémunération de l’administrateur provisoire intervenant pour le syndicat en difficulté. Ce recours est le domaine réservé du syndicat.

La question de la délimitation du domaine de l’action collective et de celui de l’action individuelle semble à l’origine d’un contentieux inépuisable (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15). La Cour de cassation vient à nouveau de la trancher dans un domaine inhabituel : celui de la contestation des honoraires d’un auxiliaire occasionnel de justice, plus précisément d’un administrateur provisoire désigné dans le cadre de l’article 29-1 de la loi de 1965 relatif aux syndicats en difficulté.

Le recours contre la fixation des honoraires de justice est une procédure de droit commun qui suit les règles applicables à la taxation des dépens. L’ordonnance de taxe peut être frappée d’un recours par « tout intéressé » (C. proc. civ., art. 714).

Habituellement, c’est le syndicat, débiteur des honoraires, qui en conteste le montant alors qu’ici des copropriétaires se sont joints à son recours. Le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le déclare recevable. Son ordonnance retient que les copropriétaires, en cette qualité, sont « intéressés ». Il est vrai que cette dette sera répartie entre eux comme toute charge commune. Toutefois, au visa de l’article 15 de la loi de 1965, la décision attaquée est cassée au motif que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice au nom de la collectivité des copropriétaires

Quant au fait de savoir si le syndicat doit habiliter son syndic à agir en son nom (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55), la réponse a été négative dans une procédure similaire (Cass. 3^e civ., 11 janv. 2012, n° 10-23.647, n° 40 P + B). Le syndicat est considéré comme défendeur à l’action en taxation d’honoraires dont il est débiteur. Or, le texte énonce que l’autorisation de l’assemblée n’est pas nécessaire « pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».

Anne-Marie Clayssen-Doucet
Avocat

Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-10.943, n° 551 P + B

 

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Les organismes HLM, copropriétaires majoritaires, bientôt soumis à la réduction des voix ?

Le Conseil constitutionnel va être saisi du traitement dérogatoire des organismes HLM, vendeurs de lots, qui ne sont pas soumis à la règle de la réduction des voix posée par la loi de 1965.

La troisième chambre civile renvoie au Conseil constitutionnel la question de la conformité à la Constitution et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de l’alinéa 4 de l’article L. 443-15 du CCH.

Ce dernier texte exclut en effet l’application de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire posée par l’article 22, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aux organismes HLM vendeurs de lots de copropriété.

La question est jugée sérieuse car elle permet à l’organisme HLM en main dominante, d’imposer ses décisions à l’ensemble des autres copropriétaires. L’article L. 443-15 pourrait donc être considéré comme portant une atteinte excessive à leur droit de propriété.

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 16 mai 2014, n° 14-40.015, n° 800 P + B

 

 

CONSEIL SYNDICAL

ALUR crée une procédure de mise en concurrence des syndics

La loi ALUR impose, dans les copropriétés dotées d’un conseil syndical, la mise en concurrence de plusieurs syndics préalablement à la désignation d’un nouveau mandataire.

Mise en concurrence par le conseil syndical

La loi ALUR impose, dans les copropriétés dotées d’un conseil syndical, la mise en concurrence de plusieurs syndics préalablement à la désignation d’un nouveau mandataire (L. n° 67-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 3 et s., créés par L. ALUR, art. 55, I, 10°, b).

Cette mise en concurrence s’applique que la désignation du syndic soit consécutive à une révocation ou à un défaut de renouvellement. Elle doit également être effectuée à l’occasion de la ratification du mandat du syndic provisoire qui peut être désigné lors de la mise en copropriété.

Si la possibilité de produire plusieurs contrats de syndic préalablement à la désignation était déjà prévue dans les textes (D. n° 63-223, 17 mars 1967, art. 11, I, 4°), elle n’existait quasiment pas dans les faits (Rapp. AN, n° 1329, 2013-2014).

A côté de l’obligation de mise en concurrence pour les marchés de travaux et contrats qui peut être voté par l’assemblée des copropriétaires, il est donc désormais prévu une procédure propre aux contrats de syndic qui s’applique en dehors de toute décision de l’assemblée.

Avant la loi ALUR, seul le décret de 1967 indiquait que le vote d’une mise en concurrence ne concernait pas les contrats de syndic (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19-2). Cette précision est dorénavant introduite dans la loi de 1965 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 2, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 10°, a).

Modalités de la mise en concurrence

La mise en concurrence est réalisée par le conseil syndical auquel devront être communiqués plusieurs projets de contrats faisant notamment état des frais afférents à la tenue du compte séparé. Toutefois, un copropriétaire peut tout à fait demander l’inscription de l’examen d’autres projets de contrats à l’ordre du jour de l’assemblée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 3, créé par L. ALUR, art. 55, I, 10°, b).

Le Conseil syndical peut se prononcer par un avis écrit. Cet avis, s’il est émis, doit être joint à la convocation à l’assemblée en même temps que les projets de contrats.

Remarque : quand la mise en concurrence doit intervenir à l’occasion de la ratification du syndic provisoire, elle est, en pratique, réalisée par les copropriétaires eux-mêmes puisque les membres du conseil syndical sont désignés au cours de cette même première assemblée.

Création d’un contrat de syndic type

Pour permettre aux copropriétaires de comparer facilement entre les différents contrats qui leur seront soumis à l’occasion des mises en concurrence préalables à la désignation du syndic, la loi prévoit la création d’un contrat-type par décret en Conseil d’État (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 5°, a).

Actuellement et malgré l’arrêté Novelli fixant la liste des prestations de gestion courante (Arr. 2 déc. 1986,mod. par arr. 19 mars 2010, NOR : ECEC1007420A), les contrats existants sont très divers dans leurs présentations (sauf peut-être ceux des adhérents à une même fédération professionnelle) rendant la comparaison des différents forfaits proposés très difficile.

Le contrat type lorsqu’il sera défini devrait s’appliquer sans distinction à tous les syndics.

Limite de l’obligation de mise en concurrence

Le conseil syndical peut proposer une dispense de mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne la permet pas (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 4., créé par L. ALUR, art. 55, I, 10°, b). Le syndic notifie alors cette absence de mise en concurrence aux copropriétaires dans un délai leur laissant la possibilité de communiquer eux-mêmes des contrats de syndic afin d’inscrire leur examen à l’ordre du jour de l’assemblée.

La dispense du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une inscription à l’ordre du jour. Cependant, en tout état de cause, le conseil syndical doit donner son avis sur tous les projets de contrats de syndic avant qu’ils ne fassent l’objet d’une inscription à l’ordre du jour.

La mise en concurrence des contrats de syndic n’est obligatoire qu’en présence d’un conseil syndical (L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 6, créé par L. ALUR, art. 55, I, 10°, b). Dans la mesure où cet organe est en principe institué de plein droit, elle devrait devenir la norme (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 1^er).

Une copropriété n’est dépourvue de conseil syndical que lorsque les copropriétaires ont voté son absence ou quand aucun candidat n’a été élu (soit qu’il n’y ait pas eu de candidat, soit qu’ils n’aient pas réuni la majorité requise).

En l’absence de conseil syndical, rien n’empêche les copropriétaires de démarcher des syndics afin de soumettre plusieurs contrats à l’examen de l’assemblée.

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 10°

 

Le préposé du syndic n’est pas forcément son salarié

Doit être qualifié de préposé du syndic, le salarié d’une autre société qui exécute les ordres du syndic, accomplit pour son compte des actes de gestion et se comporte comme tel à l’égard des tiers et des copropriétaires.

Les préposés du syndic font l’objet d’un traitement particulier par la loi de 1965. Il leur est interdit de présider l’assemblée ou de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, al. 4) d’être membres du conseil syndical (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 9). De même, les conventions conclues entre le syndicat des copropriétaires et un préposé du syndic doivent-elle être spécialement autorisées par une délibération de l’assemblée générale (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39).

Il est donc important de définir le terme de « préposé ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la notion par deux décisions rendues dans une même affaire.

En l’espèce, le syndic était une filiale à 95 % de la société promoteur. Un salarié du promoteur avait reçu diverses délégations de vote à l’assemblée. Des copropriétaires ont sollicité l’annulation de l’assemblée au motif qu’il existait une « collusion avérée » entre le syndic et le salarié du promoteur.

Dans un premier temps, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel ayant fait droit à la demande d’annulation en retenant que les juges du fond ne pouvaient caractériser la subordination du salarié du promoteur au syndic sur le fondement de la seule existence des liens capitalistiques existants entre les deux sociétés (Cass. 3^e civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.352).

Dans un second temps, le 7 mai dernier, les hauts magistrats, ont rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt rendu sur renvoi après cassation qui accueillait à nouveau la demande d’annulation de l’assemblée.

La cour d’appel qualifiait le lien de subordination et laissait une grande part à la théorie de l’apparence. En effet, le juges aixois ont relevé que le salarié du promoteur :

– signait les bons à payer et factures émises à l’en-tête du syndic ;

– émettait des bons de commande aux fournisseurs de la copropriété et qu’il figurait sur ces documents en qualité de contact ;

– avait été chargé de commander les télécommandes d’ouverture du portail de l’immeuble ;

– et que, d’une façon générale, si aucun contrat de travail ne le liait au syndic, il travaillait et accomplissait des actes de gestion pour le compte de ce dernier, exécutait ses ordres et se comportait à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé.

L’habit fait donc parfois le moine.

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-11.743, n° 550 P + B

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

L’autorisation judiciaire n’empêche pas l’évolution du projet de travaux

L’article 30 de la loi de 1965 n’impose pas que les travaux soumis à l’autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Voici une bonne nouvelle pour les copropriétaires qui tentent d’obtenir judiciairement l’autorisation des travaux que leur a refusé l’assemblée : le projet peut non seulement être amélioré et complété entre son rejet et sa soumission au tribunal, mais il peut l’être même pour la première fois devant la cour d’appel.

Les travaux d’installation d’un conduit d’extraction dont il s’agissait avaient pour objet de permettre l’exploitation dans l’immeuble d’une activité de restauration.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’abord énoncé que l’alinéa 4 de l’article 30 de la loi de 1965 n’impose pas que les travaux soumis à l’autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale.

Elle a ensuite relevé que les juges du fond avaient souverainement retenu que les différences entre le projet soumis à l’assemblée et celui soumis à la cour d’appel n’étaient pas notables mais au contraire limitées, de nature qualitative et esthétique et visaient à répondre de façon concrète aux critiques du syndicat des copropriétaires et de l’autorité administrative.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400, n° 751 P + B

 

SYNDIC

 Rémunération du syndic : les décrets annoncés pour le 3e trimestre 2014

 Dans un discours prononcé le 22 mai dernier devant le Conseil national de l’habitat, Sylvia Pinel a annoncé que les décrets nécessaires à l’application des dispositions de la loi ALUR ayant un impact sur le tarif des syndics seront pris au troisième trimestre 2014.

Il devrait donc s’agir, a minima, du décret fixant la liste des prestations particulières pouvant ouvrir droit à la perception d’une rémunération complémentaire.

Il faut espérer, qu’il soit accompagné de celui fixant le contenu du contrat de syndic type.

Communiqué de presse, ministère du logement et de l’égalité des territoires, 22 mai 2014

 

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014	125 125.15	+ 0.60 % + 0.57 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1994	8,40 %	13,40 %
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

 

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/01	43,72	7388,68
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38

 

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans  les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1^er janvier 2014.

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 791€
Employé (E II)	19117 €
Employé (E III)	19 357 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 638 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 502 €
Cadre (C I)	22 686 €
Cadre (C II)	30 539 €
Cadre (C III)	36 388€
Cadre (C IV)	40 980€

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

 

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

 

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

 

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

 

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9	925