présence immobilière n°198
présence immobilière n°198
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ADMINISTRATEUR DE BIENS Les collaborateurs agents commerciaux devront s’assurer |
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BAUX D’HABITATION ET MIXTES La loi ALUR permet un contrôle futur des mises en locations
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ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES Les majorités changent d’ALUR
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8-12 |
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ASSURANCES IMMOBILIERES L’assurance du locataire réformée par la loi ALUR |
12-15
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CONSEIL SYNDICAL Pas de mise en concurrence sans décision de l’assemblée |
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VII
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COPROPRIETAIRE Impact de la loi ALUR sur l’assurance de la copropriété et des copropriétaires
SYNDIC A compter du 1er avril 2014, certains travaux de ravalement sont dispensés de formalité ALUR permet aux personnes morales d’assouplir le statut de la copropriété
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19-20 20 |
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IX
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LOCATIONS
Locations en meublé : publication des plafonds de loyers raisonnables
INDICES INSEE |
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CRPI
LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON
573 avenue du Père Soulas
34090 MONTPELLIER
04 67 54 50 71
04 67 63 09 98
N° 198 – Avril 2014
Montpellier, le 12 août 2014
ADMINISTRATEUR DE BIENS
Les collaborateurs agents commerciaux devront s’assurer
Un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle nécessaire à l’exercice de son activité, ayant souscrit un contrat d’assurance de responsabilité civile et une garantie financière dispose d’un certain choix pour le statut juridique de ses collaborateurs, salariés ou agents commerciaux.
Ces négociateurs immobiliers doivent satisfaire à certaines conditions : ils doivent justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 4).
L’article 24, I, 5° de la loi ALUR ajoute une nouvelle exigence pour les collaborateurs agents commerciaux recrutés à compter du 27 mars 2014.
Ils devront désormais contracter une assurance de responsabilité civile contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État (à paraître).
L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 5°
BAUX D’HABITATION ET MIXTES
La loi ALUR permet un contrôle futur des mises en locations
Dans les zones délimitées localement, les locations de logements devront être déclarées ou faire l’objet d’une autorisation préalable.
La loi ALUR a déclaré la guerre aux marchands de sommeil. Le contrôle des mises en location figure parmi les armes offertes. La loi permet, en effet, aux organes délibérants des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ou, à défaut, aux conseils municipaux, dans les zones qu’ils délimitent, d’imposer aux bailleurs d’obtenir une autorisation avant la mise en location de logements ou de signaler la prise à bail par une déclaration. Il s’agit de pousser les propriétaires à réaliser des travaux sur les logements indignes.
Cette mesure reprend l’expérimentation créée par la loi ENL qui avait permis aux communes volontaires d’instaurer une déclaration pour les nouvelles locations de logements situés dans un immeuble de plus de 30 ans (L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 48, I : JO, 16 juill.).
Certaines communes de la communauté urbaine de Lille avaient usé de cette faculté. ALUR va plus loin avec le dispositif d’autorisation préalable.
L’entrée en vigueur du système de contrôle nécessite la prise de textes d’application (décret et arrêté), ainsi qu’ensuite, l’adoption de délibérations locales.
Dans le même but, les divisions d’immeubles conduisant à la création de logements sont également placées sous surveillance mais ne font pas l’objet du présent commentaire (CCH, art. L. 111-6-1-1 et s., créé par L. ALUR, art. 91).
Zones de contrôle des locations
Par des dispositions dont les modalités seront définies par décret en Conseil d’État, la loi ALUR offre la possibilité aux autorités communales ou intercommunales d’instaurer, si elles le souhaitent :
– une autorisation préalable de mise en location des logements dans des zones d’habitat dégradé qu’elles auront définies (CCH, art. L. 635-1 à L. 635-11, créés par L. ALUR, art. 92) ;
– une simple déclaration de mise en location sur d’autres parties du territoire communal (CCH, art. L. 634-1 à L. 634-5, créés par L. ALUR, art. 93).
Ces zones pourront même ne concerner qu’un ou plusieurs ensembles immobiliers.
Dans les zones délimitées, il sera possible de fixer les catégories et les caractéristiques des logements soumis à autorisation ou à déclaration.
La date d’entrée en vigueur du dispositif de contrôle sera déterminée par la délibération l’établissant et ne pourra être fixée qu’à une date postérieure de 6 mois à celle de la publication de la délibération.
Dépôt des déclarations et des demandes d’autorisation
La demande d’autorisation de mise en location d’un logement devra être formée auprès du président de l’EPCI ou du maire. Il en sera de même de la déclaration de mise en location qui devra être effectuée dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location.
Un arrêté fixera la forme des demandes d’autorisation ainsi que le modèle du formulaire de déclaration. Un dossier de diagnostic technique devra être annexé à la demande ou à la déclaration pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La délibération instaurant le dispositif de contrôle pourra prévoir la possibilité d’adresser les déclarations et les demandes d’autorisation par voie électronique.
Le dépôt de la demande d’autorisation donnera lieu à la remise d’un récépissé.
Il en sera de même pour les déclarations, étant précisé, dans ce cas, qu’une copie du récépissé devra être transmise au locataire. La production du récépissé de déclaration de mise en location conditionnera le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement.
La demande d’autorisation ou la déclaration devront être renouvelées à chaque nouvelle mise en location.
Réponses possibles à la demande d’autorisation
La procédure d’autorisation préalable à la mise en location d’un logement vise à permettre à la collectivité de subordonner toute mise en location à la réalisation de travaux de remise en état de logements insalubres ou dangereux afin de garantir la sécurité du locataire.
Il ne s’agit pas pour le maire de contrôler le respect des critères de décence du logement, les mesures de résorption de l’habitat indécent ne relevant pas de ses pouvoirs de police administrative. Le respect des caractéristiques du logement décent ne peut être apprécié que par le juge judiciaire.
Refus ou autorisation sous conditions
L’autorisation ne pourra être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel sera situé le logement fera l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou de mise en sécurité des équipements communs.
Elle pourra être refusée ou soumise à conditions, lorsque le logement sera susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Dans ce cas, la décision de rejet de la demande devra être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées.
Les refus d’autorisation préalable de mise en location seront transmis :
– à la Caisse d’allocations familiales, à la Caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux ;
– au comité responsable PDALHPD qui recevra également les autorisations accordées sous condition.
Les refus et les autorisations accordées sous conditions seront inscrits à l’observatoire des logements indignes.
Autorisation préalable de mise en location
A défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’EPCI ou par le maire vaudra autorisation préalable de mise en location.
Initialement fixé à 15 jours, le délai a été allongé à un mois afin de le faire coïncider avec le préavis applicable au congé émanant du locataire dans les conditions fixées à l’article 2 de la loi ALUR.
Cette autorisation tacite sera sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat défini à l’article 1er-1 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990.
Pour lever toute ambiguïté sur la nature de l’autorisation accordée, la loi ALUR précise que sa délivrance sera inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu’aux droits des occupants afférents aux mesures de police administratives édictées à ce titre. L’autorisation n’entravera donc pas la mise en œuvre de ces polices et ne fera pas obstacle à ce que le locataire puisse faire valoir le caractère indigne ou indécent du logement.
Dans les zones où elle sera exigée, l’autorisation accordée devra être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation.
Conséquences du défaut de déclaration ou d’autorisation
La mise en location de logements sans respecter l’obligation de déclaration ou sans autorisation préalable sera sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire, ce qui fait obstacle à toute velléité du bailleur de donner congé ou d’expulser son locataire de bonne foi.
En revanche, elle exposera le bailleur au paiement d’une amende civile dont le produit sera intégralement versé à l’Anah.
Les montants maximaux encourus sont les suivants :
– 5 000 € en cas de mise en location sans dépôt d’une déclaration préalable ou d’une demande d’autorisation ;
– 15 000 € en cas de récidive pour le non-respect de l’obligation de déposer une demande de mise en location (nouveau manquement commis dans un délai de 3 ans) ;
– 15 000 € en cas de mise en location d’un logement en dépit d’une décision de rejet de la demande d’autorisation préalable notifiée.
Par ailleurs, le fait que la production du récépissé de déclaration de mise en location conditionne le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement constitue une sanction indirecte.
Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 92 et 93
ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
Les majorités changent d’ALUR
Pour faciliter la réalisation de certains travaux la loi ALUR a abaissé les majorités qui leur sont applicables. Ces nouvelles règles sont entrées en vigueur le 27 mars dernier.
Décisions soumises à la majorité simple
Travaux essentiels
La majorité des présents et représentés de l’article 24, dite majorité simple, est celle de « droit commun » de la loi du 10 juillet 1965. Elle s’applique à moins qu’il n’en soit « ordonné autrement par la loi ». La loi ALUR détermine plus expressément le champ d’application de cette majorité et y fait rentrer des travaux jugés essentiels à la copropriété (Rapp. AN, no 1329) mais qui relevaient auparavant de la majorité absolue de l’article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, mod. par L. ALUR, art. 59, I, 4°).
Sont donc soumis à la majorité simple :
– les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat (normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort et caractéristiques de décence) ;
Remarque : l’alinéa ci-dessus est une combinaison des anciens h et n de l’article 25 mais avec une rédaction modifiée. Les solutions dégagées sous l’empire de l’ancien texte pourront, pour la plupart, être transposées.
L’ancien ne visait par exemple les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, alors qu’il est désormais question de travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique (par exemple, un arrêté de péril ou d’insalubrité), notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
– les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés dans le cadre d’opération de restauration immobilière (travaux prescrits en vertu de l’article 313-4-2 du code de l’urbanisme). Le vote pourra également porter sur la faculté pour le syndicat d’assurer la maîtrise d’ouvrage sur les travaux notifiés portant sur les parties privatives et qui sont réalisés ux frais du copropriétaire du lot concerné ;
– les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. L’article 49 de la loi où figurait auparavant cette disposition est abrogé (L. ALUR, art. 74, 1°) ;
– la décision d’engager un diagnostic technique général (DTG) prévu à l’article L. 731-1 du CCH ainsi que ses modalités de réalisation.
Stationnement des vélos
De façon marginale, la loi ALUR impose, dans les immeubles possédant des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif, de soumettre au vote la question de l’installation d’équipements destinés au stationnement sécurisé des vélos (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, mod. par L. ALUR, art. 58, I, 8°).
Réalisation des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
Le syndicat des copropriétaires peut assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, mais cela entre plutôt dans l’objet d’une association foncière urbaine (C urb., art. L. 322-2, 5°). L’assemblée des copropriétaires peut, à la majorité simple, choisir de créer une AFU ou d’y adhérer. Dans ce cas, l’AFU remplit les fonctions de maître d’oeuvre jusqu’à la réception définitive des travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-7, créé par L. ALUR, art. 60).
Décisions soumises à la majorité absolue
De la même manière que pour l’article 24, certaines décisions qui auraient été antérieurement soumises à la double majorité de l’article 26, seront désormais adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25. Il s’agit :
– des travaux d’amélioration, d’addition et de transformation ;
– des demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et de réalisation des travaux et études nécessaires à cette individualisation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, n et o, mod. par L. ALUR, art. 59, I, 7°, n).
Le dispositif de l’article 25-1 qui prévoit, sous certaines conditions, le retour à la majorité simple n’est pas applicable à ces deux derniers types de décision (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-1, mod. par L. ALUR, art. 59, I, 8°).
Cette exclusion résulte d’un souci de ne pas excessivement assouplir les conditions de majorité pour des travaux qui peuvent s’avérer financièrement assez lourds pour les copropriétaires.
La décision de déléguer certains pouvoirs afin de mettre en place une cogestion est également soumise à la majorité absolue (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, a, mod. par L. ALUR, art. 59, I, 7°, a).
En effet, dans les copropriétés comportant au plus quinze lots principaux à usage de logements, de bureaux ou de commerce, la loi ALUR permet à l’assemblée des copropriétaires de voter une délégation de pouvoir pour la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel.
Décisions soumises à la double majorité
Suppression du poste de concierge et cession de la loge
Les dispositions relatives à la suppression du poste de concierge et à la vente de la loge sont réécrites dans le but déclaré de favoriser le maintien des gardiens et des concierges dans les immeubles (Sénat, Débats, 30 janv. 2014).
La question de la suppression du poste et celle de la vente de la loge, quand elle appartient au syndicat, doivent être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée afin « d’attirer la vigilance des copropriétaires sur les conséquences de l’aliénation du logement » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, f, créé par L. ALUR, art. 59, I, 9°, d).
Cette méthode permet également d’éviter qu’une décision de suppression du poste illégalement adoptée mais devenue définitive justifie la cession de la loge à la double majorité (Cass. 3e civ., 30 mars 1994, no 92-16.763 : RD imm. 1994, p. 487, obs. P. Capoulade).
La nouvelle mouture de l’article 26 de la loi de 1965 précise, conformément à la jurisprudence (CA Paris, 23e ch. B, 14 avr. 2005, n° 04/12084), que l’unanimité est requise à la fois pour la suppression du service et pour la vente du logement lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.
Emprunt du syndicat des copropriétaires
Pour encourager les établissements de crédit à consentir des emprunts collectifs aux syndicats des copropriétaires et ne pas décourager les syndics par un surcroît de travail, l’assemblée peut autoriser ces derniers, à la double majorité, à déléguer à la banque le pouvoir d’opérer les prélèvements directement sur les comptes des copropriétaires et celui de procéder aux mesures de recouvrement en cas d’impayé (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-6, mod. par L. ALUR, art. 59, I, 10° ; Amendement, AN, 2e lect., n° 211).
La nomination d’un administrateur provisoire quand la copropriété se trouve en difficulté entraîne la suspension de la délégation.
Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars
L’assurance du locataire réformée par la loi ALUR
Le bailleur d’habitation pourra souscrire une assurance pour le compte de son locataire.
Aux termes de l’article 7, g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
La sanction du défaut d’assurance est lourde puisque c’est la résolution du bail. Avant cette phase ultime, l’article 2, I, 10° de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, introduit une mesure intermédiaire a priori plus efficace en cas de sinistre, à savoir la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour le compte de son locataire.
Remarque : l’article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (JO, 26 mars) détermine ses conditions d’entrée en vigueur. S’agissant de l’article 7, g de loi de 1989 sur l’assurance pour compte du locataire, il s’applique aux contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, à savoir le 27 mars 2014.
Les baux en cours sont donc concernés par cette disposition. En revanche, pour la colocation, seuls les baux signés à compter du 27 mars 2014 pourront bénéficier de cette clause.
ASSURANCES IMMOBILIERES
Une mise en demeure nécessaire avant la souscription
Avant de pouvoir agir, le bailleur doit mettre en demeure son locataire de lui fournir l’attestation. La lettre de mise en demeure doit informer le locataire qu’à défaut de remise de l’attestation dans un délai d’un mois, le propriétaire souscrira une assurance pour son compte, augmentant ainsi son loyer.
Cette mise en demeure « vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ». Le propriétaire a donc le choix entre la souscription pour compte ou la résiliation.
Une garantie limitée et une prime éventuellement majorée
L’assurance est limitée à la couverture des risques dont la personne doit répondre en sa qualité de locataire : incendie, dégâts des eaux et explosion.
Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Enfin, une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de sa souscription et lors de chaque renouvellement, soit annuellement pour les contrats à tacite reconduction.
Remarque : la garantie « responsabilité locative » est nécessairement moins étendue que celle d’un contrat propriétaire non occupant, le contrat PNO fonctionnant en outre en cas de logement inoccupé. Cette procédure peut donc apparaître lourde (ex : copie annuelle du contrat d’assurance) et limitée dans son bénéfice pour le propriétaire, d’autant plus qu’il renonce alors à se prévaloir de la résiliation du bail.
La résiliation du contrat souscrit pour compte
Le fait que le propriétaire ait souscrit une assurance pour le compte de son locataire ne fait pas obstacle à ce que celui-ci décide de souscrire volontairement une assurance multirisques habitation. La loi permet alors au propriétaire de résilier le contrat souscrit pour compte dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur
Dès son entrée en vigueur, il s’agira de la résiliation infra-annuelle prévue par l’article L. 113-15-2 du code des assurances, introduit par la loi relative à la consommation du 17 mars 2014.
Cette disposition permet à l’assuré – personne physique agissant en dehors de ses activités professionnelles – (ce qui exclut de facto les SCI propriétaires) de résilier sans frais, ni indemnités un contrat à tacite reconduction, à l’expiration d’un délai d’un an à compter de sa souscription. A défaut d’application de cette résiliation infra-annuelle, le droit de résiliation annuelle pourra s’exercer (C. assur., art. L. 113-12).
En cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur pourra également résilier le contrat souscrit pour compte.
La prime ou la fraction de prime exigible entre le dernier renouvellement du contrat souscrit pour compte et la date de prise d’effet du contrat souscrit par le locataire au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable sur le loyer du locataire.
Une nouvelle mission pour le BCT
Selon l’article L. 215-1 du code des assurances, créé par l’article 21 de la loi ALUR, un locataire ou un bailleur désirant souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire qui se sont vu opposer un refus d’assurance pourront désormais saisir le bureau central de tarification (BCT).
Il appartiendra au BCT de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’assureur intéressé sera tenu de garantir ce risque. Il pourra aussi déterminer le montant d’une franchise qui restera à la charge de l’assuré.
Les conditions de constitution et les règles de fonctionnement du « BCT immobilier » seront fixées par un décret en Conseil d’État à paraître.
Remarque : la saisine devrait normalement se faire dans des conditions identiques à celles applicables aux assurances obligatoires sur lesquelles le BCT intervient déjà : il devra en particulier être justifié des refus d’assurance (C. assur., art. R. 250-2).
En cas de colocation
Autre disposition nouvelle relative à l’assurance du locataire, l’article 8-1 de la loi de 1989, créé par l’article 1er de la loi ALUR, reconnaît les spécificités de la colocation, y compris en matière d’assurance (L. 1989, art. 8-1, IV).
C’est pourquoi, le contrat de bail peut prévoir la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des locataires dans les conditions prévues pour l’assurance pour compte du locataire défaillant (L. 1989, art. 7, g : v. ci-dessus).
Remarque : se pose la question de la référence aux conditions prévues par l’article 7, g. Il convient, selon nous, d’y voir une référence aux modalités de l’imputation de la prime par 12e sur le loyer.
S’agissant de l’étendue de la garantie, une assurance limitée à la responsabilité locative des colocataires est envisageable si le bail le prévoit mais peu opportune. Il sera à tout le moins conseillé de rédiger assez précisément la clause du bail et de définir les garanties prévues au contrat d’assurance qui sera souscrit pour compte par le propriétaire.
La loi accorde aux colocataires le droit de « provoquer la résiliation » de l’assurance pour compte ainsi souscrite, dans les conditions posées à l’article 7, g.
Céline Rondey
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
Pas de mise en concurrence sans décision de l’assemblée
La mise en concurrence n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée du montant à partir duquel elle doit être mise en œuvre.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée des copropriétaires, à la majorité absolue, arrête un montant des marchés et des contrats autres à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 2).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation en infère que la mise en concurrence n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée du montant à partir duquel elle doit être mise en œuvre.
L’assemblée ne fixe donc pas seulement les seuils de déclenchement de la mise en concurrence, elle décide de l’application de l’obligation de mise en concurrence.
Trois situations peuvent alors exister :
– l’assemblée ne fixe aucun montant et la mise en concurrence n’est pas obligatoire ;
– l’assemblée fixe un montant mais pas de modalités particulières, c’est alors l’article 19-2 du décret de 1967 qui s’applique et la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ;
– l’assemblée fixe à la fois un montant et les modalités de la mise en concurrence et ces dernières doivent être respectées.
Au vu de cette décision, l’on ne peut que conseiller aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical de faire inscrire la question du vote du seuil d’application de l’obligation de mise en concurrence à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est venue préciser dans la loi de 1965 que cette mise en concurrence relative aux contrats et marchés ne concerne pas les contrats de syndic.
Cette restriction avait déjà été intégrée dans l’article 19-2 du décret de 1967 en 2010 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19-2, mod. par D. n° 2010-391, 20 avr. 2010, art. 11).
La loi ALUR crée une procédure de mise en concurrence obligatoire, en présence d’un conseil syndical, propre aux contrats de syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al; 3 et s., créés par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 10°, b).
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13.10.693, n° 376 P + B
COPROPRIETAIRES
Impact de la loi ALUR sur l’assurance de la copropriété et des copropriétaires
Une obligation d’assurance est mise à la charge des copropriétaires et des syndicats. Le syndic peut éventuellement contracter l’assurance pour le compte du syndicat.
La loi ALUR instaure une nouvelle obligation d’assurance à la charge des copropriétaires. Aux termes de l’article 9-1 nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant.
De plus, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Il appartient à l’assemblée générale de la copropriété de désigner, par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi (majorité des copropriétaires présents ou représentés), le contrat choisi parmi les différentes propositions d’assurance soumises conformément à l’obligation de mise en concurrence imposée au syndic. En cas de refus de l’assemblée, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires (C. assur., art. L. 112-1).
Remarque : il est à noter que les compagnies peuvent se montrer réticentes à accorder leur garantie à des syndicats de copropriété. La sinistralité peut être importante notamment en cas de dommages intervenus dans des parties privatives pour lesquels l’assureur est tenu en application de la convention Cidre (Trib assur. avr. 2014, p. 17). Des franchises élevées peuvent en outre être imposées.
Corrélativement, comme pour l’assurance du locataire, le BCT pourra être saisi par un copropriétaire ou un syndicat de copropriétaire qui se sont vu opposer un refus d’assurance (C. assur., art. L. 215-2 créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, IV).
Remarque : à défaut de disposition spécifique reportant son entrée en vigueur, cette disposition serait d’application immédiate (27 mars).
Céline Rondey
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars
SYNDIC
A compter du 1er avril 2014, certains travaux de ravalement sont dispensés de formalité
Un décret procède à des ajustements sur les autorisations d’urbanisme notamment le régime de la déclaration préalable pour les travaux de ravalement.
Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme comporte essentiellement des retouches simplificatrices et actualise de nombreuses dispositions du code de l’urbanisme.
En outre, ce texte vise à normaliser les échanges dématérialisés entre les usagers et l’autorité administrative compétente qui peut procéder par » échange électronique » (anciennement dénommés courrier électronique) notamment pour signaler les pièces manquantes à l’auteur de la déclaration administrative (C. urb., art. R.* 423-38, mod. par D. n° 2014-523, 27 févr. 2014, art. 4, 18° : JO, 1er mars).
Le texte prévoit qu’à compter du 1er avril 2014, les travaux de ravalement, jusqu’alors soumis à déclaration préalable, sont dispensés de toute formalité (C. urb., art; R.* 421-2, m, créé par D. n° 2014-253, 27 févr. 2014, art. 4, 2° ; D. n° 2014-523, 27 févr. 2014, art. 9).
Des exceptions sont apportées à ce principe de dispense. Ainsi, les travaux de ravalement doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils sont situés dans :
– un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
– un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement ;
– une réserve naturelle ou à l’intérieur du cœur d’un parc national ;
– un immeuble protégé délimité par le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;
– une commune où le conseil municipal( ou l’organe délibérant) a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation (C. urb. art R.* 421-17-1, créé par D. n° 2014-253, 27 févr. 2014).
Il faut noter que le décret maintient la déclaration préalable pour les travaux qui ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (par exemple : modification du revêtement extérieur, des couleurs de la façade) (C. urb., art. R.* 421-17, a, mod. par D. n° 2014-253, 27 févr. 2014, art. 4, 9°).
Sophie Meyer
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
D. n° 2014-253, 27 févr. 2014 : JO, 1er mars
ALUR permet aux personnes morales d’assouplir le statut de la copropriété
Quand le syndicat est exclusivement composé de personnes morales et que l’immeuble n’est pas affecté à usage d’habitation, l’assemblée peut décider de déroger à certaines règles de la loi de 1965.
Partant du constat que pour les syndicats de copropriétaires composés exclusivement de personnes morales dont les immeubles ne sont pas affectés à usage d’habitation, les règles protectrices du statut ne se justifient pas et même entravent la prise de décision,
le législateur leur a ouvert la possibilité d’adopter un régime dérogatoire (L n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 AA, créé par L. ALUR, art. 55, I, 4°).
A la majorité absolue, les membres du syndicat peuvent décider de déroger à l’article 18 de la loi de 1965. La plus grande liberté contractuelle existe puisque les copropriétaires peuvent convenir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, de la définition de ses missions, de ses honoraires, de la durée de son mandat, du fonctionnement du compte bancaire qui pourra être unique ou séparé, ainsi que des modalités de perception des fonds.
Alors qu’une des versions du texte prévoyait expressément que si l’un des lots était la propriété d’une personne physique l’article 18-1 AA était inapplicable, l’absence de ce membre de phrase dans la version définitive du texte ne signifie pas forcément que la solution est différente. Au vu de la rédaction du nouvel article 18-1 AA, il est possible de considérer que si l’existence d’un syndicat composé en totalité de personnes morales fait défaut, le statut de la copropriété « classique » reprend son empire.
Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 4° : JO, 26 mars
LOCATIONS
Locations en meublé : publication des plafonds de loyers raisonnables
Les revenus provenant de la location de locaux d’habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.
Les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé peuvent être exonérés si les conditions suivantes sont satisfaites (CGI, art. 35 bis, I) :
– les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur ;
– les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;
– le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Au titre de l’année 2014, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 183 € en Ile-de-France et à 134 € dans les autres régions (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 160).