Présence immo n°197

I	PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE Droits de mutation : liste des départements les relevant au 1er mars 2014	2
II	ASSURANCES IMMOBILIERE Résiliation infra-annuelle des contrats d’assurance	3-5
III	BAUX COMMERCIAUX La Commission relative à la copropriété est supprimée.	6
IV	CONSEIL SYNDICAL Le volet copropriété de la loi ALUR brossé à grands traits	7-12
V	COPROPRIETAIRES Gestion d’affaire par un copropriétaire	13
VI	SYNDIC De l’influence du régime du mandat de gestion immobilière sur celui du mandat de syndic Le mauvais calcul des salaires du concierge engage la responsabilité du syndic Le plafond du livret A devient variable pour les copropriétés	14-15 15 16
VII VIII IX X XI	INDIVISION

Le paiement ne fait pas l’indivisaire

 

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Résolution d’une vente immobilière et investissement locatif

 

ASSEMBLES DE COPROPRIETAIRES

Les copropriétaires mauvais payeurs exclus du décompte des voix

 

TRAVAUX EN COPROPRIETE

Création d’un statut juridique pour les tiers-financement

 

INDICES INSEE

17-18

19-20

20

21

22-24

 

 

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

N° 197 – Mars 2014

Montpellier, le 08 août 2014

PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE

 

Droits de mutation: liste des départements les relevant au 1er mars 2014

Les conseils généraux ont augmenté le taux des droits d’enregistrement de 3,80 % à 4,50 % dans 61 départements.
Conformément à l’article 77 de la loi de finances pour 2014 autorise les départements à majorer temporairement le droit départemental perçu sur les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux conclus entre le 1^er mars 2014 et le 29 février 2016 (v. veille permanente « A compter du 1er mars 2014, les droits de mutations risquent d’être plus élevés« ).
Les conseils généraux de 61 départements ont voté le relèvement du taux à 4,50 % (au lieu de 3,80 %) avant le 31 janvier dernier afin de s’appliquer aux actes passés et aux conventions conclues depuis le 1^er mars 2014. La liste a été publiée par la Direction générale des finances publiques sur le site internet : impôts.gouv.fr (rubrique Professionnels, puis Accès spécialisés, Notaires et Géomètres-Experts, Ce qu’il faut savoir, Droits d’enregistrement).

D’autres conseils généraux ont pris des délibérations similaires qui entreront en vigueur le 1^er avril 2014 ou plus tard et leur liste sera actualisée mensuellement par l’administration fiscale.
Rares sont les départements qui ont fait savoir qu’ils n’augmenteront pas ce droit, notamment les Bouches-du-Rhône (13), l’Isère (38), la Mayenne (53), le Morbihan (56), les Yvelines (78), Paris (75) ou le Val-de-Marne (94). Cependant, ils ont encore jusqu’au 29 février 2016 pour modifier leur position.

Michel Hérail
Directeur honoraire du CRIDON-Ouest

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/professionnels/ accès spécialisé/Notaires et géomètres experts

 

ASSURANCES IMMOBILIERES

 

Résiliation infra-annuelle des contrats d’assurance

La publication du décret d’application de la loi ouvrira à titre effectif aux assurés ce nouveau droit de résiliation.

Le nouvel article L. 113-15-2 au code des assurances, créé par l’article 61 de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation, introduit un nouveau cas de résiliation du contrat d’assurance, au seul profit de l’assuré. Aux termes de ces dispositions, un assuré peut, à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la première souscription, résilier sans frais, ni pénalités, les contrats tacitement reconductibles.

Quel assuré ?

Première limite posée à l’exercice de ce droit, seul l’assuré personne physique agissant pour ses besoins personnels ou familiaux bénéficie de ce droit à résiliation. Les assurés personnes morales comme ceux qui agissent dans le cadre de leurs activités professionnelles sont exclus du dispositif.
Autre limite posée par l’article L. 113-15-2, seuls certains contrats tacitement reconduits sont visés. Ils devront être définis par un décret en Conseil d’État à paraître. En pratique, il s’agit notamment des contrats d’assurance habitation. Afin d’assurer l’effectivité de ce nouveau droit de résiliation unilatérale, la loi prévoit qu’il doit être mentionné dans tout contrat d’assurance (pourvu qu’il y soit soumis) et rappelé dans chaque avis d’échéance de prime.

Remarque : se pose la question de la coexistence des informations dues aux termes de la loi Chatel avec celles relatives à ce nouveau droit.

En effet, pour les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, la date limite d’exercice par l’assuré de son droit de résiliation annuelle du contrat doit être rappelée avec chaque avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation (C. assur., art. L. 113-15-1). Les deux informations devront donc figurer sur les avis d’échéance.

Selon quelles modalités ?

Le droit de résiliation est discrétionnaire : aucune justification ne saurait être exigée de l’assuré. Il est également gratuit, aucun frais, aucune pénalité ne devant être mis à la charge de l’assuré qui exerce sont droit à résiliation infra-annuelle.
Le droit peut être exercé par l’assuré mais également pour le compte de l’assuré par le nouvel assureur qui couvrira le risque au terme de la procédure.

Cette précision a été introduite pour l’assurance du locataire souscrite dans le cadre d’un bail d’habitation (L. n° 86-462, 6 juill. 1989, art. 7), toutes deux obligatoires. Cet assureur devra non seulement respecter la procédure prévue mais aussi s’assurer de la permanence de la couverture de l’assuré pendant celle-ci.

Remarque : initialement, le projet de loi imposait à l’assuré de fournir la preuve de la souscription d’une nouvelle assurance lors de la résiliation.

Des conditions formelles à l’exercice du droit de résiliation sont posées par l’article L. 113-5-2 :
– le droit naît à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la première souscription du contrat. Cette formulation a été préférée à celle faisant référence au premier jour suivant la reconduction du contrat .
– la résiliation doit être notifiée à l’assureur par lettre ou tout autre support durable (ex : un mail) et prend effet un mois après réception de la notification par l’assureur.

Pour quels effets ?

Lorsque l’assuré fait usage de son droit, il demeure tenu au paiement de la partie de la prime correspondant à la période pendant laquelle la garantie était acquise, cette période étant calculée jusqu’à la date d’effet de la résiliation – soit un mois après réception de la notification.

Dans les 30 jours qui suivent, l’assureur est tenu de rembourser le solde de la prime ; à défaut, les sommes produisent intérêt au taux légal.

Remarque : s’agissant des paiements par prélèvement mensuel, le droit de résiliation devrait donner lieu à une mise en œuvre ardue et multiplier les opérations pour de faibles montants.

Entrée en vigueur

L’article 61 de la loi conditionne l’entrée en vigueur de ce droit à la publication du décret d’application pris en Conseil d’État à paraître. Tous les contrats conclus ou reconduits tacitement à compter de cette date seront concernés par ce droit. Les assureurs devront notamment veiller à adapter le contenu des avis d’échéance conformément à l’information due à l’assuré dès cette publication.

Céline Rondey
DP Assurances

L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 61 : JO, 18 mars

 

 

BAUX COMMERCIAUX

 

La Commission relative à la copropriété est supprimée

La source d’une trentaine de recommandations relative au droit de la copropriété est tarie.

La Commission relative à la copropriété fait partie des trente-trois commissions administratives à caractère consultatif supprimées par un décret du 17 février 2014. Ce texte s’intègre dans un vaste dispositif de rationalisation des commissions et de modification des méthodes de consultations préalables à l’élaboration des textes. La justification avancée est notamment de raccourcir les délais de prise de décision.
L’on peut toutefois déplorer l’abrogation de l’arrêté du 4 août 1987 à l’origine de l’institution. La Commission avait non seulement un rôle dans l’élaboration des textes législatifs et réglementaires mais a rendu une trentaine de recommandations qui, pour être dépourvues de valeur juridique, ne sont pas dépourvues d’effets.

Parce que les organisations professionnelles participaient à leur rédaction, les recommandations étaient largement diffusées et répondaient à des questions pratiques des gestionnaires. Elles limitaient certainement les risques de contentieux.
Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

D. n° 2014-132, 17 févr. 2014, art. 22 : JO, 18 févr.

CONSEIL SYNDICAL

Le volet copropriété de la loi ALUR brossé à grands traits

Le titre consacré aux copropriétés modifie de façon importante la loi du 10 juillet 1965. Si certaines dispositions ont une entrée en vigueur différée, d’autres s’appliquent immédiatement.

La copropriété est l’un des grands volets de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) paru au Journal officiel du 26 mars.

Destinées avant tout à prévenir les difficultés, les mesures ont un domaine plus vaste et emportent de nombreuses modifications tant de la loi du 10 juillet 1965 que du code de la construction et de l’habitation, même si l’on peut déplorer que les dispositions soient ainsi éparpillées. Les reprises des préconisations du rapport de Dominique Braye, le président de l’Anah, rendu en janvier 2012 sont fréquentes.
Restaurer la confiance dans les relations entre les copropriétaires et leurs syndics a été également un souci du gouvernement. La rédaction des textes a d’ailleurs fait l’objet de négociations et d’assouplissements au fur et à mesure du processus législatif.
Nous n’évoquons ici que certaines des dispositions adoptées car la loi ALUR fera prochainement l’objet d’un bulletin spécial.

Améliorer l’information

L’amélioration de l’information est considérée comme un outil de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires. L’immatriculation des syndicats, dont l’entrée en vigueur est échelonnée suivant la taille de la copropriété, pour commencer le 31 décembre 2016 et se terminer le 31 décembre 2018, est destinée à favoriser la connaissance du parc par les pouvoirs publics.

L’information des futurs acquéreurs de lots est imposée dès le stade de l’annonce immobilière quelle que soit l’affectation de l’immeuble ou des lots. L’entrée en vigueur de cette obligation est immédiate. Le candidat à l’achat doit notamment avoir connaissance :

• des charges courantes qu’il va avoir à payer et qui vont donc s’ajouter au remboursement de l’emprunt qu’il envisage, la plupart du temps, de contracter pour financer son projet ;

• du fait que le syndicat est placé sous administration provisoire ou fait l’objet d’un plan de sauvegarde (copropriété en difficulté).

Il peut ainsi vérifier que le budget dont il dispose lui permettra de s’acquitter des charges et que sa situation financière ne sera pas mise en péril, non plus que celle du syndicat des copropriétaires.

La liste des informations à annexer aux promesses de vente ou aux actes authentiques de vente de lot ou de fraction de lot situé dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation est allongée.

Le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain du jour où les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire et l’attestation de superficie et de surface habitable lui ont été communiqués.

L’obligation de communiquer la surface habitable ne s’appliquera qu’aux promesses conclues au plus tôt 3 mois après la promulgation de la loi.
Par ailleurs, pour impliquer davantage les copropriétaires, actuels et futurs, dans la vie de leur immeuble, les syndics auront l’obligation d’établir et de mettre à jour une fiche synthétique d’information regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Le contenu de la fiche sera déterminé par décret.
Le diagnostic technique global (DTG) est également un outil d’information destiné à faire prendre conscience aux copropriétaires de la nécessité de réaliser des travaux.

Ce document pourra être réalisé, à compter du 1^er janvier 2017, à la demande des copropriétaires statuant à la majorité simple.

Modification relatives à la gestion des copropriétés

Les missions du syndic sont redéfinies et étendues. La détermination de la rémunération des syndics est à nouveau réformée.

La loi ALUR renverse l’ancien système et, après avoir posé le principe de la rémunération forfaitaire, dispose que ce ne sont plus les prestations incluses dans le forfait qui sont listées mais celles pouvant ouvrir droit à la perception d’une rémunération complémentaire.

Cette liste fera l’objet d’un décret établi en concertation avec le professionnel. Le contrat de syndic devra par ailleurs respecter un modèle type défini par décret en Conseil d’État.

Sauf pour les petites copropriétés de moins de 16 lots, la nouvelle version de l’article 18 de la loi de 1965 supprime toute possibilité de dérogation à l’ouverture d’un compte séparé. Cette obligation entrera en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi et s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.

Indirectement, la loi met en place une autre exception dans la mesure où elle permet aux copropriétaires d’un syndicat composé exclusivement de personnes morales de déroger à certaines dispositions du statut, dès lors que l’immeuble n’est pas affecté à usage d’habitation.
Pour favoriser la transparence diverses mesures ont été adoptées, notamment la mise en concurrence des contrats de syndic préalable à leur désignation ainsi qu’une autorisation des conventions conclues avec des entreprises ayant des liens dont la nature devra être déterminée par décret.
La loi ALUR impose désormais au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de confier les archives à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.

Internet fait son entrée dans les relations syndic/copropriétaires. A compter du 1^er janvier 2015, les syndics professionnels devront proposer un service extranet offrant aux copropriétaires un accès internet sécurisé aux documents mis en ligne (réglement de copropriété, état descriptif de division, contrat d’assurance de l’immeuble, etc.).

Par ailleurs, dès la parution des textes d’application nécessaires, les notifications et mises en demeure seront valablement effectuées par mail sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires.

Favoriser la réalisation de travaux

Pour de nombreux travaux, les majorités sont abaissées. Ces dispositions entrent en vigueur dès la parution de la loi.

Relèvent désormais de la majorité simple :

• les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat (normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort et caractéristiques de décence) ;

• les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique (par exemple, un arrêté de péril ou d’insalubrité), notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

•  les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés dans le cadre d’opération de restauration immobilière (travaux prescrits en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme), le vote pourra également porter sur la faculté pour le syndicat d’assurer la maîtrise d’ouvrage sur des travaux notifiés et portant sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné.

Relèvent désormais de la majorité absolue :

• les travaux d’amélioration, d’addition et de transformation ;

• des demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des travaux et études nécessaires à cette individualisation.

Pour ces deux derniers types de décisions, le retour à la majorité simple prévu par l’article 25-1 de la loi n’est pas applicable.

Par faciliter la conclusion de prêt au profit des syndicats de copropriétaires, l’assemblée peut, à la double majorité, autoriser son syndic à déléguer aux établissements de crédit le pouvoir d’opérer directement les prélèvements directement sur les comptes des copropriétaires et celui de procéder aux mesures de recouvrement en cas d’impayé.

A compter du 1^er janvier 2017, un fonds de travaux devra obligatoirement être mis en place pour les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation à l’issue d’une période de 5 ans suivant la réception des travaux. Dans certains cas, le syndicat pourra être dispensé de créer ce fonds.

Assouplissement optionnel du statut de la copropriété

Partant du constat que pour les syndicats de copropriétaires composés exclusivement de personnes morales dont les immeubles ne sont pas affectés à usage d’habitation, les règles protectrices du statut ne se justifient pas et même entravent la prise de décision, le législateur leur a ouvert la possibilité d’adopter un régime dérogatoire.

A la majorité absolue, les membres du syndicat peuvent décider de déroger à l’article 18 de la loi de 1965 et de convenir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, de la définition de ses missions, de ses honoraires, de la durée de son mandat, du fonctionnement du compte bancaire qui pourra être unique ou séparé, ainsi que des modalités de perception des fonds.

Dans les copropriétés comportant au plus quinze lots principaux à usage de logements, de bureaux ou de commerce, la loi ALUR permet à l’assemblée des copropriétaires, à la majorité absolue, de voter une délégation de pouvoir pour la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel. Elle permet ainsi la mise en place d’une cogestion avec les membres du conseil syndical.

Pour les syndicats des copropriétaires comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, la loi ALUR facilite le passage à la forme coopérative.

Redressement des copropriétés dégradées

Les dispositifs relatifs aux redressements des copropriétés dégradées et à la prévention des difficultés sont répartis, comme cela était déjà le cas, dans la loi de 1965 et dans le CCH. L’effort majeur a consisté à mieux articuler les outils existants entre eux y compris en y associant les acteurs publics (collectivités territoriales, opérateurs).
Certaines techniques issues des procédures collectives sont importées comme la suspension des poursuites, le recensement et les déclarations de créances, le plan d’apurement des dettes.
Pour renforcer les moyens financiers destinés au redressement, la loi ALUR permet l’effacement des créances et la cession d’élément d’actif (parties de terrain, lots de copropriété, etc.). Dans ce même but, le bail à réhabilitation et la convention d’usufruit sont adaptés au traitement des copropriétés dégradées.
Par ailleurs, à titre expérimental, pour une période de 10 ans, une procédure d’expropriation portant seulement sur les parties communes est mise en place dans le cadre de la procédure de carence.

La trop grande taille de certains ensembles étant un facteur aggravant, la constitution de syndicat secondaire et la division des syndicats de copropriétaires, y compris en volumes, sont facilitées.
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars

 

COPROPRIETAIRES

Gestion d’affaire par un copropriétaire

Le copropriétaire qui, en l’absence de compteurs individuels, a réglé les factures d’eau et d’électricité de la copropriété et fait réparer certains désordres, peut en obtenir le remboursement auprès des autres sur le fondement de la gestion d’affaire.

En l’espèce, l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de péril non imminent. Tant le syndic que l’administrateur provisoire avaient fini par jeter l’éponge et cessé leurs fonctions en raison des difficultés rencontrées pour accomplir leur mission.
Pendant toute une période, un copropriétaire a réglé les factures d’eau et d’électricité de l’immeuble dépourvu de compteurs individuels, afin de permettre la poursuite de l’approvisionnement. Il a également fait réaliser des travaux pour remédier à des désordres constatés par huissier.
Le copropriétaire a agi à l’encontre des autres copropriétaires en remboursement des quotes-parts de charges acquittées pour leur compte.

En l’absence de précision sur le fondement de l’action, le juge de proximité a pu trancher le litige en appliquant les règles de la gestion d’affaire et faire droit à la demande (C. civ., art. 1372).
Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 1re civ., 20 mars 2014, n° 12-15.067, n° 332 D

SYNDIC

De l’influence du régime du mandat de gestion immobilière sur celui du mandat de syndic

L’irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titulaire de la carte « gestion immobilière » n’entraîne pas par elle-même la nullité du mandat de syndic.

Dans une affaire où un administrateur de biens s’était vu confier un mandat de syndic qui figurait sous l’intitulé mandat de « gestion immobilière »  dans le registre des mandats tenu en application de la loi Hoguet, la troisième chambre civile a eu l’occasion d’apporter quelques précisions sur les rapports existants entre les règles énoncées par ce dernier texte et celles de son décret d’application, avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Un copropriétaire contestait notamment la nomination du syndic pour une durée d’un an. Au soutien de sa demande, il produisait une copie du registre des mandats de l’agent immobilier qui n’en mentionnait qu’un seul pour le syndicat des copropriétaires en cause, en date du 27 mars 2003. Il est débouté par la cour d’appel.
La troisième chambre de la Cour de cassation estime que les juges du fond ont « exactement retenu qu’aux termes de l’article 65 du décret du 20 juillet 1972, c’est seulement la décision confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du registre des mandats qui devait être mentionnée dans le registre et que la disposition sur la numérotation des mandats ne concernait pas la gestion immobilière ».

Elle relève également que « l’irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » représentant un syndicat de copropriétaires n’entraîne pas, par elle-même, la nullité de son mandat ».
Enfin, après avoir rappelé que la copie du registre des mandats ne mentionnait que le seul mandat critiqué, les hauts magistrats rejettent le pourvoi sur ce point en procédant à une substitution de motif.

Il est troublant que la Cour reconnaisse, à la fois, que les juges du fond ont correctement appliqué la règle de droit tout en procédant, par ailleurs, à une substitution de motif. La solution aurait-elle été différente s’il n’y avait pas eu qu’un seul mandat figurant dans le registre?

Il est également étonnant que la position de la cour d’appel selon laquelle la numérotation des mandats ne concernait pas la gestion immobilière ait été reprise dans la mesure où l’article 65 aliéna 2 du décret relatif aux mandats de gestion dispose « que le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires qui reste en la possession du mandant ».

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 12-19.047, n° 129 P + B + I

Le mauvais calcul des salaires du concierge engage la responsabilité du syndic

Le syndic qui, par ses erreurs, a été à l’origine de trop-perçus de salaire par le concierge doit être condamné à rembourser le syndicat des copropriétaires.

Quand le concierge a perçu un salaire trop important en raison de nombreuses erreurs (mauvaise prise en compte des avantages en nature, erreur de calcul, erreur dans la rémunération versée au titre du maintien de salaire pendant les arrêts maladie), le syndicat des copropriétaires qui l’emploie peut agir en remboursement des sommes indues contre lui.
Il peut également agir contre le syndic à l’origine des erreurs. Cette action est bien moins aléatoire que celle intentée contre le concierge, ne serait-ce que parce que le mandataire est assuré au titre de sa responsabilité professionnelle.
En l’espèce, le syndic dont la responsabilité a été engagée, a été condamné avec son assureur à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts équivalents aux sommes versées en trop.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, 30 oct. 2013, n° 12/11053 

 

Le plafond du livret A devient variable pour les copropriétés

La loi Lagarde du 1er juillet 2010 a rétabli le droit précédemment accordé aux syndicats de copropriétaires, et pour un temps suspendu, d’ouvrir un livret A (C. mon. fin., art. L. 221-3 ; Rép. min. n° 10980 : JO Sénat Q 25 mars 2010, p. 758). Les syndicats bénéficient à ce jour des mêmes conditions que les associations : les dépôts peuvent atteindre 76 500 €.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (JO, 26 mars) pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, adapte ce plafond à la spécificité des copropriétés. Le 1er janvier 2016 au plus tard ou à la date de publication du décret d’application prévu, ce plafond sera fixé en fonction du nombre de lots au sein de la copropriété (C. mon. fin., art. L. 221-4 mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, VI et VII).

Cette disposition, introduite par le Sénat en seconde lecture de la loi, est destinée aux grandes copropriétés, leur permettant de constituer plus facilement des fonds de travaux, tout en réduisant « l’effet d’aubaine » pour les petites copropriétés. Un décret en Conseil d’État fixera ce nouveau mode de calcul du plafond du livret A.

Remarque : il reste aux pouvoirs publics à déterminer les modalités de calcul du montant accordé par lot et aux établissements bancaires à adapter les comptes en fonction de leur titulaire, ce qui ne sera pas sans difficultés. Il devrait appartenir au syndic de justifier précisément du nombre de lots au sein de la copropriété à l’ouverture du compte.
En outre, par amendement, il avait été proposé que les organismes HLM puissent ouvrir plus d’un livret A. Cet amendement a été repoussé, au nom du principe d’unicité de ce produit d’épargne réglementé.

C. mon. fin., art. L 221-4 mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, VI

 

INDIVISION

Le paiement ne fait pas l’indivisaire

Les personnes qui achètent en indivision deviennent coïndivisaires, peu importe la façon dont le financement a été effectué. Le seul auteur des paiements n’est pas le propriétaire exclusif du bien.

Deux personnes peuvent acquérir ensemble par convention, la propriété d’un bien.

Chacune d’elles a un droit de propriété sur le bien et l’acquisition est constitutive d’une indivision. La part indivise que les acquéreurs possèdent sur le bien est déterminée par la convention.

En l’absence de précision dans l’acte, les acquéreurs sont réputés propriétaires pour moitié. Si l’un d’eux n’a pas participé au financement de l’opération ou seulement pour partie, ce fait n’a pas d’incidence sur sa qualité de propriétaire et ses droits indivis, l’acquisition de la propriété ayant été voulue.

Au partage de l’indivision, chacun reçoit la part représentative de ses droits indivis. Mais l’indivisaire qui a contribué seul au financement de l’acquisition peut prétendre à une créance d’indemnité lors du règlement des comptes d’indivision, si le financement inégal ne constitue pas une donation déguisée.
L’espèce rapportée s’inscrit dans ce contexte. En 1996, deux personnes liées par un PACS acquièrent ensemble un bien immobilier, pour moitié entre elles, avec clause d’attribution au survivant en cas de décès.

Le pacte civil de solidarité stipule expressément le partage de l’immeuble indivis en cas de rupture. Au moment où les relations entre les deux partenaires sont rompues, l’un d’eux sollicite le partage de l’indivision. Il prétend que le bien immobilier doit lui revenir en propre car il en a assuré seul le financement. La cour d’appel constate ce financement exclusif et déclare qu’il est seul titulaire des droits sur l’indivision.

La censure était inéluctable. Elle est prononcée au visa des articles 815 et 1134 du code civil. La première chambre civile rappelle dans les mêmes termes qu’un précédent arrêt  (Cass. 1^re civ. 5 oct. 1994, n° 92-19.169 : Bull. civ. I, n° 273) que les personnes qui ont acheté un bien en indivision en ont acquis la propriété, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard à la façon dont cette acquisition a été financée.

Remarque : la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions substitue aux présomptions d’indivision prévues à l’origine pour régir les biens des partenaires d’un PACS, un régime de séparation des patrimoines qui s’applique aux PACS conclus après le 1^er janvier 2007.

Mais les partenaires peuvent dans leur convention initiale ou dans une convention modificative, opter pour un régime d’indivision des biens.

Le principe est celui d’une indivision des acquêts. Les biens acquis sont soumis au régime de l’indivision et réputés indivis pour moitié, sans aucun recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale (C. civ., art. 515-5-1).
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 1re civ., 19 mars 2014, n° 13-14.989, n° 312 P + B

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Résolution d’une vente immobilière et investissement locatif

Le préjudice dû à la perte du bénéfice d’un avantage fiscal attendu d’une opération d’investissement locatif est indemnisable à la suite de la résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

En mai 2006, des époux signent un contrat de réservation en vue de l’acquisition d’un bien immobilier destiné par la suite à être loué dans le cadre d’une résidence de tourisme. Les clauses de l’acte authentique du 15 octobre 2007 qui suit prévoient :
– que le vendeur « s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2007, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ». ;
-que  « l’acquéreur déclare qu’il doit donner à bail à titre commercial au plus tard le jour de la livraison, les locaux présentement acquis pour une durée minimale de neuf années entières et consécutives, précédée d’une période intercalaire, à un exploitant d’établissement d’hébergement immatriculé au registre du commerce et des sociétés, locataire unique de la résidence de tourisme […]

 

Ce bail résulte d’un acte sous seing privé pour une durée de dix ans à compter du 15 janvier 2008 ».

Or, le vendeur a procédé à la livraison des parties privatives du bien acquis par les investisseurs plus de 2 mois après la date fixée et à celle des espaces extérieurs comprenant les parkings et la voie de circulation donnant accès à la résidence, plus tardivement encore, de sorte que que les promesses de bail n’ont pas pu être confirmées, étant en outre précisé que le protocole d’engagement de prise à bail a été résolu aux torts exclusifs du vendeur.

En appel, les investisseurs obtiennent la résolution de la vente immobilière sur le fondement de l’article 1610 du code civil, les juges ayant retenu qu’ils subissaient la perte, d’une part, des loyers qu’ils auraient dû percevoir à compter de la date de livraison et, d’autre part, du bénéfice des avantages fiscaux attachés à la nature de l’opération, préjudices dont ils devaient obtenir réparation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi du vendeur.

Remarque : les préjudices ont été indemnisés à hauteur de 20 000 €, outre le remboursement du montant de la vente et des frais afférents.

Céline Rondey
Guide Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 11-23.392, n° 459 D

 

Les copropriétaires mauvais payeurs exclus du décompte des voix

Pour le vote de l’autorisation du syndic d’agir en justice en vue de la saisie de son lot, la voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte pour le calcul de la majorité.

Pour éviter le blocage des procédures de recouvrement par les copropriétaires endettés et spécialement par les marchands de sommeil, leur voix n’est pas prise en compte pour le calcul de la majorité lorsque l’assemblée statue sur l’autorisation du syndic d’agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de leur lot (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 8°).

Le copropriétaire débiteur ne peut pas non plus être mandataire des autres puisqu’il pourrait ainsi bloquer à nouveau la prise de décision (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 8°). Cette restriction est vraisemblablement d’interprétation stricte, il est donc possible de considérer que ces copropriétaires peuvent voter et représenter d’autres copropriétaires s’agissant d’autres décisions mises aux voix au cours de l’assemblée.

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 8°

TRAVAUX EN COPROPRIETE

Création d’un statut juridique pour le tiers-financement

Le législateur définit les opérations de portage des travaux de rénovation énergétique.

Le mécanisme de tiers-financement consiste à faire financer une rénovation thermique de bâtiment par un tiers qui gère l’opération (conception des travaux, réalisation, montage financier).

Le bénéficiaire des travaux paie ensuite un loyer qui intègre les économies de fonctionnement que la rénovation a permis de générer (Rapp. Sénat n° 65, 2013-2014). La loi ALUR a donné une définition juridique à ce dispositif de financement, qui figure à l’article L. 381-1 du CCH.
En matière d’opérations de rénovation de bâtiments, le tiers-financement se caractérise par l’intégration d’une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux dont la finalité principale est la diminution des consommations énergétiques, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie de paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps.
Ce service, qui est proposé à un maître d’ouvrage par une société de tiers-financement, ne concerne pas la vente ou la revente d’énergies.
Un décret doit préciser le périmètre des prestations que peut couvrir le service de tiers-financement.

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 124 : JO, 26 mars

INDICES

 

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014	125 125.15	+ 0.60 % + 0.57 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

 

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1994	8,40 %	13,40 %
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

 

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/01	43,72	7388,68
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38

 

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans  les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1^er janvier 2014.

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 791€
Employé (E II)	19117 €
Employé (E III)	19 357 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 638 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 502 €
Cadre (C I)	22 686 €
Cadre (C II)	30 539 €
Cadre (C III)	/
Cadre (C IV)	/

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

 

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

 

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

 

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

 

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9	925