présence immobilière n°196

I	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES Eco-PTZ : les premiers emprunts vont pouvoir être consentis aux syndicats de copropriétaires	2
II	ADMINISTRATEURS DE BIENS L’excès de zèle du salarié présente parfois des risques	3
III	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Droit de préemption du locataire : donner la consistance des lieux loués…même des WC communs.	4
IV	BAUX (CODE CIVIL) Il appartient au bailleur d’installer le détecteur de fumée	5
V	BAUX COMMERCIAUX Réforme du statut des baux commerciaux pour soutenir le commerce de proximité Anticiper les évolutions des loyers Rétablir l’équilibre des relations entre bailleur et locataire	6-13 7 8-13
VI	CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX Loi ALUR : le volet location est validé par le Conseil constitutionnel	14-16
VII . . VIII . . . IX	CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATIONImpayés des factures d’électricité, de gaz, de chaleur et d’eau pendant la trêve hivernale   MUR MITOYEN Le locataire n’est pas responsable de l’élagage des arbres empiétant chez le voisin Le voisin victime d’un empiètement demande l’acquisition de la mitoyenneté   INDICES INSEE

 

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

N° 196 – février 2014

Montpellier, le 28 juillet 2014

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Eco-PTZ : les premiers emprunts vont pouvoir être consentis aux syndicats de copropriétaires

Les dernières touches textuelles apportées vont permettre la conclusion des premiers contrats de prêts destinés à financer l’amélioration de la performance énergétique des copropriétés.

Aménagements apportés par la loi de finances

La loi de finances pour 2014 proroge l’éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2015, le soumet à une éco-conditionnalité et « familialise » le plafond de ressources autorisant le cumul avec le crédit d’impôt en faveur du développement durable (v. notre article « Crédit d’impôt en faveur du développement durable : c’est le bouquet ! »).

Elle apporte également quelques retouches à l’article 244 quater U du CGI afin de prendre en considération les contraintes propres au régime de la copropriété. Ainsi, pour tenir compte du temps nécessaire à l’organisation des assemblées générales appelées à statuer sur l’emprunt et les travaux, le délai de production des justificatifs est-il porté à 3 ans au lieu de 2.

Par ailleurs, le défaut de respect des conditions de l’emprunt entraînera pour l’établissement de crédit l’obligation de restituer le crédit d’impôt. La rédaction initiale des textes n’avait pas prévu de sanction lorsque l’éco-PTZ était accordé à un syndicat des copropriétaires.

Parution des textes permettant l’octroi des éco-PTZ

A compter du 1^er janvier 2014, des éco-PTZ vont pouvoir être consentis aux syndicats des copropriétaires. Les textes conditionnant la mise en œuvre de l’ouverture de ce dispositif à leur profit viennent en effet de paraître au Journal officiel du 31 décembre 2013.

Le décret adapte les dispositions réglementaires existantes et l’arrêté définit notamment le type de formulaires devant être remis aux établissements de crédit pour l’octroi du financement.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

L. fin. 2014, n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 74 : JO, 30 déc.

D n° 2013-1297, 27 déc. 2013 : JO, 31 déc.

Arr. 27 déc. 2013, NOR : ETLL1325459A : JO, 31 déc.

 

ADMINISTRATEURS DE BIENS

L’excès de zèle du salarié du syndic présente parfois des risques

Le licenciement du salarié qui engage des frais de surveillance avec le simple accord du conseil syndical sans convoquer immédiatement après une assemblée a une cause réelle et sérieuse.

Alors que les copropriétaires se plaignent parfois de l’inertie de leur syndic, un arrêt de la cour d’appel de Nancy vient illustrer qu’il est dangereux pour ces derniers et pour leurs salariés d’agir avec trop de célérité.

Les magistrats ont considéré que le licenciement reposait sur une cause réelle et sérieuse. Le problème, et l’on peut sans doute le déplorer, c’est que l’article 37 du décret du 17 mars 1967 qui donne un pouvoir d’initiative au syndic ne vise que des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. On ne peut assimiler des rondes de surveillance à des travaux.

En admettant que l’on tente cette assimilation improbable, il aurait fallu ensuite convoquer immédiatement une assemblée, or cela n’a pas été le cas. La responsabilité du syndic employeur aurait pu être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires si l’assemblée n’avait finalement pas ratifié la décision d’engager les frais.

Une assemblée entérinant l’action de la salariée du syndic a finalement eu lieu, mais trop tard, puisqu’elle est intervenue après son renvoi et que le bien fondé du licenciement doit s’apprécier au moment de son prononcé.

Entre autres choses, il faut peut-être regretter que la possibilité d’agir en urgence ne soit pas ouverte aux syndics pour des actions visant à assurer la sécurité des personnes. La loi ALUR n’a pas malheureusement pas évoqué la question.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Nancy, ch. soc., 2 oct. 2013, n° 12/03065

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Droit de préemption du locataire : donner la consistance des lieux loués… même des WC communs

Le congé pour vendre, ne comportant aucune précision sur le sort des WC de service sur le palier visés par le bail, doit être annulé car l’offre comprise dans celui-ci ne correspondait pas aux lieux loués.

Le propriétaire d’un logement loué délivre un congé pour vendre aux locataires, l’offre de vente qui y est contenue ne mentionnant pas les WC de service communs sur le palier, alors qu’ils figurent au bail, sous le paragraphe « consistance et équipements privatifs ». Pour le bailleur, le congé n’avait pas à mentionner ces WC car il s’agissait d’une partie commune qui ne pouvait être comprise dans une offre de vente de locaux privatifs.

La cour d’appel annule cependant le congé, affirmant que la nature privative ou commune des WC était indifférente, et que le congé aurait dû en préciser le sort notamment pour permettre aux locataires, au regard de la consistance des lieux loués, d’accepter l’offre en toute connaissance de cause.

Le pourvoi formé contre cet arrêt par le bailleur est rejeté. La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a constaté que le congé pour vendre ne comportait aucune précision sur le sort des WC de service communs sur le palier visés par le bail, de sorte qu’elle a pu en déduire que l’offre comprise dans le congé ne correspondait pas aux locaux loués.

Par cet arrêt, la Cour de cassation fait application d’une jurisprudence constante aux termes de laquelle l’offre de vente doit porter sur la totalité des locaux dont le locataire a la jouissance, en y incluant tous les accessoires du logement (CA Paris 6^e ch.C, 3 janv. 2006, n° 2004/23221).

Vincent Canu

Avocat au barreau de paris, spécialiste en droit immobilier

Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-13.441, n° 1470 FS-P + B

BAUX (CODE CIVIL)

Il appartient au bailleur d’installer le détecteur de fumée

La loi ALUR dispense le locataire de cette obligation mais celui-ci reste chargé de l’entretien de l’équipement et de son remplacement en cas de panne.

A moins d’un an de l’entrée en vigueur effective de l’obligation d’installer des détecteurs de fumée, le législateur change la donne pour les locations. Avant le 8 mars 2015, les logements devront tous être dotés d’au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF). Jusqu’à présent, la loi du 9 mars 2010, qui a instauré cette mesure de sécurité, mettait à la charge de l’occupant du logement (propriétaire ou locataire) le soin de mettre en place l’équipement. Mais dans un souci de partage des responsabilités entre le bailleur et son locataire, les pouvoirs publics ont décidé de modifier l’étendue des obligations des parties au contrat de location.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 rectifie le texte de 2010 en précisant que l’installation du DAAF incombe au bailleur et non plus au locataire. Par ailleurs, la loi ALUR impose au bailleur de s’’assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l’’établissement de l’’état des lieux d’’entrée.

En revanche, il appartient toujours au locataire de veiller à l’entretien de l’équipement et de le réparer si nécessaire, en cours de bail. Il doit procéder à son renouvellement le cas échéant.

La date limite d’installation des DAAF est fixée au 8 mars 2015 (L. n° 2010-238, 9 mars 2010, art. 5 ; D. n° 2011-36, 10 janv. 2011, art. 3). Toutefois, pour les logements occupés par un locataire à cette date, l’’obligation incombant au bailleur sera satisfaite par la fourniture d’’un détecteur à son locataire ou, s’’il le souhaite, par le remboursement au locataire de l’’achat du détecteur de fumée.

Bruno Pérot

Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 3 : JO, 26 mars

BAUX COMMERCIAUX

Réforme du statut des baux commerciaux pour soutenir le commerce de proximité

Dans le cadre d’une procédure accélérée, le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, adopté en première lecture par l’Assemblée nationale rénove le régime des baux commerciaux de façon substantielle en instaurant notamment un droit de préemption du preneur.

La ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, Sylvia Pinel, a présenté un projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises qui rassemble les mesures proposées dans le cadre du pacte pour l’artisanat et du plan d’action pour le commerce et les commerçants. Il a pour ambition de renforcer le commerce et l’artisanat de proximité afin d’éviter la désertification des centres villes.
Ce projet de loi a été adopté en première lecture par les députés le 18 février dernier. Le gouvernement ayant engagé la procédure accélérée sur ce projet, il fera l’objet d’un premier et dernier examen par le Sénat à partir du 15 avril, après l’interruption des travaux parlementaires pour cause d’élections municipales.

Les questions du foncier et des baux commerciaux de centre-ville constituent un enjeu crucial pour la bonne santé du marché et l’existence d’une offre de commerces différenciés au bénéfice des consommateurs.

 

Dans cette perspective, le projet de loi rénove de façon substantielle le statut des baux commerciaux tant en ce qui concerne l’évolution des loyers que le rééquilibrage les relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires notamment par la mise en place d’un droit de préemption reconnu au preneur lorsque son local est à vendre.

Parallèlement, ce texte renforce et rend plus efficace les outils dont disposent la puissance publique et les élus en facilitant la préemption des locaux commerciaux par les communes et en simplifiant les règles d’urbanisme commercial (v. newsletter Construction et urbanisme, L’urbanisme commercial bientôt intégré dans le droit commun de l’urbanisme).
Enfin, le projet de loi clarifie la qualité d’artisan, rapproche les différents régimes des entreprises individuelles et adapte le régime de l’auto-entrepreneur.

Anticiper les évolutions des loyers

Suppression de la référence à l’indice ICC

Nombreux étaient ceux qui prévoyaient que l’apparition de l’indice des loyers commerciaux (ILC), dans un premier temps laissé à l’appréciation des parties lors de la conclusion du bail, deviendrait un jour l’indice de référence obligatoire au détriment de l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) qui serait supprimé.

Ce n’est pas encore tout à fait le cas aujourd’hui mais on s’en rapproche.

En effet, l’article L. 145-34 relatif au renouvellement du bail ainsi que l’article L. 145-38 relatif à la révision triennale seront modifiés et ne feront plus désormais référence qu’à l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales et à l’indice des activités tertiaires (ILAT) pour les activités de bureaux, les professions libérales et les plates-formes logistiques.

Par ailleurs, les dispositions de l’article L. 145-34 ne rentrant pas dans le champ d’application de l’article L. 145-15, il est permis de penser que les parties pourront valablement convenir que le loyer de renouvellement sera déterminé – lorsqu’il est plafonné – en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ICC).

Enfin, les baux dérogatoires qui obéissent au régime spécifique de l’article L. 145-5 du code de commerce ne sont pas concernés et les parties pourront en conséquence décider de soumettre l’évolution du loyer à l’indice du coût de la construction.

Encadrement du déplafonnement du loyer

Il sera créé un nouvel article L. 145-39-1, à l’instar de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation, qui prévoit que la hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle sera supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à 6 ans.

Le principe posé consistera, en effet, à appliquer progressivement l’augmentation du loyer lorsqu’il a été déplafonné à l’occasion du renouvellement ou de la révision.

La notion de loyer acquitté au cours de l’année précédente devra être précisée car on ignore aujourd’hui s’il s’agit du loyer effectivement appelé et réglé ou bien du loyer qui aurait dû être appelé en application des dispositions relatives au renouvellement du bail (C. com., art. L. 145-34) et à la révision triennale (C. com., art. L. 145-38).

De même, devront être précisées, les modalités pratiques de l’augmentation du loyer par sixième au regard de la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé qui, en général, dure plusieurs années.

Enfin, le texte indique que cette règle ne s’appliquera pas lorsqu’il est fait exception à la règle du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail ou au mode de fixation du loyer.

Cela signifie par conséquent que lorsque le déplafonnement est acquis en raison de la durée contractuelle ou effective du bail, l’augmentation du loyer sera applicable immédiatement

Rétablir l’équilibre des relations entre bailleur et locataire

Durée du bail

Depuis la loi du 30 décembre 1985, il était possible d’introduire une dérogation dans les baux de 9 ans avec renonciation pour le preneur de donner congé aux échéances triennales (3/6/9).

Or, le commerce a besoin de souplesse et une entreprise, dans un environnement économique très changeant, ne peut pas être bloquée pendant 6 ans ou pendant 9 ans.

Les clauses qui interdisent au locataire de donner congé mettent en péril l’équilibre économique et financier de l’entreprise, lorsqu’elle doit continuer à payer un loyer pour des locaux devenus superflus.

Ainsi, le projet de loi ne permettra plus cette dérogation privant le locataire de donner congé avant la fin des 9 ans, sauf pour les baux de locaux monovalents, les baux à usage exclusif de bureaux et les baux d’une durée supérieure à 9 ans.

De plus, il est apparu souhaitable, par souci de simplification, d’ouvrir la faculté de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception. Néanmoins dans un but de sécurité juridique, notamment pour obtenir une date certaine, les parties peuvent choisir d’avoir recours à un acte extrajudiciaire.

Allongement de la durée du bail dérogatoire

Actuellement, l’article L. 145-5 du code de commerce permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux en régularisant un bail ou plusieurs baux dont la durée cumulée maximale est égale à 2 ans.

La modification de cet article portera la durée maximum du bail dérogatoire de 2 ans à 3 ans, ce qui offrira plus de souplesse et rétablira d’une certaine manière un équilibre entre le bailleur et le locataire.

En effet, dans le cadre d’un bail soumis au statut, le locataire commerçant peut donner congé à l’échéance d’une période triennale, ce que ne peut pas faire le bailleur.

Si la durée du bail dérogatoire est modifiée, ses modalités d’expiration ne le sont pas : il cesse de plein droit à sa date d’échéance contractuelle sans qu’il soit besoin pour les parties de donner congé.

Les situations conflictuelles qui existent aujourd’hui concernant les conséquences du maintien dans les lieux du preneur postérieurement à l’expiration du bail dérogatoire demeureront.

Inventaire des charges locatives annexé au bail

Les contentieux en matière de charges locatives sont fréquents en matière de baux commerciaux.

 

Cela étant, la jurisprudence s’est toujours montrée assez restrictive concernant les clauses de portée générale qui accroissent les obligations du preneur en matière de charges et qui sont de ce fait déclarées inopérantes.

 

Le projet de loi envisage d’insérer l’annexion d’un inventaire précis des catégories de charges liées au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur.

De plus cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel.

Un décret en Conseil d’État fixera les modalités d’application de cet article en précisant notamment les charges qui en raison de leur nature ne peuvent être imputées au locataire.
Là encore, cette pratique se rapproche de celle de la loi du 6 juillet 1989 applicable pour les baux d’habitation.

Ainsi, le bail dénommé « bail triple net » dans lequel les charges et dépenses liées au bon fonctionnement de l’immeuble récupérées par le bailleur auprès du preneur serait condamné.

En effet, il est presque certain que le décret fixant les charges qui en raison de leur nature ne pourront être imputées au locataire interdira au bailleur de recevoir un loyer net de toutes charges.

Cela pourrait donc avoir pour conséquence une augmentation du loyer facial (montant du loyer figurant sur le bail signé entre les deux parties).

Établissement obligatoire d’un état des lieux lors de la conclusion du bail

Les contentieux sur les réparations locatives réclamées par le bailleur au locataire sortant sont récurrents.

Il est fréquent qu’aucun état des lieux d’entrée ne soit établi lors de la conclusion du bail, ce qui est source de conflit lorsque le locataire quitte les lieux, la nature et l’étendue des réparations locatives ne pouvant être définies clairement.

C’est la raison pour laquelle le projet de loi insère un nouvel article L. 145-40-1 qui prévoit qu’au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution un état des lieux est établi contradictoirement par les parties.

Encore faut-il que l’état des lieux soit réalisé dans les faits, à défaut de quoi la présomption de l’article 1731 du code civil aux termes duquel s’il n’a pas été fait d’état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tel sauf la preuve contraire, continuera de s’appliquer.

 

Par ailleurs, le texte du projet ne mentionne pas l’établissement d’un état des lieux lors de la cession du bail qu’elle soit concomitante ou non avec celle du fonds, ni lors de chaque renouvellement, ce qui peut s’avérer utile si les travaux réalisés dans les lieux loués en ont modifié la configuration ou l’aspect.

Création d’un droit de préemption accordé au preneur en cas de vente des murs

La clause du bail qui accorde un droit de préemption au locataire en cas de vente des murs existe déjà dans un certain nombre de baux commerciaux lorsqu’elle a été convenue d’un commun accord entre les parties.

Le projet insère des modalités précises permettant au locataire d’acquérir les murs des locaux loués lorsque ceux-ci seront mis en vente par le bailleur (C. com., art. L. 145-46-1 nouveau).

Ce droit de préemption s’inspire des dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation.

Le bailleur qui envisagera de vendre les lieux loués devra les proposer en priorité au locataire en lui indiquant le prix et les conditions de la vente projetée.

Cette offre sera valable un mois à compter de sa réception et, en cas d’acceptation, la vente devra être réalisée dans un délai de 2 mois, à défaut de quoi l’acceptation de l’offre de vente sera nulle.

Par ailleurs, si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le bailleur, ou le cas échéant le notaire, devra notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, ces nouvelles conditions et ce nouveau prix. A compter de la réception de cette offre, le locataire disposera d’un mois pour l’accepter ou la refuser.

Enfin, il est précisé que ces dispositions ne seront pas applicables lorsque le local à usage commercial, industriel ou artisanal est un lot d’un ensemble faisant l’objet d’une cession globale. Cette information est importante notamment pour les bailleurs institutionnels qui peuvent être amenés à céder la totalité d’un ensemble immobilier.

Enfin, cette disposition s’appliquera uniquement en cas de vente de l’immeuble, ce qui aura pour conséquence d’exclure la cession à titre gratuit ou l’apport.

Il appartiendra à la jurisprudence de dire si le preneur bénéficiera du droit de préemption quel que soit son statut de locataire en titre ou d’occupant maintenu dans les lieux, ou encore de titulaire d’un bail dérogatoire.

Élargissement du champ de compétence des commissions départementale de conciliation

Aujourd’hui, les commissions départementales de conciliation (CDC) ne sont compétentes que pour les litiges nés des contestations relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Le projet de loi prévoit d’étendre la compétence des commissions de conciliation aux litiges concernant la révision du loyer et aux litiges concernant les charges et travaux.

Cette modification ne visera toutefois que la révision légale (C. com., L. 145-38) et non la révision conventionnelle (C. com., art. L. 145-39) dont les modalités techniques de mise en œuvre ne ressortent pas de la compétence de la commission.

Concernant les litiges qui portent sur les charges et travaux, il pourra être utile d’en débattre devant la commission dans l’espoir de trouver une conciliation.

Cependant, les nouvelles dispositions ne donnent aucune information sur le caractère obligatoire ou non de la saisine de la commission.

Aujourd’hui, la saisie de la commission de conciliation est facultative et si ce principe est maintenu, il n’est pas certain que les parties préféreront recourir à la commission de conciliation préalablement à la saisine du juge, d’autant que l’avis émis par celle-ci est d’une part purement consultatif et qu’il augmente d’autre part en amont le délai de la procédure.

Modification du droit de préemption des communes

Afin de faciliter l’exercice du droit de préemption sur les commerces, le projet l’a étendu à d’autres entités que la commune.

Il sera inséré un nouvel article qui définit « le titulaire du droit de préemption » pouvant être un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), un établissement public, une société d’économie mixte (SEM) ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement auxquels la commune aura délégué son droit de préemption (C. urb., art. L. 214-1).

Une disposition a été introduite par amendement. Elle porte à 3 ans (au lieu de 2 ans) le délai pour rétrocéder le fonds de commerce ou artisanal préempté. Bien souvent, ce délai de 2 ans s’avérait trop court pour trouver un acquéreur, eu égard à la complexité de la procédure de rétrocession.

Afin de laisser le temps nécessaire pour la recherche d’un repreneur ayant les qualités requises tout en évitant la dévalorisation du fonds de commerce ou du fonds artisanal, il est proposé un délai de 3 ans, à la condition toutefois que le fonds ait été mis en location-gérance.

Il faut rappeler que le droit de préemption n’a pas connu à ce jour un grand succès, beaucoup de communes n’ayant même pas défini un périmètre d’intervention.

Philippe Legrand
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Projet de loi AN, n° 299, 18 févr. 2014

CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX

Loi ALUR : le volet location est validé par le Conseil constitutionnel

A quelques exceptions près, la majorité des dispositions contestées ont été jugées conformes à la Constitution notamment les mesures phares de la loi à savoir l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL).

Les sages ont rendu leur décision à la suite de la contestation par les députés et les sénateurs de la constitutionnalité de neuf articles de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). La plupart des dispositions contestées touchent le volet relatif aux rapports locatifs dans le parc privé (art. 1er, 5, 6, 16, 19, 23, 24). Dans sa décision du 20 mars, le Conseil constitutionnel juge conforme cinq des neuf articles qui lui ont été soumis en apportant seulement pour certains quelques adaptations.

En revanche, les Sages ont censuré l’article 153 sur les modalités de cession des parts sociales d’une société civile immobilière qui a été introduit par amendement en première lecture à l’Assemblée nationale. Cette mesure a été considérée comme un « cavalier législatif » ne présentant pas de lien avec le projet de loi initial.

Encadrement des loyers

Parmi les mesures validées se trouve le principe de l’encadrement des loyers qui est instauré dans certaines zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre de l’offre et de la demande de logements. Selon le Conseil constitutionnel, le législateur a entendu lutter contre les difficultés d’accès au logement qui résultent d’un tel déséquilibre et il a ainsi poursuivi un intérêt général (L. n° 89-462, 6 juill., art. 17, I et II).

Cependant, le plafonnement du complément de loyer applicable lorsque les logements présentent des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature ou leur ampleur a été censuré par les sages. Pour ces derniers, cette limitation porte une atteinte disproportionnée à l’exercice du droit de propriété et à la liberté (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, I, B).

De même, les dispositions permettant une marge de liberté pour la fixation par majoration ou par minoration du loyer de référence « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés ont été déclarées contraire à la Constitution.

En permettant que les conditions d’exercice de la liberté contractuelle varient sur le territoire national en fonction d’un critère indépendant de celui des catégories de logement et des secteurs géographiques, le législateur a méconnu le principe d’égalité.

Garantie universelle des loyes (GUL)

A la suite de la deuxième lecture à l’Assemblée nationale, la garantie universelle des loyers (GUL) a subi des modifications substantielles. Les députés ont contesté cette procédure d’adoption dans leur saisine. Le Conseil constitutionnel a considéré que l’amendement introduit pour la réécriture de l’article 23 afin de prévoir un nouveau régime juridique de la GUL a été déposé par le gouvernement dans l’exercice de son droit d’amendement et qu’il ressort des travaux parlementaires que la procédure d’adoption n’a pas eu pour effet d’altérer la clarté ni la sincérité des débats et n’a porté atteinte à aucune exigence de valeur constitutionnelle.

Changement d’affectation en cas de locations meublées de courte durée

L’article 6 de la loi Alur complète l’article L. 631-7 du CCH en étendant aux locations meublées touristiques le régime d’autorisation préalable de changement d’usage des locaux d’habitation dans certaines communes.

 

Constitue un changement d’usage, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

 

Les nouvelles dispositions mettent aussi en place un régime d’autorisation temporaire pour ces locations de meublés de courte durée. Le Conseil constitutionnel considère cet article conforme à la Constitution en estimant que le législateur a entendu préciser le champ d’application d’un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et définir certaines exceptions en faveur des bailleurs.

 

En revanche, les Sages ont invalidé les dispositions de l’article 19 de la loi Alur sur l’obligation de soumettre l’accord préalable de « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété aux fins de la louer pour une courte durée » à l’assemblée générale des copropriétaires.

 

Congé avec offre de relogement d’un locataire âgé

Le Conseil constitutionnel a déclaré non conforme l’extension d’un nouveau cas de protection en faveur des locataires âgés et ne disposant que de faibles ressources, lesquels ne peuvent valablement recevoir congé que si le bailleur leur propose des offres de relogement adaptées, à moins qu’il ne soit lui-même dans une situation similaire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III).

En effet, l’article 5 de la loi Alur avait étendu cette protection aux locataires lorsqu’ils hébergent de façon habituelle une personne qui remplit les conditions d’âge et de ressources exigées par ce dispositif.

Or cette protection devait être accordée quelles que soit les ressources du locataire en titre, et sans prendre en compte le montant cumulé de ces ressources avec celles de la personne à sa charge.

Parallèlement, les Sages ont jugé conforme les autres modifications apportées au mécanisme général, consistant à redéfinir et uniformiser les conditions d’âge et de ressources encadrant le déclenchement à la fois pour le locataire et le propriétaire puisque le texte fixe le même âge de 65 ans (au lieu de 70 ans pour le bailleur et 60 ans pour le locataire) et une référence au plafond de ressources utilisé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (à la place d’une fois et demie le montant annule du SMIC).

Sophie Meyer

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cons. const., déc. n° 2014-691 DC, 20 mars 2014 : JO, 26 mars

CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

Impayés des factures d’électricité, de gaz, de chaleur et d’eau pendant la trêve hivernale

Les coupures d’énergie sont interdites pendant les mois d’hiver pour tous les consommateurs. Les fournisseurs d’électricité peuvent, toutefois, procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs bénéficiant du tarif social.

La loi du 15 avril 2013 « visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l’eau et sur les éoliennes » étend la période de trêve hivernale à l’ensemble des consommateurs (L. n° 2013-312, 15 avr. 2013, art. 19 : JO, 16 avr.). Un décret organise les modalités de cette extension, applicable depuis le 2 mars 2014.

Le principe de la trêve hivernale

Du 1^er novembre au 15 mars, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’énergie aux personnes ou familles (CASF, art. L.115-3). Depuis la loi du 15 avril 2013, cette protection n’est plus réservée aux personnes ou familles en difficulté qui ont bénéficié d’une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL). Elle a été étendue à tous les consommateurs. En outre, elle comporte une interdiction de résiliation de contrat.

 

La réduction de puissance

La loi permet aux fournisseurs d’électricité de procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs bénéficiant du tarif social de première nécessité.

 

Rappelons que bénéficient de ce tarif les consommateurs dont les ressources annuelles du foyer sont inférieures ou égales au plafond de ressources ouvrant droit à l’aide à l’acquisition d’une complémentaire santé (ACS) ou dont le revenu fiscal de référence annuel par part du foyer soumis à l’impôt sur le revenu est inférieur ou égal à 2 175 €  majoré de 11,3 % pour les foyers résidant dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique, de La Réunion et de Mayotte.

 

Pour les clients bénéficiant d’une puissance souscrite de six kilovoltampères (kVA) ou plus, la puissance maximale de soutirage du point de livraison ne peut pas être réduite en deçà de 3 kVA. Pour ceux bénéficiant d’une puissance souscrite de 3 kVA, elle ne peut pas être réduite en deçà de 2 kVA.

L’information des consommateurs et des services sociaux

Les fournisseurs d’électricité, de gaz ou de chaleur doivent informer, entre le 1^er novembre et le 15 mars, leurs clients en situation d’impayés de l’existence de l’interdiction hivernale d’interruption de fourniture et de la possibilité de réduction de puissance de la fourniture d’électricité, sauf s’ils bénéficient du tarif social de l’électricité. Le décret précise que cette information intervient, en règle  générale au moment de l’envoi du second courrier avant interruption ou réduction de fourniture.

Lorsque l’interruption de fourniture ou la réduction de puissance a été maintenue pendant 5 jours, le fournisseur en informe, le premier jour ouvré suivant, les services sociaux du département et, le cas échéant, les services sociaux communaux lorsque ces derniers sont cosignataires de la convention départementale de financement du FSL.

Enfin, les fournisseurs d’électricité, de gaz naturel ou de chaleur doivent transmettre à la Commission de régulation de l’énergie et au médiateur national de l’énergie un certain nombre d’informations sur les interruptions de fourniture ou les réductions de puissance auxquelles ils procèdent. Ces informations, précisées par le décret (nombre d’interruptions de fourniture sans résiliation, nombre de résiliations de contrat mises en œuvre pour non-paiement des factures, nombre de réductions de puissance) sont transmises au plus tard à la fin du mois suivant chaque trimestre.

Véronique Baudet-Caille

Docteur en droit

D. n° 2014-274, 27 févr. 2014, JO : 1er mars

MUR MITOYEN

Le locataire n’est pas responsable de l’élagage des arbres empiétant chez le voisin

L’action pour faire respecter les distances et hauteurs légales des plantations doit être dirigée contre le propriétaire du fonds où sont plantés les arbres litigieux.

Les arbres sont régulièrement source de conflits entre les voisins. Un nouveau litige en témoigne.
Les plantations doivent respecter des règles de distance entre les fonds voisins et les branches et racines ne doivent pas empiéter sur le terrain voisin (C. civ.,art. 671 et s.).

Lorsque la distance légale n’est pas respectée, le propriétaire voisin peut exiger une réduction ou un arrachage des plantations et si des branches s’étendent sur le fonds voisin, son propriétaire peut exiger qu’elles soient coupées.

 

En l’espèce, les propriétaires assignent leur voisin, qui est un locataire occupant ne disposant d’aucun droit réel sur l’immeuble, en arrachage et élagage d’arbres, en limite séparative des deux fonds.

 

Celui-ci ayant procédé aux travaux demandés, les propriétaires demandent à l’audience sa condamnation à 1 euro de dommages-intérêts. Le tribunal d’instance leur donne une réponse négative.

 

Devant la Cour de cassation, ils soutiennent que si la demande de respect des distances et hauteur des plantations prévues aux articles 671 et suivants du code civil doit émaner du propriétaire lésé, elle peut être dirigée contre tout voisin, fût-il locataire.

En outre, la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes figurent parmi les obligations du locataire (D. n° 87-712, 26 août 1987, ann. I).

 

La Haute juridiction n’a eu aucun égard pour cette argumentation. Le moyen n’est pas fondé. Le rejet du pourvoi est motivé par la définition de la servitude qui est une charge imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire.

L’action fondée sur les articles 671 et suivants du code civil relative aux arbres plantés sur une des propriétés implique donc les deux propriétaires voisins, l’un agissant pour obtenir de l’autre le respect de la servitude.

Cette action, qui n’est pas exclusive du droit à demander des dommages-intérêts, ne peut prospérer contre l’occupant non propriétaire du fonds où se trouvent les arbres litigieux. Il n’est titulaire que d’un droit personnel de jouissance.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 12-28.701, n° 132 P + B + R

Le voisin victime d’un empiètement demande l’acquisition de la mitoyenneté

L’empiètement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.

La mitoyenneté suscite dans les rapports de voisinage de nombreux conflits. L’affaire rapportée en offre un nouvel exemple. Un bornage des propriétés voisines est ordonné par le tribunal d’instance qui commet un expert pour déterminer les limites de propriété et l’emplacement des bornes.

 

Après le dépôt du rapport d’expertise, le propriétaire ayant agi en bornage demande à racheter la moitié des frais de construction d’un pilier qui empiète de 19 centimètres sur sa propriété. Le voisin auteur de l’empiètement demande alors l’autorisation de déposer le pilier et la condamnation du propriétaire qui invoque l’empiètement, à déplacer le portail qui y prend appui.
La cour d’appel confirme l’homologation du rapport d’expertise et accueille la demande de la victime de l’empiètement. Elle lui reconnaît un droit absolu au rachat pour moitié des frais de construction du pilier.

 

Si l’empiètement d’un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à ce qu’il acquiert la mitoyenneté, l’arrêt d’appel retient que l’auteur de l’empiétement ne peut se prévaloir de cette règle pour s’opposer à la faculté offerte à la victime de l’empiètement par l’article 661 du code civil de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant son portail

 

La troisième chambre civile a fermement censuré cette décision au visa des articles 545 et 661 du code civil. Elle énonce qu’un empiètement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.

Si la Cour de cassation a pu admettre que la victime de l’empiètement  pouvait se prévaloir de l’article 661 du code civil et obliger le constructeur à lui céder la mitoyenneté, dans ses derniers arrêts la Haute juridiction adopte une position très ferme.

Elle sanctionne systématiquement l’atteinte au droit de propriété. Le propriétaire, victime d’un empiètement, même minime, est fondé à exiger la démolition. Et l’arrêt rapporté rappelle que l’empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté (Cass. 3^e civ., 19 sept. 2007, n° 06-16.384 : Bull. civ. III, n° 147).

Il est certain que le texte de l’article 661 du code civil exclut son application en cas d’empiètement. Cet article réserve, en effet, la faculté pour un propriétaire d’acquérir la mitoyenneté d’un mur que si ce mur joint le fonds voisin.

Autrement dit, la cession forcée de mitoyenneté de l’article 661 ne s’applique qu’au mur construit à l’extrême limite du fonds contigu, propriété privative. Cela exclut par principe tout empiètement.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 19 févr. 2014, n° 13-12.107, n° 212 P + B

INDICES

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014	125 125.15	+ 0.60 % + 0.57 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1994	8,40 %	13,40 %
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/01	43,72	7388,68
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Avenant 57 : A compter du 1^er janvier 2013, les salaires minimaux bruts annuels pour l’ensemble des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme (Avenant n° 57, 14 Janvier 2013).

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 593 €
Employé (E II)	18 919 €
Employé (E III)	19 159 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 440 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 304 €
Cadre (C I)	22 484 €
Cadre (C II)	30 267 €
Cadre (C III)	36 063 €
Cadre (C IV)	40 782 €

 

Un nouvel avenant n° 57 a été déposé pour fixer, à compter du 1^er janvier 2013, les salaires minima bruts annuels pour les salariés de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9	925