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    • présence immobilière n°193

     

     Présence immobilière n°193

    I

    CHARGES DE COPROPRIETE

    L’opposition qui ne détaille pas les différentes créances n’est pas nulle

    2

    II

    ASSEMBLEE DE COPROPRIETAIRES

    • La cour de cassation toujours réfractaire à l’inexistence

    3-7

    III

    CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

    • Concierges, gardiens et employés d’immeubles : mise en place d’un régime obligatoire de prévoyance et de frais de santé

    • Obligation d’adhésion

    • Bénéficiaires et cotisations

    • Frais de santé et prestations

    • Décès, invalidité, frais d’obsèques, rente d’éducation, frais de santé

    8

    9

    10

    11

    12

    IV

    DIAGNOSIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

    • Des DPE vierges pas si exceptionnels que cela !

    13-14

    V

    SYNDIC

    • Syndic : sans mandat, pas d’honoraires

    • Nécessité d’une habilitation du syndic pour une action improprement qualifiée « recouvrement d’une créance »

    • Dispense pour la demande en paiement de l’arriéré de charges / Pas de dispense pour l’autre demande après requalification de son objet

    15

    16

    17

    VI

    SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

    • Action syndicale : intervention en appel d’un copropriétaire

    • Quand le syndicat n’est pas responsable d’une faute du gardien dans la distribution d’un courrier recommandé

    18

    19-20

    VII

    		 TRAVAUX EN COPROPRIETE
    • Un peu de souplesse dans la mise en concurrence pour les marchés de travaux

    21

     

    CRPI

    LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

    573 avenue du Père Soulas

    34090 MONTPELLIER

     04 67 54 50 71

     04 67 63 09 98

    N° 193 – Décembre 2013

    Montpellier, le 12 mars 2014

     

     

    CHARGES DE COPROPRIETE

    L’opposition qui ne détaille pas les différentes créances n’est pas nulle

    L’opposition qui ne distingue pas entre les quatre types de créances prévus par l’article 5-1 du décret de 1967 fait seulement perdre à celles-ci leur caractère privilégié et super-privilégié.

    La sanction de l’absence de distinction entre les quatre types de créances prévus à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 n’est pas la nullité de l’opposition mais seulement – ce qui est déjà beaucoup – la perte de leur caractère privilégié ou super-privilégié pour celles qui l’avaient.

    Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires garantit  le paiement des charges et travaux  mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 (C. civ., art. 2374, 1°). Il est mis en œuvre par l’opposition régulièrement formée par le syndic à l’occasion de la mutation à titre onéreux du lot (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 20, al. 3).

    Cette opposition, en application de l’article 5-1 du décret de 1967, doit énoncer de manière précise :

    le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues (créances super-privilégiées) ;

    le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965 des 2 années antérieures aux deux dernières années échues (créances privilégiées) ;

    le montant et les causes des créances du syndicat de toutes natures et garanties par une hypothèque, en dehors de celles visées ci-dessus ;

    le montant et les causes de toutes les autres créances du syndicat.

    La sanction de cette catégorisation n’est que la perte du caractère privilégié des créances car l’opposition qui respecte les conditions de forme de l’article 5-1 permet seule de porter à la connaissance des tiers le privilège occulte du syndicat. Si cette information n’est pas donnée, le privilège doit tomber. Les créances deviennent chirographaires (c’est-à-dire ne bénéficiant d’aucune garantie) et les créances hypothécaires le restent puisque cette sûreté fait, par ailleurs, l’objet d’une publication.

     

    La cour de cassation toujours réfractaire à l’inexistence

    Toute question soumise à l’ensemble des copropriétaires et sanctionnée par un vote constitue une décision d’assemblée générale. Si cette assemblée ne s’est pas régulièrement tenue, les décisions prises ne sont pas inexistantes mais annulables.

    L’arrêt rendu le 13 novembre dernier par la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet de préciser deux points en matière de copropriété : d’une part, il rappelle ce que peut être une décision d’assemblée générale ; d’autre part, il indique le chemin procédural à suivre par un copropriétaire qui considère que la décision a été adoptée à la suite d’un processus irrégulier.

    L’assemblée générale est parfois assimilée au « parlement » du syndicat des copropriétaires, car c’est le mode d’expression juridique de la volonté du syndicat. Mais ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 fixant le statut des immeubles placés sous le régime de la copropriété ne définissent ce qu’est une décision d’assemblée générale alors que pourtant l’article 42 de la loi précise les conditions dans lesquelles une telle décision peut être annulée par un juge.

    La jurisprudence a considéré que constituait une décision toute question soumise à délibération sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.741 : Bull. civ. III, n° 189 ; Cass. 3e civ., 10 mai 2006, n° 05-13.690). Il existe donc un critère formel, consistant en un vote à la majorité légale, et un critère substantiel, matérialisé par un texte adopté et doté de conséquences juridiques (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 09-12.994).

    Si ces deux critères sont réunis, il y a bien une décision d’assemblée générale. Le fait que la résolution en cause ne soit que la réitération d’une précédente délibération est sans incidence du moment qu’il y a question et vote, il s’agit bien d’une décision susceptible de recours (Cass. 3e civ, 25 oct. 2006, n° 05-17.278 : Bull. civ. III, n° 207).

    Mais il faut établir qu’il y a eu un vrai débat avec vote car par exemple, une simple convention signée par tous les copropriétaires, sans vote en assemblée générale, n’a pas valeur de décision (Cass. 3e civ., 27 févr. 2002, n° 00-13.907 : Bull. civ. III, n° 52 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2012, n° 11-20.703). De même, un mandat d’agir donné par certains copropriétaires au syndic en dehors de toute réunion d’assemblée est-il dénué de portée (Cass. 3e civ., 14 mai 1974, n° 73-10.204 : Bull. civ. III, n° 190)

     

    Tout ce qui est mentionné sur le procès-verbal d’une assemblée générale ne constitue pas nécessairement une décision car il faut à la fois que le syndicat ait pris un engagement qui ne soit pas seulement un simple souhait et que sa manifestation de volonté résulte d’un vote exprès (Cass. 3e civ., 11 janv. 1995, n° 93-11.939 : Bull. civ. III, n° 15).

    Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 13 novembre, il s’agissait d’une petite copropriété, composée seulement de deux lots, dont les assemblées générales se tenaient de manière relativement informelle.

    Lors d’une réunion, un document avait été dressé, dans lequel il était indiqué que les propriétaires d’un lot étaient autorisés, à la suite d’un vote, à réaliser des travaux d’extension touchant les parties communes.

    Dès lors qu’il était ainsi établi qu’un texte ayant des conséquences juridiques avait été adopté par une majorité des copropriétaires réunis à cette fin, la qualification de décision prise en assemblée générale était indiscutable, même si la régularité de son adoption pouvait être discutée.

    En effet, une fois qu’il est acquis qu’il existe bien une décision d’assemblée générale, le copropriétaire à laquelle cette décision est opposée peut tenter de la faire invalider.

    Pour ce faire, la Cour de cassation précise à nouveau que le copropriétaire doit obtenir le prononcé exprès de la nullité de cette décision et ne peut se contenter de soutenir que les conditions de son adoption sont tellement irrégulières qu’il faut considérer qu’aucune décision n’a été prise.

    En effet, depuis quelques années, la jurisprudence manifeste une certaine hostilité à la notion d’inexistence des actes juridiques lorsqu’une loi prévoit pour ceux-ci des conditions de nullité précises. Elle ne prive donc d’effet un acte que si ces conditions sont remplies.

     

    En matière d’assemblée générale, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 organise les recours ouverts au copropriétaire et la nullité de l’assemblée en son entier ou d’une délibération en particulier. Cette nullité peut être prononcée pour plusieurs raisons, qui peuvent être regroupées en trois catégories :

    • le défaut de respect des règles de convocation et de tenue de l’assemblée générale (les articles 7 et suivants du décret de 1967 détaillent diverses règles impératives relatives notamment aux délais de convocation, au contenu des dites convocations, à l’existence d’une feuille de présence ou à l’établissement du procès-verbal) ;

    • l’excès de pouvoir, quand l’assemblée adopte des décisions ne ressortant pas de ses prérogatives ou à une majorité moindre que celle exigée par les articles 24 et suivants de la loi ;

    • la fraude ou l’abus de majorité.

    La Cour de cassation déduit de ces diverses exigences légales que, lorsque les vices invoqués à l’encontre de la décision ressortent de ces trois catégories, seule la nullité de l’assemblée ou de la résolution peut être prononcée et non son inexistence (Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-14.381 : Bull. civ. III, n° 54).

    Depuis 2005 en effet, la jurisprudence qualifie toutes les actions tendant au constat de l’irrégularité d’une assemblée générale d’action en annulation. A ce titre, elles doivent être introduites dans le délai de 2 mois de la notification de l’assemblée par les seuls copropriétaires opposants ou défaillants, comme le prévoit l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi.

    L’inexistence n’est pas retenue même si est invoquée une absence de convocation ou une convocation irrégulière (Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602 : Bull. civ. III, n° 191) ou la participation au vote d’un non-copropriétaire (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410 : Bull. civ. III, n° 228).

    Auparavant, la Cour de cassation considérait que certains vices graves rendaient la décision d’assemblée générale inexistante et que cette dernière pouvait donc faire l’objet d’une action d’un copropriétaire dans le délai de 10 ans (Cass. 3e civ., 17 juill. 1975, n° 74-11.939, Bull. civ. III, n° 260 ; Cass. 3e civ., 22 juin 1994, n° 92-16.415 : Bull. civ. III, n° 129 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2003, n° 01-12.180, Bull. civ. III, n° 132).

    Désormais les décisions d’assemblées ne peuvent être privées d’effet que par la voie d’une action en annulation introduite dans les conditions prévues par l’article 42, alinéa 2.

    Dans l’arrêt commenté, la cour d’appel avait relevé qu’il n’était pas justifié d’une convocation régulière par un syndic en exercice et elle en avait déduit que l’assemblée générale était inexistante, ce dont il résultait que les travaux réalisés sur les parties communes l’avaient été sans autorisation.

    Cette décision est censurée par la Cour de cassation qui rappelle que les irrégularités relevées rendaient l’assemblée seulement annulable.

    Il appartenait donc au copropriétaire qui soutenait que les travaux avaient été réalisés sans autorisation d’agir en annulation de la décision la donnant en respectant deux conditions : d’une part introduire son action dans les 2 mois de la signification du procès-verbal de l’assemblée générale, le délai étant considéré comme n’ayant pas couru s’il ne peut être justifié d’aucune notification (Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 95-20.329), d’autre part, justifier du fait qu’il était opposant ou défaillant, ce qu’il n’était pas en l’espèce.

    La jurisprudence retient que cette dernière exigence doit être remplie que soit invoquée la nullité de l’assemblée dans son ensemble ou seulement celle d’une résolution (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312 : Bull. civ. III, n° 139).

    Tant qu’elle n’est pas judiciairement annulée, la décision de l’assemblée contestée s’impose à tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 9 mars 1988, n° 86-17.869, Bull. civ. III, n° 54). En l’espèce, les travaux devaient donc être considérés comme ayant été réalisés avec une autorisation.

    La décision rendue par la Cour de cassation concilie divers impératifs : la sécurité juridique de la copropriété, la nécessaire souplesse dans la gestion quotidienne des petites copropriétés ainsi que le respect des droits individuels des copropriétaires.

    Elle permet à chaque copropriétaire qui estime que la procédure d’adoption d’une décision n’a pas été respectée d’agir en annulation, tout en enfermant cette action dans des conditions strictement entendues : le copropriétaire doit agir dans un délai de 2 mois et avoir été opposant ou défaillant.

    Celui qui a voté en faveur d’une résolution mais qui s’aperçoit après coup que la procédure d’adoption est irrégulière (le mandat du syndic était expiré, les convocations étaient tardives ou incomplètes, la question n’était pas à l’ordre du jour; le procès-verbal n’a pas été régulièrement notifié, etc.) ne peut plus agir.

    Il est en quelque sorte irréfragablement présumé avoir voté en connaissance de cause et avoir renoncé à se prévaloir d’une quelconque irrégularité. Cela évite que les autres copropriétaires soient maintenus trop longtemps dans l’incertitude quant à la validité de l’autorisation reçue.

    Emmanuelle Proust
    Conseiller référendaire à la Cour de cassation

    Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-12.084, n° 1325 P + B

    CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

    Concierges, gardiens et employés d’immeubles : mise en place d’un régime obligatoire de prévoyance et de frais de santé

    Sans condition d’ancienneté, les salariés bénéficient de prestations en cas d’incapacité temporaire de travail, d’invalidité et de décès. Les remboursements de frais de santé sont, quant à eux, accessibles aux salariés ayant au moins 2 mois d’ancienneté.

    Les partenaires sociaux ont souhaité mettre en place des régimes conventionnels de protection sociale complémentaire afin de permettre aux salariés de la branche des gardiens, concierges et employés d’immeubles de bénéficier de garanties d’incapacité, d’invalidité, de décès et de remboursement de frais de santé.


    Afin de garantir l’accès de l’ensemble de la branche aux garanties collectives définies par un accord du 10 juin 2013 sans considération, notamment, d’âge ou d’état de santé, les partenaires sociaux ont estimé nécessaire d’organiser la mutualisation des risques auprès d’organismes assureurs désignés.


    L’accord collectif du 10 juin 2013 modifie, d’une part, l’article 30 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles afin de tenir compte de la mise en place des régimes de prévoyance et de santé et, d’autre part, instaure un « régime de prévoyance » et « un « régime de frais de santé » au bénéfice du personnel de la branche.


    Cet accord s’impose à compter du 10 juin 2013 pour les entreprises adhérentes des fédérations patronales signataires (UNIS, FEPL, FSIF, ANCC, ARC).

    Organismes assureurs et gestionnaires

    Les partenaires sociaux désignent les organismes assureurs suivants :


    – Humanis Prévoyance pour les garanties de prévoyance décès, frais d’obsèques, incapacité temporaire de travail, invalidité ainsi que pour la garantie frais de santé ;
    – OCIRP pour la garantie rente éducation.

    Humanis Prévoyance est mandaté par l’OCIRP pour recueillir les adhésions des entreprises et gérer le recouvrement des cotisations et le paiement des prestations pour le compte de l’OCIRP.

     

    Obligation d’adhésion

    Les employeurs peuvent s’affilier auprès des organismes susvisés à compter du 1er janvier 2014. Néanmoins, elles disposent pour le faire d’un délai de 18 mois à compter de la date d’effet de l’accord (à savoir le 10 juin 2013 pour les entreprises adhérentes à l’une des fédérations patronales signataires).

    Remarque : des modalités particulières d’adhésion sont prévues pour les employeurs entrant nouvellement dans le champ d’application de la convention collective et en cas de création d’une entité nouvelle (Accord 10 juin 2013, art. 7.2).

    Il convient de signaler que le Conseil constitutionnel a, le 13 juin 2013, censuré les clauses dites de désignation (Cons. const., déc., 13 déc. 2013, n° 2013-672 DC). Seuls les contrats liant les entreprises aux organismes de prévoyance en cours au 16 juin 2013 (date de publication de la décision) continueront donc de produire leurs effets jusqu’à leur terme.


    Ainsi, depuis le 16 juin 2013, de telles clauses ne devraient pas, selon nous, pouvoir produire d’effet contraignant vis-à-vis des employeurs.

    Dérogations à l’obligation d’adhésion

    Les employeurs ayant instauré une couverture obligatoire de prévoyance et de frais de santé à la date d’effet de l’accord peuvent choisir de ne pas adhérer aux organismes assureurs désignés sous réserve que cette couverture, au jour de la publication au Journal officiel de l’arrêté d’extension de l’accord, bénéficie à l’ensemble des salariés de façon obligatoire et soit strictement supérieure (au moins l’un des risques devant être supérieur et les autres devant être au moins égaux).


    Par ailleurs, les sociétés soumises aux dispositions de l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics et ses décrets d’application, peuvent, du fait des obligations de transparence et de mise en concurrence auxquelles elles sont soumises, ne pas rejoindre les organismes assureurs désignés.

    Ces sociétés doivent couvrir les mêmes risques à un niveau supérieur au plus tard au terme du délai de 18 mois suivant la date d’effet de l’accord.

     

    Bénéficiaires

    L’ensemble des salariés bénéficie du régime de prévoyance sans condition d’ancienneté.
    S’agissant du régime de frais de santé, les salariés doivent justifier d’une ancienneté, appréciée au niveau de chaque employeur, de 2 mois.

    Remarque : les salariés ne totalisant pas l’ancienneté requise peuvent adhérer au régime de frais de santé dès leur embauche sous réserve d’acquitter l’intégralité de la cotisation (part salariale et part patronale).

    En outre, certains salariés peuvent être dispensés de l’affiliation au régime de frais de santé (Accord 10 juin 2013, art. 8).

    Cotisations

    Prévoyance

    Les cotisations du régime de prévoyance sont calculées sur la base du salaire brut servant de base au calcul des cotisations de la sécurité sociale, dans la limite de la tranche B (Accord 10 juin 2013, art. 5). Elles sont réparties à hauteur de 50 % à la charge de l’employeur et 50 % à la charge du salarié.

    Les taux de cotisations sont fixés comme suit.

    Garantie

    Tranche A

    Tranche B

    Décès ou invalidité permanente absolue

    0,29 %

    0,29 %

    Rente éducation

    0,06 %

    0,06 %

    Frais d’obsèques

    0,16 %

    0,16 %

    Incapacité temporaire

    0,38 %

    0,38 %

    Invalidité permanente

    0,50 %

    0,50 %

    Total

    1,39 %

    1,39 %

    Ces taux sont maintenus pour 3 ans à compter de la date d’effet de l’accord.

     

    Frais de santé

    La cotisation du régime de frais de santé est fixée à 3,41 % du salaire (1,705 % à la charge de l’employeur et 1,705 % à la charge du salarié). En aucun cas, la cotisation ne peut être inférieure à 1,10 % du plafond mensuel de la sécurité sociale ni supérieure à 2,59 % de ce même plafond (Accord 10 juin 2013, art. 9.2).

    Remarque : les salariés ont la possibilité de couvrir leurs ayants droit, la cotisation supplémentaire (taux non repris ici) est alors à la charge exclusive du salarié.

    Le taux de cotisation est maintenu pour 3 ans à compter de la date d’effet de l’accord.

    Remarque : s’agissant de l’évolution ultérieure de la cotisation, les membres de la commission paritaire nationale de suivi des régimes d’assurance prévoyance et santé peuvent autoriser la conclusion d’un avenant au contrat national d’assurance ayant pour objet de modifier le taux et les planchers/plafonds de la cotisation dès lors que leur augmentation n’excède pas 1 %.

    Prestations

    Salaire de référence

    Les prestations du régime de prévoyance sont calculées sur la base du salaire brut (salaire net pour la garantie invalidité) soumis à cotisations de la sécurité sociale au cours des 12 mois civils précédant le mois de l’événement, limité à la tranche B (Accord 10 juin 2013, art. 6.1.1).

    Incapacité temporaire de travail

    En relais de l’obligation de maintien de salaire mise à la charge de l’employeur, le régime de prévoyance verse au salarié 80 % du salaire brut de référence, sous déduction des versements effectués par la sécurité sociale.

    Invalidité permanente

    L’invalidité permanente du salarié ouvre droit au versement des rentes suivantes, sous déduction des prestations nettes de la sécurité sociale et des autres revenus nets éventuels :

    – 45 % du salaire net de référence en cas d’invalidité de 1re catégorie ;
    – 100 % du salaire net de référence en cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie.

     

    Décès ou invalidité permanente et absolue

    En cas de décès ou d’invalidité permanente et absolue, il est versé un capital égal à 100 % du salaire de référence.

    En cas de décès simultané ou postérieur du conjoint du salarié, il est alloué aux enfants à charge un capital supplémentaire dont le montant est fixé à 100 % du capital décès.

    Frais d’obsèques

    En cas de décès du salarié, du conjoint ou d’un enfant à charge, le régime de prévoyance prévoit le versement d’une allocation égale à 100 % du plafond mensuel de la sécurité sociale.

    Le montant de l’allocation est toutefois limité aux frais réels en cas de décès d’un enfant de moins de 12 ans.

    Rente d’éducation

    En cas de décès du salarié, chaque enfant à charge bénéficie d’une rente annuelle d’éducation fixée comme suit en pourcentage du salaire de référence (Accord 10 juin 2013, art. 6.2).

    Age de l’enfant

    Rente

    Jusqu’à 11 ans inclus

    4 %

    De 12 à 18 ans inclus

    6 %

    De 19 à 25 ans inclus (en cas de poursuite d’études)

    8 %

    Frais de santé

    Le régime de frais de santé assure le remboursement de tout ou partie des frais médicaux, chirurgicaux et d’hospitalisation, en complément du régime de base de la sécurité sociale (Accord 10 juin 2013, art. 1er).

     

    DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

    Des DPE vierges pas si exceptionnels que cela !

    Le gouvernement a engagé une réflexion pour éviter la recrudescence d’étiquettes privées de classement énergétique.

    Compte tenu de la spécificité des caractéristiques thermiques des matériaux constituant les bâtiments d’habitation construits avant 1948, le diagnostiqueur doit, depuis le 1er avril 2013, obligatoirement recourir à la seule méthode des factures, c’est-à-dire se référer aux consommations réelles.

    Or, selon les circonstances (départ précipité du locataire, refus du propriétaire de fournir les documents, etc.), le professionnel n’a pas forcément accès à ces renseignements qui, en outre, ne peuvent pas être communiqués par les fournisseurs d’énergie.

    Privé de ces données, celui-ci se trouve donc dans l’incapacité de remplir l’étiquette relative au classement énergétique du bien.

    Contrairement à ce que pourrait laisser entendre les pouvoirs publics, la situation est loin d’être exceptionnelle.

    De plus en plus d’annonces immobilières affichent un DPE vierge. Diagnostic qui, pour autant, constitue pour l’acquéreur (ou le locataire) une source d’information essentielle sur la performance énergétique du bâtiment en question.

    Le gouvernement a pris acte de ce problème et, de ce fait, a engagé des recherches pour adapter la méthode de calcul aux bâtiments construits avant 1948.

    Le projet de loi ALUR, adopté par le Sénat le 26 octobre dernier, pourrait de son côté pallier cette absence de factures.

    Selon ce texte, le propriétaire ou son mandataire se verrait imposer de compléter les états des lieux entrant et sortant par les relevés des index de consommations énergétiques (électricité, gaz).

    Un extrait de l’état des lieux pourrait alors être transmis au diagnostiqueur qui en ferait la demande, et ce, sans préjudice de la mise à disposition des factures (Projet de loi Sénat, n° 25, 26 oct. 2013, art. 1er, I, 5°)

    En attendant d’apporter une réponse à la question des DPE vierges, la ministre du logement rappelle aux acheteurs souhaitant se faire une opinion sur la consommation énergétique du bien, qu’ils peuvent également consulter, dans le DPE, les recommandations de travaux faites par le professionnel en vue de rendre l’immeuble moins énergivore.

    S’agissant toujours des consommations réelles des vieux bâtiments, elle tient aussi à préciser qu’il est exclu de différencier les cas d’exigence du DPE selon la valeur patrimoniale des biens comme les demeures anciennes et historiques, quand bien même leur bilan énergétique peu favorable aurait pour effet de réduire considérablement leur valeur vénale intrinsèque.

    Remarque :

    rappelons que les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ne font pas l’objet de DPE (CCH, art. R. 134-1, e).

    SYNDIC

    Syndic : sans mandat, pas d’honoraires

    L’inapplication des règles de la gestion d’affaires empêche le syndic de percevoir des honoraires pour la gestion qu’il a accompli après la fin de son mandat.

    La troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires (Cass. 3e civ., 3 juin 1987, n° 85-18.650 : Bull. civ. III, n° 115).

    Dans ces conditions, un syndic dont le mandat prend fin doit cesser d’accomplir quelque tâche que ce soit pour le compte du syndicat des copropriétaires.

    S’il ne le fait pas, non seulement il ne peut percevoir de rémunération pour sa gestion mais s’expose également à devoir acquitter des dommages et intérêts s’il cause un préjudice par son action (Cass. 3e civ., 3 juin 1987, n° 85-18.650 : Bull. civ. III, n° 115).

    En l’espèce, le mandat du syndic avait été résilié en assemblée tandis qu’un successeur avait été simultanément élu. Le nouveau syndic n’avait commencé a exercer sa mission que 2 mois plus tard, obligeant l’ancien à poursuivre jusque-là. Pendant ce laps de temps, il avait encaissé une indemnité d’assurance pour le compte du syndicat puis n’en avait cependant restitué qu’une partie à son successeur, gardant sans doute l’autre au titre de la rémunération de ses diligences.

    Devant la juridiction de proximité, le nouveau représentant du syndicat n’avait pas obtenu que l’intégralité de l’indemnité lui soit rendue.

    Le jugement, fondé sur la gestion d’affaires, énonce que le syndic évincé se trouve dans la même situation que s’il avait reçu un mandat exprès et que le solde transféré au nouveau syndic valait solde de tout compte dans les rapports entre le syndic démis de ses fonctions et le syndicat des copropriétaires.

     

    Nécessité d’une habilitation du syndic pour une action improprement qualifiée « recouvrement d’une créance »

    L’action du syndic en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé par la violation du règlement de copropriété et nécessite une autorisation de l’assemblée générale.

    A de rares exceptions, le syndic doit être habilité par l’assemblée à agir en justice au nom du syndicat (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55). Le sujet est d’importance car le défaut ou l’irrégularité de l’habilitation est sanctionné par la nullité des actes faits en son nom (C. pr. civ., art. 117).

    Or, l’abondant contentieux est révélateur de difficultés d’application du texte. Dans cette affaire, une des exceptions est en cause, l’action en recouvrement de créance. Sans définition, son champ paraît large alors que la dispense doit rester l’exception. Mais, sa délimitation reste floue. S’agissant du paiement d’une indemnité d’assurance, une Cour s’est attachée au caractère de la créance, a priori ni certaine, ni liquide, ni exigible car elle était contestée (CA Paris, 23e ch., sect. B, 22 mars 2001, n° 1999/25039).

    Or, cet élément est étranger à la nature de l’action qui est bien la question essentielle. La Cour de cassation y apporte une réponse.

    Un syndicat a poursuivi un copropriétaire en paiement d’un arriéré de charges et d’une créance qualifiée de « charge exceptionnelle ». Il a soutenu agir en recouvrement pour justifier l’absence d’habilitation de son syndic.

    La Cour d’appel de Nancy a approuvé et a condamné le copropriétaire au paiement des deux sommes. Son pourvoi critique l’arrêt en ce qu’il a écarté le défaut d’habilitation pour une action tendant à une double fin, le recouvrement de charges courantes impayées et la mise en œuvre de sa responsabilité pour une atteinte aux parties communes avec réparation du préjudice causé. Il obtient partiellement satisfaction.

     

    Dispense pour la demande en paiement de l’arriéré de charges

    La recevabilité de cette demande n’est pas remise en cause par la Cour de cassation. Il a été admis sans discussion que la dispense bénéficie au recouvrement de charges (Cass. 3e civ., 28 janv. 2003, n° 01-15.222). Même s’il existe une contestation sur le principe et le montant de la créance (Cass. 3e civ., 6 mai 1998, n° 96-17.176).

    Cette action s’impose au syndic car le paiement des charges est vital pour la copropriété. Pareillement, l’action en répétition d’un indu a été considérée comme une action en recouvrement de créances.

    Pas de dispense pour l’autre demande après requalification de son objet

    En l’espèce, le syndicat réclamait en outre le remboursement d’une somme de 495,85 €, montant du coût de la remise en état du réseau d’évacuation des eaux usées. Le copropriétaire l’avait modifié en violation du règlement de copropriété, rendant inhabilitable l’appartement voisin.

    Devant son refus de prendre en charge les travaux de réfection reconnus urgents, le syndicat avait réglé « cette charge exceptionnelle ». Contrairement à ce qui a été jugé en appel, l’objet de l’action n’est pas le recouvrement d’une créance.

    C’est, précise l’arrêt rapporté, « une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes ». La cassation est prononcée sur ce point pour violation de l’article 55, alinéa 2 du décret et de l’article 117 du code de procédure civile. Une autorisation était requise pour faire fixer cette créance.


    Cet arrêt pointe l’importance de la cause de l’action et de l’objet de la demande. La qualification de l’action permettra de dire si elle bénéficie ou non d’une dispense d’habilitation du syndic.


    Dans le doute, il vaut mieux donner une autorisation même inutile pour éviter les frais d’une procédure inefficace et la perte de la chance de recouvrer une créance.

    SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

    Action syndicale : intervention en appel d’un copropriétaire

    L’intervention ne peut être déclarée irrecevable sans rechercher si le copropriétaire n’avait pas un droit propre pouvant échapper à la représentation du syndicat des copropriétaires.

    Les copropriétaires sont représentés par le syndicat dans les actions relevant de son domaine (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 15). La décision rendue leur sera donc opposable, même s’ils n’ont pas été mis en cause. Mais, ils peuvent avoir des droits propres ou un intérêt personnel et distinct de l’intérêt collectif défendu par le syndicat des copropriétaires. Pour les faire valoir, ils peuvent engager une action individuelle.

    Intervenir de manière volontaire ou forcée dans l’action syndicale (C. pr. civ., art. 327). Mais, il arrive qu’ils se décident tardivement à agir, alors que l’action collective est en cause d’appel ou même définitivement jugée. La recevabilité de leur intervention volontaire en cause d’appel ou de leur tierce opposition au jugement rendu bat en brèche le principe de leur représentation par le syndicat. La Cour de cassation se prononce ici dans le cas de l’intervention tardive.

    En l’espèce, l’objet du litige est un système de climatisation qui avait été installé, au moment de la construction, sur la toiture-terrasse de l’immeuble, partie commune. Le syndicat a demandé en justice son démontage et son retrait par le maître de l’ouvrage.

    Devant la cour d’appel, une copropriétaire qui avait un droit de jouissance privative sur une partie de cette terrasse accessible est intervenue volontairement pour s’associer à ces demandes et réclamer à titre personnel le remboursement de sommes indûment payées, mais elle a été déclarée irrecevable.

    La cour d’appel de Versailles a retenu qu’étant coïndivisaire de cette partie commune, elle n’a pas la qualité de tiers et a donc été représentée en première instance par le syndicat.

    Son arrêt est cassé pour ne pas avoir recherché si elle n’avait pas un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat.

     

    Quand le syndicat n’est pas responsable d’une faute du gardien dans la distribution d’un courrier recommandé

    Le contrat de travail de la gardienne de l’immeuble ne mentionnant pas dans ses attributions la réception des lettres recommandées et des paquets, un copropriétaire qui lui a demandé ce service bénévole ne peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

    Sur le fondement du droit commun, le syndicat des copropriétaires est responsable du dommage causé par ses préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés (C. civ. art. 1384, al. 5).

    En l’espèce, une copropriétaire se plaint d’avoir subi un préjudice par la faute de la gardienne de l’immeuble. Celle-ci a réceptionné à son intention une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) qu’elle ne lui a pas distribuée.

    Les juges ont examiné le contrat de travail qui prévoit habituellement le service des paquets et colis, mais peut exclure celui des envois contre remboursement et des recommandés.

    Effectivement, la réception des envois recommandés destinés aux résidents ne figurait pas dans le décompte individuel des tâches de cette gardienne.

    Elle n’était donc pas tenue d’accepter cette lettre.

    Toutefois, à la demande des occupants de l’immeuble qui sont des tiers par rapport au contrat, la gardienne avait pris l’habitude de leur rendre ce service bénévole par un mandat tacite.

    Un copropriétaire se plaint de la mauvaise exécution de ce mandat tacite qui les liait conformément aux dispositions de l’article 1985 du code civil.

    Il engage une action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour la faute commise par son préposé en lui reprochant de ne pas avoir attiré l’attention de la gardienne sur les dangers de cette pratique.

    La cour d’appel de Paris ne fait pas droit à sa demande en considérant que le copropriétaire ne saurait s’en prendre au syndicat qui est étranger à la faute commise par sa préposée hors de ses fonctions.

    La réception des courriers recommandés n’entrait pas dans les attributions de la gardienne définies à son contrat de travail, dont la copropriétaire membre du syndicat des copropriétaires ne pouvait pas ignorer la teneur.

    Dès lors, elle ne peut légitimement prétendre à un dépassement de fonctions et donc rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires en tant que commettant sur le fondement de l’article 1384 du code civil

    Anne-Marie Clayssen-Doucet
    Avocat

    TRAVAUX EN COPRORIETE

    Un peu de souplesse dans la mise en concurrence pour les marchés de travaux

    L’obligation de mise en concurrence est respectée même en l’absence de réponse de certaines entreprises sollicitées dès lors que les copropriétaires ont disposé des éléments nécessaires à une prise de décision éclairée.

    L’assemblée des copropriétaires, statuant à la majorité absolue, doit arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 2, in fine).

    Lorsque la délibération ne fixe pas les modalités de cette mise en concurrence, celle-ci résulte de la demande de plusieurs de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19-2).

    Un copropriétaire sollicite la nullité de la décision de la réaliser des travaux de réparation d’une tourelle et d’une fissure en façade pour un montant de 205 000 €, au motif que la mise en concurrence n’avait pas été correctement effectuée. La cour d’appel analyse les faits et rejette la demande.

    Pour établir le respect de l’obligation de mise en concurrence, elle retient que des devis ont été demandés à deux ou trois entreprises dont le nom est précisé pour chaque type de travaux.

    Le fait que pour certains lots de travaux, les entreprises sollicitées n’aient pas toutes répondu est considéré comme indifférent dans la mesure où les documents annexés à la convocation décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus, indiquait leur coût global et par lot, permettant ainsi aux copropriétaires de disposer des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause.

    La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel.

    Pour que l’obligation de mise en concurrence soit considérée comme respectée, il importe surtout que le syndic établisse qu’il a demandé ces devis en précisant les coordonnées des entrepreneurs et qu’il y en obtienne suffisamment pour que le consentement des copropriétaires soit éclairé.

    En l’espèce, le rapports de l’architecte décrivant les travaux avait été annexé à la convocation et comportait des devis. Le défaut de réponse de quelques artisans ne suffit pas à invalider la décision.

    La solution serait peut-être différente si l’assemblée avait posé comme modalité de la mise en concurrence la production d’un nombre déterminé de devis et que ce nombre n’avait pas été atteint.

     

    INDICES 22

    INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

    (Base de 100 au 4e trim. 1953)

    1er TRIM

    1er TRIM

    MOYENNE

    2e TRIM

    2e TRIM

    MOYENNE

    3e TRIM

    3e TRIM

    MOYENNE

    4e TRIM

    4e TRIM

    MOYENNE

    1994

    1016

    1015,25

    1018

    1016,75

    1020

    1017,50

    1019

    1018,25

    1995

    1011

    1017,00

    1023

    1018,25

    1024

    1019,25

    1013

    1017.75

    1996

    1038

    1024,50

    1029

    1026,00

    1030

    1027,25

    1046

    1035,75

    1997

    1047

    1038,00

    1060

    1045,75

    1060

    1055,00

    1068

    1060,50

    1998

    1058

    1063,25

    1058

    1062,75

    1057

    1060,25

    1074

    1061,75

    1999

    1071

    1065,00

    1074

    1069,00

    1080

    1074,75

    1065

    1072,50

    2000

    1083

    1075,50

    1089

    1079,25

    1093

    1082,50

    1127

    1098,00

    2001

    1125

    1108,50

    1139

    1121,00

    1145

    1134,00

    1140

    1137,25

    2002

    1159

    1145,75

    1163

    1151,75

    1170

    1158,00

    1172

    1166,00

    2003

    1183

    1172,00

    1202

    1181,75

    1203

    1190,00

    1214

    1200,50

    2004

    1225

    1211,00

    1267

    1227,25

    1272

    1244,50

    1269

    1258,25

    2005

    1270

    1269,50

    1276

    1271,75

    1278

    1273,25

    1332

    1289,00

    2006

    1362

    1312,00

    1366

    1334,50

    1381

    1360,25

    1406

    1378,75

    2007

    1385

    1384,50

    1435

    1401,75

    1443

    1417,25

    1474

    1434,25

    2008

    1497

    1462,25

    1562

    1494,00

    1594

    1531,75

    1523

    1544,00

    2009

    1503

    1545,50

    1498

    1529,50

    1502

    1506,50

    1507

    1502.50

    2010

    1508

    1503,75

    1517

    1508,50

    1520

    1513,00

    1533

    1519.50

    2011

    1554

    1531.00

    1593

    1550.00

    1624

    1576.00

    1638

    1602.25

    2012

    1617

    1618.00

    1666

    1636.25

    1648

    1642.25

    1 639

    1642.50

    2013

    1 646

    1649.75

    1637

    1642.50

    1612

    1633.12

    INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

    (prix de consommation hors tabac et hors loyers)

    (Base 100 au 2e trim. 2004)

    ANNEE

    TRIMESTRE

    DATE PARUTION

    IRL

    VARIATION

    ANNUELLE

    2007

    1er

    2e

    3e

    4e

    06/07/2007

    12/10/2007

    09/01/2008

    16/04/2008

    107,66

    108,36

    109,01

    109,81

    + 2,92 %

    + 2,76 %

    + 2,49 %

    + 2,50 %

    (Base 100 au 4e trim. 1998)

    ANNEE

    TRIMESTRE

    DATE PARUTION (*)

    IRL

    VARIATION

    ANNUELLE

    2008

    1er

    2°

    3e

    4e

    14/02/2008

    17/07/2008

    15/10/2008

    15/01/2009

    115,12

    116.07

    117,03

    117.54

    + 1,81 %

    +2.38 %

    + 3,95 %

    + 2.83 %

    2009

    1er

    2°

    3e

    4e

    14/04/2009

    17/07/2009

    14/10/2009

    14/01/2010

    117,70

    117,59

    117,41

    117,47

    + 2,24 %

    + 1,31 %

    + 0,32 %

    – 0,06 %

    2010

    1er

    2°

    3e

    4e

    14/04/2010

    15/07/2010

    14/10/2010

    14/01/2011

    117,81

    118,26

    118,70

    119,17

    + 0,09 %

    + 0,57 %

    + 1,10 %

    + 1,45 %

    2011

    1er

    2e

    3e

    4e

    14/04/2011

    13/07/2011

    15/10/2011

    15/01/2012

    119.69

    120.31

    120.95

    121.68

    + 1.60 %

    + 1.73 %

    + 1.90 %

    + 2.11 %

    2012

    1er

    2è

    3e

    4è

    13/04/2012

    13/07/2012

    12/10/2012

    11/01/2013

    122.37

    122.96

    123.55

    123.97

    + 2.24 %

    +2.20 %

    +2.15 %

    +1.88 %

    2013

    1er

    2è

    3e

    4è

    12/04/2013

    12/07/2013

    15/10/2013

    15/01/2013

    124.25

    124.44

    124.66

    124.83

    +1.54 %

    +1.20 %

    +0.90 %

    +0.69 %

    (*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

    INDICES 23

    TAUX DE L’INTERET LEGAL

    ANNEES

    TAUX ORDINAIRES

    EN CAS DE CONDAMNATION

    1994

    8,40 %

    13,40 %

    1995

    5,82 %

    10,82 %

    1996

    6,65 %

    11,65 %

    1997

    3,87 %

    8,87 %

    1998

    3,36 %

    8,36 %

    1999

    3,47 %

    8,47 %

    2000

    2,74 %

    7,74 %

    2001

    4,26 %

    9,26 %

    2002

    4,26 %

    9,26 %

    2003

    3,29 %

    8,29 %

    2004

    2,27 %

    7,27 %

    2005

    2,05 %

    7,05 %

    2006

    2,11 %

    7,11 %

    2007

    2,95 %

    7,95 %

    2008

    3,99 %

    8,99 %

    2009

    3,79 %

    8,79 %

    2010

    0,65 %

    5,65 %

    2011

    0,38 %

    5,38 %

    2012

    0,71 %

    5,71 %

    2013

    0.04 %

    5.04 %

    COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

    ANNEE

    COEFFICIENT

    ANNEE

    COEFFICIENT

    ANNEE

    COEFFICIENT

    1981

    0,34738 %

    1992

    0,20264 %

    2003

    1,121 %

    1982

    0,31067 %

    1993

    0,19851 %

    2004

    1,097 %

    1983

    0,28341 %

    1994

    0,19526 %

    2005

    1,078 %

    1984

    0,26386 %

    1995

    0,19194 %

    2006

    1,060 %

    1985

    0,24933 %

    1996

    0,18823 %

    2007

    1,045 %

    1986

    0,24287 %

    1997

    0,18594 %

    2008

    1,016 %

    1987

    0,23546 %

    1998

    0,18466 %

    2009

    1,015 %

    1988

    0,22930 %

    1999

    0,18374 %

    2010

    1,00 %

    1989

    0,22131 %

    2000

    0,18069 %

    2011

    1,036 %

    1990

    0,21409 %

    2001

    0,17773 %

    2012

    1,018 %

    1991

    0,20745 %

    2002

    1,144 %

    2013

    1,00%

    SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

    DATE

    S.M.I.C

    HORAIRE

    169 H

    MOIS BRUT

    151,67 H

    EUROS

    01/07/01

    43,72

    7388,68

    01/07/02

    6,83

    1154,27

    01/07/03

    7,19

    1215,11

    01/07/04

    7,61

    1286,09

    01/07/05

    8,03

    1357,07

    1217,88

    01/07/06

    8,27

    1254,28

    01/07/07

    8,44

    1280,07

    29/04/08

    8,63

    1308,88

    01/07/08

    8,71

    1321,02

    01/07/09

    8,82

    1337,70

    01/01/10

    8,86

    1343,80

    01/01/11

    9,00

    1365,00

    30/11/11

    9,19

    1393,82

    01/01/12

    9,22

    1398,37

    01/07/12

    9.40

    1425.67

    01/01/13

    9.43

    1430,22

    01/01/14

    9.53

    1445,38

    INDICES 24

    CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

    (Entrée en rigueur le 30/04/1990)

    Avenant 57 : A compter du 1er janvier 2013, les salaires minimaux bruts annuels pour l’ensemble des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme (Avenant n° 57, 14 Janvier 2013).

    Niveaux

    Salaire annuel minimum conventionnel

    Employé (E I)

    18 593 €

    Employé (E II)

    18 919 €

    Employé (E III)

    19 159 €

    Agent de maîtrise (AM I)

    19 440 €

    Agent de maîtrise (AM 2)

    21 304 €

    Cadre (C I)

    22 484 €

    Cadre (C II)

    30 267 €

    Cadre (C III)

    36 063 €

    Cadre (C IV)

    40 782 €

    Un nouvel avenant n° 57 a été déposé pour fixer, à compter du 1er janvier 2013, les salaires minima bruts annuels pour les salariés de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme

    Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

    GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

    Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

    NIVEAU

    SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL

    1

    1 440,00 €

    2

    1 460,00 €

    3

    1 480,00 €

    4

    1 500,00 €

    5

    1 630,00 €

    6

    1 690,00 €

    Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

    NIVEAU

    SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL

    1

    –

    2

    1 615,00 €

    3

    1 640,00 €

    4

    1 665,00 €

    5

    1 815,00 €

    6

    1 875,00 €

    INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

    ANNEES

    1er TRIM

    2e TRIM

    3e TRIM

    4e TRIM

    2001

    593,80

    597,60

    599,70

    603,60

    2002

    609,20

    616,70

    620,60

    624,90

    2003

    632,70

    640,50

    641,80

    648,70

    2004

    659,20

    676,90

    680,90

    683,20

    2005

    686,90

    688,30

    691,30

    699,40

    2006

    717,60

    731,80

    741,70

    749,10

    2007

    760,10

    771.00

    774.60

    773.50

    2008

    791.20

    810.40

    829.10

    802.90

    2009

    799.40

    804.40

    811,80

    817.90

    2010

    822,30

    839,00

    841,70

    851,20

    2011

    875,20

    875,70

    879,70

    879,20

    2012

    901,00

    898.5

    901,5

    903,1

    2013

    919,8

    915,8