I
BAUX D’HABITATION ET MIXTES
Un bail peut contenir une rétrocession d’électricité prohibée
Travaux pour échapper à la réquisition : il faut agir vite !
Notification du mémoire préalable : la date de présentation de la lettre recommandée est prise
en compte

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II
BAUX COMMERCIAUX

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III
IMPOTS
Révision des valeurs locatives : les commissions au travail dès 2014 !

6-7
IV
LOCATIONS
Devoir de conseil de l’agent immobilier quant au choix du locataire

8-10
V
AGENT IMMOBILIER
Le devoir de conseil de l’agent spécialisé dans l’immobilier de placement

11-15
VI
TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
Le projet de loi de finances pour 2014 au chevet du logement
Baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements sociaux (art. 19)
Recentrage du CIDD et de l’éco-PTZ sur les rénovations lourdes (art. 56)
Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire (art. 55)
Réforme des plus-values immobilières (art. 18)
Faculté temporaire pour les départements d’augmenter les DMTO (art. 58)
Nouvelles obligations des notaires en matière de connaissance du marché immobilier

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VII
PROMESSES ET COMPROMIS DE VENTE
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N° 192

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Un bail peut contenir une rétrocession d’électricité prohibée

Le remboursement par le preneur de sa consommation d’électricité au bailleur est illicite car contraire à l’interdiction de rétrocession de l’énergie fournie par EDF.

Étonnant moyen pour faire annuler la clause d’un bail que de se prévaloir d’une disposition que l’on aurait imaginée simplement conçue pour préserver le monopole d’EDF. Et pourtant, ça fonctionne.

Pour contester les montants qui lui étaient facturés par son bailleur au titre de sa consommation d’électricité, un locataire s’est prévalu de l’interdiction de la rétrocession d’électricité et a obtenu la nullité des clauses du bail s’y rapportant.

Il était prévu que le locataire devait rembourser au bailleur sa consommation d’électricité sur la base d’un forfait d’environ 30 000 € par an, tant que le bailleur n’aurait pas installé à ses frais un compteur individuel puis, une fois cet équipement mis en place, en fonction de la consommation réelle, sur la base du tarif EDF.

Les juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, ont considéré que l’interdiction de rétrocession n’était pas édictée au seul bénéfice d’EDF mais également à celui des tiers. La rétrocession qui se définit comme toute fourniture d’énergie par un client d’EDF à un tiers peut priver ces derniers de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie par EDF à un tarif librement négocié, elle est donc illicite.

Bien que la nullité des clauses ait été retenue, la cassation a été prononcée sur la demande en remboursement des sommes acquittées par le locataire : la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer doit payer une indemnité équivalente à cette prestation. Le locataire doit donc bien payer la somme réclamée.

Travaux pour échapper à la réquisition : il faut agir vite !

Le propriétaire, qui s’engage à effectuer des travaux pour louer son bien, doit respecter des délais serrés pour présenter au préfet l’échéancier des travaux, puis les devis acceptés.

Dans les communes où il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, les préfets peuvent réquisitionner des locaux vacants appartenant à des personnes morales pour les donner en jouissance à un attributaire. Celui-ci s’engage à les donner à bail à des personnes justifiant de ressources modestes (CCH, art. L. 642-1 et s.).

La loi Duflot 1 du 18 janvier 2013 a modifié cette procédure. Elle a raccourci le délai de la vacance de 18 à 12 mois et a encadré la possibilité pour le propriétaire de se soustraire à cette réquisition en réalisant les travaux destinés à mettre fin à cette vacance. Le décret du 22 novembre 2013 inscrit cet engagement de travaux dans un calendrier serré et impose au propriétaire de justifier de son respect.

Un engagement encadré

Dès lors que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux, trois délais maxima lui sont imposés. D’une part, il dispose d’un mois à compter de la date de réception de son engagement par le préfet pour soumettre à l’approbation de celui-ci, par LRAR, le programme des travaux correspondants, l’échéancier de leur réalisation et la date prévisionnelle de la mise en location. Le préfet lui notifie, sous la même forme, l’acceptation de cet échéancier dans un délai de 2 à 4 mois.

D’autre part, le propriétaire dispose d’un mois pour transmettre le ou les devis acceptés des travaux nécessaires par LRAR. Ce délai peut être raccourci à 15 jours par décision motivée du préfet et après information du propriétaire lors de la notification de l’intention de réquisitionner.

En tout état de cause, les travaux et la mise location du bien doivent intervenir dans un délai de 24 mois maximum à compter de l’approbation de l’échéancier des travaux par le préfet.

Un engagement surveillé

Sur demande du préfet, le propriétaire doit pouvoir justifier de l’exécution de son engagement. Lors de la notification de l’acceptation de l’échéancier de travaux, le préfet peut fixer les modalités qu’il impose pour son information sur l’état d’avancement des travaux.

A l’issue des travaux, le propriétaire doit apporter la preuve de la mise en location des locaux. Il peut présenter, par exemple, le contrat de bail signé.

S’il ne respecte pas ses engagements relatifs à la réalisation des travaux ou à ses obligations de transmission de devis ou d’information sur leur exécution, le propriétaire reçoit une mise en demeure par LRAR du préfet, préalablement à la notification de l’arrêté de réquisition. La procédure de réquisition reprend.

Notification du mémoire préalable : la date de présentation de la lettre recommandée est prise en compte

Le mémoire est régulièrement notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lorsque, bien que n’ayant pas été effectivement remis à son destinataire, ce dernier est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile.

L’article R. 145-26 du code de commerce prévoit que les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Par ailleurs, l’article R. 145-27 indique que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La question pouvait donc se poser de savoir si le mémoire était valablement notifié en lettre recommandée AR sans pour autant que le destinataire de ce mémoire l’ait effectivement reçu, ne l’ayant pas retiré à la poste dans le délai imparti après la première présentation de la lettre recommandée à son domicile.

Dans le cas d’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement au preneur à compter du 31 décembre 2006 moyennant un loyer déplafonné et avait déposé le 5 septembre 2008 un mémoire en fixation du prix au greffe du juge des loyers commerciaux, puis avait assigné le preneur par acte extrajudiciaire le 21 octobre suivant en fixation du prix du bail renouvelé.

Le preneur avait contesté la saisine du juge des loyers commerciaux considérant que l’instance en fixation du loyer était éteinte dès lors que le mémoire préalable ne lui avait pas été effectivement remis au sens de l’article 669 du code de procédure civile relatif à la notification des actes en la forme ordinaire qui dispose dans son dernier alinéa que « la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ».

La Cour de cassation censure la cour d’appel d’avoir fait droit à l’argumentation du preneur car elle considère que la formalité de notification du mémoire en demande est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile. La Haute juridiction reproche également à la cour d’appel d’avoir ajouté à la loi une condition relative à la remise effective de la lettre recommandée alors que cette condition n’existe pas.

La cassation est donc prononcée. Cette jurisprudence est conforme à une décision ancienne rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui avait statué dans le cadre d’une demande en révision du loyer sous l’empire des dispositions de l’article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 (Cass. 3e civ., 6 nov. 1986, n° 84-10.103 : Bull. civ. III, n° 147).

Philippe Legrand
Avocat à la cour d’appel de Paris

Cass. 3e civ., 16 oct. 2013, n° 12-20.103, n° 1160 FS – P + B

 

Révision des valeurs locatives : les commissions au travail dès 2014 !

Les membres des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels doivent être désignés avant le 9 décembre 2013 et leurs noms publiés au plus tard le mois suivant. Le décret du 7 novembre 2013 fixe la composition et le fonctionnement des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLP). Une nouvelle étape est ainsi franchie dans la mise en œuvre de la réforme des valeurs locatives de ces locaux lancée par la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010. Pour la première constitution de ces commissions, les membres titulaires et suppléants doivent être désignés avant le 9 décembre 2013.

Toutefois, en présence de plusieurs associations de maires dans le département (ou en l’absence de ce type d’association), la désignation des maires et des représentants des EPCI par le préfet peut avoir lieu jusqu’au 9 janvier 2014. Dans tous les cas, l’arrêté préfectoral qui fixe la liste des membres désignés doit être publié au recueil des actes administratifs du département avant cette même date. Les commissions pourront alors travailler à la délimitation des secteurs d’évaluation, au classement des propriétés en sous-groupes ou catégories, à la détermination des tarifs et du coefficient de localisation.

Les valeurs locatives révisées à l’aide des paramètres ainsi définis par les CDVLP seront intégrées dans les bases de taxation des impôts directs locaux de l’année 2015. Le calendrier modifié en 2012 devrait être respecté.

Constitution des CDVLP

Chaque CDVLP est composée de 2 représentants de l’administration fiscale, de 10 représentants des élus locaux et de 9 représentants des contribuables (v. le tableau ci-dessous). Ses modalités de fonctionnement sont précisées par le décret : convocation, quorum, élection du président, majorité, etc. L’administration fiscale ne prend pas part au vote. Seuls les membres représentants les élus locaux et des contribuables disposent de ce pouvoir.

Composition de la CDVLP
Répartition des sièges
Désignation
2 représentants de l’administration fiscale

Directeur départemental des finances publiques
10 représentants des élus locaux
Département de Paris : 10 membres en exercice du conseil de Paris
Conseil de Paris
Autres départements :
– 2 membres en exercice du conseil général
Conseil général dans les 2 mois de son renouvellement
– 4 maires en exercice
Association départementale des maires (dans les 2 mois du renouvellement des conseils municipaux pour les maires, et 3 mois pour les représentants des EPCI) (1)
– 4 représentants en exercice des EPCI
9 représentants des contribuables
– 3 personnes après consultation des CCI territoriales ou CCI départementales en Ile-de-France
Préfet de département (dans les 3 mois du renouvellement des conseils municipaux et après réalisation des consultations prévues)
– 2 personnes après consultation des CMA départementales ou, à défaut, de région
– 3 personnes après consultation des organisations d’employeurs au niveau interprofessionnel les plus représentatives dans le département
– 1 personne après consultation des organisations représentatives des professions libérales dans le département
(1) Le préfet de département procède à cette désignation en présence de plusieurs associations de maires dans le département (après leur consultation), en l’absence de ce type association ou en cas de non respect des délais de désignation.

Constitution des CDIDL

Les commissions départementales des impôts directs locaux (CDIDL) interviennent en cas de désaccord persistant entre les CDVLP et les commissions communales et intercommunales des impôts directs sur la détermination des paramètres de calcul des valeurs locatives dans le département.

Les modalités de désignation des membres des CDIDL sont identiques à celles des CDVLP même si leur nombre change : 3 représentants de l’administration fiscale, 1 conseiller général, 3 maires, 2 représentants des EPCI et 5 représentants des contribuables (les organisations d’employeurs ne sont pas représentées). A la différence de la CDVLP, tous ses membres votent, y compris ceux représentant l’administration fiscale.

Devoir de conseil de l’agent immobilier quant au choix du locataire

L’agent immobilier doit attirer l’attention du bailleur de logement sur les conséquences de la location consentie à une personne âgée disposant de faibles ressources.
La loi du 6 juillet est protectrice des preneurs à bail âgés disposant de faibles ressources. Le bailleur ne peut en effet s’opposer au renouvellement du contrat du locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant du SMIC, à moins de lui proposer un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art 15, III).
La contrainte est de taille puisque la délivrance d’un congé est quasiment impossible.
Il ne suffit pas à l’agent immobilier à qui la gestion du bien a été confiée de se contenter d’informer le propriétaire de l’âge et des ressources du preneur, il doit attirer son attention sur les conséquences juridiques attachées à cette location.
A défaut, il manque à son obligation de conseil et s’expose à voir sa responsabilité engagée.
En l’espèce, l’agent immobilier était poursuivi par les héritiers du bailleur qui n’avaient pu vendre le bien libre de toute occupation comme ils l’auraient souhaité mais l’avaient cédé occupé, pour un prix forcément moindre que celui qu’ils escomptaient.
L’analyse des héritiers selon laquelle le préjudice équivalait à la différence entre la valeur du logement libre et celle du logement occupé a été écartée.
Pour les juges du fond, le préjudice a consisté en la perte d’une chance de vendre l’appartement libre car rien ne démontrait que le bailleur, décédé au moment des faits, n’aurait pas malgré tout consenti le contrat de location avec ce même preneur.
Cette perte de chance a été évaluée à 10 000 € au lieu des 61 500 € réclamés par les héritiers.

Quels sont les arriérés de loyers restant dus par un locataire en situation de surendettement ?
Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel.
Les propriétaires d’un logement loué délivrent un commandement de payer au locataire qui n’a pas payé les loyers dus depuis le 15 octobre 2008, puis l’assignent en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, afin d’obtenir son expulsion, le paiement de l’arriéré dû et d’une indemnité d’occupation.
Le locataire saisit la commission de surendettement des particuliers de ses difficultés financières, et bénéficie de l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel par jugement en date du 13 octobre 2008, ultérieurement clôturée pour insuffisance d’actif par un jugement du 14 septembre 2009.
La cour d’appel constate l’acquisition de la clause résolutoire et condamne le locataire à payer les loyers arriérés pour la période du 15 octobre 2008 au 24 mars 2009 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation.
Le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel reproche d’avoir condamné le locataire à payer des loyers correspondant à une période antérieure au jugement du 14 septembre 2009, alors que l’article L. 332-9 du code de la consommation prévoit que la clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation pour laquelle les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel.

Ainsi, seules sont effacées les dettes nées avant le jugement d’ouverture de la procédure, et mentionnées dans l’état des créances dressé par le greffe. Mais, le locataire n’est pas dispensé de payer les loyers ou les indemnités d’occupation dus après le jugement

En l’absence du locataire, le propriétaire qui fait visiter les lieux en est le gardien

Le propriétaire qui, en l’absence du locataire, fait visiter à un agent immobilier la maison louée en vue de sa vente est responsable de la chute de ce dernier dans l’escalier, sur une flaque d’urine.
Par le contrat de bail, le propriétaire transfère au locataire la garde de la chose louée et donc la responsabilité qui en découle au titre de l’article 1384 du code civil.

En l’absence du locataire, il a été jugé que le propriétaire qui fait visiter la maison donnée à bail en vue de sa vente en retrouve la garde au moment de cette visite.

Sa responsabilité peut être engagée par l’agent immobilier qui a chu dans l’escalier en glissant sur une flaque d’urine de chien

Les magistrats ont considéré qu’il importait peu que le locataire ait été prévenu ou non de la visite des propriétaires.

Le preneur était informé de la vente du bien et était contractuellement tenu d’en permettre l’accès.

La faute de la victime dans la survenance de son dommage (une entorse de la jambe et une fracture du radius) a été écartée car la bonne tenue de l’endroit rendait la présence d’urine dans l’escalier insoupçonnable.

L’agent immobilier arguait notamment que la flaque était invisible sur des marches jaunes…

Le devoir de conseil de l’agent spécialisé dans l’immobilier de placement

L’obligation de conseil d’une agence spécialisée dans l’immobilier de placement lui impose de mettre en garde le client sur les aléas du montage d’une opération de défiscalisation sous peine de devoir l’indemniser de l’intégralité du préjudice subi.
Le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier devient un devoir de mise en garde lorsque l’acquisition a pour objet de réaliser un placement immobilier.

C’est ce qui résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 dont la publication au bulletin montre l’importance qu’elle lui attache.

En l’espèce, deux époux ont voulu faire une opération de défiscalisation en achetant un appartement à la montagne par l’intermédiaire d’une agence, spécialisée dans l’immobilier de placement.

Pour satisfaire aux conditions de la défiscalisation, ils l’ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de 10 ans, à une société d’exploitation chargée de le sous-louer en location saisonnière meublée. Ils entendaient rembourser l’emprunt souscrit pour l’acquisition par la perception des loyers. Or, le preneur commercial a été placé en liquidation judiciaire.

Un autre exploitant a certes repris le bail, mais à des conditions moins avantageuses pour les propriétaires. Ceux-ci ont alors assigné l’agence immobilière en dommages-intérêts pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en ne les ayant pas éclairés sur les aléas de leur investissement.

La Cour de cassation retient la responsabilité de l’agence sur ce fondement, consacrant un devoir de conseil très exigeant mais casse partiellement l’arrêt en ce qu’il avait déclaré la franchise contractuelle du contrat d’assurance professionnel opposable intégralement à l’assuré.

Un devoir de conseil très exigeant

En principe, un mandat d’entremise, comme tout mandat, oblige seulement l’agent immobilier à remplir sa mission et à rendre compte.

C’est la jurisprudence qui, en « forçant » le contrat de mandat, a mis à sa charge une obligation supplémentaire d’information et de conseil de son client.

Celle-ci s’explique essentiellement par le fait que l’agent immobilier est un professionnel qui doit, en raison de sa supériorité technique, informer ses clients non-professionnels, sur les circonstances qui entourent l’opération qu’ils envisagent, mais aussi sur ses conséquences.

Un devoir de mise en garde

Il résulte de l’arrêt que ce devoir d’information de l’agent immobilier est un devoir exigeant.

La Cour estime, en effet, qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit « d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer ». En d’autres termes, il ne s’agit pas simplement d’une obligation de renseignement.

Contrairement à ce qu’elle prétendait, l’agence ne pouvait pas se limiter à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés.
Elle devait aussi avertir, comme l’aurait fait un banquier, sur les dangers de l’opération de défiscalisation simplement garantie par le versement de loyers commerciaux.

Le conseil doit porter sur la sécurité financière de l’opération et sur l’appréciation de la solidité des garanties fournies.

L’agent, en tant que professionnel, est ainsi astreint à un véritable devoir de mise en garde qui va bien au-delà de la simple information. Il requiert de l’intermédiaire qu’il informe son client sur les dangers de l’opération, sur ses aspects négatifs et, au besoin, qu’il la lui déconseille.

Au demeurant, la jurisprudence estime que l’obligation ne disparaît pas du seul fait que le contractant est compétent. La Cour de cassation a d’ailleurs précédemment jugé, dans une affaire où le preneur voulait transformer une salle de sports en boulangerie, ce qui supposait des autorisations administratives, que « l’agent immobilier, rédacteur d’acte, n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil à l’égard des parties par les compétences personnelles de celles-ci ou par le fait qu’elles soient assistées d’un conseil », en l’occurrence d’un architecte et d’un conseil spécialisé (Cass. 1re civ., 4 mai 2012, n° 11-16.328, n° 496 D). Les tribunaux se montrent très protecteurs des clients au détriment des intermédiaires.

L’agent immobilier peut, bien sûr, dégager sa responsabilité en établissant qu’il a fourni le conseil nécessaire ou que l’absence de conseil donné n’a pas eu d’incidence car il n’a pas causé le dommage (Cass. 3e civ., 26 sept. 2012, n° 11-21.319, n° 1052 D). A défaut il devra intégralement indemniser son client.

Une indemnisation intégrale du client

L’arrêt précise aussi les conséquences de la responsabilité professionnelle de l’agent à savoir l’indemnisation du préjudice financier et moral de l’acquéreur. Une indemnisation non réduite à la perte d’une chance.

Quel est, en effet, le préjudice que subit le client du seul fait que l’agent a méconnu son devoir de conseil ?

La responsabilité suppose une appréciation de probabilité car il n’est pas certain que, même informé, le client aurait réagi et dans le cas présent, aurait renoncé à son opération de défiscalisation. C’est pourquoi, d’une manière générale, la responsabilité « s’apprécie en termes de perte d’une chance ». C’est ce que prétendait le pourvoi en contestant que l’indemnisation porte sur la totalité du préjudice subi et non pas seulement sur la perte d’une chance de recevoir l’intégralité des loyers.

La Cour de cassation considère cependant que la cour d’appel avait légalement justifié la réparation du préjudice moral et matériel subi par les époux dans la mesure où la sécurité annoncée du placement constituait une caractéristique essentielle qui les avait déterminés à s’engager dans une acquisition dont l’objectif immédiat n’était pas de profiter d’un appartement à la montagne, mais d’effectuer un placement financier sûr. Dès lors, leur préjudice devait être totalement réparé car, s’ils avaient été exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l’investissement proposé et sur les aléas financiers, corollaires des avantages annoncés, les investisseurs auraient refusé d’y souscrire.

L’agence aurait dû alerter les acheteurs sur le risque de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de défaillance du preneur à bail commercial.
Or, l’information qui leur avait été donnée ne leur permettait pas de mesurer la fiabilité annoncée du placement réalisé.

Un devoir de conseil apprécié au cas par cas

L’agent faisait valoir, pour sa défense, qu’il avait fourni des renseignements sur le placement proposé et que, de toute manière, l’obligation d’information et de conseil ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d’investisseurs non avertis, et notamment sur le fait que le preneur s’expose toujours à un risque de non-paiement des loyers.

Il est vrai que le professionnel n’a pas à informer sur ce qui doit être connu de tous (Cass. 3e civ., 6 mars 2002, n° 99-20.637, n° 430 D) et que les acheteurs auraient pu se douter qu’ils seraient en difficulté pour rembourser leur emprunt si le preneur n’exécutait pas ses obligations. Mais la Cour de cassation observe que leur attention n’avait pas été attirée sur ce point par l’intermédiaire demeuré leur seul interlocuteur.

Peut-être, avaient-ils même été induits en erreur par les documents publicitaires qui faisaient allusion à des loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans quel que soit le taux d’occupation de la résidence ». Ces précisions, estime la Cour, étaient de nature à convaincre les époux, « investisseurs non avertis » que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines.

La Haute cour rappelle implicitement qu’il faut apprécier l’exécution du devoir de conseil in concreto, en fonction des circonstances et en particulier de la volonté, de la situation et des connaissances des parties. Il n’y a pas à renseigner de la même manière les clients avertis et les clients profanes. Or, ceux-là étaient profanes au regard des investissements immobiliers et leur cocontractant était, au contraire, une agence spécialisée dans ce type de placement.

Le déséquilibre des compétences impliquait un conseil précis car l’obligation d’information est relative.

L’opposabilité de la franchise contractuelle dans la limite de 10 %

Pour assurer la réalité de cette réparation, la Cour de cassation casse partiellement la décision de la cour d’appel qui avait fait jouer, en totalité, la franchise du contrat d’assurance de responsabilité professionnelle qu’avait souscrite l’agent immobilier.

Il résulte, en effet, des articles 3, 3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972 ainsi que de l’arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l’application du décret que l’assurance obligatoire de responsabilité professionnelle, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le décret, ne doit pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues.

En cas d’opposition ou de différence entre les termes du contrat d’assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l’assuré doit bénéficier des dispositions qui lui sont le plus favorables. Or la cour d’appel avait fait jouer la totalité de la franchise telle qu’elle était prévue au contrat alors que la loi la limitait à 10 % des indemnités dues.

Dès lors, la Cour de cassation a considéré que la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire ne pouvait être opposable à l’assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite de 10 %.

Cet arrêt sonne comme une mise en garde des agences spécialisées dans l’immobilier de placement qui doivent conseiller leurs clients dans la gestion de leurs biens sous peine de devoir les indemniser de l’intégralité du préjudice subi.

Corinne Saint-Alary Houin

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

Le projet de loi de finances pour 2014 au chevet du logement

Le gouvernement continue à soutenir ce secteur en baissant la TVA applicable aux travaux de construction et de rénovation des logements sociaux, et en créant un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire.

Après les annonces, Bercy passe aux actes. Le ministère de l’économie et des finances a concrétisé dans le projet de loi de finances pour 2014 les différentes mesures en faveur du logement distillées au cours de l’année depuis la présentation par le Président de la République, le 21 mars dernier, du « Plan d’investissement pour le logement » (PIL).

Les premières dispositions destinées à relancer la construction de logements et à fluidifier le marché immobilier ont été prises dans le cadre du budget 2013 et de la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement du 18 janvier 2013.

Mais face à un redémarrage très timide des chantiers de construction, le gouvernement est contraint de multiplier les aides financières et fiscales afin de débloquer encore plus rapidement l’offre de logements.

Petit inventaire des dispositifs fiscaux présentés en Conseil des ministres le 25 septembre, qui vont être soumis à la sagacité du Parlement à compter du 15 octobre prochain.

Baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements sociaux (art. 19)

Certains travaux de rénovation réalisés sur les logements sociaux bénéficieront, à compter du 1er janvier prochain, du taux réduit de 5 %. Comme l’annonçait  le Président de la République lors de la deuxième Conférence environnementale pour la transition écologique du 20 septembre dernier, ce régime fiscal de faveur visera les travaux d’économies d’énergie (enveloppe du bâtiment, chauffage, production d’ECS, climatiseurs dans les DOM, équipements utilisant une source d’énergie renouvelable, ventilation, éclairage des locaux et compteurs de répartition des frais d’eau et de chauffage).

Mais ce ne sont pas les seuls travaux de rénovation qui profiteront de la baisse de la TVA. Les opérations de mise aux normes des logements et des immeubles seront aussi concernées dès lors qu’elles consisteront à rendre les locaux accessibles aux personnes handicapées ou âgées, à mettre en conformité les logements avec les normes minimales de confort et d’habitabilité et à diminuer les risques de saturnisme ou d’exposition à l’amiante.

Recentrage du CIDD et de l’éco-PTZ sur les rénovations lourdes (art. 56)

Comme l’a précisé le Président de la République dans le PIL, le crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) sont réorientés pour favoriser les rénovations efficaces.

Un CIDD simplifié et recentré sur la rénovation thermique

Le CIDD, qui reste applicable jusqu’au 31 décembre 2015, est simplifié : aux 10 taux applicables actuellement vont être substitués 2 taux (15 ou 25 %) selon que la dépense est réalisée en action seule ou dans le cadre d’un « bouquet de travaux ».

Cela permettra à des ménages modestes dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond de conserver la possibilité d’effectuer des travaux d’économie d’énergie en plusieurs étapes alors qu’aujourd’hui, pour prétendre au CIDD, la réalisation d’un « bouquet de travaux » sur les maisons individuelles est obligatoire.

Il est par ailleurs recentré sur l’isolation thermique de l’habitat et les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ne bénéficiant pas d’autres formes de soutien public ou peu diffusés. Seront ainsi exclues du dispositif les dépenses relatives aux équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil, les appareils de régulation de chauffage ainsi que les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.

Alors qu’ils peuvent prétendre au CIDD depuis 2009, les propriétaires bailleurs vont être exclus du dispositif au motif que ces dépenses sont déjà déductibles des revenus fonciers.

Un éco-PTZ soumis au principe d’éco-conditionnalité

L’éco-PTZ qui devait prendre fin au 31 décembre 2013 va être prolongé de 2 ans, en cohérence avec la durée d’application du CIDD.

Pour pouvoir obtenir un éco-PTZ, les travaux éligibles à ce prêt devront être réalisés par des entreprises respectant des critères de qualification, en vertu du principe d’éco-conditionnalité. Ces critères seront précisés par décret qui entrera en vigueur au plus tard le 1er janvier 2015.

En principe, les propriétaires devront faire appel à des entreprises bénéficiant d’un signe de qualité « Reconnu Grenelle Environnement ».

La durée maximale de réalisation des travaux sera portée de 2 à 3 ans pour les éco-PTZ accordés aux syndicats de copropriétaires.

Le cumul de l’éco-PTZ et du CIDD, qui a été rétabli en 2012, sera toujours possible sous condition de ressources. Le plafond sera toutefois modifié, dans un souci d’équité, afin de tenir compte de la composition du foyer fiscal.

Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire (art. 55)

Dans les zones les plus tendues du territoire, les investisseurs institutionnels sont invités à contribuer à la relance d’une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires à loyers maîtrisés et destinés à des ménages sous plafond de ressources.

Pour les y aider, le projet de loi de finances introduit au bénéfice de ces personnes morales un taux réduit de TVA de 10 % pour la construction de logements intermédiaires réalisés dans le cadre d’opérations de construction mixtes, comprenant la construction d’au moins un quart de logements sociaux.

Elles bénéficieront également d’une exonération temporaire d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties, de 20 ans au maximum.

Réforme des plus-values immobilières (art. 18)

La réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, présentée et détaillée par Bercy cet été, est actée dans le projet de budget 2014.

Réservé aux cessions de biens autres que de terrains à bâtir (TAB) consenties depuis le 1er septembre dernier (hors cessions de résidences principales exonérée de fait), le nouveau dispositif a pour objectif de libérer plus rapidement du foncier en diminuant la durée de détention permettant d’être totalement exonéré d’imposition.

L’exonération est ainsi acquise au bout de 22 ans de possession du bien s’agissant de l’impôt sur le revenu et de 30 ans s’agissant de l’imposition aux prélèvements sociaux.
L’abattement exceptionnel de 25 % applicable à ces mêmes cessions intervenues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 est aussi confirmé. Il devrait provoquer un choc d’offre de logements

Ces dispositions ont déjà été commentées par l’administration fiscale (v. notre article Le calcul des plus-values immobilières est modifié à compter du 1er septembre). Maintes fois annoncée, la suppression des abattements pour durée de détention pour les cessions de TAB ou de droits s’y rapportant est confirmée. Le gouvernement souhaite éviter que les propriétaires soient fiscalement incités à retenir ces biens.

Cette mesure qui entrera en vigueur le 1er janvier 2014 se substitue ainsi à la réforme que le gouvernement avait proposée l’année dernière, consistant en la barémétisation à l’IR des plus-values de cession de TAB, mais qui avait été censurée par le Conseil constitutionnel comme portant atteinte à l’égalité des contribuables devant les charges publiques.

Autres dispositions fiscales intéressant l’immobilier

Faculté temporaire pour les départements d’augmenter les DMTO (art. 58)

Afin de pallier les difficultés actuelles des départements à financer les dépenses de solidarité (RSA, prestation de compensation de handicap, etc.), le projet de loi de finances pour 2014 prévoit d’autoriser les conseils généraux à relever le taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement à titre onéreux.

Normalement, ce taux ne peut pas dépasser 3,80 %. Mais exceptionnellement, pour les cessions conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, ce taux pourra être porté jusqu’à 4,50 %.

Ensuite, le taux sera de nouveau plafonné à 3,80 %.

Gel du barème de l’APL (art. 64)

Dans un contexte de faible inflation, le gouvernement a décidé de maintenir en 2014, à leur niveau de 2013, les paramètres de calcul de l’aide personnalisée au logement et ceux de l’allocation de logement sociale (ALS).

Par ailleurs, afin de mieux solvabiliser les occupants des logements très sociaux, sera pris en compte dans le calcul de l’APL un montant forfaitaire des charges spécifique pour les logements ayant bénéficié des ressources apportées par le Fonds national de développement d’une offre de logements locatifs très sociaux instauré à l’article L. 302-9-3 du CCH.

Nouvelles obligations des notaires en matière de connaissance du marché immobilier

Un décret prévoit les conditions de mise en place des bases de données notariales pour la diffusion d’informations générales sur internet concernant le marché immobilier.

La loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques du 28 mars 2011 avait ajouté aux missions de service public que remplissent les notaires celle de contribuer à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux (L. 25 ventôse an XI, art. 6, mod. par L. n° 2011-331, 28 mars 2011, art. 15 : JO, 29 mars). Un décret précise ces obligations se caractérisant par une intervention du Conseil supérieur du notariat (CSN) ou de son délégataire.

Dans un délai de 60 jours à compter de la signature d’un acte authentique comportant mutation à titre onéreux d’immeubles, le notaire devra adresser à cet organisme (CSN ou délégataire) les éléments relatifs à cet acte et notamment au bien qui en est l’objet ainsi qu’au montant de la transaction (y compris les taxes, frais et commissions).

PROMESSES ET COMPROMIS DE VENTE

Les notaires devront transmettre, dans les 30 jours de la signature en leur office d’un avant-contrat ou, lorsqu’ils ne l’ont pas dressé, de la remise à leur office d’un tel acte, les informations relatives à cet avant-contrat, au bien qui en est l’objet et au montant de la transaction.

Le CSN au moyen de ces informations complète les informations contenues dans le code officiel géographique tenu par l’INSEE. Il met gratuitement les résultats statistiques à la disposition du public sur le réseau internet.

Ces informations portent sur un nombre de mutations suffisamment important pour ne pas permettre, même indirectement, l’identification des parties à l’une d’entre elles.

De plus, il délivre aux personnes qui en font la demande moyennant le paiement d’une rémunération :

– un ou plusieurs tableaux de statistiques obtenus par croisement des informations rassemblées, pour un ensemble de mutations portant sur une période d’un ou de plusieurs trimestres civils consécutifs, observées sur un cadre territorial de référence, et sous réserve que chaque case du ou des tableaux se rapporte à au moins 20 mutations. Le demandeur pourra ensuite diffuser ces informations, à la condition qu’elles ne soient pas altérées, que leur sens ne soit pas dénaturé et que leurs sources et la date de leur dernière mise à jour soient mentionnées ;

– ou les informations relatives à la transaction, au prix et aux caractéristiques essentielles d’au moins 20 mutations. La communication de ces informations ne peut porter atteinte à la protection du secret de la vie privée ou au secret en matière industrielle et commerciale. Des arrêtés préciseront certaines modalités de ces obligations. Leur publication devra intervenir au plus tard le 5 mars 2014 et le décret entrera en vigueur 90 jours après la publication du dernier arrêté.

Michel Hérail
Directeur honoraire du CRIDON-Ouest

D. n° 2013-803, 3 sept. 2013 : JO, 5 sept.