présence immobilière n°191
SOMMAIRE
| I |
ALLOCATION LOGEMENT
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2 3-4 |
| II |
BAUX D’HABITATION ET MIXTES
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5 |
| III |
LOI CARREZ
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6
6 |
| IV |
PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
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7-8 |
| V |
ASCENSEURS
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9 |
| VI |
CHARGES DE COPROPRIETE
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10 |
| VII |
CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
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10-11 11 |
| VIII | DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
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11 12 13 |
| IX | SYNDIC
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14-17 18-20 |
| X | TRAVAUX EN COPROPRIETE
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21 |
| XI |
INDICES
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22-24 |
CRPI
LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON
573 avenue du Père Soulas
34090 MONTPELLIER
04 67 54 50 71
04 67 63 09 98
N° 191 – Septembre 2013
Montpellier, le 21 Novembre 2013
ALLOCATION LOGEMENT
I) ALLOCATION LOGEMENT
Rétablissement des droits aux allocations logement en cas de surendettement
La loi de régulation des activités bancaires prévoit des mesures garantissant le maintien dans son logement du locataire surendetté. Ainsi, la durée maximale de suspension des mesures d’expulsion est portée de 1 à 2 ans.
Dans le cadre de la loi de séparation et de régulation des activités bancaires, une disposition vise à protéger le débiteur surendetté dans son logement qu’il soit locataire mais aussi propriétaire.
S’agissant des débiteurs surendettés locataires, depuis le 29 juillet dernier, la décision déclarant la recevabilité de la demande de traitement du surendettement implique le rétablissement des droits de toutes les aides au logement, aide personnalisée au logement (APL) et allocations logement (AL) (CSS, art. L. 331-3-1, mod. par L. n° 2013-672, 26 juill. 2013, art. 69, I et II : JO, 27 juill.).
En effet, les aides au logement (APL et AL) peuvent être suspendues lorsque le débiteur n’a pas payé la part de la dépense de logement restant à sa charge depuis une certaine période. Le déblocage des aides s’effectue au profit du bailleur (sauf si le logement ne répond pas aux conditions de décence) et sauf en cas de refus de ce dernier. La loi du 26 juillet 2013 a ainsi transposé aux bénéficiaires des allocations de logement (AL) une mesure déjà applicable depuis la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, aux seules bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement (APL) (CSS, art. L. 542-7-1 ; CSS, art. L. 831-8).
Le texte de loi du 26 juillet 2013 ajoute l’hypothèse du bailleur du parc HLM qui a conclu avec le locataire un protocole de cohésion sociale prévoyant certaines modalités de règlement d’arriérés de loyers, ce protocole est suspendu à compter de la date de recevabilité de la demande faite par le débiteur à la commission de surendettement. Le cas échéant, les modalités de règlement d’arriérés de loyers insérées dans ce protocole sont remplacées par les mesures imposées par la commission de surendettement ou par le juge (C consom., art. L. 331-3-1, dernier al., créé par L. n° 2013-672, 26 juill. 2013, art. 69, I, 3°, b).
ALLOCATION LOGEMENT
Enfin, la durée maximale de la suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur, mesures pouvant être prononcées par la commission de surendettement, sera portée, dès le 1er janvier 2014, de 1 à 2 ans (C. consomm., art. L. 331-3-2, mod. par L. n° 2013-672, 26 juill. 2013, art. 68, I, 14° ; L. n° 2013-672, 26 juill. 2013, art. 68, II).
DALO : une demande de logement peut suivre une demande d’hébergement
Le juge administratif a validé la possibilité pour un demandeur reconnu prioritaire et devant être hébergé en urgence au titre du DAHO de déposer dans la foulée une demande de logement dans le cadre du DALO.
Une personne peut-elle déposer successivement une demande au titre du droit à l’hébergement opposable (DAHO) puis une demande au titre du droit au logement opposable (DALO) ?
Aucune disposition législative ou réglementaire ne s’y oppose, estime la cour administrative d’appel de Versailles dans un arrêt du 18 juillet 2013.
Des demandes successives…
Saisie d’une demande d’hébergement sur le fondement du III de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) – soit au titre du DAHO, une commission de médiation a, par une décision du 20 octobre 2010, reconnu le demandeur comme prioritaire et devant être hébergé d’urgence. Quelques mois plus tard, par une décision du 22 juin 2011, la commission de médiation, saisie par la même personne mais cette fois d’une demande de logement au titre du DALO (CCH, art. L. 441-2-3, II), a refusé de la reconnaître comme prioritaire et devant être logée d’urgence au motif qu’elle avait précédemment été reconnue comme devant être hébergée à ce titre.
Contestant cette décision, le demandeur a effectué un recours en excès de pouvoir auprès du tribunal administratif de Cergy-Pontoise.
ALLOCATION LOGEMENT
Lequel a jugé irrecevable sa requête et l’a rejetée par une ordonnance du 17 octobre 2011, confirmant ainsi la position de la commission de médiation rejetant la possibilité de deux demandes successives, d’hébergement puis de logement.
… finalement validées par le juge administratif
Cette ordonnance est censurée en appel. Pour la cour administrative d’appel de Versailles, il « ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire » qu’un demandeur ne puisse pas successivement présenter une demande d’hébergement et une demande de logement social. Par conséquent, la commission de médiation ne pouvait pas refuser de reconnaître la requérante comme prioritaire et devant être logée en urgence « au seul motif qu’elle avait été précédemment reconnue comme devant être hébergée en urgence ». Le juge d’appel annule donc la décision en cause et en joint à la commission de médiation de réexaminer la situation de la requérante.
Conclusion : le fait qu’un demandeur ait pu être reconnu comme devant être hébergé d’urgence au titre du DAHO ne fait pas obstacle à ce qu’il formule ensuite une demande de logement dans le cadre du DALO. Une telle décision tombe à point nommé au moment où le Parlement examine le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) qui comporte diverses dispositions visant à améliorer la mise en œuvre du DALO.
Projet de loi ALUR : vers une requalification possible des recours « hébergement » en recours « logement »
En l’état actuel des textes, lorsqu’une commission de médiation, saisie d’une demande de logement, estime que le demandeur est prioritaire mais qu’une offre de logement n’est pas adaptée, elle transmet cette demande au préfet de département afin qu’il lui soit proposé un accueil dans une structure d’hébergement, un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale (CCH, art. L. 441-2-3, IV). En revanche, l’inverse n’est pour l’heure pas possible. Le projet de loi ALUR, qui sera examiné en séance publique au Sénat en première lecture à compter du 22 octobre prochain, prévoit toutefois de modifier la législation afin de permettre à la commission de médiation de requalifier une demande d’hébergement (DAHO) en une demande de logement (DALO) si une offre de logement apparaît plus adaptée à la situation du demandeur (Projet de loi Sénat n° 851, 17 sept. 2013, art. 20).
BAUX D’HABITATION ET MIXTES
II) BAUX D’HABITATION ET MIXTES
Affectation des caves et des combles à l’habitation : quels sont les critères ?
Certains locaux impropres par nature à l’habitation comme les combles peuvent, moyennant certains aménagements servir de logement, mais le risque financier est important pour le bailleur.
Le code de la santé publique dispose que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux (C.santé publ., art. 1331-22). Si, en contraction avec ce texte, de tels locaux sont loués, le représentant de l’État dans le département peut prescrire leur évacuation et imposer au bailleur d’assurer le relogement des occupants.
Les locaux qualifiés d’impropres à l’habitation peuvent, par la réalisation de certains travaux, devenir des logements proprement dits. Toutefois, ils doivent alors respecter les diverses réglementations applicables et notamment les règlements sanitaires départementaux (RSD). Ces derniers, selon le Conseil d’État, priment sur les normes de décence, parfois moins contraignantes, posées par le décret du 30 janvier 2002 (CE, 4 mars 2011, n° 336243, Carrier). Dans l’ignorance de l’ensemble des textes, le bailleur, persuadé de louer légalement le logement, peut se trouver en infraction avec les dispositions du code de la santé publique.
La réalisation de travaux suffisant est délicate à apprécier et il est possible que le local s’avère finalement impropre à l’habitation aux yeux de l’administration. C’est encore plus souvent le cas lorsque les pièces sont situées en sous-sol, les caves étant, quant à elles, irrémédiablement non-convertibles en logements. Les conséquences risquent d’être lourdes pour le bailleur qui devra assurer le relogement de son locataire et s’expose à une demande en remboursement des loyers perçus si le contrat de location est déclaré nul.
Un guide « lutter contre l’habitat indigne : les locaux impropres par nature à l’habitation ( article L. 1331-22 du code de la santé publique) » précise les critères de qualification de ces locaux et constitue une aide précieuse tant pour les services administratifs que les propriétaires et les locataires.
LOI CARREZ
III) LOI CARREZ
Erreur de métrage Carrez : l’acquéreur doit agir en réduction de prix contre son vendeur pour être remboursé
Le professionnel qui a effectué un mesurage erroné de lots de copropriété n’a pas à supporter le défaut d’action en réduction de l’acquéreur contre son vendeur, et n’a donc pas à lui rembourser la partie de prix indûment payée.
Une société a vendu plusieurs lots de copropriété pour une certaine superficie privative à une SCI. Plus de 4 ans après, celle-ci a fait remesurer les lots acquis, dont la surface Carrez s’est avérée nettement inférieure. La SCI a alors fait assigner la société de géomètre ayant effectué le mesurage erroné pour obtenir sa condamnation à des dommages-intérêts.
La cour d’appel condamne cette société en retenant que le préjudice doit être apprécié par rapport au prix payé pour la vente intervenue, compte tenu de la différence de surface et de la majoration de frais entraînée pour la SCI acquéreur.
Mais la Cour de cassation rejette logiquement ce raisonnement. En calculant le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue, et du montant des frais de vente, les juges du fond, sous couvert d’indemnisation sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile, ont accordé à l’acquéreur le remboursement d’une partie du prix de vente. Ils ont donc violé les dispositions de l’article 1382 du code civil, qui prévoient la réparation du préjudice entraîné par la faute commise, et non le remboursement d’une partie de prix.
En effet, le remboursement de la fraction de prix, payée indûment eu égard à la surface réelle des lots achetés, devait être obtenu par la voie de l’action en réduction de prix ouverte exclusivement contre le vendeur durant l’année suivant la signature de l’acte authentique de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Carrez (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, al. 7 et 8). L’absence d’action en réduction de prix de l’acquéreur n’est pas un préjudice indemnisable par le professionnel qui s’est trompé dans sa mesure des lots.
LOIS CARREZ / PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
Loi Carrez : les ex-caves se rebiffent
Les caves sont normalement exclues du mesurage au titre de la loi Carrez
(L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 4-2).
Mais lorsque ces caves sont transformées et font parties intégrantes du bien vendu, elles doivent être prises en compte pour établir le métrage. A ce moment, les caves ne sont plus des caves. La jurisprudence fait prévaloir l’usage actuel du lot sur les énonciations d’un état descriptif de division (EDD) (Cass. 3e civ., 11 oct. 2005, n° 04-16.729 ; Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.550, n° 1155 FS – P + B). Elle maintient le cap dans une décision où la cave avait été transformée en réserve pour un lot à usage de boutique et reliée à ce dernier par un escalier. Dans cette espèce, la superficie à prendre en compte était celle de la boutique augmentée de la réserve.
(Cass. 3e civ., 2 oct. 2013, n° 12-21.918, n° 1078 P + B)
IV) PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
Nouvelles obligations des notaires en matière de connaissance du marché immobilier
Un décret prévoit les conditions de mise en place des bases de données notariales pour la diffusion d’informations générales sur internet concernant le marché immobilier.
La loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques, du 28 mars 2011 avait ajouté aux missions de service public que remplissent les notaires celle de contribuer à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux (L. 25 ventôse an XI, art. 6, mod. par L. n° 2011-331, 28 mars 2011, art. 15 : JO, 29 mars). Un décret précise ces obligations se caractérisant par une intervention du Conseil supérieur du notariat (CSN) ou de son délégataire.
PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
Dans un délai de 60 jours à compter de la signature d’un acte authentique comportant mutation à titre onéreux d’immeubles, le notaire devra adresser à cet organisme (CSN ou délégataire) les éléments relatifs à cet acte et notamment au bien qui en est l’objet ainsi qu’au montant de la transaction (y compris les taxes, frais et commissions).
Les notaires devront transmettre, dans les 30 jours de la signature en leur office d’un avant-contrat ou, lorsqu’ils ne l’ont pas dressé, de la remise à leur office d’un tel acte, les informations relatives à cet avant-contrat, au bien qui en est l’objet et au montant de la transaction.
Le CSN au moyen de ces informations complète les informations contenues dans le code officiel géographique tenu par l’INSEE. Il met gratuitement les résultats statistiques à la disposition du public sur le réseau internet. Ces informations portent sur un nombre de mutations suffisamment important pour ne pas permettre, même indirectement, l’identification des parties à l’une d’entre elles.
De plus, il délivre aux personnes qui en font la demande moyennant le paiement d’une rémunération :
- un ou plusieurs tableaux de statistiques obtenus par croisement des informations rassemblées, pour un ensemble de mutations portant sur une période d’un ou de plusieurs trimestres civils consécutifs, observées sur un cadre territorial de référence, et sous réserve que chaque case du ou des tableaux se rapporte à au moins 20 mutations. Le demandeur pourra ensuite diffuser ces informations, à la condition qu’elles ne soient pas altérées, que leurs sens ne soit pas dénaturés et que leurs sources et la date de leurs dernières mises à jour soient mentionnées ;
- ou les informations relatives à la transaction, au prix et aux caractéristiques essentielles d’au moins 20 mutations. La communication de ces informations ne peut porter atteinte à la protection du secret de la vie privée ou au secret en matière industrielle et commerciale. Des arrêtés préciseront certaines modalités de ces obligations. Leur publication devra intervenir au plus tard le 5 mars 2014 et le décret entrera en vigueur 90 jours après la publication du dernier arrêté.
ASCENSEURS
V) ASCENSEURS
Sécurité des ascenseurs : le report d’échéance est officialisé
La date d’échéance de la deuxième phase de mise aux normes des ascenseurs est décalée au 3 juillet 2014. Un moratoire est mis en place concernant le dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs, sauf ceux installés dans les ERP.
Un décret du 23 juillet confirme le report d’un an, soit au 3 juillet 2014, de la date d’échéance de la 2e phase de travaux de sécurisation des ascenseurs. L’obligation pour les propriétaires d’ascenseurs d’effectuer des travaux de mise aux normes des ascenseurs a été mise en place par la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 afin de réduire les principaux risques d’accidents graves ou mortels ( CCH, art. L. 125-2 à L. 125-4, mod. par L. n° 2003-590, 2 juili. 2003, art, 79 : JO, 3 juif.). Les délais pour réaliser les travaux de sécurité dans les installations d’ascenseurs sont fixés par tranche de 5 ans conformément aux articles R. 125-1- à R. 125-14 du CCH.
Remarque: il convient de rappeler que la date d’échéance de la première phase des travaux de mise en sécurité des ascenseurs avait déjà été repoussée du 3 juillet 2008 au 31 décembre 2010 ( CCH, art. R. 125-1-2, mod. par D. n° 2008-291, 28 mars 2008, art. 1 ef : JO, 30 mars). La deuxième phase porte sur des travaux comme l’installation d’une téléalarme, la protection des personnes d’intervention contre les risques électriques et les risques de happement par les parties tournantes ou encore l’installation d’un dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour les ascenseurs installés avant 1983.
Par ailleurs, comme l’a annoncé la ministre du logement dans son communiqué du 10 mai dernier, est mis en place un moratoire concernant le dispositif de précision d’arrêt des ascenseurs qui, en principe, devait être contrôlé dans tous les immeubles, y compris les bâtiments d’habitation. Dorénavant, seuls les équipements installés dans les établissements recevant du public (ERP) doivent être vérifiés, afin de prévenir le risque de chute dû au décalage entre le plancher de la cabine et le palier d’étage.
ASCENSEURS / CHARGES DE COPROPRIETE
La question de la mise en place ou non d’une solution basée sur un variateur électrique de vitesse a d’ailleurs déjà fait l’objet d’un guide d’aide à la décision. Ce guide a été réalisé en 2010 par le COPREC avec le soutien des services du Secrétariat d’état au logement, et la contribution de l’ARC, de la Fédération des ascenseurs, de la Fédération des entreprises publiques locales, ainsi que de l’USH. Il est téléchargeable sur le site internet du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie
Les textes d’application des articles R. 125-1-1 et suivants du CCH, relatifs aux travaux de sécurité et aux contrôles techniques des ascenseurs ( Arr. 18 nov. 2004, NOR : LOGU0411017A ♦ Arr. 7 août 2012, NORETLL1230731A) ont été actualisés, en conséquence, par deux arrêtés en date du 20 août dernier. ( D. n° 2013-664, 23 juill. 2013: JO, 25 juill. Arr. 20 août 2013, NOF? : ETLL 1320507A : JO, 29 août. Arr. 20 août 2013, NOR : E711 1320510A : JO, 29 août)
VI) CHARGES DE COPROPRIETE
La décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir
La Cour de cassation réaffirme que le prononcé du caractère non écrit d’une clause de répartition des charges n’a pas d’effet rétroactif alors que certaines décisions antérieures avaient laissé entrevoir une évolution.
Quand une clause de répartition des charges est réputée non écrite, la nouvelle répartition ne prend effet que pour l’avenir ( Cass. 38 civ., 3 mai 1990, n° 88-18.877: Bull. civ. ILI, n° 106 ♦ Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.001 : Bull. civ. III, n° 171)
Pendant une période, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a semblé infléchir sa position puisqu’elle avait notamment censuré des juges du fond qui, après avoir annulé ou réputé non écrites des clauses illicites, avaient considéré que leur décision n’avait pas de caractère rétroactif et que la nouvelle répartition des charges ne prendrait effet qu’après la signification de l’arrêt ( Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, n° 9916.059 Bull. civ. III, n° 198 Cass. 3e civ., 2 mars 2005, n° 03-16.731, n° 278 FS-P BI : Bull. civ. IL, n° 53 • Cass. 3e civ., 27 sept. 2005, n° 03-12.402).
CHARGES DE COPROPRIETE / CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
A la lecture de l’arrêt commenté, destiné à être largement diffusé, il semble que cette époque soit révolue et que les Hauts magistrats aient repris le cours de leur pensée originelle, qu’ils avaient peut-être délaissé pour des raisons d’espèce. Son attendu est clair « lorsqu’il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle
répartition (…), la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ».
En l’espèce, les juges n’avaient pas procédé à la nouvelle répartition car celle-ci était déjà entamée dans le cadre de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires dont l’une missionnait un géomètre expert afin d’établir un projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Si la plupart du temps, les juges du fond refusent les demandes de remboursement des charges versées sur le fondement de la clause annulée ( CA Versailles, 4e ch., 15 mars 2004, n° 00/05650 ♦ CA Paris, 23° ch. B, 17 mars 2005, n° 04/13334 ♦ CA Paris, 23° ch. B, 13 juin 2002, n° 2002/00286 ♦ CA Paris, 23e ch. B, 30 oct. 2008, n° 07/19603), il s’en trouve certains pour déclarer fondée l’action en remboursement rétroactif des charges indûment versées ( CA Versailles, 4e ch., 20 sept. 2010, n° 09/04374: AJDI 2011, p. 63), en la limitant toutefois à la prescription décennale de l’article 42 de la loi de 1965 ( CA Riom, lre ch. civ. 25 févr. 2010, n° 09/00580).
VII) CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
Conséquences du défaut de mise en conformité des statuts d’une ASL
Les membres d’une association syndicale libre ne peuvent pas remettre en cause la validité d’un contrat de gardiennage pour défaut de mise en conformité des dispositions statutaires de l’ASL.
Les associations syndicales régies par la loi du 21 juin 1865 devaient procéder à la mise en conformité de leurs statuts avec les prescriptions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret d’application du 3 mai 2006 et à leur publication avant le 5 mai 2008 (Ord. 1er juill. 2004, art. 60 ; D. 3 mai 2006 : JO, 5 mai).
CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
En l’absence de dispositions légales sur les conséquences du défaut de mise en conformité des statuts, la Cour de cassation est appelée à se prononcer sur ce point. En l’espèce, l’association syndicale libre constituée en 1894 n’a pas procédé à la mise en conformité de ses statuts avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Un immeuble inclus dans le périmètre syndical comprend une habitation principale et un logement secondaire occupé par le gardien de l’association. Celle-ci ayant attribué la jouissance gratuite de la loge à un couple, le propriétaire de l’immeuble assigne les occupants en expulsion. Il estime que l’association n’a plus d’existence juridique et que le couple occupe la loge sans droit ni titre.
La cour d’appel ne lui donne pas satisfaction : l’absence de mise en conformité des statuts de l’association ne remet pas en cause son existence légale. L’association syndicale libre est, en effet, légalement formée par le consentement unanime de ses membres constaté par écrit. Les juges du second degré ajoutent que le contrat de travail du couple régularisé par l’association s’impose au propriétaire et qu’il ne peut remettre en cause leur activité. L’omission des formalités de publicité ne pouvant être opposée aux tiers par les membres de l’association (Ord. 1er juill. 2004, art. 8), le couple dispose d’un titre justifiant l’occupation gratuite de la loge. La troisième chambre civile approuve cette décision. Le moyen de cassation n’est pas fondé.
L’association syndicale étant intervenue volontairement à la procédure, le propriétaire de l’immeuble conteste aussi cette intervention. Se fondant sur un arrêt de la troisième chambre civile du 5 juillet 2011 (n° 10-15.374 : Bull. civ. III, n° 120) sanctionnant par l’incapacité d’agir en justice l’absence de publication d’un acte portant mise à jour des statuts, il soutient qu’à défaut d’accomplissement des formalités de publication nécessaires pour acquérir la capacité d’ester en justice, l’association ne peut intervenir à la procédure. Les juges d’appel ne se rangent pas à cette position et déclarent, au contraire, l’action de l’association recevable. Ils affirment que le défaut de mise en conformité des statuts dans le délai légal n’est pas sanctionné par la nullité de l’association qui conserve son existence légale et sa personnalité morale.
La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article 455 du code de procédure civile. La cour d’appel n’a pas répondu aux conclusions du propriétaire de l’immeuble.
CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
Un contrat de travail aurait pu se conclure à l’insu du bailleur, mais pas de son plein gré
Un locataire a tenté, sans succès, de faire reconnaître qu’un contrat de travail de gardien d’immeuble le liait à son bailleur pour être dispensé du paiement des loyers.
Dans un litige opposant un bailleur à l’un de ses locataires pour le paiement d’un arriéré de loyer, le preneur a choisi de contre-attaquer en tentant de faire reconnaître qu’existait, entre lui-même et le propriétaire, un contrat de travail de concierge dont la rémunération aurait été constituée par les allocations de logement et la jouissance de la loge de concierge.
Comme l’indique la cour d’appel : l’existence d’un contrat de travail résulte des conditions de fait dans lesquelles est exercée l’activité. Une personne doit s’engager à travailler pour le compte et sous la subordination d’une autre, moyennant rémunération.
En l’espèce, le preneur a été débouté de sa demande par les juges montpelliérains qui ont retenu les arguments suivants :
- aucun lien de subordination vis-à-vis du propriétaire de l’immeuble n’a été établi ;
- rien ne démontrait que les multiples services rendus aux autres locataires l’auraient été à la demande ou sous le contrôle du bailleur. En outre, le local au rez-de-chaussée ;
- était bien occupé en vertu d’un bail donnant lieu au versement de l’allocation logement ;
- le locataire percevait le revenu de solidarité active (RSA) en qualité de demandeur d’emploi.
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
VIII) DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Rénovation thermique des logements privés : les montants des aides 2013 sont dévoilés
L’aide à la solidarité écologique accordée aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétés, se situe entre 1 500 et
3 000 €.
Un décret du 10 juillet 2013 modifie le règlement pour l’octroi des aides du fonds d’aide à la rénovation thermique des logements privés (FART) (♦ D. n° 2013-610, 10 juin. 2013: JO, 12 juill.). Il complète les nouvelles modalités et les nouveaux objectifs prescrits par le plan de rénovation énergétique qui ont été intégrés par un avenant du 26 juin 2013 à la convention ÉtatiAnah du 14 juillet 2010. Jusqu’à présent, la prime forfaitaire créée pour la rénovation énergétique, l’ASE (aide à la solidarité écologique), ne s’adressait qu’aux propriétaires occupants modestes. Depuis le 13 juillet 2013, elle est d’une part, réévaluée et d’autre part, élargie aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires des copropriétés en difficulté.
Revalorisation importante de l’aide aux propriétaires occupants modestes
Le montant de l’ASE accordée aux propriétaires occupants sous plafonds de ressources de l’Anah est presque doublé. Il passe de 1 600 € à 3 000 €. Lorsque cette somme est majorée grâce à l’aide d’une ou plusieurs collectivités (en présence d’un CLE), elle peut atteindre jusqu’à 3 500 €. Toujours complémentaire à une aide de l’Anah, cette prime forfaitaire reste conditionnée à un gain énergétique après travaux d’au moins 25 %. L’aide à l’ingénierie du FART est également réévaluée de 20 à 30 % selon le secteur (à l’exception de l’aide aux travaux simples en secteur diffus). En secteur programmé, l’aide passe à 413 € par logement en OPAH, PIG et plan de sauvegarde et 550 € dans le cadre d’un PIG labellisé « Habiter mieux ». En secteur diffus, elle est fixée à 550 € par logement.
Nouveaux bénéficiaires du FART: propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires
Le règlement 2013 ouvre le bénéfice de l’ASE aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires. Les syndicats de copropriétaires concernés sont ceux des copropriétés en difficulté. Sont visées les copropriétés en OPAH « copropriété dégradée », celles relevant d’une procédure spécifique liée à un arrêté (plan de sauvegarde, insalubrité, péril, injonction de travaux pour risque de saturnisme ou de mise en sécurité des équipements communs) ou à une décision de justice (administrateur provisoire).
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Cette aide à la réalisation de travaux est fixée à 2 000 € pour les bailleurs et à 1 500 € pour les syndicats. Elle est octroyée lorsque le gain énergétique obtenu après travaux est au moins de 35 % (contre 25 % pour les propriétaires occupants).
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de l’aide à l’ingénierie du FART avec des montants identiques à ceux prévus pour les propriétaires occupants. Le règlement ne prévoit pas qu’ils puissent bénéficier d’une avance au versement de l’aide. En revanche, pour les syndicats des copropriétaires, l’avance est possible. Elle est fixée à 40 % maximum du montant prévisionnel de l’aide, dans la limite de 30 000 €. Sur demande, un acompte de 70 % maximum peut également leur être versé au fur et à mesure de l’avancement du projet.
Rénovation énergétique des bâtiments tertiaires : avant le décret, la charte !
Les propriétaires et exploitants des locaux du secteur tertiaire sont invités à améliorer leur parc immobilier avant même la parution des obligations réglementaires.
En collaboration avec les acteurs publics et privés du secteur tertiaire, le « Plan Bâtiment Durable » a élaboré une charte destinée à anticiper la mise en œuvre de l’obligation de rénovation énergétique imposée par la loi Grenelle 2 (CCH, art. L. 111-10-3, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 3). Selon ce texte, des travaux de réhabilitation thermique doivent être engagés dans ces locaux depuis le 1er janvier 2012 et être achevés avant 2020. Toutefois, les exigences thermiques et environnementales à respecter doivent être définies par un décret en Conseil d’État qui, à l’heure actuelle, n’a toujours pas été pris. Sa publication devrait, en principe, intervenir en 2014 ; c’est du moins la promesse faite par le Président de la République lors de son discours d’inauguration de la deuxième Conférence environnementale pour la transition écologique du 20 septembre dernier.
Cette charte s’inspire des conclusions du rapport Gauchot rendu en novembre 2011 et présentant diverses recommandations relatives à la rédaction du décret en question. Elle s’adresse aux propriétaires, locataires ou utilisateurs de bâtiments du secteur tertiaire, que les locaux soient publics ou privés, soucieux d’entamer « une démarche d’amélioration de la performance énergétique de leur parc immobilier, par anticipation de l’obligation future de rénovation ».
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Aux termes de la charte, les signataires sont invités, notamment, à fixer un « objectif de performance énergétique à atteindre, non pas de manière uniforme pour tous les immeubles, mais en tenant compte du niveau de performance initiale du bâtiment considéré et des travaux déjà réalisés, en visant une réduction de la consommation énergétique d’autant plus élevée que la performance de départ est faible ». Le contrat de performance énergétique et l’annexe environnementale prévue par l’article L. 125-9 du code de l’environnement restent d’ailleurs des outils permettant de répondre à cet engagement. En outre, des labels, certifications et méthodologies vont être développés afin d’organiser un suivi de l’efficacité énergétique et environnementale des locaux.
Priorité est donnée aux chantiers de rénovation des bâtiments de plus de 1 000 m2, même si l’effort de rénovation peut également porter sur les surfaces plus petites si le signataire le souhaite.
Normalement, cette charte prendra fin à la date de publication du décret d’application de l’article L. 111-10-3 du CCH.
Éco-rénovez en économisant !
Baisse de la TVA, recentrage du crédit d’impôt et de l’éco-PTZ sur les rénovations lourdes, primes à la réalisation de travaux : voici la nouvelle panoplie d’aides du gouvernement à la rénovation thermique des logements.
Le Président de la République a dévoilé, lors de la deuxième Conférence environnementale pour la transition écologique du 20 septembre 2013, le second acte du plan de rénovation énergétique de l’habitat, proposé en mars dernier et présentant comme objectif ambitieux de rénover 500 000 logements par an d’ici à 2017 (dont 120 000 logements sociaux). Le coup d’envoi de ce vaste programme, intitulé « J’éco-rénove, J’économise », avait été donné la veille par le Premier ministre avec l’annonce de l’ouverture du site dédié à ce plan et la mise en place d’un numéro Azur (0810 140 240).
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Ces deux services sont destinés à accompagner les particuliers dans leurs démarches et à les orienter vers l’un des 450 points rénovation info service (PRIS) qui font office de « guichet unique ». Institué par la loi du 15 avril 2013 visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre, ce service public gratuit de proximité a pour mission de fournir des informations et des conseils personnalisés aux personnes souhaitant réaliser des économies d’énergie dans leur logement (C. énergie, art. L. 232-1, créé par L. n° 2013-312, 15 avr. 2013, art. 12, I, 2° : JO, 16 avr.).
Composés des espaces info énergie (EIE) de l’Ademe, des guichets Anah et des Adil, les PRIS renseignent donc ces personnes sur les aides auxquelles elles peuvent prétendre en fonction de leurs situations et de leurs besoins, notamment sur la nouvelle prime de 1 350 € dont les modalités d’attribution ont été fixées par un décret du 17 septembre 2013.
Pour soutenir davantage l’effort financier consenti par les ménages pour engager de tels travaux, le Chef de l’État a précisé dans son allocution que le crédit d’impôt en faveur du développement durable et l’éco-PTZ feront l’objet d’une simplification et d’un recentrage sur les rénovations lourdes dans le cadre du projet de loi de finances 2014 qui sera présenté en Conseil des ministres le 25 septembre.
La TVA va quant à elle être abaissée à 5 % et ne passera donc pas à 10 % comme cela était prévu à l’origine. Un « fonds national de garantie de la rénovation thermique », géré par la Caisse des dépôts, sera par ailleurs créé pour aider les particuliers dans leur dossier de financement des travaux.
Cette deuxième Conférence environnementale a également été l’occasion d’indiquer que le décret relatif à la rénovation thermique des bâtiments du secteur tertiaire, en attente de publication depuis la loi Grenelle 2 (CCH, art. L. 111-10-3, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 3), devrait enfin voir le jour en 2014. La performance énergétique devra alors être prise en compte au moment des travaux, notamment ceux liés au ravalement des immeubles et à la réfection des toitures.
SYNDIC
IX) SYNDIC
ALUR : le retour du fonds de prévoyance et du diagnostic technique global des immeubles
Supprimés du projet de loi déposé sur le bureau de l’assemblée nationale, le fonds de prévoyance et le DTG font leur retour par le biais d’un amendement.
Dans sa version antérieure à sa présentation au Conseil d’État, le projet de loi relatif à l’accès au logement et à l’urbanisme rénové (ALUR), mettait en place un diagnostic technique global des immeubles en copropriété (DTG) ainsi qu’un fonds de prévoyance destiné au financement des travaux. Ces deux éléments, inspirés des préconisations du rapport Braye avaient finalement été ôtés pour ensuite refaire leur entrée dans le processus d’adoption du texte par le biais d’un amendement.
Rien ne garantit que ces nouvelles dispositions finiront par devenir du droit positif, elles méritent cependant d’être présentées dans la mesure où elles ont été réclamées par de multiples associations de copropriétaires.
En l’état, l’entrée en vigueur de ces mesures est prévue pour le 1er janvier 2017.
Fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance serait obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation de 50 lots ou plus, dès lors que la garantie décennale n’est plus en cours. Toutefois, si le DTG ne faisait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années suivant sa réalisation, le syndic serait dispensé de l’obligation de constituer un fonds de prévoyance pour la durée de validité du diagnostic.
Hors du champ d’application de l’obligation de mettre en place le fonds, le syndic pourrait soumettre au vote de l’assemblée la possibilité de constituer ce fonds à la majorité absolue. Dans ce cas, les copropriétaires choisiraient librement le montant de la cotisation annuelle.
SYNDIC
Le fonds serait affecté aux dépenses de travaux :
- prescrits par les lois et règlements ;
- courants de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et éléments communs de l’immeuble.
Le fonds de prévoyance serait alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant ne pourrait être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Les sommes ainsi versées seraient attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne seraient pas recouvrables à l’occasion de la vente des lots. Il est probable que ce dernier point fera l’objet de débats intenses lors de la discussion du texte. Par ailleurs, il n’est pas impossible non plus qu’il encoure les foudres du Conseil constitutionnel.
En cas d’urgence, l’assemblée pourrait décider d’affecter les sommes du fonds au financement des travaux de sauvegarde de l’immeuble.
Diagnostic technique global des immeubles (DTG)
Le rapport Braye énonçait qu’il fallait informer les copropriétaires de l’état technique global de leur immeuble et leur formuler des recommandations afin de faciliter la prise de décision de travaux. L’amendement, reprenant la mouture initiale du projet de loi, prévoit donc la création dans le CCN d’un diagnostic technique global obligatoire pour les immeubles à usage principal d’habitation en copropriété. Le diagnostic comporterait notamment une analyse de l’état du bâti et des améliorations possibles. Il ferait apparaître une évaluation des coûts et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant ceux qui devraient être réalisés dans les 10 ans.
Le DTG serait présenté en assemblée générale après sa réalisation. A cette occasion et tous les ans, le syndic devrait inscrire à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ou de sa mise en œuvre.
Les travaux suggérés dans le diagnostic seraient intégrés au carnet d’entretien et par ce biais, portés à la connaissance des acquéreurs potentiels de lot.
SYNDIC
Habilitation du syndic à pratiquer une saisie immobilière : tout compte !
L’assemblée des copropriétaires peut habiliter le syndic à pratiquer la saisie immobilière pour le recouvrement des charges d’un copropriétaire sans titre exécutoire à la date où elle statue.
L’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière peut être accordée par l’assemblée des copropriétaires au syndic même si le syndicat ne dispose pas encore de titre exécutoire à la date de la réunion.
Pour procéder à une saisie en vue de la vente du lot, le syndic doit obtenir une habilitation préalable du syndic ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55, al. 2).
Une assemblée n’abuse pas de son droit en tenant compte des dettes échues depuis celles pour lesquelles un jugement avait été rendu pour autoriser le syndic à pratiquer une saisie du lot du copropriétaire débiteur des charges. En l’espèce, au moment ou l’assemblée votait, une nouvelle instance en paiement des charges était en cours devant le tribunal d’instance.
Dans un précédent arrêt, la Cour de cassation avait eu l’occasion de préciser qu’aucune disposition légale n’exige que la décision par laquelle l’assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire, énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci ( Cass. 3e civ., 27 mars 2013, n° 12-13.012, n° 341 D). Il n’est pas non plus nécessaire d’indiquer dans la décision le ou les titres exécutoires en vertu desquels la saisie va être pratiquée ( Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 09-10.072, n° 1476 D).
Pour la validité de la décision, il doit être notifié, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, le projet de résolution mentionnant d’une part, la saisie immobilière du lot, d’autre part, le montant de la mise à prix ainsi que celui des sommes estimées définitivement perdues ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, I, 11°)
TRAVAUX EN COPROPRIETE
X) TRAVAUX EN COPROPRIETE
Quand la rénovation du système de traitement des eaux de la copropriété est obligatoire
Les travaux de mise en conformité du système de collecte des eaux usées avec les normes environnementales relèvent de la majorité absolue.
Quand une commune interdit le raccordement du réseau de collecte des eaux pluviales sur celui de collecte des eaux usées, le syndicat des copropriétaires disposant d’un réseau unitaire peut voter les travaux de réalisation d’un réseau séparatif à la majorité absolue.
En effet, l’article 25, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires relèvent de la majorité absolue, voire de la majorité simple lorsque les conditions requises par l’article 25-1 pour permettre un second vote sont remplies.
En l’espèce, les copropriétaires considéraient plutôt que compte tenu de leur ampleur et du choix technique opéré, les travaux devaient être qualifiés de travaux de transformation ou d’amélioration relevant de la double majorité de l’article 26.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les copropriétaires. Elle approuve la cour d’appel d’avoir statué sur l’obligation de procéder à la mise en conformité sans se pencher sur l’opportunité du choix de réhabilitation.
La Cour de cassation a, par le passé, sanctionné des juges du fond pour n’avoir pas recherché si les travaux ne constituaient pas également des travaux d’amélioration qui devaient, à ce titre, relever de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ( Cass. 3e civ., 2 mars 1988, n° 86-16.878). Mais de nouveau, comme elle l’a déjà fait, elle fait primer le caractère obligatoire des travaux sur toute autre considération ( Cass. 3e civ., 27 mars 1973, n° 71-13.330 : Bull. civ. III, n° 225).