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    • présence immobilière n°190

     

     

     SOMMAIRE

     

     

    I

    ADMINISTRATEUR DE BIENS

    • Congé pour vendre et commission d’agence sont incompatibles

    2 -3II

    BAUX D’HABITATION ET MIXTES

    • Vers une prescription abrégée pour l’indexation rétroactive des loyers

     

     

    4III

    BAUX COMMERCIAUX

    • La complémentarité de la sous-location n’empêche pas le départ du bailleur

     

     

    5-6IV

    LOCATIONS

    • Location en meublé : quarante-trois clauses abusives

     

     

    6-9V

    INDIVISION

    • Prescription de l’indemnité d’occupation due par un indivisaire

    • Convention d’indivision par acte sous-seing privé portant sur des immeubles

    • Pour exister un mandat tacite doit être connu des indivisaires

    • Inscription de faux incidente formée par un indivisaire agissant seul

     

     

    10-11

    11

    12

    13VI

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

    • Le calcul des plus-values immobilières est modifié à compter du 1er septembre

    • Précisions sur la taxation des plus-values immobilières de plus de 50 000 €

     

     

    14-17

    18-20VII

    CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

    • La référence à un horaire fait passer le concierge de la catégorie B à la A

     

     

    21VI

    INDICES

    • INSEE construction, taux d’intérêt légal, érosion monétaire, SMIC, convention nationalede l’immobilier, gardiens, indices F.F.B

    22-24

     

     

    CRPI

    LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

    573 avenue du Père Soulas

    34090 MONTPELLIER

     04 67 54 50 71

     04 67 63 09 98

     

    N° 190 – Juillet-Aout 2013

    Montpellier, le 21 Novembre 2013

     

     

    ADMINISTRATEUR DE BIENS

     

    I) ADMINISTRATEUR DE BIENS

    Congé pour vendre et commission d’agence sont incompatibles

     

    L’offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d’un acquéreur qui seule ouvre à l’agent immobilier le droit au paiement d’une commission.

     

    La Cour de cassation, cassant un arrêt de Cour d’appel, décide que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. En d’autres termes, l’offre de vente adressée au locataire est une offre directe qui ne tient pas compte du projet de vendre à un tiers qui a été, le cas échéant, négocié par un intermédiaire.

     

    Les propriétaires d’un appartement donné à bail ont notifié, par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par une agence immobilière, à leurs locataires un congé au 30 juin 2005 avec offre d’acquérir le logement à un prix incluant la commission d’agence. Ils ont ensuite vendu l’appartement à un autre acheteur selon un acte du 8 octobre 2004.

     

    Les locataires ont accepté l’offre les 3 et 4 janvier 2005 et ont assigné le vendeur, les acheteurs et l’agence pour se voir déclarer acquéreurs de l’appartement loué et obtenir réparation de divers préjudices. Le litige donne lieu à une succession de procédures et statuant sur renvoi après cassation, la cour de Chambéry estime que la notification du prix incluant la commission d’agence est régulière car celle-ci constitue l’une des conditions de la vente. Il n’y a pas lieu d’en dispenser le locataire acquéreur alors que l’intervention de l’agence était bien nécessaire pour la recherche d’un acquéreur et la fixation d’un accord sur le prix permettant de notifier au locataire la vente projetée.

     

    La Haute juridiction dans cette décision déroge aux solutions généralement admises pour les autres droits de préemption.

    ADMINISTRATEUR DE BIENS

     

     

    En effet, lorsque le projet de vente notifié au titulaire d’un droit de préemption a été négocié par un agent immobilier, il est habituellement jugé que la commission constitue l’une des conditions de la vente et que si elle est portée dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), elle doit être acquittée par le titulaire du droit de préemption qui décide d’acquérir ( Cass. civ., 9 mars 1999, n° 96-21.259, n° 491 P : Bull. civ. n° 79 ; Rev. bleue-FNAIM, juin-juill. 1999, p. 35, note Y. Frayssinhes • Cass. 3° civ., 26 sept. 2007, n° 06-17.337, n° 863 FS-P + B : Bull. civ. ql, n° 158).

     

    La jurisprudence est constante en ce sens et elle est justifiée par la nature juridique du droit de préemption qui est celui d’être substitué au tiers acquéreur à égalité de conditions (sauf lorsque le prix est discuté devant le juge).

     

    S’agissant du droit de préemption du locataire, la Cour de cassation avait déjà prononcé la nullité d’une offre de vente mettant la commission à la charge du locataire ( Cass. civ., 17 déc. 2008, n° 07-15.94.3, n° 1322 FS-P + B + I : D. 2009, p. 101, note Y. Rouquet). Cette solution également retenue par la décision du 3 juillet 2013, peut s’expliquer, d’une part, par le souci de protéger le locataire qui anime tout le droit du bail d’habitation, en ne lui imposant pas le paiement de la commission, et d’autre part, par le fait que ce droit n’est pas un droit de substitution, mais plutôt un droit de préférence s’exerçant avant tout projet de vendre à un tiers.

     

    L’arrêt de la Cour de cassation n’échappe cependant pas à toute critique. Pour notifier un prix qui ne soit pas contestable comme abusif, il faut bien que le vendeur trouve un acheteur susceptible de le payer qui sert de référence. A défaut, en cas de renonciation du locataire, si le prix proposé au tiers est finalement plus avantageux, la loi impose au notaire chargé de la vente de procéder à nouveau à une notification au locataire. Le système est donc complexe et lourd pour le bailleur.

     

    Quoi qu’il en soit, les agents immobiliers doivent savoir qu’ils ne seront pas rémunérés de leurs démarches s’ils trouvent un acquéreur avant que le locataire ait renoncé à acheter au prix notifié.

    BAUX D’HABITATION ET MIXTES

     

     

    II) BAUX D’HABITATION ET MIXTES

     

    Vers une prescription abrégée pour l’indexation rétroactive des loyers

     

    Le projet de loi ALUR prévoit de raccourcir le délai de prescription de la révision du loyer.

     

    En réponse à un parlementaire, la ministre du logement rappelle que le délai de prescription de l’action en paiement de loyer est actuellement de 5 ans ( C. civ., art. 2224). Il en résulte que si le bailleur omet de faire jouer la clause d’indexation du loyer de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire devra payer un rappel de loyer qui peut être important puisque représentant la différence entre le loyer initial et le loyer révisé sur une période de 5 ans.

     

    Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) examiné par l’Assemblée nationale depuis le 10 septembre dans le cadre de la procédure dite « du temps programmé », prévoit que les conditions de mise en œuvre de la révision annuelle du loyer seront modifiées afin de raccourcir le délai de prescription de la révision et d’encadrer les modalités de rétroactivité en cas de non-signalement par le bailleur de la hausse du loyer à la date prévue. Ainsi, selon les dispositions du projet de loi, l’action en révision du loyer par le bailleur serait prescrite un an après la date convenue de la révision.

    BAUX COMMERCIAUX

     

     

    III) BAUX COMMERCIAUX

     

    La complémentarité de la sous-location n’empêche pas le départ du bailleur

     

    Faute de stipulation contraire, l’exercice d’une activité complémentaire de celle de son sous-locataire n’interdit pas au bailleur de fermer sa boutique dans la galerie marchande qu’il loue.

     

    Les obligations légales du bailleur sont connues. Si le locataire entend lui en faire supporter d’autre, il doit le prévoir dans le contrat sous peine de s’exposer à des déconvenues. Dans la mesure où il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie marchande d’assurer le maintien de l’environnement commercial, le locataire qui veut qu’il en soit autrement doit stipuler une clause en ce sens.

     

    En l’espèce, une société avait pris à bail commercial une galerie marchande et y avait ouvert un magasin. Elle avait sous-loué une partie des lieux dans lesquels était exercée une activité complémentaire à la sienne. Des clauses imposaient au sous-locataire des modalités particulières d’exploitation prévoyant notamment les mêmes horaires d’ouverture des deux magasins et la mention du nom de l’enseigne du bailleur sur les publicités pour la boutique du sous-locataire.

     

    Après la décision de fermeture du magasin constituant l’enseigne principale, le sous-locataire a demandé en justice la résiliation de son contrat aux torts du bailleur. La cour d’appel l’a débouté et la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Le bailleur n’a pas commis de faute en quittant les lieux.

     

    BAUX COMMERCIAUX / LOCATIONS

     

     

     

    Les Hauts magistrats considèrent que le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer le maintien de l’environnement commercial de la galerie ou du centre sauf stipulation contraire
    ( Cass.civ., 12 juill. 2000, n° 98-23.171 : Bull. civ. Ill, n° 137). Il a, en revanche, l’obligation d’entretenir les parties communes. (♦ Cass. 3e civ., 31 oct. 2006, n° 05-18.377, n° 1115 P + B ♦ Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-23.541, n° 1608 P + B + I).

    Dans la présente affaire, les lieux étaient parfaitement entretenus. L’argument consistait surtout dans la complémentarité des commerces et dans le lien de dépendance économique dont se prévalait le sous-locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte cependant l’argument : ni la complémentarité de l’exploitation ni les stipulations relatives à ses modalités n’établissaient la commune intention des parties d’obliger le bailleur à maintenir son activité dans l’immeuble aussi longtemps que la sous-location perdurerait.

     

    Après l’analyse du poison, la Cour fournit donc la recette de l’antidote : une clause explicite et dépourvue d’ambiguïté. Comme on fait son lit, on se couche.

    ( Cass. 3e civ, 3 juill. 2013, n° 12.18-099, n° 813 P B A. Fortin)

    IV) LOCATIONS

    Location en meublé : quarante-trois clauses abusives

     

    La Commission des clauses abusives fait le point sur les contrats de location non saisonnière de logements meublés.

     

    Les locations meublées sont, en ce moment, sous les feux de l’actualité à un double titre. D’abord en raison de la diffusion par la Commission des clauses abusives d’une recommandation consacrée aux locations non saisonnières de logements meublés. Ensuite, parce que la discussion sur le projet de loi pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové (ALUR) a commencé le mardi 10 septembre à l’Assemblée nationale).

     

    LOCATIONS

     

     

    Ce texte prévoit que le statut minimal de la location en meublé à usage de résidence principale du locataire figurant aux articles L. 632-1 et suivants du CCH serait modifié et placé sous le giron de la loi du 6 juillet 1989 tout en conservant un dispositif spécifique. La réforme, si elle est adoptée, conduirait à un rapprochement entre le régime des baux en meublés et celui des logements loués nus à usage d’habitation ou mixte.

     

    La parution de la recommandation au moment de la rentrée universitaire aidera sans doute à éclairer le consentement des étudiants, souvent candidats à la signature de ce type de location.

     

    Ont été qualifiées d’abusives par la Commission, les clauses ayant pour objet ou pour effet :

     

    • de laisser croire au locataire d’un logement meublé qui constitue son habitation principale, qu’il ne bénéficie pas des dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;
    • d’exclure l’application des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation lorsque le logement loué constitue, en réalité, la résidence principale du locataire ;
    • d’imposer au consommateur, pour obtenir et conserver la location du bien, de renoncer au régime protecteur d’ordre public institué par les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;
    • de prévoir une durée de location contraire aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;
    • de prévoir, de manière générale, que seront à la charge du locataire l’ensemble des frais, droits et honoraires du bail ainsi que leur suite et conséquence, sans en indiquer précisément ni la nature ni le montant ;
    • de faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur ;
    • de prévoir un supplément de rémunération pour la fourniture du mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale, par ailleurs incluse dans le loyer ;
    • de mettre à la charge du locataire, en sus du loyer, des impôts et taxes relatifs au bien loué, incombant au bailleur ;
    • d’imposer des frais supplémentaires au consommateur en fonction du mode de paiement qu’il choisit ;
    • de prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ;
    • de restreindre le droit pour le locataire de recevoir ou héberger ses proches dans les lieux loués, même dans les conditions d’une occupation paisible ;

     

    LOCATIONS

     

     

     

    • de porter atteinte à la jouissance paisible des lieux loués en prévoyant la possibilité pour le bailleur de vérifier ou de faire vérifier à tout moment les conditions d’occupation des locaux ;
    • de prévoir une pénalité rétroactive en cas de non-respect des conditions contractuelles d’occupation ;
    • d’empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l’immeuble ;
    • d’imposer des frais à un locataire alors qu’il n’a pas, au préalable, accepté de bénéficier du service de raccordement à une antenne collective ;
    • de limiter la jouissance paisible du locataire en l’obligeant à laisser visiter le bien loué par le gérant, ses préposés ou ses prestataires, soit sans nécessité, soit, en cas de nécessité, sans avertissement préalable, sauf urgence ;
    • de contraindre le locataire à laisser visiter son logement, en cas de congé ou de vente, pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée ;
    • de prévoir que le bailleur pourra effectuer tous travaux dans les lieux loués, en toutes circonstances, sans limitation de durée et sans aucune indemnité ;
    • d’autoriser une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer ;
    • de dispenser le bailleur de ses obligations de fourniture de chauffage et d’eau chaude ;
    • de faire peser sur le preneur des dépenses non locatives ;
    • de mettre à la charge du locataire divers travaux susceptibles d’incomber au bailleur ;
    • de soumettre la restitution du dépôt de garantie à la survenance d’un certain nombre d’événements dépendant de la volonté du bailleur ou de ses prestataires et sans stipulation d’une durée raisonnable ;
    • de stipuler qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le local est présumé loué neuf ;
    • de mettre à la charge du locataire des sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement ;
    • de prévoir une faculté de résiliation du contrat par le bailleur pour des motifs autres que ceux limitativement prévus par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l’habitation ;

     

    LOCATIONS

     

    • de prévoir la résiliation du bail de plein droit en cas d’inexécution, par le locataire, de l’une quelconque de ses obligations, même mineure ;
    • de prévoir une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’une prestation étrangère à l’objet principal du contrat de location d’un logement meublé ;
    • de permettre au bailleur de résilier, ou non, le bail en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués, en méconnaissance de l’article 1722 du code civil ;
    • de prévoir la résiliation du contrat, par le locataire comme par le bailleur, dans des conditions contraires à l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;
    • de reporter, dans tous les cas, au dernier jour du mois, la date d’effet du congé donné par le locataire ;
    • d’imposer la rédaction d’un nouveau bail à l’expiration du contrat, alors qu’il est tacitement renouvelé par application de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;
    • d’imposer au locataire résiliant son contrat de bail de manière anticipée, une indemnité de résiliation, quelle que soit sa forme, notamment un réajustement du montant des loyers ;
    • de prévoir que le bailleur ou son mandataire peut accepter ou refuser le congé régulièrement donné par le locataire ;
    • de faire peser sur le locataire une présomption de responsabilité dans la survenance des dégradations des parties communes ;
    • d’empêcher le locataire de faire-valoir des causes de non-imputabilité des dégradations du logement loué ;
    • de faire bénéficier le bailleur d’une présomption d’exécution de ses obligations ;
    • de prévoir une pénalité en cas de retard dans le paiement du loyer, sans réciprocité en cas d’inexécution par le bailleur de ses obligations ;
    • de prévoir le versement d’une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d’obtention d’un délai judiciaire pour libérer les lieux à l’expiration du bail ;
    • de prévoir contractuellement des indemnités sans lien avec le manquement reproché au locataire ;
    • de mettre à la charge du locataire, sans décision de justice, l’ensemble des frais de recouvrement des sommes impayées ;
    • de supprimer le droit à réparation du preneur en cas de manquement du bailleur à ses obligations ;
    • de prévoir que le locataire fait élection de domicile dans les lieux loués, même après la résiliation du contrat.

    INDIVISION

     

     

    V) INDIVISION

     

    Prescription de l’indemnité d’occupation due par un indivisaire

     

    Si un arrêt est passé en force de chose jugée sur le principe et le montant de l’indemnité due par l’occupant, la prescription de 5 ans ne s’applique que pour la période postérieure à cet arrêt.

     

    L’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ( C. civ., art. 815-9). L’action en paiement de l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 815-10 du code civil. L’application de cette prescription est la cause dans l’affaire rapportée d’un contentieux étalé dans le temps.

    Un indivisaire occupe un immeuble dont ses parents, décédés, étaient propriétaires. Leurs successions sont dévolues à de nombreux héritiers, coïndivisaires.

     

    Au cours des opérations de liquidation et partage des successions, un arrêt irrévocable du 26 février 1997 ordonne le versement par l’indivisaire occupant le bien indivis d’une indemnité d’occupation à compter du dernier décès, survenu le 19 avril 1979, en fait à compter du mois de juillet 1979 jusqu’au jour où le partage sera définitif. L’arrêt fixe la base de l’indemnité et l’indice de réévaluation, et il renvoie les indivisaires devant le notaire liquidateur. Des désaccords ont surgi alors entre les indivisaires. Au vu d’un procès-verbal de difficultés dressé par le notaire, un coïndivisaire saisit le tribunal le 18 décembre 2008. Il demande que l’occupant de l’immeuble soit condamné à verser l’indemnité d’occupation depuis la naissance de l’indivision, en fait depuis le mois de juillet 1979.

     

    En appel, les juges distinguent deux périodes dans le temps. Du mois de juillet 1979 jusqu’à l’arrêt définitif du 26 février 1997, l’indemnité d’occupation est due : la chose jugée en fixe le principe. En revanche, pour la période postérieure à cet arrêt de février 1997 qui impose le versement d’une indemnité jusqu’au partage définitif, la prescription quinquennale s’applique. Dès lors, l’assignation ayant été délivrée le 18 décembre 2008, la prescription joue jusqu’au 17 décembre 2003.

     

     

    INDIVISION

     

     

    L’occupant de l’immeuble conteste cette décision. Dans son moyen de cassation, il soutient qu’aucune interruption de prescription n’étant intervenue dans les 5 années de l’arrêt du 26 février 1997, l’indivision ne peut plus prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation.

     

    La première chambre civile n’a eu aucun égard pour cette argumentation. Le pourvoi est rejeté, La Haute juridiction pose pour principe que seuls les arriérés échus postérieurement à une décision judiciaire ayant force exécutoire, qui a reconnu une créance d’indemnité d’occupation, échappent en raison de la nature de la créance, à l’interversion de prescription résultant de cette décision. L’arrêt du 26 février 1997 est passé en force de chose jugée sur le principe et le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant. La cour d’appel l’a relevé et elle a retenu, à bon droit, que la prescription quinquennale ne s’appliquait que pour la période postérieure à cet arrêt. Dès lors, l’indivision ne pouvait prétendre au paiement de l’arriéré de l’indemnité d’occupation pour la période qui a couru du 27 février 1997 au
    17 décembre 2003.

    ( C,ass. 1′ civ., 10 juill. 2013, n° 12-13,850, n°754P+B+1)

     

    Convention d’indivision par acte sous-seing privé portant sur des immeubles

     

    L’inobservation des formalités de publicité n’est pas sanctionnée par la nullité de la convention.

     

    Après leur divorce, les anciens époux conviennent en septembre 2000, par acte sous-seing privé, de conserver l’appartement et le box-garage dans l’indivision. En janvier 2009, l’ex-épouse demande la liquidation et le partage de la communauté en se prévalant du principe de l’article 815 du code civil.

    Constatant que la convention d’indivision est établie par acte sous-seing privé n’ayant fait l’objet d’aucune publicité foncière alors qu’elle portait sur les immeubles communs, la cour d’appel considère qu’elle ne répond pas aux conditions de forme exigée par l’article 1873-2 du code civil pour ce type de convention et qu’elle est nulle. En conséquence, les juges du second degré déclarent la demande de l’ex-épouse recevable et ils ordonnent la liquidation des immeubles.

     

    INDIVISION

     

    Frappée de pourvoi, cette décision est fermement censurée par la Première chambre civile au visa de l’article 1873-2 du code civil. Pour la Haute juridiction, l’inobservation des formalités de publicité foncière prescrites par cet article n’est pas sanctionnée par la nullité de la convention.

    L’article 1873-2 du code civil prescrit seulement à peine de nullité de la convention, les formalités relatives à l’établissement d’un acte écrit comportant la désignation des biens indivis et indiquant les quotes-parts appartenant à chaque indivisaire.

     

    Remarque: le défaut de publicité de la convention d’indivision immobilière est sanctionné non par l’inopposabilité aux tiers mais seulement par l’octroi de dommages et intérêts aux tiers lésés ( D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 28, 6° et art. 30, 4°l.

    Cass. 1 fe civ., 10 juill. 2013, n° 12-12.115, n° 760 P B)

     

    Pour exister un mandat tacite doit être connu des indivisaires

     

    Le juge n’a pas vérifié si l’un des indivisaires a géré l’indivision au su de l’autre.

     

    L’indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration (+ C. civ., art. 815-3). Cette présomption légale de mandat tacite suppose donc, outre que l’un des indivisaires agit comme s’il avait reçu mandat de gérer, une connaissance de cette situation par les coïndivisaires et une absence de volonté contraire de leur part. En l’absence de connaissance de la situation par les coïndivisaires, l’une des conditions de l’existence du mandat tacite fait défaut ; aucune gestion n’est alors abandonnée par les coïndivisaires à l’un d’entre eux. La Cour de cassation le rappelle dans l’affaire rapportée.

     

    Deux personnes acquièrent un immeuble en indivision. L’acte d’acquisition stipule que l’acquéreur fait son affaire personnelle de la reprise ou de la résiliation du contrat d’approvisionnement en gaz avec une société. Celle-ci est propriétaire exclusive du réservoir en place. A l’expiration du contrat, l’un des indivisaires informe la société de son intention de conserver le réservoir et de le neutraliser, son enlèvement risquant de nuire gravement à la stabilité du terrain. Faute d’accord sur la prise en charge des frais de neutralisation qui est une affaire de professionnel soumise à une stricte réglementation, la société assigne l’intéressé en restitution du matériel.

     

    INDIVISION

     

    Le juge de proximité le condamne au paiement de l’intégralité des frais de neutralisation et de la valeur du réservoir. Au soutien de sa décision, il relève l’existence d’un mandat tacite, aucune opposition n’ayant été émise par l’autre indivisaire à l’encontre de l’action du gérant.

    Cette motivation n’avait aucune chance de prospérer. La cassation est prononcée au visa de l’article 816-3 du code civil pour manque de base légale. Le juge ne pouvait conclure à l’existence d’un mandat tacite sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le gérant avait défendu à l’action dirigée contre lui au su de l’autre indivisaire.

    ( Cass. Ire civ., 12 juin 2013, n° 12-17.419, n°584 P+B+1)

     

    Inscription de faux incidente formée par un indivisaire agissant seul

     

    La demande est irrecevable car elle requiert le consentement de tous les indivisaires et l’irrégularité ne peut être couverte.

     

    Un bail commercial a été consenti sur un immeuble indivis. La cession du bail par le liquidateur judiciaire de la société exploitant le fonds de commerce est contestée. L’un des indivisaires, agissant seul et personnellement, dépose au cours de l’instance d’appel une requête en inscription de fausse incidente contre l’acte authentique de cession. Ni la cour d’appel ni la Cour de cassation n’ont déclaré cette demande recevable.

     

    L’inscription de faux doit être formée par acte remis au greffe par la partie ou son mandataire muni d’un pouvoir spécial ( C. proc. civ., art. 306) et ce pouvoir doit accompagner la demande à peine d’irrégularité qui ne peut être couverte par sa production en cours d’instance Cass. 2e civ., 13 juill. 1999: Bull. civ. Il, n° 135). Il résulte de cette stricte procédure que la demande en inscription de faux ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis. Conformément à l’article 816-3, alinéa 3, du code civil, elle requiert le consentement de tous les indivisaires. Cette exigence n’était manifestement pas satisfaite lorsque l’incident a été soulevé devant la cour d’appel. Dès lors, frappée d’irrégularité l’inscription de faux incidente était irrecevable et elle n’a pu être régularisée par l’intervention ultérieure des coïndivisaires.

    ( Cass. 1re civ. 12 juin 2013, n° 11-18.522, n° 622 P 4- B Étude «Indivision»)

     

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

    VI) PLUS VALUES IMMOBILIERES

    Le calcul des plus-values immobilières est modifié à compter du
    1er septembre

     

    L’exonération d’impôt sur le revenu est totale au bout de 22 ans de détention. En revanche, 30 ans de détention demeurent nécessaires pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux. Un abattement exceptionnel de 25 % est susceptible de s’ajouter à l’abattement pour durée de détention.

     

    Comme l’avait annoncé le ministre du budget le 18 juillet 2013, les modalités de calcul des plus-values immobilières sont modifiées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

     

    Remarque : on rappelle que la date de cession est celle portée dans l’acte authentique ou, lorsque la cession n’est pas constatée par un tel acte, la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties ( BOI-RFPI-PVI-30-10, 10).

    L’administration détaille le contenu de la réforme qui devrait être ultérieurement intégrée au projet de loi de finances pour 2014.

     

    Abattement pour durée de détention

    Biens autres que les terrains à bâtir

    Pour les cessions de biens ou droit immobiliers autres que les terrains à bâtir, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention ( CGI, art. 150 VC) diffèrent pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux ( BOI-RFPI-PVI-20-20, 156).

     

    Remarque: ces nouvelles modalités d’imposition s’appliquent également en cas de cession de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière,

    Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

    • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
    • 4 % pour la 22e année révolue de détention.

     

     

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

    L’exonération totale est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

     

    Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

    • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
    • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
    • 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.

    L’exonération totale est acquise au bout de 30 ans.

     

     

    Durée
    de détention

    Taux cumulé d’abattement

    Impôt sur le revenu

    Prélèvements sociaux

    Moins de 6 ans

    0 %

    0 %

    Entre 6 et 7 ans

    6 %

    1,65 %

    Entre 7 et 8 ans

    12%

    3,30%

    Entre 8 et 9 ans

    18%

    4,95%

    Entre 9 et 10 ans

    24 %

    6,60 %

    Entre 10 et 11 ans

    30 %

    8,25%

    Entre 11 et 12 ans

    36 %

    9,90 %

    Entre 12 et 13 ans

    42 %

    11,55 %

    Entre 13 et 14 ans

    48 %

    13,20 %

    Entre 14 et 15 ans

    54%

    14,85 %

    Entre 15 et 16 ans

    60 %

    16,50 %

    Entre 16 et 17 ans

    66 %

    18,15 %

    Entre 17 et 18 ans

    72 %

    19,80 %

    Entre 18 et 19 ans

    78 %

    21,45 %

    Entre 19 et 20 ans

    84%

    23,10%

    Entre 20 et 21 ans

    90 %

    24,75 %

    Entre 21 et 22 ans

    96 %

    26,40 %

    Entre 22 et 23 ans

    100 %

    28 %

    Entre 23 et 24 ans

    37 %

    Entre 24 et 25 ans

    46 %

    Entre 25 et 26 ans

    55%

    Entre 26 et 27 ans

    64 %

    Entre 27 et 28 ans

    73 %

    Entre 28 et 29 ans

    82 %

    Entre 29 et 30 ans

    91 %

    Plus de 30 ans

    100 %

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

     

    Terrains à bâtir

     

    Pour les terrains à bâtir ou droits s’y rapportant, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont inchangées. L’exonération est donc totale au bout de 30 ans, pour l’impôt sur le revenu comme pour les prélèvements sociaux ( BOI-RFPI-PVI-20-20, 154).

     

    Remarque: il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI.

     

    Toutefois, dans le cadre du « Plan d’investissement pour le logement », cet abattement devrait être supprimé pour les cessions de terrains à bâtir réalisées à compter du 1 er janvier 2014.

     

    Abattement exceptionnel de 25 %

     

    Un abattement exceptionnel de 25 % est applicable aux plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers, autres que les terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.

     

    Biens concernés

    Sont visées les cessions de biens immobiliers ou droits portant sur ces biens (usufruit, nue-propriété, etc.) réalisées par des personnes physiques, des sociétés de personnes ou des contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

    L’immeuble cédé ne doit pas nécessairement être à usage d’habitation ; il peut s’agir d’immeubles à usage professionnel, de terres, terrains (autres qu’à bâtir), etc.

     

    Remarque: les premiers commentaires de l’administration qui limitaient l’application de l’abattement aux immeubles à usage d’habitation ( BOl-RFPI-PVI, 2 août 2013) ont été rapidement modifiés pour lever cette restriction ( BOI-RFPI-PVI, 9 août 2013).

     

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

    En revanche, l’abattement ne s’applique pas aux cessions de :

    • terrains à bâtir ou droits s’y rapportant ;
    • parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de fonds de placement immobilier ( BOI-RFPI-PVI-20-20, 290).

     

    Cessions exclues

     

    L’abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

    • de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
    • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession. ( BOI-RFPI-PVI-20-20, 310).

     

    Modalités d’application

    L’abattement de 25 % est calculé sur l’assiette nette imposable de la plus-value. Il s’applique donc notamment après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

    Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. Il s’applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € ( BOI-RFPI-PVI-20-20, 320 et 330).

     

    Publication de nouveaux formulaires de déclaration

    Afin de tenir compte de ces nouvelles modalités de calcul des plus-values, l’administration fiscale a aménagé les formulaires n° 2048-IMM et 2048-M. Un imprimé, réservé exclusivement aux cessions de terrains à bâtir qui restent soumises aux anciens abattements pour durée de détention, a par ailleurs été créé (n° 2048-TAB-SD).

     

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

    Précisions sur la taxation des plus-values immobilières de plus de 50 000 €

     

    En cas de cession d’un bien de communauté par un couple marié, le seuil de
    50 000 € s’apprécie individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value réalisée par chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.

     

    Les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € sont taxées depuis le 1 er janvier 2013( CG;, art. 1609 nonies G créé par L. fin. rect. 2012 n° 2012-1510, art. 70). L’administration précise le champ et les modalités d’application de cette nouvelle taxe.

     

    Cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013

     

    Les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013 sont en principe soumises à la taxe. Deux exceptions toutefois :

     

    • lorsqu’une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012, et cela quelle que soit la date de la signature de l’acte authentique de vente correspondant ;

     

    Remarque : l’administration admet que la promesse, à défaut d’être passée par acte authentique, soit établie par acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant le 7 décembre 2012, notamment en cas d’enregistrement.

     

    • ou, à défaut d’une telle promesse, s’il peut être justifié d’un versement avant le 7 décembre 2012 en la comptabilité d’un tiers (notaire, agent immobilier, etc.), à quelque titre que ce soit (acompte, arrhes, caution bancaire, etc.).

     

     

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

     

    Personnes physiques et sociétés de personnes

    La taxe est due par les personnes physiques et sociétés ou groupements soumis à l’impôt sur le revenu entre les mains de leurs associés (sociétés de personnes translucides ou transparentes).

     

    Remarque : les marchands de biens ainsi que les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d’invalidité y échappent.

     

    Immeubles autres que les terrains à bâtir

    Sont imposables les cessions d’immeubles et des droits réels y afférents (droits indivis, usufruit, nue-propriété, servitude, etc.). L’administration confirme l’exclusion des terrains à bâtir.

     

    Remarque: la taxe s’applique également en cas de cession de parts de sociétés ou groupements à prépondérance immobilière ou de fonds de placement immobilier.

     

    Exonération en cas de cession de la résidence principale

    La taxe n’est pas applicable en cas de cession de la résidence principale ou d’un logement en vue de l’acquisition de celle-ci. Lorsque la plus-value est réalisée par une société de personnes, ces exonérations s’apprécient au niveau des associés personnes physiques et s’appliquent à la plus-value soumise à la taxe réalisée par la société, au prorata des droits détenus par les associés qui bénéficient de ces exonérations.

    En cas d’expropriation, la taxe est susceptible de s’appliquer sauf exonération sous condition de remploi.

     

     

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

     

    Seuil de 50 000 €

    La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value nette imposable réalisée est supérieur à 50 000 €.

     

    Remarque: il s’agit du montant après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de la fraction de la plus-value exonérée en application des dispositions du 1° bis du Il de l’article 150 IJ du CGI en cas de remploi. Ce seuil s’apprécie individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value réalisée par chacun des époux cédant un bien de communauté, comme pour les concubins ou co-indivisaires.

     

    En cas de cession par une société de personnes, ce seuil s’apprécie au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé. Toutefois, il est admis que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l’impôt sur le revenu.

     

    Remarque: dès lors, il n’est tenu compte ni de la quote-part de la plus-value revenant à des associés soumis à l’IS ni de celle revenant à des associés personnes physiques exonérés (par exemple en cas de cession de la résidence principale).

     

    Formalités

    Lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €, la taxe doit être versée à peine de refus de la formalité ou de l’enregistrement. Toutefois, le refus ne sera pas opposé si l’acte comporte des mentions indiquant :

    • que la plus-value porte sur la cession d’un terrain à bâtir défini au 1° du 2 du 1 de l’article 257 du CGI ;
    • qu’une promesse de vente ayant acquis date certaine a été passée avant le 7 décembre 2012 ;
    • que la plus-value réalisée par un couple marié ayant cédé un bien de communauté est inférieur à 50 000 € au niveau de la quote-part de chaque époux.

    CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

     

    V) CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

    La référence à un horaire fait passer le concierge de la catégorie B à la A

     

    Quand le contrat de travail fait référence à des tâches rémunérées en UV mais que le concierge doit être présent dans la loge selon des horaires fixes, le salarié qui relève de la catégorie A et non de la B doit recevoir paiement de ses heures supplémentaires.

     

    A l’occasion de son licenciement un concierge réclame le paiement de ses heures supplémentaires. L’employeur conteste au motif que son emploi était fixé à partir de la définition de tâches à accomplir répertoriées en unités de valeur. Or, d’une part, les bulletins de salaire étaient établis sur la base d’horaires mentionnés dans le contrat de travail et, d’autre part, il avait été rappelé au salarié qu’il devait être impérativement présent dans sa loge à certaines heures.

     

    Si pour les employés de catégorie B, la référence à un horaire est exclue, la cour d’appel saisie du litige considère qu’en l’espèce, le concierge devait en réalité être considéré comme relevant de la catégorie A et à ce titre, être soumis aux dispositions du code du travail relatives à la durée du travail et à la majoration du salaire pour les heures supplémentaires.

     

    Les magistrats ont donc fait droit à la demande du salarié. Le seul contenu du contrat de travail ne suffit pas à emporter la conviction des juges.

    ( CA Paris, ch. 6-4, 21 mai 2013, n° 11/08363, Claeyman c/SEMSA)