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    ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

     

     

    I) ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

    Qu’est-ce que signer le procès-verbal d’assemblée en fin de
    séance ?

     

    Malgré le départ de nombreux copropriétaires, quand rien ne permet de contredire qu’il a été établi à la fin de la séance, le PV est valide, même dépourvu des signatures des scrutateurs.

     

    Depuis le décret du 24 mai 2004, le procès-verbal d’assemblée doit être signé à la fin de la séance (♦ D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17). Cela suppose donc qu’il ait été établi tout au long de la réunion ou au minimum, avant sa fin.
    Dans une espèce où un huissier de justice assistait à l’assemblée et s’en était allé avant l’établissement complet du procès-verbal et sa signature, le PV a néanmoins été jugé valide. Le plus surprenant était que la séance avait été levée bien avant le départ de l’huissier et que de nombreux copropriétaires avaient quitté la réunion à ce moment.
    Mais le PV fait foi des mentions qu’il comporte à moins que la preuve contraire ne soit rapportée. En l’occurrence, les juges du fond ont pu, souverainement, retenir sa validité, puisque d’une part, l’huissier avait relevé qu’après la levée de la séance le secrétaire – qui ne disposait pas de matériel informatique – procédait à la vérification des votes et que certaines personnes, parmi lesquelles la présidente de séance, demeuraient présentes à son départ et que d’autre part, le PV indiquait qu’il avait été établi en fin de séance et le jour même. Sans éléments venant démontrer l’inverse, force était de constater que le PV avait été dressé et signé dans les conditions de l’article 17 du décret de 1967.

     

    Relevons cependant que la détention d’un matériel informatique n’est pas indispensable à l’établissement rapide du procès-verbal. Comme l’indique une réponse ministérielle, il suffit de bien préparer le document avant l’assemblée. Il ne restera alors qu’à le compléter en inscrivant sous l’objet de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, le nom des copropriétaires opposants ou abstinents ainsi que leur nombre de voix.  Le PV n’est pas le compte rendu des débats des assemblées générales mais simplement un relevé des décisions (♦ Rép. min. n° 60506 : JOAN Q, 20 déc. 2005, p. 11826).

    ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES / LOCATIONS

     

    L’absence de signature des scrutateurs, partis prématurément, n’a pas été considérée comme ayant une influence sur la validité du PV. De façon constante, la jurisprudence se montre souple et n’invalide pas le PV pour l’omission d’une simple signature (celle du ou des scrutateur(s), celle du secrétaire) (♦ Cass. 3e civ., 6 déc. 2005, n° 04-17.630 ; Cass. 3e civ., 19 nov. 2008, n° 06-12.567).

     

    II) LOCATIONS

    Les créances de loyers d’habitation postérieurs à la liquidation ne sont pas prioritaires

     

    Les loyers d’habitation du débiteur, échus postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de ce dernier, ne sont pas une créance née pour les besoins du déroulement de cette procédure et ne bénéficient pas à ce titre d’un traitement privilégié.

     

    Le locataire de locaux à usage d’habitation est mis en liquidation judiciaire avec poursuite d’activité jusqu’au 3 juillet 2009, et cesse de payer les loyers. Le bailleur assigne alors le locataire devant le tribunal d’instance en paiement des loyers échus depuis le mois de juillet 2009. Après intervention volontaire du liquidateur, le tribunal condamne ce dernier à payer les loyers arriérés, au motif que la créance locative est née pour les besoins du déroulement de la procédure.

     

    Le jugement est cassé par la Cour de cassation au visa de l’article L. 641-13 du code de commerce. Elle considère que la créance de loyer d’habitation du débiteur, échue postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de ce dernier, n’est pas une créance née pour les besoins du déroulement de la procédure.

     

    En effet, l’art. L. 641-13, I du code de commerce dispose que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l’activité.

    LOCATIONS / ASCENSEURS

     

     

     

    Le tribunal avait considéré qu’étant donné les modifications de la rédaction de l’article L. 641-13 par l’ordonnance du 18 décembre 2008, qui a supprimé la sous-catégorie des créances liées au besoin de la vie courante du débiteur personnel physique, il pouvait être considéré que la créance locative était née pour les besoins du déroulement de la procédure, sans qu’il soit besoin d’établir un lien avec l’activité du débiteur.

     

    C’était effectivement la seule voie possible, l’autre voie, relative à une prestation fournie au débiteur devant l’être pendant le maintien de l’activité, qui n’avait été autorisée que jusqu’au 3 juillet 2009, alors que les loyers étaient réclamés à partir de cette date. Mais cette voie, si elle était généreuse à l’égard du locataire débiteur, était contraire au texte précité, ce que n’a pas manqué de relever la Cour de cassation.

     

    III) ASCENSEURS

    Sécurité des ascenseurs : report de la date limite de la deuxième tranche de travaux de modernisation

    La date d’échéance de la deuxième phase de mise aux normes des ascenseurs est décalée d’un an, à savoir jusqu’au 3 juillet 2014. Parallèlement, un moratoire est mis en place concernant le dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs, à l’exception de ceux installés dans les ERP.

    A l’approche de la date d’échéance du 3 juillet 2013 pour la deuxième phase des travaux de mise en sécurité des ascenseurs, la ministre de l’égalité, des territoires et du logement, Cécile Duflot, a annoncé dans un communiqué de presse du 10 mai 2013 les dispositions suivantes :

     

    • le report d’un an, au 3 juillet 2014, de la date d’échéance de la deuxième phase pour permettre aux propriétaires d’effectuer les travaux nécessaires ;
    • la mise en place d’un moratoire concernant le dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs, à l’exception de ceux installés dans des établissements recevant du public (ERP) ;
    • et la constitution d’un groupe de travail piloté par les services du ministère afin de réexaminer la pertinence de poursuivre la mise en œuvre du dispositif de précision d’arrêt dans les ascenseurs installés en dehors des ERP, et le cas échéant de proposer des solutions moins onéreuses.

    ASCENSEURS

     

     

    Ces dispositions sont la conséquence d’un bilan d’avancement des travaux de « mise aux normes » des ascenseurs qui a été réalisé par le ministère faisant état de deux éléments :

     

    • d’une part, un retard important, 40 % des ascenseurs n’étant toujours pas modernisés à moins d’un an de l’échéance ;
    • et d’autre part, un glissement en coût et en nombre d’ascenseurs finalement concernés par l’un des travaux prévus, l’installation d’un dispositif de précision d’arrêt coûtant environ 19 000 euros par ascenseur.

     

    L’obligation pour les propriétaires d’ascenseurs d’effectuer des travaux de mise aux normes des ascenseurs a été mise en place par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 afin de réduire les principaux risques d’accidents graves ou mortels (♦ CCH, art. L. 125-2 à L. 125-4, mod. par L. n° 2003-590, 2 juill. 2003, art. 79 : JO, 3 juill.). Les délais pour réaliser les travaux de sécurité dans les installations d’ascenseurs sont fixés par tranche de 5 ans conformément aux articles R. 125-1- à R. 125-1-4 du CCH.

     

    Il convient de rappeler que la date d’échéance de la première phase des travaux de mise en sécurité des ascenseurs avait déjà été repoussée du 3 juillet 2008 au 31 décembre 2010
    (♦ CCH, art. R. 125-1-2, mod. par D. n° 2008-291, 28 mars 2008, art. 1er, JO 30 mars). La deuxième phase porte sur des travaux comme l’installation d’une téléalarme, la protection des personnes d’intervention contre les risques électriques et les risques de happement par les parties tournantes ou encore l’installation d’un dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour les ascenseurs installés avant 1983.

     

    Pour la mise en œuvre de ce dispositif de précision d’arrêt de la cabine, l’annonce du communiqué de presse indique qu’un groupe de travail sera mis en place. En effet les chutes dues à un trop grand décalage du seuil de la cabine constituent la cause d’accident la plus fréquemment constatée encore aujourd’hui sur les nombreux ascenseurs anciens qui n’ont pas été modernisés sur ce point.

     

    Selon la ministre du logement, il convient de continuer à prévoir un dispositif pour prévenir ces accidents dans les ERP, mais d’en réexaminer l’opportunité dans les autres immeubles, et notamment les immeubles d’habitation.

     

    ASCENSEURS / DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

     

     

    La question de la mise en place ou non d’une solution basée sur un variateur électrique de vitesse a d’ailleurs déjà fait l’objet d’un guide d’aide à la décision. Ce guide a été réalisé en 2010 par le COPREC avec le soutien des services du Secrétariat d’état au logement, et la contribution de l’ARC, de la Fédération des ascenseurs, de la Fédération des Entreprises publiques locales, ainsi que de l’USH. Il est téléchargeable sur le site internet du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie (http://www.developpement-durable.gouv.fr).

     

    A la suite de ces annonces faites par la ministre, devra être publiée une modification des dispositions réglementaires de l’article R. 125-1-2 du CCH par un décret en Conseil d’État.

     

    IV) DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

    Un service public pour une sobriété énergétique des logements

    Les particuliers pourront y trouver toutes les informations utiles pour engager des travaux de rénovation énergétique.

     

    La question de l’amélioration de la performance énergétique des logements n’est pas nouvelle ! Gros émetteurs de gaz à effet de serre, ces bâtiments restent au cœur des préoccupations environnementales des pouvoirs publics. De nombreux dispositifs financiers et fiscaux ont été mis en place, ces dernières années, afin d’inciter les propriétaires et les occupants à effectuer des travaux de rénovation thermique. Mais encore faut-il que ces personnes sachent exactement de quelles aides elles peuvent bénéficier et quels travaux sont les plus efficaces.

     

    C’est la raison pour laquelle le législateur a décidé, dans le cadre de la loi du 15 avril 2013 visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre, de créer un « service public de la performance énergétique de l’habitat ». Ce service pourra ainsi fournir des informations et des conseils personnalisés aux personnes souhaitant réaliser des économies d’énergie dans leur logement.

    DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

     

     

    Il faut signaler que certaines collectivités territoriales n’ont pas attendu le vote du texte et ont déjà ouvert des « guichets uniques » destinés à aider les particuliers dans leurs démarches.

     

    Remarque : la loi prévoyait, en lien avec l’instauration de ce service public, un mécanisme d’alerte de l’Anah par les fournisseurs d’énergie, sur une consommation énergétique excessive des ménages bénéficiant des tarifs sociaux. Toutefois, le dispositif de bonus-malus sur lequel s’appuyait cette alerte a été censuré par le Conseil constitutionnel. Les dispositions en question ont donc été supprimées.

    Extension des tarifs sociaux de l’énergie et de la trêve hivernale

     

    La loi du 15 avril 2013 fait bénéficier les gestionnaires des résidences sociales des tarifs sociaux du gaz et de l’électricité. Elle généralise également à tous les consommateurs l’interdiction des coupures d’énergie pendant les mois d’hiver en cas d’impayés de factures d’énergie.

     

    La loi du 15 avril 2013 « visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l’eau et sur les éoliennes » comporte plusieurs mesures à caractère social visant à étendre les tarifs sociaux du gaz et de l’électricité et à généraliser la période de trêve hivernale. En outre, elle met en place une expérimentation en vue de favoriser l’accès à l’eau et de mettre en œuvre une tarification sociale de l’eau.

     

    Extension de la trêve hivernale à tous les consommateurs

     

    Antérieurement, l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles prévoyait que, du 1er novembre au 15 mars, les fournisseurs d’électricité, de chaleur et de gaz ne pouvaient procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles en difficulté bénéficiant ou ayant bénéficié, dans les 12 derniers mois, d’une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).

    DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

     

     

    Ce dispositif de « trêve hivernale » bénéficie désormais à l’ensemble des consommateurs, qu’ils aient ou non bénéficié d’une aide du (fonds de solidarité pour le logement) FSL. De plus, le législateur a introduit une interdiction de résiliation de contrat. En outre, la loi ajoute que les fournisseurs d’électricité ne peuvent procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs bénéficiant du tarif social de première nécessité (TPN).

     

    Enfin, les fournisseurs d’électricité, de gaz naturel ou de chaleur doivent transmettre à la Commission de régulation de l’énergie et au médiateur national de l’énergie, selon des modalités qui seront ultérieurement fixées par décret, des informations sur les interruptions de fourniture ou les réductions de puissance auxquelles ils procèdent.

     

    Extension des tarifs sociaux du gaz et de l’électricité

     

    La loi assigne à l’ensemble des fournisseurs d’électricité la mission de mettre en œuvre la tarification de première nécessité (TPN) (♦ C. énergie, art.L. 121-5, mod. par L. n° 2013-312, 15 avr. 2013, art. 7, 3° : JO, 16 avr.). Jusqu’à présent, cette mission incombait uniquement à EDF. Les personnes ayant droit à cette tarification pourront désormais en bénéficier quel que soit l’opérateur d’électricité choisi. Dans son avis relatif au décret du 6 mars 2012, qui a automatisé la procédure d’attribution des tarifs sociaux du gaz et de l’électricité, l’Autorité de la concurrence avait souligné que des ménages éligibles aux tarifs sociaux ont choisi des fournisseurs alternatifs sans savoir que ces derniers ne pouvaient pas proposer ces tarifs sociaux (♦ Rapp. Sénat n° 336, Daniel Raoul, 6 févr. 2013).

     

    Le gouvernement a étendu le nombre des bénéficiaires des tarifs sociaux de l’électricité et du gaz. Depuis l’arrêté du 21 décembre 2012, ces tarifs sont ouverts aux ménages qui ont droit à l’aide au paiement d’une assurance complémentaire de santé (ACS). Il est envisagé de porter le seuil d’éligibilité au seuil de pauvreté, soit un revenu fiscal de référence par unité de consommation inférieur à 516 €/mois. Afin de permettre cette réforme, qui doit intervenir par décret, et de connaître les bénéficiaires potentiels de ces tarifs, la loi prévoit que l’administration fiscale et l’ensemble des organismes de sécurité sociale (et non plus seulement les organismes d’assurance maladie) contribuent à la constitution du fichier regroupant les ayants droit potentiels.

     

    DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE / BAUX (CODE CIVIL)

     

     

    Enfin, la loi étend les tarifs sociaux du gaz et de l’électricité aux gestionnaires des résidences sociales conventionnées. Les sommes correspondantes seront déduites, sous réserve des frais de gestion, du montant des redevances quittancées aux occupants des chambres ou des logements situés dans ces résidences. (♦ C. énergie, art. L. 337-3 et L. 445-5, mod. par
    L. n° 2013-312, 15 avr. 2013, art. 7, II et VIII).

     

    Expérimentation d’une tarification sociale de l’eau

     

    Une expérimentation est engagée pour une période de 5 ans à compter du 16 avril 2013 en vue de favoriser l’accès à l’eau et de mettre en œuvre une tarification sociale de l’eau.

     

    Elle pourra inclure la définition de tarifs tenant compte de la composition ou des revenus du foyer, l’attribution d’une aide au paiement des factures d’eau ou d’une aide à l’accès à l’eau. La facturation d’eau potable pourra tenir compte du caractère indispensable de l’eau potable pour les abonnés en situation particulière de vulnérabilité en instaurant un tarif progressif pouvant comporter une première tranche de consommation gratuite.

     

    De nombreux organismes peuvent être associés à l’expérimentation et notamment les associations de locataires, les organismes de gestion du logement social dans les collectivités territoriales concernées et, le cas échéant, les caisses locales d’allocations familiales gestionnaires des aides au logement.

     

    V) BAUX (CODE CIVIL)

    Usage des locaux : vers de nouveaux changements ?

     

    La question de la réglementation des changements d’usage devrait être abordée dans le projet de loi Duflot.

     

    Plusieurs parlementaires ont interrogé la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur l’interprétation des articles L. 631-7 et suivants du CCH par la mairie de Paris qui considère les locaux meublés loués pour de courtes durées comme des locaux à usage autre que d’habitation. Ils lui demandent si elle entend modifier les règles relatives à ces locations meublées de courte durée.

    BAUX (CODE CIVIL) / BAUX COMMERCIAUX

     

     

    Pour la ministre du logement, que la mise en location de meublés ne constituant pas la résidence principale du preneur soit soumise, dans les villes de plus de 200 000 habitants, à une autorisation du maire préalable au changement d’usage engendré par la location de courte durée, ne paraît pas excessif. Elle n’évoque cependant pas la compensation, sous forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, qui peut assortir l’obtention de l’autorisation administrative.

     

    La ministre précise surtout que la concertation engagée pour l’élaboration de la future loi-cadre sur le logement devrait pouvoir conduire à une définition de critères permettant de mieux délimiter le profil des locaux meublés destinés à des locations de courte durée, celui des locations saisonnières ou de l’hébergement touristique. Elle conclut ses réponses aux parlementaires en indiquant que « la réglementation des changements d’usage des locaux à usage d’habitation sera dans ce cadre nécessairement abordée ».

     

    VI) BAUX COMMERCIAUX

     

    Expiration du bail dérogatoire : condition pour bénéficier d’un nouveau bail

     

    Le locataire qui, après l’expiration du bail dérogatoire, est maintenu dans les lieux bénéficie d’un nouveau bail soumis au statut même si ce n’est pas lui qui exploite personnellement le fonds.

     

    Si, lors de l’expiration du bail de courte durée le preneur reste en possession des lieux, il s’opère alors un nouveau bail qui, contrairement au bail dérogatoire expiré, entre dans le champ d’application du statut des baux commerciaux (♦ C. com., art. L.145-5). Ce nouveau bail est donc réputé conclu pour 9 ans. Lorsque le bail dérogatoire a été conclu par plusieurs copreneurs, la Cour de cassation a considéré que le nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux qui s’opère à l’expiration du bail dérogatoire ne peut lier que le preneur effectivement resté et laissé en possession et non l’ensemble des preneurs du bail dérogatoire (♦ Cass. 3e civ., 6 avr. 2011 n° 10-11.846, n° 405 FS – P + B : Administrer juin 2011, p. 28, note J.-D. Barbier).

     

    BAUX COMMERCIAUX

     

    Dans le cas d’espèce, le bail dérogatoire a été consenti à une personne physique restée en possession au-delà de l’expiration contractuelle dudit bail. Il s’est opéré à son profit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Cependant, ce n’est pas le locataire personne physique qui a exploité le fonds de commerce à compter de cette date mais une société dont la personne physique est un gérant. Les loyers n’ayant pas été réglés, le bailleur a assigné le gérant à titre personnel pour obtenir sa condamnation au paiement.

     

    La cour d’appel a débouté le bailleur de sa demande au motif que si le gérant avait bien eu la qualité de locataire du bail dérogatoire, il en allait différemment après son expiration, le fonds étant effectivement exploité, dans le cadre du nouveau bail soumis au statut, par une société de sorte que la société, bénéficiaire du bail dérogatoire, n’ayant pas la jouissance personnelle des lieux elle ne pouvait pour cette raison être considérée comme copreneur du bail commercial faisant suite au bail dérogatoire.

     

    La Cour de cassation censure cet arrêt en relevant que tous les cotitulaires du bail dérogatoire qui se maintiennent dans les lieux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont liés par le bail soumis au statut des baux commerciaux qui naît de la loi, qu’ils soient ou non personnellement exploitants du fonds.

     

    La Haute juridiction relève en conséquence que la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comportait pas violant ainsi les dispositions des L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce.

    Fixation du loyer renouvelé : le TGI saisi à titre accessoire est compétent

     

    Lorsque le tribunal de grande instance (TGI) connaît, à titre accessoire, de la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, la procédure sur mémoire n’est pas applicable.

     

    L’article R. 145-23 alinéa 1er du code de commerce confère une compétence exclusive au juge des loyers pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Dans ce cas, il est statué sur mémoire. Le même article prévoit que les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance (TGI) qui peut, accessoirement se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

     

    BAUX COMMERCIAUX / BAUX PROFESSIONNELS

     

     

    La question pouvait se poser si dans cette dernière hypothèse, celle où le TGI statue accessoirement sur la fixation du loyer révisé ou renouvelé, les parties devaient respecter la procédure sur mémoire.

     

    La Cour de cassation répond à cette question par la négative en relevant que la procédure applicable devant le TGI saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé relève de la procédure applicable en matière contentieuse devant cette juridiction. Dans ce cas, la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le juge des loyers commerciaux prévue aux articles R. 145-20, alinéas 2 à 4 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, n’a pas lieu d’être appliquée.

     

    La décision des Hauts magistrats ne peut être critiquée puisque dans cette hypothèse le TGI étant saisi à titre accessoire de la fixation du loyer du bail renouvelé c’est la procédure applicable devant cette juridiction à titre principal qui doit être retenue

     

    VII) BAUX PROFESSIONNELS

    Révision des valeurs locatives : nouveau report de délai pour la déclaration n° 6660 REV

     

    Dans le cadre de la généralisation de la révision des valeurs locatives, l’ensemble des propriétaires de locaux commerciaux ou professionnels doivent souscrire une déclaration n°6660 REV pour chaque local dont ils sont propriétaires.

     

    L’administration fiscale précise qu’un courrier de relance vient d’être adressé aux propriétaires n’ayant pas encore souscrit leurs déclarations leur octroyant un report de délai pour souscrire leurs déclarations.
    La nouvelle date limite de dépôt est fixée :

     

    • au 24 juin 2013 pour la version papier,
    • au 8 juillet 2013 pour la télédéclaration.

    LOIS

     

     

    VIII) LOIS

    Loi Duflot : le « teasing » prendra fin le 26 juin

     

    La guerre est déclarée aux professionnels de l’immobilier indélicats dans le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové qui sera présenté en conseil des ministres le 26 juin prochain.

     

    Le dossier de presse présentant le projet de loi se concentre sur la relation entre les professionnels de l’immobilier et les consommateurs sans dévoiler les mesures relatives à l’urbanisme qu’il contiendra. Il reste également silencieux sur l’épineuse question de la garantie des loyers. Seront notamment touchés par la réforme : la loi Hoguet, la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dans les locaux à usage d’habitation et mixtes ainsi que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

     

    Ce projet suscite de vives inquiétudes particulièrement sur les modifications qui pourraient être apportées à la loi de 1989 dont tout le monde juridique s’accorde à reconnaître qu’elle maintient l’équilibre entre les intérêts des bailleurs et ceux des locataires.

     

    Lutter contre les dérives des marchands de liste

     

    Le projet prévoit d’imposer que les logements proposés dans les listes fassent l’objet d’une exclusivité avec le marchand, c’est-à-dire que la recherche ne soit pas confiée à un autre professionnel. La mesure a pour but d’empêcher que lesdits biens n’aient pas déjà été loués par d’autres agences.

     

    L’objectif est louable, toutefois cela n’empêchera pas le marchand peu scrupuleux (donc celui visé par la disposition) de ne pas rayer de sa liste un logement qu’il aura lui-même loué. Certes, cela pourra être sanctionné mais quel acheteur de liste (qui sont pour la plupart des étudiants ou des personnes à revenu modeste) se lancera dans une action ?

    LOIS

     

     

    Encadrer les frais d’agence pour les locataires de logement

     

    Le bailleur prendrait en totalité à sa charge les frais de mise en location du bien (publicité, organisation des visites, etc.), à l’exception des frais de réalisation de l’état des lieux et d’établissement du bail qui resteraient partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Ces deux derniers montants seraient d’ailleurs plafonnés pour le locataire. En l’état de la présentation du projet, il est difficile de comprendre si l’encadrement concernera seulement la part du locataire ou également la part du propriétaire. Espérons que le texte du projet sera plus explicite.
    Il est annoncé que le gouvernement devrait, par voie réglementaire, imposer l’indication de la rémunération de l’agent immobilier à charge de chacune des parties sur les supports publicitaires (sans doute faut-il comprendre les annonces).

     

    Clarifier les relations des copropriétaires avec leur syndic

     

    La rémunération des syndics est une pomme de discorde depuis de nombreuses années. L’arrêté Novelli n’a pas suffi à apaiser la crise et plusieurs associations, parmi lesquelles l’ARC, ont plaidé pour une réforme. Le ministère annonce que le principe actuellement en vigueur serait renversé : la liste des frais particuliers serait fixée par décret tandis que les autres prestations seraient réputées relever de la gestion courante comprise dans le forfait annuel de base. Actuellement, la liste des prestations courantes est fixée par arrêté mais les prestations particulières doivent tout de même être mentionnées dans le contrat de syndic pour donner lieu à facturation.

     

    Il semble que les associations de défense de copropriétaires aient également eu gain de cause sur l’obligation d’ouverture d’un compte séparé. L’ouverture de sous-comptes, imposée en pratique par l’application d’un tarif majoré (parfois de façon assez conséquente) si la dispense d’ouverture du compte séparé n’est pas accordée, pose notamment des problèmes en cas de procédure collective ouverte contre le syndic, les copropriétaires ayant alors des difficultés à obtenir la restitution de leurs fonds auprès des banques. La loi de 1965 comporterait une obligation d’ouverture d’un compte séparé sans dérogation possible. Le syndic n’aurait alors plus que le choix de l’établissement bancaire à moins que l’assemblée ne l’en prive également par un vote à la majorité absolue. Il n’en demeure pas moins que la mesure, si elle est adoptée devrait conduire à une hausse du tarif des syndics.

     

    LOIS

     

     

    Le projet pose également l’interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat. En l’état actuel du texte, ces avances peuvent constituer des fautes de gestion sanctionnables. Si ce n’est pas le cas, le remboursement des sommes ne sera obtenu par le syndic que dans des conditions très strictes, la situation est donc relativement marginale en réalité.

     

    Il est prévu de rendre obligatoire une mise en concurrence des syndics lorsque le mandataire en place est révoqué où n’est pas renouvelé dans ses fonctions. C’est un coup d’accélérateur pour une saine pratique de plus en plus répandue.

     

    Contrôler et réformer les professions immobilières

     

    Les professionnels de l’entremise et de la gestion immobilière devraient être soumis à une obligation de formation continue. Cette obligation concernera à la fois les titulaires de la carte professionnelle mais également les personnes que ces deniers ont habilitées. Son respect conditionnera le renouvellement de la carte.

     

    Des règles déontologiques devraient être mises en place sous l’égide d’un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière que le projet prévoit de créer. Il serait épaulé par des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités, chargées de veiller au respect des règles élaborées. Ces commissions pourront être saisies pas des associations de défense des consommateurs.

     

    Les cartes professionnelles devraient être délivrées par les chambres de commerce et d’industrie et non plus par les préfectures.

     

    Actuellement, les professionnels (agents immobiliers ou syndics) doivent informer leurs clients des liens capitalistiques ou juridiques qu’ils ont avec des sociétés financières ou des établissements bancaires. Cette information serait élargie pour concerner l’ensemble des liens pouvant exister avec l’ensemble des entreprises amenées à intervenir pour leurs clients.

     

    Le projet de loi indique que les agents immobiliers devront communiquer aux observatoires des loyers certaines informations concernant le marché comme les loyers et les caractéristiques des logements.

     

    La plupart de ces dernières mesures sont approuvées par les professionnels.

    LOIS

     

    Les spécificités de l’investissement Duflot en outre-mer sont précisées

     

    Plafonds de loyer et de ressources, performance énergétique : les conditions spécifiques à respecter pour bénéficier du dispositif Duflot au titre de logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte sont précisées.

     

    Plafonds de loyer et de ressources du locataire

     

    Plafonds de loyer

     

    Les plafonds de loyer mensuel sont fixés à 9,88 € par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus en 2013 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte (♦ CGI, ann. III, art. 2 terdecies F, I, 1).

     

    Remarque : la surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, augmentée de la surface des varangues (elle-même retenue dans la limite de 14 m²).

     

    On rappelle qu’à ce plafond de loyer, il est ensuite fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface du logement. Ce coefficient ne peut excéder 1,2 (♦ CGI, ann. III, art. 2 terdecies D, I, 1).

     

    Exemple : pour un logement de 100 m², le plafond de loyer est égal à 879 €
    [100 x 9,88 x (0,7 +19/100)].

     

    Plafonds de ressources

     

    Pour les baux conclus en 2013, les plafonds de ressources sont les suivants (♦ CGI, ann. III, art. 2 terdecies F, I, 2) :

    LOIS

     

     

    Composition du foyer locataire Lieu de situation du logement : Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Mayotte (en euros)
    Personne seule 26 776
    Couple 35 757  
    Personne seule ou en couple ayant 1 personne à charge 43 002  
    Personne seule ou en couple ayant 2 personnes à charge 51 913  
    Personne seule ou en couple ayant 3 personnes à charge 61 069  
    Personne seule ou en couple ayant 4 personnes à charge 68 824  
    Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 7 677  

     

    Eco-conditionnalité

    Guyane, Martinique et La Réunion

     

    Les logements situés en Guyane, à la Martinique et à La Réunion doivent respecter le niveau de performance énergétique imposé par les articles R*161-1 et R* 161-2 du Code la construction et de l’habitation (♦ CGI, art. 46 AZA octies-0 AA, 1°).
    Les maîtres d’ouvrage doivent limiter l’utilisation de la climatisation favorisant la protection solaire des bâtiments et la ventilation naturelle. Par ailleurs, l’installation d’un chauffe-eau est obligatoire, sauf en Guyane, et celui-ci doit recourir à l’énergie solaire sous certaines conditions.

    LOIS

     

     

    Guadeloupe

    Les logements situés en Guadeloupe doivent respecter les dispositions spécifiques prévues par les délibérations du 19 avril 2011 du Conseil régional de la Guadeloupe relevant du domaine du règlement relatives :

    • à la réglementation thermique et aux caractéristiques thermiques de l’enveloppe des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles du bâtiment ;
    • à la production d’eau chaude sanitaire par énergie renouvelable ou par énergie de récupération dans les bâtiments en Guadeloupe ;
    • aux systèmes de refroidissement et à la performance énergétique des appareils de climatisation individuels (♦ CGI, art. 46 AZA octies-0 AA, 2°).

     

    Mayotte

    Les logements situés à Mayotte ne sont pas soumis à l’éco-conditionnalité (♦ CGI, art. 199 novovicies, XII).

     

    Cas particulier pour certains logements

     

    Les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion et qui font l’objet de certains travaux (production ou livraison d’un immeuble neuf, réhabilitation ou transformation en logement) ou sont acquis en l’état futur d’achèvement et ne sont pas soumis aux prescriptions ci-dessus, doivent intégrer cumulativement (CGI, art. 46 AZA octies-0 AA, 3°) :

     

    • l’un des éléments suivants : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare-soleil horizontaux, brise-soleil horizontaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies ou ventilateurs de plafond (♦ CGI, ann. IV, art. 18 quater, I, 1, c) ;

     

    • et l’un des équipements suivants : équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, pompes à chaleur (autres que air/air) ou équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de co-génération (♦ CGI, ann. IV, art. 18 quater, I, 4 à 6).

    LOIS

     

    L’adaptation du dispositif Duflot aux conditions locales de logement est désormais possible

     

    La procédure d’agrément des communes de la zone B2 est déterminée alors que prend fin au 30 juin le dispositif transitoire prévoyant l’éligibilité de tous les logements situés dans cette zone.

     

    Un décret prévoit les conditions dans lesquelles les plafonds de loyer peuvent être adaptés dans certaines zones et celles que doivent remplir une commune de la zone B2 non éligible au « Duflot » pour le devenir.

     

    Adaptation des loyers d’une zone géographique

    Les plafonds de loyers sont, par principe, notamment fixés en fonction de la localisation du bien (♦ CGI, art. 199 novovicies, III). Mais il est prévu qu’ils puissent être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux : un décret énumère donc les conditions et modalités de cette adaptation en métropole (♦CGI, ann. III, art. 2 terdecies D, III créé par D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 1er) et dans les DOM (♦CGI, ann. III, art. 2 terdecies F, III par D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 2) .

    D’une part, pour que la procédure d’adaptation s’applique à une commune ou un ensemble de communes, il faut a priori que les plafonds de loyer ne soient pas déjà sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé.

     

    D’autre part, les nouveaux plafonds doivent être compris entre le niveau de loyer pratiqué pour les logements du parc locatif privé et les plafonds applicables aux logements financés par prêt locatif social (PLS ; CCH, art. R. 331-17 et s.), les niveaux pratiqués dans le parc privé étant constatés par tout moyen (ex : bases de données disponibles).

     

    Enfin, ils sont fixés par arrêté sur proposition du représentant de l’État et après avis du comité régional de l’habitat (♦CCH, art. L. 364-1), des communes et EPCI disposant d’un programme local d’habitat et des départements ayant signé une convention de délégation d’attribution des aides aux logements (♦CCH, art. L. 301-5-2). Une fois ces plafonds adaptés fixés, le coefficient multiplicateur prévu s’applique et ils sont révisés annuellement dans les mêmes conditions que les plafonds généraux.

    LOIS

     

     

    L’application de ces adaptations aux opérations immobilières en cours est encadrée : les arrêtés ne concerneront pas les logements pour lesquels le permis de construire a été déposé avant le 30 septembre 2013, dès lors que le contrat de réservation, les promesses de vente ou d’achat sont signés au plus tard le 28 février 2014 et l’acte authentique le 31 mai 2014 (♦D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 4).

     

    Agrément de communes de la zone B2

     

    La réduction d’impôt est normalement cantonnée aux zones A bis, A et B1 (c’est-à-dire, pour la zone A bis : Paris et les communes limitrophes, pour la zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français, pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, la Corse et des îles) (♦CGI, ann. IV, art. 18-0 bis C créé par Arr. 29 déc. 2012, NOR : ETLL1240750A). Toutefois, certaines communes de la zone B2 caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif peuvent devenir éligibles sous réserve d’obtention d’un agrément (♦CGI, art. 199 novovicies, IV).

     

    Une commune peut ainsi adresser un dossier de demande d’agrément au représentant de l’État. Il comprend la délibération du conseil municipal, le programme local de l’habitat existant et toutes les justifications utiles pour établir l’importance des besoins en logements non couverts, la consistance du parc locatif et des catégories de logements recherchés. Lorsque la commune fait partie d’un EPCI, il revient à celui-ci de présenter la demande (♦D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 4)

     

    L’avis du comité régional de l’habitat et du représentant de l’État peut se fonder sur plusieurs indicateurs : évolution de la population, nombre de mises en chantier annuelles, nombre de demandes de logements sociaux, niveau de prix des logements anciens et neufs, niveaux des loyers du parc privé.

    A défaut de réponse dans les 5 mois à compter de la date de réception du dossier de demande d’agrément, celle-ci est réputée rejetée.

    Tout acte authentique d’acquisition signé après la date de mise en ligne de l’arrêté d’agrément sur le site de la préfecture ou tout permis déposé postérieurement à cette date permet de bénéficier de la réduction d’impôt, toutes autres conditions d’éligibilité étant par ailleurs satisfaites (♦D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 4, VII).

    PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

    IX) PLUS VALUES IMMOBILIERES

     

    Le calcul des plus-values immobilières est modifié à compter du 1er septembre

     

    L’exonération d’impôt sur le revenu est totale au bout de 22 ans de détention. En revanche, 30 ans de détention demeurent nécessaires pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux. Un abattement exceptionnel de 25 % est susceptible de s’ajouter à l’abattement pour durée de détention.

     

    Comme l’avait annoncé le ministre du Budget le 18 juillet 2013, les modalités de calcul des plus-values immobilières sont modifiées pour les cessions réalisées à compter du 1erseptembre 2013.

    Remarque : on rappelle que la date de cession est celle portée dans l’acte authentique ou, lorsque la cession n’est pas constatée par un tel acte, la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties (♦BOI-RFPI-PVI-30-10, 10).

     

    Mise à disposition des nouveaux formulaires de déclaration des plus-values immobilières

     

    Depuis le 1er septembre 2013, les plus-values immobilières résultant des cessions de biens immobiliers autres que de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant sont déterminées selon de nouvelles modalités (exonération totale d’imposition sur le revenu au bout de 22 ans et non plus 30 ans, abattement exceptionnel de 25 %).

     

    L’administration fiscale a aménagé en conséquence les formulaires nos 2048-IMM et 2048-M. Un imprimé, réservé exclusivement aux cessions de terrains à bâtir qui restent soumises aux anciens abattements pour durée de détention, a par ailleurs été créé (n° 2048-TAB-SD).