présence immobilière n°180
SOMMAIRE
| I | ADMINISTRATEUR DE BIENS
|
2 |
| II |
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
|
3-9 9-10 10 |
| III |
ALLOCATION LOGEMENT
|
11-12 12 |
| IV |
BAUX (CODE CIVIL)
|
13 14 |
| V |
BAUX COMMERCIAUX
|
15-16 |
| VI |
BAUX PROFESSIONNELS
|
16 |
| VII |
CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION
|
17 |
| VIII |
TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS
|
18-19 |
| IX |
TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
|
19-20 20 |
| X |
AMIANTE
|
21 |
| XI |
INDICES
|
21-24 |
CRPI
LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON
573 avenue du Père Soulas
34090 MONTPELLIER
04 67 54 50 71
04 67 63 09 98
N° 180 – Octobre 2012
Montpellier, le 29 mars 2013
ADMINISTRATEUR DE BIENS
I) ADMINISTRATEUR DE BIENS
Vérification de la solvabilité du locataire : les fiches de paie ne suffisent pas
En plus des bulletins de salaire, le mandataire chargé de la location du bien doit vérifier les antécédents du preneur en lui demandant la production de ses dernières quittances de loyer.
L’agent immobilier gestionnaire commet une faute quand il ne vérifie pas correctement la solvabilité des candidats à la location. Sa responsabilité sera recherchée si ceux-ci, après la signature du bail, s’avèrent mauvais payeurs.
Se contenter de la fourniture des bulletins de salaire ne permet pas au mandataire d’écarter le spectre de l’engagement de sa responsabilité. Certes, ces documents permettent de mesurer la charge que représente le loyer pour le ou les locataires.
Cependant, la cour d’appel de Bordeaux a estimé que cela n’était pas suffisant pour s’assurer de la capacité des candidats preneurs à exécuter leurs obligations. Elle reproche à deux agents immobiliers, dans deux arrêts distincts, de ne pas avoir vérifié les antécédents du locataire en matière de bail en sollicitant la production des quittances de loyer.
Les juges bordelais ont considéré qu’au vu du peu d’éléments dont il disposait, le mandataire aurait dû conseiller la souscription d’une garantie telle que, par exemple, un cautionnement. Par ailleurs, l’agent immobilier n’avait agi que très tardivement auprès de la caisse d’allocation familiale pour obtenir le versement direct de l’APL (2e espèce).
Reste qu’il n’est possible de demander des quittances qu’à des personnes ayant déjà été locataires ou qui ont au moins la bonne foi de l’avouer. Il fallait en outre, comme cela était le cas dans les deux espèces, que les preneurs aient déjà été défaillants à l’occasion des contrats précédents pour que cela soit révélateur.
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
II) AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Un Duflot avantageux dès lors qu’on n'(ab)use pas d’autres niches fiscales
Avec un champ d’application géographique moins étendu, la réduction d’impôt de 18 % pour un ou deux achats de 300 000 € au plus, peut séduire ceux qui n’ont encore jamais investi dans l’immobilier.
Assez proche du Scellier qu’il remplace depuis le 1er janvier, le Duflot s’en distingue principalement par un champ d’application géographique plus étroit et une limitation au secteur intermédiaire (♦CGI, art. 199 novocies créé par L. fin. 2013, n° 2012-1509, 29 déc. 2012, art. 80 : JO, 30 déc.).
Outil destiné à financer la construction de logements neufs dans les zones où ils font cruellement défaut, le dispositif impose aux promoteurs d’en laisser au moins 20 % hors du bénéfice de la réduction d’impôt. Assez attractif avec un taux de 18 %, le Duflot s’avérera beaucoup moins intéressant pour ceux qui bénéficient déjà d’avantages fiscaux. En effet, le Duflot est soumis au nouveau plafonnement de 10 000 €.
Pour un (ou deux) achats de 300 000 €, la réduction d’impôt maximale annuelle sera de
6 000 €. Pour en conserver l’intégralité, les autres niches fiscales utilisées par le contribuable ne devront pas générer plus de 4 000 € d’avantages.
L’investissement en Duflot peut également être réalisé par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI).
Champ d’application du Duflot
Nature des investissements concernés : comme le Scellier.
La nature des investissements reste la même que pour le Scellier. La réduction s’applique aux investissements figurant dans le tableau ci-dessous.
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
|
Type de logement |
Conditions particulières |
| Logement neuf | Néant |
| Logement en l’état futur d’achèvement | L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois de la déclaration d’ouverture de chantier (DAT) |
| Logement que le contribuable fait construire | Dépôt du permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
Achèvement du chantier dans les 30 mois de l’obtention du permis de construire |
| Logement qui fait ou a fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA | Travaux réalisés avant l’acquisition par le contribuable :
la réduction n’est ouverte que pour les logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux Travaux réalisés après l’acquisition par le contribuable : l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement |
| Logement ne présentant pas les caractéristiques de la décence et qui fait ou a fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances voisines de celles d’un immeuble neuf | |
| Logement affecté à un autre usage que l’habitation et qui fait ou fait l’objet d’une transformation en logement |
Comme pour le Scellier l’acquisition peut être directe ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS. Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) s’oppose au bénéfice de l’avantage fiscal.
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Les logements doivent répondre à un niveau de performance globale fixé par décret en fonction de leur type. Les logements neufs ou construits par le contribuable devront respecter la RT 2012 ou avoir obtenu le label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 ».
Les logements existants devront, comme ceux éligibles auparavant au Scellier, soit bénéficier du label « haute performance énergétique, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 », soit respecter les exigences définies par un arrêté du 5 mars 2012 (♦Arr. 5 mars 2012, NOR : DEVL1133453A : JO, 7 mars ♦ CG), ann. III, art. 46 AZA octies-0 A, créée par D. n° 2012-1532, 29 déc. 2012, art. 1 er JO, 30 déc.).
Situation géographique du logement : moins que le Scellier
Alors que le Scellier était réservé aux logements situés dans des communes caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, le Duflot rajoute que ce déséquilibre doit entraîner des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Concrètement, la nouvelle réduction d’impôt est cantonnée aux zones A bis, A et B1 (c’est-à-dire, pour la zone A bis : Paris et les communes limitrophes, pour la zone A : l’agglomération parisienne, la côte d’azur et le Genevois français, pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la côte d’azur, quelques agglomérations chères, la Corse).
La liste des communes situées dans ces zones figure en annexe à un arrêté du 29 avril 2009 (♦Arr. 29 avr. 2009, NOR : LOGU0907606A, ann., mod. ♦ CGI, ann. IV, art. 18-0 bis C, créée par arr. 29 déc. 2012, NOR : ETLL1240750A : JO, 30 déc.).
Les communes de la zone C sont donc totalement exclues du bénéfice du Duflot.
Les communes de la zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, certaines communes du territoire littoral ou proches de la région Ile-de-France), en principe exclues, auront la possibilité d’accueillir des programmes immobiliers ouvrant droit à l’avantage sur agrément comme cela était possible pour les communes de la zone C dans le cadre du Scellier. Afin de raccourcir le délai de traitement des demandes qui est actuellement de 15 mois, l’agrément ne sera plus ministériel mais préfectoral après avis du comité régional de l’habitat. Le gouvernement espère ainsi ramener le temps de traitement des dossiers à 6 ou 8 mois.
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Un dispositif transitoire a été introduit pour les logements acquis jusqu’au 30 juin 2013, ou, pour ceux que le contribuable fait construire qui font l’objet d’une demande de permis de construire jusqu’à cette date. Dans cette hypothèse et sans agrément les logements situés en zone B2 seront éligibles au Duflot.
Conditions de la location : comme le Scellier en secteur intermédiaire
A côté du Scellier en secteur libre, existait le Scellier en secteur intermédiaire dédié à relancer une offre de logement pour les locataires disposant de revenus modestes, supprimé lui aussi. Les plafonds de loyers et de ressources du Duflot sont assez proches de ceux applicables en secteur intermédiaire. L’objectif affiché est de permettre aux locataires de bénéficier de loyers inférieurs de 20 % à ceux du marché.
Ces plafonds de loyers sont classiquement fixés en fonction de la localisation du bien mais également — et c’est très nouveau — de son type. Le plafond peut en effet être majoré pour les logements de petite surface et minoré pour ceux d’une plus grande superficie par l’application d’un coefficient (v. ci-dessous). Cela devrait permettre de refléter une réalité qui se rencontre au niveau des prix de vente des biens.
Les plafonds de ressources sont les suivants :
|
Composition du foyer du locataire |
Lieu de situation du logement |
|||
|
Zone A bis |
Reste de la zone A |
Zone B1 |
Zone B82 |
|
| Personne seule |
36 502 |
36 502 ‘ |
29 751 |
26 776 |
| Couple |
54 554 |
54 554 |
39 731 |
35 757 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
71 515 |
65 579 |
47 780 |
43 002 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
85 384 |
78 550 |
57 681 |
51 913 |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
101 589 |
92 989 |
67 854 |
61 069 |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
114 315 |
104 642 |
76 472 |
6B B24 |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5e |
+ 12 736 |
+ 11 659 |
+8531 |
+7677 |
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Contrairement au Scellier intermédiaire, le Duflot n’offre pas une déduction spécifique de
30 % sur les revenus fonciers provenant de la location.
La conclusion d’un bail avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable reste exclue. En revanche, elle est possible, comme en Scellier, avec un organisme public ou privé en vue de sa sous-location nue à usage d’habitation principale sans fourniture d’une quelconque prestation de nature hôtelière ou para-hôtelière.
Utilisation de la réduction d’impôt : une question de rendement
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la même limite que le Scellier : un plafond par mètre carré de surface habitable retenu dans la limite de 300 000 €. Toutefois, ce plafond a été porté à 5 500 € par mètre carré alors qu’il était de
5 000 € pour le Scellier (♦CGI, ann. III, art. 46 AZA octies B, créée par D. n° 2012-1532, 29 déc. 2012, art. 1′ : JO, 30 déc.).
En outre, les plafonds peuvent ensuite être encore réduits pour être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Cette opération sera réalisée par le préfet après avis du comité régional de l’habitat, selon des modalités qui seront définies par décret.
Pour les baux conclus en 2013, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont les suivants :
- zone A bis : 16,52 € ;
- zone A : 12,27 €
- zone B1 : 9,88 € ;
- zone B2 : 8,59 €.
Ces loyers sont pondérés en fonction de la surface du logement par l’application d’un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement telle qu’elle est définie par l’article 2 de l’annexe au CG I). Le coefficient est arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Le taux de la réduction est fixé à 18 %, soit 2 % par an pendant les 9 ans de la période d’engagement de l’occasion. Il n’est prévu aucune possibilité de prolonger l’avantage fiscal. Ce taux est supérieur à ceux dernièrement applicables dans le cadre du Scellier (6 ou 13 %).
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Malgré cela, le rendement du nouveau dispositif risque d’être assez limité. D’une part, parce que les plafonds de loyers du secteur intermédiaire impliquent mécaniquement un rendement moindre (sauf si le prix de vente du logement s’avère suffisamment attractif de ce point de vue), d’autre part, en raison du plafonnement général des niches fiscales qui pourra également faire obstacle à une optimisation maximale de l’investissement.
D’autant que la loi de finances pour 2013 a abaissé encore son seuil de mise en œuvre qui est désormais de 10 000 €.
Deux opérations par année peuvent ouvrir droit au Duflot. Ce qui en fait une de plus que sous le régime Scellier. La limitation à un investissement annuel attirait les investisseurs vers des logements de plus grande surface afin d’obtenir l’avantage fiscal maximal. L’amendement présenté pour porter le nombre limite d’investissements à deux a eu pour objet d’orienter les contribuables vers l’achat de petits logements qui ne sont pas assez nombreux pour satisfaire les besoins locatifs.
Par ailleurs, si le contribuable entend bénéficier du Duflot en investissant directement mais également par le biais d’une SCPI, le plafond de 300 000 € s’applique globalement pour les deux types d’opérations.
Mixité des statuts d’occupation du programme immobilier
Le gouvernement a souhaité que les programmes immobiliers réalisés ne se limitent pas à du « tout Duflot », mais combinent différents statuts d’occupation. La volonté exprimée est que les locataires du secteur intermédiaire cohabitent avec ceux du secteur libre et aussi, idéalement, des propriétaires occupants. Cela notamment pour des raisons d’entretien des immeubles, dans la mesure où l’on sait que les propriétaires bailleurs votent plus difficilement les travaux que ceux qui vivent dans les lieux.
Le texte prévoit donc que dans un même immeuble neuf comprenant au moins 5 logements, un pourcentage d’appartements doit pouvoir être acquis sans ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal. Le pourcentage de locaux ainsi exclu devra être fixé par décret mais ne pourra être inférieur à 20 %. Le respect de cette proportion s’appréciera à la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement de l’immeuble.
Pour le contrôle de cette mesure, le bénéfice de l’avantage sera subordonné à une mention dans l’acte de vente.
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
L’obligation incombera à la personne qui commercialise les logements. Si celle-ci ne la respecte pas, elle sera passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire.
Reste que cette mesure ne permettra pas à coup sûr d’introduire des propriétaires occupants dans l’immeuble.
Dans la configuration la moins favorable, les appartements pourront n’appartenir qu’à des propriétaires bailleurs, ceux-ci pouvant louer pour un montant de loyer du secteur intermédiaire et bénéficier du Duflot ou louer en secteur libre. (♦Rapp. AN, 2012-2013,
n° 285).
La réduction d’impôt accordée au titre d’un investissement Malraux est désormais exclue du plafonnement.
Toutefois, les dépenses de restauration immobilière des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le
1er janvier 2013 relèvent toujours du plafonnement dans sa version applicable en 2012 (18 000 € et 4 % du revenu).
De même, la réduction d’impôt Scellier et celle accordée au titre des locations meublées non professionnelles (Bouvard-Censi) relèvent du plafonnement 2012 lorsque l’acquisition a fait l’objet d’une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique souscrite avant le 1er janvier 2013.
(♦L. fin. 2013, n° 2012-1509, 29 déc. 2012, art 73 : JO, 30 déc)
Le plafonnement des niches fiscales se fait plus sévère
Le plafonnement est abaissé à un plafond fixe de 10 000 € mais épargne les investissements Malraux.
Le plafonnement des niches fiscales dont le montant varie tous les ans est à nouveau l’objet de retouches. Le montant de l’avantage fiscal dont peut bénéficier un contribuable au titre d’une même année est désormais de 10 000 €. Pour l’imposition des revenus de 2012, il était de
18 000 € et 4 % du revenu imposable.
AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Ce nouveau plafond s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2013 aux avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées ou des investissements réalisés à compter du
1er janvier 2013. Il frappe donc le nouveau dispositif Duflot.
Les avantages acquis avant demeurent soumis au plafonnement en vigueur l’année de la réalisation de la dépense (Rapp. AN, 2012-2013, n° 485).
Les investissements engagés en 2012 pourront continuer de bénéficier du Scellier en 2013
Le contribuable qui s’est engagé à réaliser un investissement avant le 31 décembre 2012 et signe l’acte authentique d’acquisition au plus tard le 31 mars 2013, peut encore opter pour le Scellier.
Comme à chaque période charnière entre l’entrée en vigueur d’un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif et la fin d’un autre, des dispositions transitoires sont prévues.
L’option pour le régime Scellier restera donc possible pour les contribuables qui se sont engagés à réaliser un tel investissement avant fin 2012. Cet engagement pouvait prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle ait été enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012.
Les parties auront ensuite jusqu’au 31 mars 2013 pour signer l’acte authentique définitif.
Pour un même logement, le contribuable ne pourra bénéficier à la fois du Scellier et du Duflot.
ALLOCATION LOGEMENT
III) ALLOCATION LOGEMENT
Le logement doit être décent et salubre pour que soit versée l’allocation de logement
Si le logement loué, tel une yourte, un chalet ou une maison mobile, n’est pas conforme aux normes de décence et de salubrité, la CAF peut exercer à l’encontre du bailleur une action en remboursement des allocations de logement perçues.
Un bailleur, propriétaire d’une yourte, d’un chalet et d’une maison mobile qu’il loue, perçoit une allocation de logement pour ces habitations. La Caisse d’allocations familiales (CAF), estimant que ces structures n’étaient pas conformes aux normes de décence et de salubrité exigées pour le versement de l’allocation de logement sociale (ALS), a réclamé au bailleur les sommes qu’il avait directement perçues entre 2004 et 2007. Ce dernier conteste cette demande devant la juridiction de sécurité sociale.
Il est débouté de ses demandes, en première instance et en appel.
La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel.
D’une part, l’action en répétition de l’indu dirigée contre le bailleur est recevable sur le fondement des articles 1235 et 1376 du code civil selon lesquels celui qui a reçu un paiement qui ne lui était pas dû s’oblige à restituer les sommes à celui de qui il les avait reçues.
Le système de l’allocation de logement reposant sur un principe déclaratif, la CAF est fondée à exiger le remboursement des allocations indûment versées si un contrôle révèle que le logement ne répond pas aux conditions d’attribution.
D’autre part, les juges du fond ont justement déduit des éléments du dossier que les trois structures ayant permis au bailleur de percevoir les allocations de logement litigieuses ne répondaient pas aux exigences légales. L’action en remboursement dirigée contre celui-ci était donc justifiée.
ALLOCATION LOGEMENT
Parmi les éléments du dossier, on relève notamment que des analyses de l’eau du forage ont été réalisées dans le courant de l’année 2007, confirmant les doutes existants au moment du contrôle de la CAF fin 2006.
En outre, les services d’hygiène de la ville ont relevé que les trois structures sont dépourvues de gros-œuvre ou réalisées selon une technique légère, que les réseaux et branchements électriques n’ont fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le CONSUEL (Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité), que la ventilation des trois logements n’est pas organisée, que leur étanchéité et leur isolation thermique ne sont pas suffisantes, que les installations sanitaires ne sont pas conformes, que l’évaluation globale de l’oxyde de carbone est mauvaise, d’où un risque pour la sécurité des occupants.
(♦Cass. 2B civ., 29 nov. 2012, n° 11-20.091, n° 1844 P B, Poulain cl CAF des Bouches-du-Rhône et a.)
Droit aux allocations de logement en cas de surendettement
Les droits aux allocations de logement familial et social des locataires sont rétablis lorsqu’une demande de traitement d’une situation de surendettement est déclarée recevable.
La décision de la commission de surendettement qui déclare recevable la demande de traitement d’une situation de surendettement implique le rétablissement des droits à l’allocation de logement familiale ou à l’allocation de logement sociale pour les locataires. En effet, les aides au logement peuvent être suspendues lorsque le débiteur n’a pas payé la part de la dépense de logement restant à sa charge depuis une certaine période. Le déblocage des aides s’effectue au profit du bailleur (sauf si le logement ne répond pas aux conditions de décence) et sauf en cas de refus de ce dernier.
Cette disposition, prévue par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2013, transpose pour les bénéficiaires des allocations de logement une mesure déjà applicable depuis le
1er novembre 2010, conformément à la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, aux bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement (APL). Outre l’harmonisation des règles applicables aux aides au logement, l’objectif est la protection des locataires surendettés. Il s’agit d’éviter les expulsions des familles en grande difficulté, dont le dossier de surendettement aura été déclaré recevable. Ces dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2013, à la demande du débiteur, aux demandes de traitement des situations de surendettement déclarées recevables et en cours d’instruction.
BAUX (CODE CIVIL)
IV) BAUX (CODE CIVIL)
L’obligation d’entretien du bailleur s’étend aux parties communes de la galerie marchande
Quand le local commercial est situé dans une galerie marchande, le propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes, accessoires nécessaires de la chose louée.
L’obligation d’entretien de la chose louée qui incombe au bailleur revêt une dimension particulière lorsque le local est situé dans une galerie marchande ou un centre commercial. (♦C. civ., art 1719).
Il y a quelques années, la troisième chambre civile a élargi le champ d’application de l’obligation d’entretien du bailleur au-delà des murs de la boutique pour l’étendre aux parties communes de la galerie (♦Cass. 3e civ., 31 oct. 2006, n°05-18.377, n° 1115 P B, Lesage et a. c/ OPAC et a.). Elle récidive en énonçant que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.
En l’espèce, le preneur se retrouvait seul dans la galerie commerciale abandonnée, tous les autres magasins ayant déménagé. L’immeuble se dégradait, l’accès aux toilettes avait été supprimé et des tas de terre et de gravats empêchaient le libre accès au parking.
Le pourvoi contre l’arrêt d’appel qui avait accueilli la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur a donc été rejeté. En outre, en l’espèce le bailleur avait toute latitude pour agir puisqu’il était propriétaire du centre commercial dans son entier.
L’évolution de la position des Hauts magistrats sur le sujet est notable. A une époque, pas si lointaine, ils cantonnaient l’obligation d’entretien du loueur à la chose louée à une acception très étroite (♦Cass. 3e civ., 28 juin 2005, n° 0414.087, OPAC de Paris cl Guillemonat et a. ♦ Cass. 3e civ., 11 mai 1995, n° 93-16.719, Sté lmmofonds 3 cl Sté °deo).
Toutefois, cette vision des obligations du bailleur d’un local situé dans un centre commercial ne devrait pas aller jusqu’à lui imposer de maintenir un environnement commercial favorable autrement qu’en en assurant l’entretien (♦Cass. 3° civ., 12 juill. 2000, n° 98-23.171,n° 1130 P t B, Sté Champs Élysées Rond Point c/ Sté Grillapolis).
BAUX (CODE CIVIL)
Le locataire commercial ne peut supporter toutes les charges
L’indication que la clause relative aux charges n’est pas limitative ne permet pas de faire supporter au preneur le coût du ravalement de façade.
Pendant la durée du bail, le bailleur doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que locatives (♦C. civ., art. 1720). Pour le dire autrement, les grosses réparations, qui s’opposent aux réparations locatives, incombent en principe au bailleur.
Dans le secteur libre, c’est-à-dire notamment en matière de baux commerciaux et de baux professionnels, les parties au contrat peuvent sans contrainte convenir de la répartition des charges entre elles. La stipulation prévoyant que le preneur supportera le coût des grosses réparations est valable.
Mais un soin tout particulier devra être apporté à la rédaction puisque s’agissant de clauses dérogatoires au droit commun exonérant le bailleur de ses obligations, elles seront interprétées restrictivement, c’est-à-dire en faveur du preneur (♦C. civ., art. 1162).
Un bail qui met à la charge du locataire en plus de charges locatives certaines obligations incombant normalement au bailleur tout en précisant que l’énumération n’est pas limitative ne peut avoir pour effet de faire supporter au preneur les frais de ravalement de façade.
En effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives (♦Cass 3e civ., 21 févr. ‘1996,
n° 94-14.008, Sté bonne auberge Rostang et fils et a. c/SCI La bonne auberge).
Pour obtenir le remboursement de ces frais par le locataire, il aurait fallu une stipulation en ce sens expresse et dépourvue d’ambiguïté.
(♦Cass 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-25.414, n° 1601 P t B, Sté gestion de l’hôtel Le Corbusier c/ Sté de l’UN Le Corbusier)
BAUX COMMERCIAUX
V) BAUX COMMERCIAUX
Promettre de renouveler le bail ne signifie pas que le bailleur renonce à augmenter le loyer
L’engagement pris par le bailleur de renouveler à son échéance le bail commercial ne lui interdit pas de signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement dans lequel il sollicite un nouveau loyer.
L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Par ailleurs, il est prévu la possibilité pour les parties de conclure un bail comportant plusieurs périodes dès lors que la première période est au moins égale à 9 ans (♦ C. com., art. L. 145-9, al. 4).
Par conséquent, est licite la disposition contractuelle aux termes de laquelle les parties sont convenues d’une durée contractuelle de 11 ans renouvelable huit fois pour des périodes identiques à la faculté du seul preneur de faire cesser le bail à l’expiration de chacune de ces périodes en adressant au bailleur un congé par acte extrajudiciaire au moins 6 mois à l’avance.
En revanche, se pose la question de savoir si du fait de l’engagement du bailleur de consentir huit fois au renouvellement du bail, cela le prive du droit de délivrer un congé avec offre de renouvellement à l’issue de chaque période de 11 ans afin d’obtenir un nouveau loyer pour cette nouvelle période.
Dans le cas d’espèce, le locataire qui avait reçu, à l’expiration d’une période de 11 ans, un congé avec offre de renouvellement comportant demande d’un nouveau loyer, avait assigné le bailleur en nullité de ce congé.
Le preneur faisait valoir que le congé dérogeait à l’automaticité du renouvellement du contrat peu important qu’il soit assorti d’une offre de renouvellement.
BAUX COMMERCIAUX / BAUX PROFESSIONNELS
La cour d’appel avait accueilli la demande du preneur.
Le pourvoi régularisé par le bailleur aboutit à la cassation de l’arrêt, la Haute juridiction retenant que la promesse de renouvellement du bail n’emporte pas la renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé, ce qui l’oblige en conséquence à faire connaître le loyer qu’il propose dans un congé qui doit être délivré conformément aux dispositions de l’article
L. 145-9 du code de commerce.
Cette décision doit être approuvée dès lors que l’obligation souscrite par le bailleur ne porte que sur la durée de son engagement vis-à-vis du preneur mais nullement sur le maintien du loyer d’origine dès lors qu’aucune clause ne le précise dans le bail.
Ainsi, le seul moyen pour le bailleur de solliciter un nouveau loyer consiste à délivrer un congé avec offre de renouvellement qui comporte, comme le précise l’article L. 145-11 du code de commerce, le loyer proposé pour le renouvellement du bail.
(♦Cass. 3e civ., 12 déc. 2012, n° 1 1-2a 727, n° 1509 P B, Sté Brown Building corporation
c/ Sté Polynésienne de développement Touristique (SPD77)
VI) BAUX PROFESSIONNELS
Le locataire professionnel d’un immeuble insalubre peut suspendre le paiement de ses loyers
La cour d’appel de Paris considère que l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation (CCN) permettant la suspension du paiement des loyers lorsque l’immeuble est déclaré insalubre ou en état de péril s’applique au locataire d’un local à usage professionnel.
Les magistrats estiment que ce dispositif n’est pas cantonné aux seuls biens loués à usage d’habitation.
(♦CA Paris, ch. 4-4, 20 nov. 2012, n° 11/08080, Baczynsky et a. c/Aromand)
CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION
VII) CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION
L’entrée en vigueur du nouveau DPE est reportée au 1er avril 2013
Les diagnostiqueurs devront, à compter de cette date, le transmettre obligatoirement à l’ADEME.
Les professionnels disposent d’un trimestre supplémentaire pour se familiariser avec les nouveaux logiciels de réalisation du DPE.
En principe, le DPE 2012 aurait dû être obligatoire depuis le 1er janvier dernier. Mais un sursis est accordé aux diagnostiqueurs pour mettre en œuvre une nouvelle méthodologie. Cette dernière ne sera applicable qu’à compter du1er avril 2013. D’ici là, les DPE peuvent toujours être établis selon l’ancienne procédure.
C’est, par ailleurs, au 1er avril prochain que s’imposera la transmission des DPE à l’ADEME selon les modalités techniques fixées par un décret du 5 juillet 2011 CCH, art. R. 134-5-5 et R. 134-5-6, créés par D. n° 2011-807, 5 juill. 2011, art. 1 : JO, 7 juill.).
La communication devra avoir lieu, par voie électronique, au moyen d’un logiciel validé. Un arrêté du 24 décembre 2012 précise en annexe le contenu et le format du récapitulatif standardisé du diagnostic. La base de données de l’ADEME comprendra plusieurs profils d’identification afin de préserver la confidentialité des informations y figurant.
Outre l’ADEME et les diagnostiqueurs, pourront avoir accès à cette base les organismes certificateurs et les collectivités publiques.
Remarque : l’absence de transmission des DPE est punie d’une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1 500E 14 CCH, art. R. 271-4, a, mod. par D. n° 2011-807,
5 juill. 2011, art. 2).
(♦Arr 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A : 29 déc)
TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS
VII) TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS
La taxe sur les logements vacants est renforcée
Le champ d’application de la taxe est étendu et son taux doublé à la deuxième année de vacance.
La lutte contre la vacance de logements continue de se durcir. Alors que l’an dernier déjà, les taux de taxe sur les logements vacants (TLV) avaient été augmentés, la réforme est cette fois plus importante.
Le champ d’application de la taxe est repensé.
Désormais, la taxe annuelle est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
Ces difficultés doivent se caractériser notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Auparavant, les zones d’urbanisation concernées étaient de taille quatre fois supérieure
(200 000 habitants). Le déséquilibre de l’offre de logement peut désormais concerner l’ensemble de la population et non sa frange la plus modeste. Les difficultés d’accès au logement ne concernent plus seulement le secteur locatif.
Les zones nouvellement visées vont être déterminées par décret. Il résulte des travaux parlementaires que les indicateurs suivants pourraient être choisis pour caractériser la tension de l’offre :
- le nombre de demandes de logement rapporté au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;
- le loyer moyen dans le parc locatif privé ;
- le prix moyen au m² d’un appartement ancien.
TAXE … / TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
La vacance s’apprécie désormais sur une période d’un an et non plus de 2. Ne sera pas considéré comme vacant, un logement occupé plus de 90 jours dans l’année alors qu’il suffisait d’un mois précédemment.
C’est ainsi, par exemple, qu’un logement occupé 32 jours consécutifs en 2012 et 32 jours consécutifs en 2011, qui n’aurait pas été considéré comme vacant selon les règles en vigueur, sera assujetti à cette taxe au 1er janvier 2013 (♦Rapp. AN, 2012-2013, n° 251).
Par ailleurs, la deuxième année de vacance son taux double et passe de 12,5 % à 25 %.
Cette extension de la TLV s’effectue au détriment de la taxe d’habitation sur les logements vacants. Pour compenser la perte en résultant pour les communes, il est institué un prélèvement sur les recettes.
(♦L. fin. 2013, n° 2012-1509, 29 déc. 2012 art 16: JO, 30 déc)
VIII) TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
Majoration en 2014 du taux de la TVA sur les travaux dans les logements
A compter du 1er janvier 2014, le taux de la TVA applicable sur les travaux réalisés dans les logements anciens va passer à 10 %.
Après avoir été porté de 5,5 % à 7 % par la loi de finances rectificative pour 2011, la loi de finances rectificative pour 2012 prévoit que le taux intermédiaire de la TVA sera de 10 % à compter de 2014. Ce nouveau taux s’appliquera donc aux travaux sur les logements achevés depuis plus de 2 ans.
La hausse du taux intermédiaire et du taux normal s’appliquera aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, la hausse ne s’appliquera pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date (♦Rapp. AN, 2012-2013, n° 544).
TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
Par ailleurs, la loi de finances pour 2013 permet l’application du taux de 7 % (10 % en 2014) aux travaux réalisés par l’intermédiaire de sociétés d’économie mixte (SEM) intervenant comme tiers-financeurs.
Cette disposition a été introduite par amendement pour donner un fondement légal à cette solution qui figure déjà dans une instruction fiscale. La situation concrète visée est essentiellement la conclusion d’un contrat de performance énergétique (CPE) par le biais duquel un tiers finance les travaux et se rembourse en partie sur les économies d’énergie.
(♦L. fin. rect. 2012, n° 2012-1510, 29 déc. 2012 art. 68, 1. Cet Ill, 8 : JO, 30 déc. L. fin. 2013, n° 2012-1509, 29 déc. 2012, art. 21 JO, 30 déc)
Majoration du crédit d’impôt pour travaux de prévention des risques technologiques
Pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2013, le taux du crédit d’impôt passe de 30 à 40 %.
Le taux du crédit d’impôt bénéficiant aux contribuables qui réalisent des travaux de prévention des risques technologiques prescrits dans le cadre d’un plan de prévention (PPRT) passe à 40 % pour les dépenses payées entre le 1er anvier 2013 et le 31 décembre 2014. Il était de 30 % précédemment.
Les conditions d’engagement de location que doit respecter le propriétaire bailleur pour bénéficier du crédit d’impôt qui figuraient dans la documentation administrative sont intégrées dans la loi. Il est désormais indiqué dans l’article 200 quater A du CG1 que la durée de l’engagement de location s’apprécie à compter de la date de réalisation des dépenses ou, lorsque le logement n’est pas loué à cette date, à compter de la mise en location qui doit prendre effet, pour chaque logement concerné, dans les 12 mois qui suivent la réalisation des dépenses. En cas de non-respect de cet engagement, le crédit d’impôt obtenu fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle il n’est pas respecté.
De façon plus explicite, il est précisé que lorsque le bénéficiaire du crédit d’impôt est remboursé dans les 5 ans du paiement de la dépense (par exemple par le biais d’une indemnisation de l’assureur), la reprise par l’administration est égale au montant de l’avantage fiscal accordé à raison de la somme remboursée.
Par ailleurs, les dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt de l’article 200 quater A ne peuvent être déduites des revenus fonciers et sont exclusives des dispositions relatives au crédit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale.
.
AMIANTE
IX) AMIANTE
Actualisation du contenu du dossier technique amiante
Les pouvoirs publics précisent les nouvelles recommandations générales de sécurité contenues dans le DTA et proposent un nouveau modèle de fiche récapitulative.
Parmi les documents constituant le dossier technique amiante (DTA) doivent figurer les recommandations générales de sécurité à l’égard des matériaux et produits contenant de l’amiante et une fiche récapitulative (♦santé publ., art. R. 1334-29-5, I, mod. par D. n°2011-629, 3 juin 2011, art. 1er). Celles-ci ont été mises à jour par un arrêté du 21 décembre 2012 afin de tenir compte de la restructuration du dispositif amiante applicable depuis le 1er février 2012.
Outre les informations générales sur la dangerosité de l’amiante, le DTA doit attirer l’attention des particuliers et des professionnels qui pourraient être amenés à intervenir sur les matériaux amiantes. L’émission de poussières doit ainsi être évitée au maximum, notamment en cas de perçage d’un mur. Elle peut cependant être limitée par humidification des produits. Des consignes sont également données en matière de gestion des déchets susceptibles de libérer des fibres d’amiante.
Ils doivent être ramassés au fur et à mesure et conditionnés dans des emballages appropriés et fermés. Afin d’assurer une traçabilité de ces déchets, la personne les ayant produits a l’obligation de remplir un bordereau de suivi spécifique.
L’arrêté propose, par ailleurs, un nouveau modèle de fiche récapitulative qui regroupe l’essentiel des informations qui devaient déjà être mentionnées dans l’ancienne version. La forme de ce document n’est pas intangible et peut donc être adaptée si besoin est.
Les prescriptions de l’arrêté du 21 décembre 2012 sont entrées en vigueur le 1er janvier 2013. Les DTA existants devront être actualisés et la fiche récapitulative rendue conforme au nouveau modèle à chaque opération de repérage, de surveillance ou de travaux portant sur les matériaux et produits contenant de l’amiante. Tout nouvel élément relatif à ces matériaux, porté à la connaissance du propriétaire, devra aussi y figurer.
(♦Arr. 21 déc. 2012, NOR : AFSP1243362A : JO, 30 déc. B. Pérot)