RECAPITULATIF DES SOMMAIRES POUR L’ANNEE 2013
	REVUES 184 à 193	2-10
I – ALLOCATION LOGEMENT
	PLFSS 2014 : TOUR DE VIS SUR LES AIDES AU LOGEMENT
	FRAUDE A L’APL : LE MASQUE DES SOCIETES ECRANS TOMBE

RETABLISSEMENT DES ALLOCATIONS DE LOGEMENT POUR LE LOCATAIRE SURENDETTE

11-14

II – BAUX D’HABITATION ET MIXTES

CONDITIONS DE RECUPERATION SUR LE LOCATAIRE DES DEPENSES DE PERSONNEL D’ENTRETIEN

14-15

   III – BAUX (CODE CIVIL)  le notaire doit s’ASSUREr DE L’HABITABILITE DU LOGEMENT VENDU  EN L’ABSENCE DU LOCATAIRE, LE PROPRIETAIRE QUI FAIT VISITER LES LIEUX EN EST LE GARDIEN

15-17

   IV – TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS UN SURSIS DE TVA A 7% POUR CERTAINS TRAVAUX DE RENOVATION

 

CREDIT D’IMPOT EN FAVEUR DU DEVELOPPEMENT DURABLE : c’EST LE BOUQUET !

RECENTRAGE

17-20

   V – PLUS VALUES IMMOBILIERES PRECISIONS SUR LA MAJORATION DU PRIX D’acquisition dans le calcul des plus-values

21

   IV –

 

INDICES

22-24

 

 

 

N° 194 – Récapitulatif 2013

Montpellier, le 19 mai 2014.

 

 

 

 

RECAPITULATIF DES SOMMAIRES
POUR L’ANNEE 2013

1	ADMINISTRATEUR DE BIENS ET AGENT IMMOBILIER
	Un service public pour une sobriété énergétique des logements	184-2
	Le projet de loi Duflot et la réforme des professions immobilières	184-3
	Congé pour vendre et commission d’agence sont incompatibles	190-2
2	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
	Pas d’euro-vision de l’investissement locatif français	184-4
	L’adaptation du dispositif Duflot aux conditions locales de logement est désormais possible	184-5
	Une circulaire pour guider les préfets dans les adaptations Duflot	184-7
3	ALLOCATIONS LOGEMENT
	Extension des tarifs sociaux de l’énergie et de la trêve hivernale	184-8
	Précarité énergétique : l’Anah renforce son soutien aux plus démunis	184-10
	Les montants de l’aide à la rénovation thermique version 2013 sont dévoilés	186-2
	De nouveaux taux bonifiés pour l’éco-prêt logement social version 2013	186-3
	Taux et enveloppes des prêts PLS, PSLA et PLI pour 2013	188-2
	Rétablissement des droits aux allocations logement en cas de surendettement	191-2
	DALO : une demande de logement peut suivre une demande d’hébergement	191-3
4	BAUX D’HABITATION ET MIXTES
	Congé pour motif légitime et sérieux validé pour la transformation de logements en bureaux	184-12
	Convenir de la résiliation anticipée du bail n’est pas sans danger	184-13
	Vers une prescription abrégée pour l’indexation rétroactive des loyers	190-4
	Affectation des caves et des combles à l’habitation : quels sont les critères ?	191-5
	Un bail peut contenir une rétrocession d’électricité prohibée	192-2
	Travaux pour échapper à la réquisition : il faut agir vite !	192-3
	Notification du mémoire préalable : la date de présentation de la lettre recommandée est prise en compte	192-4
5	BAUX (CODE CIVIL)
	Locataires, prévenez votre bailleur avant d’entamer des travaux !	184-14
	Préjudice du bailleur, préjudice du locataire : compensé mais pas n’importe comment	184-15
	L’erreur de l’huissier ne prive pas d’effet le congé du preneur	184-16
	Usage des locaux : vers de nouveaux changements ?	187-9
	Baux-loi de 1948 : le décret annuel de revalorisation est paru	189-2
6	BAUX COMMERCIAUX
	Au 1er juillet, I’ERNT sera étendu aux risques miniers	184-19
	Fixation du loyer renouvelé : le TGI saisi à titre accessoire est compétent	184-21
	Expiration du bail dérogatoire : condition pour bénéficier d’un nouveau bail	187-10
	Fixation du loyer renouvelé : le TGI saisi à titre accessoire est compétent	187-11
	La complémentarité de la sous-location n’empêche pas le départ du bailleur	190-5
7	BAUX PROFESSIONNELS
	Révision des valeurs locatives : nouveau report de délai pour la déclaration n° 6660 REV	187-12
8	CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION
	L’ADEME crée son observatoire des DPE	185-2
9	IMPOTS
	Révision des valeurs locatives : les commissions au travail dès 2014 !	192-8
10	INDICES
	INSEE construction, taux d’intérêt légal, érosion monétaire, SMIC, convention nationale de l’immobilier, gardiens, indices F.F.B	183-193- 22
	Publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2013	185-6
11	LOCATION
	Le PSLA : l’autre atout pour relancer l’offre de logement	185-3
	Quid du logement social dans le projet de loi ALUR ?	185-4
	La complémentarité de la sous-location n’empêche pas le départ du bailleur	186-5
	Les créances de loyers d’habitation postérieurs à la liquidation ne sont pas prioritaires	187-3
	Revalorisation du loyer de référence pour la taxe sur les loyers des micro-logements	188-3
	Expérimentation d’une maquette de répertoire statistique des logements par l’INSEE	188-4
	Recensement des clauses abusives dans les contrats de location en meublé	188-4
	Vers une prescription abrégée pour l’indexation rétroactive des loyers	189-3
	Le Gouvernement s’attaque à la révision des valeurs locatives d’habitation	189-4
	Location en meublé : quarante-trois clauses abusives	190-6
	Devoir de conseil de l’agent immobilier quant au choix du locataire	192-8
12	TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS
	Parution de la liste des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants	185-6
13	TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
	Légères modifications du crédit d’impôt pour travaux dans le cadre de PPRT	186-7
	Le projet de loi de finances pour 2014 au chevet du logement	192-16
	Baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements sociaux (art. 19)	192-16
	Recentrage du CIDD et de l’éco-PTZ sur les rénovations lourdes (art. 56)	192-17
	Création d’un régime fiscal favorisant l’investissement institutionnel dans le logement intermédiaire (art. 55)	192-18
	Réforme des plus-values immobilières (art. 18)	192-19
	Faculté temporaire pour les départements d’augmenter les DMTO (art. 58)	192-19
14	AGENT IMMOBILIER
	Congé pour vendre et commission d’agence ne font pas bon ménage	189-4
	Le devoir de conseil de l’agent spécialisé dans l’immobilier de placement	192-11
15	LOIS
	La gestion immobilière au parfum d’ALUR	185-7
	Édition 2013 de l’Enquête nationale Logement	185-13
	Le projet de loi Duflot et la réforme des professions immobilières	186-7
	Loi Duflot : le « teasing » prendra fin le 26 juin	187-13
	Les spécificités de l’investissement Duflot en outre-mer sont précisées	187-16
	L’adaptation du dispositif Duflot aux conditions locales de logement est désormais possible	187-19
	ALUR : le retour du fonds de prévoyance et du diagnostic technique global des immeubles	188-8
	DALO : la bonne foi s’apprécie au regard du comportement du demandeur	188-10
	Peut-être un contrat de syndic type ?	189-6
16	INDIVISION
	Indivisaire en liquidation judiciaire : situation de la banque antérieurement créancière de l’indivision	185-14
	Rappel de principes de l’indivision	185-15
	Convention d’indivision par acte sous-seing privé portant sur des immeubles	189-6
	Prescription de l’indemnité d’occupation due par un indivisaire	189-7
	Hypothèque consentie sur un bien indivis par un coïndivisaire	189-8
	L’action engagée contre un seul indivisaire est recevable	189-8
	L’existence d’un mandat tacite obligeant les indivisaires n’est pas avérée	189-9
	Inscription de faux incidente formée par un indivisaire agissant seul	189-10
	Pour exister un mandat tacite doit être connu des indivisaires	190-12
17	LOI CARREZ
	Erreur de métrage Carrez : l’acquéreur doit agir en réduction de prix contre son vendeur pour être remboursé	191-6
	Loi Carrez : les ex-caves se rebiffent	191-6
18	PLUS VALUES IMMOBILIERES
	Une réforme des plus-values immobilières dès le 1er septembre	186-9
	Le calcul des plus-values immobilières est modifié à compter du 1er septembre	187-21
	Mise à disposition des nouveaux formulaires de déclaration des plus-values immobilières	187-21
	Précisions sur la taxation des plus-values immobilières de plus de 50 000 euros	188-12
	L’administration détaille le contenu de la réforme qui devrait être ultérieurement intégrée au projet de loi de finances pour 2014	188-15
19	MUR MITOYEN
	Hauteur des haies : le règlement du lotissement s’impose même si les règles légales sont plus strictes.	185-16
20	PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
	Nouvelles obligations des notaires en matière de connaissance du marché immobilier	191-7
21	AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
	Même cher, le remplacement d’un ascenseur vétuste peut relever de la majorité simple	183-12
	Propriétaires, l’Anah augmente ses aides à partir de juin 2013 !	183-13
22	ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
	La nouvelle donne 2012 du crédit d’impôt en faveur du développement durable	183-15
	Élection des membres du conseil syndical : le second vote n’est pas obligatoire	185-17
	Qu’est-ce que signer le procès-verbal d’assemblée en fin de séance ?	187-2
	La cour de cassation toujours réfractaire à l’inexistence	193-3
23	ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES
	Habilitation du syndic à pratiquer une saisie immobilière : tout compte !	186-17
24	ASCENSEURS
	Sécurité des ascenseurs : report de la date limite de la deuxième tranche de travaux de modernisation	187-4
	Précisions sur la taxation des plus-values immobilières de plus de 50 000 euros	189-12
	Sécurité des ascenseurs : le report d’échéance est officialisé	191-9
25	CHARGES DE COPROPRIETE
	L’avance de trésorerie est remboursée au vendeur du lot et réclamée à l’acquéreur	183-16
	Pas de pondération des charges en fonction du nombre d’occupants des lots	183-17
	La décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir	186-21
	L’opposition qui ne détaille pas les différentes créances n’est pas nulle	193-2
26	CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
	CCN concierges, gardiens et employés d’immeubles : nouvel avenant « salaires »	185-18
	ICCN gardiens, concierges et employés d’immeubles : extension de l’avenant « salaires » n°81	185-19
	La référence à un horaire fait passer le concierge de la catégorie B à la A	189-12
	Un contrat de travail aurait pu se conclure à l’insu du bailleur, mais pas de son plein gré	189-13
	Conséquences du défaut de mise en conformité des statuts d’une ASL	191-10
	Concierges, gardiens et employés d’immeubles : mise en place d’un régime obligatoire de prévoyance et de frais de santé	193-8
27	CONSEIL SYNDICAL
	Les modalités de réalisation et le contenu de l’audit énergétique sont fixés	183-18
28	COPROPRIETAIRES
	Du risque de ne pas faire concorder local physique et lot juridique	185-21
	L’évaluation de son immeuble à portée de clic	189-20
29	DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
	L’arrêté sur les modalités de réalisation des Audits Energétiques en Copropriété est sorti le 28 février 2013	186-11
	Un service public pour une sobriété énergétique des logements	187-6
	Extension des tarifs sociaux de l’énergie et de la trêve hivernale	187-7
	Mise en œuvre du plan de rénovation énergétique de l’habitat au niveau local	188-19
	Bientôt la prime exceptionnelle à la rénovation thermique en faveur des classes moyennes	188-21
	Des DPE à l’affiche de plus d’ERP	189-14
	Rénovation énergétique : profitez de la prime exceptionnelle de 1 350 euros !	189-15
	Rénovation thermique des logements privés : les montants des aides 2013 sont dévoilés	191-11
	Rénovation énergétique des bâtiments tertiaires : avant le décret, la charte !	191-12
	Éco-rénovez en économisant	191-13
	Des DPE vierges pas si exceptionnels que cela !	193-13
30	REGLEMENT DE COPROPRIETE
	Le règlement de copropriété peut interdire la colocation	186-12
31	SECURITE DANS LES COPROPRIETES
	Mode d’emploi de l’installation des détecteurs de fumée dans les logements	183–19
32	SYNDIC
	Quel avenir pour la tarification des contrats de syndic ?	183-21
	Un nouveau rapport pour tenter d’en finir avec les copropriétés en difficulté	186-13
	Le copropriétaire handicapé doit pouvoir accéder à l’assemblée	186-15
	Syndic qui entrez en fonction, faites le point sur les contrats de gardiennage	189-17
	ALUR : le retour du fonds de prévoyance et du diagnostic technique global des immeubles	191-14
	Habilitation du syndic à pratiquer une saisie immobilière : tout compte !	191-18
	Syndic : sans mandat, pas d’honoraires	193-15
	Nécessité d’une habilitation du syndic pour une action improprement qualifiée « recouvrement d’une créance »	193-16
	Dispense pour la demande en paiement de l’arriéré de charges / Pas de dispense pour l’autre demande après requalification de son objet	193-17
33	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
	Action syndicale : intervention en appel d’un copropriétaire	193-18
	Quand le syndicat n’est pas responsable d’une faute du gardien dans la distribution d’un courrier recommandé	193-19
34	TRAVAUX EN COPROPRIETE
	Un coordonnateur SPS pour les travaux en copropriété	186-16
	Quand la rénovation du système de traitement des eaux de la copropriété est obligatoire	191-21
	Un peu de souplesse dans la mise en concurrence pour les marchés de travaux	193-21

ALLOCATION LOGEMENT

 

PLFSS 2014 : tour de vis sur les aides au logement

Échappant de peu au gel pur et simple, la revalorisation annuelle des aides au logement est reportée du 1er janvier au 1er octobre. Au-delà de cette mesure, le PLFSS pour 2014 interdit leur octroi au locataire occupant un logement appartenant à sa famille via une société écran.

Dans un contexte d’économie budgétaire, les aides au logement sont également à la diète : le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2014, définitivement adopté le 3 décembre, reporte de 10 mois la revalorisation annuelle des allocations de logement familiale et sociale et de l’aide personnalisée au logement. Il complète par ailleurs l’arsenal législatif mis en place pour lutter contre la perception frauduleuse de ces prestations.

Report de la revalorisation des aides au logement

Les paramètres de calcul de l’allocation de logement familiale (ALF) sont actuellement révisés chaque année au 1^er janvier et indexés sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (CSS, art. L. 542-5). Au 1^er janvier 2014, la revalorisation devait s’établir à 0,9 %

.
Afin de contribuer à la maîtrise des dépenses de l’État et de la branche famille de la Sécurité sociale, le gouvernement avait initialement envisagé de ne pas revaloriser le montant de l’ALF en 2014. Cette mesure de gel a finalement été remplacée par un report de la date de revalorisation du 1^er janvier au 1^er octobre (art. 77). 

Cette modification de la période de révision est également prévue par le projet de loi de finances pour 2014 (PLF, art. 64), toujours en cours d’examen au Parlement, pour l’allocation de logement sociale (ALS) et l’aide personnalisée au logement (APL), prestations revalorisées dans les mêmes conditions que l’ALF (CSS, art. L. 831-4 ; CCH, art. L. 351-3).

Notons que le PLF prévoit en outre la remise au Parlement, au plus tard le 31 août 2014, d’un rapport présentant les réformes envisageables pour améliorer l’efficacité sociale des régimes des aides au logement, à enveloppe budgétaire constante.

Perception frauduleuse d’aides via des sociétés écrans

Les locataires d’un logement dont eux-mêmes ou l’un de leurs proches parents (conjoint, concubin, partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), ascendant ou descendant) détiennent une part de la propriété ou de l’usufruit ne peuvent bénéficier des aides au logement (ALF, ALS, APL) (CSS, art. L. 542-2 et L. 831-1 ; CCH, art. L. 351-2-1).

En pratique, ce dispositif d’exclusion peut être contourné par le recours notamment à une société de personnes ou à l’indivision.

ALLOCATION LOGEMENT

 

 

Afin de combler ce vide juridique et de réserver ces aides aux personnes privées de tout soutien familial, l’article 85 du PLFSS pour 2014 contient une disposition visant à interdire le bénéfice des aides au logement aux personnes locataires d’un bien appartenant à elles-mêmes ou à des membres de leur famille « par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets ».

Une dérogation sera toutefois prévue, lorsque l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement détenues est inférieur à des seuils qui seront fixés par décret. Ces seuils ne pourront excéder 20 %.

Véronique Baudet-Caille
Docteur en droit

PLFSS pour 2014, AN n° 250, 3 déc. 2013, art. 77 et 85

PLF pour 2014, AN n° 1592, 28 nov. 2013, art. 64

Fraude à l’APL : le masque des sociétés écrans tombe

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2014 interdit le recours à une société de personnes pour bénéficier de l’APL.

Selon l’article L. 351-2-1 du CCH, l’APL n’est pas attribuée aux locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs proches parents, qu’il s’agisse du conjoint, du concubin ou du partenaire lié par un PACS, d’un ascendant ou d’un descendant.

Toutefois, le recours à une société de personnes permet de contourner cette exclusion. En effet, les juges considèrent que le fait de posséder un bien par l’intermédiaire d’une telle société ne remet pas en cause le versement des aides au logement, quand bien même des liens familiaux existeraient entre le locataire et les actionnaires de la société.

Le législateur est intervenu dans le cadre de la LFSS pour 2014 afin de pallier ce vide juridique et réserver ces aides aux personnes privées de tout soutien familial. Le bénéfice de l’APL est désormais interdit aux locataires d’un bien appartenant à elles-mêmes ou à des membres de leur famille par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets.

Une dérogation a été prévue : l’aide pourra néanmoins être versée lorsque l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement détenues est inférieur à des seuils qui seront fixés par décret. Ces seuils ne pourront excéder 20 %.

 

Laure Deffontaines
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

LFSS 2014 n° 2013-1203, 23 déc. 2013, art. 85 : JO, 24 déc.

ALLOCATION LOGEMENT

 

Rétablissement des allocations de logement pour le locataire surendetté

Le locataire recevable au traitement de sa situation de surendettement continue de percevoir les allocations de logement familiale (ALF) ou sociale (ALS) via son bailleur. Les conditions dans lesquelles ce dernier peut refuser le versement de ces aides sont fixées par décret.

Mieux vaut tard que jamais. Depuis le 1^er janvier 2013, lorsqu’une commission de surendettement déclare recevable la demande de traitement de la situation de surendettement d’un locataire ayant suspendu le paiement de son loyer, les droits aux allocations de logement familiale (ALF) ou sociale (ALS) du débiteur sont rétablis (CSS, art. L. 542-7 et L. 831-8).

Cette mesure profite déjà aux allocataires de l’aide personnalisée au logement (APL) depuis novembre 2010. Il aura toutefois fallu attendre presqu’un an pour que la mise en œuvre concrète de ce dispositif – qui déroge à la procédure de droit commun applicable aux locataires en situation d’impayé de loyer – soit détaillée par décret. Ce texte, daté du 17 décembre, est d’application immédiate.

Remarque : les dispositions suivantes sont également applicables aux accédants à la propriété, l’échéance d’emprunt étant alors assimilée au loyer.

Articuler le plan d’apurement et la procédure de surendettement

Lorsqu’une procédure de surendettement a été engagée devant la commission de surendettement préalablement ou parallèlement à la mise en place d’un plan d’apurement des dettes locatives entre le locataire et le bailleur (sur la base duquel l’organisme payeur maintient le service de l’allocation sous réserve de la reprise du paiement du loyer), le versement de l’allocation de logement (AL) en cause est maintenu pendant 3 mois, délai prévu pour l’orientation du dossier de surendettement.

Cette précision a été vraisemblablement apportée afin d’éviter d’éventuelles difficultés d’articulation entre ces deux procédures en matière de continuité de versement de l’AL.

Versement entre les mains du bailleur

Une fois que la commission de surendettement a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement d’un locataire bénéficiant de l’allocation de logement sociale (ALS) ou de l’allocation de logement familiale (ALF), les droits à cette allocation sont rétablis.

Le versement de l’AL est alors effectué entre les mains du bailleur, sauf refus de celui-ci ou si le logement ne répond pas aux conditions de décence. L’acceptation ou le refus du bailleur de percevoir l’aide est effectué selon un schéma différent selon que l’allocation était à l’origine versée au locataire ou au bailleur.

 

 

 

 

 

 

ALLOCATION LOGEMENT / BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

Information sur les mesures de traitement décidées

Les plans, mesures ou jugements mettant fin à la procédure de surendettement doivent être notifiés par la commission de surendettement ou le juge au bailleur. Lequel doit, dans la foulée, les transmettre à la CAF ou CMSA. A réception de ces documents, l’organisme payeur maintient le versement de l’AL sous réserve de la reprise du paiement du loyer et du respect des conditions prévues par la commission, le plan conventionnel ou le juge.

Parallèlement, il décide, le cas échéant, des modalités de versement du rappel de l’AL correspondant à la période de suspension.

La caisse d’allocations familiales (CAF) ou la caisse de mutualité sociale agricole (CMSA) doit informer l’allocataire de chacune des étapes de la procédure et de ses conséquences.

Virginie Turquois
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

D. n° 2013-1180, 17 déc. 2013 : JO, 19 déc.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Conditions de récupération sur le locataire des dépenses de personnel d’entretien

Dès lors que les gardiens effectuent partiellement l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ou l’une de ces deux tâches avec l’aide d’une société tierce intervenant pendant leur temps de travail, les charges afférentes à la rémunération des gardiens ne sont pas récupérables.

La Haute juridiction apporte une précision sur les modalités de récupération des charges relatives aux dépenses de gardiennage pour l’entretien de l’immeuble. Il s’agit d’un arrêt largement diffusé, qui souligne le caractère complexe de la réglementation relative aux dépenses de personnel.

L’article 2, c du décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit que lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant.

Le décret précise que si le gardien ou le concierge n’assure que l’une ou l’autre des deux tâches, ces dépenses sont récupérables à hauteur de 40 %.

Autrement dit, ces charges ne sont récupérables que si le gardien ou le concierge assure seul l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES /

BAUX (CODE CIVIL)

 

Le texte du décret, modifié par le décret du 19 décembre 2008, ajoute que la récupération des charges est également possible lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul la ou les deux tâches.

Remarque : antérieurement au décret n° 2008-1411 du 19 août 2008, la Cour de cassation considèrait que si le gardien partageant, même partiellement,  avec une société de nettoyage la charge des travaux d’entretien des parties communes, les dépenses relatives à sa rémunération n’étaient pas récupérables (Cass. 3^e civ. 27 sept. 2006, n° 05-18.193 : Bull. civ. III, n° 186).

Ainsi, le décret prévoit plusieurs exceptions et notamment l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets : dans ce cas, les dépenses sont récupérables.

Le tribunal avait considéré que le caractère temporaire s’appliquait à l’impossibilité matérielle, le bailleur soutenant dans son pourvoi que ce caractère s’appliquait à l’impossibilité physique.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, relevant que lorsque le gardien d’un immeuble partage avec un tiers l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, ou une seule de ces deux tâches, les dépenses correspondant à sa rémunération ne sont récupérables que si le gardien ne peut en assurer seul l’exécution par suite d’une impossibilité matérielle temporaire, adoptant ainsi la thèse retenue par le tribunal.

Si l’impossibilité matérielle est permanente, comme c’est le cas en l’espèce, les charges correspondantes ne sont pas récupérables.

Vincent Canu
Avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier

Cass. 3e civ., 17 déc. 2013, n° 12-26-780, n° 1581 FS-P + B + R + I

BAUX (CODE CIVIL)

Le notaire doit s’assurer de l’habitabilité du logement vendu

Le notaire qui a sollicité le permis de construire accordé pour le logement et la déclaration de conformité a rempli son devoir de conseil. Il n’est pas responsable du préjudice causé par l’interdiction de sa location pour défaut de respect du règlement sanitaire départemental.

Le défaut de respect des normes d’habitabilité du règlement sanitaire départemental peut fonder l’interdiction d’affecter les locaux à usage de logement et donc celle de les louer à cette fin.

BAUX (CODE CIVIL)

 

Destinataires d’une telle interdiction, les acquéreurs de logements affectés à la location saisonnière bien avant leur achat ont recherché la responsabilité du notaire pour défaut de respect de son obligation de conseil.

D’après eux, l’officier ministériel aurait dû les informer de l’application des prescriptions du règlement sanitaire départemental relatif à la surface et à la hauteur minimales des pièces.

La cour d’appel a débouté les acheteurs de leur demande. Pour s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte de vente qu’il rédigeait, le notaire avait sollicité et obtenu la copie du permis de construire et celle de la déclaration de conformité.

Dans la mesure où le permis avait été accordé en vue d’une occupation à usage de logement, la conformité du logement aux normes d’habitabilité était présumée.

Les magistrats nancéens ont considéré que cette présomption se trouvait renforcée par le fait que les appartements avaient été loués de façon continue depuis leur construction avec un agrément administratif.

Le métrage au titre de la loi Carrez ne permettait pas non plus de détecter une quelconque anomalie, d’autant plus que son contenu et son objet sont totalement différents de ceux du règlement sanitaire départemental (CE, 4 mars 2011, n° 336243). 

En l’espèce, le notaire avait donc bien respecté son obligation de conseil.

Faut-il alors conseiller en toutes hypothèses aux acquéreurs et aux bailleurs de se renseigner sur la teneur du règlement sanitaire départemental applicable ? 

Il semble que ce soit une sage précaution. 

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

CA Nancy, 1re ch. civ., 14 oct. 2013, n° 13/01961

BAUX (CODE CIVIL) / TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

 

En l’absence du locataire, le propriétaire qui fait visiter les lieux en est le gardien

Le propriétaire qui, en l’absence du locataire, fait visiter à un agent immobilier la maison louée en vue de sa vente est responsable de la chute de ce dernier dans l’escalier, sur une flaque d’urine.

Par le contrat de bail, le propriétaire transfère au locataire la garde de la chose louée et donc la responsabilité qui en découle au titre de l’article 1384 du code civil.

En l’absence du locataire, il a été jugé que le propriétaire qui fait visiter la maison donnée à bail en vue de sa vente en retrouve la garde au moment de cette visite. 

Sa responsabilité peut être engagée par l’agent immobilier qui a chu dans l’escalier en glissant sur une flaque d’urine de chien.

Les magistrats ont considéré qu’il importait peu que le locataire ait été prévenu ou non de la visite des propriétaires.

Le preneur était informé de la vente du bien et était contractuellement tenu d’en permettre l’accès.

La faute de la victime dans la survenance de son dommage (une entorse de la jambe et une fracture du radius) a été écartée car la bonne tenue de l’endroit rendait la présence d’urine dans l’escalier insoupçonnable.

L’agent immobilier arguait notamment que la flaque était invisible sur des marches jaunes…

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Rennes, ch. 5, 12 juin 2013, n° 11/08562

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

Un sursis de TVA à 7 % pour certains travaux de rénovation

Pour éviter que les travaux réalisés 2014 ne soient imposés au taux de 10 %, il faudra encaisser un acompte de 30 % d’ici la fin de l’année et le solde avant le 1er mars 2014.

Les professionnels du bâtiment ont obtenu gain de cause sur la question du report provisoire de l’augmentation de la TVA applicable aux travaux réalisés sur les logements anciens (CGI, art. 279-0 bis).

Fixée à 7 % depuis le 1^er janvier 2012, cette taxe doit passer à 10 % à compter du 1^er janvier prochain conformément à l’article 68 de la 3^e loi de finances rectificative pour 2012 (à noter que ce taux réduit deviendra un taux intermédiaire puisque le taux de 5,5 % est finalement maintenu).

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

 

Toutefois, cette augmentation de TVA risque d’engendrer une surcharge financière pour les chantiers acceptés d’ici la fin de l’année et exécutés en 2014. Les pouvoirs publics ont donc décidé, dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2013, de maintenir dans cette hypothèse le taux de 7 %, mais sous certaines conditions.

Pour rester éligibles à ce taux, les travaux en question doivent répondre au régime suivant :

– le devis doit être daté et accepté avant le 1^er janvier 2014,

– un acompte de 30 % doit être encaissé avant cette date,

– le solde doit être encaissé avant le 1^er mars 2014.

Ce dispositif fiscal transitoire ne touche en fait qu’une catégorie de travaux de rénovation relevant de l’article 279-0 bis du CGI.

En effet, il n’y a pas lieu de l’étendre aux travaux de rénovation énergétique puisque le projet de loi de finances pour 2014 prévoit de les soumettre au taux réduit de 5,5 % à compter du 1^er janvier prochain (Projet L. fin. 2014, AN, n° 1592, art. 7 ter). 

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

Projet L. fin. rect. 2013, AN, 5 déc. 2013, art. 12 bis

Projet L. fin. 2014, AN, n° 1592, 28 nov. 2013, art. 7 ter

Crédit d’impôt en faveur du développement durable : c’est le bouquet !

Pour favoriser les rénovations globales, la loi de finances soumet en principe le bénéfice du crédit d’impôt à la réalisation d’un bouquet de travaux.

Encore une fois retouché, le crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) pour les travaux relatifs à l’habitation principale est recentré, simplifié et harmonisé avec l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Les nouvelles dispositions s’appliquent aux dépenses payées à compter du 1^er janvier 2014. La réalisation d’un bouquet qui ne donnait lieu auparavant qu’à majoration du taux applicable, conditionne désormais l’application du dispositif avec toutefois un tempérament pour les contribuables modestes.

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

 

Recentrage

Exclusion de certaines dépenses

Le CIDD est recentré sur les dépenses d’isolation thermique et d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable qui ne font pas l’objet d’autres mesures de soutien public. Ont donc été exclus du bénéfice de l’avantage fiscal :

• les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ;

• les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil dans la mesure où ils sont déjà subventionnés par le tarif garanti de rachat de l’énergie par ERDF.

L’article 18 bis de l’annexe IV du CGI est modifié par arrêté pour tenir compte de ces changements. Dans le même temps, le texte réglementaire rend plus exigeant les critères d’éligibilité des chaudières, autres que celles à condensation, et des pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude.

Exclusion des propriétaires bailleurs

Les bailleurs de logements loués nus à usage d’habitation principale ne bénéficient plus du crédit d’impôt.

Principe de réalisation d’un bouquet de travaux

Le CIDD est désormais surbordonné par principe à la réalisation d’un bouquet de travaux. Ce principe supporte toutefois une exception pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle du paiement de la dépense est inférieur au seuil fixé au II de l’article 1417 du CGI applicable en matière de plafonnement de la taxe d’habitation (v. l’étude Impôts locaux). Ces derniers peuvent ne réaliser qu’une seule catégorie de travaux.

Pour la réalisation du bouquet de travaux, les dépenses pourront être étalées sur une période de 2 ans.

Le contribuable devra réaliser des dépenses relevant d’au moins deux des catégories suivantes :

• acquisition des matériaux d’isolation thermique des parois vitrées ;

• acquisition et pose de  matériaux d’isolation thermique des parois opaques des murs dans la limite d’un plafond de dépense par mètre carré ;

• acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques en vue de l’isolation des toitures dans la limite d’un plafond de dépense par mètre carré ;

• acquisition de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses ;

• acquisition d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable

• acquisition de chaudières à condensation, de chaudières à micro-cogénération gaz et d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou de pompes à chaleur à l’exception de celles mentionnées aux deux alinéas précédents.

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

 

 

Les dépenses pouvant composer le bouquet de travaux ne sont pas toutes celles visées au 1 de l’article 200 quater (sont exclues : les dépenses afférentes aux volets isolants et aux portes d’entrée donnant sur l’extérieur, celles associées aux matériaux d’isolation thermique des parois opaques sur les planchers bas sur sous-sol, sur vide sanitaire ou sur passage ouvert, celles liées aux matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire, les dépenses liées aux équipements de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables, ainsi que les diagnostics de performance énergétique) (Rapp. AN, n° 1428, t. III).

Il résulte d’un rapport parlementaire que ces différentes catégories d’équipements ne peuvent ouvrir droit au bénéfice du crédit d’impôt que pour les contribuables se situant en-deçà du plafond de ressources mentionné au II de l’article 1417 (Rapp. AN, n° 1428, t. III).

Simplification

Seuls deux taux s’appliquent désormais : un taux de 15 % (applicable uniquement aux contribuables dont les revenus sont inférieurs au seuil de revenus) relevé à 25 % quand au moins deux catégories de dépenses du bouquet de travaux sont réalisées sur une période de 2 ans. Un contribuable sous le seuil de ressources peut tout à fait décider de bénéficier du taux majoré en engageant deux types d’action dans le cadre du bouquet de travaux.

Harmonisation avec l’éco-PTZ

Le bénéfice du CIDD et celui de l’éco-PTZ sont ouverts jusqu’au 31 décembre 2015. Par ailleurs, le principe de l’éco-conditionnalité concerne également les deux dispositifs. Les décrets fixant les critères de qualification des entreprises restent à publier. Une fois les textes parus, seules les entreprises qualifiées seront habilitées à réaliser des travaux éligibles tant au CIDD qu’à l’éco-PTZ. L’éco-conditionnalité s’appliquera à l’entrée en vigueur du décret d’application et au plus tard, le 1^er janvier 2015.

Le seuil de revenus permettant le cumul du CIDD avec l’éco-PTZ a été modifié. La composition du foyer fiscal qui influe sur la taille du logement, il a donc été jugé utile qu’elle impacte également le plafond de ressource pris en compte. Pour les offres d’avances émises à compter du 1^er janvier 2014, le cumul s’applique si les revenus de l’emprunteur n’excèdent pas :

• 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;

• 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune

• auxquels il convient de rajouter 7 500 € supplémentaires par personne à charge.Alexandra Fontin
  Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
  

L. fin. 2014, n° 2013-1278, 29 déc. 2013, art. 74 : JO, 30 déc.

Arr. 29 déc. 2013, NOR : BUDE1331081A : JO, 31 déc.

PLUS VALUES IMMOBILIERES

 

Précisions sur la majoration du prix d’acquisition dans le calcul des plus-values

L’administration fiscale complète sa doctrine portant sur la prise en compte des frais d’acquisition et des dépenses de travaux.

La Direction de la législation fiscale apporte quelques précisions sur la nature et les modalités de détermination des frais et dépenses admis en majoration du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value immobilière.

Ces compléments d’information portent :

– sur les frais d’acquisition à titre gratuit. Si le bien a été reçu en indivision par succession et est revendu en pleine propriété après partage, le montant des droits de succession augmentant le prix d’acquisition est déterminé en appliquant au total des droits de succession acquitté par le cédant le rapport existant entre la valeur de la quote-part de l’immeuble reçue par succession et celle de l’actif successoral dans lequel cette quote-part était incluse ;

– sur l’hypothèse de la cession d’un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment. Le forfait de 7,5 % couvrant les frais d’acquisition à titre onéreux n’a pour assiette que le prix d’acquisition du terrain tandis que l’assiette du forfait de 15 % couvrant les dépenses de travaux est constituée du prix d’acquisition du terrain et du coût des travaux de construction effectués avant l’achèvement du bien ;

– sur les dépenses de travaux prises pour leur montant réel. En principe, ces dépenses sont exclues du calcul de la plus-value lorsqu’elles ont déjà été déduites pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou lorsqu’elles ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

En revanche, si ces dépenses ont fait l’objet d’une reprise par l’administration (par exemple, à la suite d’une rupture d’engagement de location), cette dernière admet alors que les dépenses viennent majorer le prix d’acquisition puisqu’elles ne sont pas considérées comme ayant été retenues dans la détermination de l’IR.

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Transactions immobilières
Actualité BOFiP, 20 déc. 2013

 

 

 

INDICES 22

 

 

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1994	1016	1015,25	1018	1016,75	1020	1017,50	1019	1018,25
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014	125	+ 0.60 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

 

INDICES 23

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1994	8,40 %	13,40 %
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

 

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/01	43,72	7388,68
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38

INDICES 24

 

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Avenant 57 : A compter du 1^er janvier 2013, les salaires minimaux bruts annuels pour l’ensemble des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme (Avenant n° 57, 14 Janvier 2013).

 

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 593 €
Employé (E II)	18 919 €
Employé (E III)	19 159 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 440 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 304 €
Cadre (C I)	22 484 €
Cadre (C II)	30 267 €
Cadre (C III)	36 063 €
Cadre (C IV)	40 782 €

 

Un nouvel avenant n° 57 a été déposé pour fixer, à compter du 1^er janvier 2013, les salaires minima bruts annuels pour les salariés de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme

 

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

 

 

 

 

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

 

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

 

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

 

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

 

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9