Le Viager

 

Contrairement à une idée reçue, le viager n’est pas un jeu de chance. Enfin, un petit peu quand même en ce qui concerne la date de décès du rentier, mais en ce qui concerne le calcul de la rente, les choses sont carrées.

En effet, certains pensent que mettre en place un viager consiste à dire « Bon, je donne tant par mois à papy pour qu’il puisse vivre décemment et assurer ses besoins au quotidien et si j’ai un peu de chance, il décèdera prématurément et je toucherai le gros lot. »

Même si ce qui est dit à la fin de cette phrase peut se produire, le début est totalement faux car la rente mensuelle correspondra à la résultante d’un calcul précis, basé sur : la valeur du bien, l’occupation du bien par papy et de son espérance de vie.

Plusieurs thèmes vont être abordés sur cette page, le bouquet, l’espérance de vie, l’abattement d’occupation et la rente.

 

Le calcul du viager, la simulation du viager

Le principe de calcul du viager est le suivant :

Tout d’abord, une estimation du bien est réalisée. Il en ressortira un capital qui sera la base de tous nos calculs.

Pour résumer de façon très simple le calcul de base qui permet d’obtenir la rente mensuelle à verser : le capital obtenu sera divisé par le nombre de mois prévisionnels restant à vivre du rentier.

Une estimation de l’espérance de vie du papy est conjointement réalisée. Il existe des tables d’espérances de vie, créées par les assureurs d’après leurs sources statistiques. Un assureur sera capable de vous dire d’après ses statistique passées que sur toutes les personnes qui sont nées une certaine année, 120 000 atteindront l’age de 65 ans et 60 000 l’âge de 80 ans, par exemple.

A partir de ces tables ont été crées d’autres tables qui vous disent que si vous avez 80 ans, votre espérance de vie moyenne future sera d’aller jusqu’à 87 ans. Pour chaque âge correspondra alors un coefficient diviseur qui permettra de connaitre le montant de la rente. On divise en fait le capital par le coefficient diviseur, ce qui donne le montant de la rente annuelle.

Passons à la pratique ! :

• Mr Dupont achète à Mr Rentier sa maison en viager. La valeur du bien de Mr Rentier est de 150 000 €. (le calcul est exactement le même s’il s’agit de Madame, ou de Monsieur ET Madame)
• Mr Rentier a 80 ans. Il lui reste environ 10 ans à vivre. (cf tableau ci-dessous)
• Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 10,46.
• La rente annuelle correspondra dont à  150 000 / 10,46 = 14340 €/an soit 1 195 €/ mois.

Concernant le tableau des coefficients diviseurs, deux tables d’espérance de vie ont été établies en 2005 pour les hommes (TGH05) et pour les femmes (TGF05).

Depuis le 21 Décembre 2012, pour se mettre en conformité avec les lois européennes interdisant la discrimination hommes-femmes, il n’est plus possible de faire de distinction entre ces deux tables.

Nous proposons ci-dessous une table faite exclusivement pour la CRPI, la plus exacte possible et vous invitons fortement à l’utiliser, plutôt que celles, fausses et généralement issues de tables encore antérieures (TPRV93) disponibles sur internet.

Pour ceux qui veulent aller plus loin et comprendre, le détail des calcul est expliqué là.

voici le tableau

 

105 ans	104 ans	103 ans	102 ans	101 ans	100 ans	99 ans	98 ans	97 ans	96 ans	95 ans	94 ans	93 ans	92 ans	91 ans	90 ans	89 ans	88 ans	87 ans	86 ans	85 ans	84 ans	83 ans
1,24	1,37	1,5	1,65	1,8	1,97	2,15	2,35	2,56	2,79	3,04	3,32	3,62	3,95	4,31	4,7	5,14	5,6	6,09	6,61	7,17	7,75	8,38

 

82 ans	81 ans	80 ans	79 ans	78 ans	77 ans	76 ans	75 ans	74 ans	73 ans	72 ans	71 ans	70 ans	69 ans	68 ans	67 ans	66 ans	65 ans	64 ans	63 ans	62 ans	61 ans	60 ans
9,03	9,73	10,46	11,22	12,01	12,81	13,64	14,49	15,35	16,24	17,14	18,05	18,99	19,95	20,91	21,9	22,89	23,9	24,91	25,93	26,96	27,99	29,03

 

Reprenons :

En cas de viager occupé, vous savez que papy restera dans la maison pour y vivre.

De fait, il sera dans la situation d’un locataire, sans payer de loyer, et de l’autre coté l’acquéreur n’aura pas la jouissance du bien, c’est donc en quelque sorte, et pour simplifier, une sorte de manque à gagner pour lui.

Le montant du bien va donc subir une décote appelée « abattement d’occupation ».

Cette décote peut être calculée de deux manières :

Soit on prend la méthode de certains professionnels qui appliquent un taux forfaitaire du genre – 50% à 70 ans et -40% à 80 ans.

Soit on procède à un calcul en fonction des prix des loyers du quartier, de la ville ou des environs et on retire le montant de la location sur la durée théorique restant à vivre du vendeur.

Les deux méthodes reviennent globalement au même.

Exemple :

• Mr Rentier vend sa maison en viager occupé. Il a 80 ans et sa maison vaut 200 000 €.
• Les tables statistiques nous indiquent qu’à cet âge la moyenne de vie supplémentaire est de 10 ans.
• Le loyer moyen constaté dans sa région pour une maison similaire est de 1000€/mois.
• La somme à retirer sera donc de 1000 € x 12 mois X 10ans = 120 000 €.
• Ce qui donnera une valeur décotée de 80 000 €.
• Cette méthode vous permettra donc de ne pas avoir de problèmes avec l’administration fiscale pour « ‘sur-décote », et à l’avantage d’etre exacte, contrairement aux taux forfaitaires que certains emploient.

Nous venons donc de voir la base du calcul de la rente du viager. Mais d’autres paramètres rentrent en jeu :

 

Le bouquet pour le calcul du viager

Le bouquet est une somme d’argent que l’acheteur va verser à Mr Rentier lors de la  signature du viager. Un ticket d’entrée en quelque sorte. L’acheteur versera ensuite régulièrement sa rente au vendeur.

Cela signifie que le montant du bouquet doit être défalqué du montant précédemment calculé.

Exemple de calcul en y incluant un bouquet de 30 000 € :

• Mr Rentier vend sa maison de 150 000 €, il a 80 ans et son coefficient diviseur est de 10,46, le loyer moyen constaté dans sa région est de 500 €/mois.

• 150 000 – 30 000 € de bouquet – (500€ de loyer x 12 mois X 10 ans)= 60 000 €  . Soit une rente de annuelle de 60 000/10,46 = 5736 soit 478 €/mois.

 

 

Indexation de la rente

Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d’achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente: on est alors en présence d’une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances: il s’agit alors d’une indexation légale.

 
Indexation conventionnelle

La plupart des contrats de vente en viager prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation, série France entière, hors tabac. Cet indice est publié chaque mois par l’INSEE. La rente est généralement revalorisée chaque année, à la date fixée par le contrat.
Les parties peuvent choisir un autre indice que l’indice des prix à la consommation comme, par exemple, l’indice du coût de la construction. L’intérêt du premier est qu’il reflète assez fidèlement l’évolution du coût de la vie.

Indexation légale

À défaut d’indexation contractuelle, la rente peut néanmoins être majorée, à la demande du crédirentier, si le contrat répond aux conditions suivantes:

il ne doit pas prévoir l’indexation de la rente;
la rente doit être exprimée en somme d’argent;
la rente doit être servie en contrepartie d’un bien mobilier ou immobilier;
elle doit être constituée entre particuliers (d’où une exclusion des SCI non familiales).

Si ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée chaque année par application des barèmes publiés par la loi de finances.

 

 

 

Vous le voyez, le calcul du viager ne se fait pas en un claquement de doigts. Prenez le temps de l’expliquer à vos clients, ils seront d’autant plus attentifs qu’ils verront que vous etes un bon professionnel.

 

(inspiré du « guide du viager », tous les calculs ayant été modifiés pour coller avec la règlementation 2013)