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    L’assurance dommages-ouvrage

    Résumé :

    L’article L. 242-1 du code des assurances énonce les personnes soumises à l’obligation de souscription d’une assurance dommages-ouvrage. Le mandataire du propriétaire de l’ouvrage fait partie des personnes concernées par cette obligation. Le syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser des travaux relevant du domaine de l’assurance de garantie décennale (article 1792 et suivants du code civil). Le syndic devra, en tant que mandataire du syndicat, souscrire une assurance de dommages-ouvrage pour ces travaux.

    L’article L. 243-3 du code des assurances édicte une sanction pénale pour le non-respect de cette obligation (ces sanctions ne concernent pas les particuliers qui font construire pour eux-mêmes ou leur cercle familial). La sanction maximale prévue est un emprisonnement de six mois et une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement.

    Pratiquement, le syndic soumettra en assemblée générale le contrat d’assurance dommages-ouvrage. Ce contrat fait partie des archives syndicales de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il devra être conservé pendant un délai de 10 ans par le syndic, et sera transmis au nouveau syndic en cas de changement de gestionnaire.

    Les contrats d’assurance dommages-ouvrage en cours font l’objet d’une inscription au carnet d’entretien de l’immeuble.

    En cas de sinistre, l’indemnité versée au titre de l’assurance dommages-ouvrage doit être consacrée au financement des travaux de réparation de l’ouvrage assuré.

     

     

    Les textes de loi :

    Le premier alinéa de l’article L 242-1 du code des assurances indique : Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

    l’article 1792 du code civil dit : Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

    Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

    et pour finir le 1792-1 :  Est réputé constructeur de l’ouvrage :

    1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

    2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

    3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

     

    Que couvre-t-elle ?

    L’assurance dommages-ouvrages couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble, qui rendent un logement inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale, mais aussi les dommages aux équipements indissociables du gros oeuvre, ou encore les dégats aux éléments dissociables du gros oeuvre mais qui empêchent une utilisation normale du logement (par exemple, l’installation d’une chauffage central commun).

    (les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui leur sert de support)

    par exemple :

    • Fissures importantes des murs
    • Infiltrations d’eaux dans les sous-sols
    • Affaissements de murs, de dalles
    • Décollement et chute des enduits de façades
    • Rupture d’une canalisation encastrée
    • Infiltration d’eau dans un logement par une canalisation située dans une gaine
    • Infiltration d’eau par la toiture
    • Défaut d’isolation thermique des murs
    • …
    L’assurance dommages-ouvrage couvre la conséquence financière des réparations des dommages pendant dix ans à compter de la réception des travaux, en dehors de toute recherche de responsabilité.
    Précisons que les réclamations, lettres recommandées ou déclarations de sinistre n’ont pas pour conséquence d’interrompre le cours de cette  garantie.
    Par conséquent, il sera prudent, durant la neuvième année de garantie, et au plus tard deux mois avant la fin de celle-ci, de vérifier qu’il n’existe plus de dommages non réglés, au besoin en faisant procéder à un audit de l’immeuble par un technicien.
    Si des dommages non encore déclarés sont décelés, il serait alors nécessaire d’engager une action judiciaire pour interrompre le délai décennal.
    L’assurance dommages-ouvrage peut s’appliquer également à la garantie de bon fonctionnement, appelée aussi garantie biennale.
    Pendant les deux ans suivant la réception, elle garantit ainsi les dommages affectant les éléments d’équipement dissociables (faux-plafonds, radiateurs…) dès lors que les dommages rendent ces éléments inaptes aux fonctions qui leur sont dévolues (sont exclus les équipements nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle).
    On peut citer comme exemple de dommages le décollement de revêtements de sol ou encore la rupture de canalisations non encastrées.

     

    Quand la souscrire ?

    Avant les travaux, avec un vote en assemblée à la même majorité que le vote validant les travaux.

    Il n’y a par contre pas de liste prédéfinie de travaux nécessitant une D.O.

    Quelques exemples ou il a été jugé qu’elle était obligatoire : travaux de nettoyage et de réajustement des tuiles d’une toiture avec apport de matériaux nouveaux en remplacement des anciens et confection d’un nouvel appareillage, travaux de dallage et de chapes incorporées, ravalement de façade avec reprise d’étanchéité ; réfection de l’étanchéité de terrasses, installation d’un ascenseur, installation de canalisations, gaines et conduits de chauffage, construction de mur de soutènement, travaux de redistribution d’un appartement consistant en la démolition de cloisons existantes, du carrelage du sol et des murs, des fenêtres et en la pose de nouvelles cloisons dans lesquelles ont été insérées des tuyauteries, de marbres au sol, de nouvelles fenêtres et blocs portes, en l’aménagement d’une cuisine, d’une salle d’eau, d’un wc et en la reprise totale de l’installation électrique.
    En revanche, la jurisprudence a considéré comme n’étant pas assimilables à la construction d’un ouvrage la simple vérification de la toiture avec nettoyage mais sans apport de matériaux nouveaux, la simple remise en propreté des façades sans travaux d’étanchéité ou de prestations  complémentaires de maçonnerie

     

    Comment déclarer un sinistre ?

    La déclaration doit être adressée à l’assureur par lettre recommandée avec AR

    Elle doit préciser les points suivants :

    – numéro du contrat d’assurance (n° de police) et, éventuellement, de l’avenant ;
    – nom et adresse du propriétaire de l’immeuble ou du syndicat des copropriétaires ;
    – nom et adresse du déclarant (syndic ou copropriétaire) ;
    – adresse de l’immeuble objet de la garantie ;
    – date de réception ou, à défaut, celle de prise de possession ;
    – liste des désordres et leur localisation précise.
    Précisons que chaque désordre portera un numéro afin de faciliter ensuite son identification.
    Chaque déclaration portera un numéro qui s’avérera très utile en cas de pluralité de déclarations pour identifier chacune d’elles auprès de l’assureur.
     Ce formalisme, institué par un arrêté du 30 mai 1997 en application de la loi du 4 janvier 1978, est destiné à permettre à l’assureur de se positionner sur les garanties.
    Celui-ci dispose alors d’un délai de 10 jours à compter de la déclaration pour réclamer au déclarant les éléments qui manqueraient. Au-delà, il n’est plus recevable à le faire.
    Ajoutons que l’assureur dispose de 15 jours pour notifier son offre d’indemnisation si le coût du sinistre est inférieur à 1 800 € , ou son refus de garantie sans expertise s’il estime les dommages manifestement non garantis.
    La date de réception par l’assureur de la déclaration complète sera conservée car elle constitue le point de départ des délais de règlement du sinistre prévus et sanctionnés par la loi. Cette date portera le nom de jour « J ».

     

    Déroulement :

    -un petit dessin vaut mieux qu’un long discours-

     

    Les risques en cas d' »oubli » de souscription :

    Les personnes qui, bien que dans l’obligation de le faire, s’abstiennent de souscrire une assurance dommages-ouvrage, sont passibles d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement (article L. 243-3 du Code des assurances).
    Ces sanctions ne s’appliquent toutefois pas aux personnes physiques qui font entreprendre des travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation sur leur logement ou celui des membres de leur famille.
    Notons que le syndic qui s’abstient de mettre en application une décision de souscription prise par l’assemblée générale engage sa responsabilité pénale. En cas de refus de l’assemblée générale de souscrire une assurance dommages-ouvrage, le syndic n’a pas d’autre choix que de refuser de mettre en œuvre les travaux. A défaut, sa responsabilité civile professionnelle et pénale serait engagée.

    Combien coûte-t-elle ?

    les tarifs sont progressifs en fonction du coût des travaux.

    à titre d’exemple, une moyenne d’environ 2000 € est constatée pour des travaux d’un montant inférieur à 50 000 €, 2,80 % jusqu’à 300 000 €, 2,50 % au-delà.

     

    Conclusion :

    Au regard des lois et des jurisprudences, il semble qu’il soit obligatoire de la souscrire lors tous les travaux de destruction, création ou réhabilitation. (y compris ceux soumis en garantie biennale !! ) car tous les travaux mal faits ou presque peuvent rendre un appartement impropre à son habitation ou empêcher son utilisation normale…

    Il n’est pas possible de faire une liste plus ou moins exhaustive de travaux pour lesquels elle serait plus utile, mais disons que les travaux de gros oeuvre, ravalement ou étanchéité sont ceux qui font courir le plus de risques.

    Notons aussi que dans les faits, l’assurance de la copropriété se charge généralement des recherches de responsabilité des entreprises et donc, si ces entreprises n’ont pas mis la clef sous la porte, elle suffit…