Un locataire qui préempte suite à un congé pour vendre doit-il payer des frais d’agence ?

 

Non.

Tout d’abord, rappelons que si le congé pour vendre est possible en cas de location vide ou meublée, le droit de préemption n’est acquis que dans le cas d’une location vide (soumise à la loi de 89).

Notons également qu’en cas de préemption autre que celle du locataire (ville, conservatoire du littoral, copropriété dans certains cas de vente de parkings ou garages…) la commission de l’agence est due par le préempteur. (cf ref. ci-dessous)

 

Par contre, en cas de préemption d’un locataire (soumis à un bail de 89), le congé pour vendre doit être délivré en indiquant le montant hors frais d’agence et le locataire n’a rien à payer de plus.

La dernière jurisprudence (ci-dessous tout en bas) fait état d’une vente cassée 3 mois apres sa signature car cette procédure n’avait pas été respectée… Attention donc.

 

 

 

 

(références :

sur la commission due par une ville qui préempte une vente :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 26 septembre 2007
N° de pourvoi: 06-17337
Publié au bulletin Rejet

M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
Mme Nési, conseiller rapporteur
M. Cuinat, avocat général
SCP Coutard et Mayer, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat(s)

Sur les deux moyens réunis :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 16 mai 2006), que la société Centraventes a donné mandat à la société Cogest Devouassoux immobilier de rechercher, en vue de son acquisition, un ténement immobilier moyennant une rémunération à la charge du mandant ; qu’une promesse de vente a été signée entre l’association Loisirs vacances tourisme Les Cimes et la société Centraventes, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Century 21 ; que la commune de Chamonix Mont-Blanc ayant exercé son droit de préemption, la société Cogest Devouassoux immobilier, se prévalant des mentions de la déclaration d’intention d’aliéner reçue par la commune le 31 janvier 2003, a assigné cette dernière en paiement de la somme de 135 105,85 euros correspondant au montant de sa commission ;

Attendu que la commune de Chamonix Mont-Blanc fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les conditions de la vente conclue en vertu d’un droit de préemption sont fixées par le dernier accord des parties ; que l’offre de vente formulée par le vendeur au titulaire d’un droit de préemption n’obéit à aucune condition de forme et peut résulter de tout document autre qu’une DIA ; que lorsque la DIA initialement adressée au préempteur est complétée ou modifiée par un document ultérieurement adressé par le vendeur au préempteur, c’est ce dernier document qui manifeste l’offre du vendeur et qui, si il est accepté par le préempteur, forme l’accord des parties sur les conditions de la vente ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que la lettre recommandée adressée le 13 mars 2003 par le notaire de la venderesse à la commune de Chamonix, préempteur, et modifiant la DIA du 31 janvier 2003, ne valait pas accord des parties, motif pris de ce que cette lettre ne répondait pas en la forme à une DIA ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ainsi que l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme ;

2°/ qu’il résulte des mentions de l’arrêté de préemption du 24 mars 2003 que la commune de Chamonix a exercé son droit de préemption au regard des conditions de vente fixées par la lettre du notaire de la venderesse, lettre en date du 13 mars 2003, et qui modifiait les conditions de vente énoncées par la DIA du 31 janvier 2003 ; qu’en énonçant que la commune de Chamonix avait fondé sur la DIA du 31 janvier 2003 sa décision d’acquérir le bien par préemption, la cour d’appel a dénaturé les termes de l’arrêté susvisé, violant ainsi l’article 1134 du code civil ;

3°/ que le juge civil est lié par la chose décidée par l’autorité administrative ; que, par arrêté du 24 mars 2003, le maire de la commune de Chamonix avait décidé d’exercer le droit de préemption de la commune sur le bien vendu par l’association Loisirs vacances tourisme en acquérant les parcelles litigieuses aux conditions formulées par la lettre du notaire en date du 13 mars 2003 et par le compromis de vente conclu entre la venderesse et l’acquéreur initial, compromis qui était visé par la lettre et annexé à cette dernière ; que ni la lettre du notaire, ni le compromis de vente n’incluaient au titre des conditions de la vente le paiement de la commission d’agence de l’acquéreur ; qu’en considérant néanmoins que la commune de Chamonix devait payer, au titre de la vente, le montant de la commission due par l’acquéreur à son agent, la cour d’appel a méconnu la chose décidée par l’autorité administrative, violant ainsi le principe de la séparation des pouvoirs ;

4°/ qu’il résulte des termes de la lettre du notaire de la venderesse, en date du 13 mars 2003, que les conditions de la vente telles que formulées par la DIA du 31 janvier 2003 étaient modifiées, le bien immobilier vendu comportant d’autres parcelles que celles initialement visées par la DIA ; que, s’agissant des autres conditions de la vente, la lettre du notaire renvoyait au compromis de vente conclu entre la venderesse et l’acquéreur initial, compromis qui était annexé à la lettre ; que le compromis de vente ainsi annexé ne stipulait pas le paiement d’une quelconque commission à l’agent de l’acquéreur, commission qui serait incluse, directement ou indirectement, dans le prix de vente ; qu’en énonçant que la lettre susvisée « rappelait l’existence d’une commission à la charge de l’acquéreur », la cour d’appel a dénaturé les termes de la lettre du notaire, violant ainsi l’article 1134 du code civil ;

5°/ que la vente est formée par l’accord des parties ; que par acte authentique de vente en date du 3 juin 2003, la commune de Chamonix a acquis les parcelles litigieuses pour le prix total de 1 981 838 euros, commissions d’agence comprises ; qu’en considérant que la commune de Chamonix était redevable d’une somme complémentaire de 135 105,85 euros qui s’ajouterait au prix de vente, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit que l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, la cour d’appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du courrier du notaire en date du 13 mars 2003 et des dispositions de l’arrêté du maire de la commune de Chamonix en date du 24 mars 2003, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la décision de préemption était fondée sur la seconde déclaration d’intention d’aliéner du 31 janvier 2003, laquelle mentionnait l’intermédiaire chargé de la recherche du terrain et son droit à commission, et que la lettre du notaire rappelait l’existence d’une commission à la charge de l’acquéreur, a pu en déduire, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs ni les stipulations du contrat de vente conclu entre la commune et l’association que la commission de la société Cogest Devouassoux immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Chamonix Mont-Blanc aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la commune de Chamonix Mont-Blanc à payer à la société Gogest Devouassoux immobilier la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la commune de Chamonix Mont-Blanc ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l’audience publique du vingt-six septembre deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l’article 452 du nouveau code de procédure civile.

 

 

Concernant les frais d’agence non dus par le préempteur :

Numéro d’arrêt : 12-19442 du 3 juillet 2013
Numéro NOR : JURITEXT000027670489
Numéro d’affaire : 12-19442
Numéro de décision : 31300811
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2013-07-03;12.19442

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Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) que M. et Mme X… propriétaires d’un appartement donné à bail à M. et Mme Y…, ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d’acquérir le logement à un prix incluant la commission d’agence ; qu’ils ont ensuite vendu l’appartement à Mme Z… selon acte du 8 octobre 2004 ; que les locataires, qui avaient accepté l’offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z…, M. et Mme X… et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l’appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices ;
Sur le premier moyen :
Vu l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable ;
Attendu que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;
Attendu que pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y… étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z…, l’arrêt du 13 septembre 2011 retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l’offre de vente pour un « prix commission d’agence compris », que la commission d’agence est un élément du prix compris dans l’offre et qu’il n’y a pas de raison d’en dispenser le locataire acquéreur alors que l’intervention de l’agence était bien nécessaire pour la recherche d’un acquéreur et la fixation d’un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l’article 1382 du code civil ;
Attendu que pour débouter M. et Mme Y… de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l’acquéreur, l’agent immobilier et le notaire, l’arrêt du 7 février 2012 retient que s’il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c’est de toute évidence par le fait d’ignorance de l’agent immobilier d’abord et du notaire ensuite, qu’il n’est pas démontré qu’il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d’introduire la présence action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’en statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que le prix auquel la substitution d’acquéreurs aura lieu est de 130 500 euros, l’arrêt rendu le 11 septembre 2011, entre les parties, et en ce qu’il déboute M. et Mme Y… de leur demande de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 7 février 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;
Condamne la société Br immo et les consorts X… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Br immo et des consorts X… ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y… ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y…

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à aux arrêts attaqués D’AVOIR condamné les locataires à payer la commission d’agence,
AUX MOTIFS QUE : « Attendu que la notification du 29 juillet 2004 contenait l’offre de vente pour un « prix de 140.500 euros commission d’agence compris » ; Que la commission d’agence était un élément du prix compris dans l’offre ; Qu’il n’y a pas de raison d’en dispenser le locataire acquéreur alors que l’intervention de l’agence était bien nécessaire pour la recherche d’un acquéreur et la fixation d’un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée » (arrêt rendu le 13 septembre 2011, p. 4, sixième à huitième alinéas),
ALORS QUE l’offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d’un acquéreur qui seule ouvre à l’agent immobilier le droit au paiement d’une commission, de sorte que le locataire n’a pas à payer cette commission ; que cette règle selon laquelle le locataire n’a pas à payer de commission d’agence s’applique même lorsque ce dernier vient se substituer à l’acquéreur à la suite de l’annulation de la vente consentie à un prix plus avantageux ;
Qu’en retenant cependant que les époux Y…, venant se substituer à mademoiselle Z… à la suite de l’annulation de la vente, n’étaient pas dispensés de payer la commission d’agence qui aurait été un élément du prix de vente compris dans l’offre, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à aux arrêts attaqués D’AVOIR débouté les locataires de leur demande de condamnation des consorts X…, de mademoiselle Z… et de l’agent immobilier à leur réparer leur préjudice consistant dans les paiements des loyers indument effectués à mademoiselle Z…,
AUX MOTIFS QUE : « les époux Y… fondent leur demande de dommages et intérêts sur la volonté commune de faire échec à leur droit de préemption ; Que s’il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c’est de toute évidence par le fait d’ignorance de l’agent immobilier d’abord et du notaire ensuite, et qu’il n’est pas démontré qu’il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit ; Que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d’introduire la présente action et les frais engendrés, encore que leur absence à la réunion de mai 2005 provoquée par leur notaire, qui était de nature à permettre une solution amiable du litige avant toute procédure, n’est pas l’expression d’un empressement à concrétiser la vente, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile » (arrêt rendu le 7 février 2012, p. 4, sixième à huitième alinéas) ;
ALORS QUE lorsque l’exercice du droit de préemption est entravé par le propriétaire et l’agent immobilier et qu’en outre, le tiers, qui a acquis le bien en méconnaissance dudit droit de préemption, résiste à la réalisation forcée de la vente au profit du locataire lésé, ce dernier a droit à la réparation de son préjudice consistant dans le paiement à fonds perdus des loyers jusqu’à la reconnaissance judiciaire de ces droits ;
Qu’en décidant, au contraire, que le préjudice subi par les époux Y… était uniquement constitué par la nécessité d’introduire une action en nullité de la vente conclue en fraude de leur droit de préemption, préjudice suffisamment indemnisé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile, la cour d’appel a violé les articles 1382 du code civil et 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.

Références :

Décision attaquée : Cour d’appel de Chambéry, 07 février 2012 )