RECAPITULATIF DES SOMMAIRES POUR L’ANNEE 2016
	REVUES 219 à 228		2-6
I – ADMINISTRATEUR DE BIENS
	Le formalisme du mandat de la loi Hoguet ne protège que le mandant		7-9
	Décret N°2015-1437 du 5 nov 2015
II – AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
	lois de finances 2017 : mesures en faveur de la location meublée non-professionnelle.		9-13
III – ECO-PRET A TAUX ZERO (PTZ)
	Un an de plus pour profiter du CITE		13
IV – BAUX D’HABITATION ET MIXTES
	Autorisation et déclaration de mise en location : bientôt les formulaires		14-16
V – BAUX (CODE CIVIL)
	Responsabilité en cas d’incendie : pas d’action directe entre le bailleur et le sous locataire		16
VI – LOCATIONS SAISONNIERES
	Les loyers tirés de la location meublée même occasionnelle relèvent des BIC		17
VII – ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
	Quand l’assemblée des copropriétaires refuse les travaux d’accessibilité Egalité et citoyenneté : les cavaliers de la copropriété censurés Quand l’entretien courant de l’immeuble est assuré par ses copropriétaires			18-20 19-21
VIII – INDICES INSEE
	N° 229 – Récapitulatif 2016 Montpellier, le 15/09/2017

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

RECAPITULATIF DES SOMMAIRES
POUR L’ANNEE 2016

1	ADMINISTRATEUR DE BIENS
	Le recouvrement simplifié de petites créances s’appliquera au 1er juin 2016		221-02
	Incidence des manquements du professionnel de l’immobilier sur son droit à rémunération		222-02
	Professionnels soumis à la loi Hoguet : un décret assouplit les conditions d’aptitude acquises à l’étranger		228-02
	Nullité du mandat de vente adressé par lettre simple faute de date certaine		228-04
2	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
	La publicité en matière d’investissement locatif sous contrôle			228-05
3	ECO-PRET A TAUX ZERO (PTZ)
	Trois ans de plus pour bénéficier de l’éco-PTZ			219-02
	Cumul CITE/éco PTZ : le plafond de ressources tombe			221-13
	Des travaux d’isolation thermique embarqués à compter du 1er janvier 2017			222-04
	Prise en compte de l’éco-PTZ complémentaire dans les formulaires de demande de prêt			225-02
	Le fonds de garantie pour la rénovation énergétique entre en fonction			225-03
4	ALLOCATIONS LOGEMENT
	Aides au logement : traitement des impayés en cas de surendettement		223-02
	Aides au logement : signalement des déménagements et des résiliations de bail		223-03
	Les modalités du maintien des allocations de logement en cas d’impayés		223-04
	Aides au logement : nouvelle procédure pour l’apurement des impayés		224-02
	Le montant des aides personnelles au logement diminue en fonction du loyer au 1er juillet 2016		225-04
	Calcul des aides au logement : le décret sur les modalités de la prise en compte du patrimoine est paru		227-02
5	BAUX D’HABITATION ET MIXTES
	Le logement loué pourra s’adapter au handicap		219-04
	Incendie : pas de remboursement par l’assurance des frais de relogement des voisins		219-05
	Sanction de l’indécence du logement : le bailleur doit rembourser les loyers perçus		221-05
	Assurance pour le compte du locataire : la prime est récupérable + 10 %		221-06
	Domiciliation d’une personne morale dans le logement loué par son représentant légal		221-07
	Le décret ALUR relatif à l’état des lieux et à la vétusté est paru		221-08
	Décrets, arrêtés, circulaires		221-10
	Congés-reprise au profit d’un associé de SCI familiale		222-07
	Offre de relogement : l’exception ne concerne que les bailleurs personnes physiques		222-08
	Taille de haie : entretien ou remise en état, le débiteur n’est pas le même		222-09
	Bail : la rupture conventionnelle du contrat de travail justifie le préavis réduit		224-07
	La garantie Visale s’ouvre aux jeunes non-salariés, chômeurs et étudiants		224-08
	Reconduction du gel des loyers des baux d’habitation dans les zones tendues		225-05
	Le contenu des diagnostics gaz et électricité à remettre aux locataires est fixé		226-18
	Offre de relogement : l’exception ne concerne que les bailleurs personnes physiques		227-04
	Le contenu des diagnostics gaz et électricité à remettre aux locataires est fixé		227-05
	Adaptation au handicap du logement loué : le texte d’application est paru		227-06
	A qui incombe la restitution du dépôt de garantie en cas de vente de locaux loués ?		228-06
	La restitution du dépôt de garantie après ALUR pour un bail conclu avant le 27 mars 2014		228-07
	Baux à usage mixte : le tribunal d’instance est compétent		228-08
	Le décret relatif à la déclaration et à l’autorisation de mise en location est paru		228-09
6	BAUX (CODE CIVIL)
	Arrêté d’insalubrité et paiement du loyer d’un bail professionnel		220-02
	Le radon s’invite dans l’état des risques naturels et technologiques, au plus tard le 1er juillet 2017		220-03
	Il n’est jamais trop tard pour enduire		222-10
	Le mandataire est responsable de l’absence du nom du bailleur dans le bail		222-11
	Sous-location prohibée et Airbnb : trahis par internet		222-11
	Réforme du droit des obligations : quel impact sur les baux ?		226-02
	Suspension du paiement des loyers du logement insalubre et vente de l’immeuble		227-08
	Un arrêté de péril vise la façade et les loyers de tous les lots sont suspendus		228-13
	Le locataire se rebiffe		228-14
7	BAUX COMMERCIAUX
	Bail commercial : peut-on autoriser des travaux contre une augmentation de loyer ?		221-12
	Baux commerciaux : adaptations réglementaires sur le recours à la LRAR		222-13
	Formalisme à respecter pour la cession du bail dans le cadre d’une procédure collective		224-09
8	BAUX PROFESSIONNELS
	Le mauvais fonctionnement de la climatisation est un trouble de jouissance indemnisable		221-13
	Bail professionnel : il peut être conclu pour une activité lucrative ou non		228-15
9	CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX
	Airbnb : pas d’autorisation du changement d’usage pour une résidence principale		222-15
10	DROIT DE PREMPTION
	Contrôle par le Conseil d’Etat de la motivation de l’opération de préemption		222-16
11	EGALITE DES CHANCES EN MATIERE D’ACCES AU LOGEMENT
	Accessibilité aux personnes handicapées : un sas d’isolement bien problématique		224-11
12	GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS
	GRL : un sursis d’un an pour les contrats d’assurance en cours		219-06
13	IMPOTS
	Taxe d’habitation : un logement étudiant ne constitue pas une location saisonnière	221-14
	L’étudiant qui loue un meublé pour 10 mois est redevable de la taxe d’habitation	224-14
14	LOCATIONS
	Rattrapage de l’indexation : le calcul s’effectue depuis le début de bail		224-15
	Le logement social au centre du projet de loi Egalité et citoyenneté		225-07
	Bail : le mariage à l’étranger est opposable au bailleur dès sa célébration		228-16
15	LOCATIONS SAISONNIERES
	Le numéro d’enregistrement du meublé de tourisme devra figurer dans les annonces		227-09
16	TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
	Plus d’attestation pour les travaux de moins de 300 euros		220-14
17	AGENT IMMOBILIER
	Mandat de gestion immobilière à un professionnel de l’immobilier : la preuve n’est rapportée que par écrit		219-07
	Formation continue désormais obligatoire pour les professionnels de l’immobilier		220-04
18	LOIS
	Parution de l’ordonnance réformant le droit des obligations		220-07
19	INDIVISION
	Partage du bien indivis entre des concubins : sort du remboursement du prêt immobilier		220-12
	Sanction de l’absence d’accord unanime des indivisaires à la vente		221-15
20	PLUS VALUES IMMOBILIERES
	Première cession d’un logement autre que la résidence principale : fin annoncée de l’exonération de taxation des plus-values ?		228-17
21	PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
	Le droit de rétractation ne s’applique pas à la vente d’un terrain à bâtir		221-17
	Délai de rétractation de 10 jours : mise en conformité de la partie réglementaire du CCH		223-08
22	AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
	Trois chantiers vont mobiliser l’énergie de la ministre du logement		223-08
	L’Anah au secours des copropriétés fragiles ou en difficulté		227-11
	Nouvelles incitations à la location sociale dans le parc privé		228-18
23	ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
	Assemblées : les modalités de consultation des pièces justificatives sont fixées		219-08
	Administrateur provisoire : après la fin de la mission il n’est plus temps d’agir		219-09
	Il faut un premier vote avant de recourir à un second		222-17
	Second vote : pas touche au projet de résolution !		222-17
	Le vote du mandataire n’engage le mandant que sur un point inscrit à l’ordre du jour		227-12
	Ménage à trois autour du mandat de vote impératif		227-13
	Quand l’entretien courant de l’immeuble est assuré par ses copropriétaires		227-15
	Copropriété : encore plus de dématérialisation ?		227-16
	Raccordement des occupants d’un immeuble en copropriété à la fibre optique		227-17
	Résidences-services : le décret de 1967 est modifié		228-19
24	CHARGES DE COPROPRIETE
	De l’effet de la création d’un duplex sur les charges de copropriété		220-13
	Charges de copropriété, clause de solidarité et notification du démembrement		222-19
	Individualisation des frais de chauffage : la date est encore repoussée		223-11
	Quand l’affichage dans les parties communes est un abus de la liberté d’expression		228-21
25	CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
	CNN gardiens, concierges et employés d’immeuble : modification de l’accord prévoyance et frais de santé		219-10
	Ce qui change pour les salaires au 1er janvier 2016		220-16
26	CONSEIL SYNDICAL
	Résidences-services : le conseil des résidents c’est pour maintenant		220-15
27	COPROPRIETAIRES
	Loi Carrez : la reprise des actes de la société en formation arrive toujours à temps		222-20
	Erreur de mesurage de la loi Carrez : délai pour agir en réduction du prix de vente		224-17
28	PARTIES COMMUNES – PARTIES PRIVATIVES
	Exposition au plomb : les parties communes ne sont pas forcément à usage commun		219-11
	Bornes de recharge électrique et stationnement des vélos dans les bâtiments neufs : ce qui change au 1er janvier 2017		225-11
29	REGLEMENT DE COPRIOPRIETE
	EDD publié depuis 10 ans = pas de DPU sur la vente		222-21
	Usufruit et charges de copropriété : licéité de la clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété		224-19
30	SYNDIC
	L’administrateur provisoire et le défaut d’ouverture d’un compte séparé		219-13
	Rémunération du syndic dont le mandat a été annulé : il n’y a pas de plan B		219-14
	Syndicat non professionnel, syndicat professionnel : à chacun sa qualité !		219-15
	Actualisation de la garantie financière prévue par le décret Hoguet		223-13
	Immatriculation des copropriétés : il manque encore un texte…		225-16
	Syndic de copropriété : à deux, ce n’est pas toujours mieux…		227-18
	Le contrat de syndic revu et (légèrement) corrigé par le Conseil d’Etat		227-18
31	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
	Le syndicat est responsable d’un vice de construction préexistant à la mise en copropriété		219-16
	Loi « vieillissement » rénovation du statut des résidences-services		219-17
	Même composé de copropriétaires consommateurs, le syndicat n’est pas un consommateur		221-19
	Le syndicat des copropriétaires est un cocontractant comme les autres		221-21
	Un copropriétaire de syndicat principal peut contester l’assemblée constitutive d’un syndicat secondaire		223-19
	Le syndicat est responsable d’un vice de construction préexistant à la mise en copropriété		223-20
	Immatriculation des copropriétés : le décret ALUR paru		225-21
	Organiser une fête annuelle des voisins n’entre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires		227-21
32	TRAVAUX EN COPROPRIETE
	L’isolation acoustique des bâtiments sera renforcée à compter du 1er juillet 2017		224-20

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Le formalisme du mandat de la loi Hoguet ne protège que le mandant

Le non-respect des prescriptions formelles du mandat d’agent immobilier n’est plus sanctionné par une nullité absolue pouvant être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, mais par une nullité relative qui ne peut pas être contestée par le locataire dans le cadre d’un congé pour vendre.

Cet arrêt solennel, rendu en chambre mixte, qui doit être publié au bulletin des arrêts de la Cour de cassation, mentionné dans son rapport et sur internet, est l’un des premiers à faire application de la réforme du droit des obligations par l’ordonnance du 19 février 2016 et cela, à propos de la distinction des nullités relatives et absolues.

Il considère, en effet, à la lumière du nouveau texte du code civil, que la méconnaissance des articles 7 alinéa 2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 alinéa 5 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 exigeant l’un, que le mandat exclusif de l’agent immobilier soit stipulé à durée déterminée, et l’autre qu’il soit porté par ordre chronologique sur le registre des mandats, doit être sanctionnée par une nullité relative et non par une nullité absolue ce qui permet à la seule personne protégée de réclamer l’annulation du mandat.

Dans l’affaire rapportée, une société civile immobilière (SCI) avait fait délivrer par son agent immobilier un congé avec offre de vente à la locataire d’un local à usage d’habitation lui appartenant. La locataire l’a assignée en nullité du congé aux motifs que l’agent aurait dû être titulaire d’un mandat spécial pour vendre et que le mandat dont il se prévalait aurait dû être passé par écrit, mentionné sur un registre côté et paraphé, et comporter un numéro d’inscription sur ce registre.

En somme, la locataire invoquait la violation des dispositions de la loi Hoguet relatives au formalisme du mandat: des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Elle est déboutée par les juges du fond qui ordonnent son expulsion. Pareillement, la Cour de cassation rejette son pourvoi en considérant, d’une part, qu’un mandat spécial avait été donné et, d’autre part, que le locataire ne pouvait se prévaloir de la nullité du mandat car, s’agissant d’une nullité relative, seul le mandant que la loi voulait protéger avait qualité pour le faire.

La distinction du mandat général et du mandat spécial

En premier lieu, la locataire avançait que le congé pour vente s’analysait en une offre de vente exigeant que l’agent immobilier soit en possession d’un mandat spécial pour procéder à sa délivrance. L’article 1987 du code civil indique, en effet, que le mandat est, ou spécial et pour une affaire ou certaines affaires seulement, ou général et pour toutes les affaires du mandant.

Quant à l’article 1988 du même code, il ajoute que le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration et s’il s’agit d’aliéner le mandat doit être exprès. Or la prétention de la locataire pouvait être écartée aisément car l’agence immobilière avait reçu un mandat de gestion et d’administration lui donnant pouvoir de donner « tous congés » et, en outre, une lettre de la propriétaire la mandatait spécialement pour vendre le bien occupé au terme du bail, à un prix déterminé, et pour donner congé au locataire.

La distinction de la nullité absolue et de la nullité relative

En revanche, le deuxième argument était plus percutant car, selon l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970, l’agent immobilier doit se prévaloir d’un mandat écrit dont les effets sont limités dans le temps.

Il a aussi l’obligation, en vertu de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 de mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats, à l’avance coté sans discontinuité et relié, et de reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant, exigences qui n’avaient pas été respectées.

Jusqu’à présent il avait toujours été admis que ces conditions de validité du mandat, dispositions d’ordre public, étaient sanctionnées par une nullité absolue (Cass. 1reciv. 26 nov. 1996, n° 93-19.917 ; Cass. 1re civ. 16 oct. 2001, n° 99-16.920, n° 1587 P ; Cass. 1re civ., 25 févr. 2003, n° 01-00.461 . Cass. 1re civ., 18 oct. 2005, n° 02-16.046, n° 1377 P + B) qui, comme telle, peut être invoquée par toute partie qui y a intérêt et, notamment, par un locataire qui reçoit une offre de vente d’un local commercial et d’un appartement (Cass. 3eciv., 8 avr. 2009, n° 07-21.610, n° 472 P + B).

Cela n’a évidemment pas échappé à la chambre mixte de la Cour de cassation qui évoque cette jurisprudence dans son arrêt en la citant expressément.

Mais la Haute juridiction estime qu’elle doit être abandonnée par suite de l’adoption de la réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016 qui remettrait en cause le fondement de l’annulation.

L’impact de la réforme des obligations

La Cour de cassation s’appuie sur le nouvel article 1179 du code civil, issue de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, dont elle reprend les termes sans le citer à savoir que « la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé ». Dès lors, les hauts magistrats estiment que l’évolution du droit des obligations, résultant de l’ordonnance du 10 février 2016 conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

Par conséquent, l’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative.

Pour parvenir à cette conclusion, la Haute juridiction relève que, par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle et que la loi ALUR du 24 mars 2014, comme il ressort de son étude d’impact, et la loi Macron du 6 août 2015 répondent aux mêmes préoccupations, c’est-à-dire sauvegarder un intérêt général, mais aussi un intérêt privé.

La nullité relative est réservée au seul mandant

Dès lors conformément aux règles habituelles et à l’article 1181 du code civil, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger, c’est-à-dire, dans le cas présent, par le propriétaire mandant et non par le tiers au contrat de mandat qu’est le locataire. Par conséquent, la Haute juridiction juge que la cour d’appel n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d’un numéro d’inscription sur le registre des mandats. Cette décision a pour effet de fermer l’action en nullité à toute personne autre que celle que la loi a voulu protéger, c’est-à-dire, le mandant, client de l’agent immobilier.

C’est un vrai revirement de jurisprudence qui est ainsi consacré s’appuyant sur une prétendue évolution du droit des obligations … alors que, si l’ordonnance du 10 février 2016 a consacré la distinction jurisprudentielle des nullités absolues et relatives dans l’article 1179 du code civil, elle ne l’a aucunement modifiée.

Parallèlement, les lois récentes de 2014 (ALUR) et 2015 (Macron) précitées instituent de nouveaux mécanismes de régulation de la profession d’agent immobilier (obligation de formation continue, mise en place d’un code de déontologie, d’instances disciplinaires et de contrôles ciblés de la DGCCRF, édiction de nouvelles sanctions pénales et administratives).

La chambre mixte en déduit que l’ordre public de direction n’a plus à être assuré par les parties au procès.

Dès lors, eu égard au principe de proportionnalité que la Cour européenne des droits de l’homme et la Cour de justice de l’Union européenne commandent au juge de respecter, les hauts magistrats considèrent que les dispositions protectrices du locataire assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur.

Elle retient en conséquence que la recherche demandée par la locataire, portant sur la mention de la durée du mandat et le report sur le mandat resté en la possession du mandant du numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats, était inopérante, le locataire n’ayant pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme affectant le contrat.

AIDES FISCALES A L INVESTISSEMENT LOCATIF

Loi de finances 2017 : mesures en faveur de la location meublée non-professionnelle

La loi de finances pour 2017 prolonge le censi-Bouvard (LMNP) d’un an et crée une nouvelle réduction d’impôt en faveur de la réhabilitation des résidences de tourisme.

La loi de finances pour 2017, d’une part, prolonge le Censi-Bouvard jusque fin 2017 et, d’autre part, favorise les travaux de rénovation des résidences de tourisme vieillissantes.

Prorogation du Censi-Bouvard

Les contribuables ont une année supplémentaire pour bénéficier de la réduction d’impôt en faveur de la location meublée non professionnelle (LMNP) prévue par l’article 199 sexvicies du CGI. L’acquisition pourra intervenir jusqu’au 31 décembre 2017 et non plus seulement jusqu’au 31 décembre 2016.
En contrepartie, il a été choisi d’exclure les résidences de tourisme classées du champ d’application de l’avantage fiscal (Rapp. AN, n° 4314). Cette exclusion ne s’applique pas aux investissements réalisés au plus tard le 31 mars 2017, pour lesquels le contribuable peut justifier :
– d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2016 ;
– ou, s’agissant de l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’un contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016.

Réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation

Pour aider à la rénovation d’un parc vieillissant, la loi de finances pour 2017 crée une réduction d’impôt en faveur de la réalisation de certains travaux de réhabilitation réalisés sur des logements :

– faisant partie d’une résidences de tourisme classées ;

– ou d’une copropriété comprenant une telle résidence s’ils font l’objet d’un classement au titre des meublés de tourisme.

L’avantage n’est pas applicable aux logement dont la propriété est démembrée.

Travaux concernés

Les travaux doivent avoir été votés en assemblée générale des copropriétaires entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 et être réalisés sur des logements achevés depuis au moins 15 ans à la date de la décision. Ils doivent en outre être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur adoption par la copropriété.

La réduction d’impôt s’applique aux travaux, réalisés par une entreprise, portant sur l’ensemble de la copropriété au titre des dépenses :

– relatives à certains travaux éligibles au titre du CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) (acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants, de matériaux d’isolation thermique des parois opaques, d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable) ;

– visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;

– de ravalement.

Mise en oeuvre de la réduction d’impôt

Les dépenses sont plafonnées à 22 000 € et le taux de la réduction est de 20 %, soit un avantage fiscal maximum de 4 400 € (Rapp. AN, n° 4314). En cas d’indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du montant des dépenses de travaux correspondant à ses droits.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement définitif par le syndic de copropriété de la facture, autre que des factures d’acompte, de l’entreprise ayant réalisé les travaux. Elle est ensuite imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année.

Engagement de location de 5 ans

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le contribuable doit s’engager à louer le logement pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux, au profit :

– de l’exploitant de la résidence de tourisme classée ;

– de personnes physiques à raison d’au moins 12 semaines par an, si le logement est classé comme un meublé de tourisme et appartient à une copropriété comprenant une résidence de tourisme.

Au cours des 5 ans, le bien peut être donné à bail successivement dans les conditions figurant ci-dessus, sous réserve que le changement dans les conditions d’affectation à la location intervienne dans le 2 mois.

Attestation du syndic

A la demande de l’administration fiscale, le contribuable doit être en mesure de produire une attestation du syndic comportant :- le lieu de réalisation des travaux ;

– la nature et le montant de ces travaux ainsi que, le cas échéant, les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales au regard du CITE des équipements et matériaux ;

– le nom et l’adresse de l’entreprise ayant réalisé les travaux ;

– la date d’achèvement des travaux ;- la date du paiement définitif à l’entreprise ;

– la quote-part incombant au contribuable ainsi que les dates de paiement par le contribuable des appels de fonds correspondants.

Le « Borloo conventionné » est remplacé par un nouveau dispositif

Dans les zones tendues, le « Borloo ancien » est supprimé et remplacé par une déduction forfaitaire dont le taux est modulé en fonction du territoire et du caractère social de la location. Par ailleurs, le « Besson ancien » ne peut être reconduit.

La loi de finances rectificative pour 2016 a créé un nouveau dispositif recentré sur les zones où le marché est tendu, déjà dénommé en pratique le « Cosse ancien ». Il consiste dans l’application d’un taux de déduction forfaitaire qui va de 15 à 85 % des revenus fonciers bruts selon la situation géographique du logement et le caractère social de la location. L’avantage entrera en vigueur à compter de l’imposition des revenus de l’année 2017.

Extinction progressive du « Borloo conventionné » et du « Besson ancien »

Les contribuables qui avaient opté pour le « Besson ancien » pouvaient le reconduire par périodes triennales tant que la condition relative au loyer du logement était remplie. La loi de finances rectificative pour 2016 prévoit que ce régime de faveur cessera de s’appliquer au terme des périodes triennales ayant débuté avant le 1er janvier 2017.

De même, le « Borloo conventionné » (ou « Borloo ancien ») ne continuera-t-il de produire ses effets que pour les conventions Anah conclues à compter du 1er janvier 2017 pour lesquelles la demande de conventionnement aura été réceptionnée au plus tard le 31 janvier 2017.

Zones concernées par le « Cosse ancien »

Le nouvel avantage ne s’applique, sauf intermédiaition locative, que dans les zones se caractérisant par un déséquilibre – plus ou moins marqué – entre l’offre et la demande de logement (zones tendues) selon le zonage appliqué dans le cadre du « Duflot-Pinel ». La tension pour l’accès au logement influe sur le taux de la déduction applicable (v. ci-dessous).

En intermédiation locative (mandat de gestion, location à un organisme agréé, v. ci-dessous), le dispositif peut être utilisé sur l’ensemble du territoire.

Location conventionnée ou intermédiation locative

Le logement peut être soit loué nu directement à une personne qui en fait son habitation principale dans le cadre d’un conventionnement Anah (secteur intermédiaire, social ou très

social) conclu entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Il peut également être donné en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé pour l’intermédiation loca

tive en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté ou dont la situation nécessite une solution locative de transition.

Le contribuable souscrit un engagement de location du logement nu à usage d’habitation principale pendant toute la durée de la convention.

Le loyer et les ressources du locataire ne devront pas excéder des plafonds qui devraient être proches de ceux applicables au « Borloo ancien » (pour le conventionnement intermédiaire, les plafonds seraient proches de ceux du Pinel, pour le conventionnement social ils seraient inférieurs de 10 % aux plafonds des prêts locatifs sociaux (PLS) et ceux du conventionnement très social seraient proches de ceux des PLUS) (Rapp. Sénat n° 214, 2016-2017).

La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal du propriétaire ou d’un des associés de la société propriétaire, non plus qu’à ses descendants ou ascendants.

En revanche, elle peut l’être au profit d’une personne occupant déjà le logement mais uniquement à l’occasion du renouvellement du bail.

Application d’une déduction forfaitaire

Le taux de la déduction forfaitaire est applicable au revenu brut foncier. Il varie selon le lieu de situation du logement et le caractère social de la location.

Zones (1)	Conventionnement loyer intermédiaire	Conventionnement social et très social	Intermédiation locative
Zone A	30 %	70 %	85 %
Zone B1
Zone B2	15 %	50 %
Zone C	–	–
(1) Zonage identique à celui du Duflot-Pinel (Rapp. Sénat n° 2014 ; CCH, art. R. 304-1 ; Arr. 1er août 2014, NOR : ETLL1417102A)

La déduction forfaitaire s’applique à compter de la date d’effet du conventionnement et pendant toute sa durée (6 ans pour un conventionnement sans travaux, 9 ans pour un conventionnement avec travaux), y compris à l’issue d’une prorogation pour 3 ans. Le bénéfice de la déduction peut être maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du bail tant que le locataire reste en place et que toutes les autres conditions d’application, notamment celle relative au loyer, sont remplies.

ECO-PRET A TAUX ZERO

 Un an de plus pour profiter du CITE

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est prorogé jusqu’au 31 décembre 2017, mais selon des critères techniques plus exigeants pour les chaudières, les équipements de chauffage utilisant le solaire thermique et les pompes à chaleur.

Compte tenu de son succès grandissant, un sursis d’une année supplémentaire a été accordé au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) régi par l’article 200 quater du CGI. C’est surtout la contribution de celui-ci à atteindre les objectifs de l’État en matière d’économies d’énergie dans les bâtiments qui motive son maintien au-delà de 2016. Les contribuables peuvent donc en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2017.

Des équipements éligibles plus performants

Cependant, l’éligibilité au crédit d’impôt a été renforcée pour les chaudières à haute performance énergétique, les équipements de production de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant l’énergie solaire ainsi que pour les pompes à chaleur (PAC).

Un arrêté du 30 décembre 2016 a modifié, pour partie, l’article 18 bis de l’annexe IV au CGI qui fixe les critères techniques que doivent remplir les matériaux et équipements ouvrant droit au CITE. Les chaudières, PAC et équipements en question doivent respecter une efficacité énergétique plus exigeante, qui est définie par le règlement (UE) n° 813/2013 de la Commission du 2 août 2013, et non plus celles qui avaient été calculées par les précédents textes européens.

Par ailleurs, les PAC dédiées au chauffage sont dorénavant éligibles au régime fiscal de faveur si l’efficacité énergétique saisonnière est supérieure ou égale à 126 % (et non plus 117 %) pour celles à basse température ou à 111 % (et non plus 102 %) pour celles à moyenne et haute température. Ces nouvelles exigences sont applicables aux dépenses payées depuis le 1^er janvier 2017 sauf si le contribuable peut justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant cette date.

Un cumul CITE/éco-PTZ facilité

La loi de finances pour 2017 n’a pas seulement prorogé le CITE, elle a également confirmé la possibilité de cumuler sans condition de ressources le crédit d’impôt et l’éco-PTZ, et ce, rétroactivement depuis le 1^er mars 2016. Auparavant, le cumul n’était possible que lorsque les revenus du foyer fiscal du contribuable n’excédaient pas 25 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et 35 000 € pour un couple soumis à imposition commune, ces montants étant majorés de 7 500 € par personne à charge.

Autorisation et déclaration de mise en location : bientôt les formulaires

Deux arrêtés du 27 mars 2017 annoncent la mise en ligne sur le site service public (www.service-public.fr) des formulaires et notices explicatives relatifs aux autorisations et déclarations préalables de mises en location. Ces documents ne sont toutefois pas encore accessibles sur le site.
Dans certaines zones, la loi ALUR permet en effet aux EPCI compétents en matière d’habitat ou aux communes de soumettre les locations de logements à une autorisation préalable (CCH, art. L. 635-1 et s.) ou à une déclaration préalable (CCH, art. L. 634-1 et s.) (v. notre article).

Un bail ne peut être conclu au nom d’une indivision

Un bail conclu au nom d’une indivision est nul de nullité absolue et le locataire ne peut opposer une exception de nullité si le contrat a reçu un commencement d’exécution.

Une indivision n’a pas de personnalité juridique aussi l’acte réalisé ou conclu en son nom ou pour son compte est-il nul. La solution n’est pas nouvelle (Cass. 3e civ., 9 juin 2011, n° 10-19.241, n° 1111.

C’est ainsi qu’un bail conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier au nom d’une indivision est nul de nullité absolue. Mais le locataire destinataire d’un congé ne peut, pour obtenir sa nullité, prévaloir de l’exception de nullité du contrat que si ce dernier n’a pas fait l’objet d’un commencement d’exécution. L’exécution de l’acte fait en effet obstacle au jeu de l’exception (Cass.1re civ.,24 avr.2013,n° 11-27.082,n° 429P+B+I).

En l’espèce, le bail avait bien sûr été exécuté puisque justement un congé avait été délivré. La défense du preneur était donc vouée l’échec. En outre, comme le relève la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la solution vaut qu’il s’agisse d’une nullité relative ou d’une nullité absolue.

En 2018, les logements devront aussi être énergétiquement décents

Pour être qualifié de décent, en 2018, un logement devra également satisfaire à des critères d’étanchéité à l’air et d’aération suffisante correspondant à une performance énergétique minimale.

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 a intégré la performance énergétique dans les critères de décence du logement. Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 procède à la modification du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent selon un calendrier échelonné.

La notice de présentation du décret précise que l’étanchéité à l’air et l’aération correcte retenues comme critères de décence énergétique sont appréciées indépendamment du mode d’occupation du logement ou du coût de l’énergie consommée. C’est la conception intrinsèque du local qui est prise en compte.

Etanchéité à l’air

A compter du 1er janvier 2018, le logement loué devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Ses portes et fenêtres ainsi que ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres et les cheminées de trappes.

Ces nouvelles dispositions ne seront pas applicables dans les départements d’outre-mer.

Aération

A compter du 1er juillet 2018, le logement devra permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Bail d’habitation : la loi de 1989 chasse le droit de la consommation

Le bail d’habitation est régi par les règles de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles sont exclusives du droit de la consommation. En défense à l’action en recouvrement des réparations locatives et loyers impayés exercée par un bailleur social, le locataire ne peut se prévaloir de la prescription de 2 ans applicable aux professionnels.

La prescription des actions des professionnels édictée par le code de la consommation ne s’applique pas à celle exercée par un bailleur de logements sociaux en vue d’obtenir le paiement d’arriérés de loyers et d’une somme au titre de réparations locatives.

 

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article L. 137-2 du code de la consommation énonce, quant à lui, que l’action des professionnels pour les biens ou services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par 2 ans.

 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a écarté l’application de ce second texte dans les rapports entre un bailleur, qualifié par le tribunal d’instance de professionnel de la location immobilière sociale, et son locataire pour la location d’un logement considérée comme une fourniture de service.

 

Le preneur poursuivi avait bien entendu intérêt à ce que la prescription applicable soit la plus courte possible afin de se libérer des poursuites.

 

Les hauts magistrats ont estimé que « le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés ».

Un bail ne peut être conclu au nom d’une indivision

Un bail conclu au nom d’une indivision est nul de nullité absolue et le locataire ne peut opposer une exception de nullité si le contrat a reçu un commencement d’exécution.

Une indivision n’a pas de personnalité juridique aussi l’acte réalisé ou conclu en son nom ou pour son compte est-il nul. La solution n’est pas nouvelle (Cass. 3e civ., 9 juin 2011, n° 10-19.241, n° 1111.

BAUX CODE CIVIL

Responsabilité en cas d’incendie : pas d’action directe entre le bailleur et le sous-locataire

Le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, cette présomption de responsabilité ne s’applique qu’entre le propriétaire et le locataire et non entre le propriétaire et le sous-locataire.

Le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction et également lorsque le feu a été communiqué par une maison voisine (C. civ., art. 1733).

Cette présomption de responsabilité en cas d’incendie dans les lieux loués est applicable dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire (Cass. 3e civ., 24 janv. 2007, n° 06-13.028, n° 41 FS – P + B).

Reste à savoir si cette disposition du code civil peut également s’appliquer dans les rapports entre le propriétaire et le sous-locataire.

Par le passé, la Cour de cassation a décidé que ce n’était pas le cas (Cass. 3e civ., 8 déc. 1993 : Bull. civ. III n° 159 ; Cass. 3e civ. 17 juill. 1996, n° 94-16.590 : Bull. civ. III n° 184).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation réitère sa jurisprudence antérieure en décidant que la présomption de l’article 1733 du code civil ne s’applique pas entre le propriétaire et le sous-locataire ou le sous-occupant.

En l’espèce, la cour d’appel avait condamné in solidum le locataire principal, le sous-locataire et leurs assureurs respectifs à payer au propriétaire une certaine somme en réparation des conséquences dommageables de l’incendie.

La Cour de cassation censure la cour d’appel en relevant que celle-ci a violé les dispositions de l’article 1733 du code civil dès lors que le propriétaire ne dispose pas, en vertu de ce texte, d’une action directe contre le sous-locataire.

Les loyers tirés de la location meublée même occasionnelle relèvent des BIC

Que la location en meublé présente un caractère occasionnel ou habituel, les loyers perçus en 2017 seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le gouvernement a souhaité clarifier la situation fiscale des revenus tirés de la location en meublé en les imposant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Actuellement les loyers tirés de la location meublée occasionnelle, c’est-à-dire ponctuelle et pour une courte durée, relèvent de la catégorie des revenus fonciers tandis que ceux provenant de la location meublée habituelle relèvent de celle des BIC (Amendement n° 579, AN, 1^re lect.). Or le caractère occasionnel ou habituel est apprécié au cas par cas ce qui est source d’incertitude pour le contribuable.
La nouvelle disposition s’applique aux revenus perçus en 2017.
Compte tenu du succès des plateformes internet d’annonce (comme par exemple Airbnb), cette mesure permettra à chacun de connaître avec certitude le régime d’imposition des loyers perçus.

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Quand l’assemblée des copropriétaires refuse les travaux d’accessibilité

Le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser la réalisation des travaux sur les parties communes constitue un motif de dérogation à l’obligation de mise en accessibilité aux personnes handicapées des ERP (établissement recevant du public).

Dans une copropriété existante, un établissement recevant du public (ERP) existant ou créé dans ce bâtiment est en principe soumis à l’obligation de mise en accessibilité aux personnes handicapées des locaux (CCH, art. L. 111-7-3 et art. R. 111-19-7 et s.).

Cette obligation porte tant sur les parties privatives que sur les parties communes. Or, s’agissant des parties communes, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 doit être votée. 

Afin de tenir compte de la difficulté à obtenir une décision favorable, pour des raisons diverses telle que l’absentéisme, l’ordonnance du 26 septembre 2014 a créé une dérogation à l’obligation de mise en accessibilité en cas de refus de l’assemblée.

La dérogation est accordée de plein droit lorsque l’ERP existe au 27 septembre 2014. Une réponse ministérielle précise que le caractère automatique de la dérogation n’entraîne pas la nécessité de produire un plan ou toute autre pièce justificative autre que le PV d’assemblée.

Remarque : les commerces en pied d’immeuble n’entrent pas dans le champ d’application de la dérogation refus de l’assemblée générale des copropriétaires des travaux d’accessibilité réalisés sur les parties communes (Circ. 21 mai 2015, NOR : ETLK1506376C, ann. 1, § 2.4, 2).

S’agissant ensuite de la partie privative du lot, si une dérogation à la mise en accessibilité des parties communes a été accordée pour un certain type de handicap, le copropriétaire peut solliciter ensuite une dérogation pour rupture de la chaîne des déplacements en application de l’article R. 111-19-10, I, 3°, b du CCH.

Égalité et citoyenneté : les cavaliers de la copropriété censurés

Les dispositions de la loi Égalité et citoyenneté relatives au plafonnement des frais de recouvrement facturés par le syndic et à l’abaissement des majorités pour réunir des lots afin de créer un logement décent ont été censurées par le Conseil constitutionnel.

Le Conseil constitutionnel censure les cavaliers législatifs, c’est-à-dire les dispositions sans lien direct avec les projets ou propositions de lois. Deux dispositions de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté portant sur la loi du 10 juillet 1965 en ont fait les frais.

Ont été déclarés non conformes à la Constitution :

– l’article 122, I de la loi qui prévoyait que les honoraires du syndic pour la réalisation des prestations de mise en demeure et de relance après mise en demeure, imputables aux seuls copropriétaires concernés ne pouvaient excéder un montant à définir par décret ;

– l’article 91 qui abaissait les règles de majorités susceptibles de s’appliquer, en zones tendues (au sens de la taxe sur les logements vacants), à l’occasion de la réunion de lots de moins de 9m2 en vue de la création d’un logement décent.

S’agissant de la première de ces dispositions, le plafond a, en réalité, été créé par la loi ALUR mais la rédaction de l’article 10-1 de la loi de 1965 était alors équivoque. Il était possible de comprendre que le plafonnement ne s’appliquait qu’aux honoraires de rédaction de l’état daté. Le Conseil d’État, s’appuyant sur la présentation de l’amendement à l’origine de la modification, a validé la lecture du texte selon laquelle la limite concernait également les frais de recouvrement (CE, 5 oct. 2016, n° 390465).

La loi  » Égalité et citoyenneté  » avait, afin de lever toute ambiguïté, changé la rédaction de l’article 10-1. La suppression de la réécriture ne peut avoir pour effet de remettre en cause l’interprétation du texte donnée par les hauts magistrats.

Quant au second article censuré, la disposition pourra peut-être ressurgir à l’occasion d’un nouveau texte.

Résidences-services : le décret de 1967 est modifié

Le décret pour l’application de la réforme des résidences-services opérée par la loi ASV est paru. Il fixe notamment la liste des catégories de services non individualisables dont les charges sont réparties en fonction de leur utilité objective.

La loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement (ASV) du 28 décembre 2015 a modifié le régime des résidences-services. Elle prévoit une entrée en vigueur différée ainsi qu’une coexistence de deux régimes (L. n° 2015-1776, 28 déc. 2015, art. 91). C’est ainsi que les résidences dont les règlements ont été publiés avant le 29 juin 2016 demeurent soumises aux textes dans leur rédaction en vigueur avant la loi tandis que celles dont les règlements ont été publiés après relèvent du statut rénové.

Quand l’entretien courant de l’immeuble est assuré par ses copropriétaires

L’assemblée des copropriétaires peut autoriser les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l’entretien courant des parties communes de l’immeuble (petits travaux d’électricité, nettoyage, entretien des espaces verts…).

A l’heure où l’augmentation des charges de copropriété est souvent dénoncée, toutes les solutions pour réaliser des économies sont les bienvenues. La prise en charge de petits travaux d’entretien par les copropriétaires eux-mêmes en est une.

Et, cela tombe bien, la délibération par laquelle l’assemblée autorise les membres du conseil syndical (mais cela aurait aussi bien pu être des copropriétaires « lambdas ») à participer bénévolement à l’entretien courant de l’immeuble n’est pas constitutive d’un abus de pouvoir. Une telle décision ne retire en rien des pouvoirs au syndic et n’est pas non plus assimilable à une autorisation de réaliser, à la majorité de l’article 25, b de la loi du 10 juillet 1965, des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou affectant son aspect extérieur.

En l’espèce, la résolution a été adoptée à la majorité simple de l’article 24. Elle prévoit que l’autorisation est donnée, aux membres du conseil syndical qui le souhaitent (donc sur la base du volontariat), de réaliser divers travaux d’entretien des parties communes de la résidence tels que :

– le remplacement d’ampoules ;

– des petits travaux d’électricité et de serrurerie ;

– le salage et le déneigement ;

– l’entretien des espaces verts (taille des haies, ramassage des papiers, entretien des massifs et des pelouses) ;

– de petits travaux de nettoyage et de peinture.

Il est indiqué que certaines tâches ne pourront être accomplies que sous réserve d’une habilitation par un bureau de contrôle. La question de l’assurance des copropriétaires est également réglée, le contrat multirisque habitation de l’immeuble couvrant certains dommages tandis que pour d’autres, il appartient aux bénévoles de fournir une attestation mentionnant la couverture.

 

Toutefois, la mise en conformité des anciens règlements avec les nouvelles dispositions entraîne l’application du nouveau régime.

Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 intègre les changements nécessités par la réforme dans le décret du 17 mars 1967. Il entre en vigueur le 1er novembre 2016 et s’applique selon le même calendrier que la loi ASV (D. n° 2016-1446, 26 oct. 2016, art. 11).

Services non individualisables

Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-1, mod. par L. n° 2015-1776, 28 déc. 2015, art. 14). 

Le décret du 26 octobre indique que les catégories de services non individualisables sont les suivantes :

– l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;

– la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;

– le libre accès aux espaces de convivialités et aux jardins aménagés (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39-2, mod. par D. n° 2015-1446, 26 oct. 2016, art. 3).

Pour la fourniture de ces services, des conventions doivent être conclues avec des tiers. Celles-ci préciseront notamment leur durée, les conditions de leur renouvellement et de leur dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de leur exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services ainsi que les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39-2-1, créé par D. n° 2016-1446, 26 oct. 2016, art. 4).

Information des copropriétaires

La décision de suppression d’un service non individualisable ne peut intervenir qu’à la condition que l’assemblée générale ait eu connaissance au préalable d’un rapport portant sur l’utilité de ce service pour l’ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l’équilibre financier de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-1, al. 3, mod. par L. n° 2015-1776, 28 déc. 2015, art. 14). Ce rapport est établi sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires, par le syndic ou, en cas de carence, par le conseil syndical (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39-4, mod. par D. n° 2016-1446, 26 oct. 2016, art. 6). Le conseil des résidents (v. ci-dessous) émet également un avis sur le besoin de créer ou de supprimer un service (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-7, mod. par L. n° 2015-1776, 28 déc. 2015, art. 14).

Par ailleurs, le bilan annuel des conventions conclues pour la fourniture des services doit porter sur leurs conditions financières d’exécution, la qualité et le contenu des services dispensés, leur conformité aux attentes des résidents.

Il fait également état des conditions d’exécution du ou des contrats de prêt des parties communes destinées aux services spécifiques individualisables (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39-3, al. 1er, mod. par D. n° 2016-1446, 26 oct. 2016, art. 5).

Conseil des résidents

Le nouvel article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’il résulte de la loi ASV, a prévu la création d’un conseil des résidents composé des personnes demeurant à titre principal dans la résidence. Ce conseil est une instance consultative qui relaie les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.

Le décret du 26 octobre dernier précise que les personnes demeurant à titre principal dans la résidence sont celles qui y occupent un logement au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle ou raison de santé, soit en tant que titulaire d’un droit d’occupation réel ou personnel, soit en tant que conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité du titulaire d’un tel droit (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39-8, créé par D. n° 2016-1446, 26 oct. 2016, art. 9).

Le conseil peut être réuni sur demande des résidents représentant au moins 30 % du nombre total des lots d’habitation composant la résidence. La demande est adressée au syndic.

Quand le conseil doit se réunir, le syndic avertit ses membres des lieux, date et heure de la réunion au moins un mois à l’avance par affichage dans un emplacement visible et accessible. L’ordre du jour est également affiché au moins une semaine avant la date prévue pour la tenue. Les informations à caractère personnel figurant sur les documents doivent être dissimulées.

Le conseil est présidé par un résident élu au scrutin secret à la majorité des votants. En cas de partage des voix, le candidat le plus âgé est déclaré élu. En cas de carence, c’est le syndic qui préside (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39-9, créé par D. n° 2016-1446, 26 oct. 2016, art. 9).