I	ALLOCATION LOGEMENT Aides au logement : traitement des impayés en cas de surendettement Aides au logement : signalement des déménagements et des résiliations de bail Les modalités du maintien des allocations de logement en cas d’impayés	2 3 4-7
II	PROMESSE ET COMPROMOS DE VENTE Délai de rétractation de 10 jours : mise en conformité de la partie réglementaire du CCH	8
III	AMELIORATION ET RENOVATION ENERGETIQUE DE L’IMMEUBLE Trois chantiers vont mobiliser l’énergie de la ministre du Logement	8-10
IV V	CHARGES DE COPROPRIETE Individualisation des frais de chauffage : la date est encore repoussée SYNDIC Actualisation de la garantie financière prévue par le décret Hoguet	11-12 13-18
VI VII	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES Un copropriétaire de syndicat principal peut contester l’assemblée constitutive d’un syndicat secondaire Le syndicat est responsable d’un vice de construction préexistant à la mise en copropriété INDICES INSEE	19-20 20-21 22-24

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

N° 223 – Mai 2016

Montpellier, le 20 septembre 2016

 

ALLOCATION LOGEMENT

Aides au logement : traitement des impayés en cas de surendettement

Les dispositions relatives à l’articulation entre la procédure de surendettement et celle de traitement des impayés sont aménagées afin de tenir compte des nouvelles règles applicables à compter du 1^er septembre 2016.

Il est ainsi prévu que lorsqu’une procédure de surendettement a été engagée devant la commission de surendettement, préalablement ou parallèlement à l’engagement des procédures de traitement de la situation d’impayés (plan d’apurement, saisine d’un fonds de solidarité, versement de l’allocation entre les mains du bailleur …), le versement de l’allocation de logement sociale (ALS) ou de logement familiale (ALF) sera maintenu pendant le « délai prévu pour l’orientation du dossier de surendettement ».

Rappelons que la commission de surendettement ou le juge est tenu de notifier au bailleur les plans, mesures ou jugements qui mettent fin à la procédure de surendettement. Le bailleur les transmet à l’organisme payeur.

Ce dernier, à  réception de ces documents, maintient le versement de l’allocation de logement sous réserve de la reprise du paiement du loyer « courant, ainsi que les charges locatives », précise le décret du 6 juin, et du respect des conditions prévues par la commission de surendettement, le plan conventionnel ou le juge.

A compter du 1^er septembre 2016, « la bonne exécution du plan, de la mesure ou de la décision judiciaire » sera vérifiée tous les six mois par l’organisme payeur. Si l’allocation a été suspendue avant la procédure de surendettement, il décide, le cas échéant, des modalités de versement du rappel de l’allocation correspondant à la période de suspension.

D. n° 2016-748, 6 juin 2016, art. 21 et 32 : JO, 7 juin

Aides au logement : signalement des déménagements et des résiliations de bail

A partir du 1^er septembre 2016, en application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), les déménagements et les résiliations de bail devront désormais être déclarés « par le bailleur » à l’organisme payeur dans le « délai d’un mois » -contre six mois auparavant – et ce, à compter de la date du déménagement ou de la résiliation du bail précise également le nouvel article R. 831-12 du code de la sécurité sociale.

Ce délai peut être prolongé d’un mois si le bailleur prouve qu’il n’était manifestement pas en mesure de signaler l’événement dans le délai prévu.

La déclaration devra être accompagnée des justifications nécessaires à la révision de l’allocation de logement.

En cas de remboursement anticipé du prêt, le prêteur aura également un mois à compter de la date de remboursement du solde du prêt pour signaler ce remboursement anticipé (CSS, art. R. 831-12, D. 542-18).

Remarque : le bailleur ou le prêteur qui ne respecte pas cette obligation de signalement encourt la pénalité prévue à l’article L. 114-17 du Code de la sécurité sociale, soit au maximum deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale soit 6436 € au 1^er janvier 2016.

D. n° 2016-748, 6 juin 2016, art. 15 et 27 : JO, 7 juin

Les modalités du maintien des allocations de logement en cas d’impayés

Afin de prévenir les expulsions notamment, de nouvelles possibilités de maintien des allocations de logement sont mises en place au 1er septembre 2016 en cas d’impayés.

L’article 27 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a mis en place un certain nombre de mesures visant à détecter les situations d’impayés le plus en amont possible et à garantir le maintien des aides au logement pour les allocataires de bonne foi. Le décret du 6 juin 2016 organise la mise en œuvre de ces mesures et, dans un souci de clarification et d’harmonisation, redéfinit également la notion d’impayés. Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1^er septembre 2016.

Remarque : le décret organise une information régulière des commissions spécialisées de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). L’organisme payeur l’informe des situations d’impayés et de l’évolution de la situation de l’allocataire.

Une nouvelle définition des impayés

« L’impayé de dépense de logement », à savoir le loyer et, le cas échéant, les charges locatives est constitué quand le locataire est débiteur – à l’égard du bailleur – d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du loyer brut hors charges (deux échéances de prêt brutes en secteur accession) lorsque l’allocation de logement (AL) est versée à l’allocataire, deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges (deux échéances de prêt nettes en secteur accession) quand l’AL est versée au bailleur (CSS, art. R. 831-21, D. 542-19).

Obligation de signalement

En cas d’impayé, le bailleur ou le prêteur est tenu de soumettre la situation de l’allocataire à l’organisme payeur, dans un délai de 2 mois (au lieu de 3) après la « constitution de l’impayé », sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité.

Il doit également justifier qu’il poursuit « par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance ». En cas de non-respect de ces obligations – signalement et justification de la poursuite -, bailleur ou prêteur peuvent se voir appliquer la pénalité prévue à l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale peut être appliquée, soit au maximum deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale, égal à 6436 € au 1^er janvier 2016.

De son côté, l’organisme payeur se saisit de toute situation d’impayé dont il a connaissance et qui ne lui a pas été signalée (CSS, art. R. 831-21-1, D. 542-22).

Le traitement des impayés et le maintien de l’AL

Pour se prononcer sur le maintien de l’AL, l’organisme payeur choisit une procédure en fonction de la situation de l’allocataire (CSS, art. R. 831-21-1, D. 542-22). Quelle que soit la procédure, ce n’est que si l’allocataire n’est pas de bonne foi (non respect des mesures d’apurement, non reprise de paiement des loyers …) que les AL sont suspendues.

Saisine du bailleur

L’organisme payeur peut renvoyer le dossier au bailleur afin que celui-ci établisse un plan d’apurement de la dette dans un délai de 6 mois.

Le versement de l’AL est maintenu « sous réserve de la reprise par l’allocataire du paiement de la dépense courante de logement, du respect du plan d’apurement et de son approbation par l’organisme payeur ».

S’il ne reçoit pas de plan d’apurement dans les 6 mois et après mise en demeure du bailleur, l’organisme payeur saisit un fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui dispose d’un délai maximum de 3 mois (au lieu de 6) pour établir un dispositif d’apurement de la dette.

Saisine directe d’un FSL

L’organisme payeur peut décider de saisir directement un FSL, qui a 6 mois (au lieu de 12) pour établir un dispositif d’apurement. Après avoir reçu ce dispositif, l’organisme payeur décide de maintenir le versement de l’AL sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement.

A défaut de dispositif d’apurement

Si le FSL n’a pas fait connaître son dispositif d’apurement dans les délais requis (6 ou 3 mois), l’organisme payeur met en demeure l’allocataire de reprendre le paiement de la dépense courante de logement et d’apurer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au bailleur 1/ 36^e de sa dette pendant 36 mois à compter du mois suivant la mise en demeure.

Une vérification régulière de l’organisme payeur

L’organisme payeur vérifie la bonne exécution du plan ou du dispositif d’apurement au moins tous les 6 mois (au lieu de 12). En cas de mauvaise exécution, de refus de s’engager dans le dispositif d’apurement, ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement lorsqu’elle est prévue, le versement de l’AL est suspendu.

Si le plan d’apurement proposé n’est pas approuvé par le bailleur et l’allocataire dans le délai imparti ou s’il n’est pas respecté, cette procédure de traitement de l’impayé prend fin. Il est alors fait application de la procédure de droit commun (saisine du bailleur ou d’un FSL), les délais prévus ci-dessus étant divisés par deux.

Remarque : si les impayés sont au plus de 100 €, l’organisme payeur peut proposer au bailleur et à l’allocataire de recourir à une procédure de traitement de l’impayé selon des modalités à fixer par arrêté.

En cas de saisine parallèle du FSL

Si un FSL a été saisi pour accorder des aides, simultanément à l’organisme payeur, il en informe sans délai l’organisme payeur, qui doit maintenir le versement de l’AL pour 6 mois, à compter de cette saisine.

A défaut de réception d’un dispositif d’apurement dans ce délai, et après mise en demeure du FSL, l’organisme payeur renvoie le dossier au bailleur afin de mettre en place un plan d’apurement dans les 3 mois à compter de la réception du dossier.

A défaut de réception du plan dans ce délai, l’organisme payeur met en demeure l’allocataire de reprendre immédiatement le paiement de la dépense courante de logement et d’apurer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au bailleur 1/ 36^e de sa dette pendant 36 mois

Lorsque l’allocataire paie ses loyers …

Dans tous les cas de figure (saisine du bailleur, du FSL, protocole d’accord signé avec un organisme HLM pour rétablissement du bail …), si l’allocataire paie la dépense courante de logement, ou s’il se trouve dans une situation sociale difficile et qu’il paie la moitié de la dépense courante de logement, déduction faite de l’AL, l’organisme payeur peut décider de maintenir le versement de l’allocation de logement, notamment pour tenir compte des recommandations de la CCAPEX.

En cas d’indécence du logement ou de surpeuplement

Si l’allocataire fait l’objet d’une procédure relative à l’indécence du logement ou au surpeuplement du logement, l’AL peut être maintenue dès lors qu’une procédure de traitement des impayés est engagée, et ce jusqu’à l’achèvement de cette dernière.  A l’issue de la procédure d’impayés, si les conditions de décence ou de peuplement ne sont toujours pas remplies et si les délais de conservation ou de maintien sont expirés (18 mois ou 2 ans), le versement de l’AL est suspendu (CSS, art. R. 831-19-1, D. 542-14-4).

Versement en tiers payant

Lorsque l’allocataire est en situation d’impayé, l’organisme payeur demande au bailleur s’il souhaite obtenir le versement de cette allocation en lieu et place de l’allocataire, sauf si le logement ne répond pas aux conditions décence et de peuplement. Le silence du bailleur à l’expiration des 2 mois suivant la demande vaut refus.
A réception de l’accord du bailleur, l’organisme payeur notifie à l’allocataire son intention de verser l’allocation en tiers payant, sauf si l’allocataire justifie par tous moyens avoir soldé sa dette avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de cette notification. Le versement en tiers payant intervient à la fin de ce délai.
En cas de refus du bailleur ou lorsque le logement ne répond pas aux exigences de décence et de peuplement, le versement de l’AL est maintenu dans le cadre de la procédure de traitement des impayés. Si le bailleur est saisi pour établir un plan d’apurement, il a 2 mois (au lieu de 6) à compter de la date de son refus pour l’élaborer (CSS, art. R. 831-21-4, D. 542-22-1).

Conséquences de la non présentation des justificatifs

Avec la mise en place de ces nouvelles modalités de traitement des impayés au 1^er septembre 2016, de nouvelles dispositions sont prévues lorsque l’allocataire ne présente pas à l’organisme payeur, comme il est tenu de le faire, les justificatifs relatifs au paiement du loyer ou des échéances de prêt avant le 1^er décembre (CSS, art. R. 831-11, D. 542-17).

 

Véronique Baudet-Caille, Docteur en droit

D. n° 2016-748, 6 juin 2016, art. 14, 16, 17, 18, 20, 22, 25, 26, 28, 29 et 30 : JO, 7 juin

PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE

Délai de rétractation de 10 jours : mise en conformité de la partie réglementaire du CCH

Depuis la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, le délai de réflexion-rétractation de l’article L. 271-1 du CCH est passé de 7 à 10 jours pour tout achat de logements neufs ou anciens par un acquéreur non-professionnel, que la transaction soit conclue directement entre particuliers ou avec un intermédiaire (v. newsletter  » Loi Macron : une clarification bienvenue dans les délais de rétractation-réflexion « ).

Un décret du 11 mai 2016 vient de mettre en conformité avec la loi les dispositions réglementaires des articles D. 271-6 et D. 271-7 du CCH qui mentionnaient encore l’ancien délai de 7 jours.

CCH, art. D. 271-6 et D. 271-7, mod. par D. n° 2016-579, 11 mai 2016, art. 1er et 2 : JO, 13 mai

AMELIORATION ET RENOVATION ENERGETIQUE DE L’IMMEUBLE

Trois chantiers vont mobiliser l’énergie de la ministre du Logement

Pour la dernière ligne droite du quinquennat, Emmanuelle Cosse entend solliciter les propriétaires de logements vacants pour loger les ménages modestes, accélérer la rénovation énergétique des logements et lancer une nouvelle génération d’ÉcoQuartier, tout en s’appuyant sur les professionnels, les collectivités locales et la société civile.

Lors de sa conférence de presse du 8 juin, la ministre du logement a défini les trois grands chantiers de son ministère en cette fin de quinquennat.

Haro sur les logements vacants

Les logements vacants constituent une ressource disponible qu’il convient de remettre sur le marché. L’idée n’est pas nouvelle mais la ministre ambitionne de s’y attaquer durablement avec un changement de méthode. Elle s’engage à ce que tout logement ainsi libéré soit destiné prioritairement à des personnes modestes.

Pour ce faire, un nouveau type de conventionnement avec l’Anah, simplifié et dématérialisé, sera mis en place afin d’inciter les propriétaires à louer leur logement à un loyer inférieur à celui du marché.

Le projet de loi de finances pour 2017 devrait comporter une disposition destinée à rendre plus attractif le dispositif fiscal qui lui est lié. Enfin, le mécanisme de l’intermédiation locative pourra également être mobilisé.

Rappelons que ce dispositif permet au bailleur de louer son logement, pendant au moins 3 ans, à une structure agréée (association ou agence immobilière sociale) qui le sous-loue à des ménages en difficulté.

Le ministère identifie 100 000 logements vacants comme immédiatement mobilisables dans les zones tendues.

Faciliter la rénovation énergétique des logements

Dans ce domaine et avec l’aide des collectivités locales et des professionnels de la construction, la ministre souhaite encourager la mise en place :

– de « plateformes de la rénovation énergétique » au sein desquels les particuliers demandeurs de travaux et les prestataires se regrouperont dans le but de réduire les coûts et d’augmenter la qualité des travaux réalisés ;

– d’un service public de l’efficacité énergétique sur l’ensemble du territoire ;

– d’un club national des initiatives locales pour la rénovation énergétique afin de mettre en réseau les différents acteurs de cette rénovation.

Deux autres objectifs sont annoncés : la structuration de l’offre en ingénierie et en travaux (montée en compétence de la maîtrise d’oeuvre privée) et le développement de société de tiers-financement pour accompagner les copropriétés fragiles dans le financement de leurs travaux de rénovation énergétique.

Renouveau du label ÉcoQuartiers

Enfin, la ministre confie à Alain Jund, vice-président de l’Eurométropole de Strasbourg, la mission de réfléchir sur l’extension du concept d’ÉcoQuartiers à d’autres aspects comme celui de la santé, du bien-être ou encore à des problématiques de transition énergétique (valorisation des éco-matériaux, soutien de la construction locale et de l’économie circulaire, …).

Il s’agit de renouveler ce référentiel qui a fait ses preuves depuis 10 ans. Les résultats de cette mission seront présentés en décembre 2016, après un travail de concertation avec l’ensemble des acteurs.

 

Laure Deffontaines, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme
Conférence de presse, 8 juin 2016 : MLHD

 

Individualisation des frais de chauffage : la date est encore repoussée

Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun devra, en principe, être équipé d’un dispositif d’individualisation des consommations entre le 31 mars 2017 et le 31 décembre 2019.

L’obligation d’installer des équipements permettant l’individualisation des frais de chauffage ne concerne plus seulement les immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

Le nouvel article R. 241-7 vise en effet « tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant  » sans aucune référence à l’affectation du bâtiment.

 

La liste des constructions exclues est donc raccourcie, il ne s’agit plus que :

 

– des établissements d’hôtellerie et logements-foyers ;

 

– des immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;
– des immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

CHARGES DE COPROPRIETE

Les appareils de mesure installés permettront de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et de pratiquer des télé-relevés.

 

La mise en service des appareils d’individualisation doit, en principe, intervenir au plus tard le 31 mars 2017.

Toutefois, cette date est repoussée :

 

– au 31 décembre 2017 si la consommation en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 kWh/m²SHAB.an et 150 kWh/m²SHAB ;

 

– au 31 décembre 2019  si la consommation en chauffage de l’immeuble est inférieure 120 kWh/m²SHAB.an.

 

Cette consommation est calculée par le propriétaire de l’immeuble ou le syndic si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par la moyenne des relevés des 3 dernières années selon les modalités prévues à l’article 2 de l’arrêté du 27 août 2012 modifié et par son annexe.

 
Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2016-710, 30 mai 2016 : JO, 31 mai

Arr. 30 mai 2016, NOR : LHAL1602133A : JO, 31 mai

SYNDIC

Actualisation de la garantie financière prévue par le décret Hoguet

Les modèles d’attestation de caution ou de consignation que doivent constituer les gestionnaires de biens immobiliers et les agents immobiliers sont modifiés. Conformément à la loi ALUR, l’activité de syndic de copropriété est ajoutée aux activités garanties.

Deux arrêtés du 31 mars 2016 précisent les modalités de mise en place de la garantie financière due par les agents immobiliers, les gestionnaires de biens immobiliers et les syndics de copropriété.
Le premier arrêté fixe les modèles d’attestation de garantie financière que doivent constituer les professionnels de l’immobilier.

Il modifie la terminologie des organismes, habilités à délivrer la garantie financière, autres que la Caisse des dépôts et consignations, en remplaçant les mots « banque, établissement financier habilité à donner caution et société de caution mutuelle » par « établissement de crédit, société de financement et entreprise d’assurance » (Arr. 15 sept. 1972, art. 2, ann. I et II, mod. par arr. 31 mars 2016, NOR : FSPT1605598A : JO, 12 avr.).

De plus, conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014 l’arrêté ajoute l’activité de syndic de copropriété aux activités garanties (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 1^er, 9°, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, I, 1°).
Le second arrêté modifie l’arrêté du 1^er septembre 1972 fixant les barèmes des sommes à consigner au deuxième sous-compte du compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations et sur lequel est déposée la garantie financière des agents et des gestionnaires de biens immobiliers.

Il convertit en euro les sommes à consigner et fixe le barème des consignations pour les syndics de copropriété.

Désormais, la somme à consigner à la Caisse des dépôts et consignations au titre du deuxième sous-compte prévu par l’article 23 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 comprend dans tous les cas une partie fixe d’un montant de 460 € (autrefois 300 F).

En outre, pour mettre en conformité avec la loi ALUR soumettant le syndic de copropriété aux règles de la loi Hoguet, le sous-compte enregistre une somme de 100 € (autrefois 600 F) par tranche de 100 mandats par la personne qui est titulaire de la carte professionnelle « Syndic de copropriété » ou par la personne qui sollicite la délivrance de ces cartes (Arr. 1^er sept. 1972, art. 2, 3 et 4, mod. par arr. 1^er 31 mars 2016, NOR : FCPT605603A : JO, 8 avr.).

Le nombre des mandats à prendre en considération pour la détermination de la consignation est celui des mandats reçus au titre de l’année civile précédente.

En cas de création d’une activité nouvelle, il est consigné, pour la première année, par dérogation aux dispositions précédentes, une somme correspondant à 100 mandats ; il y a lieu à versement complémentaire dans les trois jours francs chaque fois qu’une nouvelle tranche de 100 mandats est commencée.

Les sommes consignées sont indisponibles et gérées par la Caisse des dépôts et consignations. Elles sont réévaluées chaque année et révisées.
Si le montant de la consignation devient inférieur au montant de la garantie ou aux indications du barème des frais, notamment par suite d’un paiement ou d’une réévaluation des valeurs, la Caisse des dépôts et consignations invite immédiatement le titulaire du compte à en parfaire le montant.

Faute d’effectuer le versement complémentaire dans un délai de trois jours francs à compter de la notification à personne ou à domicile, la garantie cesse de plein droit.

Corinne Saint-Alary Houin, Professeur à l’université de Toulouse 1 Capitole

Arr. 31 mars 2016, NOR : FCPT1605598A : JO, 12 avr.

Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DES FINANCES ET DES COMPTES PUBLICS

Arrêté du 31 mars 2016 modifiant l’arrêté du 15 septembre 1972 fixant le modèle de l’attestation de caution ou de consignation prévue par le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 NOR : FCPT1605598A

Publics concernés: agents immobiliers, syndics de copropriété, gestionnaires de biens immobiliers, établissements de crédit, sociétés de financement, entreprises d’assurance.

Objet: modalités de constitution de la garantie financière requise pour exercer certaines opérations et transactions immobilières portant sur les immeubles et fonds de commerce.

Entrée en vigueur: le présent arrêté entre en vigueur le lendemain de sa parution au Journal officiel.

Notice: l’arrêté modifie l’arrêté du 15 septembre 1972 qui fixe les modèles d’attestation de garantie financière que doivent constituer les agents immobiliers et les gestionnaires de biens immobiliers. Il modifie la terminologie des organismes, autres que la Caisse des dépôts et consignations, habilités à délivrer la garantie financière et ajoute l’activité de syndic de copropriété aux activités garanties.

Référence: le texte modifié par le présent arrêté peut être consulté dans sa rédaction issue de cette modification sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Le ministre des finances et des comptes publics, Vu la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 3; Vu la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, notamment son article 24;

Vu le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 37;

Vu le décret no 2015-702 du 19 juin 2015 modifiant le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 16;

Vu l’arrêté du 15 septembre 1972 fixant le modèle de l’attestation de caution ou de consignation prévue par le décret no 72-678 du 20 juillet 1972; Vu l’avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 15 mars 2016,

Arrête:

Art. 1er. – L’arrêté du 15 septembre 1972 susvisé est modifié conformément aux articles 2 à 5 du présent arrêté.

Art. 2. – A l’article 2, les mots: «une banque, par un établissement financier habilité à donner caution, par une société de caution mutuelle» sont remplacés par les mots: «un établissement de crédit, par une société de financement, par une entreprise d’assurance».

Art. 3. – A la note de bas de page (c) de l’annexe I, les mots: «ou gestion immobilière» sont remplacés par les mots: «, gestion immobilière ou syndic de copropriété».

Art. 4. – L’annexe II est ainsi modifiée: 1o A la note de bas de page (a), les mots: «la banque, de l’établissement financier habilité à donner caution ou de la société de caution mutuelle» sont remplacés par les mots: «l’établissement de crédit, de la société de financement ou de l’entreprise d’assurance»; 2o A la note de bas de page (c), les mots: «ou gestion immobilière» sont remplacés par les mots: «, gestion immobilière ou syndic de copropriété».

Art. 5. – Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République française. 12 avril 2016 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 21 sur 101

Fait le 31 mars 2016. Pour le ministre et par délégation : Le directeur général du Trésor, B. BÉZARD 12 avril 2016 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte

Arr. 31 mars 2016, NOR : FCPT1605603A : JO, 8 avr.

Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DES FINANCES ET DES COMPTES PUBLICS

Arrêté du 31 mars 2016 modifiant l’arrêté du 1er septembre 1972 fixant le barème des sommes à consigner au deuxième sous-compte prévu par l’article 23 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 NOR : FCPT1605603A

Publics concernés: agents immobiliers, syndics de copropriété, gestionnaires de biens immobiliers, Caisse des dépôts et consignations.

Objet: modalités de constitution de la garantie financière requise pour exercer certaines opérations et transactions immobilières portant sur les immeubles et fonds de commerce.

Entrée en vigueur: le présent arrêté entre en vigueur le lendemain de sa parution au Journal officiel.

Notice: l’arrêté modifie l’arrêté du 1er septembre 1972 qui fixe les barèmes des sommes à consigner au deuxième sous-compte du compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations et sur lequel est déposée la garantie financière des agents immobiliers et des gestionnaires de biens immobiliers. Il convertit en euro les sommes à consigner et fixe le barème des consignations pour les syndics de copropriété.

Références: le texte modifié par le présent arrêté peut être consulté dans sa rédaction issue de cette modification sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Le ministre des finances et des comptes publics, Vu la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 3°;

Vu la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, notamment son article 24;

Vu le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 23;

Vu le décret no 2015-702 du 19 juin 2015 modifiant le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment son article 16;

Vu l’arrêté du 1er septembre 1972 fixant le barème des sommes à consigner au deuxième sous-compte;

Vu l’avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 15 mars 2016,

Arrête:

Art. 1er. – L’arrêté du 1er septembre 1972 susvisé est modifié conformément aux articles 2 à 5 du présent arrêté.

Art. 2. – A l’article 1er, la somme: «3 000 F» est remplacée par la somme: «460 €».

Art. 3. – Aux articles 2 et 3, la somme: «600 F» est remplacée par la somme: «100 €».

Art. 4. – Après l’article 3, est inséré un article 4 ainsi rédigé: « Art. 4. – Une somme de 100 € par tranche de 100 mandats est en outre consignée à ce deuxième sous-compte par la personne qui est titulaire de la carte professionnelle “Syndic de copropriété” ou par celle qui en demande la délivrance.» Les articles 4 et 5 deviennent respectivement les articles 5 et 6.

Art. 5. – A l’article 4, les mots : «aux articles 2 et 3» sont remplacés par les mots : «aux articles 2, 3 et 4».

Art. 6. – Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 31 mars 2016. Pour le ministre et par délégation : Le directeur général du Trésor

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Un copropriétaire du syndicat principal peut contester l’assemblée constitutive d’un syndicat secondaire

Le copropriétaire d’un lot composant le syndicat principal peut exercer une action personnelle contre la décision de constitution d’un syndicat secondaire pendant 10 ans.

Deux conditions légales sont posées pour la création d’un syndicat secondaire :

 

– la pluralité de bâtiments ;

 

– et une décision prise en assemblée spéciale par les copropriétaires des lots composant l’un ou plusieurs d’entre eux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 27).

 

Ceux-ci peuvent contester la décision dans le délai de 2 mois (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir considéré que les propriétaires de lots relevant du syndicat principal peuvent aussi agir contre la création du syndicat secondaire sur le fondement de l’alinéa 1^er de l’article 42 qui vise l’action personnelle soumise à la prescription décennale.

De cette façon, le droit d’agir est reconnu à ceux dont le libre exercice de droits et d’obligations pourrait être affecté par la constitution du syndicat secondaire.

Il l’avait déjà été pour le syndicat principal, et même son syndic, par la cour d’Aix-en-Provence qui avait exclu l’application de l’article 42, alinéa 2 et des délais qu’il impose pour déclarer leur action recevable. Cette solution avait été approuvée (Cass. 3^e civ., 10 avr. 2013, n° 12-17.194 : Loyers et copr. 2013, comm. n° 192, note G. Vigneron).

Dans l’affaire commentée, la décision de constituer un syndicat secondaire avait été prise par une assemblée générale regroupant plusieurs copropriétaires.

Or, près de 10 ans plus tard, un propriétaire de lots relevant du syndicat principal avait assigné ce syndicat secondaire au motif qu’en l’absence de pluralité de bâtiments, il n’aurait pas été constitué régulièrement.

Le syndicat lui a opposé le défaut de qualité à agir et l’expiration du délai de 2 mois imparti par l’article 42, alinéa 2, pour contester une décision de l’assemblée.

La Haute juridiction approuve les juges du fond d’avoir déclaré l’action recevable en retenant qu’elle relevait des dispositions de l’article 42, alinéa 1^er, à l’exclusion de l’alinéa 2.

Ainsi, le propriétaire de lots relevant du syndicat principal a-t-il pu faire annuler la constitution du syndicat secondaire ainsi les décisions prises par ce dernier.

La preuve de l’autonomie du gros œuvre de chacun des bâtiments n’a pas été rapportée.

Or, pour satisfaire la condition tenant à la pluralité des bâtiments requise pour justifier la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires, la jurisprudence impose que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments réellement indépendants.

Le pourvoi contre l’arrêt attaqué a donc été rejeté.

 

Le règlement de copropriété peut prévoir la constitution de syndicats secondaires mais il ne peut déroger à la condition de pluralité de bâtiments.

 

Anne-Marie Clayssen-Doucet, Avocat
Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 15-14.475 et 15-17.1920, n° 625 P+B

 

Le syndicat est responsable d’un vice de construction préexistant à la mise en copropriété

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété. Il ne peut s’exonérer qu’en prouvant une faute du copropriétaire victime des dommages.

L’arrêt rapporté se prononce sur la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires et son exonération par le fait de la victime en visant l’article 14 de la loi de 1965 ainsi que l’article 1382 du code civil relatif à la responsabilité civile.

En l’espèce, un immeuble que l’ancien copropriétaire avait fait construire avait subi des infiltrations d’eau attribuées par une expertise judiciaire à une verrière mal réalisée. Les dommages apparus avant sa mise en copropriété n’ont fait que s’aggraver après, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas décidé, pour divers motifs, d’engager les travaux nécessaires.

Un copropriétaire qui avait été informé du problème des infiltrations lors de l’achat de son lot, les a subies pendant plusieurs années avant d’assigner le syndicat en exécution des travaux de reprise et indemnisation de ses préjudices.

La cour de Chambéry dont l’arrêt est cassé a rejeté les demandes. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14).

L’arrêt attaqué écarte le vice de construction qui était antérieur à la mise en copropriété.

A la charge du syndicat, les juges chambériens n’ont retenu qu’un défaut d’entretien des parties communes tout en l’exonérant de sa responsabilité.

Le copropriétaire en a été tenu pour seul responsable pour s’être constamment opposé au vote des travaux nécessaires.

Cette solution est censurée sur tous les points. Le syndicat est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à sa mise en copropriété précise la Haute juridiction.

Quant au comportement reproché au copropriétaire victime de dommages, il ne caractérise pas la faute qui pourrait exonérer le syndicat. Il est rappelé que cette faute de la victime doit être établie (Cass. 3e civ., 12 sept. 2012, n° 11-10.421, n° 957 FS – P + B) ou celle d’un tiers.

L’exonération du syndicat peut alors être totale mais le plus souvent elle est partielle.

 

Anne-Marie Clayssen-Doucet

Avocat

Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-16.372, n° 1410 P + B

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75	1629	1620.75
2016	1615

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
2016	1er	13/04/2016 18/07/2016	125.26 125.25	+ 0.06% + 0.00%
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %
2016	1.01%	4.54%

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,015 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,010%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %	2016	1.000%
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55
01/01/16	9.67		1466.62

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n° 69, les partenaires sociaux ont convenu de modifier, à compter du 1^er janvier 2016, les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés dans les résidences de tourisme et les résidences hôtelières, à l’exception de celles qui appliquaient une autre CCN étendue avant le 21 juillet 1995, ainsi que dans les holdings (classe 74 de la NAF de 2003) dont l’activité principale s’exerce à travers des filiales relevant de la convention, GIE, associations ou syndicats, créés par un groupe d’entreprises relevant en majorité de la convention. Pour l’année 2016, les salaires minima annuels (base 151,67 h/mois) sont fixés comme suit

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
I	19 066 €
II	19 167 €
III	19 246 €
IV	19 405 €
V	19 979 €
VI	21 994 €
VII	23 005 €
VIII	31 186 €
IX	37 108 €
X	41 913 €

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

 

 

 

 

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70	929.50
2016	929.50	931.20