I	DROIT DE PREEMPTION  Le congé pour vendre au prix commission incluse n’est pas nul en l’absence de grief	2-3
II	LOI CARREZ  Le retour de la véranda  La mauvaise foi de l’acquéreur n’exonère pas le vendeur	4 4-5
III	VENTE D’IMMEUBLES  DPE- vente : l’étiquette- climat actualisée des valeurs de CO2 des réseaux de chaleur et de froid	5
IV V	ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES  Copropriété et bornage sont incompatibles ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES  Le refus prévisible de renouvellement du syndic n’est pas un incident de séance  Nouveau décret Alur  sur l’information des occupants de copropriétés des décisions de l’assemblée	6 7 8-9
VI VII VIII IX X	CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES  CNN gardiens, concierges et employés d’immeubles : la nouvelle grille de classification des emplois est en marche  CNN gardiens, concierges et employés d’immeubles : nouvel avenant sur le remplacement du salarié en congés COPROPRIETAIRES La loi Carrez exclut le recours à l’action pour défaut de conformité SYNDIC Dématérialisation des notifications en copropriété SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES Le code de la consommation protège le syndicat des copropriétaires Copropriétés en difficulté : rémunération des mandataires ad hoc et administrateurs provisoires. INDICES INSEE	9-10 10-11 12 13-17 18-20 21 22-24 –

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Montpellier, le 27 janvier 2016

DROIT DE PREEMPTION

Le congé pour vendre au prix commission incluse n’est pas nul en l’absence de grief

Si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose la preuve d’un grief.

Par cette décision, la Cour de cassation semble assouplir sa jurisprudence antérieure (Cass. 3^e civ., 3 juill. 2013, n° 12-19.442, n° 811 P + B). Elle admet, en effet, que le congé pour vendre au prix « commission incluse » (devenue « honoraires » depuis la loi ALUR) n’entraîne pas automatiquement la nullité du congé.

En l’espèce les propriétaires d’un logement donné à bail à deux époux leur ont délivré un congé avec offre de vente au prix de 190 000 € « frais d’agence inclus ».

Ils avaient, en effet, préalablement trouvé, un acquéreur par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Les locataires ont d’abord accepté cette proposition, puis ce sont ravisés et ont proposé d’acheter le logement au prix de 140 000 €. Les propriétaires ont refusé et, à l’issue du congé, les ont assignés en validation du congé et en expulsion.

Les locataires ont alors invoqué la nullité du congé au motif que le paiement de la commission avait pour effet d’accroître irrégulièrement le prix de vente.

Ils pouvaient s’appuyer pour soutenir leur argumentation sur des arrêts antérieurs de la Cour de cassation considérant que le paiement de la commission d’agence immobilière ne peut être imposé aux locataires car il n’est pas prévu par article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La Haute juridiction a jugé, en effet, à plusieurs reprises que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté pour le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » qu’il s’agisse du droit de préemption en cas de division de l’immeuble (Cass. 3^e civ., 17 déc. 2008, n° 07-15.943, n 1322 P + B + I ) ou en cas de congé pour vendre (Cass. 3^e civ., 3 juill. 2013, n°12-19.442, n 811 P + B).

Dans l’arrêt rapporté, tout en rappelant sa jurisprudence selon laquelle si le locataire (titulaire d’un droit de préemption) qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, elle estime que le prononcé de la nullité du congé suppose la preuve d’un grief en application de l’article 114 du code de procédure civile.

Or, elle relève que les juges du fond ont retenu, souverainement, que l’intégration de la commission dans le prix demandé n’avait eu aucune incidence sur l’exercice du droit de préemption par les locataires qui n’avaient subi aucun préjudice, d’autant qu’ils avaient même accepté, dans un premier temps le prix ainsi notifié.

La portée de cette décision doit être nuancée. D’une part, il s’agit d’un arrêt de rejet dont la portée est moindre que celle d’un arrêt de cassation.

D’autre part, les locataires avaient commencé par accepter le prix de vente commission incluse, ce qui établissait que le prix demandé ne leur paraissait pas frauduleux et de nature à empêcher l’exercice du droit de préemption.

Cependant, par la formule « ayant exactement retenu » que la nullité du congé suppose la preuve d’un grief, la Cour de cassation fait sienne l’argumentation des juges du fond.

Il faudra désormais établir que la cause de nullité du congé fait subir un préjudice aux locataires.

Or, depuis cet arrêt ici commenté, le seul fait d’inclure la commission qui pourtant augmente le prix ne suffit pas. Le renchérissement du prix, tout en ne pouvant être imposé au locataire, n’est pas constitutif, à lui seul, du préjudice.

Il faut que l’intégration de la commission dans le prix ait une incidence sur l’exercice du droit de préemption, c’est-à-dire qu’elle soit de nature à empêcher le locataire d’acquérir, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Implicitement, la Cour de cassation exige que l’attitude des propriétaires révèle une volonté de frauder le droit de préemption du locataire. Une telle solution équilibrée permettra à l’agent immobilier de recevoir sa juste rémunération.

Corinne Saint-Alary Houin

Professeur à l’université des sciences sociales de Toulouse

Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-20.666, n° 1033 P + B

LOI CARREZ

Loi Carrez : le retour de la véranda

La qualification de la terrasse de partie commune par le règlement de copropriété et de l’EDD rend la possession du copropriétaire équivoque. La véranda n’a pas été édifiée sur une partie privative et doit donc être exclue du mesurage au titre de la loi Carrez.

Des copropriétaires actionnés en diminution du prix du fait de l’intégration de la surface de la véranda dans la superficie Carrez du lot vendu ont tenté de se défendre en se prévalant de la prescription acquisitive de la surface fermée.

En l’espèce, la véranda avait été édifiée sur une terrasse qualifiée de partie commune à jouissance privative dont il est fréquemment rappelé qu’elle ne doit pas être prise en compte (Cass. 3^e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540, n° 950 P+B ; Cass. 3^e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20.137, n° 921 P + B).

Si l’on considère que la prescription acquisitive joue sur la partie commune, cette dernière est transformée en partie privative et plus rien ne s’oppose à ce qu’elle fasse partie de la surface Carrez.

Mais le fait que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division indiquent que le propriétaire du lot peut fermer sa terrasse, partie commune à jouissance privative, par une véranda entache la possession d’équivoque. La possession est alors privée d’un des caractères requis sans lequel celui qui l’invoque ne peut prescrire (C. civ., art. 2261).

L’argument du copropriétaire vendeur a donc été rejeté.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 10 déc. 2015, n° 14-13.832, n° 1403 P + B

Loi Carrez : la mauvaise foi de l’acquéreur n’exonère pas le vendeur

La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à diminution du prix à raison du déficit de surface, même quand il revend lui-même le lot pour une surface supérieure.

La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix n’est pas une affirmation nouvelle (Cass. 3^e civ., 5 déc. 2007, n° 06-19.676 : Bull. civ. III, n° 2018 ; D. 2008, p. 161, G. Forest).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation le rappelle dans une affaire où la mauvaise foi de l’acquéreur – marchand de biens – faisait d’autant moins de doute qu’il avait revendu le lot pour une superficie encore plus importante que celle mentionnée dans son acte d’acquisition.

En l’espèce, c’était la superficie d’une véranda construite sur une terrasse partie commune à jouissance privative qui avait été intégrée dans le mesurage effectué au titre de la loi Carrez alors qu’elle n’aurait pas dû l’être (Cass. 3^e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540, n° 950 P+B ; Cass. 3^e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20.137, n° 921 P + B) .

L’acquéreur a assigné son vendeur pour obtenir la diminution du prix de vente mais revendu le lot pour une surface encore supérieure. La cour d’appel a rejeté la demande mais son arrêt est cassé au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est une nouvelle preuve de ce que le dispositif fonctionne en dehors de toute notion de préjudice et de responsabilité. La mauvaise foi de l’acquéreur n’entre pas en ligne de compte (CA paris, 2e ch. A, 19 sept. 2007, n° 04/03282 : AJDI 2008, p. 592, p. Capoulade).

S’il existe un déficit de superficie, le prix doit être diminué dès lors que les conditions d’application du texte – qui ne visent pas la bonne ou mauvaise foi de l’acheteur – sont réunies.

Alexandra Fontin (Dictionnaire permanent Gestion immobilière)

Cass. 3e civ., 10 déc. 2015, n° 14-13.832, n° 1403 P + B

DPE-vente : l’étiquette-climat actualisée des valeurs de CO2 des réseaux de chaleur et de froid

Lors de l’établissement de l’étiquette-climat, les diagnostiqueurs appelés à établir un DPE dans le cadre d’une vente doivent utiliser des facteurs de conversion pour déterminer les quantités de CO₂ émises par le bâtiment.

Pour les réseaux de chaleur ou de froid, pour lesquels la dispersion du contenu CO₂ est importante, les valeurs à retenir sont définies à l’annexe 7 de l’arrêté du 15 septembre 2006 (Arr. 15 sept. 2006, NOR : SOCU0611881A, ann. 7).

Fixées en dernier lieu par un arrêté du 27 octobre 2014, ces valeurs ont été mises à jour, pour chaque gestionnaire de réseaux, par un arrêté du 1^er décembre 2015.

Par ailleurs, les frais annuels d’estimation de consommation d’énergie sont désormais calculés selon un nouveau barème de tarifs d’énergie fixés au 15 août 2015.

Arr. 1er déc. 2015, NOR : ETLL1523830A : JO, 8 déc.

ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

Copropriété et bornage sont incompatibles

L’action en bornage est irrecevable lorsque les parties à l’instance sont copropriétaires de l’immeuble.

Le bornage ne peut être demandé que s’il s’agit de 2 fonds contigus appartenant à des propriétaires différents (C. civ., art. 646).

Si le terrain appartient à des propriétaires indivis, il n’y a pas lieu à bornage puisqu’il n’existe ni propriétaires différents ni immeubles distincts.

Dans le même ordre d’idée, le bornage ne peut intervenir entre des copropriétaires car malgré la division entre parties communes et parties privatives, l’immeuble est dans toutes ses composantes, la propriété de tous. L’arrêt rapporté en témoigne.

Un terrain à bâtir est acheté en indivision. Un état descriptif de division (EDD) en 2 lots est établi lors de l’acquisition. Chacun des lots consiste en un droit de jouissance privative et exclusive sur une partie du terrain, le chemin d’accès demeurant une partie commune.

Un partage met fin à l’indivision existant entre les acquéreurs.

La pleine propriété du lot n°1 est attribuée à l’un d’eux et celle du lot n 2 à l’autre acquéreur. Initialement propriétaires indivis, ils deviennent donc copropriétaires. L’un d’entre eux vend son lot et l’acquéreur assigne en bornage l’autre copropriétaire.

Les juges du fond déclarent l’action en bornage irrecevable. Les actes passés établissent que l’ensemble du terrain comprenant les 2 lots est organisé selon le régime de la copropriété. Les parties à l’instance sont donc copropriétaires d’un même ensemble immobilier.

L’action en bornage ne peut être intentée dans une même copropriété. La troisième chambre civile approuve la décision de la cour d’appel : l’action en bornage n’était pas recevable.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-25.403, n° 1259 P + B

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Le refus prévisible de renouvellement du syndic n’est pas un incident de séance

Le refus de renouveler le syndic dans ses fonctions ne permet pas d’en élire un autre au cours de la même assemblée même si la question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour du fait de la mauvaise volonté du mandataire évincé.

Le refus du syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée une autre candidature à son poste que la sienne ne suffit pas à justifier la désignation d’un autre mandataire sur le fondement de l’incident de séance.

Dès lors que la question de la nomination de ce nouveau syndic n’avait pas été portée à l’ordre du jour, le vote n’était pas valable (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 13).

L’incident de séance, parfois admis pour valider le vote d’une question qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, suppose l’imprévu comme par exemple la démission inopinée du syndic au cours de la réunion (Cass. 3e civ., 18 mai 1971, n° 70-10893 : Bull. civ. III, n° 310).

Or, en l’espèce, la situation était prévisible puisque la situation avec le syndic bénévole s’était détériorée au point que celui-ci avait refusé d’inscrire la question de son remplacement par un professionnel malgré les demandes répétées de copropriétaires et du conseil syndical.

La situation n’était pas sans issue puisqu’elle tombait dans les prévisions de l’article 46 du décret de 1967 ainsi que le rappelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation. A défaut de nomination d’un syndic par l’assemblée convoquée à cet effet, ce texte permet à un ou plusieurs copropriétaires ou membre du conseil syndical de demander au président du TGI d’en désigner un.

Les copropriétaires peuvent également décider d’agir en responsabilité contre le syndic qui a refusé d’inscrire leur question à l’ordre du jour. Cela leur a forcément causé un préjudice dans la mesure où la saisine du président du TGI a un coût qui aurait pu leur être épargné.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-25.583, n° 1340 P + B

Nouveau décret ALUR sur l’information des occupants de copropriétés des décisions de l’assemblée

Pour les assemblées convoquées à compter du 1er avril 2016, le syndic devra dans les 3 mois de la réunion informer les occupants de l’immeuble des décisions susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation et les charges.

La loi ALUR a mis à la charge du syndic l’obligation d’informer les occupants de la copropriété des décisions prises par l’assemblée pouvant avoir des conséquences sur leur vie quotidienne (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, al. 10). Le décret fixant les modalités de cette information est paru.

Étonnamment, le nouveau texte n’est pas intégré dans le décret du 17 mars 1967 ce que l’on ne peut que déplorer.

Contenu de l’information

Pour les assemblées convoquées à compter du 1^er avril 2016, et dans les 3 mois de leur tenue, le syndic devra informer les occupants de chaque immeuble des décisions susceptibles d’avoir des conséquences sur leurs conditions d’occupation et sur leurs charges, telles que :

• les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

• les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l’anonymisation de leur contenu.

Quand une décision a pour effet le renvoi du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeubles, ce dernier doit avoir reçu la lettre lui notifiant son licenciement avant que l’information ne soit donnée aux occupants.

En revanche, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l’assemblée générale concernant :

• une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

• les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Affichage ou courrier

L’information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet s’il en existe un. Sinon, elle est déposée dans chacune des boîtes aux lettres ou distribuée selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers (distribution par le concierge ou autre).

Nul doute que c’est l’affichage (de préférence dans un lieu de passage) qui aura la préférence des syndics puisque c’est le procédé le moins cher et le moins chronophage.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2015-1681, 15 déc. 2015 : JO, 17 déc.

CONCIERGES, GARDIENS EMPLOYES D’IMMEUBLES

CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles : la nouvelle grille de classification des emplois est en marche

Pour l’application de l’avenant sur les nouvelles modalités de classification des emplois aux contrats en cours, une concertation entre l’employeur et le salarié aura lieu pour la pesée du poste. Les contrats de travail devront être mis en conformité avant le 1er mars 2016.

Dans l’objectif de revaloriser les métiers gardiens, concierges et employés d’immeubles, les partenaires sociaux ont décidé de réformer les modalités de classification des emplois afin de permettre une pesée du poste plus proche de la réalité.

A cet effet, l’avenant n° 86 qui modifie la rédaction de l’article 21 de la convention collective nationale (CCN) vient d’être étendu. La nouvelle classification des emplois s’applique à l’ensemble des salariés de catégorie A ou B, ainsi qu’à tout type d’employeur relevant de la branche de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

Une période a été prévue pour permettre l’adaptation des contrats de travail. Les employeurs ont jusqu’au 1^er mars 2016 pour les mettre en conformité avec la nouvelle classification.

Cette classification est applicable à l’ensemble des salariés (catégories A et B) et repose sur six critères comportant chacun cinq niveaux de compétences.

Pour l’application de la nouvelle classification aux contrats en cours, une concertation entre l’employeur et le salarié doit avoir lieu pour la pesée du poste. Pour ce faire, un guide explicatif a été établi à cet effet par les partenaires sociaux et annexé à l’avenant n° 86. A la suite de cette réunion, l’employeur doit rédiger un avenant tenant compte de la pesée du poste.

Le salarié devra signer celui-ci et disposera d’un délai de 15 jours pour consulter un représentant syndical. Après ce délai, sans contestation notifiée et motivée par écrit du salarié, l’avenant entrera en application effective.

Remarque : selon l’ANCC, les négociations relatives aux salaires minima correspondant à la nouvelle classification se poursuivent dans le but d’aboutir à un accord applicable au 1^er mars 2016.

Sophie Meyer

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Arr. 2 nov. 2015, NOR : ETST1526440A : JO, 11 nov.

CCN Gardiens, concierges et employés d’immeubles : nouvel avenant sur le remplacement du salarié en congés

Les partenaires sociaux transposent la position de la commission d’interprétation relative à l’assiette de calcul de l’indemnité conventionnelle de 10 % pour les remplacements inférieurs à 2 mois.

Depuis le 1^er juillet 2015, l’avenant n° 82 du 17 juin 2013 étendu, est entré en vigueur modifiant les conditions de remplacement pendant les congés et en particulier la rémunération due au salarié remplaçant en cas de remplacement d’une durée inférieure à 2 mois.

La rémunération du remplaçant est majorée de l’indemnité légale de fin de contrat, de l’indemnité compensatrice de congés payés et du prorata du treizième mois ; depuis le 1^er juillet 2015, s’y ajoute, pour les remplacements inférieurs à 2 mois, une indemnité conventionnelle fixée à 10 % de la rémunération.

Par un nouvel avenant n° 87, les partenaires sociaux précisent l’assiette de calcul de cette indemnité conventionnelle de 10 % en transposant la position prise par la commission d’interprétation du 28 mai 2015.

Ainsi, l’indemnité conventionnelle de 10 % est calculée sur la base de la rémunération majorée de l’indemnité de fin de contrat, de l’indemnité de congés payés et du prorata du 13^e mois.

Exemple : pour une rémunération brute de 1 000 € :

– prorata du treizième mois : 1 000/12 = 83,33 €

– indemnité légale de fin de contrat (10 %) : (1 000 + 83,33) / 10 = 108,33 €

– indemnité de congés payés : (1 000 + 108,33) / 10 = 110,83 €

– indemnité conventionnelle de remplacement < 2 mois : (1 000 + 83,33 + 108,33 + 110,83) × 10 % = 1 302, 49 × 10 % = 130,25 €

La rémunération due au salarié est donc égale à 1 302,49 + 130,25, soit 1 432,74 €.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Avenant n° 87, 15 juin 2015 (déposé 5 août – BO/CC 2015/36, sept.)

COPROPRIETAIRES

La loi Carrez exclut le recours à l’action pour défaut de conformité

L’acquéreur d’un lot de copropriété qui invoque un déficit de superficie doit agir sur le fondement de la loi Carrez et non sur celui du défaut de conformité de l’article 1604 du code civil.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet de sanctionner le déficit de superficie d’un lot de copropriété est exclusif de l’application des dispositions de droit commun du code civil relatives au défaut de contenance d’un bien vendu. C’est qu’en effet, la règle spéciale déroge à la règle générale.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce que la loi Carrez ne permet pas à l’acquéreur d’un lot de copropriété dont la surface serait moindre que prévue d’engager une action en indemnisation pour défaut de conformité fondée sur l’article 1604 du code civil.

La question demeurait ouverte en doctrine (O. Barret, Les recours offerts à l’acquéreur contre le vendeur en cas de superficie insuffisante de l’immeuble vendu, RTD Civ. 2012, p. 207).

En l’espèce, les copropriétaires avaient agi au-delà du délai d’un an prévu par l’article 46 de la loi de 1965.

Ils s’étaient donc rabattus sur l’action en délivrance conforme qui se prescrit, en application du droit commun, au bout de 5 ans (C. civ., art. 2224).

L’argument selon lequel la demande portait sur une indemnisation et non une diminution du prix n’a pas été jugé pertinent.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 26 nov. 2015, n° 14-14.778, n° 1329 P + B

SYNDIC

Dématérialisation des notifications en copropriété

La lettre recommandée AR électronique est admise comme mode de notification et de mise en demeure à l’égard des copropriétaires qui auront accepté le système. La simplification annoncée suscite toutefois des interrogations.

Depuis plus de 15 ans, internet est devenu un instrument familier à la plupart des français et donc des copropriétaires. Rares sont ceux aujourd’hui, professionnels ou particuliers, qui n’ont pas d’adresse mail.

De nombreux syndics, avant même que la loi ALUR ne consacre cette possibilité, ont mis en place un système extranet permettant un accès sécurisé des copropriétaires aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble, voire offrant le moyen de payer les charges en ligne (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, al. 11, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 3°, d).

La même loi ALUR a consacré la faculté de recourir à la voie électronique pour effectuer certaines mises en demeure et notifications (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42-1, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 13°).

Ce fut le premier aboutissement indirect de la concertation menée en 2010 et 2011 par un groupe de travail composé de professionnels de l’immobilier, d’associations de consommateurs, d’entreprises spécialistes de l’envoi de document et de représentants de la Chancellerie et du ministère du logement.

Le décret relatif à la dématérialisation des notifications et mises en demeure concernant les immeubles en copropriété est finalement paru le 23 octobre dernier (D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015 : JO, 23 oct.). Il prend notamment appui sur le décret du 2 février 2011 relatif à l’envoi d’une lettre recommandée par voie électronique (D. n° 2011-144, 2 févr. 2011) lui-même pris pour l’application de l’article 1369-8 du code civil.

Le décret supprime la télécopie de la liste des procédés admis car il ne permettait pas de façon certaine de prouver la réception du document (TGI Paris, 8^e ch., sect. 2, 19 nov. 2009, n° 08/14283).

Outre une simplification du travail, la modernisation du système devrait avoir pour avantage majeur la réalisation d’économies substantielles. Chaque syndic devra étudier les propositions des différents prestataires en fonction de leur coût mais également de la nature des services proposés (par exemple en fonction du temps de conservation des données).

Et puisque la dépense finale incombera finalement au syndicat, ne serait-il pas bon de faire approuver le choix de l’entreprise par l’assemblée lorsque le logiciel du syndic sera compatible avec celui des prestataires proposés ?

L’accord du copropriétaire à la voie électronique

Seuls les copropriétaires volontaires pourront recevoir leurs notifications et mises en demeure électroniquement.

Le recours au mail est en effet subordonné à l’accord exprès du copropriétaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42-1, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 13°).

L’exposé des motifs de l’amendement précisait que l’accord exprès des copropriétaires doit être préalable (Amendement AN, 2e lect., n° CE552), mais cette condition n’a pas été reprise dans le texte.

Le groupe de travail ayant oeuvré sur le sujet avait proposé un modèle d’accord (v. modèle joint).

L’accord exprès peut être formulé à tout moment ou au cours d’une assemblée générale. La seconde méthode, qui peut prendre la forme d’une remise de lettre par chacun au cours de la réunion, est indéniablement préférable dans la mesure où l’acceptation sera consignée dans le PV d’assemblée.

Autrement, l’accord doit être communiqué par lettre recommandée AR postale ou électronique adressée au syndic qui l’enregistrera à la date de réception de la lettre sur le registre des PV (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-1, créé par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 4).

Le feu vert donné suppose bien sûr la communication de l’adresse mail. Celle-ci figurera sur la liste des copropriétaires à côté de l’indication des lots leur appartenant et de leur domicile (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 32, al. 1er, mod. par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 2).

L’accord donné peut être révoqué à tout moment par le copropriétaire par lettre recommandée AR expédiée par voie postale ou par voie électronique.

La nouvelle décision prendra effet le lendemain du jour de la réception de la lettre par le syndic. Elle sera également mentionnée sur le registre des PV (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-2, créé par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 4).

Rappelons que le registre des PV peut être tenu sous forme électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17, al. 1er, in fine).

Notifications et mises en demeure visées

Alors que l’article 42-1 vise de façon générale les notifications et mises en demeure, le dispositif est en réalité cantonné, ainsi que l’indiquait l’exposé des motifs de l’amendement à l’origine du texte (Amendement AN, 2e lect., n° CE552), au champ d’application fixé par l’article 64 du décret de 1967.

Il concerne donc l’ensemble des notifications et mises en demeure prévu par la loi de 1965 et le décret de 1967, à l’exception de la mise en demeure préalable à l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64, mod. par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 2).

Il n’est pas non plus applicable aux oppositions qui doivent être obligatoirement faites par exploit d’huissier (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 20).

La part la plus importante des notifications effectuées par les syndics concerne les assemblées (convocation, notification des décisions, etc.), pour lesquelles la manoeuvre est lourde tant physiquement, par la quantité de documents à expédier, que financièrement en raison du montant des frais d’envoi (fortement impacté par le poids des documents).

Un coût que supportent en réalité les copropriétaires eux-mêmes puisque les frais d’affranchissement donnent lieu à remboursement du syndic (D. n° 2015-342, 26 mars 2015, ann.).

Les articles 64-1 à 64-3 sont applicables lorsqu’un administrateur provisoire est désigné en application de l’article 29-1 de la loi de 1965 (syndicat en difficulté) ou lorsque l’assemblée est convoquée par le conseil syndical ou un copropriétaire (convocation après mise en demeure infructueuse du syndic, convocation autorisée judiciairement) (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-4, créé par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 4).

Lettre recommandée AR électronique

Le nouveau dispositif renvoie à l’article 1369-8 du code civil et au décret du 2 février 2011 consacré à la lettre recommandée électronique. Il est donc exigé que le tiers chargé de la prestation réponde à certaines conditions garantissant la fiabilité et la sécurité du processus.

Un nouvel article 64-3 du décret indique les règles de computation des délais applicables dans ce cadre. Le délai que la lettre fait courir a pour point de départ le lendemain de l’envoi au destinataire, par le tiers chargé de l’acheminement, du mail indiquant l’envoi de la lettre recommandée électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-3, al. 1er, créé par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 4).

La solution est différente lorsque l’impression sur papier de la lettre a été demandée. Le délai court alors du lendemain de la première présentation de la lettre électronique AR imprimée sur papier (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-3, al. 2, créé par D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015, art. 4).

L’expéditeur de la lettre électronique ou son destinataire non professionnel peuvent en principe demander une impression papier et ainsi le retour à la voie postale classique (D. n° 2011-144, 2 févr. 2011, art. 4 et 5).

Agir ainsi reviendrait toutefois à ruiner l’intérêt de la nouvelle méthode. Il semble que l’accord donné par le copropriétaire à la voie électronique puisse s’analyser en une renonciation à la faculté de recourir à l’impression papier. Cette renonciation peut tout à fait être mentionnée dans l’accord mais se posera alors la question de savoir quelle est sa valeur juridique.

Par ailleurs, le seul dispositif d’identification fiable du destinataire, à défaut de recours à l’impression papier qui implique la production d’une pièce d’identité, est la signature électronique.

Certains systèmes prévoient le déclenchement d’une signature électronique dans le cadre de la prestation. A défaut, il faudrait que le copropriétaire lui-même souscrive un tel service payant, ce qui ne sera certainement pas très vendeur.

Conservation des données

Le tiers chargé de l’acheminement de la lettre recommandée électronique doit conserver pendant un an, à compter de la date de son envoi, une preuve de cet envoi comportant certaines informations (numéro d’identification de l’envoi, nom et prénom ou raison sociale du destinataire , ainsi que son adresse de courrier électronique, date et l’heure d’envoi de la lettre recommandée électronique).

L’expéditeur peut en obtenir copie pendant un an (D. n° 2011-144, 2 févr. 2011, art. 3).

Ce délai d’un an est bien entendu trop court à l’échelle des archives du syndicat. Le syndic peut procéder lui-même à l’enregistrement et à la conservation des données mais peut également choisir un prestataire pour l’envoi des documents qui propose en outre un service de conservation « longue durée ».

Puisque le délai que la lettre fait courir débute (hors le cas de l’impression papier) le lendemain de l’envoi du courriel informant le destinataire de l’émission de la lettre, il est indispensable que le tiers chargé de l’acheminement du courrier informe l’expéditeur de cet envoi.

Le décret de 2011 énonce que si l’expéditeur a choisi l’option avec avis de réception, le tiers chargé de l’acheminement du courrier adresse à l’expéditeur, au plus tard le lendemain de l’expiration des 15 jours pour accepter ou refuser la lettre, un mail indiquant notamment la date et l’heure à laquelle le destinataire a accepté ou refusé de recevoir la lettre recommandée électronique ou l’absence de prise de connaissance de celle-ci (D. n° 2011-144, 2 févr. 2011, art. 3, in fine). Or, dans le cadre des notifications de la copropriété ce mail est trop tardif au regard du point de départ des délais.

Olivier Safar

Syndic de copropriété, Membre de la chambre nationale des experts en copropriété (CNEC)

D. n° 2015-1325, 21 oct. 2015 : JO, 23 oct.

Modèle d’accord à l’utilisation de la voie électronique

SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES

Le code de la consommation protège le syndicat des copropriétaires

La Cour de cassation fait bénéficier les syndicats des copropriétaires de la protection offerte par le code de la consommation aux non-professionnels. Sa représentation par un syndic professionnel n’y fait pas obstacle.

Le code de la consommation protège les consommateurs. Depuis la deuxième loi Chatel II du 3 janvier 2008, des dizaines d’articles bénéficient également à une autre catégorie : les non-professionnels. Les dispositions ont trait aux contrats : leur interprétation et leur forme, leur reconduction (C. consom., art. L. 136-1) et les clauses illicites ou abusives (C. consom., art. L. 132-1).

Les syndicats de copropriétaires ont toujours revendiqué la protection du droit de la consommation mais avec plus ou moins de succès car leur nature est complexe et les notions de consommateur et de non-professionnel ont été diversement qualifiées

.

Le syndicat est une personne morale dont la finalité n’est pas l’exercice d’une activité professionnelle. Son objet est l’entretien et la conservation de l’immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14).

A cette fin, il passe de nombreux contrats avec des professionnels et des prestataires de services (entretien des ascenseurs, entretien des espaces communs, fourniture du gaz, services de communications électroniques, contrats d’assurance, contrats de syndic…).

Pour autant, la protection du droit de la consommation ne lui a pas été accordée sans réserve.

Aujourd’hui, les réponses apportées par la loi et la Cour de cassation sont très claires.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur

La loi Hamon du 17 mars 2014 a tranché en donnant une définition du consommateur excluant les personnes morales puisqu’elle prévoit qu’est considérée comme un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale (C. consom., art. préliminaire, créé par L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 3).

Le syndicat n’est donc pas un consommateur. A ce titre, il est notamment exclu de l’action de groupe destinée à la réparation des préjudices individuels subis par des consommateurs.

Le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel

La loi ne donne pas de définition de cette notion. Trois arrêts de principe reconnaissent au syndicat des copropriétaires la qualité de non-professionnel et donc le droit de bénéficier de l’article 136-1 du code de la consommation.

Depuis 2008, ce texte est applicable aux consommateurs et aux non-professionnels. Il leur permet de mettre fin à tout moment aux contrats tacitement reconductibles conclus avec des professionnels prestataires de services.

Les cocontractants non-professionnels sont dispensés de préavis s’ils n’ont pas été informés de la possibilité et des conditions de la résiliation. Dans ce cas, les actions des prestataires de services en dommages-intérêts pour rupture anticipée des contrats échouent.

La première chambre civile de la Cour de cassation a d’abord énoncé que les personnes morales, en l’occurrence un syndicat qui avait conclu un contrat d’entretien, ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant de cet article 136-1 dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 (Cass. 1^re civ., 23 juin 2011, n° 10-30.645, n° 673 P + B + I).

La solution est transposable au droit actuel.

Les hauts magistrats viennent d’ajouter une précision importante : la représentation du syndicat par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel (Cass. 1^re civ., 25 nov. 2015, n° 14-20.760, n° 1347 P + B + I).

La cour de Versailles, dont l’arrêt est cassé, énonçait que l’article 136-1 est applicable aux personnes morales mais en excluait le syndicat qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier, conclure et assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété.

Autant dire que les juges Versaillais refusaient la protection à la très grande majorité des syndicats car ceux étant représentés par un syndic non professionnel (parfois appelé bénévole) sont assez rares.

Enfin, il est ajouté que l’article L. 136-1 n’exige pas que le syndic professionnel soit mandaté par le syndicat pour résilier le contrat. Se prévaloir pour le compte du syndicat d’une disposition légale dont il peut bénéficier n’est pas une faute (Cass. 1^re civ., 25 nov. 2015, n° 14-21.873, n° 1362 P + B + I).

Du fait de sa qualité de non-professionnel au sens du code de la consommation, le syndicat des copropriétaires bénéficie de la protection contre les clauses abusives (C. consom., art. L. 132-1).

Dès sa création en 1993, ce texte a visé les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs. La recommandation n° 11-01 de la Commission des clauses abusives était relative aux contrats de syndics de copropriété professionnels (BOCCRF, 26 avr. 2012).

Il est important de souligner que seuls les syndicats de copropriétaires peuvent agir. L’action d’une association de consommateurs qui aurait pour objet de faire déclarer non-écrite des clauses du contrat de syndic sera irrecevable.

En effet, l’article L. 421-6 du code de la consommation vise les contrats conclus par des professionnels avec des consommateurs. Le syndicat n’étant pas un consommateur, le contrat de syndic est écarté de son bénéfice (Cass. 1^re civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779, n° 632 FS – P + B + I).

En définitive, la protection des syndicats de copropriétaires est limitée, mais elle fonctionne dans un domaine essentiel pour eux, celui des contrats.

Anne-Marie Claysen-Doucet

Avocat

Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-21.873, n° 1362 P + B + I

Cass. 1re civ., 25 nov. 2015, n° 14-20.760, n° 1347 P + B + I

Copropriétés en difficulté: rémunération des mandataires ad hoc et administrateurs provisoires

Un arrêté du 8 octobre complète le décret du 17 août 2015 en indiquant les modalités de calcul des rémunérations des mandataires ad hoc et des administrateurs provisoires intervenant dans le cadre des procédures de règlement des difficultés des syndicats de copropriétaires.

La rémunération du mandataire ad hoc est forfaitaire et fixée en fonction du nombre de lots. A partir de 500 lots, c’est le juge dans son ordonnance de désignation qui la fixe. Lorsque les missions se succèdent, la rémunération est réduite de 25 %.

Pour l’administrateur provisoire, le seuil de 500 lots conditionne également l’application de l’encadrement de l’arrêté. Au-delà de ce seuil, le juge fixe la rétribution en fonction des frais engagés et des diligences accomplies.

En deçà, il s’agit de droits fixes de montants variables suivant la nature de la tâche accomplie (vérification des créances, dépôt de requêtes, réunion avec le conseil, syndical, préparation et tenue des assemblées, etc.).

Arr. 8 oct. 2015, NOR : JUSC1517480A : JO, 11 oct.

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 étendu par arrêté du 18 août 2015)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n°64 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires.
Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Niveaux	Salaire annuel minimum C Conventionnel
Employé (E I)	18 948€
Employé (E II)	19 270 €
Employé (E III)	19 512 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 795 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 674 €
Cadre (C I)	22 867€
Cadre (C II)	30 692 €
Cadre (C III)	36 570€
Cadre (C IV)	41 185€

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70