I	ADMINISTRATEUR DE BIENS  Condition du dédommagement de l’agent immobilier en cas de non réalisation de la condition suspensive	2
II	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF  Investissement locatif : y’a-t-il quelqu’un pour porter le chapeau de l’échec de l’opération ?	3-4
III	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  La Cour de cassation rend un avis sur l’entrée en vigueur de la loi ALUR en matière de baux  Les modèles de baux selon la loi ALUR	5 6
IV	BAUX COMMERCIAUX  Refus de renouvellement pour sous-location irrégulière : la mauvaise foi a une limite	7
V VI VII VII VIII IX X XI XII	DROIT DE PREEMPTION  Deux outils mis en place pour une meilleure in formation lors de la préemption INDIVISION  Validité du mandat de vente donné par un seul indivisaire VENTE D’IMMEUBLES L’absence de raccordement au réseau d’assainissement stipulé : manquement à l’obligation de délivrance ? ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES  Le syndicat doit autoriser le syndic à faire un recours contre une décision de la CNIL ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES Pour être valablement approuvés, les comptes doivent être réguliers Un contrat + un devis = mise en concurrence CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles : extension de l’avenant «salaires» n°85 SYNDIC Pas de compte séparé ? Pas de secret bancaire SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES La saisie-attribution du sous-compte où sont déposés les fonds du syndicat est possible INDICES INSEE	8-11 12 13 15 16 17 18 19 20-21 22-24

N

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 210 – Avril 2015

Montpellier, le 10 juillet 2015

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Condition du dédommagement de l’agent immobilier en cas de non réalisation de la condition suspensive

Un agent immobilier ne peut obtenir de commission si l’affaire n’est pas effectivement conclue. Il ne peut prétendre qu’à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile.

La Cour de cassation rappelle, une fois encore (Cass. 3^e civ., 11 mars 2009, n° 07-20.509, n° 319 P + B), qu’un agent immobilier ne peut prétendre à aucune commission s’il a concouru à une opération qui finalement n’a pas été conclue. En l’espèce, très classique, deux époux avaient signé une promesse synallagmatique de vente en vertu de laquelle ils s’engageaient, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, à acquérir un immeuble sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Puis, ils ont renoncé, au mépris de cette promesse, à acheter et n’ont pas entrepris de démarches pour obtenir le prêt.

Les juges du fond ont considéré que, par leur comportement, les acquéreurs avaient empêché la condition de se réaliser et qu’elle devait donc être réputée accomplie, en application de l’article 1178 du code civil, ce qui faisait naître un droit à commission. La Haute juridiction casse l’arrêt pour violation de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972. Ces dispositions d’ordre public prévalent sur celles de l’article 1178 du code civil. L’agent immobilier n’avait droit à aucune rémunération puisque la vente n’a pas été effectivement conclue, à défaut d’avoir poursuivi l’acquisition et obtenu le prêt.

L’échec de l’opération en raison du comportement de l’acquéreur ne pouvait donner lieu qu’à sa condamnation au paiement de dommages-intérêts. Tant que l’opération est suspendue à une condition ou susceptible d’être remise en cause par une faculté de dédit, l’agent immobilier ne peut être rétribué. C’est par le vecteur de la responsabilité civile qu’il peut obtenir une indemnisation si le comportement du mandant a été fautif et lui a causé un préjudice (C. civ., art. 1382).

Le cas échéant, les dommages-intérêts pourront être fixés par les juges au montant de la commission contractuellement prévue.

Corinne Saint-Alary Houin / Professeur à l’université des sciences sociales de Toulouse

Cass. 1re civ., 4 févr. 2O15, n° 13-27.312, n° 110 F – D

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Investissement locatif : y a-t-il quelqu’un pour porter le chapeau de l’échec de l’opération ?

Quand l’acquéreur n’a pas été trompé sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire ni sur les conséquences fiscales liées à la perte de ce dernier, il ne peut obtenir la nullité de la vente pour dol ni obtenir une indemnisation du courtier en placements.

La multiplicité des conditions auxquelles sont soumises les opérations immobilières ouvrant droit au bénéfice d’avantages fiscaux introduit une dose d’incertitude quant au succès de l’opération. Qu’une condition ne soit pas remplie ou ne le soit plus et l’avantage fiscal est remis en cause.

Confrontés au redressement fiscal, les contribuables tentent parfois d’obtenir l’annulation de la vente. Ils peuvent fonder leur action sur l’erreur sur les qualités substantielles du bien  (Cass. 1^re civ., 13 févr. 2001, n° 98-15.092 : Bull. civ. III, n° 31 ; Cass. 3e civ., 24 avr. 2003, n° 01-17.458, n° 503 FS – P + B : Bull. civ. III, n° 82), ou bien, comme en l’espèce, sur le dol. La demande liée à un investissement Demessine n’a pas prospéré.

Les acquéreurs n’ont pas été trompés sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire locatif ni sur les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire.

On relèvera à cette occasion l’importance du contenu de la plaquette publicitaire de l’opération. Les juges du fond ont en effet pris appui sur elle pour écarter le dol. Ils ont relevé que « la mention, par la plaquette publicitaire, de revenus locatifs garantis en l’absence de difficulté pour assurer le remplissage de la résidence était en accord avec les données économiques du moment » et retenu « que cette plaquette indiquait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l’acquisition et à la location de l’appartement, notamment l’obligation de remboursement de l’avantage fiscal en cas de revente avant neuf ans et évoquait la possibilité d’une défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver rapidement un nouveau gestionnaire ».

L’influence de ce document est si vraie que la loi impose que les publicités relatives à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier de certains avantages fiscaux déterminés comportent une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (L. n° 2010-737, 1er juill. 2010, art. 28, mod. par L. n° 2014-344, 17 mars 2014, art. 6, VII : JO, 18 mars).

Par ailleurs, les contribuables sollicitaient une indemnisation de la part du courtier en placements immobilier et du notaire. Les deux ont été refusées.

Le courtier avait parfaitement accompli sa mission puisqu’il avait réalisé une « étude personnalisée détaillée, prenant en considération les avis d’imposition des acquéreurs et rappelant de manière précise les dispositions de la loi Demessine », les simulations ayant été « établies à partir des données de l’époque sur la base de loyers qui n’étaient pas surévalués ».

La responsabilité du notaire, dont il n’est pas rare qu’elle soit poursuivie dans ce cadre, parfois avec succès (Cass. 1re civ., 13 déc. 2005, n° 03-11.443, n° 1707 FS – P + B : Bull. civ. I, n° 496 ; Cass. 1^re civ., 30 sept. 2008, n° 06-21.183) a été également écartée.

La troisième chambre civile et les juges du fond ont fait preuve d’une certaine bienveillance à l’égard de l’officier public car l’arrêt relève que le notaire « n’avait pas vocation à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs » et « qu’il n’était pas le rédacteur du bail commercial ».

Alexandra Fontin
Guide Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 8 avr. 2015, n° 13-28.208, n° 418 D

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

La Cour de cassation rend un avis sur l’entrée en vigueur de la loi ALUR en matière de baux

La Cour de cassation considère que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de ce texte, soit le 27 mars 2014.

Les hauts magistrats énoncent que la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24  mars 2014 en ce qu’il donne au juge la faculté d’accorder un délai de 3 ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s’applique aux baux en cours à sa date d’entrée en vigueur, soit le 27 mars 2014.

La notice à l’avis rendu par la Cour de cassation indique que « cette réponse trouve son fondement dans l’article 2 du code civil qui s’applique indépendamment de l’existence des dispositions transitoires prévues par l’article 14 de la loi ALUR, lesquelles ne visent que ce qui entre dans le champ contractuel du bail ».

Il est possible que cette solution trouve à s’appliquer à d’autres dispositions de la loi ALUR qui ne sont pas visées dans son article 14.

C. cass., avis n° 15002, 16 févr. 2015
Notice explicative, avis n° 15002, 16 févr. 2015
Rapport M. Parneix

 

Les modèles de baux selon la loi ALUR

A compter du 1er août prochain, les contrats de location ou de colocation de logements à usage de résidence principale, loués nus ou meublés devront respecter les modèles définis par décret. Le contenu de la notice d’information à joindre au bail est également fixé.

La loi ALUR impose aux parties de respecter un modèle type de contrat de location (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, al. 1er, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 3°). Son contenu vient d’être défini par un décret du 29 mai dernier et s’appliquera aux baux signés à compter du 1^er août prochain, à l’exclusion de ceux portant sur des logements sociaux.

Le premier modèle concerne les locations nues de résidences principales. Les colocations sont également visées dès lors qu’elles résultent de l’établissement d’un contrat unique et non de baux multiples.

Le second modèle concerne les locations en meublé à usage de résidence principale et les colocations en meublé sous la même réserve que pour les locations nues.

Selon le ministère, les contrats type donnent un cadre de référence et permettent aux parties d’insérer des clauses particulières, propres à leur location, dès lors qu’elles sont conformes à la loi.

Par ailleurs, un arrêté du 29 mai fixe le contenu de la notice dont la loi ALUR avait prévu l’annexion aux contrats de location de logements du parc privé qui constituent la résidence principale des locataires. Celle-ci contient notamment des informations relatives aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, al. 4, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1^er, I, 3°).

Dans la notice de l’arrêté, et non pas dans l’arrêté lui-même, il est indiqué que les parties sont libres de choisir le support et le format de la notice d’information. Toutefois, puisque le document doit être annexé à un contrat écrit, établi la plupart du temps sur un support papier, le recours au mail semble difficilement envisageable.

Alexandra Fontin / Dictionnaire permanent Gestion immobilière

D. n° 2015-587, 29 mai 2015 : JO, 31 mai Arr. 29 mai 2015, NOR : ETLL1511666A : JO, 31 mai Comm. Presse, min. Logement, 1er juin 2015

BAUX COMMERCIAUX

Refus de renouvellement pour sous-location irrégulière : la mauvaise foi a une limite

Lorsque la sous-location est l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur ne peut délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail commercial au motif qu’il n’a pas été appelé à concourir aux actes de sous-location.

Rendu au visa des articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce, respectivement relatifs au refus de renouvellement du bail et au régime de la sous-location, la troisième chambre civile de la Cour de cassation indique que lorsque la sous-location est l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location.

En l’espèce les lieux loués étaient destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle un hébergement et des prestations de services qui se situait dans le cadre plus vaste d’une opération de défiscalisation « Périssol ».

Le propriétaire de certains lots du programme avait délivré à l’exploitant de la résidence un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction au motif qu’il n’avait pas été appelé à concourrir aux actes de sous-location. Le juges du fond, dont l’arrêt est cassé, avaient validé le congé au motif qu’aucune clause du contrat ne dispensaient le locataire de cette obligation.

Car même si l’autorisation de louer a été donnée – ce qui était le cas en l’espèce – le locataire n’est, en principe, pas dispensé de l’appel à participer à l’acte (Cass. 3^e civ., 27 2006, n° 05-14.700 : Bull. civ. III, n° 184). Les Hauts magistrats apportent donc un tempérament à ce principe lorsque la sous-location est l’objet même de l’activité du locataire.

 

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-15.976, P + B

DROIT DE PREEMPTION

Deux outils mis en place pour une meilleure information lors de la préemption

Le titulaire du droit de préemption peut désormais user de son droit de visite et demander au propriétaire la communication de documents complémentaires permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble.

Pour que le titulaire du droit de préemption urbain puisse avoir une meilleure connaissance des qualités du bien préempté, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) lui a ouvert la possibilité :

– d’adresser au propriétaire, dans le délai de 2 mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), une demande unique de communication de documents complémentaires dont la liste est limitativement fixée par décret en Conseil d’Etat ;

– de demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret.

Le législateur a prévu que ces demandes auront pour effet, à compter de leur réception, de suspendre le délai pour préempter (C. urb., art. L. 213-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 149, I, 11° : JO, 26 mars). Ce délai recommencera à courir, selon les cas, à compter :

– de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption,

– du refus opposé par le propriétaire à la visite du bien,

– ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption.

Les deux décrets d’application précisent, l’un (D. n° 2014-1572, 22 déc. 2014) les documents à fournir permettant à la commune d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière, et l’autre (D. n° 2014-1573, 22 déc. 2014) les modalités de visite par la commune du bien susceptible d’être préempté. Ils concernent les DIA reçues par l’autorité préemptrice à compter du 1^er janvier 2015.

Liste des documents susceptibles d’être demandés au propriétaire de l’immeuble vendu

Les documents énumérés ci-dessous peuvent être réclamés, dans une demande unique, par le titulaire du droit de préemption pour qu’il puisse exercer son droit de préemption en connaissance de cause sont, d’une part, les diagnostics et autres informations sur l’état de l’immeuble :
– le dossier de diagnostic technique (CCH, art. L. 271-4) ;
– l’information sur les risques naturels et technologiques (C. envir., art. L. 125-5) ;
– pour les immeubles en copropriété, le diagnostic réalisé pour les immeubles de plus de 15 ans (CCH, art. L. 111-6-2) ou, à compter du 1^er janvier 2017, s’il existe, le diagnostic technique global (DTG) prévu à l’article L. 731-1 du CCH ;
– les documents dont la transmission à l’acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l’environnement, c’est-à-dire les informations relatives aux terrains pollués et installations classées ;
– l’indication de la superficie des locaux ou, s’il existe, le mesurage effectué par un professionnel (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46 ; D. n° 67-223, 17 mars1967, art. 4-1). Il s’agit de l’application de la loi Carrez exigeant d’indiquer à peine de nullité la superficie du lot faisant l’objet d’une vente ou d’une promesse de vente.

D’autre part, les documents contractuels suivants :
– les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble (C. urb., art. R. 213-7, II, 6°) ;
– la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
– la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux (C. urb., art. R. 213-7, II, 7°) ;
– l’acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux (C. urb., art. R. 213-7, II, 8°).
Enfin, les documents concernant les sociétés civiles immobilières (SCI) :
– les statuts à jour de la SCI dont les parts sont cédées (C. urb., art. R. 213-7, II, 9°) ;
– les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionné à l’article 1855 du code civil (C. urb., art. R. 213-7, II, 10°) ;
– le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l’article 1856 du code civil (C. urb., art. R. 213-7, II, 11°) ;
– à défaut, un état certifié par le gérant établissant la composition de l’actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos (C. urb., art. R. 213-7, II, 12°).

Conditions de visite du bien par le titulaire du droit de préemption

Le décret d’application de l’article L. 213-2, issu de la loi ALUR, organise la visite du bien de telle sorte que le titulaire du droit de préemption puisse acheter en connaissance de cause tout en protégeant les droits du propriétaire dont le bien est visité. Les nouveaux articles D. 213-13-1 à D. 213-13-4 du code de l’urbanisme prévoient, pour l’essentiel, que la commune doit demander à visiter le bien et que le propriétaire peut, soit accepter par écrit, soit refuser cette visite (D. n° 2014-1573, 22 déc. 2014, art. 1^er).

La demande de la visite du bien est faite par écrit (C. urb., art. D. 213-13-1, créé par D. n° 2014-1573, 22 déc. 2014, art. 1^er). Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la DIA, dans les conditions fixées à l’article R. 213-25.

La demande de la visite du bien indique les références de la DIA. Cette demande reproduit, en caractères apparents, les dispositions des articles L. 213-2, D. 213-13-2 et D. 213-13-3 du code de l’urbanisme. Elle mentionne le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite.

Elle indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier (C. urb., art. D. 213-13-4). Le délai de préemption de 2 mois reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire (C. urb., art. D. 213-13-1).

L’acceptation de la visite par le propriétaire est écrite (C. urb., art. D. 213-13-2). Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l’article R. 213-25 et dans le délai de 8 jours à compter de la date de réception de la demande de visite. La visite du bien se déroule dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la date de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d’informer de la visite les occupants de l’immeuble mentionnés dans la DIA.

Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. L’absence de visite dans le délai vaut, soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu de préemption reprend son cours.

Le propriétaire peut refuser la visite du bien (C. urb., art. R. 213-13-3). Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l’article R. 213-25 et dans le délai de 8 jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l’absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite.

Corinne Saint-Alary – Houin / Professeur à l’université des sciences sociales de Toulouse

C. urb., art. R. 213-7, mod. par D. n° 2014,1572, 22 déc. 2014, art. 1er : JO, 24 déc./ C. urb., art. D. 213-13-1 à D. 213-13-4, créés par D. n° 2014-1573, 22 déc. 2014, art. 1er : JO, 24 déc.

INDIVISION

Validité du mandat de vente donné par un seul indivisaire

Le mandat de vente d’un bien immobilier confié à un agent immobilier par un des indivisaires est inopposable aux autres coïndivisaires mais il n’est pas nul et produit ses effets entre les contractants.

Une solution bien acquise en jurisprudence (Cass. 1^re civ., 5 avr. 2005, n° 02-15.459 : Bull. civ. I, n° 169) est rappelée dans l’espèce rapportée. Deux sœurs sont propriétaires indivises d’une maison d’habitation.

L’une d’elle, agissant seule, donne mandat non exclusif de vente à une première agence immobilière, puis à une seconde agence. Cette dernière fait visiter la maison à 2 reprises à des époux, mais c’est par l’entremise de la première agence que les dits époux traitent. Ils signent une promesse de vente avec les propriétaires indivis après négociation du prix et de la commission de cette agence.

La seconde agence assigne alors la sœur qui lui a donné mandat de vente, en paiement de la clause pénale prévue au mandat. En réponse, elle lui objecte que le mandat est nul. Elle prétend que le mandat confié à l’agent immobilier afin de vendre un bien dans l’indivision ou de représenter les indivisaires pour conclure la vente, est un acte de disposition qui requiert, en application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires.

Cette argumentation n’avait aucune chance de prospérer. Successivement, la cour d’appel et la Cour de cassation rappellent que le contrat par lequel un indivisaire agissant seul donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise est, sauf ratification, un contrat inopposable aux autres indivisaires, mais qu’il n’est pas nul. Il produit ses effets entre les contractants.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

 

Cass. 1re civ., 15 janv. 2015 , n° 13-25.955, n° 58 D

VENTE D’IMMEUBLES

L’absence de raccordement au réseau d’assainissement stipulé : manquement à l’obligation de délivrance ?

La vente d’une maison raccordée au réseau d’évacuation des eaux pluviales alors que les stipulations contractuelles prévoient son raccordement au réseau public d’assainissement des eaux usées constitue un défaut de conformité.

Des personnes acquièrent une maison et dans l’acte les vendeurs déclarent que l’immeuble est raccordé au réseau public d’assainissement.

Alertés par de mauvaises odeurs les acquéreurs constatent que l’évacuation des eaux usées n’était pas raccordée au réseau public mais se faisait par une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique dont le trop-plein était raccordé au réseau public d’évacuation des eaux pluviales.

Il n’existait aucune boîte de branchement apparente en attente pour le raccordement de la maison sur le réseau d’assainissement qui passe dans la rue.

L’expert a précisé que le dispositif installé n’était pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire.

En conséquence, ils assignent les vendeurs sur le fondement de la non-conformité de la délivrance ; ces derniers avancent pour leur défense l’argument selon lequel la non-conformité de la chose vendue rendait celle-ci impropre à l’usage auquel elle est destinée est soumise à la garantie des vices cachés.

La cour d’appel a accédé à la demande des acquéreurs et cet argument des vendeurs a été écarté.

La Cour de cassation a approuvé l’arrêt d’appel et rejeté le pourvoi. Les vendeurs, en invoquant la garantie des vices espéraient peut-être qu’elle soit écartée soit pour dépassement du délai de 2 ans soit en raison d’une clause d’exonération de la garantie des vices.

Les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil sur la garantie des vices cachés se seraient sans doute appliquées si l’existence d’un raccordement n’avait pas été mentionnée dans l’acte.

En revanche, l’affirmation de l’existence d’une telle installation conduisait à comparer l’immeuble livré à celui décrit dans le contrat. La différence existante constitue une non-conformité dans la délivrance sanctionnée sur le fondement de l’article 1601-4 du code civil.

Par ailleurs, les juges ont rejeté l’action en responsabilité à l’encontre de l’agent immobilier.

Ils ont relevé que les vendeurs n’ont pas signalé l’existence d’un dispositif individuel d’assainissement au professionnel de l’immobilier, en conséquence ce dernier n’avait pas à vérifier le mode d’évacuation des eaux usées.

Michel Hérail

Docteur en droit, directeur honoraire CRIDON-Ouest

Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.945, n° 108 FS-P + B + R

ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

Le syndicat doit autoriser le syndic à faire un recours contre une décision de la CNIL

Sans autorisation de l’assemblée générale, le syndic n’a pas qualité à demander l’annulation de la décision sanctionnant le syndicat d’avoir mis en place un système de vidéosurveillance.

Quelle que soit la juridiction saisie, le syndic qui agit au nom du syndicat des copropriétaires doit avoir une autorisation formelle de l’assemblée générale lorsqu’elle est nécessaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55). Le Conseil d’État dont la jurisprudence est peu abondante sur le sujet, en fait une stricte application dans une procédure spéciale.

En l’espèce, la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) avait prononcé des sanctions contre le syndicat des copropriétaires pour avoir installé une caméra de videosurveillance destinée à filmer le poste de travail des agents de sécurité affectés à la surveillance du bâtiment, dans lequel se trouvent les écrans de contrôle.

Dans le délai imparti, le syndic a saisi le Conseil d’État d’un recours en annulation de la décision, mais sans y avoir été autorisé par l’assemblée. Sa requête a été rejetée pour cette raison.

Une autorisation était requise et, à défaut, le syndic avait perdu le pouvoir de représenter le syndicat dans sa demande. La dispense prévue à l’alinéa 2 de l’article 55 vaut pour la défense à une action intentée contre le syndicat, ce qui n’était pas le cas dans la présente affaire.

Anne-Marie Clayssen-Doucet Avocat CE, 6 mai 2015, n° 366713

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Pour être valablement approuvés, les comptes doivent être réguliers

Les frais de tenue d’une assemblée convoquée sur demande d’un copropriétaire incombent à ce dernier et doivent faire l’objet d’une écriture comptable. Le fait qu’ils ne figurent pas dans l’état des dépenses est une cause d’annulation de la décision d’approbation des comptes.

L’approbation des comptes a pour objet et pour effet l’approbation de la gestion comptable du syndic. La troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l’exercice et qu’est entachée de nullité une décision d’assemblée générale approuvant des comptes irréguliers.

Elle avait déjà dit, de façon plus précise, que la décision approuvant les comptes du syndicat doit être annulée si elle ne respecte pas les règles de la comptabilité en partie double (ou comptabilité d’engagement) applicable depuis 2007 (Cass. 3^e civ., 5 févr. 2014, n° 12-19.047, n° 129 FS – P + B + I).

En l’espèce l’irrégularité provenait de ce que les frais engendrés par la tenue d’une assemblée générale convoquée sur demande d’un copropriétaire ne figuraient pas dans l’état de dépenses de copropriété (qui doit sans doute s’entendre comme l’état financier)(D. n° 2005-240, 14 mars 2005, art. 8, al. 2). Ils n’avaient vraisemblablement fait l’objet d’aucune d’écriture comptable.

Or on ne voit pas ce qui aurait pu justifier que le compte du copropriétaire à qui incombaient les frais ne soit pas débité de leur montant car le syndic, dans son livre journal, doit enregistrer chronologiquement les opérations ayant une incidence financière sur le fonctionnement du syndicat (Arr. 14 mars 2005, NOR : SOCU0412535A, art. 2).

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-13.255, n° 426 P + B

 

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Un contrat + un devis = mise en concurrence

Le contrat du prestataire en place et la production d’un devis suffisent à une mise en concurrence régulière.

L’assemblée générale arrête, à la majorité de l’article 25, le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21).

Cette mise en concurrence s’effectue selon les modalités fixées par l’assemblée, soit en l’absence de directives de celle-ci, selon l’article 19-2 du décret de 1967. Elle résulte alors de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19-2).

S’en tenant à une interprétation littérale du texte, un copropriétaire a estimé que la procédure n’avait pas été respectée pour le remplacement de la société chargé du nettoyage de l’immeuble dès lors qu’un seul devis avait été fourni et pas deux. Les juges du fond, dont l’analyse est validée par la Cour de cassation, ont considéré que le contrat du prestataire en place peut être pris en considération.

Ce qui importe, c’est que les copropriétaires disposent d’éléments leur permettant de prendre une décision de façon éclairée (Cass. 3^e civ., 27 nov. 2013, n° 12-26.395, n° 1391 FS – P + B + I). Alors certes, plus les devis sont nombreux, plus l’éclairage est intense, mais s’agissant d’un remplacement, le contrat déjà signé est un élément d’information qui ne peut être ignoré.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-13.255, n° 426 P + B

CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles : extension de l’avenant « salaires » n° 85

A compter du 1er avril 2015, les salaires minima conventionnels et les primes d’astreinte de nuit et de tri sélectif sont revalorisés.

L’avenant « salaires » n° 85 revalorisant les salaires minima des catégories A et B, la prime d’astreinte de nuit et la prime mensuelle pour la sortie des poubelles sélectives est étendu par arrêté (v. « CCN des gardiens, concierges et employés d’immeubles : nouvel avenant « salaires » pour 2015 »).

Les parties signataires ont précisé que l’avenant n’entrera en vigueur que le premier jour du mois suivant la publication de l’arrêté d’extension au Journal officiel.

Ainsi, ces dispositions sont rendues obligatoires pour tous les employeurs et salariés compris dans le champ d’application de la convention à compter du 1^er avril 2015, sous réserve de l’article L. 2241-9 du code du travail qui prévoit la négociation annuelle des salaires visant à définir et à programmer les mesures permettant de supprimer les écarts de rémunération entre les femmes et les hommes.

Désormais, la prime d’astreinte de nuit, pour les contrats antérieurs au 1er janvier 2003, est fixée à 150 euros (au lieu de 120 euros). La prime mensuelle de sortie des poubelles sélectives est fixée à 1 € (au lieu de 0,90 €).

Sophie Meyer
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Arr. 11 mars 2015, NOR : ETST1506779A : JO, 19 mars

SYNDIC

Pas de compte séparé ? Pas de secret bancaire

Le secret bancaire ne s’oppose pas à la communication d’informations au président du conseil syndical quand elles concernent le fonctionnement du sous-compte ouvert par le syndic dans les livres d’un établissement de crédit.

Le syndic doit, en principe, ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (L. n°65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II, al. 4, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 3°, f). C’était déjà vrai avant la loi ALUR, cela l’est encore plus après où toute possibilité de dérogation est supprimé sauf pour les petites copropriétés composées au plus de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce ou pour certains syndicats composés uniquement de personnes morales (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 AA, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 4°).

Le défaut d’ouverture du compte séparé sans dispense votée en assemblée a pour principale conséquence de frapper le mandat du syndic de nullité de plein droit. L’espèce commentée en révèle une autre : le syndic ne peut agir en responsabilité contre une banque pour défaut de respect du secret qui lui incombe quand cette dernière a délivré au président du conseil syndical des informations sur le fonctionnement du sous-compte ouvert pour la gestion de la copropriété.

Car un sous-compte n’est pas un compte séparé (Recomm. Comm. copr. n° 22 bis, 12 mai 2005 ; Cass. 3^e civ., 7 juin 2006, n° 05-15.486 ; Cass. 3^e civ., 9 avr. 2008, n° 07-12.268, n° 423 FS – P + B + I : Bull. civ. III, n° 66 ; CA Paris, ch. 4-2, 16 févr. 2011, n° 09/09936). C’est le syndicat des copropriétaires qui doit apparaitre comme le titulaire du compte sur les relevés bancaires et non le syndic (Cass. 3^e civ., 9 avr. 2008, n° 07-12.268, n° 423 FS – P + B + I : Bull. civ. III, n° 66 ; Cass. 3^e civ., 1^er déc. 2009, n° 08-21.227).

Dans la mesure où le compte enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété ayant demandé les informations et qu’il ne constituait pas un compte séparé mais un sous-compte ouvert au nom du syndic, la cour d’appel a pu exactement considérer que le secret bancaire ne s’opposait pas à la communication d’information sur son fonctionnement au syndicat des copropriétaires

Alexandra Fontin Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. com., 24 mars 2015, n° 13-22.597, n° 319 P + B

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

La saisie-attribution du sous-compte où sont déposés les fonds du syndicat est possible

La tenue d’un sous-compte par le syndic ne permet pas forcément au syndicat des copropriétaires d’échapper à la saisie-attribution pratiquée par un de ses créanciers.

La tenue d’un sous-compte par le syndic dont on sait qu’elle n’équivaut pas à l’ouverture d’un compte séparé (Recomm. Comm. copr. n° 22 bis, 12 mai 2005 ; Cass. 3^e civ., 7 juin 2006, n° 05-15.486 ; Cass. 3^e civ., 9 avr. 2008, n° 07-12.268, n° 423 FS – P + B + I : Bull. civ. III, n° 66 ; CA Paris, ch. 4-2, 16 févr. 2011, n° 09/09936) est le plus souvent source de litiges entre le syndicat des copropriétaires et son syndic mais elle est rarement un moyen de défense utilisé par le syndicat contre les poursuites de ses propres créanciers.

Pourtant, ce fut le cas, sans succès, avec l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la deuxième chambre civile du 9 avril dernier.

Un créancier du syndicat avait pratiqué une saisie-attribution sur le sous-compte du syndic ouvert pour la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Or, et c’est bien là que le bât blesse souvent en matière de droit de la copropriété, le titulaire du sous-compte n’est pas le syndicat mais bien le syndic.

Pour autant, la jurisprudence considère que les sommes déposées sont la propriété du syndicat et qu’elles sont bien individualisables.

Ces arguments ont ainsi permis aux syndicats des copropriétaires, dont les syndic étaient en liquidation judiciaire, d’obtenir la restitution des fonds par la banque (Cass. 3^e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18.355, n° 1048 P + B ; Cass. com., 2 mars 2010, n° 09-12.095 ; CA Paris, 3^e ch., sect. B, 6 oct. 1995, n° 93/20918 : RD imm. 1996, p. 279, obs. P. Capoulade ; Cass. 3^e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.439 : RD imm. 1998, p. 687, obs. P. Capoulade).

Mais toute médaille a son revers. Ce qui sauve le syndicat un jour peut lui être moins favorable un autre.

En l’espèce, pour demander mainlevée de la saisie-attribution, le syndicat avançait que le créancier ne pouvait pratiquer la voie d’exécution que sur un compte bancaire dont son débiteur était personnellement titulaire ce qui n’était pas le cas puisque c’est le syndic qui avait cette qualité.

L’argument est écarté. La pierre d’achoppement en la matière n’est pas le titulaire du compte mais la propriété des fonds.

En l’absence de contestation sur cette dernière, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de mainlevée. L’analyse de la cour d’appel a été approuvée.

Les juges du fond ont relevé, d’une part, que le syndicat des copropriétaires avait autorisé le syndic à verser les fonds lui appartenant sur un compte unique ouvert à son nom, et d’autre part que le syndic était en mesure d’individualiser sur ce compte les fonds appartenant au syndicat des copropriétaires.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 2e civ., 9 avr. 2015, n° 14-15.091, n° 597 D

 

INDICES

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er	17/04/2015	125.19	+ 0,15 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

INDICES

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 non encore étendu)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n°64 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires.
Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 948€
Employé (E II)	19 270 €
Employé (E III)	19 512 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 795 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 674 €
Cadre (C I)	22 867€
Cadre (C II)	30 692 €
Cadre (C III)	36 570€
Cadre (C IV)	41 185€

 

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80