I	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  La Cour de cassation rend un avis sur l’entrée en vigueur de la loi ALUR en matière de baux		2
II	BAUX (CODE CIVIL)  Le bailleur ne doit pas faire perdre au preneur un avantage que ce dernier tient du bail		3
III	BAUX COMMERCIAUX  Le nouveau plafonnement des loyers commerciaux issu de la loi Pinel : un effet boomerang pour les locataires ?		4-10
IV	EXPULSION  Expulsion : conditions pour accorder le concours de la force publique		11
V	IMPOTS  Taxe d’habitation : le gouvernement s’attaque aux résidences secondaires		12
VI VII	PLUS VALUES IMMOBILIERES  Les plus values immobilières aménagées par les lois de finances VENTE D’IMMEUBLES Validité du mandat de vente donné par un seuil indivisaire		13-17 18
VIII IX X XI	ASCENSEURS  Suppression de l’obligation d’installation d’une protection contre la vitesse excessive pour certains ascenseurs ASSEMBLEES DES COPRPPRIETAIRES  La fermeture de l’immeuble peut être totale malgré un accès piéton laissé libre COPROPRIETAIRES  La loi de simplification de la vie des entreprises donne un premier coup de canif à la loi ALUR INDICES INSEE		19 19-20 20-21 22-24

N

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

° 207 – Janvier 2015

Montpellier, le 30 mars 2015

 

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

La Cour de cassation rend un avis sur l’entrée en vigueur de la loi ALUR en matière de baux

La Cour de cassation considère que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de ce texte, soit le 27 mars 2014.
Les hauts magistrats énoncent que la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24  mars 2014 en ce qu’il donne au juge la faculté d’accorder un délai de 3 ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s’applique aux baux en cours à sa date d’entrée en vigueur, soit le 27 mars 2014.
La notice à l’avis rendu par la Cour de cassation indique que « cette réponse trouve son fondement dans l’article 2 du code civil qui s’applique indépendamment de l’existence des dispositions transitoires prévues par l’article 14 de la loi ALUR, lesquelles ne visent que ce qui entre dans le champ contractuel du bail ».
Il est possible que cette solution trouve à s’appliquer à d’autres dispositions de la loi ALUR qui ne sont pas visées dans son article 14.

C. cass., avis n° 15002, 16 févr. 2015
Notice explicative, avis n° 15002, 16 févr. 2015
Rapport M. Parneix

BAUX (CODE CIVIL)

Le bailleur ne doit pas faire perdre au preneur un avantage que ce dernier tient du bail

Le bailleur qui remplace une chaudière à gaz par un système électrique inadapté à l’activité du preneur peut être condamné à remettre en place une installation de même type et à indemniser les surcoûts engendrés par le changement d’énergie.

Un bailleur qui avait, suite à un feu dans un conduit, remplacé la chaudière à gaz par un système électrique a été condamné à réinstaller un équipement du même type que celui qui avait été changé et à payer le surcoût engendré par l’utilisation d’une autre énergie.

Les juges du fond ont analysé la commune intention des parties au contrat et relevé que le bail avait été conclu notamment au regard de la consistance des locaux et de ses équipements. Ils ont considéré que l’installation de chauffage et de production d’eau chaude nécessaire à l’exercice d’une activité de boucherie « figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession ».

Or il résultait d’une expertise, que l’installation électrique choisie par le propriétaire (sans doute en raison de son prix), ne correspondait ni aux besoins du locataire ni à la destination de son fonds et qu’en outre elle revenait plus cher à ce dernier. La Cour de cassation constate que les juges du fond qui ont caractérisé la perte d’un avantage que le preneur tenait du bail en ont exactement déduit que le bailleur devait combler cette perte par le rétablissement de l’équipement et une indemnisation.
Pour parvenir à la solution dégagée, à aucun moment il n’a été fait référence à l’article 1723 du code civil aux termes duquel « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ». Bien qu’il n’existe pas de disposition similaire concernant le locataire, les facultés de modification offertes au locataire sont également restreintes, soit par le bail, soit par la jurisprudence.
La décision doit être approuvée. De façon latente, elle est illustration du principe selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi (C. civ., art. 1134). Elle est également un exemple de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur qui lui impose de remettre au locataire une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée (C. civ., art. 1720 ; Cass. 3^e civ., 2 juill. 1977, n° 95-14.151 : Bull. civ. III, n° 159).

L’arrêt a toutefois été cassé pour une distorsion entre ses motifs et son dispositif s’agissant du montant de la réparation attribuée au titre des pertes d’exploitation.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 12-27.061, n° 1397 P + B

BAUX COMMERCIAUX

Le nouveau plafonnement des loyers commerciaux issu de la loi Pinel un effet boomerang pour les locataires ?

La loi, partant d’objectifs louables, a créé un nouveau dispositif de régulation des hausses de loyers dont la rédaction imprécise porte en germe de nombreuses sources de contentieux. L’on peut craindre que ces nouvelles règles ne se retournent contre leurs inspirateurs…

La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a prévu de limiter la hausse de certains loyers commerciaux à 10% du dernier loyer annuel acquitté par le locataire (C. com., art. L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39, mod. par L. n° 2014-626, 18 2014, art. 11 : JO, 19 juin).
Certains ont qualifié ce dispositif de plafonnement du déplafonnement ; l’expression ne vaut cependant que pour les loyers fixés au-delà des plafonds institués en renouvellement par l’article L. 145-34  ou en révision par l’article L. 145-38, car la fixation d’un loyer révisé sur le fondement de l’article L. 145-39 du code commerce, qui s’effectue sans aucune référence à un plafond, n’y échappe pas.
On évoquera donc plutôt le nouveau plafonnement des augmentations des loyers obtenu dans les cas énumérés par le nouveau texte, c’est-à-dire pour le renouvellement :
– en cas de déplafonnement pour modification notable de l’un des éléments de la valeur locative visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce ;
– et en cas de non-plafonnement uniquement justifié par la stipulation d’une durée du bail supérieure à 9 ans.

De la même façon, ce plafonnement va s’appliquer pour la révision :
– en cas de déplafonnement en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

– et en cas d’augmentation de plus de 10 % du loyer fixé en cas de variation de plus d’un quart par le jeu d’une clause d’indexation.

Ne sont donc pas concernées les augmentations des loyers commerciaux qui interviendront dans les autres cas, à savoir :
– lorsqu’en renouvellement ou en révision (C. com. art. L. 145-38), le loyer sera fixé au plafond et subira une hausse de plus de 10 % (ce qui suppose que le bail ne soit pas assorti d’une clause d’indexation) ;
– lorsque par l’effet d’une tacite prolongation, un bail conclu pour une durée de 9 ans aura eu une durée effective supérieure à 12 ans (autre cas de déplafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce). Curieusement en effet, le texte n’a pas envisagé d’imposer le lissage dans cette hypothèse, de sorte qu’il est permis de se demander si cette exception vaut pour un bail conclu pour une durée contractuelle de plus de 9 ans et de moins de 12 ans mais qui se prolonge tacitement au-delà de douze années ;
– et dans tous les cas où le non-plafonnement résulte de la loi (locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains) ou du contrat (dérogation conventionnelle à l’article L. 145-34 qui n’est pas d’ordre public et baux comportant des clauses-recettes).
Toutefois, les règles de la révision étant d’ordre public, le nouveau dispositif légal de lissage des augmentations va paradoxalement s’appliquer, en cours de bail, à ces mêmes baux qui pourtant échappent légalement ou conventionnellement au plafonnement (à la seule exception des baux comportant un loyer en tout ou partie variable en fonction du chiffre d’affaires).

Ainsi, un bail de bureaux pourra subir le nouveau lissage en cas de révision.

Jamais sans doute le statut des baux commerciaux n’aura subi aussi rapidement une réforme législative d’une telle importance.
L’idée de départ était pourtant louable : éviter aux commerçants locataires les conséquences d’augmentations de leur loyer trop brusques pour leur exploitation.

Elle n’était pas nouvelle dans le domaine des baux. Dans le secteur d’habitation, un lissage des hausses consécutives à la fixation d’un loyer précédemment sous-évalué est organisé par la loi du 6 juillet 1989 (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-2, I et II).

Ce mécanisme fonctionne bien. Mais il s’étale selon le cas sur 3 ou 6 ans, de sorte qu’au terme d’un bail de 6 ans, ou de 3 ans et de son renouvellement si elle est supérieure à 10 %, la hausse se trouve entièrement intégrée au loyer.
Au lieu de reprendre semblable dispositif pour le bail commercial, le législateur du 18 juin 2014 a instauré un nouveau mécanisme qui soulève plus de problèmes qu’il n’apporte de réelles solutions aux difficultés qu’il prétendait prévenir (C. com. L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39, mod. par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 11 : JO, 19 juin).

De nouveaux contentieux à redouter sur le calcul du lissage

Que dire déjà des difficultés à prévoir pour le calcul du lissage proprement dit, sur lequel les commentateurs multiplient les hypothèses.

La méthode selon nous la plus logique, en l’état du texte, sera d’appliquer l’augmentation annuelle de 10 % au loyer qui était en vigueur au cours de l’année calendaire précédente et qui, après une année de bail, aura déjà subi cette augmentation.
En revanche, parmi les différentes méthodes proposées ici ou là, il en est une qui nous semble devoir être exclue : celle qui, pour les baux comportant une clause d’indexation annuelle, consisterait à appliquer l’indexation sur le loyer après intégration du palier d’augmentation au moment même où ce palier est franchi.
Par exemple : un loyer annuel de 100 000 € en fin de bail, indexé le 1^er janvier de chaque année (retenons pour notre exemple une indexation constante de 2 %) et qui fait l’objet d’un renouvellement au 1^er janvier 2015 avec déplafonnement à 150 000 €.
La première année, le loyer sera de 110 000  €.

A compter du 1^er janvier 2016, il devrait être de 110 000 €+ 2 % + 10 % du loyer dû en 2015, soit 123 200 €. Si l’on inverse l’ordre de calcul en prenant 11 000 € + 10 % + 2 %, on aboutit à 123 420 €.

La différence peut sembler minime au départ, mais elle s’accentue progressivement.
Au 1^er janvier 2017, la première méthode de calcul donne un résultat de 123 200 + 2 % = 125 664 € + 12 320 = 137 984 €.
Avec la seconde méthode, le résultat serait : 123 200 + 10 % + 2 % = 138 230,40 €.
Ce procédé reviendrait à pratiquer une variation indiciaire d’un an sur un palier de loyer le jour même de son entrée en vigueur, ce qui serait radicalement contraire à la règle d’ordre public édictée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui interdit de prendre en compte une variation indiciaire plus longue que la durée qui sépare deux indexations (v. A. Confino, Les loyers progressifs et les règles statutaires et monétaires, AJDI 2013, p. 414).
Enfin, il ne nous paraît pas conforme à l’intention du législateur de considérer que le plafonnement annuel à 10 % intègre l’indexation, ce qui reviendrait à la paralyser et à constituer une atteinte supplémentaire à la convention des parties, que rien ne saurait justifier.

En effet, le lissage prévu par la loi s’entend des augmentations liées aux nouvelles fixations du loyer de base, ce qui résulte de l’expression « la variation de loyer qui en découle ».
En tout cas, voilà déjà de quoi nourrir quelques belles années de contentieux.

Remarque : on observera qu’en choisissant de lisser les hausses non sur la durée du bail mais en fonction d’un pourcentage annuel constant, la loi nouvelle crée un nouveau type légal de loyer progressif qui, en fonction de l’importance de la hausse, a vocation à s’étendre au-delà de la durée du bail à renouveler, voire sur plusieurs renouvellements !
Les rentes de situation dont bénéficient certains locataires en place depuis longtemps, auxquelles les exceptions légales au plafonnement ont précisément pour objet de mettre fin, se trouvent ainsi d’une certaine manière durablement prolongées.

Un risque d’abandon forcé de créance pour le bailleur

Mais il y a plus. Si l’une des parties prend l’initiative de mettre fin au bail (par une demande de renouvellement ou un congé avec offre de renouvellement), la fixation du prix du nouveau bail se substituera nécessairement au loyer en vigueur.
Que deviendra alors l’« amortissement Pinel » s’il n’était pas encore achevé à l’expiration du bail ?
La fixation du prix du loyer en renouvellement soit par les indices, soit amiablement ou judiciairement, ne pourra tout simplement pas intégrer les annuités restantes ; en effet, il n’est pas prévu dans les textes que le lissage issu de la précédente augmentation de loyer puisse se prolonger au-delà de la durée du bail à renouveler.
Ainsi, le loyer précédemment fixé en fonction de la valeur locative n’aura été que partiellement payé et la part qui n’en aura pas été payée ne le sera jamais. Il en est de même si le loyer a été révisé entre-temps. Ou encore si le preneur donne congé en cours de bail. Dans toutes ces situations, le lissage conduira pour le bailleur à une perte définitive de la part du loyer qui n’aura pas été « acquittée ».

Il n’est, sous cet angle, pas excessif de parler de « blocage du déplafonnement ».
Pour le bailleur cette situation reviendra donc à un abandon forcé de créance puisqu’il ne pourra jamais recevoir le loyer même lorsqu’il a été fixé par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Il est permis de se demander s’il ne s’agit pas là d’une atteinte disproportionnée au droit de propriété, qui pourrait justifier que soit posée une Question prioritaire de constitutionnalité (QPC) à l’occasion d’une instance.

Une nouvelle valeur de droit au bail

Un autre effet de la loi est de recréer pour les baux dont le loyer aura été déplafonné en vertu du nouveau dispositif une valeur de droit au bail si souvent critiquée comme constituant un non-sens économique. Cette valeur est sans doute bénéfique pour les commerçants. Elle constitue en revanche un frein à l’implantation des petits commerces en centre-ville.

Deux hypothèses peuvent être envisagées, selon que les augmentations annuelles de 10 % « du loyer acquitté au cours de l’année précédente » seront ou non entièrement intégrées au loyer sur la durée d’un renouvellement.
Le calcul de la valeur du droit au bail devra tenir compte de ces deux hypothèses.
D’une part, si le calcul du droit au bail par la méthode du différentiel ne devait pas être modifié, il faudra y ajouter le calcul de la plus-value apportée par le dispositif Pinel.

D’autre part, la valeur du droit au bail sera d’autant plus élevée que l’amortissement de l’augmentation du loyer sera long.
Il en résultera une probable augmentation des prix de cessions des fonds de commerce qui, pour les emplacements recherchés, se résument le plus souvent à la valeur du droit au bail.

Au final, un effet boomerang à redouter pour les preneurs…

En définitive, dans l’hypothèse d’un écart trop important entre le dernier loyer acquitté et la valeur locative de renouvellement, le dispositif Pinel risque d’aboutir à des pratiques contraires au but recherché.
Désormais, les bailleurs seront poussés à privilégier, lors de la conclusion des nouveaux baux, des loyers faciaux très élevés (sans versement de droit d’entrée) même s’ils sont conduits à consentir des allégements sur plusieurs années. Ainsi, le plafonnement du loyer de renouvellement aura ainsi quelques chances de n’être pas dépassé si les valeurs locatives se maintiennent (ou fléchissent).
En effet, on rappellera – et ce n’est pas le moindre des paradoxes du texte – que si le bailleur se borne à demander la fixation du loyer de renouvellement au plafond, il n’y aura pas lieu à lissage et ce, même si la hausse est supérieure à 10 %. Ce choix contribuera en tout cas à maintenir la valeur patrimoniale du bien dont la valeur est calculée principalement en fonction du revenu.

 

Par ailleurs, les bailleurs qui redoutent un lissage trop long des augmentations, seront incités à donner congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction et ce, malgré une probable augmentation du montant de l’indemnité d’éviction par le biais de la valeur du droit au bail.

D’une part, cette voie leur permettra d’obtenir une indemnité d’occupation non lissée égale à la valeur locative de renouvellement sous simple déduction de l’abattement de précarité d’usage (de 10 % à 15 % en général).

D’autre part, le montant de l’indemnité d’éviction qui sera déductible des revenus fonciers pourra être défiscalisé dès lors que l’éviction sera destinée à permettre au bailleur de relouer à des conditions plus favorables pour lui.
Enfin, les bailleurs auront tendance à imposer à l’avenir, dans les nouveaux baux éligibles au lissage une dérogation conventionnelle expresse à l’article L. 145-34 du code de commerce.
En conclusion, cette réforme législative risque bien de rendre plus difficile encore l’installation de commerçants indépendants en centre-ville, soit du fait d’une augmentation de la valeur du droit au bail et des fonds de commerce, soit en raison d’une augmentation des prix des loyers pour des locaux libres sur le marché.

Il est donc à craindre que les petits commerçants de centre-ville ne soient les premières victimes de ce nouveau dispositif.

Alain Confino, avocat au Barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier (Cabinet CONFINO)
Bernard Pain, expert immobilier agréé par la Cour de cassation, expert REV (recognised european value

EXPULSION

Expulsion : conditions pour accorder le concours de la force publique

L’indemnisation de l’État pour refus de concours de la force publique est conditionnée par la présence d’occupants et d’un titre exécutoire permettant de les expulser.

Contrairement aux autres mesures d’exécution forcée, l’expulsion d’un occupant ne peut être réalisée qu’avec le concours de la force publique. Il appartient au préfet de vérifier la légalité de la procédure d’expulsion et notamment si les occupants des lieux sont visés par la décision prononçant l’expulsion et notamment lorsqu’un jugement ordonne l’expulsion d’un seul des deux époux locataires.

De même, lorsque les occupants des lieux ont quitté les lieux sans restituer les clés et sans vider les lieux, l’huissier de justice pourra procéder à la reprise des locaux sans l’intervention des forces de l’ordre. Dans cette hypothèse, l’huissier pourra se faire assister des personnes énumérées à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution (v. l’étude Expulsion, n° 67).

A défaut d’octroi du concours de la force publique, l’État engage sa responsabilité et doit indemniser le propriétaire du local. La procédure d’indemnisation est obligatoirement précédée d’une phase gracieuse au cours de laquelle l’État encourage des accords transactionnels.

En l’espèce, le concours de la force publique pour l’expulsion avait été implicitement refusé pendant près de 2 ans et le propriétaire des lieux avait obtenu une indemnisation à hauteur de 156 000 euros.

Le préfet avait soutenu devant le tribunal administratif que l’immeuble était vide de tout occupant à la date à laquelle le propriétaire avait requis le concours de la force publique et qu’aucune indemnisation n’était due.

Le juge avait rejeté cet argument considérant que la libération des lieux en cours de procédure par l’ancienne occupante était sans effet, dès lors que la force publique était nécessaire pour expulser de nouveaux occupants irréguliers qui avaient investi les lieux.

Le Conseil d’État estime quant à lui que l’indemnisation du préjudice subi par le propriétaire exige de rechercher si, à la date du refus du concours de la force publique, des personnes étaient réellement présentes dans les lieux et dans l’affirmative si la décision de justice permettait de les expulser.

Christophe Pelissier
Huissier de justice

CE 9 juill. 2014 n° 358130

IMPOTS

Taxe d’habitation : le gouvernement s’attaque aux résidences secondaires

Sauf délibération contraire des communes, la fiscalité des résidences secondaires devrait être alourdie par la création d’une nouvelle taxe de 20 % assise sur le montant de la taxe d’habitation.

Affecter prioritairement les logements existants à l’habitation principale dans les zones tendues. C’est l’objectif poursuivi par l’article 16 de la future loi de finances rectificative pour 2014. A cette fin, le projet de loi prévoit la création d’une nouvelle taxe sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale qui sont situés dans les zones où la demande de logement est supérieure à l’offre disponible.
Cette taxe, au taux de 20 %, serait assise sur le montant de la taxe d’habitation. Elle s’appliquerait, à compter des impositions dues au titre de 2015, dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants qui sont énumérées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Les communes qui souhaiteraient ne pas en bénéficier pourraient prendre une délibération contraire.
Certains dégrèvements par réclamation seraient autorisés pour les personnes contraintes de disposer d’un deuxième logement proche de l’endroit où elles exercent leur activité professionnelle, pour celles de condition modeste qui s’installent durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée ainsi que pour toute autre personne établissant qu’elle ne peut, pour une cause étrangère à sa volonté, affecter son logement à un usage d’habitation principale.
Le produit de cette taxe (estimé à 150 M  €) serait versé sur le budget des communes.

Laure Deffontaines
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Projet de loi de finances rectificative pour 2014, AN n° 2353, 12 nov. 2014

PLUS VALUES IMMOBILIERES

Les plus-values immobilières aménagées par les lois de finances

Le régime d’imposition des cessions de terrains à bâtir est légalisé et l’exonération des plus-values de cession d’un droit de surélévation prorogée. Par ailleurs, les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents personnes physiques sont désormais soumises au taux unique de 19 %.

Allègement de l’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir

Les règles d’imposition des terrains à bâtir applicables aux cessions réalisées depuis le 1^er septembre 2014 par voie de doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI, 10 sept. 2014) sont légalisées (LF 2015, art. 4). L’application de l’abattement de 30 % est étendue aux opérations de démolition-construction dans les zones d’urbanisation tendues.

Taux et cadence de l’abattement pour durée de détention

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention des plus-values de cession de terrains à bâtir sont alignés sur ceux des autres biens immobiliers.
Ainsi, l’exonération totale est acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu (contre 30 ans auparavant) et de 30 ans pour les prélèvements sociaux à compter du 1^er septembre 2014.

Remarque : pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e ;
– 4 % pour la 22^e année révolue de détention.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu’à la 21^e ;
– 1,60 % pour la 22^e année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e.

Abattement exceptionnel de 30 %

Un abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir intervenant à compter du 1^er septembre 2014 ayant été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1 ^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Ainsi, l’abattement pourra s’appliquer aux cessions intervenant jusqu’au 31 décembre 2017 au plus tard pour une promesse de vente ayant acquis date certaine le 31 décembre 2015

(LF 2015, art. 4, II, A).

Remarque : l’abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
– de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, d’un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes,
– d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession (LF 2015, art. 4, II, B).

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique après prise en compte :
– de l’abattement pour durée de détention,
– de la compensation des plus et moins-values.
Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux (BOI-RFPI-PVI-20-20, 430 et 440).

Il est également applicable pour déterminer, le cas échéant, l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées d’un montant supérieur à 50 000 € (CGI, art. 1609 nonies G) lorsque l’abattement s’applique sur des biens immobiliers bâtis.

Application de l’abattement de 30 % étendue à certains biens immobilier bâtis

L’abattement de 30 % s’applique également aux plus-values réalisées au titre des cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2015 portant sur des biens immobiliers bâtis situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (CGI, art. 232) à la condition que la cession soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1 ^er janvier et le 31 décembre 2015 (LF 2015, art. 4, III).

Remarque : la limitation de l’abattement aux promesses de vente ayant acquis date certaine entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2015 permet d’éviter le cumul avec l’abattement exceptionnel de 25 % applicable dans les mêmes conditions entre le 1^er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 à la condition qu’une promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.

Le cessionnaire doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Remarque : en cas de fusion de sociétés, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement précité dans le délai restant à courir. Le non-respect de cet engagement par la société absorbante entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire.

Extension de l’exonération en cas de cession de terrains à bâtir au profit des bailleurs sociaux

L’exonération de la plus-value immobilière au titre de la cession de terrains à bâtir réalisée au profit des bailleurs sociaux (CGI, art. 150 U, II, 7° et 8°) est étendue à tout autre cessionnaire qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux dans un délai de quatre ans. L’exonération s’applique à proportion de la surface du bien sur laquelle le cessionnaire s’engage à réaliser ces logements (CGI, art. 150 U, II, 7° mod. par LF 2015, art. 9).
Si le cessionnaire n’a pas obtenu, dans un délai de dix-huit mois à compter de l’acquisition du bien, l’agrément de construction, il est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.
En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux au terme du délai de quatre ans, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Remarque : en cas de fusion de sociétés, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire.

Cette exonération est applicable aux avant-contrats conclus à compter du 1^er septembre 2014.

Prorogation des exonérations pour surélévation ou transformation de bureaux en logements

L’exonération des plus-values réalisées par des personnes physiques ou par des entreprises suite à la cession d’un droit de surélévation, qui prenait fin au 31 décembre 2014, est prorogée jusqu’au 31 décembre 2017 (CGI, art. 150 U, II, 9° et 238 octies A, I mod. par LF 2015, art. 10, I et II).

Remarque : cette exonération est subordonnée à la condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende égale à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.

Parallèlement, l’application du taux réduit de 19 % aux plus-values professionnelles réalisées au titre de la cession de bureaux destinés à être transformés en logement est prorogée jusqu’au 31 décembre 2017 (CGI, art. 210 F mod. par LF 2015, art. 10, III).

Remarque : pour que l’opération de cession bénéficie du taux réduit, les cessionnaires doivent prendre l’engagement de transformer le local acquis en un local à usage d’habitation, dans les trois ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Le non-respect de l’engagement entraîne l’application de l’amende égale à 25 % de la valeur de cession de l’immeuble (CGI, art. 1764, III).

Suppression de l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les résidents UE et EEE

Pour les cessions intervenus à compter du 1^er janvier 2015, l’obligation de désignation d’un représentant fiscal en charge d’acquitter la plus-value due au tire de la cession d’un bien immobilier réalisée par des personnes physiques ou des sociétés qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France, est supprimée lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué :

– dans un État membre de l’Union européenne ou ;
– dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt (CGI, art. 244 bis A, IV mod. par LFR 2014, art. 62).

Remarque : cette obligation de désignation d’un représentant fiscal a été considérée par la Commission européenne comme une restriction à la liberté de circulation garantie par le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) en raison de son caractère discrétionnaire et disproportionné. Cette suppression en droit français fait donc suite à une mise en demeure, adressée à la France par la Commission, de modifier son régime de représentation fiscale.

Plus-values immobilières réalisées par des non-résidents

Les plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel, à compter du 1^er  janvier 2015, par des personnes physiques, associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés ou par des porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier domiciliés hors de France sont soumis au prélèvement au taux de 19 % quel que soit leur lieu de résidence (CGI, art. 244 bis A et 200 B mod. par LFR 2014, art. 60).

Remarque : ces plus-values étaient jusqu’alors imposées à des taux variables selon l’État de résidence du contribuable :
– 19 % lorsque le contribuable résidait dans un État membre de l’Union européenne ou un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen,
– 33 % lorsque le contribuable ne résidait pas dans un État membre de l’Union européenne ou un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen,
– 75 % lorsque le contribuable résidait dans un État ou territoire non coopératif (ETNC).
Notons, qu’initialement le projet de loi de finances rectificative pour 2014 prévoyait de conserver la taxation aux taux de 75 % de cette plus-value lorsque le contribuable résidait dans un État ou territoire non coopératif. Néanmoins, le Conseil Constitutionnel a invalidé cette mesure au motif qu’elle était contraire au principe d’égalité devant les charges publiques (Cons.const., déc., 29 déc. 2014, n° 2014-708 : JO, 30 déc.). Cette plus-value est donc imposée au taux de 19 % lorsque le contribuable réside dans un ETNC.

Alice Benhamou
Dictionnaire permanent Gestion fiscale

LF 2015 n° 2014-1654, 29 déc. 2014, art. 4, 9 et 10 : JO, 30 déc.

LFR 2014 n° 2014-1655, 29 déc. 2014, art. 60 et 62 : JO, 30 déc.

VENTE D’IMMEUBLES

Validité du mandat de vente donné par un seul indivisaire

Le mandat de vente d’un bien immobilier confié à un agent immobilier par un des indivisaires est inopposable aux autres coïndivisaires mais il n’est pas nul et produit ses effets entre les contractants.

Une solution bien acquise en jurisprudence (Cass. 1^re civ., 5 avr. 2005, n° 02-15.459 : Bull. civ. I, n° 169) est rappelée dans l’espèce rapportée. Deux sœurs sont propriétaires indivises d’une maison d’habitation. L’une d’elle, agissant seule, donne mandat non exclusif de vente à une première agence immobilière, puis à une seconde agence.

Cette dernière fait visiter la maison à 2 reprises à des époux, mais c’est par l’entremise de la première agence que les dits époux traitent. Ils signent une promesse de vente avec les propriétaires indivis après négociation du prix et de la commission de cette agence. La seconde agence assigne alors la sœur qui lui a donné mandat de vente, en paiement de la clause pénale prévue au mandat.

En réponse, elle lui objecte que le mandat est nul. Elle prétend que le mandat confié à l’agent immobilier afin de vendre un bien dans l’indivision ou de représenter les indivisaires pour conclure la vente, est un acte de disposition qui requiert, en application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires.

Cette argumentation n’avait aucune chance de prospérer. Successivement, la cour d’appel et la Cour de cassation rappellent que le contrat par lequel un indivisaire agissant seul donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise est, sauf ratification, un contrat inopposable aux autres indivisaires, mais qu’il n’est pas nul.

Il produit ses effets entre les contractants.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 1re civ., 15 janv. 2015 , n° 13-25.955, n° 58 D

ASCENSEURS

Suppression de l’obligation d’installation d’une protection contre la vitesse excessive pour certains ascenseurs

Un décret du 21 octobre 2014 a édicté la suppression de l’obligation de dispositif de protection contre la vitesse excessive en montée des ascenseurs électriques à adhérence installés avant le 27 août 2000 (v. newsletter « Sécurisation des ascenseurs allégée pour la 3^e tranche de travaux »).

Afin de rendre cohérente la réglementation, un arrêté du 10 décembre 2014 met à jour l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d’ascenseurs.

Remarque : les travaux de sécurité du dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour un ascenseur à adhérence auraient dû avoir été mis en place avant le 3 juillet 2018. Désormais, est seulement maintenue l’obligation d’installer, au plus tard pour le 2 juillet 2018, un système de contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau de la cabine à tous les niveaux desservis dans les ascenseurs des ERP installés après le 31 décembre 1982.

Arr. 10 déc. 2014, NOR : ETLL146215A : JO, 13 déc.

ASSEMBLEES DES COPROPRIETAIRES

La fermeture de l’immeuble peut être totale malgré un accès piéton laissé libre

Même avec un accès piéton libre, les modalités de fonctionnement de la barrière, fermée en permanence, empêchant l’entrée de véhicules dans la copropriété relèvent de la double majorité quand cet équipement est commandé par émetteur pour les résidents et digicode pour les visiteurs.

Lorsque les copropriétaires décident de la fermeture de l’immeuble par une barrière automatique avec commande d’ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs et, en vertu de l’ordre du jour de l’assemblée générale, délibèrent ensuite sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et choisissent sa fermeture permanente, cette décision relève de la double majorité.

Le pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait retenu la nécessité d’appliquer la double majorité de l’article 26 et annulé la délibération de l’assemblée a été rejeté. Les juges du fond ont passé avec succès le contrôle normatif puisqu’ils ont retenu « à bon droit » la nécessité d’appliquer la majorité qualifiée dans les circonstances qui leurs étaient soumises.

Le moyen du syndicat des copropriétaires produit au soutien du pourvoi prenait argument de ce que la barrière automatique ne restreignait que l’accès des véhicules à l’intérieur de l’immeuble mais n’empêchait pas celui des piétons qui demeurait libre.

La possibilité pour les piétons de pénétrer sans entrave dans l’immeuble a été totalement écartée pour l’appréciation de la majorité applicable à la décision. Les éléments importants sont la notion de permanence de la fermeture (expression plus explicite que celle de fermeture totale) et celle de fixation des modalités d’ouverture. En l’espèce, elles étaient mixtes : télécommande et digicode.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 18 févr. 2015, n° 13-25.974, n° 215 P + B + I

COPROPRIETAIRES

La loi de simplification de la vie des entreprises donne un premier coup de canif à la loi ALUR

Les modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété vont être modifiées par ordonnance et la référence à la surface habitable à côté de celle de la loi Carrez est abandonnée.

Le gouvernement et le parlement ont entendu les suppliques des professionnels sur certaines difficultés que risquait d’engendrer la loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars) dans le domaine de la transaction immobilière, tout particulièrement lorsque celle-ci porte sur des lots de copropriété. L’article 15 de la loi relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives matérialise le premier acte de « détricotage ».

D’abord le gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance les mesures pour simplifier les modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du CCH. Il était en effet reproché à ces textes d’alourdir et d’allonger le délai de rédaction des actes de cession de lots par l’ampleur de la masse des documents à transmettre et annexer aux contrats. L’exposé des motifs de l’amendement au projet de loi à l’origine de cette disposition, évoque les mesures suivantes :

• la possibilité de permettre la dématérialisation des documents ;

• une entrée en vigueur progressive de l’obligation de transmettre les règlements de copropriété ;

• un allégement de l’obligation d’information pour les lots secondaires d’immeuble à usage partiel ou total d’habitation (cave, garages, places de parking).

Ensuite, la loi de simplification supprime la référence à la surface habitable introduite par la loi ALUR à côté de la surface dite « Carrez » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, mod.). Créée pour faciliter le report de cette mention de surface habitable sur les futurs contrats types de baux d’habitation et mixte consentis par les acquéreurs qui destinent le logement à la location, elle a été considérée par la pratique comme une source d’erreur et de contentieux.

Enfin, l’entrée en vigueur de la vérification par le notaire du casier judiciaire de l’acquéreur afin de diminuer le nombre des ventes de biens immobiliers à usage d’habitation ou de fonds de commerce d’hôtel meublé consenties à des marchands de sommeil est reportée au 1^er janvier 2016 (CCH, art. L. 551-1). Ce report a pour objet de permettre la mise en place de l’automatisation de la consultation des casiers judiciaires par les notaires.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

L. n° 2014-1545, 20 déc. 2014, art. 15 : JO, 21 déc.

INDICES 22

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1995	1011	1017,00	1023	1018,25	1024	1019,25	1013	1017.75
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2008	1er 2° 3e 4e	14/02/2008 17/07/2008 15/10/2008 15/01/2009	115,12 116.07 117,03 117.54	+ 1,81 % +2.38 % + 3,95 % + 2.83 %
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1983	0,28341 %	1994	0,19526 %	2005	1,078 %
1984	0,26386 %	1995	0,19194 %	2006	1,060 %
1985	0,24933 %	1996	0,18823 %	2007	1,045 %
1986	0,24287 %	1997	0,18594 %	2008	1,016 %
1987	0,23546 %	1998	0,18466 %	2009	1,015 %
1988	0,22930 %	1999	0,18374 %	2010	1,00 %
1989	0,22131 %	2000	0,18069 %	2011	1,036 %
1990	0,21409 %	2001	0,17773 %	2012	1,018 %
1991	0,20745 %	2002	1,144 %	2013	1,00%
1992	0,20264 %	2004	1,097 %	2014	1,00 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Entrée en rigueur le 30/04/1990)

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Après les grilles de salaires dans  les résidences de tourisme (v. notre article « CCN Immobilier : un nouvel avenant salaires applicables en 2014« , celles des autres entreprises de la branche de l’immobilier sont également augmentées à compter du 1^er janvier 2014.

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 791€
Employé (E II)	19117 €
Employé (E III)	19 357 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 638 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 502 €
Cadre (C I)	22 686 €
Cadre (C II)	30 539 €
Cadre (C III)	36 388€
Cadre (C IV)	40 980€

Les salaires calculés sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2001	593,80	597,60	599,70	603,60
2002	609,20	616,70	620,60	624,90
2003	632,70	640,50	641,80	648,70
2004	659,20	676,90	680,90	683,20
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.5	901,5	903,1
2013	919,8	915,8	914.4	920.8
2014	924.9	925	926.8	930.8