présence immobilière n°200

I	ADMINISTRATEUR DE BIENS Calendrier des décrets « ALUR »en gestion immobilière	2-4
II	BAUX D’HABITATION ET MIXTES Un logement loué sans appareil de chauffage n’est pas décent La délivrance d’un logement décent s’impose au bailleur	5-6 6-7
III	BAUX (CODE CIVIL) On ne peut réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie après la vente du bien loué	7-8
IV	TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS Bientôt la fin du bouquet de travaux dans le CIDD ?	9-10
V	MUR MITOYEN L’ouverture dans un mur non mitoyen à 1,54 m du sol ne laisse pas passer la lumière. Le propriétaire voisin ne peut se plaindre de la hauteur excessive d’un arbre	10-11 12
VI       VII	PLUS VALUES IMMOBILIERES Céder son bien 22 mois après sa mise en vente n’écarte pas l’exonération d’imposition de plus-value VENTES IMMEUBLES Investissement locatif Duflot : bientôt des retouches	13-14       15
VIII     IX     X       XI     XII	AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE L’autorisation judiciaire n’empêche pas l’évolution du projet de travaux   SYNDIC Le syndicat désormais seul juge de la gestion des archives   ASSEMBLEES DES COPROPRIETAIRES Les copropriétaires mauvais payeurs exclus du décompte des voix Copropriétaire échange prise en charge des travaux contre vote favorable   SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES Le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur   INDICES INSEE	16     17     18 19-20     20-21   22-24

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° 200 – Juin 2014

Montpellier, le 18 août 2014

 

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS

Calendrier des décrets « ALUR » en gestion immobilière

A l’occasion de la présentation de sa feuille de route devant le Conseil national de l’habitat, la ministre du logement, Sylvia Pinel, a évoqué son souhait de mettre en ouvre rapidement la loi ALUR en énonçant les décrets attendus prioritairement.

Dans une intervention du 22 mai dernier devant les acteurs du logement et les élus lors de la réunion du Conseil national de l’habitat (CNH), Sylvia Pinel, la nouvelle ministre du logement, a annoncé, d’une part, ses 2 priorités pour le logement et, d’autre part, indiqué un premier calendrier des dispositions réglementaires permettant la mise en œuvre de la loi ALUR du 24 mars 2014 dans le domaine de la gestion immobilière (voir notre bulletin spécial « Loi ALUR : innovation à tous les étages« ).

Feuille de route des priorités pour le logement

La ministre du logement a présenté son programme qui s’articule autour de deux axes, d’une part, relancer la construction et la rénovation et, d’autre part, améliorer le pouvoir d’achat des français.

Le premier axe consiste à accélérer la construction afin de contribuer à augmenter l’offre de logements, à baisser les prix de l’immobilier et les loyers des ménages pour répondre à la crise du logement et donner également des perspectives à la création d’emplois. Des mesures concrètes ont été évoquées par la ministre pour parvenir à cet objectif qui passe par plusieurs leviers. Certains touchent particulièrement le domaine de la gestion immobilière.

L’un des impératifs est d’augmenter le nombre de logements locatifs sociaux vers lesquels se tournent les ménages en raison de la crise économique et du coût des loyers du parc privé. Le logement social doit répondre aux attentes des demandeurs en fonction des besoins géographiques. Il doit donc être développé de manière équilibrée sur tout le territoire.

La ministre souhaite également développer le logement intermédiaire dans les zones tendues en mobilisant tous les acteurs (investisseurs institutionnels, bailleurs, Caisse des dépôts, Action logement, établissements publics fonciers) pour qu’ils lancent des projets. Le logement intermédiaire est un statut alternatif au logement du parc privé libre et du parc social. Il permet de prescrire cette catégorie de logement dans les documents de planification et de programmation (Ord. n° 2014-159, 20 févr. 2014 : JO, 21 févr.).

Un autre des actions pour répondre à la crise du logement consiste à relancer l’accession à la propriété en clarifiant les dispositifs d’aide au financement de l’accession afin de renforcer leur efficacité et leur lisibilité.

Pour mettre en œuvre l’engagement pris par le Président de la République lors de la conférence environnementale de 2013 afin d’améliorer la performance énergétique, la rénovation des logements sera inscrite dans le projet de loi de transition énergétique présenté en conseil des ministres le 18 juin prochain.

Ces travaux de rénovation d’un logement (par ex. : changement d’un toit, aménagement des combles ou de garages, etc.) participe de la volonté du gouvernement de rendre le logement abordable par la diminution des charges pour les propriétaires et les locataires.

Le second axe de la politique de la ministre du logement consiste à redonner du pouvoir d’achat aux français en faisant reculer le déséquilibre global entre une offre insuffisante et une demande croissante qui conduit à l’augmentation des prix dans des zones particulières. Outre la politique de rénovation énergétique évoquée ci-dessus, Sylvia Pinel souhaite mettre en œuvre rapidement la loi ALUR par la publication des décrets d’application.

Annonce du calendrier des premiers décrets d’application de la loi ALUR

Parmi les textes réglementaires attendus pour la mise en application de la loi ALUR (200 mesures d’application regroupées en une centaine de décrets), une priorité est donnée aux mesures dont l’impact est concret et fortement positif pour le pouvoir d’achat des ménages.

Certains décrets importants sont planifiés pour être mis en œuvre avant la fin de l’année 2014, et même dès l’été. L’ensemble de ces mesures d’applications feront l’objet d’une concertation avec les professionnels de l’immobilier et les associations de locataires et de consommateurs réunis au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont la création est prévue dans les plus brefs délais.

La mission du Conseil est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités des agents immobiliers et des administrateurs de biens (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 13-1 et 13-2, créés par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 24, II : JO, 26 mars).

Tout d’abord, l’encadrement des honoraires de location des agences, visant à diviser par deux en moyenne les honoraires en zone tendue et très tendue, sera mis en place cet été pour les ménages qui déménageront pendant cette période.

Ce décret viendra plafonner la quote-part des « honoraires d’agence » incombant au locataire lorsque la location est conclue par un agent immobilier. Un Communiqué de presse de la FNAIM précise « qu’elle espère que les professionnels seront entendus pour que la rémunération allouée aux agences rémunère effectivement le service rendu ».

Ensuite, les décrets concernant l’encadrement des loyers seront pris au début de l’automne afin que le dispositif soit effectif à la fin de l’année 2014 pour ce qui concerne l’agglomération parisienne. Les autres agglomérations situées en zones tendues mettront ensuite en place l’encadrement des loyers au fur et à mesure de la constitution de leur observatoire local.

Dans ces zones, le préfet fixera chaque année par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le but est de permettre l’observation et l’encadrement des loyers de 2,8 millions de logements, soit 40 % du parc de logements locatifs privés afin de limiter le niveau des loyers et éliminer les loyers abusifs pour faciliter ainsi l’accès au logement.

La loi ALUR comporte plusieurs dispositions qui ont un impact sur les tarifs des syndics. Elles ont pour objet d’assurer une meilleure transparence dans les relations entre syndics et copropriétaires, afin de restaurer un climat de confiance au sein de la gouvernance des copropriétés. Ces décrets seront pris au troisième trimestre 2014.

Pour la ministre, protéger les plus démunis et les plus fragiles participe aussi de l’amélioration du pouvoir d’achat. C’est pourquoi elle souhaite une mise en œuvre rapide des mesures de la loi ALUR dans le domaine de la lutte contre l’habitat indigne et dans le renforcement des dispositifs de prévention des expulsions, dont les décrets seront pris respectivement avant la fin de l’année 2014 et début 2015.

Enfin, les décrets relatifs à la réforme de l’attribution des logements sociaux, visant à améliorer la qualité du processus d’attribution des logements sociaux pour gagner en efficacité et en transparence, seront également pris avant la fin de l’année 2014.

Sophie Meyer
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Communiqué de presse, 22 mai 2014

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Un logement loué sans appareil de chauffage n’est pas décent

La seule alimentation en électricité ne peut être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement, ainsi en l’absence de mode de chauffage dans les lieux le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant d’ordre public (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6), la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de prendre en compte les stipulations du bail prévoyant la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit, a condamné à bon droit le bailleur à mettre en place une installation de chauffage.

Un logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement (D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 3).

Le bailleur soutenait que dès lors qu’un logement dispose d’une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d’un conduit d’évacuation des fumées, il doit être considéré comme étant en conformité avec le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, alors même qu’il n’est pas pourvu d’appareils de chauffage.

Cependant, la Cour de cassation considère au contraire qu’un logement décent est un logement pourvu d’appareils de chauffage, ce qui correspond aux normes de confort minimales au 21e siècle, d’un logement loué en France métropolitaine. C’est d’ailleurs ce qui a déjà été jugé à propos d’un logement dans lequel la chambre à coucher n’était pas chauffée : elle ne répond pas aux normes de décence (CA Paris,  4e ch. 15 fév. 2011: Loyers et copr. 2011, comm. n° 141).

Sur la possibilité de convenir d’un loyer réduit compensant l’absence de chauffage, la Haute juridiction en rappelle à nouveau l’impossibilité : l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Cette obligation d’ordre public s’impose au bailleur, qui ne peut y échapper.

C’est ainsi que les parties ne peuvent convenir de louer un logement en l’état, bien qu’il ne soit pas décent, en contrepartie d’un loyer réduit ou très faible (Cass. 3^e civ. 15 déc. 2004, n° 02-20.614 : Loyers et copr. 2005, comm. n° 29).

Vincent Canu
Avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier

Cass. 3e civ. 4 juin 2014, n° 13-17.289, n° 721 FS – P + B + I

La délivrance d’un logement décent s’impose au bailleur

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Les locataires d’un logement loué en 2000 se plaignent de divers troubles de jouissance auprès du bailleur, qui fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008. Puis, par arrêté du 28 août 2009, le préfet décide du traitement d’urgence de la situation d’insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs.

Le logement est déclaré insalubre par un second arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l’absence d’éclairage naturel suffisant, l’absence d’aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste.

Les locataires assignent le bailleur en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 pour non-respect des caractéristiques de décence du logement issues du décret du 30 janvier 2002.

La cour d’appel alloue une certaine somme aux locataires au titre de leur préjudice de jouissance, retenant que le bailleur ayant fait intervenir des entreprises spécialisées, a toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalés qu’en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n’attirent pas les rats.

Ainsi pour les juges du fonds, la présence de rongeurs n’est pas seulement imputable au bailleur à qui il ne peut lui être reproché de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu’à compter du 1^er janvier 2009 jusqu’au 1^er septembre 2009, date de la résiliation du bail.

L’arrêt est cassé par la Cour de cassation au motif que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’étant pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d’appel, qui a constaté que le bailleur n’avait pas délivré un logement décent aux locataires, a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Cette obligation d’ordre public oblige le bailleur, qui ne peut yéchapper.

C’est ainsi que les parties ne peuvent convenir de louer un logement en l’état, bien qu’il ne soit pas décent, en contrepartie d’un loyer réduit ou très faible (Cass. 3^e civ. 15 déc. 2004, n° 02-20.614, n° 1362 FP – P + B + R + I : Bull. civ. III, n° 239 ; Loyers et copr. 2005, comm. n° 29).

Dès lors, l’obligation de louer un logement décent n’est pas subordonnée à une demande du locataire : il appartient au bailleur de la remplir spontanément.

Vincent Canu
Avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier

Cass. 3e civ. 4 juin 2014, n° 13-12.314, n° 747 P + B

 

On ne peut réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie après la vente du bien loué

L’acquéreur d’un immeuble loué, se trouvant substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne peut disposer de plus de droits que son vendeur, et, dès lors, n’est pas fondé à réclamer au locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.

Une commune acquiert d’une SCI un ensemble immobilier donné à bail à une association, sans que l’acte de vente ne règle le sort du dépôt de garantie versé par la locataire. La SCI se trouvant en état de liquidation judiciaire, la commune ne peut espérer recouvrer le dépôt de garantie, et elle assigne l’association locataire pour obtenir paiement d’un nouveau dépôt de garantie.

La cour d’appel considère que la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, et la Cour de cassation l’approuve d’en avoir déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.

Cette situation est inhabituelle, d’abord parce que le sort du dépôt de garantie est habituellement réglé par l’acte de vente, ensuite parce qu’il est rare que le bailleur ne soit pas in bonis.

Cependant, la solution adoptée par la Cour de cassation est justifiée, la locataire ayant payé le dépôt de garantie, ne pouvait se voir réclamer un deuxième paiement ; l’acquéreur de l’immeuble venant aux droits de son vendeur, il lui appartenait de se préoccuper auprès de celui-ci du sort du dépôt de garantie.

Il restera à régler la question de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail, l’association locataire ne pouvant en demander le paiement à la commune puisque le dépôt de garantie est une dette personnelle dont le remboursement incombe à celui qui l’a reçu. Il en résulte que ni l’acquéreur de l’immeuble ni son mandataire ne sauraient être tenus de rembourser le dépôt de garantie versé par un locataire au précédent propriétaire (Cass. 3^e civ. 30 janv. 1979, n° 77-12.349 : Bull. civ. III, n° 27).

Il n’en est autrement qu’en matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 22 de ce texte disposant qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des biens loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Cependant, toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

V Canu
Avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier
Cass. 3e civ. 26 mars 2014, n° 13-10.698, n° 369 P + B

 

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

Bientôt la fin du bouquet de travaux dans le CIDD ?

Le projet de loi relatif à la transition énergétique pourrait non seulement supprimer l’obligation de réaliser plusieurs actions de rénovation mais également imposer un taux unique de 30 %.

En préparation depuis plusieurs mois et devant être dévoilé solennellement le 11 juin dernier, le projet de texte relatif à la transition énergétique n’aura finalement fait l’objet que d’une simple communication lors du Conseil des ministres du 18 juin. Arbitrage budgétaire oblige, le projet de programmation pour un nouveau modèle énergétique français est toujours en cours de finalisation, comme l’a précisé la ministre de l’écologie lors de la présentation officielle du texte.

S’inscrivant dans la droite ligne des principes issus du Grenelle de l’environnement, les grands objectifs en matière d’économie d’énergie seraient les suivants : réduire de 40 % les émissions de gaz à effet de serre en 2030 et atteindre 32 % d’énergies renouvelables dans la consommation énergétique finale à cette même date.

La rénovation énergétique des bâtiments reste bien évidemment au cœur du dispositif. Parmi les mesures qui devraient figurer dans le projet de loi, on peut signaler la volonté du gouvernement de faire construire un maximum de bâtiments publics à énergie positive. Pour y parvenir, les collectivités territoriales pourraient financer leurs travaux grâce à un nouveau « prêt croissance verte » de la CDC. Des « passeports travaux » offrant conseil, audit et financement seraient par ailleurs proposés. Les entreprises, quant à elles, pourraient solliciter la Banque publique d’investissement (BPIFrance).

Les ménages ne sont pas oubliés : le crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) devrait être simplifié et renforcé pour la période allant du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2015. Un taux unique de 30 % remplacerait les taux actuels de 15 et 25 %.

Une seule opération de travaux pourrait suffire pour ouvrir droit au CIDD alors qu’un bouquet de travaux est aujourd’hui exigé pour bénéficier de l’avantage fiscal (sauf exception pour les ménages modestes).

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS / MUR MITOYEN

L’éco-conditionnalité, dont les projets de texte d’application ont été soumis à consultation publique jusqu’au 8 juin dernier, devrait être mise en place, mais sans date précise dorénavant, alors qu’en principe, elle devrait s’appliquer à l’éco-PTZ à compter du 1^er juillet prochain (1^er janvier 2015 s’agissant du CIDD).

La création du fonds de garantie pour la rénovation énergétique (permettant la distribution de prêts plus avantageux aux ménages) et le recours aux sociétés de tiers-financement sont également confirmés.

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

Conseil des ministres, 18 juin 2014

Financement de la transition énergétique, 18 juin 2014 : MEDDE

MUR MITOYEN

L’ouverture dans un mur non mitoyen à 1,54 m du sol ne laisse pas passer la lumière

La suppression de cette ouverture ne peut être refusée que s’il est établi qu’elle est définitivement colmatée.

Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant le fonds du voisin, peut pratiquer dans ce mur des jours de tolérance ou de souffrance qui sont des ouvertures grillagées et fermées par un verre fixe, appelé verre dormant, qui laissent seulement passer la lumière (C. civ., art. 676).

Ces jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 mètres au-dessus du plancher de la pièce du rez-de-chaussée qu’on veut éclairer et à 1,90 mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. (C. civ., art. 677). L’affaire rapportée illustre l’application de ces règles.

Trois ouvertures ont été pratiquées dans le mur non mitoyen séparant 2 fonds par les acquéreurs d’un immeuble. Le propriétaire de la maison voisine assigne ses voisins en suppression de ces ouvertures.

La première se trouve à 1,22 mètres du sol. Elle ne s’ouvre pas et elle est constituée de pavés de verre bullés scellés dans le mur. La seconde est située à 0,83 mètres du sol. Elle ne s’ouvre pas et elle consiste en 6 plaques de verre montées sur un châssis en fer. La troisième est à 1,54 mètres du sol. Elle est obstruée par une petite porte clouée au cadre dormant de la fenêtre et par du polystyrène.

La cour d’appel n’a donné satisfaction au plaignant que pour la seconde ouverture située à 0,83 mètres du sol, formant jour sur sa propriété. En revanche, elle a rejeté la demande de suppression des 2 autres ouvertures litigieuses. S’agissant de la première ouverture constituée de carreaux de verre bullés scellés dans le mur et ne s’ouvrant pas, la cour d’appel en a implicitement déduit qu’elle offrait des garanties de discrétion suffisantes et exclu l’application des articles 676 et 677 du code civil.

Quant à la troisième ouverture située à 1,54 mètres du sol, les juges du second degré ont considéré qu’étant obstruée par une porte en bois et par du polystyrène, elle ne laissait pas passer la lumière.

La troisième chambre civile s’est rangée à la position adoptée par la cour d’appel pour la première et la seconde ouverture mais elle ne s’y est pas ralliée pour la troisième ouverture. En refusant d’ordonner la suppression de cette ouverture située à 1,54 mètres du sol et obstruée par une porte en bois, la cour d’appel n’a pas légalement justifiée sa décision.

Elle devait rechercher si une telle installation était propre à assurer un colmatage pérenne de l’ouverture litigieuse.

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-29.901, n° 554 D

Le propriétaire voisin ne peut se plaindre de la hauteur excessive d’un arbre

En laissant s’écouler un délai de 30 ans pour agir, la prescription est acquise

Les arbres ne peuvent être plantés qu’à une certaine distance du fonds voisin. Cette distance est déterminée par les règlements et les usages. À défaut, la distance à respecter est de 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres et 0,50 mètre pour les autres arbrisseaux (C. civ., art. 671).

En application de ce texte, un propriétaire demande que son voisin soit condamné à procéder à l’abattage d’un hêtre haut de plus de 2 mètres et se trouvant à une distance inférieure à 2 mètres de la limite des propriétés.

Le juge de proximité ne fait pas droit à cette prétention et sa décision est approuvée par la Cour de cassation. Le propriétaire se plaignant de la hauteur du hêtre a en effet trop tardé agir. L’inobservation des règles de distance n’est pas sanctionnée si le propriétaire de plantations irrégulières a acquis par prescription le droit de les conserver (C. civ., art. 672).

Le délai de 30 ans court du jour où les arbres ont dépassé la hauteur maximum permise. Telle était précisément la situation en l’espèce : par une appréciation souveraine des faits, le juge de proximité a pu retenir que le hêtre  » avait atteint la hauteur de 2 mètres 31 ans avant la date de la saisine « .

Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-12.183, n° 570 D

 

PLUS VALUES IMMOBILIERES

Céder son bien 22 mois après sa mise en vente n’écarte pas l’exonération d’imposition de plus-value

Les motifs de la cession, les caractéristiques de l’immeuble ou le contexte économique et réglementaire local peuvent justifier le retard pris pour mener à bien la vente de sa résidence principale.

Les dispositions de l’article 150 U, II, 1° du CGI sont claires. Le vendeur n’est pas imposable au titre des plus-values dès lors que le bien constitue sa résidence principale au jour de la cession. Par conséquent, si l’immeuble ne remplit pas cette fonction au moment de la vente, la plus-value réalisée lors de l’opération devient taxable dans les conditions de droit commun.

Toutefois, l’administration fiscale a atténué la rigueur de cette règle dans l’hypothèse où le vendeur qui a déjà libéré son bien rencontre quelques difficultés pour le céder. Elle admet ainsi que l’exonération ne soit pas écartée lorsque l’immeuble a été occupé à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente, si la cession intervient dans les délais normaux de vente, 1 an étant un délai maximal dans un contexte économique normal.

Le prix demandé doit correspondre au marché et le contribuable doit accomplir les diligences nécessaires à la mise en vente (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.) (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n° 190).

Ce délai toléré par les services fiscaux peut paraître court dans le contexte d’un marché immobilier bien morose depuis plusieurs années. Le Conseil d’État va ainsi plus loin dans l’appréciation du temps nécessaire pour faire aboutir la vente.

En l’espèce, 22 mois n’est pas un délai anormalement long. Certes, comme le rappellent les juges, libérer le bien avant sa vente pour transférer sa résidence habituelle dans un autre lieu ne fait pas perdre à l’immeuble sa qualité de résidence principale dès lors que le propriétaire accomplit les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais.

 

Mais encore faut-il tenir compte des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble, ou du contexte économique et réglementaire local qui peuvent justifier une période plus longue pour céder le bien, ce que les juges du fond ne semblent pas avoir fait dans la présente affaire.

En 2010, le Conseil d’État avait d’ailleurs déjà qualifié de normal le délai de 2 ans et demi pour vendre une ancienne résidence dès lors qu’une procédure de modification du plan d’occupation des sols rendait incertaines les transactions dans le secteur où se trouvait le bien, surtout si ces dernières contenaient des conditions d’obtention d’une autorisation d’urbanisme (CE, 6 oct. 2010, n° 308051).

Devant l’atonie du marché immobilier, on peut comprendre la raison qui pousse les Hauts magistrats à assouplir davantage la doctrine de Bercy en matière d’exonération liée à la cession de la résidence principale : ne pas obliger les propriétaires à brader leur bien pour respecter absolument le délai de tolérance administrative.

Cependant, le travail des juges ne sera pas facilité lorsqu’ils devront apprécier les critères généraux retenus par le Conseil d’État pour justifier le recours à un délai plus long mais normal.

Car, finalement, tout est affaire de faits en matière de motivation de la vente, de particularités du bien cédé ou de contexte dans lequel la transaction se déroule. En l’espèce, pour rejeter la demande en décharge d’imposition, la cour administrative d’appel avait relevé que le prix demandé ne correspondait pas au prix du marché local et que celui-ci n’avait été abaissé de 27 % que 15 mois après. L’administration fiscale aura donc tout intérêt à être très stricte dans la mise en œuvre de ces éléments d’appréciation.

Et de ce fait, jusqu’à quel délai maximum après la mise en vente pourra-t-on considérer que le bien n’a pas perdu sa qualité de résidence principale ?

Bruno Pérot
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

CE, 7 mai 2014, n° 356328

 

VENTE D’IMMEUBLES

Investissement locatif Duflot : bientôt des retouches

Le zonage devrait être révisé avant la fin de l’été. Par ailleurs la prolongation de la location devrait donner droit à l’attribution d’un avantage supplémentaire.

Dans une conférence de presse sur les actions de relance qui vont être menées pour la construction de logement, Sylvia Pinel a annoncé que des retouches seront prochainement apportées à la réduction d’impôt Duflot en faveur de l’investissement locatif.

Le zonage devrait être modifié avant la fin de l’été dans le but de favoriser les investissements dans certaines agglomérations.

Par ailleurs, les propriétaires bénéficiant de l’avantage fiscal seront incités à laisser leur logement en location moyennant une réduction d’impôt supplémentaire. Si le bien est loué 3 ans de plus que les 9 actuellement requis, l’investisseur bénéficiera d’une réduction additionnelle de 3 %. Encore faudra-t-il que le plafond d’investissement de 300 000 € ne soit pas dépassé, à moins que ce dernier soit également modifié…

L’entrée en vigueur de ces mesures est annoncée pour le 1^er octobre 2014.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Conférence de presse Sylvia Pinel, 25 juin 2014

 

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

L’autorisation judiciaire n’empêche pas l’évolution du projet de travaux

L’article 30 de la loi de 1965 n’impose pas que les travaux soumis à l’autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Voici une bonne nouvelle pour les copropriétaires qui tentent d’obtenir judiciairement l’autorisation des travaux que leur a refusé l’assemblée : le projet peut non seulement être amélioré et complété entre son rejet et sa soumission au tribunal, mais il peut l’être même pour la première fois devant la cour d’appel.

Les travaux d’installation d’un conduit d’extraction dont il s’agissait avaient pour objet de permettre l’exploitation dans l’immeuble d’une activité de restauration.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a d’abord énoncé que l’alinéa 4 de l’article 30 de la loi de 1965 n’impose pas que les travaux soumis à l’autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale.

Elle a ensuite relevé que les juges du fond avaient souverainement retenu que les différences entre le projet soumis à l’assemblée et celui soumis à la cour d’appel n’étaient pas notables mais au contraire limitées, de nature qualitative et esthétique et visaient à répondre de façon concrète aux critiques du syndicat des copropriétaires et de l’autorité administrative.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400, n° 751 P + B

 

 

SYNDIC

 

Le syndicat désormais seul juge de la gestion des archives

La loi ALUR impose désormais au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de confier les archives à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.

Le décret de 1967 fait du syndic l’archiviste du syndicat (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33). Mais le volume constamment croissant des pièces à conserver rend fréquent le recours à un prestataire extérieur. Ce choix est à la fois une source de contentieux (sur son coût, sur sa transmission, etc.) et un avantage puisqu’il facilite la transmission des archives entre les différents syndics.

La loi ALUR impose désormais au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de confier les archives à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II, al. 6, créé par L. ALUR, art. 55, I, 3°,b). La décision est adoptée à la majorité absolue. Il est précisé que cette nouvelle tâche ne peut donner lieu à aucun complément de rémunération.

L’article 18-2 est modifié afin de tenir compte du changement du titulaire du droit de choisir : la décision n’appartient plus au syndic mais au syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 7°).

Le vote de l’assemblée permet de faire supporter sans ambiguïté le coût de l’archivage au syndicat.

Pour obtenir d’utiles conseils, les syndics qui souhaitent confier à des tiers les archives dormantes qu’ils détiennent, peuvent se reporter à la 20^e recommandation de la Commission relative à la copropriété (Recomm. Comm. copr., n° 20, 23 févr. 1999).

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière

L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 7°

 

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

 

Les copropriétaires mauvais payeurs exclus du décompte des voix

Pour le vote de l’autorisation du syndic d’agir en justice en vue de la saisie de son lot, la voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte pour le calcul de la majorité.

Pour éviter le blocage des procédures de recouvrement par les copropriétaires endettés et spécialement par les marchands de sommeil, leur voix n’est pas prise en compte pour le calcul de la majorité lorsque l’assemblée statue sur l’autorisation du syndic d’agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de leur lot (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 8°).

Le copropriétaire débiteur ne peut pas non plus être mandataire des autres puisqu’il pourrait ainsi bloquer à nouveau la prise de décision (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, mod. par L. ALUR, art. 55, I, 8°).

Cette restriction est vraisemblablement d’interprétation stricte, il est donc possible de considérer que ces copropriétaires peuvent voter et représenter d’autres copropriétaires s’agissant d’autres décisions mises aux voix au cours de l’assemblée.

Alexandra Fontin
Dictionnaire Permanent Gestion immobilière
L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 8°

Copropriétaire échange prise en charge des travaux contre vote favorable

Un copropriétaire peut proposer de prendre à sa charge les quotes-parts de travaux nécessaires de rénovation des parties communes en contrepartie d’un vote positif en faveur du projet.

La cour d’appel de Pau considère que la proposition d’un copropriétaire de prendre à sa charge le coût de la rénovation des parties communes d’une galerie marchande qu’auraient normalement dû supporter ceux ayant voté en faveur du projet ne rompt pas l’égalité entre les copropriétaires.

En l’espèce, la société copropriétaire, exploitante d’un supermarché, proposait la rénovation des parties communes de la galerie marchande. Elle menait parallèlement l’extension de sa surface de vente et la création d’une nouvelle galerie à ses propres frais.

Pour faciliter le vote de la rénovation, ladite société a proposé de prendre à sa charge la quote-part des travaux que devraient supporter les copropriétaires ayant donné leur voix en faveur du projet.

Les opposants à la résolution ont sollicité la nullité de l’assemblée pour rupture de l’égalité entre les copropriétaires. Ils ont été déboutés en première instance dont le jugement a été confirmé par la cour d’appel.

Les juges palois retiennent que l’égalité n’est pas rompue si, d’une part, la faculté de bénéficier de la décision de l’assemblée est offerte à l’ensemble des copropriétaires et, d’autre part, aucune charge allant au-delà de leurs obligations n’est imposée aux copropriétaires minoritaires.

Il se trouve que dans l’affaire en cause, la société avait adressé sa proposition à l’ensemble des copropriétaires qui n’appartenaient pas à son groupe et qu’aucune charge supplémentaire n’était imposée aux copropriétaires opposants qui n’avaient à supporter que leurs quotes-parts du coût des travaux de rénovation.

En outre, les travaux de rénovation étaient nécessaires puisque les parties communes de la galerie étaient en mauvais état (voirie du parking dégradée, climatisation et chauffage vétuste, toiture à refaire).

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Pau, ch. 1, 21 nov. 2013, n° 12/01817

 

Le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur

La Cour de cassation refuse l’assimilation du syndicat des copropriétaires à consommateur. Il ne peut donc bénéficier de l’action préventive en suppression des clauses illicites ou abusives des contrats.

Les non-professionnels ou consommateurs sont protégés contre les clauses abusives des contrats conclus avec des professionnels (C. consom., L. 132-1). La Commission des clauses abusives, dans sa recommandation relative aux contrats de syndic, a  reconnu aux syndicats des copropriétaires, personnes morales, le bénéfice de cette protection sans préciser en quelle qualité (Recomm. Comm. clauses abusives n°11/01 : BOCCRF 26 avr. 2012). Or, les deux notions sont distinctes.
Aujourd’hui, la protection du syndicat en tant que consommateur est clairement condamnée. Après l’avoir été par la loi Hamon du 17 mars 2014 qui définit le consommateur comme une personne physique, elle l’est par cet arrêt de cassation dans un litige antérieur.

La première chambre civile a précédemment estimé, dans un autre domaine que la copropriété, qu’un texte applicable au seul consommateur, ne concerne que les personnes physiques (Cass. 1^re civ., 2 avr. 2009, n° 08-11.231).

L’article L. 421-6 du code de la consommation ouvre à des associations de consommateurs l’action en suppression d’une clause illicite ou abusive dans tout contrat ou type de contrat proposé aux consommateurs.

La loi Hamon a ajouté la possibilité de faire déclarer que cette clause est réputée non écrite dans tous les contrats identiques, y compris les contrats qui ne sont plus proposés.

En l’espèce, l’action qui datait de 2007 visait la suppression de clauses figurant dans un contrat de syndic, version 2006, qu’une société proposait aux syndicats de copropriétaires.

Pour contester l’application du texte, il était soutenu que le syndicat n’est pas un consommateur. Mais, la cour de Grenoble a considéré l’action recevable au motif que l’article L. 132-1 assimile le non-professionnel à un consommateur. Les magistrats ont jugé que l’action préventive pouvait donc viser un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel pouvait être une personne morale, tel un syndicat des copropriétaires. Cette solution est censurée sur le pourvoi du syndic.

La Cour de cassation relève que l’article L. 421-6 limite l’action aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs. L’appliquer au contrat de syndic en est une violation. C’est dire que le syndicat n’est pas un consommateur ! L’affaire est donc terminée sans que les clauses litigieuses puissent être examinées.

Deux décisions antérieures qui rejettent les pourvois formés contre des arrêts jugeant recevable cette même action pourraient laisser à penser à tort que la position de la première chambre civile a évolué. Mais, aucun moyen n’ayant visé la recevabilité, la Haute juridiction n’a pu statuer que sur le caractère abusif ou illicite des clauses litigieuses (Cass. 1^re civ., 19 juin 2013, n^o 12-19.405 ; Cass. 1^re civ., 1^er févr. 2005, n° 03-19.692, n° 245 FS P+B).

Si le syndicat n’est pas un consommateur, il peut revendiquer la qualité de non-professionnel. La loi n’en donne pas de définition et la jurisprudence n’exclut pas les personnes morales de cette catégorie (Cass. 1^re civ., 23 juin 2011, n° 10-30.645, n° 673 FS – P + B + I).

Anne-Marie Clayssen-Doucet
Avocat

Cass. 1re civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779, n° 632 P + B + I