BAUX (CODE CIVIL)

 

I) BAUX (CODE CIVIL)

Baux-loi de 1948 : le décret annuel de revalorisation est paru

 

Au 1^er juillet 2013, les loyers des locaux classés en catégorie III A, III B, II B, II C et II A restant soumis à la loi du 1^er septembre 1948 peuvent être augmentés au maximum de 1,54 %.

 

Cette année, le décret prévoit qu’à compter du 1er juillet 2013, les locaux classés en catégorie III A, III B, II B, II C et II A, lorsque ces derniers restent soumis à la loi de 1948, relèvent du même taux d’augmentation maximum de 1,54 %, qu’ils soient situés à l’intérieur ou à l’extérieur de l’agglomération parisienne. Ce taux s’applique jusqu’à ce que les loyers atteignent la valeur locative.

 

Pour les loyers forfaitaires, le taux de majoration est également de 1,54 %. Les locaux de catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale.

 

Les nouvelles valeurs locatives mensuelles sont indiquées dans le tableau ci-dessous.

 

Catégorie	Valeur locative en euros
	Agglomération parisienne		Hors agglomération parisienne
	Prix de base de chacun des 10 premiers mètres carrés de surface corrigée	Prix de base des mètres carrés suivants	Prix de base de chacun des 10 premiers mètres carrés de surface corrigée		Prix de base des mètres carrés suivants
II A	11,96	7,09	9,77	5,82
II B	8,23	4,45	6,74	3,66
II C	6,30	3,36	5,15	2,77
III A	3,81	2,05	3,13	1,73
III B	2,27	1,18	1,86	0,96
IV	0,26	0,12	0,26	0,12

 

 

LOCATIONS

 

II) LOCATIONS

Vers une prescription abrégée pour l’indexation rétroactive des loyers

 

Le projet de loi ALUR prévoit de raccourcir le délai de prescription de la révision du loyer.

 

En réponse à un parlementaire, la ministre du logement rappelle que le délai de prescription de l’action en paiement de loyer est actuellement de 5 ans (♦ C. civ., art. 2224). Il en résulte que si le bailleur omet de faire jouer la clause d’indexation du loyer de l’article 17 de la loi
n° 89-462 du 6  juillet 1989, le locataire devra payer un rappel de loyer qui peut être important puisque représentant la différence entre le loyer initial et le loyer révisé sur une période de 5 ans.

 

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) examiné par l’Assemblée nationale depuis le 10 septembre dans le cadre de la procédure dite « du temps programmé », prévoit que les conditions de mise en œuvre de la révision annuelle du loyer seront modifiées afin de raccourcir le délai de prescription de la révision et d’encadrer les modalités de rétroactivité en cas de non signalement par le bailleur de la hausse du loyer à la date prévue.

 

Ainsi, selon les dispositions du projet de loi toutes les actions dérivant d’un contrat de bail seraient prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur serait prescrite un an après la date convenue de la révision.

 

 

LOCATIONS / AGENT IMMOBILIER

Le Gouvernement s’attaque à la révision des valeurs locatives d’habitation

 

Sujet tabou depuis de nombreuses années, la dernière réforme remontant à 1970, la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation est à l’ordre du jour. Après avoir été mentionnée dans le pacte de confiance et de responsabilité du 16 juillet dernier, le ministère de l’économie et des finances est entré dans le vif du sujet avec les associations d’élus concernés (départements et bloc communal) en lançant le 11 septembre les travaux de concertation sur les modalités d’une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. D’après le pacte, l’objectif est d’aboutir à inscrire les grands principes de cette réforme dans la loi de finances discutée en fin d’année. La méthode utilisée serait proche de celle adoptée pour la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Selon le Gouvernement, « il s’agirait de rapprocher les bases d’imposition des locaux d’habitation de la réalité du marché, de simplifier le mode de calcul des valeurs locatives, de prévoir un dispositif de mise à jour permanent et de conférer un rôle plus central aux collectivités territoriales. La mise en œuvre de la réforme n’interviendra qu’au terme de l’important travail de révision des bases que le Gouvernement prévoit de conduire dans les quatre prochaines années ».

 

III) AGENT IMMOBILIER

Congé pour vendre et commission d’agence ne font pas bon ménage

 

L’offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d’un acquéreur qui seule ouvre à l’agent immobilier le droit au paiement d’une commission.

 

La Cour de cassation, cassant un arrêt de cour d’appel, décide que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. En d’autres termes, l’offre de vente adressée au locataire est une offre directe qui ne tient pas compte du projet de vendre à un tiers qui a été, le cas échéant, négocié par un intermédiaire.

 

 

AGENT IMMOBILIER

Les propriétaires d’un appartement donné à bail ont notifié, par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par une agence immobilière, à leurs locataires un congé au 30 juin 2005 avec offre d’acquérir le logement à un prix incluant la commission d’agence. Ils ont ensuite vendu l’appartement à un autre acheteur selon un acte du 8 octobre 2004.

 

Les locataires ont accepté l’offre les 3 et 4 janvier 2005 et ont assigné le vendeur, les acheteurs et l’agence pour se voir déclarer acquéreurs de l’appartement loué et obtenir réparation de divers préjudices. Le litige donne lieu à une succession de procédures et statuant sur renvoi après cassation, la Cour de Chambéry estime que la notification du prix incluant la commission d’agence est régulière car celle-ci constitue l’une des conditions de la vente. Il n’y a pas lieu d’en dispenser le locataire acquéreur alors que l’intervention de l’agence était bien nécessaire pour la recherche d’un acquéreur et la fixation d’un accord sur le prix permettant de notifier au locataire la vente projetée.

 

La Haute juridiction dans cette décision déroge aux solutions généralement admises pour les autres droits de préemption. En effet, lorsque le projet de vente notifié au titulaire d’un droit de préemption a été négocié par un agent immobilier, il est habituellement jugé que la commission constitue l’une des conditions de la vente et que si elle est portée dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), elle doit être acquittée par le titulaire du droit de préemption qui décide d’acquérir (♦ Cass. 1re civ., 9 mars 1999, n° 96-21.259, n° 491 P : Bull. civ. I, n° 79 ; Rev. bleue-FNAIM, juin-juill. 1999, p. 35, note Y. Frayssinhes ; Cass. 3e civ., 26 sept. 2007, n° 06-17.337, n° 863 FS – P + B : Bull. civ. III, n° 158). La jurisprudence est constante en ce sens et elle est justifiée par la nature juridique du droit de préemption qui est celui d’être substitué au tiers acquéreur à égalité de conditions (sauf lorsque le prix est discuté devant le juge).

 

S’agissant du droit de préemption du locataire, la Cour de cassation avait déjà prononcé la nullité d’une offre de vente mettant commission à la charge du locataire (♦ Cass. 3e civ., 17 déc. 2008, n° 07-15.943, n° 1322 FS – P + B + I : D. 2009, p. 101, note Y. Rouquet). Cette solution également retenue par la décision du 3 juillet 2013, peut s’expliquer, d’une part, par le souci de protéger le locataire qui anime tout le droit du bail d’habitation, en ne lui imposant pas le paiement de la commission, et d’autre part, par le fait que ce droit n’est pas un droit de substitution, mais plutôt un droit de préférence s’exerçant avant tout projet de vendre à un tiers(♦ L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15).

 

AGENT IMMOBILIER / LOIS / INDIVISION

L’arrêt de la Cour de cassation n’échappe cependant pas à toute critique. Pour notifier un prix qui ne soit pas contestable comme abusif, il faut bien que le vendeur trouve un acheteur susceptible de le payer qui sert de référence. A défaut, en cas de renonciation du locataire, si le prix proposé au tiers est finalement plus avantageux, la loi impose au notaire chargé de la vente de procéder à nouveau à une notification au locataire. Le système est donc complexe et lourd pour le bailleur.

 

Quoi qu’il en soit, les agents immobiliers doivent savoir qu’ils ne seront pas rémunérés de leurs démarches s’ils trouvent un acquéreur avant que le locataire ait renoncé à acheter au prix notifié.

 

IV) LOIS

Peut-être un contrat de syndic type ?

Dans la version du projet de loi ALUR telle qu’elle se présente à l’issue des délibérations de l’Assemblée nationale, il est prévu que le contrat de syndic respecte un contrat-type dont le modèle serait défini par décret en Conseil d’État.

 

V) INDIVISION

Convention d’indivision par acte sous-seing privé portant sur des immeubles

 

L’inobservation des formalités de publicité n’est pas sanctionnée par la nullité de la convention.

 

Après leur divorce, les anciens époux conviennent en septembre 2000, par acte sous-seing privé, de conserver l’appartement et le box-garage dans l’indivision. En janvier 2009, l’ex-épouse demande la liquidation et le partage de la communauté en se prévalant du principe de l’article 815 du code civil.

 

 

INDIVISION

 

 

Constatant que la convention d’indivision est établie par acte sous-seing privé n’ayant fait l’objet d’aucune publicité foncière alors qu’elle portait sur les immeubles communs, la cour d’appel considère qu’elle ne répond pas aux conditions de forme exigée par l’article 1873-2 du code civil pour ce type de convention et qu’elle est nulle. En conséquence, les juges du second degré déclarent la demande de l’ex-épouse recevable et ils ordonnent la liquidation des immeubles.

 

Frappée de pourvoi, cette décision est fermement censurée par la Première chambre civile au visa de l’article 1873-2 du code civil. Pour la Haute juridiction, l’inobservation des formalités de publicité foncière prescrites par cet article n’est pas sanctionnée par la nullité de la convention.

 

L’article 1873-2 du code civil prescrit seulement à peine de nullité de la convention, les formalités relatives à l’établissement d’un acte écrit comportant la désignation des biens indivis et indiquant les quotes-parts appartenant à chaque indivisaire.

 

Remarque : le défaut de publicité de la convention d’indivision immobilière est sanctionné non par l’inopposabilité aux tiers mais seulement par l’octroi de dommages-intérêts aux tiers lésés (♦ D.n° 55-22,  4 janv. 1955, art. 28, 6° et art. 30, 4°).

 

Prescription de l’indemnité d’occupation due par un indivisaire

 

Si un arrêt est passé en force de chose jugée sur le principe et le montant de l’indemnité due par l’occupant, la prescription de 5 ans ne s’applique que pour la période postérieure à cet arrêt.

 

L’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité (♦ C. civ., art. 815-9). L’action en paiement de l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 815-10 du code civil. L’application de cette prescription est la cause dans l’affaire rapportée d’un contentieux étalé dans le temps.

 

 

INDIVISION

Un indivisaire occupe un immeuble dont ses parents, décédés, étaient propriétaires. Leurs successions sont dévolues à de nombreux héritiers, co-indivisaires. Au cours des opérations de liquidation et partage des successions, un arrêt irrévocable du 26 février 1997 ordonne le versement par l’indivisaire occupant le bien indivis d’une indemnité d’occupation à compter du dernier décès, survenu le 19 avril 1979, en fait à compter du mois de juillet 1979 jusqu’au jour où le partage sera définitif. L’arrêt fixe la base de l’indemnité et l’indice de réévaluation, et il renvoie les indivisaires devant le notaire liquidateur. Des désaccords ont surgi alors entre les indivisaires.

 

Au vu d’un procès-verbal de difficultés dressé par le notaire, un coïndivisaire saisit le tribunal le 18 décembre 2008. Il demande que l’occupant de l’immeuble soit condamné à verser l’indemnité d’occupation depuis la naissance de l’indivision, en fait depuis le mois de juillet 1979.

 

En appel, les juges distinguent deux périodes dans le temps. Du mois de juillet 1979 jusqu’à l’arrêt définitif du 26 février 1997, l’indemnité d’occupation est due : la chose jugée en fixe le principe. En revanche, pour la période postérieure à cet arrêt de février 1997 qui impose le versement d’une indemnité jusqu’au partage définitif, la prescription quinquennale s’applique. Dès lors, l’assignation ayant été délivrée le 18 décembre 2008, la prescription joue jusqu’au 17 décembre 2003.

 

L’occupant de l’immeuble conteste cette décision. Dans son moyen de cassation, il soutient qu’aucune interruption de prescription n’étant intervenue dans les 5 années de l’arrêt du 26 février 1997, l’indivision ne peut plus prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation.

 

La première chambre civile n’a eu aucun égard pour cette argumentation. Le pourvoi  est rejeté. La Haute juridiction pose pour principe que seuls les arriérés échus postérieurement à une décision judiciaire ayant force exécutoire, qui a reconnu une créance d’indemnité d’occupation, échappent en raison de la nature de la créance, à l’interversion de  prescription résultant de cette décision. L’arrêt du 26 février 1997 est passé en force de chose jugée sur le principe et le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant. La cour d’appel l’a relevé et elle a retenu, à bon droit, que la prescription quinquennale ne s’appliquait que pour la période postérieure à cet arrêt. Dès lors, l’indivision ne pouvait prétendre au paiement de l’arriéré de l’indemnité d’occupation pour la période qui a couru du 27 février 1997 au 17 décembre 2003.

 

INDIVISION

 

Hypothèque consentie sur un bien indivis par un coïndivisaire

 

La sûreté ne conserve son effet que si le bien indivis est attribué au coïndivisaire débiteur. Si l’immeuble grevé ne lui est pas attribué, les droits qu’il pouvait avoir sur ce bien, et donc l’hypothèque qu’il a consentie, sont rétroactivement anéantis.

(♦ Cass. 1re civ., 10 juill. 2013, n° 12-20.885, n° 762 P + B)

L’action engagée contre un seul indivisaire est recevable

 

A défaut de mise en cause des autres indivisaires, la décision rendue sur cette action leur est inopposable.

 

Des époux mariés sous le régime de la séparation de biens ont acquis avant leur mariage un immeuble en indivision. Le mari et lui seul est assigné par le voisin afin qu’il déplace une clôture et démolisse une véranda de cet immeuble. Le tribunal ayant accueilli ces demandes, devant la cour d’appel le mari prétend que l’action introduite contre lui seul est irrecevable puisque l’immeuble était en indivision. Sa revente n’est, en effet, intervenue qu’après le jugement. Le voisin assigne alors en intervention forcée l’épouse et le nouveau propriétaire.

 

La cour d’appel infirme les condamnations prononcées contre le mari. Après avoir relevé le caractère indivis du bien objet de l’action, l’arrêt énonce que cette action engagée par le voisin est irrecevable car elle porte atteinte aux droits indivis de l’épouse en son absence. Cette décision est censurée par la troisième chambre civile pour violation de 2 articles du code de procédure civile : l’article 31 qui ouvre l’action à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et l’article 32 qui rend irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

 

Pour la Haute juridiction, l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable mais la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci.

 

 

INDIVISION

L’existence d’un mandat tacite obligeant les indivisaires n’est pas avérée

 

Le juge n’a pas vérifié si l’un des indivisaires a géré l’indivision au su de l’autre.

 

L’indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration (♦ C. civ., art. 815-3). Cette présomption légale de mandat tacite suppose donc, outre que l’un des indivisaires agit comme s’il avait reçu mandat de gérer, une connaissance de cette situation par les coïndivisaires et une absence de volonté contraire de leur part. En l’absence de connaissance de la situation par les coïndivisaires, l’une des conditions de l’existence du mandat tacite fait défaut ; aucune gestion n’est alors abandonnée par les coïndivisaires à l’un d’entre eux. La Cour de cassation le rappelle dans l’affaire rapportée.

 

Deux personnes acquièrent un immeuble en indivision. L’acte d’acquisition stipule que l’acquéreur fait son affaire personnelle de la reprise ou de la résiliation du contrat d’approvisionnement en gaz avec une société. Celle-ci est propriétaire exclusive du réservoir en place. A l’expiration du contrat, l’un des indivisaires informe la société de son intention de conserver le réservoir et de le neutraliser, son enlèvement risquant de nuire gravement à la stabilité du terrain. Faute d’accord sur la prise en charge des frais de neutralisation qui est une affaire de professionnel soumise à une stricte règlementation, la société assigne l’intéressé en restitution du matériel. Le juge de proximité le condamne au paiement de l’intégralité des frais de neutralisation et de la valeur du réservoir. Au soutien de sa décision, il relève l’existence d’un mandat tacite, aucune opposition n’ayant été émise par l’autre indivisaire à l’encontre de l’action du gérant.

 

Cette motivation n’avait aucune chance de prospérer. La cassation est prononcée au visa de l’article 815-3 du code civil pour manque de base légale. Le juge ne pouvait conclure à l’existence d’un mandat tacite sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le gérant avait défendu à l’action dirigée contre lui au su de l’autre indivisaire.

 

 

INDIVISION

 

 

Inscription de faux incidente formée par un indivisaire agissant seul

 

La demande est irrecevable car elle requiert le consentement de tous les indivisaires et l’irrégularité ne peut être couverte.

 

Un bail commercial a été consenti sur un immeuble indivis. La cession du bail par le liquidateur judiciaire de la société exploitant le fonds de commerce est contestée. L’un des indivisaires, agissant seul et personnellement, dépose au cours de l’instance d’appel une requête en inscription de faux incidente contre l’acte authentique de cession. Ni la cour d’appel ni la Cour de cassation n’ont déclaré cette demande recevable.

 

L’inscription de faux doit être formée par acte remis au greffe par la partie ou son mandataire muni d’un pouvoir spécial (♦ C. proc. civ., art. 306) et ce pouvoir doit accompagner la demande à peine d’irrégularité qui ne peut être couverte par sa production en cours d’instance
(♦ Cass. 2e civ., 13 juill. 1999 : Bull. civ. II, n° 135).

 

Il résulte de cette stricte procédure que la demande en inscription de faux ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis. Conformément à l’article 815-3, alinéa 3, du code civil, elle requiert le consentement de tous les indivisaires.

 

Cette exigence n’était manifestement pas satisfaite lorsque l’incident a été soulevé devant la cour d’appel. Dès lors, frappée d’irrégularité l’inscription de faux incidente était irrecevable et elle n’a pu être régularisée par l’intervention ultérieure des coïndivisaires.

ASCENSEURS / EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

VI) ASCENSEURS

Précisions sur la taxation des plus-values immobilières de plus de 50 000 euros

 

En cas de cession d’un bien de communauté par un couple marié, le seuil de 50 000 euros s’apprécie individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value réalisée par chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.

 

Les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € sont taxées depuis le 1^er janvier 2013
(♦ CGI, art. 1609 nonies G créé par L. fin. rect. 2012 n° 2012-1510, art. 70). L’administration précise le champ et les modalités d’application de cette nouvelle taxe (♦ BOI-RFPI-TPVIE,
6 août 2013).

VII) CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

La référence à un horaire fait passer le concierge de la catégorie B à la A

 

Quand le contrat de travail fait référence à des tâches rémunérées en UV mais que le concierge doit être présent dans la loge selon des horaires fixes, le salarié qui relève de la catégorie A et non de la B doit recevoir paiement de ses heures supplémentaires. A l’occasion de son licenciement un concierge réclame le paiement de ses heures supplémentaires. L’employeur conteste au motif que son emploi était fixé à partir de la définition de tâches à accomplir répertoriées en unités de valeur. Or, d’une part, les bulletins de salaire étaient établis sur la base d’horaires mentionnés dans le contrat de travail et, d’autre part, il avait été rappelé au salarié qu’il devait être impérativement présent dans sa loge à certaines heures.

 

Si pour les employés de catégorie B, la référence à un horaire est exclue, la cour d’appel saisie du litige considère qu’en l’espèce, le concierge devait en réalité être considéré comme relevant de la catégorie A et à ce titre, être soumis aux dispositions du code relatives à la durée du travail et à la majoration du salaire pour heures supplémentaires. Les magistrats ont donc fait droit à la demande du salarié. Le seul contenu du contrat de travail ne suffit pas à emporter la conviction des juges.

 

 

CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

Un contrat de travail aurait pu se conclure à l’insu du bailleur, mais pas de son plein gré

 

Un locataire a tenté, sans succès, de faire reconnaître qu’un contrat de travail de gardien d’immeuble le liait à son bailleur pour être dispensé du paiement des loyers.

 

Dans un litige opposant un bailleur à l’un de ses locataires pour le paiement d’un arriéré de loyer, le preneur a choisi de contre-attaquer en tentant de faire reconnaître qu’existait, entre lui-même et le propriétaire, un contrat de travail de concierge dont la rémunération aurait été constituée par les allocations de logement et la jouissance de la loge de concierge.

 

Comme l’indique la cour d’appel : l’existence d’un contrat de travail résulte des conditions de fait dans lesquelles est exercée l’activité. Une personne doit s’engager à travailler pour le compte et sous la subordination d’une autre, moyennant rémunération.

 

En l’espèce, le preneur a été débouté de sa demande par les juges montpelliérains qui ont retenu les arguments suivants :

 

• aucun lien de subordination vis-à-vis du propriétaire de l’immeuble n’a été établi ;

 

• rien ne démontrait que les multiples services rendus aux autres locataires l’auraient été à la demande ou sous le contrôle du bailleur. En outre, le local au rez-de-chaussée était bien occupé en vertu d’un bail donnant lieu au versement de l’allocation logement ;

 

• le locataire percevait le revenu de solidarité active (RSA) en qualité de demandeur d’emploi.

 

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

 

VII) DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Des DPE à l’affiche de plus d’ERP

 

Le seuil au-delà duquel la réalisation et l’affichage du DPE sont obligatoires pour les ERP de la 1^ere à la 4^ème catégorie est abaissé de 1 000 m2 à 500 m2. Il passera à 250 m² le 1^er juillet 2015.

 

Depuis le 2 janvier 2008, les propriétaires ou exploitants des établissements recevant du public classés de la 1ere à la 4^ème catégorie doivent afficher à l’intention du public le DPE des locaux en question (♦ CCH, art. L. 134-4 ; D. n° 2007-363, 19 mars 2007, art. 4, al. 5). Jusqu’alors, seuls les ERP d’une surface de plancher de plus de 1 000 m2 étaient concernés par cette mesure. Mais dans un souci d’être davantage transparent sur la performance énergétique des bâtiments publics, le gouvernement a décidé de passer à la vitesse supérieure en abaissant ce seuil par un décret du 30 juillet 2013.

 

Désormais, les ERP des 4 premières catégories d’une surface supérieure à 500 m2doivent faire l’objet d’un DPE, sauf si ce document a déjà été établi et est toujours en cours de validité (soit moins de 10 ans).  Les obligations de réalisation et d’affichage du DPE sont à respecter avant le 1^er janvier 2015.

 

Ce seuil sera porté à 250 m² le 1^er juillet 2015. Les obligations devront alors être satisfaites avant le 1^er juillet 2017.

 

Dans tous les cas, lorsqu’un DPE a été effectué lors de la construction, de la vente ou de la location de l’ERP et est toujours valable, c’est ce document qui est affiché.

 

Les pouvoirs publics profitent de ce texte modificateur pour confirmer expressément qu’en présence d’un bâtiment comprenant une chaudière, le DPE doit contenir soit le rapport de contrôle périodique, lorsque l’installation a une puissance supérieure à 400 kW et inférieure à 20MW (♦ C. envir., art. R. 224-33), soit l’attestation d’entretien annuel, lorsqu’elle a une puissance comprise entre 4 et 400 kW (♦ C. envir., art. R. 224-41-8).

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

 

Rénovation énergétique : profitez de la prime exceptionnelle de
1 350 euros !

 

La « Prime rénovation énergétique » peut d’ores et déjà être octroyée pour des travaux facturés après le 31 mai 2013.

 

La nouvelle « Prime rénovation énergétique » exceptionnelle de 1 350 € par logement est opérationnelle avec la parution du décret du 17 septembre 2013 qui fixe ses conditions et modalités d’attribution. Elle peut désormais être sollicitée par les propriétaires occupants appartenant aux classes moyennes pour la réalisation de travaux d’isolation ou d’installation d’équipements performants sur leur résidence principale.

 

La demande doit être faite auprès de l’Agence des services et de paiement (ASP) jusqu’au 31 décembre 2015, cette date pouvant être avancée si les crédits du programme d’investissement d’avenir qui lui sont consacrés (135 millions d’euros) viennent à manquer. En principe, elle intervient avant l’exécution des travaux éligibles. Toutefois, la réglementation prévoit un régime dérogatoire qui autorise les propriétaires ayant déjà fait réaliser ce type de travaux à solliciter une prime jusqu’au 30 juin 2014.

 

Remarque : une convention signée le 19 août dernier entre l’ASP et l’État avait préalablement défini les modalités de gestion de ces crédits. Le site internet de l’ASP doit en principe être prochainement mis à jour afin de permettre une orientation optimale des particuliers.

 

Pour demander la prime…

 

Est éligible à cette prime, tout propriétaire, personne physique, sous conditions de ressources. La somme des revenus fiscaux de référence des personnes occupant le logement au titre de l’avant dernière année (N-2) ou de l’année précédant la demande d’aide (N-1) doit être inférieure ou égale à :

• 25 000 € pour un ménage composé d’une personne ;
• 35 000 € pour un ménage de deux personnes ;
• + 7 500 € par personne supplémentaire.

 

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

 

Le logement visé par les travaux de rénovation doit être occupé par ce propriétaire à titre de résidence principale, être situé sur le territoire national et être achevé depuis plus de 2 ans. Il ne doit pas avoir bénéficié d’une aide à la solidarité (ASE) du FART accordée par l’Anah.

 

Les travaux prévus doivent être réalisés par des professionnels et combiner au moins deux des catégories suivantes :

 

• travaux d’isolation thermique de la totalité de la toiture ;
• travaux d’isolation thermique de la moitié au moins des murs donnant sur l’extérieur ;
• travaux d’isolation thermique de la moitié au moins des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
• travaux d’installation de chaudières à condensation, de chaudières à micro cogénération gaz ou de pompes à chaleur autres que air/air ;
• travaux d’installation de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses ;
• travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

 

Le décret précise les caractéristiques techniques requises pour chacune de ces catégories quant aux équipements, produits et ouvrages éligibles.

 

La demande est effectuée sur un imprimé Cerfa « Prime rénovation énergétique-formulaire de demande ». Ce document comporte une déclaration sur l’honneur du respect des conditions d’attribution précitée, un descriptif des travaux prévus et la signature du ou des professionnels. Il est accompagné d’une pièce d’identité, d’un justificatif de domicile (liste en annexe III) et de l’avis d’imposition du ménage demandeur.

 

Par dérogation, le propriétaire peut faire une demande de prime après réalisation des travaux jusqu’au 30 juin 2014. Sont visés les travaux dont les factures sont postérieures au 31 mai 2013. Dans ce cas, le demandeur remplit un imprimé spécifique intitulé « Prime rénovation énergétique-formulaire dérogatoire de demande après réalisation de travaux » comprenant les pièces exigées pour une demande normale ainsi que le RIB du propriétaire et les factures détaillées afin de justifier des caractéristiques techniques des travaux effectués.

 

DIAGNOSTIC / SYNDIC

 

… et obtenir son paiement

 

Le propriétaire reçoit un accusé de réception lui confirmant son éligibilité à la « Prime rénovation énergétique » ou un courrier de rejet si le dossier n’est pas conforme. A compter de l’édition de cet accusé, le demandeur dispose de 18 mois pour justifier de la réalisation des travaux. A cette fin, il doit transmettre à l’agence le formulaire Cerfa « Prime rénovation énergétique-formulaire d’attestation de réalisation des travaux ». Signé par le ou les professionnels, celui-ci décrit les travaux effectués. Il est accompagné d’un RIB ainsi que de l’ensemble des factures détaillées justifiant des caractéristiques techniques des travaux réalisés. L’agent comptable de l’ASP procède au paiement de la prime. En cas de non-respect, il peut recouvrer son montant.

 

VIII) SYNDIC

 

Syndic qui entrez en fonction, faites le point sur les contrats de gardiennage

 

Sous peine d’engager sa responsabilité, le syndic doit vérifier la conformité au droit du travail des contrats des gardiens et, dans les 2 ans de sa nomination, vérifier que le service est conforme aux besoins de la copropriété.

 

Un arrêt de la cour d’appel de Paris vient illustrer combien il est important pour un syndic qui « récupère » une copropriété auparavant gérée par un autre, de ne pas se contenter de prendre le relais sans examiner avec attention la situation. Mieux vaut pour lui ne pas partir du principe que tout était conforme au droit et vérifier les besoins des copropriétaires.

 

SYNDIC

 

Vérification de la conformité des contrats de travail à la loi

 

En l’espèce, deux couples de gardiens avaient été embauchés à la création d’un imposant ensemble immobilier pour occuper les deux loges qu’il comprenait. Après quelques années, le syndic en fonction avait été remplacé par un autre qui avait modifié les contrats de travail des concierges, tandis que quelques années plus tard un autre succédait à ce dernier.

 

Les avenants établis en violation du droit du travail par le deuxième syndic ont eu pour effet de priver les gardiens d’une partie de leur rémunération pendant 7 ans. S’il est indéniable que cet acte constitue une faute de gestion ne pouvant être couverte par le quitus des copropriétaires, il est plus étonnant que les magistrats aient considéré que c’en était une également pour le troisième syndic. Les juges ont en effet estimé qu’en  » ne s’assurant pas de la conformité au droit du travail des contrats modifiés par son prédécesseur (…) et partant, en maintenant en vigueur des contrats dont elle aurait dû, en sa qualité de syndic professionnel, se convaincre du caractère illicite ou irrégulier, la société X a, au même titre que son prédécesseur, commis une faute de gestion « . Cette solution, qui ne peut qu’être approuvée, doit inciter les syndics qui commencent leur mandat à vérifier la légalité des contrats passés par leur prédécesseur au nom du syndicat.

 

Optimiser les coûts

 

La responsabilité des deux syndics successifs a également été engagée pour avoir failli à leur devoir de conseil dans le cadre de la gestion du service de gardiennage. L’arrêt met en quelque sorte à la charge du syndic une obligation d’optimiser les coûts dans la copropriété. Il est reproché au deuxième syndic de n’avoir rien fait d’utile pour réduire les coûts d’un service devenu trop onéreux et au troisième d’avoir maintenu l’organisation telle qu’elle existait.

 

Cette faute n’a pas été retenue à l’encontre du premier syndic au motif, notamment, que si ce dernier avait fait établir une étude sur la réorganisation complète du service de gardiennage (qui ne lui avait pas été demandée), il n’était pas acquis qu’à l’époque le syndicat se serait montré favorable à la suppression de deux des quatre postes de gardien.

 

SYNDIC

Les temps changent.

 

Ce qui ne paraissait pas contradictoire avec une saine gestion à un moment donné peut le devenir plus tard et il importe que les syndics ne campent pas sur leur acquis. La cour d’appel de Paris considère que la connaissance par les copropriétaires du montant des charges que représentait le service de conciergerie est « sans incidence l’exercice du devoir de conseil qui pèse sur le syndic professionnel et qui doit conduire celui-ci à rechercher en matière de gestion la solution la plus adéquate et la moins onéreuse ».

 

La cour d’appel a précisé que l’exercice par le syndic de son devoir de conseil n’exigeait pas une prise de décision immédiate.

 

Après avoir considéré que les mandataires auraient dû « prendre l’initiative d’une étude qualitative et financière des services collectifs les plus coûteux sans attendre que l’assemblée ou le conseil syndical leur en fassent la demande », elle fixe le délai maximal pour faire réaliser l’étude et  mettre en place une nouvelle organisation à 2 ans pour un syndic normalement diligent.

 

Les deux syndics ont été condamnés à indemniser le syndicat d’un dommage résultant d’une part, de la perte d’une chance sérieuse d’éviter un procès avec les gardiens évaluée à 50 000 euros et, d’autre part, de la perte d’une chance de mettre en place, en temps voulu, une réorganisation moins coûteuse du service de gardiennage, évaluée à 40 000 euros.

 

Cet arrêt s’inscrit dans la tendance générale à impliquer davantage les syndics dans la prévention des difficultés financières des copropriétés. Ainsi, par exemple, le projet de loi Duflot prévoit-il de faire supporter les frais de nomination du mandataire ad hoc au syndic lorsque la situation d’endettement résulte d’un manquement de ce dernier à ses obligations professionnelles.

 

COPROPRIETAIRES

IX) COPROPRIETAIRES

 

L’évaluation de son immeuble à portée de clic

 

Les particuliers soumis à la nécessité de procéder à cette évaluation pourront bientôt obtenir gratuitement leurs éléments d’information par voie électronique.

 

La loi de finances rectificative pour 2011 a ouvert la possibilité à toute personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ou d’une procédure de contrôle portant sur la valeur d’un bien immobilier ou faisant état de la nécessité d’évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier pour la détermination de l’assiette de l’ISF ou des droits de mutation à titre gratuit d’obtenir, par voie électronique, communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période déterminés et qui sont utiles à la seule appréciation de la valeur vénale du bien concerné (♦ LPF, art. L. 107 B).

 

Elle a fixé strictement le cadre de l’accès aux données :

• les biens immobiliers comparables s’entendent des biens de type et de superficie similaires à ceux précisés par le demandeur ;
• les informations communicables sont la rue et la commune, ainsi que la superficie, le type et les caractéristiques du bien immobilier, la nature et la date de mutation ainsi que la valeur foncière déclarée à cette occasion et les références de publication au fichier immobilier ;
• ces informations sont réservées à l’usage personnel du demandeur ;
• le fait que le prix ou l’évaluation d’un bien immobilier ait été déterminé sur le fondement de ces informations  ne fait pas obstacle au droit de l’administration de rectifier ce prix ou cette évaluation suivant la procédure contradictoire prévue à l’article L. 55 du LPF.

COPROPRIETAIRES

 

Feu vert pour l’entrée vigueur du service électronique

 

Pris après avis de la CNIL, le décret en Conseil d’Etat nécessaire à l’application du dispositif d’information électronique vient de paraître. Il insère dans le livre des procédures fiscales deux nouveaux articles, applicables à compter du 8 août 2013 (♦ LFP, art. R.*107 B-1 et R.* 107 B-2).

 

Les personnes physiques concernées pourront ainsi obtenir, par voie électronique et gratuitement, la communication des éléments d’informations relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables figurant dans le traitement automatisé de données personnelles dénommé « PATRIM » mis en œuvre par la direction générale des finances publiques (DGFP) et issues du traitement de la  « Base nationale des données patrimoniales » (informations relatives aux mutations),  du « Service de consultation du plan cadastral » et de l’Institut national géographique (données parcellaires utilisées par l’outil de géocodage), ainsi que de l’annuaire de la DGFP (informations d’authentification des usagers).

 

Procédure sécurisée

 

L’accès à ce traitement automatisé est réalisé dans le cadre de la procédure sécurisée d’authentification prévue pour l’accès aux services en ligne. Il est assorti d’un outil de traçabilité permettant la conservation pendant une année des informations de recherche et de consultation du demandeur, à la seule fin de vérifier le respect des conditions d’utilisation du service. Il est précisé que dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal ou en vue de celle-ci, l’administration ne pourra consulter ni utiliser les informations communiquées par le demandeur.
Les droits d’opposition, d’accès et de rectification pourront s’exercer auprès du bureau en charge du traitement au sein de la DGFP.

 

Un service aux accès limités

 

L’utilisation du service est limitée à 50 consultations par utilisateur par période de 3 mois, sauf dérogation expresse et justifiée. Au-delà, l’utilisateur se verra interdire l’accès au service pendant 6 mois.