ALLOCATION LOGEMENT

 

I) ALLOCATION LOGEMENT

Les montants de l’aide à la rénovation thermique version 2013 sont dévoilés

 

L’aide à la solidarité écologique accordée aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétés se situe entre 1500 et
3 000 euros.

 

Un décret du 10 juillet 2013 modifie le règlement pour l’octroi des aides du fonds d’aide à la rénovation thermique des logements privés (FART). Il complète les nouvelles modalités et les nouveaux objectifs prescrits par le plan de rénovation énergétique qui ont été intégrés par un avenant du 26 juin 2013 à la convention État/Anah du 14 juillet 2010.

 

Jusqu’à présent, la prime forfaitaire créée pour la rénovation énergétique, l’ASE (aide à la solidarité écologique), ne s’adressait qu’aux propriétaires occupants modestes. A compter du 13 juillet 2013, elle est d’une part, réévaluée et d’autre part, élargie aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires.

 

Revalorisation importante de l’aide aux propriétaires occupants modestes

 

Le montant de l’ASE accordée aux propriétaires occupants sous plafonds de ressources de l’Anah est presque doublé. Il passe de 1 600 € à 3 000 €. Lorsque cette somme est majorée grâce à l’aide d’une ou plusieurs collectivités (en présence d’un CLE), elle peut atteindre jusqu’à 3 500 €. Toujours complémentaire à une aide de l’Anah, cette prime forfaitaire reste conditionnée à un gain énergétique après travaux d’au moins 25 %.

L’aide à l’ingénierie du FART est également réévaluée de 20 à 30 % selon le secteur (à l’exception de l’aide aux travaux simples en secteur diffus).

 

En secteur programmé, l’aide passe à 413 € par logement en OPAH, PIG et plan de sauvegarde et  550 € dans le cadre d’un PIG labellisé « Habiter mieux ». En secteur diffus, elle est fixée à 550 € par logement.

ALLOCATION LOGEMENT

 

 

Nouveaux bénéficiaires du FART : propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires

 

Le règlement 2013 ouvre le bénéfice de l’ASE aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires. Cette prime à la réalisation de travaux est fixée à 2 000  € pour les premiers et à 1 500  € pour les seconds. Elle est octroyée lorsque le gain énergétique obtenu après travaux est au moins de 35 % (contre 25 % pour les propriétaires occupants).

 

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de l’aide à l’ingénierie du FART avec des montants identiques à ceux prévus pour les propriétaires occupants. Le règlement ne prévoit pas qu’ils puissent bénéficier d’une avance au versement de l’aide. En revanche, pour les syndicats des copropriétaires, l’avance est possible. Elle est fixée à 40 % maximum du montant prévisionnel de l’aide, dans la limite de 30 000 €. Sur demande, un acompte de 70 % maximum peut également leur être versé au fur et à mesure de l’avancement du projet.

De nouveaux taux bonifiés pour l’éco-prêt logement social version 2013

 

A titre exceptionnel, le taux sera fixé à 0,5 % pour les prêts distribués du
1^er août 2013 au 31 janvier 2014.

 

Annoncés dans le pacte signé le 8 juillet 2013 entre l’État et le secteur HLM, la baisse des taux de l’éco-prêt logement social (éco-PLS) et l’élargissement de celui-ci aux logements de la classe D (étiquette énergie du DPE) sont confirmés. La Caisse des Dépôts précise, sur son internet dédié à l’habitat social, les nouvelles caractéristiques de la version 2013 de ce prêt qui, rappelons-le, est destiné à financer la rénovation thermique des logements les plus énergivores.

ALLOCATION LOGEMENT

 

 

 

Le taux de l’éco-PLS est toujours indexé sur celui du livret A mais dans les conditions suivantes :

 

• taux du livret A – 75 points de base (soit une diminution de 0,75 %), pour un éco-prêt d’une durée inférieure ou égale à 15 ans. Le pacte de relance du logement social prévoit un plancher minimum de 1 % pour les prêts de cette durée ;

 

• taux du livret A – 45 points de base (soit une diminution de 0,45 %), pour une durée de 16 à 20 ans ;

 

• taux du livret A – 25 points de base (soit une diminution de 0,25 %), pour une durée de 21 à 25 ans.

 

Remarque : le taux du livret A passera de 1,75 % à 1,25 % à partir du 1^er août prochain.

 

D’après la Caisse des Dépôts, ces nouvelles conditions peuvent s’appliquer aux contrats émis à compter du 1^er janvier 2013 et dont la date d’effet n’a pas encore été saisie dans ses systèmes de gestion des prêts. Toutefois, la ministre du logement a indiqué, dans un communiqué de presse du 18 juillet dernier, que les bailleurs sociaux allaient bénéficier, à titre exceptionnel, d’un taux de 0,5 % pour les éco-PLS distribués du 1^er août 2013 au 31 janvier 2014. Cette mesure dérogatoire devrait contribuer à accélérer la rénovation énergétique des logements et préserver ainsi le budget des ménages.
L’État supprime, par ailleurs, le quota minimal de 30 % de logements rénovés de classes énergétiques E, F et G, qui était exigé auparavant, par organisme et par région, au terme de la programmation quinquennale.

 

Enfin, les logements classés D sont éligibles à l’éco-PLS dans la limite globale fixée, désormais, à 50 000 logements par an, sans autre restriction. Sous le régime précédent, les organismes ne pouvaient financer que la réhabilitation de 14 000 logements classés D par an, avec un maximum de 70 % des logements financés par l’éco-prêt par organisme et par région.

 

Les autres critères d’éligibilité restent inchangés.

LOCATIONS

 

 

II) LOCATIONS

La complémentarité de la sous-location n’empêche pas le départ du bailleur

 

Faute de stipulation contraire, l’exercice d’une activité complémentaire de celle de son sous-locataire n’interdit pas au bailleur de fermer sa boutique dans la galerie marchande qu’il loue.

 

Les obligations légales du bailleur sont connues. Si le locataire entend lui en faire supporter d’autres, il doit le prévoir dans le contrat sous peine de s’exposer à des déconvenues.

 

Dans la mesure où il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie marchande d’assurer le maintien de l’environnement commercial, le locataire qui veut qu’il en soit autrement doit stipuler une clause en ce sens.
En l’espèce, une société avait pris à bail commercial une galerie marchande et y avait ouvert un magasin. Elle avait sous-loué une partie des lieux dans lesquels était exercée une activité complémentaire à la sienne.

 

Des clauses imposaient au sous-locataire des modalités particulières d’exploitation prévoyant notamment les mêmes horaires d’ouverture des deux magasins et la mention du nom de l’enseigne du bailleur sur les publicités pour la boutique du sous-locataire.
Après la décision de fermeture du magasin constituant l’enseigne principale, le sous-locataire a demandé en justice la résiliation de son contrat aux torts du bailleur.

 

La cour d’appel l’a débouté et la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Le bailleur n’a pas commis de faute en quittant les lieux.

LOCATIONS / INDICES USUELS

 

 

Les Hauts magistrats considèrent que le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer le maintien de l’environnement commercial de la galerie ou du centre commercial (♦ Cass. 3e civ., 11 mai 1995, n° 93-16.719), sauf stipulation contraire (♦ Cass. 3e civ., 12 juill. 2000, n° 98-23.171 : Bull. civ. III, n° 137). Il a, en revanche, l’obligation d’en entretenir les parties communes.

(♦ Cass. 3e civ., 31 oct. 2006, n° 05-18.377, n° 1115 P+B ; Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-23.541, n° 1608 P+B+I).
Dans la présente affaire, les lieux étaient parfaitement entretenus. L’argument consistait surtout dans la complémentarité des commerces et dans le lien de dépendance économique dont se prévalait le sous-locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte cependant l’argument : ni la complémentarité de l’exploitation ni les stipulations relatives à ses modalités n’établissaient la commune intention des parties d’obliger le bailleur à maintenir son activité dans l’immeuble aussi longtemps que la sous-location perdurerait. Après l’analyse du poison, la Cour fournit donc la recette du contre-poisson : une clause explicite et dépourvue d’ambiguïté. Comme on fait son lit, on se couche.

 

III) INDICES USUELS

Publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du
2^ème trimestre 2013

 

L’indice de référence des loyers (IRL) (référence 100 au 4^ème trimestre 1998) du 2^ème trimestre 2013 s’élève à 124,44 soit une variation annuelle de + 1,20 % (contre une hausse de 1,54 % au 1er trimestre 2013). Par ailleurs, la variation triennale augmente de 5,23 %. Cet indice de référence des loyers issu de la loi sur le pouvoir d’achat du 8 février 2008 correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers. Depuis le 10 février 2008, cet indice constitue la référence pour la révision des loyers en cours de bail des locaux d’habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989, des locaux meublés soumis à l’article L. 632-1 du CCH et des redevances des contrats de location-accession (♦ L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17 d, mod. par L. n° 2008-111, 8 févr. 2008, art. 9, I et III : JO, 10 févr. ; CCH, art. L. 632-1 ; L. n° 84-595, 12 juill. 1984, art. 7, mod. par
L. n° 2008-111, 8 févr. 2008, art. 9, V).

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS / LOIS

 

 

IV) TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

Légères modifications du crédit d’impôt pour travaux dans le cadre de PPRT

 

Les travaux imposés aux riverains dans le cadre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ouvrent droit à un crédit d’impôt (CGI, art. 200 quater A, 1, b).
Une loi du 16 juillet dernier précise que le diagnostic préalable aux travaux est éligible au crédit d’impôt. Les travaux parlementaires indiquent en effet que cette étape de diagnostic est indispensable dans la mesure où les PPRT sont rédigés en termes d’objectifs de performance à atteindre et non de travaux à réaliser (Rapp. Sénat n° 599, 2012-2013).

 

Par ailleurs, aux termes de ce même texte, pour le calcul du crédit d’impôt, la participation au financement des travaux versée par les collectivités locales et les industriels en application de l’article L. 515-19, I bis du code de l’environnement ne sera pas déduite du montant des dépenses payées par le contribuable.

 

V) LOIS

Le projet de loi Duflot et la réforme des professions immobilières

 

Présenté le 26 juin, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) entend mettre en place des règles déontologiques et améliorer la formation.

 

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) présenté le 26 juin dernier par Cécile Duflot en conseil des ministres prévoit de réformer la loi Hoguet en encadrant plus fortement les professionnels de l’immobilier. Bien sûr ce texte subira des modifications lors de la navette parlementaire, certaines dispositions pouvant être modifiées ou ajoutées tandis que d’autres disparaîtrons.

 

LOIS

 

 

Contrôler et réformer les professions immobilières

 

Les professionnels de l’entremise et de la gestion immobilière devraient être soumis à une obligation de formation continue. Cette obligation concernera à la fois les titulaires de la carte professionnelle mais également les personnes que ces deniers ont habilitées.

 

Son respect conditionnera le renouvellement de la carte. Toutefois, il est précisé que l’obligation de compétence professionnelle ne pèsera pas sur les personnes qui disposent d’une habilitation à la date d’entrée en vigueur de la future loi.
Les agents commerciaux habilités devraient être également obligés de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle sans pouvoir diriger un établissement. Les mandats exclusifs pourraient ne plus faire l’objet d’une tacite reconduction.
Des règles déontologiques devraient être mises en place sous l’égide d’un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière que le projet prévoit de créer. Il serait épaulé par des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités, chargées de veiller au respect des règles élaborées. Ces commissions pourront être saisies pas des associations de défense des consommateurs.
Les cartes professionnelles devraient être délivrées par les chambres de commerce et d’industrie et non plus par les préfectures. Actuellement, les professionnels (agents immobiliers ou syndics) doivent informer leurs clients des liens capitalistiques ou juridiques qu’ils ont avec des sociétés financières ou des établissements bancaires.

 

Cette information serait élargie pour concerner l’ensemble des liens pouvant exister avec l’ensemble des entreprises amenées à intervenir pour leurs clients. La plupart de ces dernières mesures sont approuvées par les professionnels.

 

LOIS / PLUS VALUES IMMOBILIERES

 

 

Lutter contre les dérives des marchands de liste
Le projet prévoit d’imposer que les logements proposés dans les listes fassent l’objet d’une exclusivité avec le marchand, c’est-à-dire que la recherche ne soit pas confiée à un autre professionnel. La mesure a pour but d’empêcher que lesdits biens n’aient pas déjà été loués par d’autres agences. L’objectif est louable, toutefois cela n’empêchera pas le marchand peu scrupuleux (donc celui visé par la disposition) de ne pas rayer de sa liste un logement qu’il aura lui-même loué. Certes, cela pourra être sanctionné mais quel acheteur de liste (qui sont pour la plupart des étudiants ou des personnes à revenu modeste) se lancera dans une action ?

 

VI) PLUS VALUES IMMOBILIERES

Une réforme des plus-values immobilières dès le 1^er septembre

 

A compter du 1^er septembre 2013, l’abattement pour durée de détention sera réduit de 30 à 22 ans et renforcé, jusqu’au 31 août 2014, par un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %.

Le Président de la République a annoncé le 16 juin 2013 une réforme d’imposition des plus-values immobilières.

 

Remarque : cette réforme a pour objectif de fluidifier le marché de l’immobilier, de soutenir l’activité du secteur des travaux dans les logements et de favoriser ainsi une baisse des prix favorable aux accédants à la propriété et aux locataires.

 

Cette réforme s’appliquera dès le 1^er septembre 2013 pour les cessions d’immeubles actuellement imposables, à savoir :

 

• les résidences autres que la résidence principale ;
• les logements mis en location.

 

Remarque : les modalités de la réforme seront détaillées dans une instruction rendue publique très rapidement puis intégrées au projet de loi de finances pour 2014. En complément, les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir seront supprimés.

 

PLUS … / ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

 

Aménagement de l’abattement pour durée de détention

 

Les abattements pour durée de détention seront rendus plus réguliers pour aboutir à une exonération totale de plus-value au bout de 22 ans, au lieu de 30 ans actuellement.
L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) interviendra désormais de manière progressive chaque année et sera totale au bout de 30 ans.

 

Institution d’un abattement exceptionnel supplémentaire

 

Un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % s’appliquera aux cessions réalisées entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014.

 

VII) ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES

Habilitation du syndic à pratiquer une saisie immobilière : tout compte !

 

L’assemblée des copropriétaires peut habiliter le syndic à pratiquer la saisie immobilière pour le recouvrement des charges d’un copropriétaire sans titre exécutoire à la date où elle statue.

 

L’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière peut être accordée par l’assemblée des copropriétaires au syndic même si le syndicat ne dispose pas encore de titre exécutoire à la date de la réunion.

Pour procéder à une saisie en vue de la vente du lot, le syndic doit obtenir une habilitation préalable du syndic (♦ D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 55, al. 2).

Une assemblée n’abuse pas de son droit en tenant compte de dettes échues depuis celles pour lesquelles un jugement avait été rendu pour autoriser le syndic à pratiquer une saisie du lot du copropriétaire débiteur des charges. En l’espèce, au moment ou l’assemblée votait, une nouvelle instance en paiement des charges était en cours devant le tribunal d’instance.

 

 

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

 

VIII) DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

 

L’arrêté sur les modalités de réalisation des Audits Energétiques en Copropriété est sorti le 28 février 2013

 

Voici les principaux points à retenir :

 

• Si plusieurs bâtiments sont accolés et s’ils sont alimentés par la même installation collective de chauffage alors un seul audit énergétique est à réaliser,

• Une installation de chauffage est dite collective si elle dessert à minima 90% des lots à usage d’habitation,

• Un bâtiment est à usage principal d’habitation si les logements représentent plus de 50% de la surface SHON du bâtiment,

• L’audit énergétique doit estimer la consommation annuelle d’énergie (chauffage, refroidissement, ECS, éclairage et ventilation) de chaque bâtiment d’une copropriété.

• Visite obligatoire du site accompagné du gestionnaire ET d’un membre du Conseil syndical. Il faut au minimum visiter 4 logements,

• Un questionnaire doit être envoyé par le BE ou le Syndic à tous les résidants,

• La modélisation du bâtiment doit être réalisée au moyen d’un logiciel de simulation thermique. Les données d’entrée sont ajustées sur les conditions réellement observées. Les calculs thermiques statiques réalisés avec Excel ne sont plus valables. Les calculs réglementaires basés sur des ratios (TH-CEex) ne sont pas adaptés.

• Présentation en Conseil Syndical des résultats en plus de l’AG Obligatoire,

• Le devis d’Audit devra être accompagné de la copie du diplôme de la personne qui réalisera l’Audit (min BAC+3), d’une preuve d’une expérience en thermique supérieure à 3 ans ainsi que 3 références à minima en copropriété. 

 

Article Partenaire E2C.

 

REGLEMENT DE COPROPRIETE

 

 

IX) REGLEMENT DE COPROPRIETE

Le règlement de copropriété peut interdire la colocation

 

Avant de proposer leur appartement à la colocation, les bailleurs doivent vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble ne la prohibe pas.

 

En cette période où le marché locatif est tendu, la colocation remporte un succès de plus en plus grand, tant auprès des locataires que des bailleurs.

 

Pour ceux qui seraient tentés par l’expérience dans un immeuble en copropriété, il faudra préalablement à la signature du bail consulter le règlement afin de vérifier que celui-ci ne contient pas de clause interdisant d’y recourir.

 

La validité d’une telle clause n’est pas générale. Une telle stipulation n’est licite que pour autant qu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble.

 

C’est par exemple le cas lorsque l’immeuble est d’un standing cossu à usage d’occupation bourgeoise à l’exception du rez-de-chaussée et que le bâtiment haussmannien est composé de vastes appartements et situé dans un périmètre de protection de monuments historiques et de sites inscrits.

 

Logiquement, le règlement prévoit en outre l’interdiction de toute sous-location.

 

Si la clause n’est pas respectée, le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le bailleur en résiliation du bail voire en paiement de dommages et intérêts. En revanche, le copropriétaire peut agir en vue de faire prononcer l’illicéité d’une clause qui ne serait pas justifiée par la destination de l’immeuble.

(♦ CA Paris, ch. 4-2, 23 mai 2012, n° 10/07710, X c/Synd. copr. du 9, Bd Voltaire à Paris)

SYNDIC

 

X) SYNDIC

Un nouveau rapport pour tenter d’en finir avec les copropriétés en difficulté

 

Le document préconise la création d’une procédure de « pré-carence » mise en place sur saisine du juge par le conseil syndical, une quote-part des copropriétaires mais aussi par le maire, le président de l’EPCI ou le préfet.

 

Le sujet des syndicats de copropriétaires en difficulté a fait l’objet de nombreuses études qui s’accordent sur le diagnostic.

 

La dernière, établie par le sénateur Claude Dilain missionné par Cécile Duflot, date d’avril 2013 (♦ Rapp. Sénat Dilain, Copropriétés très dégradées, avr. 2013). Alors qu’un dispositif de prévention (des difficultés avait été mis en place par la loi du 25 mars 2009, le rapport Dilain sur les copropriétés très dégradées propose notamment la mise en place d’une procédure de « pré-carence ».

Il est toutefois douteux qu’empiler les techniques les unes sur les autres et même les unes à côté des autres soit de nature à clarifier les choses et à favoriser le sauvetage des syndicats.

Mesures préventives diverses

Le rapport reprend à son compte diverses mesures qu’il qualifie de consensuelles. Il s’agit de :

• la spécialisation des administrateurs judiciaires en revenant à la distinction des matières civiles et commerciales ;
• la mise en place de règles de déontologie pour les syndics (qui devraient être instaurées de façon générale pour les professionnels soumis à la loi Hoguet dans le cadre du projet de loi pour le logement et l’urbanisme) ;
• la spécialisation des syndics en charge de « grosses copropriétés » ou de copropriétés en difficulté ;
• informer les locataires du contenu des assemblées et leur permettre de payer leurs charges directement auprès du syndic ou de l’administrateur judiciaire ;
• priver les copropriétaires débiteurs de charges de leur droit de vote aux assemblées ;
• intégrer dans les promesses de vente de lots une clause résolutoire empêchant un copropriétaire débiteur de charges d’acquérir d’autres lots dans l’immeuble (lutte contre les marchands de sommeil).

SYNDIC

 

Procédure de « pré-carence »

Actuellement, une procédure de prévention ou d’alerte permet la mise en place d’une administration provisoire lorsqu’à la clôture des comptes la copropriété a plus de 25 d’impayés au titre des charges et des travaux (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1 A), L’administrateur dresse un rapport qui contient notamment des recommandations que le syndic devra soumettre à l’assemblée. Il existe également la possibilité, pour le syndic ou les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, de solliciter la nomination d’un administrateur provisoire quand l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que ce dernier est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1 et s.).

 

Dans ce cas, le syndic est dessaisi et ses fonctions sont assurées par l’administrateur provisoire qui peut également se voir confier les pouvoirs du conseil syndical et une partie de ceux de l’assemblée.

 

Outre le caractère insuffisant des pouvoirs confiés au mandataire ad hoc ou à l’administrateur judiciaire, le rapport déplore la mauvaise articulation de la loi de 1965 avec les mesures pouvant être prises dans le cadre de plans de sauvegarde des copropriétés dégradées mis en place en application des articles L. 615-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

 

Le sénateur, Claude Dilain, propose donc l’intégration à la loi de 1965 d’un article 29-1 C. Toutefois ce nouveau dispositif qui crée une phase de pré-carence devrait plutôt être intégré au CCH puisqu’il semble constituer une étape intermédiaire, antérieure à la constatation de l’état de carence prévu à l’article L. 615-6.

 

Aux termes du rapport, à côté des copropriétés en difficulté existeraient donc des
« copropriétés en danger ». Celles-ci se définiraient comme les copropriétés « où l’état du syndicat de la copropriété menace la propriété de chacun des copropriétaires que cela soit par l’effondrement de la valeur de leur patrimoine (…) ou de la baisse de leur droit de jouissance, comme par exemple avec la mise à l’arrêt des ascenseurs ».

 

 

SYNDIC

 

 

La procédure serait déclenchée quand :

 

• l’appel de charges du syndic resterait infructueux à hauteur de 40 % des sommes appelées, après épuisement des « voies de relance » ;

 

• l’insuffisance de ressources résultant du caractère infructueux de l’appel de charges présenterait un risque élevé d’entraîner une dégradation majeure des conditions d’habitabilité soit en privant les résidents des services fonctionnels collectifs élémentaires 1par exemple l’ascenseur), soit en raison de l’état du bâti. Cette insuffisance devrait être appréciée au regard de l’état général de la copropriété, de sa situation financière, notamment en ce qui concerne les charges courantes et les travaux urgents nécessaires.

 

Dans ce cas, le président du conseil syndical, les copropriétaires représentant 30 % des tantièmes mais également le maire, le président de l’EPCI compétent, le Président du conseil général ou le préfet pourraient mettre en demeure le syndic de saisir la juridiction compétente pour engager une procédure de pré-carence et en cas d’inaction de celui-ci saisir directement le juge.

 

L’information des demandeurs sur [a situation de la copropriété pourrait provenir notamment des états comptables élaborés par le syndic mais également des rapports dressés par les organismes et services publics concernés.

Le magistrat devrait alors nommer un expert afin de coordonner un audit technique (sur le bâti), financier et social (relations avec les habitants) pour ensuite présenter un plan décrivant les mesures à mettre en œuvre, les partenaires et les financements.

 

La pré-carence opérerait un dessaisissement des organes de la copropriété dont les pouvoirs seraient assurés par un syndic spécialisé et suspendrait les poursuites (moratoire de la dette).

 

Dans le cadre de la nouvelle procédure, le juge aurait le pouvoir de suspendre l’application du règlement de copropriété et de recourir au portage des Lots par un établissement foncier. Un droit de délaissement serait offert au copropriétaire, voie médiane par rapport à la possibilité d’expropriation qui existe quand le syndicat est en situation de carence (♦ CCH, art. L. 615-7).

 

SYNDIC / TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

Le copropriétaire handicapé doit pouvoir accéder à l’assemblée

 

Le défaut d’accessibilité de la salle de réunion peut justifier l’attribution de dommages et intérêts au copropriétaire handicapé mais pas la nullité de l’assemblée.

 

Un syndic a été condamné à verser des dommages et intérêts à un copropriétaire à mobilité réduite pour avoir fixé le lieu de la réunion dans un local inaccessible pour lui.

 

Le syndic a été jugé fautif car il connaissait la situation de handicap de la personne et aurait dû veiller à trouver une salle lui permettant d’assister, comme les années précédentes, aux débats. Parallèlement, la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été écartée.

 

Certes, le copropriétaire aurait pu se faire représenter, certes il n’élevait aucune critique sur les résolutions prises ; pour autant on ne pouvait ignorer le préjudice moral que causait une telle rupture de l’égalité.

La circonstance n’a toutefois pas été jugée de nature à justifier la nullité de l’assemblée.

XI) TRAVAUX EN COPROPRIETE

Un coordonnateur SPS pour les travaux en copropriété

Les syndics doivent être vigilants sur la nécessité de désigner un coordonnateur sécurité, protection de la santé (SPS) quand le syndicat des copropriétaires prend le rôle de maître d’ouvrage.

 

Quand le syndicat des copropriétaires est maître d’ouvrage lors de la réalisation de travaux et que ceux-ci nécessitent l’intervention de plusieurs entreprises ou travailleurs indépendants, il a l’obligation, en application de l’article L. 4532-2 du code du travail, de désigner un coordonnateur sécurité protection de la santé (SPS) afin de prévenir les risques pour la sécurité et la santé des travailleurs intervenant sur le chantier.

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

 

Cette obligation n’est pas indolore pour le syndicat puisque son coût représente environ 2 % hors taxes du montant global des travaux. Cependant, elle doit être respectée car elle a pour but de prévenir les accidents de chantier et est pénalement sanctionnée par une amende et, éventuellement, une peine d’emprisonnement.

 

Depuis le 1^er janvier 2013, la formation des coordonnateurs SPS a été renforcée.

En particulier ils sont obligés de suivre un stage d’actualisation de leurs connaissances avant le 31 décembre 2014. Il convient d’attirer l’attention des syndics de copropriété sur le fait qu’ils devront veiller à la validité de l’attestation de compétence dont doit justifier le coordonnateur qui devra être conforme à l’arrêté du 26 décembre 2012 et complétée par une expérience suffisante. A défaut, la responsabilité pénale du syndic (maître d’ouvrage) pourra être engagée.

 

Le syndic ne doit donc pas faire l’impasse sur la question lorsqu’une décision de travaux portant sur les parties communes ou sur les parties privatives (par ex. : ravalement avec intervention sur fenêtres, rambardes) ou quand il s’agit de travaux d’intérêt collectif, est portée devant l’assemblée.

 

Quand désigner un coordonnateur SPS ?

Le syndicat des copropriétaires n’est pas un particulier

 

Les travaux de bâtiment entrepris par un particulier pour son usage personnel, celui de son conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité, concubin ou de ses ascendants ou descendants ne nécessitent pas la désignation d’un coordonnateur SPS, ce formalisme ayant été jugé trop lourd par le législateur (♦ C. trav., art. L. 4532-7).

 

Il était donc légitime de s’interroger sur la question de savoir si cette dérogation prévue en faveur des particuliers pouvait s’appliquer aux syndicats des copropriétaires.

 

Par un arrêt du 11 juillet 2001, la Cour de cassation a répondu par la législative. Elle estime qu’un syndicat des copropriétaires, agissant pour le compte de l’ensemble des copropriétaires, n’est pas un particulier faisant réaliser des travaux pour son usage personnel ou celui de sa famille.

 

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

 

Il doit donc recourir à un coordonnateur de sécurité dès lors que les travaux seront exécutés par plusieurs entreprises, y compris les sous-traitants, ou même par une seule entreprise avec la participation d’un travailleur indépendant (architecte, ingénieur…) (♦ Cass. 3e civ. 11 juill. 2001, n° 00-11.984, n° 1199 P + 13 + I).

 

La désignation du coordonnateur SPS devra donc faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale et donc préalablement d’une inscription de la question à l’ordre du jour.

 

Nature des travaux imposant le recours au coordonnateur SPS

 

L’article L. 4532-2 du code du travail prévoit qu’« Une coordination en matière de sécurité et de santé des travailleurs est organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, entreprises sous-traitantes incluses, afin de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu’elle s’impose, l’utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives ».

 

Le champ d’application du texte est donc particulièrement large puisqu’il suffit que deux entreprises ou travailleurs indépendants interviennent, simultanément ou successivement sur un chantier de bâtiment, pour que la coordination soit obligatoire. La référence à « tous chantiers de bâtiment » exclut toute référence à l’importance des travaux.

 

La désignation d’un coordonnateur SPS s’impose donc pour tous les travaux de bâtiment dont un syndicat des copropriétaires est maître d’ouvrage quelle qu’en soit l’importance dès qu’interviennent deux entreprises (le sous-traitant comptant lui-même pour une entreprise) ou au moins une entreprise et un travailleur indépendant. Si un accident survenait, le risque réalisé démontrerait, en soi, la nécessité de désigner un coordonnateur de sécurité et, partant, la faute commise par le maître d’ouvrage, en l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui s’en est dispensé.

 

Le syndicat a la qualité de maître d’ouvrage quand il décide de faire réaliser des travaux sur les parties communes mais également pour les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en vertu de l’article 25, g de la loi du 10 juillet 1966.

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

 

Intervention de plusieurs intervenants au chantier.

 

La désignation du coordonnateur SPS suppose l’intervention simultanée ou successive de plusieurs intervenants : entreprises ou travailleurs indépendants. On parle alors de co-activité.

 

Ainsi, l’obligation s’impose dès lors que plus d’une entreprise, qu’elle soit principale ou sous-traitante, intervient ou lorsqu’un travailleur indépendant concourt à l’opération réalisée par l’entreprise.

 

Sont qualifiés de travailleurs indépendants, les professionnels qui concourent à la réalisation des travaux sans êtres liés juridiquement par un contrat de travail avec l’un des intervenants sur le chantier. C’est le cas, par exemple, des architectes et ingénieurs, cocontractants du maître d’ouvrage.

 

La Cour de cassation a consacré cette notion élargie de la co-activité dans une affaire ou intervenaient sur le chantier, en plus de l’entreprise principale, un grutier salarié d’une entreprise extérieure et un ingénieur béton, peu important que ceux-ci n’aient pas été présents en même temps sur les lieux (♦. Cass. crim., 16 sept. 2008, n° 06-82.396).

La désignation du coordonnateur peut également être requise en cas de ravalement du simple fait de l’intervention d’une autre entreprise pour la pose de l’échafaudage.

 

A cet égard, l’entreprise principale qui va intervenir sur le chantier a également une obligation d’information vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Elle doit par exemple lui indiquer qu’elle va recourir à un sous-traitant et rendre ainsi nécessaire la désignation d’un coordonnateur SPS. Cette information doit être délivrée au moment de la formation du contrat afin de déterminer la réglementation applicable et apprécier le coût réel de la prestation. Il a été jugé qu’un syndicat de copropriétaires qui, au moment de la conclusion d’un marché, n’avait pas été informé par l’entreprise que les échafaudages seraient fournis et mis en place par un sous-traitant, était en droit, lors du règlement de la facture, de retenir une somme correspondant au montant des honoraires du coordonnateur de sécurité qu’il avait dû faire désigner d’urgence en cours de chantier (♦ Cass. 3e civ., 11 juill. 2001, n° 00-11.984, n° 1199 P + B + I).

 

Quand le syndicat contracte avec un seul entrepreneur il peut être utile de stipuler que celui-ci s’interdit de recourir à la sous-traitance où en avisera le maître d’œuvre.

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

 

 

Mission du coordonnateur SPS.

 

Le coordonnateur doit intervenir le plus en amont possible dès la phase de conception. Lors du chantier il organise la coordination entre les interventions des différentes entreprises, veille à l’application des différentes mesures de coordination.

 

Enfin, pour faciliter les interventions ultérieures, il doit établir un dossier pour l’entretien, la conservation et les réparations futures. Ce dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) sera remis au syndic de l’immeuble (♦ C. trav., art. R. 4532-9).

 

Ce dossier rassemble tous les documents, tels que les plans et notes techniques ainsi que le dossier technique regroupant les informations relatives à la recherche des matériaux contenant de l’amiante (♦ C. trav., art. 4532-95).

 

Dans un immeuble en copropriété, les travaux se dérouleront en site occupé. Le coordonnateur devra prendre les mesures qui s’imposent afin qu’il y ait le moins d’interactions possible entre le chantier et les occupants.

 

Sanction du défaut de désignation d’un coordonnateur.

 

Les sanctions d’un maître d’ouvrage qui ne désignerait pas un coordonnateur SPS sont lourdes. Il risque une amende de 9 000 euros, pouvant aller jusqu’à 15 000 euros et un an d’emprisonnement en cas de récidive, outre des peines complémentaires telles que l’interdiction d’exercer certaines fonctions (♦ C. trav., art. L. 4744-4).

 

Par ailleurs, en cas d’accident, des poursuites peuvent être engagées pour homicide ou blessures par imprudence si une faute personnelle caractérisée est établie.

 

Le maître de l’ouvrage peut en effet voir sa responsabilité pénale retenue pour manquement à une obligation de sécurité que lui impose la loi (♦ Cass. crim., 25 nov. 2008, n° 07-87.609).

CHARGES DE COPROPRIETE

 

XII) CHARGES DE COPROPRIETE

La décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir

 

La Cour de cassation réaffirme que le prononcé du caractère non écrit d’une clause de répartition des charges n’a pas d’effet rétroactif alors que certaines décisions antérieures avaient laissé entrevoir une évolution.

 

Quand une clause de répartition des charges est réputée non écrite, la nouvelle répartition ne prend effet que pour l’avenir ( ♦ Cass. 3e civ., 3 mai 1990, n° 88-18.877 : Bull. civ. III,
n° 106 ; Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-17.001 : Bull. civ. III, n° 171).
Pendant une période, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a semblé infléchir sa position puisqu’elle avait notamment censuré des juges du fond qui après avoir annulé ou réputé non écrites des clauses illicites avaient considéré que leur décision n’avait pas de caractère rétroactif et que la nouvelle répartition des charges ne prendrait effet qu’après la signification de l’arrêt ( ♦ Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, n° 99-16.059 : Bull. civ. III, n° 198 ; Cass. 3e civ., 2 mars 2005, n° 03-16.731, n° 278 FS – P + B + I : Bull. civ. III, n° 53 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2005, n° 03-12.402).
A la lecture de l’arrêt commenté, destiné à être largement diffusé, il semble que cette époque soit révolue et que les hauts magistrats aient repris le cours de leur pensée originelle, qu’ils avaient peut-être délaissé pour des raisons d’espèce. Son attendu est clair :  » lorsqu’il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition (…), la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée « .
En l’espèce, les juges n’avaient pas procédé à la nouvelle répartition car celle-ci était déjà entamée dans le cadre de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires dont l’une missionnait un géomètre expert afin d’établir un projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Si la plupart du temps, les juges du fond refusent les demandes de remboursement des charges versées sur le fondement de la clause annulée ( ♦ CA Versailles, 4e ch., 15 mars 2004, n° 00/05650 ; CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, n° 04/13334 ; CA Paris, 23e ch. B, 13 juin 2002, n° 2002/00286 ; CA Paris, 23e ch. B, 30 oct. 2008, n° 07/19603), il s’en trouve certains pour déclarer fondée l’action en remboursement rétroactif des charges indûment versées
( ♦ CA Versailles, 4e ch., 20 sept. 2010, n° 09/04374 : AJDI 2011, p. 63), en la limitant toutefois à la prescription décennale de l’article 42 de la loi de 1965 ( ♦ CA Riom, 1rech. civ., 25 févr. 2010, n° 09/00580).