CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

 

 

 

I) CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

L’ADEME crée son observatoire des DPE

 

Grâce à cette base de données, le particulier pourra bientôt vérifier la régularité du DPE qu’il a fait établir.

 

Depuis le 1^er avril 2013, les diagnostiqueurs ont l’obligation de transmettre à l’ADEME, par informatique, l’ensemble des DPE qu’ils ont réalisés (♦ CCH, art. R. 134-5-5 et R. 134-5-6, créés par D, n° 2011-807, 5 juill. 2011, art. 1^er • Arr. 24 déc. 2012, NOR : ET111242680A : JO, 29 déc.). La centralisation de ces documents va permettre à cet organisme de mettre en place une base de données destinée à améliorer la connaissance du parc immobilier et d’établir des corrélations entre les typologies de bâtiments et leur performance énergétique.

 

Dans le cadre de cette mission que lui a confiée le législateur, l’ADEME a créé un observatoire des DPE. Ce site sera alimenté au fur et à mesure de la transmission des diagnostics. Accessible aussi bien aux professionnels qu’au public, il permet d’ores et déjà de consulter l’annuaire des diagnostiqueurs compétents en la matière et de vérifier leur certification, d’imprimer un DPE vierge en fonction de la nature de l’opération (vente, location, construction, bâtiment public, copropriété) et de suivre l’état de validation par le moyen des logiciels intégrant les méthodes de calcul des performances énergétiques des bâtiments.

 

Dans le courant de l’année 2013, les particuliers pourront également simuler un DPE et s’assurer ainsi que le diagnostic établi sur leur logement actuel ou futur correspond bien aux exigences réglementaires. Par ailleurs, une fois que le site disposera d’un nombre significatif de données, ils auront la possibilité de juger de la qualité énergétique de l’offre de logement grâce à des statistiques classant les DPE par étiquette, par énergie de chauffage, par type de bâtiment et par année de construction.

LOCATIONS

 

II) LOCATIONS

Le PSLA : l’autre atout pour relancer l’offre de logement

 

Le gouvernement pourrait prochainement étendre le prêt social de location-accession aux travaux concourant à la production d’un immeuble neuf.

 

En période de pénurie de logements, toutes les solutions sont les bienvenues pour mettre sur le marché de nouveaux locaux. Le prêt social de location-accession (PSLA), régi par les articles R. 331-76-1 et suivants du CCH, pourrait bien être la prochaine sur la liste. Il va sans dire que ce prêt fait déjà partie des dispositifs favorisant l’accession à la propriété grâce aux avantages fiscaux qui lui sont attachés, comme l’imposition de l’opération à la TVA au taux réduit (♦ CGI, art. 278, I, 4) et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans (♦ C. CGI, art. 1384 A, 111). Mais, conformément à l’article R. 331-76-5-1 du CCH, le PSLA demeure cantonné aux seules opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession.

 

Certes, pour les prêts conventionnés auxquels appartient le PSLA, peuvent être assimilés à la construction de logements l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation et l’agrandissement de logements existants, par extension ou surélévation (♦ CCH, art. R. 331-63, 1°). En revanche, les travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 du CGI ne sont pris en compte pour l’octroi du PSLA.

 

Remarque : constituent des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, les travaux portant sur des immeubles existants qui consistent en une surélévation, ou qui rendent à l’état neuf :

• soit la majorité des fondations ;
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• soit l’ensemble de certains éléments de second œuvre (les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage) dans une proportion au moins égale aux 2/3 pour chacun d’entre eux.

 

LOCATIONS

 

 

Or, les logements assimilés à des constructions nouvelles au sens de l’article 257 du CGI sont déjà éligibles au PTZ + ou au régime d’investissement locatif Duflot. La ministre du logement estime donc qu’il n’y a pas de raison que la notion d’immeuble neuf ne soit pas non plus intégrée dans le PSLA. L’extension du champ d’application de ce prêt permettrait ainsi aux collectivités locales de reconstituer une offre de logement dans les centres-villes et de lutter contre l’étalement urbain, en réhabilitant des immeubles dans le cadre d’une opération de location-accession. Un projet de décret visant à réviser le dispositif en ce sens est actuellement à l’étude.

(♦ CGI, art 257, t 2, 2°, mcd. par L. fin. rect 2010 n° 2010-23Z 9 mars 2010, art. 16, III CG, ann. II, art 245 A, mocl. par D. n° 2010-1075, 10 sept. 2010, art. 1er, I Rép. min. n° 7235: JOAN 0, 30 avr. 2013, p. 4767)

Quid du logement social dans le projet de loi ALUR ?

 

Le texte présenté améliore la procédure d’attribution des logements et modernise les règles de gouvernance et de contrôle des acteurs du logement social.

 

Avec le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), la ministre Cécile Duflot maintient le secteur du logement social sous les feux de la rampe. Sans constituer une refonte totale de son cadre juridique, ce texte propose une série de mesures destinées d’une part, à accroître l’efficacité du dispositif d’attribution des logements et d’autre part, à améliorer le rôle et l’organisation des acteurs du logement social. Ces mesures sont regroupées sous le titre III « Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement ». D’autres dispositions de ce projet intéressent également les bailleurs sociaux. Elles sont notamment relatives aux rapports propriétaires locataires, à la lutte contre les copropriétés dégradées et à la modernisation des documents d’urbanisme.

Améliorer l’accès au parc social – Informer le demandeur et simplifier ses démarches

Le projet de loi ALUR reprend les fruits du travail de concertation achevé le 22 mai dernier. Il contient deux mesures essentielles à la simplification et à la transparence du dispositif d’attribution des logements sociaux.

 

LOCATIONS

 

D’une part, les candidats pourront déposer en un seul exemplaire les pièces justificatives de leur demande (y compris par internet), ce dossier valant pour l’ensemble des réservataires et des bailleurs. D’autre part, ils bénéficieront d’un véritable droit à l’information sur le logement social, en amont et en aval de cette demande. Ainsi, ils pourront connaître les modalités de dépôt de la demande, les pièces justificatives exigées, les caractéristiques du parc social et le niveau de satisfaction des demandes exprimées sur le territoire qui les intéresse. Une fois leur dossier déposé, en plus des informations précitées, ils auront accès aux données du système national d’enregistrement et du futur dispositif de gestion partagée qui les concernent ainsi qu’à celles relatives aux principales étapes du traitement de leur demande.

 

Un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs et un dispositif de gestion partagée des dossiers complètent cette réforme. L’objectif de ce dernier est la mise en commun, dans le ressort de l’EPCI, des demandes, des pièces justificatives, ainsi que des informations relatives à la situation des demandeurs et à l’évolution de leurs dossiers en cours de traitement. Le plan, quant à lui, définit les orientations destinées à assurer cette gestion partagée et à satisfaire au droit à l’information.

 

Ouvrir le bail glissant aux bénéficiaires DALO…

Quelques améliorations sont apportées au dispositif DALO. Les préfets auront la possibilité de proposer un logement social en bail glissant dans le cadre de leur obligation de relogement d’un demandeur prioritaire DALO. Ce dispositif, encadré par la loi, permettra aux ménages en difficulté d’accéder au statut de locataire en titre au terme du bail, après une première période de sous-location. Par ailleurs, les commissions de médiation pourront requalifier un recours pour obtenir un hébergement en un recours en faveur d’un logement (gain de temps pour le candidat qui n’aura pas à reformuler sa demande).

 

Moderniser les missions et l’organisation des acteurs du parc social

Élargir les compétences des organismes

Le gouvernement entend accorder aux organismes de logement social trois nouvelles compétences. Il leur ouvre la possibilité, à titre subsidiaire, de construire des établissements d’hébergement et de louer des logements conventionnés à des organismes agréés, des CNRS et des centres d’hébergement d’urgence. Il leur permet d’agir dans le cadre des nouveaux outils de traitement des copropriétés dégradées. Enfin, il les autorise à participer au capital des sociétés d’habitat participatif et à obtenir en échange un droit de jouissance sur un nombre de logements fixé à proportion de cette participation.

LOCATIONS / LOGEMENTS VACANTS

 

Ces nouvelles sociétés, créées par le projet de loi ALUR (appelées coopératives d’habitants et sociétés d’autopromotion), permettront à des personnes de se réunir autour du projet de construction ou d’acquisition de leurs logements (mutualisation des espaces et des ressources). L’objectif est de favoriser la production d’une offre diversifiée favorisant la mixité sociale.

 

Renforcer le contrôle des organismes

Le texte présenté réforme la CGLLS pour en améliorer le fonctionnement. La caisse pourra accéder aux comptes financiers des organismes afin de mieux assurer son rôle de prévention des difficultés. Elle pourra également participer au financement de l’ANIL et favoriser ainsi ses actions d’information. Par ailleurs, le projet renforce la sécurité juridique des cotisations (assiette et modalités de versement) et modifie la composition des instances de la caisse (ouverture aux organismes agréés à la maîtrise d’ouvrage d’insertion, retrait de l’ANRU).

Enfin, le projet prend en compte l’interdépendance des secteurs de la PEEC et du logement social. Il étend le champ du contrôle de l’ANPEEC aux organismes de logement social et celui de la MHLOS aux CIL afin de garantir l’efficacité de ces contrôles.

III) LOGEMENTS VACANTS

Parution de la liste des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants

 

Le périmètre de la taxe sur les logements vacants (TLV) passe de 811 à 1151 communes.

Avec la loi de finances pour 2013, la taxe sur les logements vacants (TLV) est devenue applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de
50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social (♦ CGI, art. 232, I, mod. par L. fin. 2013, 2012-1509, 29 déc. 2012, art. 16 JO, 30 déc.).

LOGEMENTS VACANTS / LOIS

 

Le décret fixant la liste des communes incluse dans le nouveau champ d’application géographique de la TLV vient de paraître. Le nombre des communes concernées passe de 811 à 1151.

Avant la loi de finances pour 2013, la taxe s’appliquait dans les communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existait un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées.

 

IV / LOIS

La gestion immobilière au parfum d’ALUR

 

Le projet de loi sur l’accès au logement et l’urbanisme rénové bouleverse les rapports locatifs et entend renforcer la lutte contre les copropriétés dégradées.

 

Une réforme ambitieuse pour la politique du logement a été présentée en conseil des ministres le 26 juin et le projet déposé à l’assemblée nationale (♦. Projet de loi AN, te 1179, 26 juin 2013). Pour remédier à la dégradation des conditions d’accès au logement et à l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) vise à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires.

 

Ce texte est divisé en quatre titres comportant, pour le moment, 84 articles. La majeure partie des deux premiers titres est consacrée aux rapports locatifs entre propriétaires et locataires dans le parc privé (♦. L. n° 89-462, 6 juill. 1989) et à la lutte contre les copropriétés dégradées (♦, L. n° 65-557, 10 juill. 1965).

Les domaines suivants sont également touchés :

• la réglementation des professionnels de l’immobilier
• le logement social
• les ventes immobilières avec notamment la mise en place de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif
• l’urbanisme pour moderniser les règles et « lutter contre le désordre urbanistique »

 

LOIS

 

 

L’examen de ce projet de loi sera discuté en première lecture à l’assemblée nationale à compter du mois de septembre afin d’envisager une promulgation à la fin 2013, voire début 2014.

 

Réforme du statut de la loi du 6 juillet 1989

Le gouvernement a choisi trois axes complémentaires pour combattre la crise du logement : une démarche de régulation par un encadrement des loyers, la protection des bailleurs et des locataires par la mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) et la simplification de la location.

 

Encadrement des loyers et création d’observatoires locaux des loyers

Le projet de loi modifie complètement l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ainsi, dans les zones où il existera un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande (ce qui représentera 70 % du parc des logements locatifs privés), le préfet de département fixera chaque année, sur proposition de l’observatoire local des loyers, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique.

 

Les montants de ces loyers seront déterminés sur proposition de l’observatoire local des loyers. Le loyer médian de référence majoré ne pourra excéder de plus de 20 % le loyer médian de référence.

 

Lors d’une première location, le loyer ne pourra excéder ce loyer médian de référence majoré, sauf application d’un éventuel complément de loyer exceptionnel si le logement présente des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant.

EXEMPLE : on peut penser par exemple à une terrasse ou à un spa.

 

Ce complément de loyer exceptionnel pourra être contesté par le locataire devant la commission de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. A défaut de conciliation, le locataire pourra saisir le juge dans un nouveau délai de 3 mois.

 

.

LOIS

 

Un décret en Conseil d’État devra fixer les modalités d’application de ces dispositions.

 

Par ailleurs, le projet de loi modifie les règles relatives à la révision du loyer. Le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

 

De nouvelles dispositions sont applicables lors du renouvellement du bail situé dans les zones tendues.

 

A ce moment-là, le locataire ou le bailleur pourra entreprendre une action :

• soit en diminution de loyer s’il est supérieur au loyer médian de référence majoré ;
• soit en réévaluation du loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré.

 

Dans ces 2 cas, le locataire ou le propriétaire proposera un nouveau loyer plus de 6 mois avant le terme du bail, et s’il n’y a pas d’accord, la commission départementale de conciliation (CDC) sera saisie, puis éventuellement le juge, de la même manière qu’actuellement, dans le cadre de l’article 17 c.

 

Le système actuel des références de loyer, justifiant le nouveau loyer demandé, est abandonné.

 

Garantie universelle des loyers (GUL)

Le projet de loi prévoit, pour les contrats de location conclus à compter du 1^er janvier 2016, une garantie universelle des loyers (GUL) ayant pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer et de favoriser l’accès au logement.

Afin de mettre en place cette garantie, sera créée, au plus tard le 1^er octobre 2014, une agence de la garantie universelle des loyers.

Cette garantie aura vocation à se substituer, pour le parc locatif privé, à l’actuel mécanisme de la caution prévu à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier pour faciliter l’accès au logement des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires, et sera financée par l’État.

 

 

LOIS

 

 

L’agence de la GUL devra mettre en place la garantie en veillant à :

 

• définir des mesures d’accompagnement social pour les locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie ;
• instaurer un régime d’encadrement financier reposant sur l’instauration de seuils de déclenchement et de plafonds fondés, d’une part, sur la localisation du logement et sa catégorie et relatifs, d’autre part, au montant ou à la durée d’octroi de la garantie ;
• contrôler et administrer le régime de garantie. Simplifier et sécuriser la location.

 

Actuellement, la loi détermine une liste de pièces justificatives que les bailleurs et leurs intermédiaires n’ont pas le droit de demander à un potentiel locataire. Censée protéger le locataire, cette disposition est contournée et inefficace.

A l’instar du parc social, le projet de loi inverse la logique et établit une liste exhaustive des pièces exigibles. Cette liste sera définie par décret.

Pour mieux sécuriser le contrat de location, le gouvernement prévoit d’imposer aux parties l’établissement du bail conformément à un modèle-type.

 

Celui-ci devra décrire les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication et précisera

• le loyer médian de référence ;
• le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, sj celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat. Une notice d’information relative aux droits et obligations des parties ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au bail.

De la même façon, une note d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, qui sera définie par décret, est jointe au congé pour vendre ou pour reprendre, délivré par le bailleur.

 

Le contenu de l’état des lieux sera également établi conformément à un modèle type et à des modalités définies par décret en Conseil d’État.

 

Le locataire pourra demander à compléter l’état des lieux dans la semaine qui suit son établissement.

 

LOIS

 

Encadrer les frais d’agence pour les locataires de logement

Le bailleur prendrait en totalité à sa charge les frais de mise en location du bien (publicité, organisation des visites, etc.), à l’exception des frais de réalisation de l’état des lieux et d’établissement du bail qui resteraient partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Ces deux derniers montants seraient d’ailleurs plafonnés.

 

Il est annoncé que le gouvernement devrait, par voie réglementaire, imposer l’indication de la rémunération de l’agent immobilier à charge de chacune des parties sur les supports publicitaires (sans doute faut-il comprendre les annonces).

 

Clarifier les autres frais à la charge du locataire

Le projet de loi comprend une série d’autres dispositions visant à rééquilibrer et apaiser les relations économiques entre bailleurs et locataires.

 

Il prévoit notamment :

• les modalités de restitution du dépôt de garantie dans un immeuble en copropriété et une sanction dans le cas de sa restitution tardive par le versement au locataire d’une pénalité par mois de retard équivalente à 10 % du dépôt ;

• une grille de vétusté définie pour mieux calculer les réparations locatives ;
• une diminution du montant du loyer quand la surface habitable réelle du logement qu’il loue s’avère inférieure à celle indiquée dans le contrat de location ;
• une prescription de 3 ans pour la régularisation des charges et une prescription d’un an pour l’action en révision de loyer ;
• l’étalement sur 12 mois du paiement des arriérés de charges, si le bailleur procède à une régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité.

 

Mieux protéger les locataires de meublés à titre de résidence principale

 

Ce régime précédemment codifié aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du CCH, serait désormais intégré à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la création d’un titre dédié aux logements meublés.

 

 

LOIS

 

 

Le logement meublé devra être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre. La mise en place du dispositif nécessitera un décret qui précisera notamment la liste des données à transmettre.

 

L’obligation d’immatriculation entrerait en vigueur progressivement et concernerait d’abord les copropriétés de plus de 200 lots qui devront être immatriculés avant le 31 décembre 2016 pour s’étaler jusqu’au 31 décembre 2018.

 

Après le 31 décembre 2016, les nouvelles copropriétés, quel que soit leur nombre de lots, devront être immatriculées dès la publication du règlement et de l’état descriptif de division.

 

Par ailleurs, le projet de loi prévoit de renforcer les informations transmises au candidat acquéreur au stade de la recherche du bien, puis à l’acquéreur. En effet, acquérir un lot de copropriété c’est supporter le poids financier de son acquisition mais également celui du paiement des charges.

 

Souvent oubliées dans le calcul, ces dernières peuvent mettre en péril le nouveau copropriétaire et indirectement le syndicat tout entier. Ces dispositions, si elles sont adoptées figureront dans le code de la construction et de l’habitation.

 

Les annonces immobilières devront mentionner : que le lot est soumis au statut de la copropriété :

 

• le nombre de lots et celui des copropriétaires composant le syndicat ;
• le montant annuel de la quote-part du budget prévisionnel payé par le vendeur calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l’annonce ;
• si le syndicat fait l’objet de difficultés justifiant l’ouverture d’une des procédures des articles 29-1 A ou 29-1 de la loi de 1965.

 

 

LOIS

 

Seront par ailleurs annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à la vente :

• une fiche synthétique regroupant les données physiques, financières et techniques dont le contenu sera fixé par décret (création de la loi ALUR) ;
• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que leurs modificatifs s’ils ont été publiés ;
• les PV des assemblées des 3 dernières années si le vendeur en dispose ;
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat et les sommes qui seront dues par l’acquéreur au syndicat ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et celui de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• l’attestation de superficie au titre de la loi Carrez.

 

Le délai de rétractation ou de réflexion ne courra pas tant que ces documents ne sont pas communiqués à l’acquéreur.

 

Faciliter la réalisation de travaux

A la place de la majorité absolue de l’article 25, la majorité simple de l’article 24 devrait désormais s’appliquer aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, aux modalités de réalisations des travaux obligatoires (par la loi, par décret, par la commune ou l’EPCI dans le cadre d’une opération de restauration immobilière), aux travaux d’accessibilité ainsi qu’aux adaptations du règlement de copropriété aux modifications législatives et réglementaires. Ces différentes résolutions ne pourront faire l’objet d’un second vote dans le cadre de l’article.

 

Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration et les demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau relèveront de la majorité absolue de l’article 25 et non plus de la double majorité de l’article 26.

 

LOIS / INDIVISION

 

Édition 2013 de l’Enquête nationale Logement

 

Une nouvelle enquête obligatoire sur le logement est diligentée en 2013 afin d’obtenir une information détaillée sur le parc de logements en France et de décrire les conditions de logement des ménages. Comme pour la précédente édition en 2006, 43 000 ménages vont être tenus de répondre, avec exactitude et dans les délais fixés par l’enquête.

 

L’arrêté du 4 avril 2013 créé au sein de l’Insee un traitement automatisé d’informations individuelles destiné à recueillir les informations collectées. Celles-ci portent sur l’identité, la composition du ménage, la vie professionnelle, la situation économique et financière, les caractéristiques du logement et son environnement, ses modalités juridiques.

 

V / INDIVISION

Indivisaire en liquidation judiciaire : situation de la banque antérieurement créancière de l’indivision

 

La banque peut poursuivre la vente sur saisie de l’immeuble indivis avant tout partage.

La procédure collective qui s’ouvre contre l’un des indivisaires après la naissance de l’indivision, est sans effet sur le droit de poursuite des créanciers de l’indivision sur les biens indivis qu’ils tiennent de l’article 815-17, alinéa 1 du code civil. Cette application du droit de l’indivision en cas de procédure collective est réaffirmée par la Cour de cassation. Une banque a consenti un prêt immobilier à des époux séparés de biens, chacun pour moitié indivise. La créance de la banque étant née avant que l’un des ex-époux soit placé en liquidation judiciaire, l’établissement financier est fondé à poursuivre la saisie et la vente de l’immeuble indivis pour être payé avant le partage par prélèvement sur l’actif.

 

Bien d’occupation, les dépenses associées au logement, la mobilité résidentielle des ménages, le patrimoine immobilier des ménages.

Les noms et adresses, exception faite des codes des communes de résidence des personnes enquêtées, ne sont pas saisis informatiquement. Le site internet de l’Insee évoque quelques nouveautés ajoutées au questionnaire (hébergement chez un particulier et qualité thermique des habitations).

INDIVISION

 

Rappel de principes de l’indivision

 

Un arrêt de la Cour de cassation se prononce à nouveau sur le remboursement par l’un des indivisaires d’un emprunt immobilier et sur l’occupation par un seul indivisaire de l’immeuble indivis.

 

Des époux mariés en 1975 sous le régime de la séparation de biens ont acquis en indivision, chacun pour moitié, un immeuble. Il a été financé pour partie par les deniers personnels du mari et pour le surplus au moyen d’emprunts remboursés par ce dernier. Les époux se sont séparés en 1986. La liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux ont été ordonnés en 2009. L’indivisaire est une dépense nécessaire à la conservation de l’immeuble indivis qui le rend créancier de l’indivision.

 

Le remboursement des échéances d’emprunt contracté pour l’acquisition de l’immeuble et le paiement des taxes foncières ayant été effectués par le mari, la cour d’appel relève que ces sommes auraient dû être payées par moitié par chacun des conjoints. En conséquence, il doit revenir au mari la moitié de ces sommes.

 

Cette décision appelait la censure pour violation de l’article 815-13, alinéa 1 du code civil, car le paiement des échéances d’emprunt et des taxes foncières sont des dépenses nécessaires faites pour la conservation de l’immeuble indivis. Il s’agissait donc de créances sur l’indivision et les indemnités dues au mari devaient être inscrites en totalité au passif de l’indivision.

Le fait d’occuper seul le bien indivis ne caractérise pas une occupation privative justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation.

 

Bien que séparés, les époux ont occupé ensemble l’immeuble indivis, chacun disposant de son propre appartement. L’épouse ayant quitté cet immeuble en septembre 1992, la cour d’appel a mis à la charge du mari une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Cette décision n’avait aucune chance d’emporter l’adhésion de la première chambre civile. Elle prononce la cassation pour violation de l’article 815-9 du code civil.

 

 

INDIVISION / MUR MITOYEN

 

 

Certes l’épouse ne résidait plus sous le même toit que son mari. Mais le fait que celui-ci occupe seul l’immeuble était un motif impropre à caractériser une occupation privative. Cette occupation doit s’apprécier par rapport à l’autre indivisaire. Elle ne peut être privative que si elle exclut la même occupation par l’épouse. Or, la cour d’appel n’a pas constaté que l’usage par le mari de l’immeuble indivis rendait impossible en droit ou en fait la même utilisation par l’épouse, autrement dit que cet usage avait un caractère d’exclusivité.

VI / MUR MITOYEN

Hauteur des haies : le règlement du lotissement s’impose même si les règles légales sont plus strictes.

 

Le cahier des charges d’un lotissement peut stipuler des hauteurs et des distances de plantations inférieures à celles prévues par les dispositions du code civil.

 

Cependant, l’arrachage ne peut être exigé car la prescription trentenaire est acquise.

Une haie de pyracanthas est implantée sur une propriété à moins de 50 centimètres de la ligne la séparant de la propriété voisine. Haute de 2 mètres, elle dépasse la hauteur maximum de 1,30 mètre fixée par le cahier des charges du lotissement. Le propriétaire de la maison voisine assigne le propriétaire des plantations afin qu’il soit condamné à les arracher.

 

Les juges du fond déclarent son action prescrite. Il n’a assigné le propriétaire de la haie litigieuse qu’en janvier 2010 alors que dans le courant de l’année 1979, la haie a dépassé la hauteur de 1,30 mètre et que la hauteur de 2 mètres l’a été au cours de l’année 1980. Ils retiennent également que l’action est prescrite sur le fondement des articles 671 et 672 du code civil. Dans son moyen de cassation, le voisin soutient que les dispositions de l’article 671 du code civil qui déterminent les distances à observer pour les plantations en fonction de leur hauteur, n’ont un caractère supplétif que si le règlement invoqué prévoit des hauteurs ou des distances de plantations supérieures aux hauteurs ou distances légales. Cette argumentation était inévitablement vouée à l’échec.

 

En présence d’un règlement particulier, ce qui est le cas des statuts d’un lotissement, le caractère supplétif de l’article 691 signifie que les distances et hauteurs édictées par le code civil ne s’appliquent pas.

MUR MITOYEN / ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

 

 

Dès lors, la hauteur d’1,30 mètre fixée par le cahier des charges du lotissement ayant été atteinte en 1979 et l’action du voisin engagée seulement en 2010, la prescription trentenaire prévue à l’article 672, alinéa 1, du code civil était acquise. L’action visant la réduction ou l’arrachage des haies est déclarée prescrite dès lors que la demande judiciaire a été présentée plus de 30 ans après que la hauteur maximale de 1,30 mètre a été atteinte. L’inaction prolongée du voisin le privait du droit d’obtenir l’arrachage de la haie ou la réduction de sa hauteur et elle bénéficiait au propriétaire de la haie qui pouvait la conserver.

(♦ Cass. 3e civ., 27 mars 2013, n° 11-21.221, n° 338 P f B)

 

VII / ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Élection des membres du conseil syndical : le second vote n’est pas obligatoire

Une fois certains des candidats s’étant présentés à des postes de conseillers syndicaux élus à la majorité absolue, un second scrutin immédiat ne s’impose pas pour ceux qui n’ont pas réuni assez de voix.

 

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, cl.) Parmi tous les candidats qui se présentent, ceux qui réunissent un nombre suffisant de suffrage sont élus. La désignation des autres peut faire l’objet d’un second vote, cette fois, à la majorité simple si les conditions d’application de l’article 25-1 de la loi se trouvent réunies (♦ Cass. 38 civ., 11 mars 1998: RD imm. 1998, p. 296, P. Capouladel.).

Toutefois, ainsi que l’indique l’article 25-1, l’organisation immédiate de ce second scrutin n’a rien d’obligatoire (♦ CA Paris, 23e ch., sect. B, 15 juin 2006, n° 05/17971, CA Paris, 23» ch., sect. B, 27 mars 2008, n° 07/03795).

 

Par ailleurs, l’article 25-1 indique que le recours au second vote ne peut intervenir que
« lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé ». Dans le cas où certains candidats ont été élus (dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté il est impossible de savoir si l’ensemble des postes a ainsi été pourvu), ne peut-on considérer que l’assemblée générale a décidé et qu’il n’y a, en tout état de cause, pas lieu procéder à un nouveau vote ? (♦ Cass. e civ., 24 avr. 2013,
n° 12-13.330, n° 493 P + B)

CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

 

VIII / CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

CCN concierges, gardiens et employés d’immeubles : nouvel avenant « salaires »

 

Le salaire en nature logement va être revalorisé pour la première fois depuis 1998. De plus, désormais, il doit être révisé chaque année sur le pourcentage de variation l’indice de référence des loyers (IRL).

 

Un avenant « salaires n° 81 revalorise les salaires minima bruts mensuels conventionnels (catégorie A et B) et le salaire en nature logement.

Les grilles de salaires entreront en vigueur le premier jour du mois suivant la publication de l’arrêté d’extension au Journal Officiel.

 

Salaires minima bruts mensuels conventionnels

Les salaires minima bruts mensuels conventionnels sont fixés de la façon suivante pour les salariés de la catégorie A et ceux de la catégorie B.

 

Salaires de la catégorie A (base 151,67 heures/mois)			Salaires de la catégorie B (base 10 000 UV)
Niveau	Coefficient	Salaire minimum conventionnel (en €)	Niveau	Coefficient	Salaire minimum conventionnel (en €)
1	235	1 440,00	1	Ce niveau ne s’applique pas aux salariés de cette catégorie
2	255	1 460,00	2	255		1 615,00
3	275	1 480,00	3	275		1 640,00
4	340	1 500,00	4	340		1 665,00
5	395	1 630,00	5	395		1 815,00
6	410	1 690,00	6	410		1 875,00

CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

Salaire en nature logement

Le salaire en nature logement est revalorisé pour la première fois depuis 1998 (♦ Avenant n° 38, 2 oct. 1996 étendu par arr. 19 déc. 1996). Désormais, il doit évoluer tous les ans à partir du pourcentage de variation de l’indice de révision des loyers (IRL) ou tout autre indice qui viendrait s’y substituer. La variation applicable correspond à celle du dernier indice connu au moment de l’établissement de la paie de janvier, à savoir l’indice IRL du 4^ème trimestre dont la parution intervient dans le courant de la première quinzaine de janvier.

 

Pour l’année 2013, le montant du salaire en nature s’appliquera à compter du premier jour du mois qui suivra la publication de l’arrêté d’extension sur la base de la variation de l’IRL du 4^ème trimestre 2013. Il s’élèvera à :

 

Catégorie	Valeur au m2 en 2012 (1)	Variation annuel de l’In (2)	Valeur au m2 au 1′ janvier 2013
I	3 €	+ 1,88 %	3,06 f
Il	2,37 €	+ 1,88 %	2,41 €
III	1,75 €	+ 1,88 %	1,78 €

 

(♦ Avenant n° 53, 24 oct. 2001 étendu par arr. 9 avr. 2002: JO, 20 avr.)

L’indice de référence des loyers connu en janvier 2013 est celui du 1^er trimestre 2012 publié par l’INSEE le 11 janvier. Il s’élève à 123,97 soit une variation annuelle de + 1,88 %.

( ♦Avenant n° 81, 6 nov. 2012: avis JO, 11 avr. 2013)

 

ICCN gardiens, concierges et employés d’immeubles : extension de l’avenant « salaires » n°81

 

A compter du 1^er juillet 2013, les grilles des salaires minima conventionnels et le salaire en nature logement seront revalorisés.

 

L’avenant « salaires » n° 81 revalorisant les salaires minima bruts mensuels conventionnels des catégories A et B et le salaire en nature logement est étendu par arrêté.

 

Les parties signataires ont précisé que l’avenant n’entrera en vigueur que le premier jour du mois suivant la publication de l’arrêté d’extension au Journal officiel. Ainsi, ces dispositions seront rendues obligatoires pour tous les employeurs et salariés compris dans le champ d’application de la convention à compter du 1^er juillet 2013, sous réserve de l’article L. 2241-9 du code du travail qui prévoit la négociation annuelle des salaires visant à définir et à programmer les mesures permettant de supprimer les écarts de rémunération entre les femmes et les hommes.

 

Désormais, le salaire en nature logement sera révisé automatiquement dès la paie de janvier à partir du pourcentage de variation de l’indice de référence des loyers (IRL) connu à cette date. (♦ Avenant n° 81, 6 nov. 2012, art. 2).

 

CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

 

 

Le détachement des chambres de service influe sur la rémunération du concierge

Transformer les chambres de services en lots de copropriété à part entière implique une revalorisation des unités de valeur du concierge de catégorie B.

 

Les salaires de concierges et gardiens d’immeubles de catégorie B sont notamment fixés en fonction d’un nombre d’unités de valeur (UV). Celui-ci est déterminé par la convention collective en fonction des tâches accomplies et du nombre de locaux principaux composant l’immeuble (♦ CCN Gardiens, concierges et employés d’immeuble, ann. I).

 

La notion de local principal ne recouvre pas exactement celle de lot de copropriété. Aux termes de la CCN, le local principal s’entend de chaque local à usage commercial, professionnel ou d’habitation avec ses dépendances traditionnelles comme la cave, la chambre de service et le parking. La chambre de service louée indépendamment du lot principal auquel elle se rattache normalement constitue également un lot principal.

 

La cour d’appel de Paris estime que le détachement des chambres de service des lots principaux auxquels elles étaient attachées et la possibilité qui en est résulté de les vendre séparément ou de les louer implique nécessairement une revalorisation des unités de valeur. En l’espèce, suite à une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, chacune des chambres était devenue un lot de copropriété à part entière. Le syndicat des copropriétaires qui n’a pas procédé à la revalorisation a été condamné au paiement de dommages et intérêts.

 

L’arrêt précise, par ailleurs, que le fait que le syndic n’ait plus de mandat valable au moment de la tenue de l’entretien préalable de mise à la retraite n’invalide pas la procédure lorsque le syndicat des copropriétaires a chargé le syndic désigné dans une assemblée postérieure de poursuivre les opérations.

COPROPRIETAIRES

 

IX / COPROPRIETAIRES

Du risque de ne pas faire concorder local physique et lot juridique

 

Sans modification préalable de l’EDD, la vente qui porte sur la totalité du lot alors que le vendeur pensait n’en céder qu’une partie constituée d’un studio ne peut plus être annulée pour erreur au-delà de 5 ans.

 

Quand un immeuble est soumis au statut de la copropriété, la réalité physique de l’immeuble peut ne pas concorder avec sa réalité juridique. Ainsi, comme dans l’espèce commentée, un lot peut-il être constitué d’un bâtiment composé d’un studio et de deux garages ?

 

Le vendeur peut vouloir vendre le studio sans céder les garages. C’est parfaitement possible mais nécessite la modification préalable de l’état descriptif de division qui identifie les fractions de l’immeuble composant les lots pour les besoins de la publicité foncière (♦ D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 7, mod.).

 

Si cette modification n’est pas effectuée, le vendeur vend le lot et donc aussi bien le studio que les deux garages. En l’espèce, c’est ce qui s’était produit. L’acte authentique avait été signé en 1999 et 9 ans plus tard le notaire avait attesté avoir convoqué les acquéreurs afin de rédiger un acte modificatif de la désignation du bien acquis. Comme les acheteurs ne se sont pas présentés, le vendeur a demandé la nullité partielle de la vente pour erreur sur la substance.

Le pourvoi de l’ancien propriétaire contre l’arrêt qui a déclaré la demande irrecevable a été rejeté.

 

En effet, l’erreur invoquée n’était qu’un motif de nullité relative soumise à la prescription de 5 ans de l’article 1304 du code civil. La demande ne pouvait prospérer puisqu’elle n’avait été engagée qu’en 2009.

 

Certes, le délai court du jour où l’erreur a été découverte (♦ C. civ., art. 1304, al. 2). Or les juges du fond ont estimé que le vendeur en avait eu connaissance au plus tard en 2002, date à laquelle il avait fait dresser un constat d’huissier et non en 2008, date de l’attestation du notaire sur le refus des acquéreurs de signer le rectificatif. L’action était donc prescrite.

Les arguments fondés sur l’inexistence partielle de la vente et l’application d’une prescription trentenaire ont été écartés. Il est remarquable dans cette affaire que la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur et l’intervention du notaire n’aient pas permis d’éviter le problème.