ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

 

I) ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

Un service public pour une sobriété énergétique des logements

 

Les particuliers pourront y trouver toutes les informations utiles pour engager des travaux de rénovation énergétique.

 

La question de l’amélioration de la performance énergétique des logements n’est pas nouvelle!
Gros émetteurs de gaz à effet de serre, ces bâtiments restent au cœur des préoccupations environnementales des pouvoirs publics. De nombreux dispositifs financiers et fiscaux ont été mis en place, ces dernières années, afin d’inciter les propriétaires et les occupants à effectuer des travaux de rénovation thermique. Mais encore faut-il que ces personnes sachent exactement de quelles aides elles peuvent bénéficier et quels travaux sont les plus efficaces.

 

C’est la raison pour laquelle le législateur a décidé, dans le cadre de la loi du 15 avril 2013 visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre, de créer un « service public de la performance énergétique de l’habitat ». Ce service pourra ainsi fournir des informations et des conseils personnalisés aux personnes souhaitant réaliser des économies d’énergie dans leur logement.

 

Il faut signaler que certaines collectivités territoriales n’ont pas attendu le vote du texte et ont déjà ouvert des « guichets uniques » destinés à aider les particuliers dans leurs démarches.

 

REMARQUE: la loi prévoyait, en lien avec l’instauration de ce service public, un mécanisme d’alerte de l’Anâh par les fournisseurs d’énergie, sur une consommation énergétique excessive des ménages bénéficiant des tarifs sociaux. Toutefois, le dispositif de bonus-malus sur lequel s’appuyait cette alerte a été censuré par le Conseil constitutionnel. Les dispositions en question ont donc été supprimées.

 

( ♦ L. d 2013-31Z 15 avr. 2013, art. 12, 1, 2° et Ill : JO, 16 avr.)

ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

Le projet de loi Duflot et la réforme des professions immobilières

Présenté le 26 juin, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) entend mettre en place des règles déontologiques et améliorer la formation.

 

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) présenté le 26 juin dernier par Cécile Duflot en conseil des ministres prévoit de réformer la loi Hoguet en encadrant plus fortement les professionnels de l’immobilier. Bien sûr, ce texte subira des modifications lors de la navette parlementaire, certaines dispositions pouvant être modifiées ou ajoutées tandis que d’autres disparaîtront.

 

Contrôler et réformer les professions immobilières.

 

Les professionnels de l’entremise et de la gestion immobilière devraient être soumis à une obligation de formation continue. Cette obligation concernera à la fois les titulaires de la carte professionnelle mais également les personnes que ces deniers ont habilitées. Son respect conditionnera le renouvellement de la carte. Toutefois, il est précisé que l’obligation de compétence professionnelle ne pèsera pas sur les personnes qui disposent d’une habilitation à la date d’entrée en vigueur de la future loi.

Les agents commerciaux habilités devraient être également obligés de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle sans pouvoir diriger un établissement.

 

Les mandats exclusifs pourraient ne plus faire l’objet d’une tacite reconduction.

 

Des règles déontologiques devraient être mises en place sous l’égide d’un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière que le projet prévoit de créer. Il serait épaulé par des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités, chargées de veiller au respect des règles élaborées. Ces commissions pourront être saisies pas des associations de défense des consommateurs.

Les cartes professionnelles devraient être délivrées par les chambres de commerce et d’industrie et non plus par les préfectures. Actuellement, les professionnels (agents immobiliers ou syndics) doivent informer leurs clients des liens capitalistiques ou juridiques qu’ils ont avec des sociétés financières ou des établissements bancaires. Cette information serait élargie pour concerner l’ensemble des liens pouvant exister avec l’ensemble des entreprises amenées à intervenir pour leurs clients. La plupart de ces dernières mesures sont approuvées par les professionnels.

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS / AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

 

Lutter contre les dérives des marchands de liste

Le projet prévoit d’imposer que les logements proposés dans les listes fassent l’objet d’une exclusivité avec le marchand, c’est-à-dire que la recherche ne soit pas confiée à un autre professionnel. La mesure a pour but d’empêcher que lesdits biens n’aient pas déjà été loués par d’autres agences.

 

L’objectif est louable, toutefois cela n’empêchera pas le marchand peu scrupuleux (donc celui visé par la disposition) de ne pas rayer de sa liste un logement qu’il aura lui-même loué. Certes, cela pourra être sanctionné mais quel acheteur de liste (qui sont pour la plupart des étudiants ou des personnes à revenu modeste) se lancera dans une action ?

( ♦ Projet de loi ALUR, 26 juin 2013, AN n° 1179 A.)

II/ AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Pas d’euro-vision de l’investissement locatif français

 

La Commission européenne assigne la France devant la CJUE au sujet de sa fiscalité de l’immobilier neuf qu’elle considère discriminatoire.

 

Twelve points ? L’Europe ne semble pas disposée à les attribuer à la France pour sa politique fiscale en matière d’investissement immobilier locatif. Les régimes fiscaux favorisant l’acquisition de logements neufs destinés à la location (dispositifs « Duflot » ou ancien « Scellier ») sont en fait dans le collimateur de la Commission européenne depuis 2011. Cette instance dénonce l’amortissement accéléré qui est réservé aux contribuables français investissant dans des immeubles situés en France, mais dont ces mêmes personnes ne peuvent plus se prévaloir lors d’une acquisition réalisée dans un autre État membre de l’Union européenne. En pénalisant les Français qui effectuent des opérations similaires à l’étranger, la France a adopté des dispositions discriminatoires, contraires au principe même de libre circulation des capitaux inscrit dans les textes européens.

 

 

 

 

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

 

 

En l’absence de réponse de la France, depuis 2 ans, à la demande de modification de sa réglementation, Bruxelles a donc décidé de saisir la Cour de justice de l’Union européenne, dernière étape de la procédure d’infraction.

Le « Duflot » bénéficiera-t-il de la clémence du Luxembourg ? Affaire à suivre !

L’adaptation du dispositif Duflot aux conditions locales de logement est désormais possible

 

La procédure d’agrément des communes de la zone B2 est déterminée alors que prend fin au 30 juin le dispositif transitoire prévoyant l’éligibilité de tous les logements situés dans cette zone.

Un décret prévoit les conditions dans lesquelles les plafonds de loyer peuvent être adaptés dans certaines zones et celles que doivent remplir une commune de la zone B2 inéligible au
« Duflot » pour le devenir.

 

Adaptation des loyers d’une zone géographique

 

Les plafonds de loyers sont, par principe, notamment fixés en fonction de la localisation du bien (♦ CGI, art. 199 novovicies, III). Mais il est prévu qu’ils puissent être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux : un décret énumère donc les conditions et modalités de cette adaptation en métropole (♦ CGI, ann. III, art. 2 terdecies D, III créé par D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. ler) et dans les DOM (♦ CG1, ann. Ill, art. 2 terdecies F, III par D.
n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 2).

D’une part, pour que la procédure d’adaptation s’applique à une commune ou un ensemble de communes, il faut a priori que les plafonds de loyer ne soient pas déjà sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé. D’autre part, les nouveaux plafonds doivent être compris entre le niveau de loyer pratiqué pour les logements du parc locatif privé et les plafonds applicables aux logements financés par prêt locatif social (PLS) (♦ CCH, art. R. 331-17 et s.), les niveaux pratiqués dans le parc privé étant constatés par tout moyen (ex : bases de données disponibles).

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

 

 

Enfin, ils sont fixés par arrêté sur proposition du représentant de l’État et après avis du comité régional de l’habitat (♦ CCH, art. L. 364-1), des communes et EPCI disposant d’un programme local d’habitat et des départements ayant signé une convention de délégation d’attribution des aides aux logements (♦ CCH, art. L 301-5-2). Une fois ces plafonds adaptés fixés, le coefficient multiplicateur prévu s’applique et ils sont révisés annuellement dans les mêmes conditions que les plafonds généraux.

 

L’application de ces adaptations aux opérations immobilières en cours est encadrée : les arrêtés ne concerneront pas les logements pour lesquels le permis de construire a été déposé avant le 30 septembre 2013, dès lors que le contrat de réservation, les promesses de vente ou d’achat sont signés au plus tard le 28 février 2014 et l’acte authentique le 31 mai 2014
(♦ D. n° 2013-517, 19 juin 2013, art. 4).

 

Agrément de communes de la zone B2

 

La réduction d’impôt est normalement cantonnée aux zones A bis, A et B1 (c’est-à-dire, pour la zone A bis : Paris et les communes limitrophes, pour la zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français, pour la zone B1 : les agglomérations de plus de
250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, la Corse et des îles) (♦ CG1, ann. 1V, art. 18-0 bis C créé par Arr. 29 déc.2012, NOR : ETLL1240750A). Toutefois, certaines communes de la zone B2 caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif peuvent devenir éligibles sous réserve d’obtention d’un agrément (♦ CGI, art. 199 novovicies, IV).

 

Une commune peut ainsi adresser un dossier de demande d’agrément au représentant de l’État. Il comprend la délibération du conseil municipal, le programme local de l’habitat existant et toutes les justifications utiles pour établir l’importance des besoins en logements non couverts, la consistance du parc locatif et des catégories de logements recherchés. Lorsque la commune fait partie d’un EPC, il revient à celui-ci de présenter la demande (♦. D. n° 2013-617, 19 juin 2013, art. 4).

 

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

 

Une circulaire pour guider les préfets dans les adaptations Duflot

Les préfets de région ont 5 mois pour délivrer les agréments et ne pourront fixer des plafonds de loyer inférieurs à ceux du parc locatif social.

 

Le ministre de l’égalité du territoire et du logement a édité une circulaire à destination des préfets de régions et des directions locales chargées du logement afin de les guider, d’une part, dans la délivrance des agréments des communes incluses dans la zone B2 normalement exclues du bénéfice du Duflot et d’autre part, dans la minoration des plafonds de loyer.

 

L’agrément est valable jusqu’à l’extinction prévue du dispositif Duflot, soit, pour le moment, le 31 décembre 2016, sous réserve que la commune demeure en zone B2. Son classement en zone C l’exclurait du bénéfice du dispositif de faveur.

 

S’agissant de la publication et de l’entrée en vigueur des plafonds abaissés, les plafonds réduits s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou, pour ceux que le contribuable a fait construire, dont la date de permis de construire est déposé à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

 

La circulaire précise que les arrêtés réduisant les plafonds ne s’appliqueront pas aux logements pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée avant le 30 septembre 2013, sous réserve que le contrat de réservation, la promesse de vente ou d’achat soient signés au plus tard le 28 février 2014 et l’acte authentique le 31 mai 2014. Cela a pour but de permettre aux professionnels de commercialiser les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 30 septembre 2013 dans l’attente de connaître les plafonds de loyers locaux. La circulaire insiste sur le fait que les arrêtés devront être publiés au plus tard le 30 septembre prochain.

 

Les plafonds seront automatiquement indexés annuellement en fonction de la variation de l’IRL du 2° trimestre de l’année antérieure.

Il est demandé aux préfets, une fois qu’ils auront fixé les plafonds, de ne pas les modifier dans les 18 mois, sauf éventuellement pour les communes qui changeraient de zone.

 

ALLOCATION LOGEMENT

 

III / ALLOCATION LOGEMENT

Extension des tarifs sociaux de l’énergie et de la trêve hivernale

 

Les gestionnaires des résidences sociales bénéficient des tarifs sociaux du gaz et de l’électricité. L’interdiction des coupures d’énergie pendant les mois d’hiver en cas d’impayés de factures d’énergie est généralisée à tous les consommateurs.

 

La loi du 15 avril 2013 « visant à préparer la transition vers un système énergétique sobre et portant diverses dispositions sur la tarification de l’eau et sur les éoliennes » comporte plusieurs mesures à caractère social visant à étendre les tarifs sociaux du gaz et de l’électricité et à généraliser la période de trêve hivernale. En outre, elle met en place une expérimentation en vue de favoriser l’accès à l’eau et de mettre en œuvre une tarification sociale de l’eau.

 

Extension de la trêve hivernale à tous les consommateurs

 

Antérieurement, l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles prévoyait que, du le novembre au 15 mars, les fournisseurs d’électricité, de chaleur et de gaz ne pouvaient procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles en difficulté bénéficiant ou ayant bénéficié, dans les 12 derniers mois, d’une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).

 

Ce dispositif de « trêve hivernale » bénéficie désormais à l’ensemble des consommateurs, qu’ils aient ou non bénéficié d’une aide du (fonds de solidarité pour le logement) FSL. De plus, le législateur a introduit une interdiction de résiliation de contrat. En outre, la loi ajoute que les fournisseurs d’électricité ne peuvent procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs bénéficiant du tarif social de première nécessité (TPN).

 

Enfin, les fournisseurs d’électricité, de gaz naturel ou de chaleur doivent transmettre à la Commission de régulation de l’énergie et au médiateur national de l’énergie, selon des modalités qui seront ultérieurement fixées par décret, des informations sur les interruptions de fourniture ou les réductions de puissance auxquelles ils procèdent.

ALLOCATION LOGEMENT

 

 

 

Extension des tarifs sociaux du gaz et de l’électricité

 

La loi assigne à l’ensemble des fournisseurs d’électricité la mission de mettre en œuvre la tarification de première nécessité (TPN) (♦ C. énergie, art. L. 121-5, mod. par L. n° 2013-312, 15 avr. 2013, art. 7, 3° : JO, 16 avr.). Jusqu’à présent, cette mission incombait uniquement à EDF. Les personnes ayant droit à cette tarification pourront désormais en bénéficier quel que soit l’opérateur d’électricité choisi. Dans son avis relatif au décret du 6 mars 2012, qui a automatisé la procédure d’attribution des tarifs sociaux du gaz et de l’électricité, l’Autorité de la concurrence avait souligné que des ménages éligibles aux tarifs sociaux ont choisi des fournisseurs alternatifs sans savoir que ces derniers ne pouvaient pas proposer ces tarifs sociaux (♦ Rapp. Sénat n° 336, Daniel Raoul, 6 févr. 2013).

 

Le gouvernement a étendu le nombre des bénéficiaires des tarifs sociaux de l’électricité et du gaz. Depuis l’arrêté du 21 décembre 2012, ces tarifs sont ouverts aux ménages qui ont droit à l’aide au paiement d’une assurance complémentaire de santé ACS). Il est envisagé de porter le seuil d’éligibilité au seuil de pauvreté, soit un revenu fiscal de référence par unité de consommation inférieur à 516 mois. Afin de permettre cette réforme, qui doit intervenir par décret, et de connaître les bénéficiaires potentiels de ces tarifs, la loi prévoit que l’administration fiscale et l’ensemble des organismes de sécurité sociale (et non plus seulement les organismes d’assurance maladie) contribuent à la constitution du fichier regroupant les ayants droit potentiels.

 

Enfin, la loi étend les tarifs sociaux du gaz et de l’électricité aux gestionnaires des résidences sociales conventionnées. Les sommes correspondantes seront déduites, sous réserve des frais de gestion, du montant des redevances quittancées aux occupants des chambres ou des logements situés dans ces résidences (♦ C. énergie, art. L. 337-3 et L. 445-5, mod. par L. n° 2013-312, 15 avr. 2013, art. 7, Il et VIII).

 

Expérimentation d’une tarification sociale de l’eau

 

Une expérimentation est engagée pour une période de 5 ans à compter du 16 avril 2013 en vue de favoriser l’accès à l’eau et de mettre en œuvre une tarification sociale de l’eau.

 

 

ALLOCATION LOGEMENT

 

Elle pourra inclure la définition de tarifs tenant compte de la composition ou des revenus du foyer, l’attribution d’une aide au paiement des factures d’eau ou d’une aide à l’accès à l’eau. La facturation d’eau potable pourra tenir compte du caractère indispensable de l’eau potable pour les abonnés en situation particulière de vulnérabilité en instaurant un tarif progressif pouvant comporter une première tranche de consommation gratuite.

 

De nombreux organismes peuvent être associés à l’expérimentation et notamment les associations de locataires, les organismes de gestion du logement social dans les collectivités territoriales concernées et, le cas échéant, les caisses locales d’allocations familiales gestionnaires des aides au logement.

 

Précarité énergétique : l’Anah renforce son soutien aux plus démunis

 

La lutte contre la précarité énergétique est étendue aux locataires modestes, par le biais des bailleurs, aux copropriétés en difficulté et, plus largement, aux propriétaires occupants dont les seuils d’accès aux aides vont être relevés.

 

Au 1^er juin 2013, l’Anah modifie le régime de ses aides et plus particulièrement de celles relatives à la lutte contre la précarité énergétique. Dans un communiqué de presse, l’Anah présente les principales mesures prises par son conseil d’administration ou qui seront prochainement adoptées, notamment l’octroi de nouvelles primes complémentaires du Fart (Fonds d’aide à la rénovation thermique). Elle prévoit pour cette année une action plus ambitieuse prenant en compte toutes les formes de précarité énergétique, quel que soit le statut de l’occupant (locataire ou propriétaire). Pour repérer les personnes éligibles à ces aides, les collectivités et les associations vont recruter, dans le cadre des emplois d’avenir, 1000 ambassadeurs de l’efficacité énergétique.

 

Aide aux propriétaires occupants

 

Concernant cette catégorie de propriétaires, l’agence entend réévaluer et simplifier les plafonds de ressources en-deçà desquels ces propriétaires peuvent demander une aide. Cette mesure vise à ouvrir l’aide à près de la moitié des propriétaires occupants (PO). Un arrêté
« plafond de ressources » doit paraître d’ici le 1^er juin.

 

ALLOCATION LOGEMENT

 

En outre, l’agence augmente l’aide aux PO et fixe leur taux à 35 % pour les ménages modestes et 50 % pour les très modestes. Les travaux visés sont ceux qui figurent sur la liste des travaux recevables par l’Anah et qui permettent au minimum 25 % de gain de performance énergétique (♦ Délib. Anah n° 2013-07, 13 mars 2013).

 

La prime forfaitaire du Fart, quant à elle, passerait de 1 600 € à 3 000 € pour 2 ans, et serait majorée de 500 € en cas d’aide de la collectivité territoriale d’une valeur égale. Le reste à charge pour les propriétaires les plus modestes serait ainsi fortement diminué, la subvention publique représentant au minimum 70 % du montant des travaux.

 

Aide aux propriétaires bailleurs

Par ailleurs, les propriétaires bailleurs se voient ouvrir une aide pour leurs travaux d’amélioration des performances énergétiques réalisés dans des logements peu ou pas dégradés. Cette aide est conditionnée à un minimum 35 % de gain de performance énergétique. Son taux est fixé à 25 % avec un plafond de travaux de 750 €/FIT/m² dans la limite de 80 m² par logement.

 

En complément de cette aide aux travaux, ces bailleurs pourront obtenir une prime du Fart de 2 000 € à condition que le logement soit conventionné avec l’Anah dans le secteur très social (♦ Délib.Anah n° 2013-08, 13 mars 2013).

 

Aide aux syndicats de copropriétés

Le communiqué de l’Anah précise qu’une prime de 1 500 € par lot d’habitation principale devrait être attribuée aux syndicats de copropriétés lorsque les travaux sur le logement permettent un gain de performance énergétique d’au moins 35 %. Cette prime sera cumulable avec les aides individuelles du Fart aux copropriétaires.

( ♦Communiqué de presse Anah, 9 avr. 2013)

 

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

IV) BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

Congé pour motif légitime et sérieux validé pour la transformation de logements en bureaux

 

Un bailleur personne morale dont le recrutement de salariés et de bénévoles s’impose par l’accroissement de l’activité, qui implique nécessairement un agrandissement des locaux, justifie le congé pour motif légitime et sérieux.

 

Le motif légitime et sérieux du congé délivré par le bailleur au locataire n’est pas autrement défini par la loi (♦ L. n0 89­462, 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 1′). C’est donc la jurisprudence qui, année après année, en définit les contours.

 

En l’espèce, le bailleur est le Crédit municipal de Paris, qui, en tant que personne morale, ne peut délivrer de congé pour reprise. La seule possibilité qui lui est ouverte, si elle veut récupérer un logement loué, est le congé pour motif légitime et sérieux. La cour d’appel de Paris avait relevé que le congé répondait à un motif légitime et sérieux pour les raisons suivantes :

• le Crédit municipal de Paris avait connu une forte progression de son activité en 2008 et 2009 en raison de la crise économique, générant en 2009 une progression de son chiffre d’affaires de 15 % par rapport à l’année précédente ;
• le développement du service du microcrédit de 2008 à 2011, dont le nombre de dossiers n’avait cessé de croître, avait imposé le recrutement de salariés et de bénévoles ;
• l’essor de cette activité impliquait nécessairement un agrandissement des idéaux.

 

Le pourvoi formé contre l’arrêt rendu par la cour d’appel est rejeté par la Cour de cassation qui considère que la décision est légalement justifiée. Cette décision est intéressante car si la Haute juridiction avait déjà validé des congés pour motif légitime et sérieux délivrés par l’Assistance publique en vue de loger son personnel ( ♦, Cass. 3° civ., 4 juill. 2001, nn 99-19.905), c’est la première fois qu’elle valide un congé pour motif légitime et sérieux délivré à un locataire pour transformer le logement loué en bureaux. On voit ainsi l’utilité de ce motif de congé, adaptable dans le temps, sans avoir à modifier la loi.

 

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

 

L’indemnité d’occupation due par le locataire qui s’était maintenu dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé, avait été souverainement fixée par la cour d’appel au montant du dernier loyer majoré de 20 %.

(♦ Cass. 3e civ., 5 févr. 2013, n° 12-22.006, n° 149 F-D)

Convenir de la résiliation anticipée du bail n’est pas sans danger

Le propriétaire peut être condamné à verser à ses locataires l’indemnité prévue par un protocole pour obtenir une libération anticipée des lieux alors même que le projet de vente qui la motivait n’a pas abouti.

 

Si le bailleur souhaite vendre son logement loué libre de toute occupation, il doit délivrer un congé mais celui-ci aura l’inconvénient majeur (outre la question du droit de préemption qu’il ouvre au locataire) de ne prendre effet qu’à l’échéance du contrat (♦ Cass. 3e civ., 29 oct. 2008, n° 07-17.911, n° 1051 FS-P + B).

 

Il lui reste la possibilité de convenir amiablement avec le preneur que celui-ci libérera les lieux par anticipation. Cet accord est le plus souvent obtenu moyennant le versement d’une contrepartie financière.

 

La rédaction des termes de cette convention est importante car elle peut aboutir à ce que le bailleur soit tenu au versement de l’indemnité d’éviction sans que la vente ne soit finalement réalisée. Ainsi en a-t-il été dans l’affaire ayant donné lieu à la décision citée en référence.

 

Les parties avaient qualifié leur protocole d’accord de « transaction forfaitaire définitive et irrévocable ». Le locataire s’engageait à libérer le logement à une certaine période tandis que le propriétaire s’engageait à lui verser une certaine somme lors de la vente de l’appartement ou au plus tard à une date donnée. Finalement, malgré le déménagement des locataires, la vente n’a pas eu lieu et le bailleur a tout de même été condamné au paiement de l’indemnité convenue.

 

BAUX D’HABITATION … / BAUX (CODE CIVIL)

 

Pour statuer en ce sens, la cour d’appel a valablement retenu que le propriétaire n’établissait pas que le versement de la somme était subordonné à la réalisation de la vente — ce qui aurait pu facilement faire l’objet d’une clause dans l’accord — ni qu’il avait avisé ses locataires de sa renonciation à vendre.

 

La soumission du paiement de la somme à la réalisation de la vente était sans doute une évidence pour le bailleur, mais il est parfois utile d’énoncer les évidences surtout lorsque l’on souhaite leur attacher des effets juridiques.

 

V / BAUX (CODE CIVIL)

Locataires, prévenez votre bailleur avant d’entamer des travaux !

 

Le preneur qui effectue des travaux à la place de son bailleur sans mettre en demeure ce dernier de les réaliser s’expose à ne pas en obtenir le remboursement.

 

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été mis préalablement en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le locataire a été autorisé par décision de justice à se substituer à lui. La solution est constante, mais la nécessité de la rappeler est tout aussi constante.

 

Le locataire qui estime que le bailleur ne remplit pas ses obligations de délivrance et de réparation ne peut, de son chef, procéder aux réparations sans se priver de la possibilité d’en obtenir le remboursement. En principe, il doit d’abord mettre le bailleur en demeure de procéder aux travaux puis, sans réponse de ce demier ou en cas de réponse négative, se faire autoriser judiciairement à les réaliser (♦ C. civ., art. 1144). A cette occasion, il peut même demander à ce que le bailleur soit condamné à faire l’avance des sommes nécessaires (♦ Cass. 3e civ., 5 mars 1997, n° 95-16.017, n° 389 P + F : Bull. civ. III, n° 45 Cass. 3e civ., 15 juin 2004, n° 03-13.463, n° 757 F-D : AJDI 2005, p. 215, V. Zalewski).

BAUX (CODE CIVIL)

 

 

Seule l’urgence pourrait dispenser le preneur de solliciter son bailleur avant les travaux, tout en préservant son droit au remboursement. Mais, d’une part, la jurisprudence se montre sévère dans l’appréciation de l’urgence (♦ Cass. civ., 11 janv. 2006, n° 04-20.142, n° 58 FS-P + B : AJDI 2006, p. 561, F. de la Vaissière) et, d’autre part, la restitution des sommes n’aurait lieu qu’à la double condition que les travaux aient été indispensables et exécutés à moindre frais
(♦ Cass. 38 civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127).

 

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation, le locataire n’avait adressé un courrier au bailleur qu’après avoir procédé au sondage des fondations et commencé les travaux de consolidation. La cour d’appel avait relevé que le bailleur n’avait pas été associé au constat des désordres, à l’identification de leurs causes ni au choix de la mise en œuvre des travaux nécessaires. L’urgence faisait également défaut puisque l’instabilité de l’immeuble avait été évoquée dans l’acte de cession de parts de la société locataire, un an avant la réalisation des travaux. Les juges du fond pouvaient donc valablement refuser de faire droit à la demande de remboursement.

 

Il se trouve qu’en l’espèce, l’acquéreur des parts de la société locataire s’est surtout tourné vers le cédant plutôt que vers le bailleur. Ainsi que l’énonce le dicton, mieux vaut toujours s’adresser au bon Dieu qu’à ses saints. ( ♦Cas. civ., 23 mai 2013, n° 11-29011, n° 572 FS-P)

Préjudice du bailleur, préjudice du locataire : compensé mais pas n’importe comment

 

Pour ordonner la compensation, les juges doivent liquider les préjudices résultant pour le bailleur de la rupture du bail et pour le locataire des troubles locatifs.

 

Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint totalement ou partiellement les deux dettes (♦ C. civ., art. 1289). La compensation suppose que de part et d’autre existent des dettes certaines, liquides et exigibles (♦ Cass. com., 18 févr. 1975, n°73-14.041 : Bull. civ. IV, n° 50).

Quand d’un côté un locataire demande l’indemnisation du trouble de jouissance qui lui a été causé par les fuites d’eau persistantes et de l’autre, un bailleur sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des foyers, il est vraisemblable qu’une compensation puisse s’opérer entre les deux dédommagements.

BAUX (CODE CIVIL)

 

 

Il ne faut cependant pas griller les étapes. D’abord, les magistrats doivent « liquider » chacun des deux préjudices pour ensuite constater le jeu de la compensation. C’est-à-dire qu’en premier lieu, les juges doivent, d’une part, chiffrer le préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture anticipée du contrat et d’autre part, chiffrer celui du locataire du fait du trouble de jouissance subi.

 

Ils ne peuvent se contenter de quantifier l’arriéré locatif pour ensuite estimer que le préjudice lié aux troubles de jouissance est équivalent au montant des loyers dus. Ils ne peuvent non plus prononcer la compensation entre la créance indemnitaire du preneur et l’indemnité due pour la rupture anticipée du bail, l’arriéré locatif restant à payer. (♦ Cas. 3° civ., 23 mai 2013, n° 11-26.095,n° 571 FS-P8)

L’erreur de l’huissier ne prive pas d’effet le congé du preneur

 

Le congé délivré au nom du preneur à bail commercial par un huissier mandaté pour signifier une demande en renouvellement du bail n’est pas nul et produit donc ses effets entre le bailleur et le locataire.

 

Un bail commercial ne peut être résilié à tout moment par les parties. Il ne prendra fin que par la délivrance d’un congé à l’expiration d’une période triennale ou à l’expiration de la durée du bail. Le preneur ayant droit au renouvellement, le bailleur qui délivre congé pour reprendre les lieux à l’issue du contrat devra lui payer une indemnité d’éviction représentant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, à moins qu’il ne justifie d’un motif grave et légitime interdisant la poursuite des relations contractuelles. Quand le preneur délivre congé pour l’expiration d’une période contractuelle, il renonce à son droit au renouvellement et s’engage à quitter les locaux sans indemnité d’éviction.

 

La Cour de cassation retient qu’un congé est un acte unilatéral qui produit ses pleins effets dès sa délivrance sans qu’il ait besoin d’être accepté (♦ Cass. 3e civ., 6 mars 1973, n° 71-14.747: Bull. civ. III, n° 164 ♦ Cass. 39 civ., 1er févr. 1995, n° 92-20.843 : Bull. civ. III n° 32). Le preneur qui délivre congé met donc fin au bail et n’est plus tenu des loyers (♦ Cass.civ., 12 juill. 1988, n° 86-19.610: Bull. civ.n° 126 ♦ Cass. 3e civ., 12 juin 1996, n° 94-16.701 : Bull. civ. Ill, n° 138) mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation s’il ne restitue pas les locaux. La Haute juridiction estime que la rétractation du congé nécessite l’accord des deux parties sans pouvoir être unilatérale (♦ Cass. 3e civ., 27 juin 1984, n° 83-11.581 : Bull. civ. III, n° 125)

BAUX (CODE CIVIL)

 

 

Les effets du congé délivré par le preneur sont donc importants puisque ce dernier doit quitter les locaux sans pouvoir réclamer d’indemnité d’éviction. Il ne peut se raviser après avoir délivré congé, sauf si le bailleur y consent. Pour s’assurer de la bonne information des parties au contrat de bail commercial, le code de commerce confère une certaine solennité au congé, comme à une demande de renouvellement du bail, en exigeant qu’il soit délivré par un huissier. Un congé délivré par lettre simple ou recommandée encourt la nullité à la demande de son destinataire comme ne répondant aux formes prescrites par la loi (♦ Cass. 3e civ., 18 mai 1994, n° 92-17.028: Bull. civ. III, n° 103).

 

Le congé délivré par huissier est un acte de procédure, soumis à ce titre aux causes de nullité pour vice de forme ou vice de fond, énumérées par les articles 112 et suivants du code de procédure civile (♦ Cass. 3e civ., 19 déc. 1990, n° 89-13.402: Bull. civ. III, n° 271). Le recours à un officier ministériel ne met cependant pas le preneur à l’abri de toute surprise, comme le montre l’affaire que la Cour de cassation a eu à juger le 5 juin dernier (♦ Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-12.065, n° 661 P + B).

 

Dans cette espèce, à l’issue d’un bail commercial de neuf ans, le preneur souhaitait continuer à exploiter son commerce dans les lieux loués et avait mandaté en conséquence un huissier pour solliciter le renouvellement de son contrat. L’huissier commet une erreur grossière, qu’il ne conteste pas, en délivrant non une demande de renouvellement, mais un congé, annonçant une date de restitution des clefs. Le bailleur prend acte de ce congé et refuse quelques jours plus tard la demande en renouvellement formée par l’huissier qui a tenté de rectifier son erreur, en faisant valoir qu’un congé régulier avait d’ores et déjà mis fin au bail. Le preneur et l’huissier, dont la responsabilité était clairement engagée, ont alors tenté d’obtenir le prononcé de la nullité du congé délivré par erreur.

 

Ils ont dans un premier temps soutenu que ce congé, complètement étranger à la volonté du preneur, était inexistant. Cette thèse, accueillie par la cour d’appel saisie du litige, a été censurée par la Cour de cassation dans un premier arrêt (♦ Cass.civ., 30 sept. 2009, n° 08-13,756: Bull. civ. III, n° 205), car depuis une décision de la chambre mixte de la Cour de cassation du 7 juillet 2006 (♦ Cass. ch. mixte, 7 juill. 2006, n° 03-20.026: Bull. ch. mixte, n° 6), il est admis qu’il n’y a pas d’acte de procédure inexistant, mais seulement des actes de procédures annulables, soit pour vice de forme, soit pour vice de fond.

 

BAUX (CODE CIVIL)

 

 

Les vices de fond sont limitativement énumérés par l’article 117 du code de procédure civile qui vise trois cas de nullité : le défaut de capacité d’ester en justice de celui qui délivre l’acte (cas d’un acte délivré par un mineur) ; le défaut de pouvoir de celui qui représente une personne morale ou une personne atteinte d’une incapacité d’exercice (cas d’un acte délivré par une société représentée par son ancien gérant) ; le défaut de capacité ou de pouvoir de la personne assurant la représentation d’une partie en justice (cas d’un acte délivré par un avocat qui n’a pas été mandaté par celui qu’il dit représenter).

 

Le preneur et l’huissier de justice ont ensuite allégué que le congé était nul car l’huissier n’avait pas le pouvoir de le délivrer puisqu’il était mandaté pour signifier un autre acte. Ils considéraient ainsi qu’au défaut de pouvoir du représentant de la partie en justice devait être assimilé le cas où l’huissier dépasse son mandat, ou l’exécute mal.

 

La cour d’appel a rejeté cette thèse et la Cour de cassation l’approuve. L’huissier était bien mandaté par le preneur pour délivrer un acte au bailleur, il n’y avait donc pas de défaut de pouvoir, seule l’exécution du mandat conféré était en cause, or l’article 117 du code de procédure civile n’en fait pas un cas de nullité. En effet, par le décret du 5 décembre 1975, le législateur a supprimé la procédure de désaveu qui permettait, sous l’ancien code de procédure civile, à un plaideur de déclarer que l’huissier qu’il avait mandaté avait délivré un acte excédant ses pouvoirs.

 

Ce faisant, il a été choisi de renforcer la sécurité des tiers et adversaires du mandant qui n’ont plus à craindre l’annulation d’un acte de procédure en raison d’un litige existant entre mandant et mandataire quant à l’étendue du mandat. Il faut en effet éviter qu’un acte de procédure délivré par un officier ministériel, qui présente des garanties d’honorabilité et de compétence, puisse être trop facilement remis en question.

 

Un congé sans aucun vice de forme délivré par un huissier effectivement mandaté par le preneur est valable, même si la volonté de ce dernier est autre. La seule solution pour le locataire dans ce cas est d’obtenir l’accord du bailleur pour la rétractation du congé, ce qui a été refusé en l’espèce.

 

 

 

BAUX (CODE CIVIL) / BAUX COMMERCIAUX

 

 

 

Le preneur et l’huissier ont enfin tenté de soutenir que le congé était nul pour ne pas avoir été délivré à la personne du bailleur mais à son mandataire. Il est vrai que la jurisprudence exige, pour qu’un congé produise effet, qu’il soit adressé à celui qui est propriétaire des lieux à sa date d’effet et non, par exemple, à l’ancien propriétaire.

 

Cette solution a été dégagée alors même que le gestionnaire du local, à qui le congé avait été signifié, avait été mandaté à la fois par l’ancien puis par le nouveau bailleur (♦ Cass. 36 civ., 4 juill. 2001, n° 99-21.314 : Bull. civ. III, n° 90).

 

Dans l’espèce commentée, le congé avait été adressé au bailleur qui avait choisi un mandataire, déclaré comme tel dans le contrat, pour recevoir tous les actes de la vie du bail. Le congé litigieux était donc valablement signifié à ce mandataire. Si le congé délivré par l’huissier contre la volonté du locataire a bien produit ses effets, l’officier ministériel a cependant engagé sa responsabilité (♦ Cass. 26 civ., 21 févr. 2008, n° 07-10.417 : Bull. civ. Il, n° 43) et doit réparer le préjudice subi par le preneur, constitué en l’espèce de la perte de son fonds de commerce.

 

VI / BAUX COMMERCIAUX

Au 1^er juillet, I’ERNT sera étendu aux risques miniers

 

Le locataire et l’acquéreur seront dorénavant informés par ce document si l’immeuble est concerné par des prescriptions de travaux imposées par les différents plans de prévention de risques, et si ces travaux ont été réalisés.

 

Le ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie met à la disposition du public et des professionnels, sur son site dédié à la prévention des risques (www.prim.net), la nouvelle version de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT). C’est ce document qui devra être fourni à l’acquéreur ou au locataire à compter du 1^er juillet prochain.

BAUX COMMERCIAUX

 

 

L’un des changements notables du formulaire est annoncé dans son intitulé même. II devient un « état des risques naturels, miniers et technologiques ». Une place importante est donc réservée aux risques miniers qui devront faire l’objet d’une information à part entière alors qu’actuellement celle-ci se fond dans celle liée aux risques naturels.

 

La situation de l’immeuble au regard du plan de prévention de risques miniers (PPRm) devra être renseignée au même titre que les autres plans de prévention de risques (PPRn et PPRt). Si un risque minier menace le bien vendu ou loué, le ou les documents graphiques en attestant devront être joints à l’état des risques, comme c’est le cas aujourd’hui pour les risques naturels et les risques technologiques.

 

L’autre innovation majeure à noter est l’information donnée au locataire ou à l’acquéreur sur le fait que le règlement d’un plan de prévention de risques peut imposer des travaux sur l’immeuble. En effet, un PPR délimite les zones dans lesquelles la réalisation d’aménagements ou d’ouvrages, ainsi que les constructions nouvelles et l’extension des constructions existantes sont interdites ou subordonnées au respect des prescriptions relatives à la construction, l’utilisation ou l’exploitation du bien. Dans une telle hypothèse, l’état des risques devra indiquer si les travaux prescrits ont été réalisés ou non par le bailleur ou le vendeur.

 

Enfin, l’information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique sera reportée directement dans ie formulaire. Ainsi, aussi curieux que cela puisse paraître, le vendeur devra mentionner dans l’état des risques s’il signalera ou non dans l’acte authentique de vente tout sinistre ayant donné lieu à une indemnité d’assurance survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble, ou dont il a été lui-même renseigné en sa qualité d’acquéreur dans le cadre de cette même obligation d’information. (♦ C. envir., art. L. 125-5, IV).

 

Or celui-ci a l’obligation de le faire sous peine d’encourir une résolution de la vente ou de subir une diminution du prix de vente (♦ C. envir., art. L. 125-5, V). Pour éviter les mêmes risques, il est toujours recommandé au bailleur d’annexer au contrat de location une déclaration du ou des sinistres indemnisés dont il a connaissance.

BAUX COMMERCIAUX

 

Fixation du loyer renouvelé : le TGI saisi à titre accessoire est compétent

 

Lorsque le tribunal de grande instance (TGI) connaît, à titre accessoire, de la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, la procédure sur mémoire n’est pas applicable.

 

L’article R. 145-23, alinéa 1 du code de commerce confère une compétence exclusive au juge des loyers pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Dans ce cas, il est statué sur mémoire. Le même article prévoit que les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance (TGI) qui peut, accessoirement, se prononcer sur ces demandes.

 

La question pouvait se poser si dans cette dernière hypothèse, celle où le TGI statue accessoirement sur la fixation du loyer révisé ou renouvelé, les parties devaient respecter la procédure sur mémoire.

 

La Cour de cassation répond à cette question par la négative en relevant que la procédure applicable devant le TGI saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé relève de la procédure applicable en matière contentieuse devant cette juridiction. Dans ce cas, la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le juge des loyers commerciaux prévue aux articles (♦ R. 145-20, alinéas 2 à 4 et R. 145-23) et suivants du code de commerce, n’a pas lieu d’être appliquée.

 

La décision des Hauts magistrats ne peut être critiquée puisque dans cette hypothèse le TGI étant saisi à titre accessoire de la fixation du loyer du bail renouvelé c’est la procédure applicable devant cette juridiction à titre principal qui doit être retenue.

(♦ Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 12-14.009, n° 580 FS-P)