SOMMAIRE :

RECAPITULATIF DES SOMMAIRES POUR L’ANNEE 2012
	REVUES 172 A 182	2-11
I – AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
	Même cher, le remplacement d’un ascenseur vétuste peut relever de la majorité simple
	Propriétaires, l’Anah augmente ses aides à partir de juin 2013 !	12-14
II – ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
	La nouvelle donne 2012 du crédit d’impôt en faveur du développement durable	15
III – CHARGES DE COPROPRIETE
	L’avance de trésorerie est remboursée au vendeur du lot et réclamée à l’acquéreur
	Pas de pondération des charges en fonction du nombre d’occupants des lots	16-17
IV – CONSEIL SYNDICAL
	Les modalités de réalisation et le contenu de l’audit énergétique sont fixés	18-19
V – SECURITE DANS LES COPROPRIETES
	Mode d’emploi de l’installation des détecteurs de fumée dans les logements	19-20
VI – SYNDIC
	Quel avenir pour la tarification des contrats de syndic ?	21
VII – INDICES
	INSEE construction, taux d’intérêt légal, érosion monétaire, SMIC, convention nationalede l’immobilier, gardiens, indices F.F.B	22-24

 

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

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N° 183 – Récapitulatif 2012

Montpellier, le 4 juillet 2013.

RECAPITULATIF DES SOMMAIRES
POUR L’ANNEE 2012

1	ADMINISTRATEUR DE BIENS ET AGENT IMMOBILIER
	CCN de l’immobilier : nouveaux salaires minima en 2012	174-2
	Le mandat d’entremise de la loi Hoguet n’est pas un mandat de représentation	174-3
	Le syndic ne peut légalement percevoir de rétro commission	174-4
	Le mandat de gestion n’habilite pas l’agence à saisir le juge de proximité	176-2
	Feu vert pour la publicité sur les bâches de chantier	176-3
	CCN de l’immobilier : nouveaux salaires minima, sauf dans les résidences de services, au 1er juillet 2012	178-2
	Vérification de la solvabilité du locataire : les fiches de paie ne suffisent pas	180-2
	Investissement dans un monument historique : l’investisseur doit être averti des risques	182 – 2
	CCN Immobilier : nouveaux avenants salaires	182-3
2	AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF
	Nouveau réaménagement du Scellier	172-2
	SCPI	172-3
	Le tout-en-un de la documentation fiscale	177-2
	Les investissements engagés en 2012 pourront continuer de bénéficier du Scellier en 2013	181-10
	Un Duflot avantageux dès lors qu’on n'(ab)use pas d’autres niches fiscales	181-3
	Le plafonnement des niches fiscales se fait plus sévère	181-9
3	IMPOTS
	Éligibilité au crédit d’impôt : le volet roulant oui, sa motorisation non	174-13
	Usufruit : les travaux de reconstruction constituent des améliorations au regard de l’ISF	174-13
	Modalités de remboursement de l’allocation de logement en cas d’impayés de loyers	174-4
	La révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels est relancée	176-16
	Déclaration à souscrire dans le cadre N de la révision des valeurs locatives	181-2
	Taxe d’habitation : quand meublé ne rime pas avec habitabilité	181-2
4	BAUX D’HABITATION ET MIXTES
	Délai de préavis réduit pour les locataires âgés et malades : conditions d’application	172-4
	Qui doit justifier des sommes à déduire du montant de garantie à restituer ?	173-2
	Le locataire prend des risques en faisant voir de toutes les couleurs à ses murs	173-3
	A compter du 1er août prochain, les loyers seront encadrés dans les zones où le marché locatif est tendu	174-5
	Le relogement du conjoint n’est plus exigé en cas de décès du locataire âgé protégé	175-2
	Modification de la procédure de reprise des lieux abandonnés	175-3
	Publication du décret d’encadrement des loyers dans certaines agglomérations	176-6
	La réduction du délai de préavis pour perte d’emploi du locataire n’impose pas un éloignement géographique	176-7
	Le bail d’un garage n’est pas forcément l’accessoire de celui d’un appartement	178-3
	L’indexation du loyer s’applique jusqu’à la date amiablement reportée du congé	178-4
	Accord collectif de location : la consultation des locataires s’impose au bailleur	179-2
	La reprise pour habiter ne peut pas s’appliquer pour une résidence secondaire	179-3
	Rapports bailleurs-locataires : les suggestions de la mission	182-5
5	BAUX (CODE CIVIL)
	User de la chose louée en bon père de famille n’impose pas une obligation de sécurité	172-5
	Nouvel ajout à la liste des documents à joindre à l’ordre du jour	174-8
	Balcon et alimentation au gaz : caractéristiques du logement décent à respecter	175-4
	Dans le silence du bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères incombe au bailleur	175-6
	La tacite reconduction du bail ne libère pas toujours le colocataire sortant	176-8
	L’obligation d’entretien du bailleur s’étend aux parties communes de la galerie marchande	180-13
	Le locataire commercial ne peut supporter toutes les charges	180-14
	L’obligation d’entretien du bailleur s’étend aux parties communes de la galerie marchande	181-13
	Le locataire commercial ne peut supporter toutes les charges	181-14
	Assigné, un bailleur peut imposer l’exécution en nature à son locataire	182-11
	Le locataire qui paie la taxe foncière un jour, peut ne pas la payer toujours	182-11
6	BAUX COMMERCIAUX
	Déplafonnement du loyer : peu importe que les nouvelles activités soient favorables ou non au preneur	172-6
	Révision des baux commerciaux et professionnels : publication des indices ICC, ILC et ILAT du 3ème trimestre	173-4
	Le bailleur ne peut expulser le sous-locataire d’un bail commercial	173-6
	Un changement d’activité ne permet pas de continuer à bénéficier du statut du bail dérogatoire	174-10
	Coexistence du droit à la déspécialisation et d’une clause de non-concurrence	174-9
	Impact de la loi de simplification du droit sur les baux commerciaux	175-7
	Aménagement du régime du droit de préemption « commercial »	175-9
	Locaux commerciaux : condition d’immatriculation du preneur au Registre du commerce et des sociétés (RCS)	176-10
	Le décret fixant la liste des charges récupérables ne s’applique pas aux baux commerciaux	176-12
	Droit de repentir en cas de démembrement de propriété	176-9
	Le locataire d’un bail commercial ne peut agir en garantie décennale	179-4
	Promettre de renouveler le bail ne signifie pas que le bailleur renonce à augmenter le loyer	181-15
	Le dépôt du mémoire préalable ne vaut pas le- notification pour interrompre la prescription	182-12
	Pour que l’accessibilité ne devienne pas une contrainte pour les commerces	182-13
	Conséquence de l’expiration du bail de courte durée	182-16
7	BAUX PROFESSIONNELS
	Bail mixte : l’usage exclusivement professionnel constitue un motif légitime et sérieux de congé	176-13
	Forte hausse de l’indice du coût de la construction (ICC) du 2ème trimestre 2012	177-3
	Le locataire professionnel d’un immeuble insalubre peut suspendre le paiement de ses loyers	181-16
8	CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX
	Locaux meublés parisiens : gare au changement d’usage !	178-5
9	CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION
	Le concierge ne peut avoir accès à des informations sur la vie privée des locataires	172-7
	La CNIL précise ce qu’il ne faut pas faire avec un logiciel de gestion locative	172-8
	La RT 2012 est repoussée au 1er Mars 2012 pour les logements construits en zone ANRU	172-9
	Une distribution du gaz, loi un peu moins sous pression	174-11
	Sécurité-incendie des nouveaux bâtiments d’habitation	174-12
	Allongement de la durée de remboursement de l’éco-PTZ : mise à jour réglementaire	175-11
	Un détecteur de fumée qui sent le roussi	178-10
	La RT 2012 est sauvée	178-9
	Deux nouveaux détecteurs de fumée mis hors jeu	179-5
	L’entrée en vigueur du nouveau DPE est reportée au 1er avril 2013	181-17
	Un mois de plus pour se familiariser avec le nouveau DPE	182-17
10	IMPOTS
	Taxe d’habitation : quand meublé ne rime pas avec habitabilité	172-13
	Éligibilité au crédit d’impôt : le volet roulant oui, sa motorisation non	174-13
	Usufruit : les travaux de reconstruction constituent des améliorations au regard de l’ISF	174-13
	Modalités de remboursement de l’allocation de logement en cas d’impayés de loyers	174-4
	La révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels est relancée	176-16
	Déclaration à souscrire dans le cadre N de la révision des valeurs locatives	181-2
11	REVENUS FONCIERS
	Louer à un loyer minoré peut coûter plus cher que de prêter	172-13
12	TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS
	LFR 2012 : augmentation du taux de la taxe sur les logements vacants	176-19
	La réquisition de logements vacants en ligne de mire	179-6
	La taxe sur les logements vacants est renforcée	181-18
13	TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS
	Impacts de la notion de surface de plancher sur la TVA à taux réduit	175-12
	Un peu de souplesse dans l’application du taux réduit de la TVA	177-5
	Majoration en 2014 du taux de la TVA sur les travaux dans les logements	181-19
	Majoration du crédit d’impôt pour travaux de prévention des risques technologiques	181-20
14	LOIS
	L’habitat participatif, la troisième voie pour le logement bientôt dans la loi	182-18
15	EXPULSION
	Expulsion de squatters : le bailleur négligent ne peut obtenir le concours de la force publique	176-15
16	INDIVISION
	Notification irrégulière de la vente de droits indivis	172-10
	Respect par l’indivisaire préempteur des conditions du projet de cession de droits indivis	172-10
	La renonciation à usufruit doit être certaine et non équivoque	174-15
	Ne confondons pas régime de l’indivision et régimes matrimoniaux	174-17
	Indemnisation de l’époux indivisaire ayant financé l’acquisition d’un immeuble	176-20
	L’indemnité d’occupation accroît l’indivision	176-20
	L’expulsion de l’occupant d’un immeuble indivis est une mesure conservatoire	176-21
	Les constructions nouvelles édifiées par l’usufruitier ne constituent pas des donations indirectes	178-11
17	PLUS VALUES IMMOBILIERES
	Les plus-values immobilières de nouveau au menu des lois de finances en ce début d’année	172-14
	Nouveau coup de froid sur le régime des plus-values	174-19
	Imposition des plus-values : la hausse de 2 % est confirmée	174-20
	Le point sur les derniers aménagements du régime des plus-values	177-7
	Exonération de plus-value : les mentions à insérer dans l’acte de vente d’un logement autre que la résidence principale	177-8
	La plus-value, levier fiscal pour libérer le foncier	177-9
	Cession d’usufruit temporaire : l’imposition passe des plus-values aux revenus	179-7
18	MUR MITOYEN
	Prescription de l’action en arrachage d’une plantation à moins de 0,50 mètre de la ligne séparative	174-18
	Le pin parasol ne doit pas être mutilé	176-21
19	PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE
	Assouplissement du régime de certaines promesses de vente de longue durée	175-13
20	VENTE D’IMMEUBLES
	Le taux de l’intérêt légal pour l’année 2012 est fixé à 0,71 %	173-6
	Un aménagement du PTZ+ pour l’acquisition d’un logement PSLA	177-11
	La renonciation à préempter ne permet pas de rétablir l’acquéreur évincé dans ses droits	178-12
	De nouvelles solutions techniques agréées au titre des réglementations thermiques	178-14
	Baisse record du taux de l’intérêt légal pour l’année 2013	182-18
21	AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE
	Passer de la chaudière collective aux cumulus peut relever de la double majorité	177-15
	Il y a « professionnel » et « professionnel » pour la réalisation de travaux subventionnés par l’Anah	178-14
	Même cher, le remplacement d’un ascenseur vétuste peut relever de la majorité simple	182-19
22	AMIANTE
	Actualisation du contenu du dossier technique amiante	181-21
	Un nouvel état des risques naturels et technologiques au 1er juillet 2013	182-20
23	ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES
	Notification en copropriété : du nouveau ?	173-7
	L’assemblée des copropriétaires n’est pas un club privé	175-13
	Qui vérifie les pouvoirs des mandataires en assemblée ?	175-14
	Assemblées de copropriétaires : à chaque époux ses mandats !	178-15
	Copropriété : un décret sur les notifications par mail avant la fin de l’année	179-10
	La résidence-services est une copropriété comme les autres	179-8
	Quand la légèreté des services postaux ne retarde pas le délai de contestation des assemblées générales…	179-9
	L’assemblée est seule compétente pour désigner un successeur au syndic provisoire	182-20
24	ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES
	Contestation de la redevance établie par une association syndicale	177-19
	Rappel de principes régissant l’association syndicale libre	179-11
25	ACTIONS SYNDICALES ET INDIVIDUELLES
	Le syndicat des copropriétaires est défendeur dans le recours contre une ordonnace de taxe	172-19
	Appréciation souple des conditions de l’habilitation du syndic pour agir en justice	177-12
	Habilitation inopérante du syndic à agir contre un assureur dommages-ouvrage	177-13
26	ASCENSEURS
	Ascenseurs : amélioration de l’entretien et du contrôle technique	177-16
	Contrôle technique des ascenseurs mise à jour de la liste des vérifications au 1er octobre	177-18
27	CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES
	Sans demande expresse des époux concierges, pas de repos simultané	173-8
	Le concierge malade licencié peut être remplacé dans les 6 mois de la libération de sa loge	173-9
	Licencier le concierge en arrêt maladie ne se fait pas n’importe comment	174-21
	Même très négligent, le gardien ne peut être licencié sans préavis	177-20
	Quand deux immeubles partagent un concierge	178-16
28	COPROPRIETAIRES
	Parties communes des immeubles d’habitation sous l’œil des caméras	172-21
29	DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
	Le plan de travaux, outil de la rénovation énergétique des copropriétés	179-13
	Décision des copropriétaires quant aux économies d’énergie	179-15
30	SYNDIC
	Les copropriétaires doivent subir un check-up de leurs consommations d’énergie	173-10
	Convocation des copropriétaires de la résidence soumise à audit	173-11
	Réalisation de l’audit énergétique	173-11
	Le syndic issu d’ine fusion doit être à nouveau adoubé par l’assemblée	173-14
	Contrat de syndic: la chasse aux clauses abusives est toujours ouverte	175-15
	Le syndicat des copropriétaires peut agir en restitution des archives contre l’ancien syndic	178-17
	Qui peut agir en rétractation de l’ordonnance de nomination d’un administrateur provisoire ?	178-19
	Un syndic dont le mandat est contesté reste un syndic désigné par l’assemblée	179-17
	Le gouvernement entend favoriser la création de fonds de travaux dans les copropriétés	179-18
31	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
	Risque pour le copropriétaire de réaliser des travaux sans y avoir été autorisé	179-19
	Ensemble immobilier : l’EDD ne suffit pas à écarter l’application de la loi de 1965	179-20
	Responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du fait d’un vice de construction des parties communes	179-21
	En mai prochain, les syndicats de copropriétaires pourront emprunter	182-21
32	TRAVAUX EN COPROPRIETE
	Le bénéfice de l’éco-PTZ enfin ouvert aux syndicats de copropriétaires	173-14
	Champ d’application de l’éco-PTZ dans les copropriétés	173-15
	Modalités de l’éco-PTZ en copropriété	173-16
	Réforme de l’affichage publicitaire sur les immeubles	173-17
	Réglementation particulière applicable aux bâches d’échafaudage et publicitaire	173-18
	Zone de publicités interdites	173-18
	Règles d’implantation	173-18
	Conditions de l’affichage publicitaire	173-19
	Assujettissement à une autorisation préalable d’emplacement	173-19
	Limitations applicables à l’installation des enseignes et pré enseignes	173-20
	Inutile de joindre à la déclaration de travaux l’autorisation de l’assemblée	173-20
	Les exigences techniques imposées aux bornes de rechargement des véhicules électriques et aux espaces sécurisés pour les vélos	175-21
	Les parties communes des copropriétés peuvent bénéficier de l’aide « Habiter mieux »	178-20

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

I) AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

Même cher, le remplacement d’un ascenseur vétuste peut relever de la majorité simple

Le remplacement d’un ascenseur vétuste relève des travaux d’entretien passibles de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 même si le confort et l’esthétique de l’équipement sont améliorés.

Quand on remplace un ascenseur vétuste, faut-il se cantonner au modèle de base pour que l’opération relève de la majorité simple de l’article 24 ?

Telle était en somme la question soumise à la cour d’appel de Paris. En l’espèce, des copropriétaires entendaient faire invalider le vote du changement d’ascenseur à la majorité simple au motif que le projet adopté était beaucoup plus cher qu’un autre, également présenté à l’assemblée. Selon eux, le remplacement effectué dans ces conditions constituait une amélioration et non une intervention d’entretien.

Les juges parisiens ont estimé que le coût supplémentaire, assez conséquent puisqu’il était d’environ 40 000 €, n’avait pas pour effet d’entraîner l’application de la double majorité. En l’espèce, le prix du marché s’expliquait par la qualité de l’équipement et de sa mise en place qui auraient permis d’améliorer le confort, l’esthétique, la fiabilité et la durée de vie de l’installation.

La solution adoptée peut paraître contestable compte tenu de l’importance du surcoût serait intéressant d’avoir l’opinion de la troisième chambre de la Cour de cassation sur la question. Il a déjà été jugé que le coût supplémentaire n’est pas en lui-même un obstacle au recours à la majorité simple dès lors qu’il est justifié.

De façon générale, la jurisprudence fait en principe preuve de souplesse et ne considère pas que le remplacement par un équipement plus moderne suffit à requalifier des travaux d’entretien en travaux d’amélioration. Les travaux concernant les ascenseurs peuvent donc relever de majorités très diverses.

Il peut s’agir :

• de la double majorité de l’article 26 quand les travaux constituent une amélioration
  (♦ 4, L. n°65-557, 10 juill. 1965, art. 30), c’est le cas, en principe, lorsqu’un ascenseur est installé dans un immeuble qui en est dépourvu ;

• de la majorité simple lorsqu’il s’agit du remplacement d’un équipement vétuste ;

• de la majorité absolue lorsque les travaux sont induits par le respect d’obligations législatives ou réglementaire, par exemple parce que l’engin contient de l’amiante (♦ Cass. e civ., 23 mai 2007, n° 06-13.521, n° 494 FS-P B) ;

• de l’unanimité s’il est porté atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ou si l’amélioration n’est pas jugée conforme à la destination de l’immeuble (♦CA Paris,
  23° ch. B, 10 févr. 2005, Wallace c/ Martinaud Deplat Prieu : Loyers et copr. 2005, comm. n° 147, G. Vigneron).

Il ne reste au syndic qu’à faire le bon choix.

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

Propriétaires, l’Anah augmente ses aides à partir de juin 2013 !

L’agence adapte ses aides aux mesures du plan d’investissement pour le logement du gouvernement.

Six délibérations du conseil d’administration de l’Anah ont été adoptées le 13 mars 2013 afin d’améliorer et de renforcer l’action de l’agence dans le cadre du Plan d’investissement pour le logement du gouvernement. Elles augmentent les aides et apportent quelques adaptations à leur régime.

L’objectif est d’accroître les subventions en faveur des travaux d’économie d’énergie, de développer l’offre sociale du parc locatif privé ou encore d’assurer un meilleur accompagnement des demandeurs de subvention. Cette réforme sera applicable aux dossiers déposés à compter du 1^er juin 2013.

Renforcer les aides aux travaux d’économie d’énergie

Dès juin, les propriétaires occupants (PO) pourront bénéficier d’un taux majoré de subvention pour financer les travaux d’économie d’énergie figurant sur la liste des travaux recevables, qui permettent un gain de performance énergétique du logement d’au moins 25 % et qui donnent droit à l’octroi de l’aide à la solidarité écologique du FART.

Ces travaux seront soumis aux conditions de financement applicables aux PO (plafonds de travaux subventionnables à 20 000 € HT) avec un taux maximal de subvention de 50 % pour les ménages aux ressources très modestes et de 35 % pour les ménages aux ressources modestes.

Remarque : l’Anah ne distingue plus que deux catégories de propriétaires occupants. La première, dite « des ménages aux ressources très modestes » (soumis au plafond de ressources
« standard ») résulte de la fusion de la catégorie des ménages aux ressources très modestes et de celles des ménages aux ressources modestes.

La seconde, dite « des ménages à ressources modestes », correspond à celles des « ménages aux ressources modestes/plafond majoré ». L’arrêté « plafond de ressources » devrait être actualisé avant le 1^er juin 2013.

Les propriétaires bailleurs pourront, quant à eux, recevoir une aide de l’Anah pour leurs projets de travaux d’amélioration des performances énergétiques. Il s’agit des travaux d’économie d’énergie permettant un gain de performance d’au moins 35 % menés dans les logements peu ou pas dégradés. Ces travaux seront financés par l’agence à hauteur de 25 % dans la limite du plafond de travaux de 750 €/m².

Développer le parc locatif privé à vocation sociale

L’Anah souhaite encourager l’instauration d’un parc locatif privé à vocation sociale. A cette fin, son conseil d’administration adopte trois mesures. D’une part, il étend la prime de réduction de loyer qui existe en secteur tendu à l’ensemble des projets de travaux financés par l’Anah. Jusqu’à présent, cette prime était réservée aux travaux lourds.

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

Elle sera fixée au triple de l’aide totale des cofinanceurs, dans la limite de 150 €/m2 (au lieu de 100 €/m²) dans la limite de 80 m² en secteur tendu ou relativement tendu (marges de la zone A et zone B1).

D’autre part, la prime de réservation sera accordée uniquement lorsque le conventionnement très social s’inscrira dans le cadre d’un dispositif opérationnel permettant l’attribution effective du logement à un ménage reconnu prioritaire au titre du DALO, du PDHLPD ou de la L1-11. Son montant atteindra 4 000 € par logement en secteur tendu (actuellement 2 000 €. Cette prime pourra être versée en complément de la prime de réduction du loyer.

Assurer un meilleur accompagnement des demandeurs

L’Anah entend mieux assister les demandeurs dans leurs démarches de travaux et d’obtention d’une aide.

En secteur diffus, l’agence prend trois mesures pour favoriser l’assistance à maîtrise d’ouvrage. D’une part, elle attribue aux propriétaires bailleurs le complément de subvention accordé au titre de l’AMO en secteur diffus pour chaque logement compris dans le dossier et non plus par dossier quel que soit le nombre de logements.

D’autre part, elle majore de 448 € le complément de subvention lorsque le bailleur bénéficie d’une prime de réservation.

Enfin, elle fixe à 800 € au lieu de 448 € le montant du complément accordé aux propriétaires occupants et bailleurs en cas de travaux lourds.

En secteur programmé, l’agence améliore le financement du suivi animation des opérations programmées en créant dans la part variable de la subvention octroyée au maître de l’ouvrage de l’opération :

• une prime à l’appui renforcé du propriétaire bailleur d’un montant de 313 € pour les logements financés au titre de la lutte contre l’habitat indigne et dégradé, de l’adaptation à la perte d’autonomie ou de l’amélioration des performances énergétiques ;

• une prime complémentaire octroyée pour chaque logement conventionné social ou très social qui prend la forme d’une prime au développement du logement social dans le parc privé d’un montant de 313 € ou, en cas d’octroi au bailleur d’une prime de réservation, d’une prime pour l’attribution d’un logement conventionné très social à un prioritaire de 626 €.

Par ailleurs, le plafond de l’aide prévue au titre des missions de coordinateur du plan de sauvegarde passe de 15 000 € HT à 50 000 € HT pour répondre aux coûts observés sur le terrain.

Assemblées de copropriétaires

II) ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Qu’est-ce que signer le procès-verbal d’assemblée en fin de séance ?

Malgré le départ de nombreux copropriétaires, quand rien ne permet de contredire qu’il a été établi à la fin de la séance, le PV est valide, même dépourvu des signatures des scrutateurs.

Depuis le décret du 24 mai 2004, le procès-verbal d’assemblée doit être signé à la fin de la séance (♦D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17). Cela suppose donc qu’il ait été établi tout au long de la réunion ou au minimum, avant sa fin.

Dans une espèce où un huissier de justice assistait à l’assemblée et s’en était allé avant l’établissement complet du procès-verbal et sa signature, le PV a néanmoins été jugé valide. Le plus surprenant était que la séance avait été levée bien avant le départ de l’huissier et que de nombreux copropriétaires avaient quitté la réunion à ce moment.

Mais le PV fait foi des mentions qu’il comporte à moins que la preuve contraire ne soit rapportée. En l’occurrence, les juges du fond ont pu, souverainement, retenir sa validité, puisque d’une part, l’huissier avait relevé qu’après la levée de la séance le secrétaire – qui ne disposait pas de matériel informatique – procédait à la vérification des votes et que certaines personnes, parmi lesquelles la présidente de séance, demeuraient présentes à son départ et que d’autre part, le PV indiquait qu’il avait été établi en fin de séance et le jour même.

Sans éléments venant démontrer l’inverse, force était de constater que le PV avait été dressé et signé dans les conditions de l’article 17 du décret de 1967.

Relevons cependant que la détention d’un matériel informatique n’est pas indispensable à l’établissement rapide du procès-verbal. Comme l’indique une réponse ministérielle, il suffit de bien préparer le document avant l’assemblée. Il ne restera alors qu’a le compléter en inscrivant sous l’objet de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, le nom des copropriétaires opposants ou abstinents ainsi que leur nombre de voix.

Le PV n’est pas le compte rendu des débats des assemblées générales mais simplement un relevé des décisions.

L’absence de signature des scrutateurs, partis prématurément, n’a pas été considérée comme ayant une influence sur la validité du PV.

De façon constante, la jurisprudence se montre souple et n’invalide pas le PV pour l’omission d’une simple signature (celle du ou des scrutateur(s), celle du secrétaire) (♦Cass. 3e civ., 6 déc. 2005, n° 04- 17.630 • Cass. 3e civ., 19 nov. 2008, n° 06-12.567).

CHARGES DE COPROPRIETE

III) CHARGES DE COPROPRIETE

L’avance de trésorerie est remboursée au vendeur du lot et réclamée à l’acquéreur

Le syndic peut exiger le versement par l’acquéreur de la réserve prévue au règlement de copropriété qui a, par ailleurs, été remboursée en totalité au vendeur du lot.

Les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou, de certains d’entre eux (♦D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 45-1).

Dans la mesure où ces avances sont qualifiées de remboursables D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 45-1), leur régime s’apparente à celui des vases communicants.

Elles doivent être remboursées au vendeur d’un ou plusieurs lots de copropriété et symétriquement, réclamées à l’acquéreur.

Cela n’est en principe pas une surprise pour l’acheteur du bien car l’état daté doit indiquer dans sa troisième partie, les sommes nécessaires à la reconstruction des avances qui incomberont au nouveau propriétaire du lot cédé (♦D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 5, 3°, a).

La troisième chambre civile, dans sa décision consacrée à l’avance de trésorerie, vise les articles 35 et 45-1 du décret de 1967.

Il est, semble-t-il, possible de considérer que la solution vaut pour l’ensemble des catégories d’avances prévues par l’article 35 :

• les avances constituant la réserve prévue au règlement de copropriété (également dénommée avance de trésorerie permanente ou fonds de roulement), objet de l’arrêt commenté ;

• les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux éventuellement adopté par l’assemblée ;

• les avances constituées par les provisions spéciales prévues au 3^ème alinéa de l’article 18 de la loi de 1965 (avances constituées en vue de faire face à des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaire dans les 3 ans et non encore décidés par l’assemblée).

Il en sera sans doute également de même pour les avances causées par la carence de certains copropriétaires et la nécessité de faire face à un manque de trésorerie (♦ Cass. civ., 27 mars 2013, n° 12-11.808, n° 339 P B)

CHARGES DE COPROPRIETE / CONSEIL SYNDICAL

Pas de pondération des charges en fonction du nombre d’occupants des lots

Les charges des services collectifs et des éléments d’équipement commun sont réparties en fonction de l’utilité de ces services à l’égard de chaque lot (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, al. 1).

Cette utilité est appréciée de façon objective, indépendamment de l’usage réel fait par le copropriétaire.

Interrogé sur la possibilité d’introduire dans la loi la prise en compte du nombre d’habitants effectifs des lots afin que le calcul ne pénalise pas les personnes seules dont l’utilisation des services et des équipements est nécessairement moindre, la ministre de l’égalité des territoires et du logement répond par la négative.

Alors que la question vise le nombre d’occupant du lot et non l’usage réel des équipements et services, le ministère considère qu’il s’agit là d’un élément subjectif qui ne peut être retenu. De façon plus justifiée, il oppose que la modification des charges qui devrait intervenir à chaque changement du nombre d’habitants des lots exposerait les copropriétés à des formalités lourdes et onéreuses.

Il n’est donc pas envisagé de modifier l’article 10 de la loi de 1965 pour pondérer la répartition des charges en fonction du nombre d’occupants des différents lots.

IV) CONSEIL SYNDICAL

Les modalités de réalisation et le contenu de l’audit énergétique sont fixés

L’auditeur devra visiter les lieux et recueillir l’avis des copropriétaires avec l’aide du syndic.

Un audit énergétique doit être réalisé dans les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus (quelle que soit leur affectation), équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1^er juin 2001 (♦ CCH, art. L. 134-4-1 et R. 134-14).

L’arrêté précise qu’une installation de chauffage ou de refroidissement est qualifiée de collective lorsqu’elle dessert au moins 90 % des lots à usage d’habitation du bâtiment.

Il indique également qu’un bâtiment est à usage principal d’habitation quand sa SHON (surface hors œuvre nette) est représentée pour plus de la moitié par des lots à usage d’habitation.

Remarque : la définition de la SHON est celle applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher.

CONSEIL SYNDICAL

L’enquête

La personne en charge de la réalisation de l’audit doit visiter le site, de préférence en saison de chauffe. Cette visite s’effectue en compagnie du syndic et du président du conseil syndical ou de l’un de ses membres. L’arrêté détermine le contenu de la visite ainsi que ses modalités. L’auditeur ou le syndic transmettront par courrier simple un questionnaire à tous les occupants de la copropriété afin d’obtenir des informations sur le confort thermique et l’état des équipements privatifs et du bâti. Le contenu minimum du questionnaire est fixé par arrêté.

Le syndic doit fournir à l’auditeur :

• le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

• le contrat d’exploitation et de maintenance de l’installation collective ;

• les coefficients de répartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas échéant, de production d’eau chaude sanitaire appliqués aux lots ;

• le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires ;

• les factures des travaux réalisés, les devis des travaux éventuellement envisagés ;

• les plans de la copropriété et le diagnostic de performance énergétique éventuellement réalisé sur le bâtiment ;

• tout autre document ou étude informelle permettant d’apprécier la qualité thermique de la copropriété.

Propositions de travaux

L’audit énergétique comprend notamment une liste de préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des équipements privatifs (par exemple des radiateurs) et communs. Il s’agit d’actions ponctuelles telles que la mise en place d’un système de régulation, le désembuage, la mise en place de thermostats, etc. Chaque préconisation proposée est accompagnée d’une estimation de son coût de mise en œuvre et des économies pouvant en résulter.

L’audit doit également comprendre des recommandations visant à inciter les occupants de l’immeuble à adopter des comportements destinés à améliorer la sobriété énergétique. Le document doit enfin contenir des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bâtiment présentées sous la forme de plans d’action dont le contenu est détaillé par l’arrêté. Il est précisé que ces plans doivent être cohérents avec les travaux votés ou ceux prévus par les copropriétaires.

Préalablement à la présentation du rapport synthétique de l’audit en assemblée (*CCN, art. R. 134-14), la personne en charge de la réalisation de l’audit doit organiser à l’attention du syndicat et du conseil syndical, s’il en existe un, une réunion de présentation de l’intégralité de l’audit en vue de recueillir leur approbation sur les plans d’actions qui seront proposés en assemblée générale.

SECURITE DANS LES COPROPRIETES

V) SECURITE DANS LES COPROPRIETES

Mode d’emploi de l’installation des détecteurs de fumée dans les logements

Un arrêté précise quels détecteurs peuvent être fixés et où ils doivent l’être. Dans les parties communes, l’installation du dispositif est interdite mais des consignes de sécurité doivent être affichées.

Au plus tard le 8 mars 2015, les occupants, locataires, propriétaires ou les organismes d’intermédiation locative et de gestion locative sociale devront installer dans chaque logement un détecteur autonome de fumée (DAAF) le CCH, art. L. 129-8 e CCH, art. R. 129-12 et s.). L’arrêté du 5 février 2013 apporte les dernières précisions nécessaires à la mise en place des détecteurs de fumée dans les logements (♦ Arr. 5 févr. 2013, NOR : ETLL1128574A : JO, 14 mars).

Pour des raisons de sécurité, illustrées par les accidents de ces dernières semaines, il est conseillé d’équiper les logements et de procéder aux mesures préconisées sans attendre l’échéance du
8 mars 2015.

Choix et installation du détecteur

Les DAAF utilisés devront être munis d’un marquage CE attestant de la conformité à la norme NF EN 14804. L’arrêté indique les modalités d’évaluation des appareils. Les détecteurs utilisant l’ionisation sont interdits.

Le détecteur de fumée doit :

• comporter un indicateur de mise sous tension ;

• être alimenté par piles, batteries incorporées ou sur secteur ; dans le cas où la batterie est remplaçable par l’utilisateur, sa durée minimale de fonctionnement est d’un an ;

• comporter un signal visuel, mécanique ou sonore, indépendant d’une source d’alimentation, indiquant l’absence de batteries ou piles ;

• émettre un signal d’alarme d’un niveau sonore d’au moins 85 dB (A) à 3 mètres ;

• émettre un signal de défaut sonore, différent de la tonalité de l’alarme, signalant la perte de capacité d’alimentation du détecteur ;

• comporter les informations suivantes, marquées de manière indélébile : nom ou marque et adresse du fabriquant ou du fournisseur, le numéro et la date de la norme à laquelle se conforme le détecteur, la date de fabrication ou le numéro du lot, le type de batterie à utiliser ;

• disposer d’informations fournies avec le détecteur, comprenant le mode d’emploi pour l’installation, l’entretien et le contrôle du détecteur, particulièrement les instructions concernant les éléments devant être régulièrement remplacés.

SECURITE DANS LES COPROPRIETES

Installation du DAAF dans les logements

La responsabilité de l’installation et de l’entretien du détecteur de fumée normalisé incombe en principe à l’occupant du logement (locataire ou occupant à titre gratuit).

Cependant, elle relève :

• du propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, certains logements-foyers les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi et les locations meublées ;

• des organismes agréés exerçant les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

Au moins un détecteur de fumée doit être posé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres. Le DAAF est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur.

Dans les maisons ou dans les appartements à plusieurs niveaux, il est préférable d’en installer un par étage.

La personne ayant la responsabilité de l’installation doit s’assurer de la mise sous tension de l’appareil en vérifiant que le voyant est allumé et doit, si nécessaire, remplacer les piles lorsque le signal de défaut de batterie est émis. Elle procède au test régulier du DAAF.

Attestation à remettre à l’assureur

L’assureur peut instituer une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d’assurance garantissant les dommages incendie lorsqu’il est établi que l’assuré équipe son logement d’un détecteur de fumée (♦C. assur., art. L. 122-9), L’arrêté du 5 février 2013 fixe le contenu de l’attestation qui doit être remise à l’assureur pour bénéficier de cette réduction (♦CCI-1, art. R. 129-15 ♦ Arr. 5 févr. 2013, art. 8 et ann. Il).

Mesures concernant les parties communes

Interdiction des détecteurs de fumée dans les parties communes

Pour éviter qu’une alarme incite les gens à sortir de chez eux et que ceux-ci soient ainsi plus facilement victimes des fumées (♦ Rép. min. n° 8404 : JOAN 0, 29 janv. 2013, p, 1098), l’arrêté pose l’interdiction de l’installation des DAAF dans les parties communes.

SECURITE DANS LES COPROPRIETES / SYNDIC

Consignes de sécurité

Pour les immeubles collectifs d’habitation dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie, conformes au modèle fixé par l’annexe 1 de l’arrêté du 5 février 2013 doivent être affichés dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs.

Séparation des locaux poubelles et des sous-sols du reste du bâtiment

En matière de lutte contre l’incendie, les locaux poubelles et les sous-sols (caves, parcs de stationnement, etc.) sont considérés comme des locaux à risque.

Dans les bâtiments d’habitation de plusieurs étages (habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à 28 mètres au plus au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l’incendie et celles dont le plancher bas est situé entre 28 et 50 mètres au plus au-dessus du niveau du sol) dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, des portes coupe-feu séparant les locaux poubelles du reste de l’immeuble doivent être mises en place lorsque ces locaux ne s’ouvrent pas sur l’extérieur ou sur des coursives ouvertes. Ces portes doivent répondre à des caractéristiques énumérées par l’arrêté du 5 février.

Dans ces mêmes bâtiments doivent être également installées, lorsqu’il n’en existe pas, des portes coupe-feu séparant les escaliers mettant en communication le sous-sol avec le reste du bâtiment. Ces portes doivent répondre aux mêmes caractéristiques que celles fermant les locaux à poubelles.

VI) SYNDIC

Quel avenir pour la tarification des contrats de syndic ?

Le tarif des tâches ne relevant pas de la gestion courante devrait être encadré.

Le gouvernement est favorable à l’encadrement réglementaire des tarifs pratiqués pour les tâches ne relevant pas de la gestion courante.

Il envisage une modification législative afin de poser le principe de la détermination forfaitaire de la rémunération des syndics tandis que par exception, une rémunération spécifique complémentaire pourrait être perçue à l’occasion de prestations particulières dont la liste limitative serait définie par décret en Conseil d’État.

Une concertation est menée avec les professionnels et les associations de consommateurs pour préparer cette évolution législative incluse dans le futur projet de loi relatif à l’urbanisme et au logement. Ce projet devrait être présenté en juin 2013 devant le conseil des ministres. (♦ Rép. min. n° 6401 ; JOAN 0, 2 avr. 2013, p. 3601)