SOMMAIRE

I

ADMINISTRATEUR DE BIENS Investissement dans un monument historique : l’investisseur doit être averti des risques CCN Immobilier : nouveaux avenants salaires

2-3

3-4II

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

• Rapports bailleurs-locataires : les suggestions de la mission

 

 

5-10III

BAUX (CODE CIVIL)

• Assigné, un bailleur peut imposer l’exécution en nature à son locataire

• Le locataire qui paie la taxe foncière un jour, peut ne pas la payer toujours

 

 

11

11IV

BAUX COMMERCIAUX

• Le dépôt du mémoire préalable ne vaut pas le- notification pour interrompre la prescription

• Pour que l’accessibilité ne devienne pas une contrainte pour les commerces

• Conséquence de l’expiration du bail de courte durée

 

 

12-13

13-16

16-17V

CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

• Un mois de plus pour se familiariser avec le nouveau DPE

 

 

17VI

LOIS

• L’habitat participatif, la troisième voie pour le logement bientôt dans la loi

 

 

18VII

VENTE D’IMMEUBLES

• Baisse record du taux de l’intérêt légal pour l’année 2013

 

 

18VIII

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

• Même cher, le remplacement d’un ascenseur vétuste peut relever de la majorité simple

 

 

19IX

AMIANTE

• Un nouvel état des risques naturels et technologiques au 1er juillet 2013

 

 

20X

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

• L’assemblée est seule compétente pour désigner un successeur au syndic provisoire

 

 

20XI

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

• En mai prochain, les syndicats de copropriétaires pourront emprunter

 

 

21XI

INDICES

• INSEE construction, taux d’intérêt légal, érosion monétaire, SMIC, convention nationalede l’immobilier, gardiens, indices F.F.B

22-24

 

 

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

 

N° 182 – Décembre 2012

Montpellier, le 21 mai 2013

 

 

 

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

I) ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

Investissement dans un monument historique : l’investisseur doit être averti des risques

 

La banque et l’agence immobilière ayant distribué le produit peuvent voir leur responsabilité contractuelle engagée pour défaut d’information et de conseil des investisseurs.

 

Une banque et une agence immobilière, toutes deux filiales d’un même groupe, ont payé cher pour une présentation trop alléchante d’une opération immobilière de défiscalisation sur un monument historique, condamnation prononcée par la cour d’appel de Rennes (♦CA Rennes, 4e ch., 24 mars 2011) et confirmée par la Cour de cassation (♦ Cass. com., 8 janv. 2013,
n° 11-19.387).

 

En l’espèce, les deux intervenants ont manqué à leurs obligations d’information et de conseil, en les privant de la possibilité d’évaluer en toute connaissance de cause l’adéquation de l’opération proposée à leur situation et à leur attente.

 

Les investisseurs ont reçu une plaquette publicitaire décrivant certains aspects de l’opération, notamment le coût prévisible des travaux portant sur l’immeuble, ainsi que deux estimations personnalisées des économies d’impôt espérées. Or, le coût des travaux a fortement augmenté 37 % par rapport au budget initial), ce qui a remis en cause l’économie globale de l’opération d’investissement.

 

Mais, selon la banque et l’agence, la plaquette ne pouvait présenter qu’un devis estimatif, évoluant nécessairement à la hausse (dans des proportions admises de 10 %), d’une part, et le coût supplémentaire des travaux (requis par l’architecte des Bâtiments de France) avait été voté en assemblée générale à l’unanimité par les membres de l’association syndicale libre dont les investisseurs faisaient partie plus de 2 ans après la vente, d’autre part.

 

Ces arguments n’ont pourtant pas adouci les magistrats, lesquels ont seulement retenu l’absence d’avertissement sur le risque encouru dans ce type d’opération.

ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

Remarque : un notaire a déjà vu sa responsabilité engagée dans une telle opération (♦Cass.
1 re civ., 13 déc. 2005, n° 03­11.443, n° 1707 P B),comme d’autres professionnels sur d’autres types d’opérations (♦Cass. 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-14.276, n° 602 D).

 

Faudra-t-il que ces professionnels (un banquier prêteur, un promoteur, un notaire) se livrent à l’exercice communément pratiqué par les prestataires de services d’investissement d’évaluation de l’adéquation et du caractère approprié de l’investissement envisagé, à l’aide d’un questionnaire global portant sur les éléments de connaissance du client ?

En tout état de cause, même si aucune exigence réglementaire n’est posée en ce sens, le recueil formalisé de certaines informations ainsi que la preuve de l’existence d’investissements antérieurs comparables pourraient atténuer la responsabilité de chacun.

(♦Cens. com., 8 janv. 2013, n° 11-19.387, n° 8 D)

 

CCN Immobilier : nouveaux avenants salaires

 

Les grilles des salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier et la prime d’ancienneté sont revalorisées.

Par trois avenants du 14 janvier 2013, les partenaires sociaux conviennent de modifier, à compter du 1^er janvier 2013, les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble de la branche de l’immobilier ainsi que la prime d’ancienneté.

 

Salaires minima bruts annuels hors résidences de tourisme

 

A compter du 1′ janvier 2013, les salaires minima annuels sur 13 mois hors prime d’ancienneté sont les suivants :

 

Catégories	Niveaux	Montants (en €)
Employés	E 1	18 593
	E 2	18 919
	E 3	19 159
Agents de maîtrise	AM 1	19 440
	AM 2	21 304
Cadres	C 1	22 484
	C 2	30 267
	C 3	36 063
	C4	40 782

 

 

 

ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

Salaires minima bruts annuels dans les résidences de tourisme

Pour l’année 2013, les salaires minima bruts annuels dans les résidences de tourisme et les résidences hôtelières, à l’exception des entreprises qui appliquaient avant le 21 juillet 1995 une autre convention nationale étendue, sont les suivants :

 

Niveaux	Montant (€)
I	18 590
II	18 690
III	18 768
IV	18 926
V	19 417
VI	21 498
VII	22 486
VIII	30 602
IX	30 449
X	41 210

Prime d’ancienneté

A compter du 1^er janvier 2013, pour tenir compte de l’expérience acquise dans l’entreprise, le salaire global brut mensuel contractuel est majoré. Il s’élève à :

• 23 € pour Les 4 premiers niveaux de la grille de classification ;
• 27 € pour les niveaux suivants.

Le forfait applicable aux négociateurs immobiliers (ces derniers étant hors classification du fait du statut spécifique dont ils bénéficient) est porté à 23 €. Toutefois, lorsqu’ils sont cadres, ils bénéficient d’un forfait de 27 €.

 

Remarque : le décompte de l’ancienneté pour déterminer le versement de la prime d’ancienneté se fait à compter de la dernière période de 3 ans calculée depuis la date de l’embauche. Le premier versement interviendra le 1^er janvier suivant le terme de cette période.

Ces dispositions sont applicables à l’ensemble des employeurs visés dans l’article 1^er de la convention collective de l’immobilier.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

II) BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

Rapports bailleurs-locataires : les suggestions de la mission

 

L’ensemble des organisations consultées s’accorde pour ne pas bouleverser la loi du
6 juillet 1989 mais rendre son contenu plus effectif. Le rôle des commissions de conciliation devrait être renforcé.

 

La ministre de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, a missionné Patrick Laporte et Isabelle Massin, tous deux inspecteurs généraux de l’administration du développement durable, afin de réaliser une concertation en vue de moderniser la loi du
6 juillet 1989. Au-delà de ce thème, la mission s’est notamment intéressée à la régulation des locations meublées, au logement des jeunes, au rôle des administrateurs de biens et à la lutte contre l’habitat indigne.

 

Ce rapport va être utile pour permettre l’élaboration du projet de loi-cadre sur le logement et l’urbanisme qui doit être présenté en juin au conseil des ministres.

Il est précisé que les mesures qui seraient prises en faveur des locataires ne doivent pas aboutir à restreindre l’offre locative.

Le conventionnement reste considéré comme le meilleur outil pour mobiliser le parc locatif privé en faveur des locataires disposant de faibles ressources.

 

A l’unanimité, les partenaires consultés souhaitent que soient renforcés la compétence et les pouvoirs des commissions départementales de conciliation (CDC).

Le rapport de la mission énumère une liste de 55 recommandations parmi lesquelles nous ne retiendrons que celles qui sont le plus directement liées à la loi du 6 juillet 1989.

 

Pacifier les rapports bailleurs-locataires en clarifiant les dispositifs

 

La mission propose d’améliorer l’information du locataire lors de la conclusion du bail. Cette amélioration passerait notamment par la remise d’une notice d’information sur les règles régissant ses relations avec le bailleur ainsi que sur le rôle des agences d’information sur le logement (ANIL et ADIL) et celui des commissions départementales de concertation (CDC).

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

La mission relaye également les demandes de certaines associations de voir l’information et les pouvoirs du locataire renforcés dans le cadre des copropriétés (participation aux assemblées, au conseil syndical, etc.).

 

La mission recommande de soumettre le parc locatif des logements de plus de 16 ans mis pour la première fois en location, à des normes concernant les installations électriques et de gaz dont le bailleur devra justifier.

 

L’article 3-2 relatif à l’information sur les réseaux de communication devrait être remanié.

 

Quant à la clarification de règles existantes, globalement, l’ensemble des organismes consultés est d’accord pour :

 

• établir des formulaires-types de contrat de bail, d’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• adopter une définition unique de la superficie à communiquer au locataire en remplaçant la « superficie loi Carrez », utilisée en copropriété, par celle de la surface habitable telle qu’elle résulte de l’article R. 111-2 du CCH, afin d’éviter une confusion pour les copropriétaires bailleurs ;
• établir une grille de vétusté par un texte réglementaire afin de déterminer au départ du locataire le montant des réparations pouvant lui incomber si nécessaire. Pour l’instant ces grilles n’existent que dans les ensembles immobiliers où elles ont été négociées par accord collectif.

 

Il est recommandé de réguler la location en meublé en distinguant celle utilisée à titre de résidence secondaire des autres

Bien que la question de la colocation soit évoquée dans le rapport, aucune recommandation n’est formulée à ce sujet.

 

Remarque : actuellement, mis à part la clause de solidarité, il n’existe pas de réglementation spécifique pour le régime de la colocation. Les acteurs du secteur locatif ont pourtant fait des propositions en ce sens.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

 

Il est conseillé de définir la notion d’abandon de domicile ouvrant droit à la continuation du bail au profit de certaines personnes dans le corps même de l’article 14 de la loi de 1989. La mission ne propose que l’insertion dans le texte de la définition suivante : « un départ brusque, imprévisible et définitif imposé par le locataire à son ou ses cooccupant (s) et non concerté avec lui (eux).

Tous les partenaires souhaitent également que le partenaire de PACS bénéficie, comme le conjoint marié, du statut de locataire.

 

En revanche, la réduction systématique du délai de préavis du locataire dans les zones où le marché locatif est tendu fait l’objet d’une recommandation mais n’a pas reçu l’approbation de l’ensemble des organismes consultés.

 

Quant aux ventes à la découpe, le rapport distingue deux séries de mesures. Celles de nature à sécuriser le dispositif actuel. Les autres, plus radicales, qui résultent par exemple d’une proposition de loi déposée au Sénat (♦ Proposition Sénat n° 482, 2007­2012), et sont destinées à lutter contre ce type d’opérations en imposant la vente occupée ou en instituant un permis de louer. Si la seconde option est choisie, la mission suggère que soit réalisée une étude d’impact sur le sujet. S’il ne s’agit que de sécuriser le dispositif, la mission conseille l’examen de la question au sein de la commission nationale de concertation.

 

Il est fortement recommandé de réguler la location meublée en distinguant celle utilisée à titre de résidence secondaire des autres. Dans ce cadre, il pourrait être envisagé de prévoir une réglementation particulière pour la mise à disposition d’une chambre en échange de service à la personne. L’application de la loi de 1989 à la location au bout de 2 ans d’occupation des lieux à titre de résidence principale est également évoquée.

 

En améliorant le traitement des litiges

 

Unanimement considérées comme « des outils utiles et efficaces », les commissions départementales de conciliation paraissent une bonne solution de résolution des conflits bailleurs-locataires. La mission précon

•

ise donc de renforcer leur rôle en élargissant le champ de leur compétence tout en leur donnant éventuellement un pouvoir juridictionnel.

Par ailleurs, la mission recommande que le futur projet de loi sur la consommation autorise les actions de groupe aux associations de consommateurs et donc, en l’occurrence, aux associations de locataires siégeant à la commission nationale de concertation (CNC).

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

 

De façon générale, il est souhaité que la Concertation locative soit renforcée. Les bailleurs pourraient d’ailleurs être soumis à une contribution financière servant, au moins partiellement, au fonctionnement des commissions départementales de concertation (CDC).

 

Loyers et charges

Encadrement et modulation du loyer

 

L’objectif affiché est d’alléger le poids du logement dans le budget des locataires tout en ne dissuadant pas les propriétaires de louer.

 

La mission est favorable à l’encadrement des foyers mais considère qu’il ne semble pas pouvoir s’appliquer aux logements neufs (ou réhabilités) et loués pour la première fois. Cet encadrement, déjà mis en place dans les zones tendues par le décret du 20 juillet 2012, serait donc généralisé.

 

Les loyers de références seraient fournis par les observatoires les loyers (dix-sept observatoires pilotes ont été mis en place fin 2012) ainsi que par les commissions locales de l’habitat hors des zones couvertes par les observatoires.

 

Dans les zones tendues, la durée de validité du décret d’encadrement pris en application de l’article 18 de la loi de 1989 devrait être portée à 3 ans afin d’éviter que certains propriétaires ne renoncent à louer dans l’attente d’un changement de règles.

 

La mission recommande que les données de référence ayant servi à la détermination du loyer soient annexées au bail. Partant du constat que dans les zones tendues, le locataire ne peut facilement négocier son loyer, il est proposé de lui offrir la faculté, dans les 6 mois de son emménagement, d’en demander la révision.

 

Alors qu’actuellement le bailleur peut, lors du renouvellement du contrat, obtenir l’augmentation du loyer manifestement sous-évalué, la mission propose que le locataire ait la possibilité inverse d’obtenir la révision à la baisse du loyer surévalué. Une demande de diminution du loyer serait également recevable lorsque la surface du logement s’avère inférieure de plus de 5 % à la surface fixée dans le bail.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

« Le locataire devrait avoir la possibilité d’obtenir la révision à la baisse d’un loyer surévalué »

 

D’autres pistes sont également évoquées pour permettre une diminution du montant des loyers tout en offrant une contrepartie pour le propriétaire. Un bail de 6 ans pourrait être conclu pour un loyer réduit de 20 % moyennant la suppression de l’obligation pour le bailleur de renouveler le bail.

 

La mission propose également que les révisions de loyers soient encadrées (prescription de
3 ans des révisions qui n’aurait pas été pratiquée, précision des modalités d’application de l’indexation, etc.).

 

Propositions relatives aux charges

 

S’il n’est pas proposé de modifier le décret fixant la liste des charges récupérable, la mission préconise toutefois le traitement rapide de certains autres aspects de la question.

Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier au bailleur (♦L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7). La mission recommande que le bailleur soit autorisé à souscrire lui-même les garanties nécessaires au frais du preneur en cas de carence de ce dernier.

 

Pour ce qui concerne le calcul des provisions, il est conseillé, lors de la signature du contrat de location de fournir leur mode d’évaluation, accompagné des résultats de la précédente régularisation.

En outre, les conditions d’examen par les locataires des pièces justificatives des charges doivent être précisées (lieu, délai et nature des pièces).

Il est recommandé de permettre au locataire de se faire accompagner pour la consultation des documents sur les charges locatives.

 

Versement et restitution du dépôt de garantie

 

A défaut de fourniture de grille de vétusté lors de l’entrée dans les lieux, il est proposé que le dépôt de garantie soit restitué lors de la remise des clés. En cas d’accord des parties sur les suites à donner à l’état des lieux de sortie, le dépôt doit être restitué dans le mois.

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

 

Pour les logements en copropriété, la mission considère que le propriétaire doit pouvoir garder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’apurement des comptes de charges récupérables.

 

Quand les parties ne sont pas d’accord sur les travaux de remise en état, il est proposé que le bailleur dispose de 3 mois à compter de la résiliation du contrat, pour fournir des factures ou des devis justifiant des sommes qu’il retient. A défaut, le locataire doit pouvoir récupérer la totalité de son dépôt de garantie.

 

Dans toutes ces hypothèses, en cas de remboursement tardif, la mission préconise d’appliquer une pénalité de 10 % par mois de retard.

 

Par ailleurs, la mission estime que le montant du dépôt de garantie devrait être d’un mois dans le secteur social mais qu’inversement il devrait être de 2 mois pour les logements dont les prestations sont de très grande qualité.

 

Garantie du paiement du loyer et prévention des impayés

 

La mission, de façon presque unanime, recommande de supprimer l’interdiction de cumul de l’assurance loyers impayés et du cautionnement mise en place par la loi n° 2009-323 du
25 mars 2009 (dite loi MOLLE). Elle est également favorable à ce que les limitations des cautionnements pouvant être demandés par des bailleurs personnes morales soient levées (♦L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 22-1).

Pour sécuriser les parties au contrat de cautionnement, il est proposé que le libellé des mentions manuscrites à faire figurer dans le document soit précisé par décret.

 

Plusieurs autres recommandations ont pour objet d’aider les locataires de bonne foi en situation d’impayés tout en préservant les intérêts du bailleur. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) serait obligatoire avant l’assignation en expulsion pour impayés. Cette commission pourrait, par exemple, proposer le transfert du bail à une association d’intermédiation locative ou la signature d’un protocole d’accord comme cela se pratique dans le parc locatif social.

Les locataires de mauvaise foi auteurs d’impayés de plus de 3 mois pourraient être fichés. La consultation de ce fichier serait ouverte aux magistrats, aux commissions de médiation pour le DALO et, dans des conditions précises à déterminer, aux professionnels de l’immobilier.

BAUX (CODE CIVIL)

 

 

III) BAUX (CODE CIVIL)

 

Assigné, un bailleur peut imposer l’exécution en nature à son locataire

 

Quand le bailleur est assigné pour défaut de respect de son obligation d’entretien, son offre d’exécution en nature prend le pas sur la demande de réparation en espèces du locataire.

 

Le locataire d’un logement demandait la réparation en espèces du défaut de respect par le bailleur de son obligation d’entretien. Ce dernier, en réponse, a offert de réaliser les travaux et donc d’exécuter son obligation en nature.

La cour d’appel, dont l’arrêt est validé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a considéré que le preneur ne peut obtenir de réparation par équivalent quand le bailleur se propose d’exécuter son obligation en nature en faisant réaliser les travaux.

L’inconvénient pour le locataire est de ne pas pouvoir choisir lui-même l’artisan ou l’entrepreneur.

 

Le locataire qui paie la taxe foncière un jour, peut ne pas la payer toujours

 

Sans clause du bail mettant à sa charge le paiement de la taxe foncière, le preneur peut cesser de l’acquitter et demander restitution de celle indûment versée.

 

Faire supporter au locataire la taxe foncière nécessite une stipulation contractuelle dépourvue d’ambiguïté en ce sens. Le preneur à bail qui, pendant plusieurs années, rembourse au bailleur la taxe foncière sans qu’une quelconque clause du contrat de location ne la mette à sa charge peut légitimement cesser.

Le comportement du locataire qui s’est notamment occupé de l’obtention de dégrèvements auprès de l’administration fiscale et le fait que le remboursement soit une pratique en usage dans le secteur économique en cause (en l’espèce la grande distribution) sont sans influence.

Dans cette situation, le locataire peut donc obtenir du bailleur la restitution des sommes indues dans la limite de la prescription quinquennale.

Reste que le silence du bail sur le sujet n’empêche pas les parties de convenir de faire supporter au locataire le paiement de la taxe foncière par avenant (♦CA Versailles, 12° ch., sect. 1, 24 juin 2004, n° 03/05719).

 

BAUX COMMERCIAUX

 

IV) BAUX COMMERCIAUX

 

Le dépôt du mémoire préalable ne vaut pas le notification pour interrompre la prescription

 

La remise du mémoire en demande au greffe du tribunal ne saisit pas le juge des loyers commerciaux et n’interrompt donc pas le délai de prescription biennale.

 

Dans le cadre d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, la notification du mémoire préalable interrompt la prescription (♦C. com., art. R. 145-23). La notification du mémoire constitue donc un acte interruptif à compter duquel le délai de prescription recommence à courir. Le mémoire préalable peut-être remis au greffe par la partie elle-même ou par un avocat aux fins de fixation de la date d’audience (♦C. com., art. R 145-27).

 

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de considérer que l’absence de remise du mémoire au greffe ne constituait pas une fin de non-recevoir et ne pouvait par conséquent rendre la demande en fixation du prix du bail renouvelé irrecevable (♦Cass. ass. plén., 23 févr. 2001, no 99-15.541, n° 471 P, Argaud et a. cf Sté L’Art Provençal : Bull. ass. plén., n° 4).

 

En revanche, la remise du mémoire au greffe n’est pas suffisante pour interrompre la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce relative à l’action en fixation du loyer du bail renouvelé.

 

Dans le cas d’espèce, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement au preneur et aucun accord n’a pu intervenir entre eux sur le montant du loyer de renouvellement. Le bailleur a donc notifié un mémoire en demande au preneur mais il a attendu presque 2 ans avant de remettre son mémoire au greffe du tribunal. Il a ultérieurement, mais plus de 2 ans après la notification du mémoire, délivré l’assignation au preneur conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

 

Le preneur a soulevé la prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé. Le bailleur s’y est opposé en faisant valoir que la remise de son mémoire au secrétariat-greffe avant l’écoulement du délai de 2 ans avait interrompu la prescription.

BAUX COMMERCIAUX

 

 

La cour d’appel qui a fait droit à la demande du bailleur est censurée par la Cour de cassation qui, au visa de l’article 791 du code de procédure civile, considère que la remise au greffe du mémoire aux fins de fixation de la date d’audience ne saisit pas le juge des loyers commerciaux et ne peut donc pour cette raison interrompre le délai de prescription de l’article L. 145-60. (♦ Cass 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-20.313, n° 63 P fi B, Sté de Distribution de Meubles (SDB Mobilia)

 

Pour que l’accessibilité ne devienne pas une contrainte pour les commerces

 

Les dérogations à l’obligation de rendre les locaux accessibles aux personnes handicapées devraient pouvoir être accordées plus facilement.

 

Les exploitants de commerces, d’hôtels et de restaurants redoutent, dans leur grande majorité, l’échéance de 2015.

En effet, au 1^er janvier 2015, ces bâtiments, à l’instar des autres établissements recevant du public existant, devront être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur type de handicap. Mais les impossibilités techniques et les impacts économiques des travaux sur l’activité commerciale demeurent les principaux freins à la mise aux normes des locaux.

 

Un vaste programme de réflexion sur la mise en œuvre de la loi Handicap de 2005 a donc été engagé en 2012 par le secteur marchand et les associations de personnes handicapées, avec l’appui de la délégation ministérielle à l’accessibilité et de la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages.

 

Il ressort de ces échanges quelques lignes directrices sur la manière d’accorder des dérogations aux exploitants lors de l’aménagement des locaux. Rassemblées sous forme de fiches pratiques intitulées « Regards croisés », ces recommandations ont été adressées aux commissions consultatives départementales de sécurité et d’accessibilité (CCDSA) afin qu’elles en tiennent compte lors de l’examen des dossiers de demande de dérogation.

 

Le ministère du développement durable met à la disposition des professionnels et organismes intéressés ces documents qui sont déclinés selon les quatre thèmes suivants.

BAUX COMMERCIAUX

 

Les conséquences excessives des travaux sur l’activité de l’établissement

 

Même si l’accès à l’établissement recevant du public (ERP) reste primordial, encore faut-il que l’exploitant puisse supporter le coût de tels travaux. Afin de se prononcer sur la « dérogation économique » prévue par l’article R. 111-19­10 du CCH, les CCDSA peuvent recourir à un outil simplifié d’analyse financière leur permettant de déterminer la capacité de financement de l’opération à partir des devis et des options d’accessibilité.

 

Les cas particuliers des auto-entrepreneurs, des micro-entreprises, des hôtels offrant 10 chambres au plus et des ERP à vocation sociale ont été abordés dans cette première fiche. Ainsi, s’agissant des hôtels à faible capacité, les établissements ne proposant ni chambre au rez-de-chaussée, ni ascenseur dans un bâtiment de 3 étages au plus sont dispensés de créer une chambre adaptée et d’installer un ascenseur accessible, sous réserve que l’exploitant puisse prouver par une attestation d’architecte que la mise en œuvre de ces équipements nécessiterait le déplacement d’éléments participant à la solidité du bâtiment.

 

L’accès au bâtiment depuis le trottoir

 

La question de l’interface entre le trottoir, la voirie et la porte d’entrée de l’ERP soulève beaucoup de difficultés. La réglementation impose en effet des exigences de cheminement lors de l’accès à l’établissement (continuité de la chaîne de déplacement, ressaut à bord de faible hauteur, faible pente, etc.).

 

En cas de présence d’un dénivelé, la rampe d’accès semble la solution la plus logique. S’il est impossible de l’installer sur le terrain même de l’ERP, elle peut être posée sur le domaine public à titre de dérogation. Toutefois, une autorisation d’occupation de ce domaine doit être accordée au préalable par la mairie. Elle peut prendre la forme d’une permission de voirie (impliquant l’exécution de travaux) pour l’installation d’une rampe fixe avec emprise sur la voirie ou d’une permission de stationnement pour son installation sur le trottoir.

 

Il reste enfin l’option de la rampe amovible, toujours à titre de dérogation, si l’exploitant justifie qu’aucune des deux solutions précédentes n’est envisageable (refus de la mairie, disproportion manifeste entre le coût et l’activité de l’établissement, etc.). Dans ce cas, aucune autorisation d’occupation du domaine public ne s’impose.

BAUX COMMERCIAUX

 

La circulation horizontale au sein des locaux

Une fois entrée dans l’établissement, la personne handicapée doit pouvoir s’y déplacer avec la plus grande autonomie possible. L’espace réservé dans les allées de circulation ne doit donc pas être négligé, notamment pour les personnes en fauteuil roulant, avec canne ou béquilles et même pour les parents avec poussette.

 

Les allées structurantes, c’est-à-dire celles donnant accès aux services (caisses, ascenseurs, sanitaires adaptés, cabines d’essayage adaptées, bornes de lecture de prix, balances des fruits et légumes, etc.) doivent présenter une largeur minimale de 1,40 m. Les autres allées peuvent conserver leurs dimensions actuelles dès lors qu’elles sont au moins égales à 0,90 m et 1,05 m au sol sur une hauteur de 20 cm (espace supplémentaire permettant le déplacement des roues avant des fauteuils). Enfin, des espaces de retournement de 1,50 m de diamètre doivent être prévus tous les 6 m au maximum.

 

Compte tenu de ces contraintes techniques, des dérogations aux règles de circulation peuvent être demandées par les exploitants de petits magasins de moins de 100 m2 ne disposant pas de chariot roulant (en pratique, la quasi totalité des commerces traditionnels de centre-ville). La cabine d’essayage adaptée doit cependant rester accessible malgré l’octroi d’une dérogation.

Il est également possible de ne pas respecter ces règles dans les cafés et restaurants de moins de 50 couverts ou places : l’allée reliant la table de la personne handicapée au sanitaire (allée structurante, en principe) peut être maintenue si sa largeur est d’au moins 0,90 m.

 

L’accès aux sanitaires de l’établissement

Cette quatrième fiche part d’un postulat incontournable : l’application des règles d’accessibilité ne doit en aucun cas conduire à la suppression du sanitaire ouvert au public s’il n’en existe qu’un.

 

Dans les ERP où ils sont obligatoires, les sanitaires doivent être mis aux normes selon des exigences techniques très strictes, sauf impossibilité technique ou disproportion manifeste entre les travaux et l’activité de l’établissement.

BAUX COMMERCIAUX

 

 

Si une dérogation s’impose, il faut alors au moins mettre en place une accessibilité qualifiée d’imparfaite consistant à prévoir un espace de retournement situé dans la mesure du possible dans la cabine ou, à défaut, devant la porte. En revanche, l’exploitant ne peut pas faire l’impasse sur les équipements et dispositifs de commande, la barre d’appui, le système de fermeture de la porte, la hauteur de la cuvette et le contraste visuel des éléments entre eux. Les portes des toilettes non adaptées doivent mesurer au moins 0,80 m de large.

 

Le recours aux toilettes unisexes adaptées n’est envisageable qu’en cas d’atteinte à la solidité du bâtiment ou disproportion manifeste. Leur quantité doit toutefois rester en adéquation avec le nombre d’usagers. En tout état de cause, il vaut mieux installer des toilettes unisexes adaptées que des toilettes distincts hommes/femmes non accessibles.

 

Conséquence de l’expiration du bail de courte durée

 

La renonciation du bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux acquis par son locataire à l’issue d’un bail dérogatoire doit être expresse et non équivoque pour permettre au preneur de donner congé à tout moment.

 

L’article L. 145-5 du code de commerce pose le principe selon lequel les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, déroger aux dispositions statutaires à condition que la durée totale du bail (ou des baux successifs depuis la loi LME du 4 août 2008) ne soit pas supérieure à 2 ans.

 

Par ailleurs, à l’expiration du bail de courte durée, le locataire laissé en possession bénéficie d’un nouveau bail entrant dans le champ d’application des baux commerciaux et qui est donc réputé conclu pour 9 ans. Le preneur accède ainsi au statut protecteur des baux commerciaux s’oblige en conséquence à en respecter les conditions dont celle prévue par l’article L. 145-4 alinéa 2 qui ne permet pas au preneur de donner congé à tout moment mais seulement à l’expiration d’une période triennale.

 

Dans le cas d’espèce, à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur est resté en possession et a donc bénéficié d’un nouveau bail soumis au statut.

BAUX … / CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

 

 

Or, 7 mois après l’expiration du bail dérogatoire, le preneur a donné congé au bailleur en respectant le préavis légal de 6 mois. Entre-temps, le bailleur avait vendu les murs et le nouveau propriétaire a assigné le locataire en paiement des loyers qu’il aurait dû percevoir jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours.

 

La cour d’appel a débouté le bailleur de sa demande au motif que le congé délivré à l’ancien propriétaire n’avait pas été contesté par celui-ci et qu’en outre le bailleur avait délivré au preneur des factures pour les périodes postérieures à l’expiration du bail dérogatoire portant la mention « selon convention d’occupation précaire et temporaire ». Le preneur soutenait en outre que dans l’acte de vente des murs, l’acquéreur était informé du « risque de requalification du bail dérogatoire en bail commercial », ces éléments démontrant bien que la bailleresse avait renoncé de manière explicite et non équivoque au statut des baux commerciaux.

 

La Cour de cassation censure la cour d’appel qui a débouté le bailleur de sa demande en paiement des loyers au motif qu’en statuant ainsi elle n’a pas caractérisé la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux.

 

V) CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

 

Un mois de plus pour se familiariser avec le nouveau DPE

 

Selon un courrier adressé fin mars par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) aux organisations professionnelles, les diagnostiqueurs bénéficieraient d’un mois de répit pour mettre en œuvre le nouveau DPE. Ce dernier devait, en principe, entrer en vigueur le 1^er avril 2013 (♦Arr. 8 févr. 2012, NOR : DEVL1202653A, art 3, mod. par arr. 24 déc. 2012, NOR : ETLL1242680A, art. 3, 1 : JO, 29 déc,).

 

Mais beaucoup d’éditeurs n’ont pas eu le temps de faire valider par le ministère leurs nouveaux logiciels d’établissement des DPE. Les professionnels peuvent donc encore recourir aux anciens programmes jusqu’au 1^er mai prochain. Par ailleurs, les éditeurs de logiciels validés ont jusqu’au 1^er juin 2013 pour intégrer le module de transmission obligatoire des DPE à l’ADEME qui est également obligatoire depuis le 1^er avril.

LOIS / VENTE D’IMMEUBLES

 

 

 

VI) LOIS

 

L’habitat participatif, la troisième voie pour le logement bientôt dans la loi

 

Dans un communiqué de presse, la ministre du logement Cécile Dufflot a annoncé l’inscription des sociétés d’autopromotion et des coopératives d’habitants dans le projet de loi relatif à l’urbanisme et au logement qui sera présenté en conseil des ministres au mois de juin.

 

Ces deux formes de sociétés ouvriront une troisième voie pour le logement, l’habitat participatif, située entre l’habitat individuel et l’habitat collectif. Apparu dans les pays du nord de l’Europe, ce type d’habitat désigne de nouvelles situations de logement, dans lesquelles des ménages se regroupent afin de mutualiser leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif.

 

Il permet ainsi une amélioration du cadre de vie (mutualisation d’espaces, etc.), un renforcement du lien social (mixité sociale, solidarité, etc.) et la réalisation d’économies financières. A l’issue des ateliers de travail sur l’habitat participatif qui viennent de s’achever, le gouvernement entend donc promouvoir ce type de projet par le biais d’une reconnaissance législative et de la mise en place d’un dispositif national d’accompagnement et d’information.

 

VII) VENTE D’IMMEUBLES

 

Baisse record du taux de l’intérêt légal pour l’année 2013

 

Le taux d’Intérêt légal connaît une baisse spectaculaire pour 2013, il passe à 0,04 % du
1^er janvier au 31 décembre 2013. Depuis ces dernières années, ce taux se situe depuis 4 ans en dessous de la barre des 2 % comme en 2010 (0,65 %), en 2011 (0,38 %) et en 2012 (0,71 %).

 

Comme chaque année, ce taux est égal à la moyenne arithmétique des 12 dernières moyennes mensuelles des taux de rendement actuariel des adjudications des bons du Trésor à taux fixe à 13 semaines (♦C. mon. fin., art. L. 313-2).

 

Remarque : ce taux est, en principe, applicable aux intérêts moratoires en cas de retard dans le paiement d’une dette (♦C. civ., art. 11531). En outre, en cas de condamnation pécuniaire par une décision de justice, il est majoré de 5 points à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter du jour où la décision est devenue exécutoire (♦C. mon. fin., art. L. 313-3).

AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

 

 

 

VIII) AMELIORATION DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIETE

 

Même cher, le remplacement d’un ascenseur vétuste peut relever de la majorité simple

 

Le remplacement d’un ascenseur vétuste relève des travaux d’entretien passibles de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 même si le confort et l’esthétique de l’équipement sont améliorés.

 

Quand on remplace un ascenseur vétuste, faut-il se cantonner au modèle de base pour que l’opération relève de la majorité simple de l’article 24 ?

 

Telle était en somme la question soumise à la cour d’appel de Paris. En l’espèce, des copropriétaires entendaient faire invalider le vote du changement d’ascenseur à la majorité simple au motif que le projet adopté était beaucoup plus cher qu’un autre, également présenté à l’assemblée. Selon eux, le remplacement effectué dans ces conditions constituait une amélioration et non une intervention d’entretien.

 

Les juges parisiens ont estimé que le coût supplémentaire, assez conséquent puisqu’il était d’environ 40 000 €, n’avait pas pour effet d’entraîner l’application de la double majorité.

 

En l’espèce, le prix du marché s’expliquait par la qualité de l’équipement et de sa mise en place qui auraient permis d’améliorer le confort, l’esthétique, la fiabilité et la durée de vie de l’installation.

 

La solution adoptée peut paraître contestable compte tenu de l’importance du surcoût serait intéressant d’avoir l’opinion de la troisième chambre de la Cour de cassation sur la question.

 

Il a déjà été jugé que le coût supplémentaire n’est pas en lui-même un obstacle au recours à la majorité simple dès lors qu’il est justifié (♦CA Paris, 23e ch., sect. B, 8 nov. 2001,
n° 2000/22455).

AMIANTE / ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

 

 

IX) AMIANTE

 

Un nouvel état des risques naturels et technologiques au 1^er juillet 2013

 

Le ministère de l’écologie a annoncé la parution imminente d’une nouvelle mouture de l’imprimé pour l’état des risques naturels et technologiques. Ce document qui entrera en vigueur le 1er juillet 20’13 devrait en principe être publié au Bulletin officiel du ministère dans les prochains jours. Il sera par ailleurs librement disponible en préfecture ou en mairie, et téléchargeable sur le site internet dédié à la prévention des risques majeurs (www.prim.net).

 

X) ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

 

L’assemblée est seule compétente pour désigner un successeur au syndic provisoire

 

Un acte de vente ne peut prévoir que les acquéreurs donnent mandat au syndic provisoire de désigner un autre syndic qui aura tous pouvoirs de procéder à la réception des parties communes.

 

A la naissance de la copropriété, un syndic provisoire peut être désigné par le règlement de copropriété ou tout accord des parties ou par tout accord des parties. Cette désignation est ensuite soumise à la ratification de l’assemblée générale qui doit intervenir au plus tard un an après la création de la copropriété (♦ n° 65-557, 10 juill. 1965,art. 17, al. 2, n° 67-223,
17 mars 1967, art. 7).

 

L’assemblée générale est seule compétente pour désigner un successeur au syndic provisoire. La clause des contrats de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant que l’acquéreur donne mandat au syndic provisoire désigné par le règlement peut désigner à son tour un syndic provisoire chargé de procéder à la réception des parties communes est nulle et de nul effet.

La réception opérée par un tel syndic est inopposable au syndicat des copropriétaires.

Les dispositions des articles 17 et 18 de la loi de 1965 relatives au syndic sont d’ordre public (♦ n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 43).

Toute disposition contraire est nulle.

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

 

XI) SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE

 

En mai prochain, les syndicats de copropriétaires pourront emprunter

 

Le décret d’application qui conditionne l’entrée en vigueur du dispositif permettant la souscription d’un emprunt bancaire par les syndicats de copropriétaires est paru.

 

Avec cinq nouveaux articles insérés dans la loi de 1965, la loi Warsmann du 22 mars 2012 a donné un cadre législatif aux emprunts collectifs nécessaires à la rénovation des immeubles en copropriété (♦ L. 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-4 à 26-8 ). L’entrée en vigueur de ce dispositif était toutefois soumise à la parution d’un décret qui vient d’être publié au Journal officiel du 13 mars (♦D. n° 2013-205, 11 mars 2013: JO, 13 mars). Les syndicats des copropriétaires pourront donc user de la nouvelle faculté qui leur est offerte à compter du
14 mai 2013 puisque le texte indiquait que les nouveaux articles 26-4 à 26-8 de la loi de 1965 seraient applicables à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la publication du décret.
(♦L. n° 2012-387, 22 mars 2012, art. 103, Ill).

 

Lors de la cession du lot, le syndic interrogé par le notaire, devra indiquer dans la première partie de l’état daté le montant de l’emprunt souscrit (il sera sans doute nécessaire d’indiquer le montant total et celui des quotes-parts de remboursement du principal, des intérêts et frais).

 

Pour la tenue de l’assemblée générale appelée à statuer sur la décision d’emprunter, le syndic devra, à peine de nullité de la décision, notifier au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution.

La cession du lot, le transfert ou la constitution de droit réel sur le lot imposeront au copropriétaire (son notaire ou son avocat) à notifier au syndic l’accord de l’acquéreur (ou du nouveau titulaire de droit), du prêteur et de la caution à la transmission de l’obligation au paiement et de la garantie.

 

La défaillance du copropriétaire ouvrant droit à la mise en jeu de la garantie du syndicat par le cautionnement solidaire souscrit au moment du prêt est définie par le décret. Elle résulte de la mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, adressée par le syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt. Cette mise en demeure devra être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.