SOMMAIRE

I

IMPOTS Déclaration à souscrire dans le cadre N de la révision des valeurs locatives Taxe d’habitation : quand meublé ne rime pas avec habitabilité

2II

AIDES FISCALES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

• Un Duflot avantageux dès lors qu’on n'(ab)use pas d’autres niches fiscales

• Le plafonnement des niches fiscales se fait plus sévère

• Les investissements engagés en 2012 pourront continuer de bénéficier du Scellier en 2013

 

 

3-9

9-10

10III

ALLOCATION LOGEMENT

• Le logement doit être décent et salubre pour que soit versée l’allocation de logement

• Droit aux allocations de logement en cas de surendettement

 

 

11-12

12IV

BAUX (CODE CIVIL)

• L’obligation d’entretien du bailleur s’étend aux parties communes de la galerie marchande

• Le locataire commercial ne peut supporter toutes les charges

 

 

13

14V

BAUX COMMERCIAUX

• Promettre de renouveler le bail ne signifie pas que le bailleur renonce à augmenter le loyer

 

 

15-16VI

BAUX PROFESSIONNELS

• Le locataire professionnel d’un immeuble insalubre peut suspendre le paiement de ses loyers

 

 

16VII

CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

• L’entrée en vigueur du nouveau DPE est reportée au 1er avril 2013

 

 

17VIII

TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS

• La taxe sur les logements vacants est renforcée

 

 

18-19IX

TVA A TAUX REDUIT ET CREDIT D’IMPOTS

• Majoration en 2014 du taux de la TVA sur les travaux dans les logements

• Majoration du crédit d’impôt pour travaux de prévention des risques technologiques

 

 

19-20

20X

AMIANTE

• Actualisation du contenu du dossier technique amiante

 

 

21XI

INDICES

• INSEE construction, taux d’intérêt légal, érosion monétaire, SMIC, convention nationalede l’immobilier, gardiens, indices F.F.B

22-24

 

 

CRPI

LANGUE LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

 

N° 181 – Novembre 2012

Montpellier, le 21 mai 2013

 

 

 

IMPOTS

 

I) IMPOTS

 

Déclaration à souscrire dans le cadre N de la révision des valeurs locatives

 

Un arrêté du 18 février 2013 précise, dans le cadre de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, le modèle de déclaration à souscrire ainsi que ses modalités de souscription et de dépôt.

 

L’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010 a engagé le processus de la réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux et à usage professionnel.

 

Conformément au présent arrêté, les contribuables devront souscrire une déclaration pour chaque local dont ils sont propriétaires au 1^er janvier 2013. La déclaration est déposée pour chaque propriété ou fraction de propriété détenue.

 

Les déclarations seront établies conformément au modèle CERFA n° 14248*02 disponible sur le site www.impots.gouv.fr et devront être déposées avant le 8 avril 2013.

 

Dans le cas où la déclaration est souscrite par voie électronique, ce délai est reporté au :

 

• 22 avril 2013 pour les propriétaires de dix locaux ou moins,
• 29 avril 2013 pour les propriétaires de onze à cent locaux,
• au 6 mai 2013 pour les propriétaires de plus de cent locaux.

 

Remarque : il est rappelé que le défaut ou retard de production de la déclaration entraîne l’application d’une amende de 150 €. Chaque omission ou inexactitude constatée dans cette déclaration est punie d’une amende de 15 €, sans que le total des amendes applicables ne puisse être inférieur à 60 € et supérieur à 150 €.

(♦•Arr. 18 févr. 2013, NOR : EF1E1302211A: JO, 21 févr. 2013)

IMPOTS / LOGEMENTS VACANTS

 

Taxe d’habitation : quand meublé ne rime pas avec habitabilité

 

Un immeuble n’est assujetti à la taxe d’habitation qu’à la double condition qu’il soit meublé et que cet ameublement permette son habitation.

 

La taxe d’habitation est due, en principe, par toute personne disposant dans la commune d’une habitation meublée à titre privatif, que ce soit en qualité de propriétaire, de locataire ou à tout autre titre (♦ CGI, art. 1407, I, 1° ♦ B01­1F-TH-10-10-10, 1 et s.).

 

Le Conseil d’État précise qu’un immeuble doit être assujetti à la taxe d’habitation si :

• d’une part, il contient des meubles affectés à l’habitation au 1^er janvier de l’année d’imposition ;
• d’autre part, cet ameublement permet un tel usage.

 

Le juge doit donc procéder à la vérification de ces deux conditions et ne peut se contenter de relever qu’un immeuble n’est pas vide de meubles au 1^er janvier de l’année d’imposition pour juger qu’il constitue un local meublé affecté à l’habitation. Il doit également vérifier que l’ameublement en question permet son habitation.

(♦ CE, 28 déc. 2012, n° 347252 L. Signorini)

 

I) LOGEMENTS VACANTS

 

La procédure de réquisition des logements vacants est renforcée

 

La loi Duflot sur la mobilisation du foncier public constitue une première étape dans le domaine de la politique du logement.

 

Avec beaucoup de retard, la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logements sociaux entre enfin en vigueur, même si elle nécessite des décrets d’application pour certaines de ses mesures. Elle a été publiée au Journal officiel après avoir été déclarée conforme à la Constitution. Les sages ont considéré que les dispositions qui leur avaient été déférées avaient pour but de mettre en œuvre l’objectif de mixité sociale et d’accroissement de la production de logements locatifs sociaux, qu’elles répondaient ainsi à une fin d’intérêt général et n’étaient pas manifestement inappropriées à l’objectif poursuivi.

 

 

LOGEMENTS VACANTS

 

Cette loi reprend, à quelques différences près, la première version du projet déposé en conseil des ministres, discuté devant le parlement puis censuré intégralement par le Conseil constitutionnel à l’automne dernier pour vice de procédure. Elle vise principalement à la mise en œuvre de deux engagements présidentiels, la cession du foncier public avec une forte décote et le renforcement de la loi SRU.

 

Dans le cadre de la procédure de réquisition avec attributaire, la loi réduit de 18 à 12 mois le délai de constat de la vacance du logement (♦CCH, art. L. 642-1 mod. par L. n° 2013-61, 18 janv. 2013, art. 7 : JO, 19 janv.). Elle maintient mais encadre la possibilité pour un propriétaire menacé de réquisition de réaliser des travaux et de remettre son bien en location (♦ CCH, art. L. 642-10 et L. 642-12 mod. par L. n° 2013-61, 18 janv., art. 8).

 

Les travaux devront être réalisés et le local remis en location dans un délai maximal de 24 mois. Le propriétaire sera tenu de justifier, auprès du préfet, de la réalisation des travaux sur lesquels il s’est engagé. Un décret d’application doit compléter ce dispositif afin de préciser la procédure à suivre.

 

Cette loi constitue une première étape dans le chantier engagé en faveur du logement social. Un projet de loi-cadre logement et urbanisme devrait être déposé en conseil des ministres en juin prochain. Ce texte devrait tenir compte des préconisations du rapport Massin-Laporte notamment pour réformer les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports locatifs.

 

Le gouvernement entend également dépoussiérer et adapter les politiques d’attribution du logement social. Pour ce faire, il a lancé une grande concertation des parties au processus d’attribution qui devraient formuler des propositions pour la fin du mois de mars.

 

En outre, le projet de loi portera sur la rénovation des règles d’urbanisme destinée à rendre plus facile la construction.

(♦ L. n° 2013-61, 18 janv. 2013: JO, 19 janv.)

PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE

 

I) PROMESSE ET COMPROMIS DE VENTE

 

Liberté contractuelle pour la prise en charge des frais de diagnostics techniques

 

Les parties peuvent convenir contractuellement de mettre à la charge de l’acquéreur le coût du dossier de diagnostic technique dont la production relève d’une obligation d’information du vendeur.

 

Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique comprenant un contrat de risque d’exposition au plomb, un état relatif à la présence d’amiante, un état relatif à la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état des risques naturels technologiques (EIRNT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état de l’installation intérieure d’électricité et, depuis le 1^er janvier 2013, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement collectif (CCH, art. L. 271-4).

 

Ce dernier doit être annexé à la promesse de vente ou en l’absence d’une telle promesse à l’acte authentique de vente.

 

L’obligation de fournir ce dernier incombant au vendeur, il est logique de considérer qu’il doit en acquitter le coût. Il peut arriver cependant que le contrat mette le paiement de ces frais à la charge de l’acquéreur.

 

Tel était le cas dans une espèce dans laquelle le notaire ayant recommandé l’établissement de nouveaux diagnostics, l’acquéreur aurait signé un bon à payer » sur la facture du diagnostiqueur. Il se retourne ensuite contre le vendeur et ce dernier refusant il saisit le juge de proximité qui lui donne raison.

 

La Cour de cassation saisie d’un pourvoi casse la décision en considérant que les parties pouvaient valablement convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût du dossier de diagnostic technique.

(♦ Cass. 3e civ., 16 janv. 2013, n° 11-22.591, n° 7 FS-P 8, Fournier c/Savolcli)

PLUS VALUES IMMOBILIERES

 

 

I) PLUS VALUES IMMOBILIERES

 

Censure de la réforme budgétaire des plus-values immobilières

 

Le Conseil constitutionnel annule, entre autres mesures, l’intégration au revenu global des plus-values de cession des terrains à bâtir. Seule subsiste la surtaxe due sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

 

Le couperet du Conseil constitutionnel est tombé sur la réforme des plus-values qui avait été adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2013. L’article 16 de la loi, qui avait pour objectif de répondre à la crise immobilière, a été déclaré contraire à la Constitution comme portant atteinte à l’égalité des contribuables devant les charges publiques.

 

La censure des Sages porte essentiellement sur le nouveau dispositif d’imposition des plus-values de cession des terrains à bâtir que le législateur souhaitait mettre en place. Afin d’inciter les propriétaires à libérer rapidement le foncier, il était prévu de supprimer pour ces ventes l’abattement pour durée de détention, dès l’année 2013. Une intégration de ces mêmes plus-values au revenu global du vendeur et, par conséquent, leur soumission au barème de l’IR, devait compléter le dispositif en 2015.

 

Le Conseil constitutionnel estime cependant que ces mesures, cumulées notamment à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, aux prélèvements sociaux et aux différentes taxes communale ou nationale en faveur du secteur agricole prévues par les articles 1529 et 1605 nonies du COI, peuvent conduire à un taux marginal d’imposition excessif pour cette catégorie de contribuables.

 

Mais en retoquant l’article 15 dans sa totalité, les Sages ont condamné les autres dispositions qui se révélaient être plus favorables pour les vendeurs. Ont ainsi été entraînés dans le tourbillon de la censure :

• l’abattement supplémentaire exceptionnel de 20 % dont auraient pu bénéficier les vendeurs sur les plus-values de cessions d’immeubles autres que de terrains à bâtir, pour l’année 2013 ;
• le rétablissement pour les années 2013 et 2014 du régime d’exonération des plus-values résultant des cessions faites au profit des bailleurs sociaux.

PLUS VALUES … / ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

 

Finalement, la seule mesure qui échappe au courroux du Conseil constitutionnel (et pour cause, ce dernier n’a pas eu à se prononcer sur celle-ci) est la surtaxe, instituée par l’article 70 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012, sur les plus-values supérieures à
50 000 € réalisées lors des cessions d’immeubles autres que de terrains à bâtir. Cette taxe, allant de 2 à 6 et calculée selon un barème dont le contenu a été modifié en dernière lecture afin d’en lisser les effets de seuils, vient s’ajouter à l’imposition forfaitaire au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

 

Le résultat de la censure est pour le moins paradoxal ! Si les propriétaires de terrains à bâtir peuvent se réjouir de la suppression des mécanismes qui pouvaient leur être préjudiciables, il n’en est pas de même pour l’autre catégorie de propriétaires qui reste soumise à cette surtaxe qui, rappelons-le, a été instaurée par le législateur afin de faire participer ces derniers à la relance du marché immobilier, à l’instar des vendeurs de terrains constructibles.

De là à y voir, pour ces contribuables, une rupture d’égalité devant les charges publiques ?

Les Sages apprécieront…

(♦ fin. 2013 n° 2012-1509, 29 déc. 2012, art. 15 : JO, 30 déc. Cons. cone, déc., 29 déc. 2012, n° 2012-662 DC: JO, 30 déc. I_ fin. rect. 2012 n° 2012-1510, 29 déc. 2012, art. 70 : JO, 30 déc.)

II) ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

 

Le second vote à la majorité simple ne nécessite pas de décision intermédiaire

 

Quand la majorité absolue n’est pas obtenue mais seulement le tiers des voix de tous les copropriétaires, le nouveau vote à la majorité simple ne requiert pas de décision intermédiaire.

 

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’adoption d’une décision normalement soumise à la majorité absolue, à la majorité simple. Pour être immédiat, ce second vote est soumis à la seule condition que le projet ait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Une fois cette condition remplie, le nouveau vote ne requiert aucune décision intermédiaire.

C’est pourtant ce que soutenaient des copropriétaires pour fonder leur demande d’annulation d’une décision ayant autorisé l’installation d’une fenêtre de toiture. Selon eux, une fois qu’était constatée la réunion du tiers de voix, l’assemblée aurait dû voter une décision de procéder au second vote à la majorité simple de l’article 24. Tant la cour d’appel que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont repoussé cette analyse.

 

ASSEMBLEES / ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES

 

 

 

Ce que l’on pourrait qualifier de décision intermédiaire n’aurait lieu d’exister que si l’assemblée décidait de ne pas procéder au vote immédiatement mais lors d’une réunion ultérieure (♦ D. n° 67-23, 17 mars 1967, art. 19, al. 1).

 

Le retour à la majorité simple est également possible lorsque le projet de résolution ne recueille pas le tiers des voix des copropriétaires.

 

Dans ce cas, le second vote ne sera pas immédiat mais devra avoir lieu au cours d’une autre assemblée générale convoquée au plus tard dans les 3 mois. (♦L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-1, al. 2).

(♦ Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-26.800, n° 57 P + 8, Godelier c/Synd. copr. résidence Mas de la Garrigue A. Fontin)

 

II) ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES

 

Élargissement du périmètre et de l’objet d’une association syndicale libre

 

L’augmentation des engagements des membres de l’association syndicale nécessite un accord unanime.

 

Un lotissement est composé de 85 parcelles dont 84 correspondent à des lots privatifs. Une association syndicale libre réunissant les colotis a pour objet d’assurer l’entretien de l’ensemble des voies privées, aires de stationnement, espace libre à usage collectif et d’une manière générale de toutes les parties communes du lotissement regroupées dans le dernier lot.

 

Sept lots privatifs constitués d’espaces verts, d’une piscine, de 3 courts de tennis et du logement du gardien sont devenus la propriété d’une SCI. Celle-ci décidant sa dissolution anticipée et sa mise en liquidation amiable, l’association syndicale projette de reprendre son patrimoine immobilier.

 

Dans cette perspective, une décision de l’assemblée générale adopte de nouveaux statuts.

ASSOCIATIONS … DE PROPRIETAIRES / CONCIERGES

 

Ils spécifient que l’association syndicale a pour objet :

• la propriété, la gestion, l’entretien, la garde des terrains et équipements communs ou d’intérêt collectif de l’ensemble immobilier et notamment du lot de parties communes ;
• leur amélioration et la création de tous nouveaux équipements et aménagements d’intérêt collectif par l’acquisition ou la location de tout immeuble ou ouvrage, par l’exécution de tous travaux… ;
• toutes opérations financières, mobilières et immobilières, concourant aux objets ci-dessus définis.

 

Il est clair que ce texte élargit le périmètre d’action de l’association syndicale puisqu’il s’étend à l’ensemble des installations, équipements, ouvrages et biens mobiliers et immobiliers communs alors qu’initialement il se limitait au seul lot des parties communes aux colotis. Il élargit également l’objet de l’association syndicale car elle peut acquérir, entretenir et gérer toute partie commune ou d’intérêt collectif du lotissement.

 

La décision de l’assemblée générale portant modification des statuts ayant été prise par un vote majoritaire, un certain nombre de colotis ont assigné l’association syndicale en nullité de sa décision. A l’évidence, l’annulation ne pouvait être que prononcée. Les modifications adoptées entraînent une augmentation des engagements des membres de l’association syndicale qui nécessitent un accord unanime.

(♦ Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, re 11-18261, n° 1432 D, Association syndicale libre de la résidence du domaine de Vaux-sur-Eure c/Eskenazi)

 

III) CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

Le logement du concierge de catégorie B doit être un logement de fonction

 

Le logement du concierge, rattaché à la catégorie B, doit être accessoire à son contrat de travail. Il ne peut faire l’objet d’un bail d’habitation entre l’employeur et son employé.

 

Une personne est employée comme gardien concierge à service permanent (catégorie B) par un syndicat de copropriétaire. Le logement qu’il occupe dans la résidence lui est donné à bail dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. A son départ à la retraite, elle réclame le remboursement des loyers car elle estime qu’elle aurait dû bénéficier d’un logement de fonction.

CONCIERGES, GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

 

Les juges du fond rejettent la demande. Ils retiennent qu’eu égard aux dispositions du code du travail et à celle de la convention collective alors applicables (avant 2010), l’attribution d’un logement de fonction n’était que facultative et que les parties pouvaient valablement l’exclure.

L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la chambre sociale de la Cour de cassation au visa des articles L. 7211­2 du code du travail et 18 de la Convention collective nationale des gardiens-concierges du 11 décembre 1979.

 

La solution semble être fondée sur la définition même de gardien-concierge de catégorie B, sans qu’il soit fait référence à la modification par avenant des dispositions de la convention collective sur l’attribution d’un logement de fonction (art. 20) dont les magistrats avaient tiré argument pour rejeter le remboursement des loyers.

 

Selon le code du travail, « est considérée comme concierge, employé d’immeubles, femme ou homme de ménage d’immeuble à usage d’habitation, toute personne salariée par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire au contrat de travail, est chargée d’en assurer la garde, la surveillance et l’entretien ou une partie de ces fonctions » (♦ C. trav., art. L. 7211-2 – ancien art. L. 771-1).

 

La convention collective dispose quant à elle, dans son article 18, que le salarié relève de la catégorie B où toute référence à un horaire est exclue, lorsque son emploi répond à la définition légale ainsi donnée.

 

La fourniture d’un logement de fonction au titre d’accessoire au contrat de travail paraît donc bien incontournable s’agissant d’un gardien-concierge de catégorie B. Le logement de fonction serait inhérent au poste dans cette catégorie.

(♦Cass. soc., 12 déc. 2012, n° 11-20.653, n° 2628 P 8, Di fede c/Synd copr. Couronne de Fabron)

Le concierge n’est pas tenu d’enlever les encombrants

 

Les encombrants ne sont pas des ordures ménagères.

Un concierge ne peut être valablement licencié au motif qu’il ne les a pas déplacés sur la voie publique pour permettre leur enlèvement.

 

Le licenciement du concierge fondé sur son refus de sortir les encombrants des parties communes afin de permettre leur enlèvement par les services municipaux est dépourvu de cause réelle et sérieuse.

 

CONCIERGES … / COPROPRIETAIRES

 

 

En effet, cette tâche n’entre pas dans la mission du concierge au titre de son contrat de travail ou de la convention collective. Il ne lui appartient, notamment, que de nettoyer les parties communes, de manipuler les poubelles pour les mettre à disposition du service de collecte des ordures ménagères.

 

Les juges toulousains retiennent que non seulement la convention collective ne mentionne pas l’évacuation des encombrants mais que n’y figurent que des travaux que le concierge peut effectuer sans aide.

 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait déclaré qu’il était disposé à envoyer une aide au concierge pour assurer le déplacement des 5 m3 d’encombrants (composés de réfrigérateur, radiateurs, machine à laver, etc.).

 

Cependant, aucune assistance ne s’était présentée la veille du jour où le syndic avait commandé le passage du service municipal.

(♦CA Toulouse, 11 oct. 2012, n° 11/00637, Synd copr de la résidence des Violettes )

 

IV) COPROPRIETAIRES

 

Le copropriétaire paie les travaux, l’acheteur du lot touche l’indemnité d’assurance

 

Sans stipulation contractuelle, le copropriétaire vendeur qui a avancé le coût des travaux dus à un sinistre ne peut obtenir le remboursement par l’acquéreur de l’indemnité d’assurance payée après la vente.

 

En 2004, les dispositions du décret de 1967 ont fait l’objet d’une réforme qui a notamment porté sur la répartition des provisions en cas de mutation à titre onéreux du lot de copropriété (vente, échange, apport en société, etc.).

 

Le nouvel article 6-2 prévoit dans son 3° que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

 

 

COPROPRIETAIRES / REGLEMENT DE COPROPRIETE

 

 

Dans ces conditions, si à la suite d’un sinistre, un copropriétaire avance le coût des travaux de remise en état puis vend son lot avant l’approbation des comptes, la somme versée après à vente par la compagnie d’assurance » de la copropriété est portée au crédit du nouveau copropriétaire.

 

Un arrêt qui avait accueilli la demande en remboursement du vendeur a été censuré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

 

Il est toutefois regrettable qu’aucune stipulation contractuelle n’ait prévu ce remboursement entre les parties à la vente du lot puisque l’article 6-3 du décret offre cette possibilité.

Sachant que le remboursement allait intervenir après la mutation, l’acte aurait parfaitement pu indiquer que l’acquéreur s’engageait à rembourser au vendeur sa quote-part de l’indemnité d’assurance.

(♦Cass 3» civ., 19 déc. 2012, n° 11-17.178, n° 1556 P B, Synd. copr. 1 cité Riverin c/Sté Generali LARD et a)

 

V) REGLEMENT DE COPROPRIETE

 

Quand un tiers fait modifier le règlement de copropriété sans passer par la case assemblée

 

Une cour d’appel estime qu’un tiers peut imposer la reprise dans un règlement de copropriété d’une servitude créée à son profit avant la mise en copropriété.

 

Les demandes de modifications du règlement dans le cadre interne de la copropriété sont régies par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. En revanche, rien n’est prévu dans ces textes quand la demande de modification émane d’un tiers.

 

Certes la situation est inhabituelle ne serait-ce que parce que les cas dans lesquels une telle demande peut avoir un intérêt sont rares, cependant elle existe. Pour preuve, un arrêt de la cour d’appel de Toulouse.

 

REGLEMENT DE COPROPRIETE / RESPONSABILITES ET ASSURANCES CONSTRUCTION

 

En l’espèce, une parcelle avait été divisée puis une partie vendue pour qu’y soit édifié un ensemble immobilier. Dans l’acte étaient prévues la constitution d’une servitude au profit de la parcelle restant la propriété du vendeur et la dation en paiement d’un lot livrable après achèvement de l’immeuble, au profit duquel était également créée une servitude.

 

Après bien des péripéties, le règlement de copropriété de l’immeuble s’est contenté de renvoyer à la vente s’agissant de la servitude instituée au profit de la parcelle voisine tout en restant muet sur celle prévue au profit du lot. Seule y était mentionnée l’obligation pour tous les copropriétaires de respecter toutes les servitudes contenues dans les actes de propriété du terrain.

 

Après avoir relevé que les stipulations du règlement n’étaient pas incompatibles avec l’exercice des servitudes mais seulement incomplètes, les juges du fond ont accueilli la demande du vendeur visant à obtenir sa modification. Ils écartent cependant toute intervention de l’assemblée générale et imposent que le contenu des servitudes soit repris de manière expresse dans le règlement de copropriété aux frais de l’acquéreur.

(♦ CA Toulouse, ch. 1-1, 1″ août 2011, n° 10/01776, P c/SCI Rive gauche)

 

VI) RESPONSABILITES ET ASSURANCES CONSTRUCTION

 

Action syndicale pour des désordres généralisés sur des balcons qualifiés de parties privatives

 

S’agissant de troubles collectifs, l’action du syndicat des copropriétaires est recevable, mais les sommes demandées doivent être ventilées par lot et pour les parties communes.

 

Le syndicat peut agir, conjointement ou non, avec un ou des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (♦ L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 15). Cette notion a été élargie au dommage ou trouble collectif, par exemple si des désordres étroitement imbriqués en parties communes et privatives affectent l’ensemble de l’immeuble (♦ Cass. 3e civ., 27 févr. 2008, n° 06-14.062, Sté Axa corporate solutions cl Synd. des copr. de l’immeuble 6 rue Briais à Pierrefitte et a.).

 

 

RESPONSABILITES ET ASSURANCES CONSTRUCTION

 

 

En l’espèce, la qualification de troubles collectifs collant aux désordres décrits dans l’arrêt attaqué, la Cour de cassation confirme que le syndicat peut agir pour leur réparation. Mais, l’action conjointe soulève le problème des préjudices de chacun.

 

L’immeuble en question avait été rénové par une SCI qui, après l’avoir vendu en lots de copropriété, proposa aux acquéreurs de transformer des parties privatives, les balcons existants en terrasses. Ces travaux ont provoqué un décollement des bois de la façade avec un affaissement de l’ensemble de la structure ancienne et vétuste des balcons.

 

Conjointement, le syndicat et les copropriétaires ont engagé une action en responsabilité décennale pour obtenir la prise en charge des travaux de reprise des ouvrages, ces derniers y ajoutant des préjudices personnels de troubles de jouissance et moins-values de leurs lots.

 

La recevabilité de la demande du syndicat a été admise par le tribunal puis par la cour d’appel. Son arrêt énonce que les désordres généralisés à l’ensemble des balcons et terrasses, affectent le gros-œuvre, partie commune, sur lesquels ils avaient été fixés, précisant qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination.

 

Bien que les dommages aient leur origine dans les parties privatives, le syndicat peut agir en réparation car ils constituent des troubles collectifs.

 

Une autre décision avait jugé dans le même sens, si les dommages causent des troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires (♦ Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 09-70.993, n° 934 FS-P B, Sté Oth international c/ Synd. des copr. de la résidence Les Amarantes I et Ii et a.).

 

Mais, qu’en est-il de l’indemnisation des préjudices dès lors que les travaux de réparation des parties privatives et des parties communes n’ont été ventilés ni par l’expert judiciaire ni par les plaignants dans leurs demandes. Le tribunal a simplifié en allouant au syndicat une indemnité globale. Mais cette disposition n’a pas satisfait la cour d’appel qui, avant de statuer sur ce point, a ordonné un complément d’expertise aux fins de ventiler les différents préjudices lot par lot et pour les parties communes.

 

 

RESPONSABILITES … / SYNDIC

 

 

Cette ventilation est nécessaire car, dit l’arrêt, le syndicat n’est recevable à réclamer réparation que des désordres intéressant les parties communes. On pourrait croire à une contradiction avec le principe posé.

 

Parallèlement, il y a bien des cas où le syndicat est admis à demander réparation de désordres affectant les parties privatives. Mais, en l’espèce, l’action est conjointe. Or, si le syndicat et les copropriétaires ont qualité à agir conjointement pour faire réparer ces troubles collectifs, ils ne peuvent demander une indemnité globale pour des préjudices distincts. C’est une question de procédure et de bon sens pour le sort des indemnités allouées.

(♦ Cass. civ., 10 oct. 2012, n°⁵ 11-17627 et 11-17.796, n^° 1158 D, SMABTP c/ Syncl. des copr. de le résidence Bellevue et e.)

 

V) SYNDIC

 

L’administrateur provisoire au secours de la conservation de l’immeuble

 

Le refus de copropriétaires de donner un mandat de vente de leur immeuble fortement dégradé, contrairement à la décision de l’assemblée, permet au syndic d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.

 

Un syndicat de copropriété en difficulté est un syndicat dont l’équilibre financier est gravement compromis, mais ce peut être aussi un syndicat qui se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (♦L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1, al. 1).

 

Les illustrations de cette dernière situation ne sont pas nombreuses c’est le moins que l’on puisse dire.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient toutefois de statuer sur le sujet. En l’espèce, les malfaçons touchant l’immeuble étaient telles que seule sa démolition puis sa reconstruction était envisageable. Aux termes de plusieurs assemblées de copropriétaires, il avait finalement été décidé de ne pas reconstruire mais de vendre le bâtiment en l’état.

 

SYNDIC

 

 

 

Le syndic bénévole, chargé de collecter les mandats de vente de tous les copropriétaires, s’est trouvé confronté au refus de certains d’entre eux.

 

Pour solutionner ce blocage de fait, il a sollicité et obtenu la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

 

La demande de nullité de l’ordonnance de désignation formée par les copropriétaires récalcitrants a été rejetée. Les hauts magistrats considèrent que la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

 

Puisque l’ampleur de dégradations nécessitait la reconstruction et que la décision avait été prise de vendre l’immeuble plutôt que de réaliser les travaux, l’opposition des copropriétaires mettait le syndicat dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble au sens de l’article 29-1.

 

Pour obtenir l’annulation de la nomination de l’administrateur provisoire, les copropriétaires ont également argué du défaut de communication de la demande au procureur de la république (♦ D, n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-3).

 

La violation de cette disposition d’ordre public entraîne en effet la nullité de l’ordonnance.
(♦ Cass. 3e civ., 24 janv. 2001, n° 99-14.666, n° 70 P + B ♦ Cass. 3e civ., 13 sept. 2005, n° 04-15.768)

 

Or, dans l’affaire en cause, les circonstances étaient particulières car le syndic avait saisi le juge d’une première requête dont il avait communiqué copie au procureur, puis avait dû la réitérer en raison d’une « maladresse de procédure » mais sans cette fois procéder à sa transmission.

 

De façon libérale, il a été jugé que la première communication au procureur était suffisante.

(♦ Cass. 3B civ., 23 janv. 2013, ri° 09-13.398, re 55 P + 8, Tsuroupa et a. c/ Raymond et a.)

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

V) TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

Ce que la loi a changé dans la garantie des emprunts en copropriété

 

Les plus grandes garanties offertes au syndicat des copropriétaires devraient favoriser la conclusion des nouveaux emprunts collectifs quand le décret paraîtra.

 

La loi Warsmann III du 22 mars dernier est venue poser des garde-fous à la pratique à haut risque que représente pour une copropriété le recours à l’emprunt pour financer les travaux.

 

Ce texte renforce la garantie des syndicats de copropriétaires par rapport à celles qui existaient dans le cadre des anciennes pratiques d’emprunts individuels groupés ou d’emprunts collectifs.

 

Si théoriquement, la conclusion d’emprunts individuels groupés reste possible, la meilleure protection apportée par les nouvelles dispositions législatives devrait conduire à leur disparition. En outre, ce type de financement a l’inconvénient de présenter le risque d’exclure certains copropriétaires pour des raisons de santé ou en raison de la faiblesse de leurs moyens. Faute d’avoir obtenu leur crédit, ils se retrouvent alors dans l’impossibilité de financer les travaux dont le vote se trouvera également compromis.

 

Reste que la conclusion des emprunts collectifs « nouvelle version » est suspendue à la publication d’un décret dont la rédaction semble malaisée, sans doute en raison des implications comptables des nouvelles dispositions. A ce jour en effet, le compte permettant d’inscrire la dette du copropriétaire, telle qu’elle résulterait d’un emprunt collectif, n’existe pas.

 

L’emprunt collectif nouvelle version

 

La loi Warsmann III, manifestement dans un souci de faciliter le financement du syndicat des copropriétaires auprès des organismes bancaires a finalement consacré le prêt collectif qui a la faveur des banquiers. Pour les établissements de crédit, la supériorité de ce type de prêt provient précisément du fait que le débiteur est le syndicat et non le copropriétaire à titre individuel. Bien que n’ayant pas de patrimoine propre, le syndicat ne peut être mis en liquidation judiciaire et en principe plus solvable. En effet, en l’absence de trésorerie, il a le moyen de procéder à un appel de fonds exceptionnel auprès de l’ensemble des copropriétaires.

 

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

Du point de vue de la copropriété, l’emprunt collectif a de nombreux avantages. Il permet d’éviter que les copropriétaires les plus « fragiles » auxquels un prêt n’aurait pas été accordé aient accès à un financement. Il permet également de vaincre la réticence des banquiers à prêter de petites sommes. Enfin, il peut constituer un puissant levier à la prise de décision collective.

Le Parlement a introduit un certain nombre de mesures destinées à limiter le jeu de la solidarité de fait entre les copropriétaires. Il consacre notamment le système de spécialisation des remboursements sur les seuls souscripteurs et impose le recours au cautionnement. Le syndicat des copropriétaires doit être obligatoirement garanti contre la défaillance des copropriétaires par la souscription d’un cautionnement solidaire auprès d’une assurance ou d’une banque (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art.26-7).

 

Cette sûreté a pour objet de limiter autant que possible les effets de la solidarité de fait entre les copropriétaires. Avant la loi Warsmann Ill, il existait nécessairement une solidarité entre les membres de la copropriété car si certains étaient défaillants, le syndic n’avait d’autre choix que de recourir à une « avance de solidarité » auprès de l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux ayant payé leurs travaux comptant. Cette avance qui est en principe remboursable, deviendra une charge imputée définitivement si la créance s’avère irrécouvrable.

 

Certes le syndicat pouvait déjà se garantir pour le remboursement des échéances par les copropriétaires au moyen de la souscription d’un contrat d’assurance. Néanmoins, les clauses de ces polices comprenaient de nombreuses exclusions et en particulier la suspension des poursuites en raison d’une procédure collective contre un commerçant, ou d’une procédure de surendettement.

 

La solution du cautionnement choisie par le législateur est plus protectrice notamment parce qu’il est prévu qu’il ne doit comporter ni franchise ni délai de carence. Par ailleurs, la loi Warsmann III permet au syndicat de faire jouer son privilège en assimilant les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt au paiement de charges et travaux (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-7).

 

Auparavant, ce n’était pas possible puisque la troisième chambre civile de la Cour de cassation estimait que le remboursement, anticipé pour cause de cession de lot, d’une quote-part du capital d’un emprunt contracté par le syndicat pour effectuer des travaux de conservation et d’entretien d’un immeuble, n’était pas assimilable au paiement de charges de copropriété dues pour l’année courante et les années antérieures (♦Cass. 3e civ., 15 mai 2002, n° 00-19.832, n° 837 P B, Cie européenne d’opérations immobilières cl Synd, des copr. de l’immeuble 8, place Pierre Bouchard à Caen).

 

 

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

Le syndicat ne disposait alors que de l’hypothèque légale sur le lot puisque celle-ci est destinée à garantir les créances de toute nature (♦L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art, 19)

 

Cependant, dans ce cadre, elle ne pouvait être inscrite que s’il advenait qu’un appel de fonds ne soit pas réglé et seulement après une mise en demeure infructueuse. L’inscription ne pouvait avoir lieu dès la souscription de l’emprunt que dans l’hypothèse où un copropriétaire opposant ou défaillant avait demandé à régler en dix annuités des travaux d’améliorations conformes à la destination de l’immeuble et que le syndicat avait souscrit un prêt pour disposer des fonds de façon anticipée (♦L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 33).

 

Le nouveau dispositif est complété par la déchéance du terme. En cas de vente du lot de copropriété, les échéances de l’emprunt restant à courir deviennent immédiatement exigibles ce qui permet au syndic de faire opposition sur le prix de vente pour la totalité des sommes restant dues. Cette déchéance du terme peut cependant être évitée si l’acquéreur accepte de s’engager au lieu et place de son vendeur, avec l’accord du prêteur et de la caution (♦ L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-8).

En parallèle de ces solutions, il serait souhaitable que soit créé par la Banque de France un système de traçabilité, un fichier national relatif aux emprunts consentis au titre des syndicats des copropriétaires, reprenant tous les prêts accordés au syndicat des copropriétaires. Ainsi, l’État disposerait-il d’une photographie des travaux réalisés et du niveau d’endettement des copropriétés.

L’emprunt individuel groupé

Malgré cette consécration législative de l’emprunt collectif, il n’est pas du tout certain que la pratique des « emprunts individuels groupés » ne subsiste pas. Cette pratique avait été notamment développée par le Crédit Foncier pour le financement des travaux par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires n’est en principe pas concerné par les prêts souscrits par des copropriétaires à titre individuel pour financer les travaux qu’il décide. Cependant, pour obtenir les meilleures conditions de financement et faciliter la prise de décision relative aux travaux à entreprendre, la question de la souscription d’emprunts individuels négociés par le syndic pour tous les copropriétaires intéressés figure souvent à l’ordre du jour.

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

Malgré ce que le regroupement des adhésions peut laisser imaginer aux copropriétaires, il s’agit bien d’emprunts individuels. Le titulaire de chaque prêt est le copropriétaire, et son créancier est la Banque. Le syndicat devrait en principe être étranger aux obligations de l’un et de l’autre.

Pourtant, dans la pratique, le risque de confusion entre emprunts individuels et collectifs est important et la banque elle-même devra se préserver en exigeant le procès-verbal de l’assemblée générale ayant habilité le syndic à agir pour la souscription du prêt et connaître ainsi son débiteur. La résolution peut donner mandat au syndic soit de souscrire un emprunt pour le compte du syndicat des copropriétaires, soit seulement de négocier au nom de certains copropriétaires des emprunts individuels groupés.

 

Dans cette seconde hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu des remboursements : la théorie du mandat apparent est écartée, car la banque doit vérifier la portée de l’habilitation donnée au syndic (♦Cass. 3e civ., 7 déc. 1994, n° 93-11.636).

Les tribunaux veillent particulièrement à la rédaction du mandat du syndic : si celui-ci est mandaté pour négocier au nom des copropriétaires mais souscrit un prêt au nom du syndicat des copropriétaires, il excède son mandat et engage sa responsabilité, tandis que le syndicat n’est pas lié par le contrat de prêt (♦Cass. 3e civ., 2 févr. 1994, n° 92-12.343, Sté de Banque occidentale cl Synd. des copr. du 166 bis, av. Jean-Jaurès à Pantin).

 

Les copropriétaires à titre individuel sont les emprunteurs, c’est donc en principe sur leur compte que les sommes mises à disposition doivent être versées. Toutefois, une délégation de paiement, peut obliger la banque à verser les fonds non sur le compte bancaire du copropriétaire mais directement auprès du syndic, lequel créditera le compte (de copropriété) du souscripteur de la somme correspondante.

 

Pour les copropriétaires, le principal avantage de ce type de prêt est d’éviter toute solidarité : il n’existe pas de solidarité juridique entre les différents copropriétaires, car celle-ci ne se présume pas (♦ C. civ., art. 1202) et ne résulte d’aucune disposition légale ou contractuelle. En outre, contrairement au prêt collectif souscrit par un syndicat, il n’existe pas de solidarité de fait entre les copropriétaires.

Le revers de la médaille est que certains copropriétaires peuvent se trouver exclus pour des raisons de santé ou d’insolvabilité. Faute d’avoir obtenu leur crédit, ils se retrouvent alors dans l’impossibilité de financer les travaux. Pour les banques, en revanche, ce type d’emprunt comporte des risques importants, pour des montants prêtés assez faibles si on les considère individuellement, et avec des garanties fragiles.

TRAVAUX EN COPROPRIETE

 

En effet, cas de vente du lot, la plupart des emprunts prévoient soit une déchéance du terme, soit sa reprise par le copropriétaire acquéreur. C’est pourquoi les établissements de crédit exigent du syndicat, par l’intermédiaire du syndic, qu’il s’engage à l’informer en cas de mutation du lot. Mais cette information ne permettra pas pour autant au banquier d’exercer les prérogatives dont bénéficie le syndicat pour le recouvrement des charges.

 

Bien que les sommes versées aient permis le règlement des appels de fonds travaux, la banque ne bénéficiera ni de l’hypothèque légale ni du droit d’opposition qui sont réservés au syndicat pour le paiement des charges.

 

En l’état actuel des textes, le banquier ne peut garantir son prêt sur le prix de vente du lot qu’en inscrivant une hypothèque conventionnelle car, dans ce cadre, il ne bénéficie pas du privilège du prêteur de denier (PPD) (♦ C. civ., art. 2374-2).

 

Malheureusement, le coût d’inscription d’une hypothèque est plus élevé que celui du privilège car ce dernier n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Pour se garantir, les banquiers peuvent également exiger la souscription non seulement d’une assurance mais également d’un cautionnement, toutefois cela renchérit le coût du crédit.

 

Mais c’est finalement auprès des syndics que ce type « d’emprunt groupé » est regardé avec le plus de faveur. En effet, la mission de ceux-ci s’arrête à la négociation du contrat, l’ensemble des remboursements étant gérés par la banque, même lorsque les sommes sont versées directement sur le compte du syndicat pour le financement des travaux.

 

Le syndic n’a donc pas à se préoccuper de réaliser les appels de fond pour le remboursement de l’emprunt ni de diligenter une quelconque procédure de recouvrement, ou encore des effets de la déchéance du terme lors de la vente du lot. C’est pourquoi les syndics sont en mesure de proposer, pour la négociation de tels prêts, des montants d’honoraires très mesurés.

 

A ce jour, la gestion des « emprunts collectifs » semble en revanche leur incomber, selon des modalités comptables encore inconnues. Si cette interprétation est confirmée par le décret, le travail lié à la souscription et au recouvrement de ces prêts sera considérable, si bien que les honoraires des syndics risquent d’annihiler les économies que la copropriété sera susceptible de faire grâce à des taux favorables consentis en raison des plus grandes garanties offertes à la Banque.