I	BAUX D’HABITATION ET MIXTES  Colocation : la loi MACRON libère le colocataire sortant et sa caution Protection du locataire ayant à sa charge une personne âgée Publication du décret d’évolution des loyers des baux d’habitation Le garde malade ne peut bénéficier du bail au décès du locataire	2 2-3 4-6 7
II	BAUX (CODE CIVIL)  Les détecteurs de fumée peuvent encore être installés avant le 1er janvier 2016	8
III	BAUX COMMERCIAUX  Révision du loyer commercial : le formalisme doit être respecté	9-10
IV V	CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX  Publication de la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé EXPULSION  Expulsion par un indivisaire : un pour tous	11 12
VI VII VIII IX X	AGENTS IMMOBILIERS  Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier est paru LOI CARREZ Mesurage Carrez : trompeuses vérandas VENTE D’IMMEUBLES Vente de lots de copropriété : simplification de l’information des acquéreurs CHARGES DE COPROPRIETES Macron : l’adieu à la mise en concurrence systématique des syndics Le syndic ne peut déléguer le recouvrement des charges à un tiers SYNDIC Pas d’habilitation pour le syndic qui agit en remise des pièces contre l’ancien	13 13-15 16-18 19-20 20 21

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Colocation : la loi Macron libère le colocataire sortant et sa caution

Pour lever toute ambiguïté, la loi Macron, qui fait l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel expliquant qu’elle n’ait pas encore été publiée, retouche la rédaction de l’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR.

Le nouvel alinéa modifié sera le suivant :

« La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé ».

 

Protection du locataire ayant à sa charge une personne âgée :

La loi Macron reprend le flambeau d’ALUR et consacre la protection du locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans qui avait été censurée par le Conseil constitutionnel.

Le bailleur ne peut, sauf exception, congédier le locataire âgé de plus de 65 ans (70 ans avant ALUR) dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (au SMIC avant ALUR) (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 5, I, 5°).
La loi disposition par laquelle la loi ALUR avait prévu d’étendre ce dispositif de protection aux locataires ayant à charge une personne répondant à ces conditions a été censurée par le Conseil constitutionnel car il n’était alors pas question de cumuler les ressources de l’un et de l’autre.

La charge supportée par le propriétaire a ainsi été jugée disproportionnée à l’objectif poursuivi (Cons. const. déc., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC, § 16).

La loi Macron rectifie le tir car le texte devrait disposer, si la loi est promulguée en l’état, que la protection « est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources

précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à ce plafond ».

Bien sûr le congé reprend son empire si le bailleur est lui-même âgé ou dispose de faibles ressources  ou encore s’il est offert au preneur un autre logement correspondant à ses besoins et ses possibilités dans une certaine limite géographique (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 5, I, 5°).

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, n° 565, 10 juill. 2015, art. 82, I, 6°

Publication du décret d’évolution des loyers des baux d’habitation

Dans certaines agglomérations, le dispositif d’encadrement annuel des loyers est reconduit pour les logements nus ou meublés qui font l’objet d’une relocation ou d’un renouvellement de contrat à compter du 1er août 2015.

Depuis le 1^er août 2012, un décret est publié chaque année en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet tendant à améliorer les rapports locatifs. Il vise à contenir la hausse des loyers, en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail. En 2015, les modalités d’encadrement de l’évolution des loyers restent identiques à celles de l’année 2014.
Cette règle est appliquée dans 28 agglomérations qui connaissent une forte tension du marché locatif, dites en zone tendue (D. n° 2015-931, 29 juill. 2015, art. 1^er). Depuis la loi ALUR, les communes concernées sont alignées sur celles où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI, art. 232). Elles figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (JO, 12 mai).
Ces 28 agglomérations (inchangées par rapport à celles de l’année 2014-2015) sont les suivantes :

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Ce texte concerne les locations de logements nus mais aussi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, meublés à usage d’habitation principale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 18 et 25-3).

En revanche, il ne s’applique pas aux logements-foyers, aux logements HLM, aux logements faisant l’objet d’une convention APL ou Anah et aux locations saisonnières (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2).
Dans ces conditions, le loyer des logements vacants reloués ne peut être supérieur au montant du loyer acquitté par l’ancien locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Des dérogations sont possibles suite à certains travaux, en cas de loyer anormalement bas ou pour les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Ce dispositif ne s’applique pas non plus aux logements faisant l’objet d’une première location (D. n° 2015-931, 29 juill. 2015, art. 2, 3 et 4)
De même, ce dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers s’applique en cas de renouvellement du bail, l’exception à la limitation de la réévaluation ne s’applique que si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites (D. n° 2015-931, 29 juill. 2015, art. 5).
Le décret du 29 juillet 2015 reconduit ce dispositif d’évolution de certains loyers pour une année, à compter du 1^er août 2015 jusqu’au 31 juillet 2016, conformément à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (D. n° 2015-931, 29 juill. 2015, art. 11).

Remarque : le précédent décret du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers est abrogé à compter du 1^er août 2015 (D. n°  2014-854, 30 juillet 2014, abrogé par D. n° 2015-931, 29 juill. 2015, art. 11 : JO, 31 juill.).

 

Ce décret s’articule avec le dispositif « durable » d’encadrement « légal » des loyers créé par la loi ALUR où « le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base de données produites par les observatoires locaux de loyers, majoré de 20 %.

Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer » (D. n° 2015-650, 10 juin 2015 : JO, 12 juin) .

 

Ce nouveau dispositif en régulant directement le niveau des loyers, est complémentaire du mécanisme du décret du 29 juillet 2015, qui agit, lui, sur le niveau d’évolution des loyers au renouvellement ou à la relocation.

Cet encadrement légal s’applique pour le moment dans les zones concernées de manière progressive, au fur et à mesure de l’agrément des observatoires locaux des loyers sur les différents territoires concernés. Pour cela des décrets d’application sont attendus.
Ce nouveau dispositif légal est effectif dans l’agglomération parisienne depuis le 1^er août 2015 avec la publication de l’arrêté de la préfecture de Paris (Arr. n° 2015 176-0007, 25 juin 2015), comme l’avait annoncé le Premier ministre dans le cadre de son plan de relance du logement (Communiqué de presse Premier min., 29 août 2014).

Sophie Meyer
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

 

D. n° 2015-931, 29 juill. 2015 : JO, 31 juill.

Le garde malade ne peut bénéficier du bail au décès du locataire

Le garde malade qui partageait le logement du locataire au moment du décès de ce dernier n’est pas une personne à charge et ne peut donc bénéficier du transfert du contrat de location.

Le garde malade qui s’occupait du preneur en contrepartie de son hébergement à titre gratuit n’a pas été considéré, par la cour d’appel de Paris, comme pouvant bénéficier du transfert du bail au décès du locataire. Les juges parisiens ont retenu qu’il ne s’agit pas d’une personne à charge pouvant bénéficier, parmi d’autres personnes, de la continuation du bail en cas d’abandon de domicile ou de son transfert en cas de décès du preneur (L. n° 89-467, 6 juill. 1989, art. 14).
Selon la cour d’appel, la définition de la personne à charge suppose la réunion de deux conditions cumulatives :
– la personne ne peut subvenir à ses besoins ou ne peut suffire à y subvenir

–  le preneur y pourvoit en lui fournissant les moyens d’existence.
Elle en induit que « ne sont pas considérées comme personnes à charge les employés de maison ayant vécu avec le locataire dès lors qu’ils disposaient de ressources suffisantes ».
Les magistrats avaient eu l’occasion d’indiquer que « ne sont pas à charge l’une de l’autre deux personnes disposant de ressources suffisantes pour vivre séparément et qui, au moyen d’une mise en commun de leurs ressources en vue d’une moindre dépense, se sont entraidées » (CA Paris, 6e ch. B, 15 nov. 2007, n° 06/16437 : Loyers et copr. 2008, comm. n° 29, B. Vial-Pedroletti). Il s’agissait dans cette dernière affaire de deux soeurs.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 4-3, 4 juin 2015, n° 14/13481

BAUX (CODE CIVIL)

Les détecteurs de fumée peuvent encore être installés avant le 1er janvier 2016

La loi Macron accorde un délai supplémentaire pour respecter la réglementation entrée en vigueur le 8 mars dernier, mais sous certaines conditions.

La loi du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) normalisés dans tous les lieux d’habitation, et ce, avant le 8 mars 2015.

Jusqu’à l’adoption de la loi ALUR du 24 mars 2014, l’installation d’un DAAF était à la charge de l’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire.

Mais dans un souci de protection du locataire, le législateur a souhaité mettre à la charge du bailleur l’installation de l’équipement, cette obligation lui incombant dorénavant.
Mais à l’approche de l’échéance, et compte tenu de l’affluence des commandes de DAAF par les bailleurs de grands parcs immobiliers (notamment sociaux), une pénurie d’équipements a vite été constatée et, par ailleurs, certaines entreprises se sont retrouvées face à une surcharge de travail pour installer les appareils, ne pouvant alors honorer certains contrats dans les temps.
Afin de sécuriser la situation juridique des propriétaires se trouvant dans l’impossibilité de respecter l’obligation dans le délai imparti, le législateur a décidé, dans le cadre de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, d’accorder à l’ensemble des propriétaires un délai supplémentaire.

L’obligation est ainsi réputée satisfaite si ceux-ci ont signé un contrat d’achat des détecteurs au plus tard au 8 mars 2015 et à la condition que les équipements soient effectivement installés avant le 1^er janvier 2016.

Bruno Pérot
Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 71 : JO, 7 août

.BAUX COMMERCIAUX

Révision du loyer commercial : le formalisme doit être respecté

La demande de révision triennale du loyer formée par conclusions au cours de l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé doit être déclarée nulle dès lors qu’elle n’a pas été préalablement sollicitée par LRAR ou acte extrajudiciaire.

La demande de révision du loyer n’est pas réservée au propriétaire. Elle peut être faite par le preneur ou le bailleur (C. com., art. L. 145-37).

Cette demande doit être formée soit par exploit d’huissier soit par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) et doit préciser à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert (C. com., art. R. 145-20).Cette règle ne souffre aucune dérogation.

La jurisprudence a toutefois eu l’occasion de préciser qu’une demande de révision formée par lettre simple était valable si elle avait donné lieu à une acceptation certaine et non équivoque du preneur (CA Aix 4^e ch. 24 juin 1981 : Bull. Aix 1981/2, n° 108, p. 48).

En revanche, la Cour de cassation a estimé qu’une demande de révision formée dans l’assignation introductive d’instance ne pouvait tenir lieu du formalisme prévu par l’article R. 145-20 du code de commerce (Cass. 3^e civ. 29 nov.1998, n° 96-14.121, n° 625 P + F : Bull. civ. III, n° 86 ; Loyers et copr. 1998, comm. n° 302 ; RJDA 6/98, n° 689 ; Gaz. Pal. 1^er/3 nov. 1998, p. 16, obs. J.-D Barbier).

De même, la délivrance d’un mémoire en demande de fixation du loyer révisé ne peut pas non plus pallier l’absence préalable d’une demande en révision (Cass. 3^e civ. 15 nov. 2006, n° 05-18.259, n° 1177 FS – P + B : Bull. civ. III, n° 224).
Dans le cas d’espèce, le bailleur a assigné le preneur en fixation du loyer du bail renouvelé après lui avoir signifié un congé avec offre de renouvellement et prétendu que la règle du plafonnement ne devait pas s’appliquer compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité qui avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

Pendant l’instance, le bailleur a sollicité par voie de conclusions, outre la fixation du loyer de renouvellement, la fixation du loyer révisé 3 ans après la date d’effet du renouvellement, puis de nouveau 3 ans après la date d’effet de la première révision triennale.
La cour d’appel a fixé le loyer de renouvellement à la valeur locative et également le loyer révisé à la première échéance triennale puis à la seconde considérant qu’elle avait valablement été saisie de ces demandes par les conclusions du bailleur.

La Cour de cassation censure la cour d’appel de Bastia au visa des articles L. 145-37 et R. 145-20 du code de commerce au motif que celle-ci ne pouvait fixer le loyer révisé sans qu’une demande en révision n’ait été préalablement formée par acte extrajudiciaire ou par LRAR.

Cette décision vient compléter la jurisprudence antérieure (citée ci-dessus) en affirmant qu’il n’existe aucun moyen de substituer la délivrance d’une LRAR ou d’un acte extrajudiciaire pour former valablement une demande de révision triennale du loyer.
Sur le premier moyen du pourvoi, la Cour de cassation le rejette et valide la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité (C. com., art. L. 145-34).

En l’espèce, la Haute juridiction a considéré que la cour d’appel avait « à bon droit » fixé le loyer à la valeur locative en raison des aménagements du port pour recevoir davantage de bateaux de croisière, de l’implantation d’un palais des congrès et de la création d’une zone  piétonne à l’angle de laquelle se situe le commerce en question.

Philippe Legrand
Avocat à la cour d’appel de Paris
Cass. 3e civ., 1er juill. 2015, n° 14-13.056, n° 748 FS – P + B

CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX
Publication de la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé

La liste des éléments de mobilier que devra comporter un logement meublé, constituant la résidence principale du locataire, à compter du 1er septembre 2015, est fixée par décret.

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-4).

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par un décret 31 juillet 2015, pris en application de l’article 8 de la loi n° 2014-366, du 24 mars 2014, dite loi Alur, qui a introduit cette définition du logement meublé dans la loi du 6 juillet 1989.
Un logement meublé doit donc comporter, au minimum, les 11 éléments suivants :

une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (D. n° 2015-981, 31 juill. 2015, art. 2).

Les dispositions de ce décret entreront en vigueur le 1^er septembre 2015 (D. n° 2015-981, 31 juill. 2015, art. 3).

Stéphanie Bourdin
Dictionnaire permanent Recouvrement de créances et procédures d’exécution

D. n° 2015-981, 31 juill. 2015 : JO, 5 août

EXPULSION

Expulsion par un indivisaire : un pour tous !

Le commandement de quitter les lieux est un acte d’administration qui peut être poursuivi par l’un quelconque des indivisaires.

La cour d’appel de Paris considère qu’aux termes de l’article L. 111-9 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition contraire, l’exercice d’une mesure d’exécution est considéré comme un acte d’administration ; qu’ainsi la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ne saurait être considérée comme acte de disposition.

Elle en déduit que l’expulsion peut être poursuivie par l’un quelconque des indivisaires.

La première chambre civile de la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de dire que l’action tendant à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a pour objet la conservation des droits des co-indivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d’un péril imminent (Cass. 1^re civ., 4 juill. 2012, n°10-21.967, n° 800 P+B+I).

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

CA Paris, ch. 4-8, 21 mai 2015, n° 14/21302

AGENTS IMMOBILIERS

Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier est paru

Le code de déontologie des professions immobilières dont la création avait été prévue par la loi ALUR est paru. Il entre en vigueur le 1^er septembre et concerne les personnes exerçant des activités de transaction et de gestion visées à l’article 1^er de la loi Hoguet, tels que notamment les syndics et agents immobiliers. Les règles sont sanctionnées par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

D. n° 2015-1090, 28 août 2015 : JO, 30 août

LOI CARREZ

Mesurage Carrez : trompeuses vérandas

La véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative ne doit pas être incluse dans la surface Carrez du logement.

L’obligation de mentionner la superficie des lots de copropriété dans les ventes en application de la « loi Carrez » est entrée dans les moeurs. Sa mise en oeuvre suscite toutefois, encore, quelques difficultés.

D’abord quant aux lieux concernés : elle ne vise que les parties privatives et non les parties communes à jouissance privatives ce qui conduit à exclure, comme en l’espèce, les surfaces closes prises sur le jardin commun,  par exemple une véranda (Cass. 3^e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540, n° 950 P+B).

Certaines parties du lot ou certains lots, tels que les caves, garages et emplacement de stationnement sont en outre écartés du champ d’application du mesurage.

Autre source d’embarras, la vente en une seule fois de plusieurs lots dont on sait qu’elle est soumise à l’article 46 de la loi de 1965 (Cass. 3^e civ., 28 mars 2007, n° 06-13.796 : Bull. civ. n° 45).

Le professionnel chargé du mesurage devra jongler avec la notion de lot et celle d’unité d’habitation.

Car la jurisprudence considère que la superficie a prendre en compte est celle de l’unité d’habitation (Cass. 3^e civ., 7 nov. 2007, n° 06-18.519 : Bull. civ. III, n° 195) qui peut amener à prendre en compte des lots qui normalement ne relèvent pas du champ de l’obligation par exemple parce qu’ils ont une superficie inférieure à 8m² (Cass. 3^e civ., 13 avr. 2005, n° 03-21.004 : Bull. civ. III, n° 91).

Pour autant, il est bon de ne pas perdre de vue la désignation des lots afin de repérer les parties communes qui pourraient y avoir été intégrées et devraient par conséquent être écartées de la mesure.

C’est ce qu’illustre une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 septembre dernier.

Les hauts magistrats ont approuvé la cour d’appel d’avoir accueilli l’action en réduction du prix quand la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative avait été incluse à tort dans la surface privative et que le certificat de mesurage ne permettait pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée.

Au soutien de leur pourvoi, finalement rejeté, les vendeurs avançaient que « lorsque la vente porte sur plusieurs lots de copropriété dont certains ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage (…), le fait que la différence constatée entre la superficie figurant dans l’acte et celle invoquée par l’acquéreur à l’appui de son action en réduction du prix ne peut être imputée qu’à l’un des lots exclus du champ d’application (de la loi Carrez) prive de fondement l’action ».
Dans cette affaire, le déficit de surface résultait de l’intégration de la véranda. Mais, ainsi que le relevaient justement les juges du fonds « pour que l’acquéreur puisse prétendre à une diminution du prix, il faut et il suffit que la superficie réelle soit inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte ».
La solution aurait-elle été différente si le certificat de mesurage avait mentionné des superficies distinctes lot par lot, permettant d’attribuer la moindre mesure à un seul d’entre eux?

Une réponse affirmative conduirait à l’abandon de la jurisprudence sur la notion d’unité d’habitation.
La sanction du déficit de superficie dans le cadre de l’affaire ayant donné lieu à la décision se trouve dans le calcul de la réduction du prix. Puisqu’il s’agit de la vente de plusieurs lots pour un prix global, « la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3^e civ., 16 janv. 2008, n° 06-21.696 : Bull. civ. III, n° 9 ; Administrer, avr. 2008, p. 45, J.-R. Bouyeure ; Cass. 3^e civ., 19 nov. 2008, n° 07-18.384 : Bull. civ. III, n° 177 ; Administrer, févr. 2009, p. 51, J.-R. Bouyeure) et non par la simple réalisation d’une règle de trois.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20.137, n° 921 P + B

VENTE D’IMMEUBLES

Vente de lots de copropriété: simplification de l’information des acquéreurs

Une ordonnance amende les dispositions de la loi ALUR afin de rendre plus fluide les transactions immobilières en allégeant les modalités d’information des acquéreurs.

Depuis la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014, il doit être annexé à la promesse de vente (ou de l’acte authentique de vente) de lot de copropriété un certain nombre de documents visant à informer l’acquéreur sur la gestion de l’immeuble en copropriété (CCH, art. L. 721-2, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 54).

L’établissement de cette documentation, qui est très étendue, est particulièrement lourd, générateur de frais et ralentit les transactions immobilières.

De plus, la loi ALUR précise que tant que les documents énumérés à l’article L. 721-2 ne sont pas annexés à l’acte, le délai de rétractation-réflexion ne peut commencer à courir (CCH, art. L. 721-3, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 54).
Conscient de ces inconvénients, la loi relative à la simplification de la vie des entreprises a autorisé le gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures relevant du domaine de la loi tendant à simplifier les modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du CCH (L. n° 2014-1545, 20 déc. 2014, art. 15 et art. 59 : JO, 21 déc., rect. 3 janv.).
La ministre du logement, Sylvia Pinel, vient d’établir l’ordonnance qui simplifie ce dispositif. Elle a reçu un avis favorable du conseil supérieur du Notariat et du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière qui réunit professionnels et consommateurs. Ce texte est d’application immédiate à l’exception du 5° de l’article L. 721-2 du CCH sur l’annexion du DTG qui entrera en vigueur dans sa nouvelle rédaction le 1er janvier 2017. Toutefois, un projet de loi de ratification devra être déposé devant le Parlement dans un délai de 5 mois à compter de la publication de l’ordonnance (L. n° 2014-1545, 20 déc. 2014, art. 59 : JO, 21 déc.).

Cette ordonnance du 27 août 2015 apporte ainsi quelques retouches aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du CCH en vue de simplifier leur mise en œuvre sans diminuer les garanties dues à l’acquéreur.
Au-delà d’une modification purement formelle de la rédaction de l’article 721-2 du CCH qui précise la définition de son champ d’application avant d’énumérer les documents à fournir à l’acquéreur, on note qu’afin d’alléger le volume des promesses de vente et de fluidifier les transactions certaines des informations pourront être remises en amont à l’acquéreur sans être obligatoirement annexés à la promesse de vente.
Cette remise, si l’acquéreur en est d’accord ne passera plus désormais par un support papier mais pourra être effective par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. Ce dernier atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique soit, lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main ;
L’allégement des formalités se traduit par la suppression de l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété :

– soit lorsqu’elles ne présentent pas un intérêt avéré pour l’acquéreur comme l’indication des charges restant dues par le vendeur puisqu’elles seront prélevées sur le prix. Les informations financières de la copropriété seront ciblées sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur. Un arrêté précisera le contenu de ces informations ;

– soit lorsque l’acquéreur étant propriétaire d’un autre lot de copropriété dispose déjà des informations en sa qualité de copropriétaire comme en cas de vente de lots secondaires tels qu’un emplacement de stationnement, une cave ou un grenier, etc.

Par ailleurs, l’attestation comportant la mention de la superficie privative du lot mis en vente est supprimée car elle fait double emploi avec l’obligation de mention de la superficie imposée par la loi Carrez dans toute promesse de vente de lot de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46).

A l’inverse la protection de l’acquéreur se trouve renforcée, le vendeur ayant l’obligation de remise des procès-verbaux d’assemblée générale sauf s’il n’a pas été en mesure de les obtenir du syndic alors que le texte antérieur ne prévoyait l’annexion de ces documents que si le vendeur en disposait.

De plus, il est précisé que si l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse de vente, les informations sont jointes au projet d’acte authentique notifié ou remis à l’acquéreur. En cas de vente par adjudication, elles sont annexées au cahier des charges.

Enfin, l’article L. 721-3 du CCH est modifié afin de sécuriser le point de départ du délai de rétractation-réflexion de l’article L. 271-1 du CCH (Ord. n° 2015-1075, 27 août 2015, art. 2).

L’ordonnance prévoit que les documents à fournir pour faire courir le délai de rétractation (en cas de promesse de vente) restent pratiquement les mêmes qu’auparavant, seule l’exigence de fournir l’attestation de la superficie de la partie privative du lot est supprimée (v. ci-dessus). Mais la liste des documents à transmettre pour faire courir le délai de réflexion (à défaut de promesse) est sensiblement réduite.

Ainsi, le délai de réflexion court même si ne sont pas jointes au projet d’acte authentique les pièces indiquant :

– le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

– les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

– lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Michel Hérai
Docteur en droit, directeur honoraire du CRIDON-Ouest
Ord. n° 2015-1075, 27 août 2015 : JO, 28 août

CHARGES DE COPROPRIETES

Macron : l’adieu à la mise en concurrence systématique des syndics

Tous les 3 ans, le conseil syndical devra procéder à la mise en concurrence de syndics, sauf décision contraire de l’assemblée, adoptée à la majorité absolue. Un nouvel accroc dans la loi ALUR.

La mise en concurrence annuelle entre les syndics mise en place par la loi ALUR avait été critiquée notamment pour son manque de souplesse. En outre, comme elle est dépourvue de sanction, les débats parlementaires ont fait ressortir la crainte d’une inflation des actions en nullité de la désignation du mandataire fondées sur l’absence de respect de la procédure.
Assemblée et Sénat ont donc souhaité, de façon différente, rendre la mise en concurrence moins systématique. L’assemblée nationale prévoyait une mise en concurrence lorsque le syndic avait été désigné deux fois consécutivement.

Le Sénat a préféré une périodicité fixe de 3 ans. C’est la version du palais du Luxembourg qui l’a emporté lors du vote du projet de loi le 10 juillet. Elle rentrera en vigueur 3 mois après la promulgation de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron.
Le nouvel alinéa 3 de l’article 21 de la loi du 10 juillet sera ainsi rédigé :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »

Toutefois, ainsi que le relevait un rapporteur de commission, la nouvelle rédaction du texte laisse entrevoir de futures difficultés de mise en oeuvre notamment sur le maniement des délais en fonction de la durée des mandats. Le principe demeure celui de la mise en concurrence obligatoire mais le vote d’une dérogation à la majorité absolue pourra constituer une échappatoire à une procédure qui demeure d’un usage finalement complexe.

Reste que les copropriétaires peuvent et pourront toujours, dérogation ou non, demander l’inscription à l’ordre du jour des assemblées des projets de contrats de syndic qu’ils communiquent, comme cela était possible dès avant ALUR (D. n° 67-223, 17mars 1967, art. 11, I, 4°).

L’ancien alinéa 4 de l’article 21 relatif au cas où le marché local des syndic ne permet pas la mise en concurrence est supprimé. La mesure entrera également en vigueur dans les 3 mois de la promulgation de la loi.

Alexandra Fontin

Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, n° 565, 10 juill. 2015

 

Le syndic ne peut déléguer le recouvrement des charges à un tiers

Le recouvrement des charges impayées fait partie des pouvoirs propres du syndic qui ne peut le déléguer à un tiers, tel qu’une entreprise de recouvrement.

Interrogé sur la possibilité des syndics de déléguer le recouvrement des impayés de charges à des entreprises ou cabinets spécialisés, la ministre du logement a répondu par la négative.

Dans le mesure où le recouvrement des sommes impayées par les copropriétaires fait partie des pouvoirs propres du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18), ce dernier doit mettre personnellement en oeuvre cette prérogative sans pouvoir la déléguer à tiers. L’autorisation que donnerait l’assemblée générale ne légaliserait pas ce transfert.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Rép. min. n° 79285 : JOAN Q, 15 sept. 2015, p. 7051

 

 

SYNDIC

Pas d’habilitation pour le syndic qui agit en remise des pièces contre l’ancien

Le nouveau syndic peut demander la liquidation de l’astreinte assortissant l’injonction faite à l’ancien syndic de lui remettre les archives dormantes de la copropriété sans y avoir été préalablement autorisé par une assemblée générale.

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2). A défaut, après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au président du TGI d’ordonner sous astreinte la remise des pièces.

Pour échapper au paiement de l’astreinte, le mandataire sortant a soutenu qu’en application de l’article 55 de la loi de 1965, le nouveau syndic aurait dû être habilité par l’assemblée générale des copropriétaires à agir en justice aux fins de récupération des archives.

L’argument est écarté. Le syndic nouvellement nommé qui agit contre l’ancien en remise des documents et fonds du syndicat des copropriétaires peut le faire en son nom propre. S’il est expressément désigné comme créancier de l’injonction de faire, il est en droit de solliciter la liquidation de l’astreinte sans habilitation préalable de l’assemblée.

Alexandra Fontin
Dictionnaire permanent Gestion immobilière

Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-22.419, n° 906 P + B

INDICE INSEE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

(Base de 100 au 4^e trim. 1953)

	1er TRIM	1er TRIM MOYENNE	2e TRIM	2e TRIM MOYENNE	3e TRIM	3e TRIM MOYENNE	4e TRIM	4e TRIM MOYENNE
1996	1038	1024,50	1029	1026,00	1030	1027,25	1046	1035,75
1997	1047	1038,00	1060	1045,75	1060	1055,00	1068	1060,50
1998	1058	1063,25	1058	1062,75	1057	1060,25	1074	1061,75
1999	1071	1065,00	1074	1069,00	1080	1074,75	1065	1072,50
2000	1083	1075,50	1089	1079,25	1093	1082,50	1127	1098,00
2001	1125	1108,50	1139	1121,00	1145	1134,00	1140	1137,25
2002	1159	1145,75	1163	1151,75	1170	1158,00	1172	1166,00
2003	1183	1172,00	1202	1181,75	1203	1190,00	1214	1200,50
2004	1225	1211,00	1267	1227,25	1272	1244,50	1269	1258,25
2005	1270	1269,50	1276	1271,75	1278	1273,25	1332	1289,00
2006	1362	1312,00	1366	1334,50	1381	1360,25	1406	1378,75
2007	1385	1384,50	1435	1401,75	1443	1417,25	1474	1434,25
2008	1497	1462,25	1562	1494,00	1594	1531,75	1523	1544,00
2009	1503	1545,50	1498	1529,50	1502	1506,50	1507	1502.50
2010	1508	1503,75	1517	1508,50	1520	1513,00	1533	1519.50
2011	1554	1531.00	1593	1550.00	1624	1576.00	1638	1602.25
2012	1617	1618.00	1666	1636.25	1648	1642.25	1 639	1642.50
2013	1 646	1649.75	1637	1642.50	1612	1633.12	1615	1627.50
2014	1648	1628	1621	1624	1627	1627.75	1625	1630.25
2015	1632	1626,25	1614	1624,50	1608	1619.75

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS (IRL)

(prix de consommation hors tabac et hors loyers)

(Base 100 au 4^e trim. 1998)

ANNEE	TRIMESTRE	DATE PARUTION (*)	IRL	VARIATION ANNUELLE
2009	1er 2° 3e 4e	14/04/2009 17/07/2009 14/10/2009 14/01/2010	117,70 117,59 117,41 117,47	+ 2,24 % + 1,31 % + 0,32 % – 0,06 %
2010	1er 2° 3e 4e	14/04/2010 15/07/2010 14/10/2010 14/01/2011	117,81 118,26 118,70 119,17	+ 0,09 % + 0,57 % + 1,10 % + 1,45 %
2011	1er 2e 3e 4e	14/04/2011 13/07/2011 15/10/2011 15/01/2012	119.69 120.31 120.95 121.68	+ 1.60 % + 1.73 % + 1.90 % + 2.11 %
2012	1er 2è 3e 4è	13/04/2012 13/07/2012 12/10/2012 11/01/2013	122.37 122.96 123.55 123.97	+ 2.24 % +2.20 % +2.15 % +1.88 %
2013	1er 2è 3e 4è	12/04/2013 12/07/2013 15/10/2013 15/01/2013	124.25 124.44 124.66 124.83	+1.54 % +1.20 % +0.90 % +0.69 %
2014	1er 2è 3è 4è	11/04/2014 11/07/2014 15/10/2014 15/01/2015	125 125.15 125.24 125.29	+ 0.60 % + 0.57 % + 0.47 % +0.37 %
2015	1er 2è 3è 4è	17/04/2015 23/07/2015 15/10/2015 14 /01/2016	125.19 125.25 125,26 125.28	+ 0,15 % +0.08 % +0.02% -0.01%
(*) Le nouvel indice de référence des loyers a été publié pour la première fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 4e trimestre 2002 au 4e trimestre 2007 inclus.

TAUX DE L’INTERET LEGAL

ANNEES	TAUX ORDINAIRES	EN CAS DE CONDAMNATION
1995	5,82 %	10,82 %
1996	6,65 %	11,65 %
1997	3,87 %	8,87 %
1998	3,36 %	8,36 %
1999	3,47 %	8,47 %
2000	2,74 %	7,74 %
2001	4,26 %	9,26 %
2002	4,26 %	9,26 %
2003	3,29 %	8,29 %
2004	2,27 %	7,27 %
2005	2,05 %	7,05 %
2006	2,11 %	7,11 %
2007	2,95 %	7,95 %
2008	3,99 %	8,99 %
2009	3,79 %	8,79 %
2010	0,65 %	5,65 %
2011	0,38 %	5,38 %
2012	0,71 %	5,71 %
2013	0.04 %	5.04 %
2014	0.04 %	5.04 %
2015	0.93 %	4.06 %

COEFFICIENT D’EROSION MONETAIRE

ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT	ANNEE	COEFFICIENT
1984	0,26386 %	1996	0,18823 %	2008	1,016 %
1985	0,24933 %	1997	0,18594 %	2009	1,015 %
1986	0,24287 %	1998	0,18466 %	2010	1,00 %
1987	0,23546 %	1999	0,18374 %	2011	1,036 %
1988	0,22930 %	2000	0,18069 %	2012	1,018 %
1989	0,22131 %	2001	0,17773 %	2013	1,00%
1990	0,21409 %	2002	1,144 %	2014	1,00 %
1991	0,20745 %	2004	1,097 %	2015	1,00%
1992	0,20264 %	2006	1,060 %
1995	0,19194 %	2007	1,045 %

SALAIRE MINIMUM DE CROISSANCE

DATE	S.M.I.C HORAIRE	169 H MOIS BRUT	151,67 H EUROS
01/07/02	6,83	1154,27
01/07/03	7,19	1215,11
01/07/04	7,61	1286,09
01/07/05	8,03	1357,07	1217,88
01/07/06	8,27		1254,28
01/07/07	8,44		1280,07
29/04/08	8,63		1308,88
01/07/08	8,71		1321,02
01/07/09	8,82		1337,70
01/01/10	8,86		1343,80
01/01/11	9,00		1365,00
30/11/11	9,19		1393,82
01/01/12	9,22		1398,37
01/07/12	9.40		1425.67
01/01/13	9.43		1430,22
01/01/14	9.53		1445,38
01/01/15	9.61		1457,55

CONVENTION NATIONALE DE L’IMMOBILIER

(Avenant 64 non encore étendu)

Niveaux	Salaire annuel minimum conventionnel
Employé (E I)	18 948€
Employé (E II)	19 270 €
Employé (E III)	19 512 €
Agent de maîtrise (AM I)	19 795 €
Agent de maîtrise (AM 2)	21 674 €
Cadre (C I)	22 867€
Cadre (C II)	30 692 €
Cadre (C III)	36 570€
Cadre (C IV)	41 185€

Les grilles de salaires minima conventionnels des entreprises de la branche de l’immobilier (hors résidences de tourisme) sont revalorisées. Par un avenant n°64 du 26 février 2015, les partenaires sociaux ont convenu de modifier les salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale. Cet avenant s’applique à compter du 1^er janvier 2015 aux syndicats signataires.
Le salaire minimum brut annuel (sur 13 mois, hors prime d’ancienneté) est fixé de la façon suivante pour chaque niveau :

GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYES D’IMMEUBLES

Grille salariés de la catégorie A : Base 151,67 heures – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	1 440,00 €
2	1 460,00 €
3	1 480,00 €
4	1 500,00 €
5	1 630,00 €
6	1 690,00 €

Grille salariés de la catégorie B : Base 10 000 UV – en euros

NIVEAU	SALAIRE MINIMUM BRUT MENSUEL CONVENTIONNEL
1	–
2	1 615,00 €
3	1 640,00 €
4	1 665,00 €
5	1 815,00 €
6	1 875,00 €

INDICE F.F.B DU COUT DE LA CONSTRUCTION (BASE 1941)

ANNEES	1er TRIM	2e TRIM	3e TRIM	4e TRIM
2005	686,90	688,30	691,30	699,40
2006	717,60	731,80	741,70	749,10
2007	760,10	771.00	774.60	773.50
2008	791.20	810.40	829.10	802.90
2009	799.40	804.40	811,80	817.90
2010	822,30	839,00	841,70	851,20
2011	875,20	875,70	879,70	879,20
2012	901,00	898.50	901,50	903,10
2013	919,80	915,80	914.40	920.80
2014	924.90	925,00	926.80	930.80
2015	930,80	931.70	932,70