L’expertise en valeur vénale

 

Contrairement à ce que prétendent quelques groupes immobiliers, l’expertise en valeur vénale n’est pas réservée à une élite auto-proclamée, ayant reçu une vague formation qui ressemble plus à de la cooptation qu’à autre chose et payant très cher leur adhésion.

Considérant que tous les agents immobiliers membres de la CRPI ont les compétences suffisantes pour pouvoir donner le prix d’un appartement (ce que nous faisons au quotidien d’une certaine manière), nous vous proposons ici une méthode d’expertise fiable et reconnue.

 

Intérêt :

L’expertise en valeur vénale est une des composantes du métier d’agent immobilier.

Les expertises, facturées généralement entre 400 et 1000 €, peuvent également offrir un complément de revenu non négligeable.

Elle permet en outre de répondre aux besoins des clients que vous avez déjà en portefeuille et peut vous en offrir de nouveaux.

 

Titre :

Le titre d' »expert immobilier » n’existe pas et s’il peut faire bien sur une carte de visite, il ne correspond à rien de précis.

On remarque également que le Code civil n’utilise jamais le terme « expert » pour ce qui est des experts judiciaires : c’est le mot « technicien » qui est employé.

Un expert peut aussi bien être diagnostiqueur, notaire, ou n’importe quel professionnel du bâtiment qui voudra bien se prétendre comme tel.

Nous conseillons donc plutôt l’utilisation du titre d' »expert en valeur vénale » qui, s’il n’est ni plus ni moins légal que le précédent, a au moins l’avantage d’être exact.

Le titre de « sapiteur » parfois rencontré également, nous semble lui aussi trop vague et désuet pour être utilisé à moins de vouloir susciter la curiosité.

 

Rôle :

L’expert en valeur vénale doit apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable à l’instant T.

Le document établi engage son auteur (pensez à modifier votre RC pro en ce sens).

 

Motifs

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d’un immeuble :
•    en cas de divorce,
•    en cas de succession,
•    préparer une mutation (transaction, prise d’hypothèque),
•    financer ou refinancer l’immeuble,
•    effectuer les actes de gestion (assurer l’immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d’une saine gestion, déterminer le prix auquel on va louer l’immeuble),
•    payer ses impôts ou vérifier leur bien fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés bâties),
•    déclarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,
•    défendre ses droits en justice.

 

nous vous proposons ci-dessous un modèle d’expertise générique, perfectible, et que nous vous invitons à modifier à loisir :

 

NOTE

D’EVALUATION

IMMOBILIERE

Note d’évaluation immobilière

Demandeur :

nom

prenom

adresse

profession

Bien à évaluer :

immeuble «xxxxxxx »

xxxxxxxxxx

xxxxxxxxx

lieu dit «xxxxxxxxxxx »

xxxxxxxxxxxxxxxxxx

Ce bien appartient à

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Note d’évaluation immobilière effectuée

à la demande de XXXXXXXXX

Par XXXXXXXXXX

En la présence de

XXXXXXXXXXXXXXX

Nous, sous-signés :

xxxxxxxxxxxxxxx

certifions nous être transportés sur les lieux en date du

XXXXXXXXXXXXXXX

afin de voir, visiter et évaluer un appartement dépendant du patrimoine de

XXXXXXXXXXXXXXX

Nos appréciations, évaluations et conclusions établies objectivement selon les références actuelles, les arrêtés en la matière, la situation des biens au jour de notre visite font abstraction de tous éléments de convenance personnelles.

La situation du marché immobilier, les arrêtés préfectoraux, la législation en général, étant susceptibles de variations importantes dans le fond comme dans la forme, les conclusions de notre rapport ne sont valables qu’au moment de la rédaction.

NATURE DE LA MISSION

1 – URBANISME ET LA SITUATION CADASTRALE

1-1 situation géographique

1-2 urbanisme

1-3 situation cadastrale

2 – TITRES DE PROPRIETE, REGLEMENT DE COPROPRIETE ET SITUATION LOCATIVE

2-1 titre de propriété

2-2 règlement de copropriété

2-3 travaux prévus dans la copropriété

2-4 situation locative

3 – DESCRIPTION DES LIEUX

3-1 Désignation

3-2 L’immeuble

3-2-1 la copropriété

3-2-1 Le gros oeuvre

3-2-2 les locaux

4 – NOTRE AVIS SUR LA VALEUR VENALE A CE JOUR DE L’IMMEUBLE

4-1 Evaluation

4-2 La méthode ……..

4-3 La méthode ………. (en choisir 2 parmi les 4 présentées ici)

4-4 Moyenne des deux méthodes

5 – NOS CONCLUSIONS

 

 

ANNEXES

Mission :

Notre mission consiste à évaluer la valeur vénale de l’immeuble à ce jour afin de vendre.

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien immobilier peut raisonnablement être

cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes

étant réunies :

– La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,

– L’existence d’au moins deux acquéreurs potentiels,

– La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la

nature du bien et de la situation du marché,

– Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

– que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans

réserve, avec une publicité adéquate,

– que les parties en présence n’ont pas été influencées par des raisons de

convenance personnelle

La valeur vénale pourra être différente en cas de vente forcée. C’est le cas lors de la réalisation d’une transaction d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte, (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

Pour réaliser cette évaluation, les documents suivants nous ont été présentés :

– copie du procès verbal de l’A.G. du 02/11/2010

– devis de travaux sur les parties communes

– extrait de compte du lot concerné par notre étude

– feuille de calcul de répartition des coûts des travaux de copropriété

Nous n’avons pas été en possession des pièces suivantes :

– documents hypothécaires

La présente évaluation est soumise à l’absence de servitudes privées pouvant résulter des

documents ci-dessus désignés et de nature à porter atteinte à la valeur des biens.

Dans le cas où les biens feraient l’objet d’une mutation, il sera nécessaire de faire réaliser un

dossier de diagnostics techniques.

Concernant les surfaces, nous avons effectué un relevé sur place

1 – URBANISME ET LA SITUATION CADASTRALE

Le grau du roi est à la fois un petit port de pêche et une ville touristique de 7000 résidants à l’année et pouvant compter jusqu’à 160 000 habitants en été. Elle se situe à 49 km de Nîmes, sa préfecture, et à 29 km de Montpellier (grand bassin d’emploi le plus proche).

La ville est bien desservie par le réseau routier et possède de plus une gare SNCF.

Elle jouit également d’infrastructures développées et en nombre, garantissant une bonne attractivité (crèche, écoles primaires, collège (privé), nombreuses associations et terrains de sports divers).

L’emploi est essentiellement tourné sur le tourisme ou la pêche et connaît une réelle accalmie durant les mois d’hiver.

Texte 1:

Texte 2: plan du grau avec localisation du bien

 

L’immeuble est situé XXXXXXXXXXXXXXX.

Descriptif et situation de la rue dans le quartier

Ce quartier bénéficie des équipements collectifs nécessaires aux bonnes conditions d’habitation. (descriptif et situation du quartier dans la ville)

En revanche..(points négatifs de la rue, puis du quartier).

Le collège (public) est situé à 7 km (Aigues Mortes), et le lycée à 25 km (Lunel).

Un service de cars scolaire assure le ramassage des élèves.

1-2 Urbanisme

La commune du grau du roi dispose d’un Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) révisé, en

application après D.C.M. du 22 décembre 2000.

Ce document d’urbanisme classe les biens qui nous intéressent dans une zone UA, secteur

UAb

Il s’agit d’une zone urbaine.

Les biens sont situés dans la Zone De Protection Du Patrimoine Architectural, Urbain Et

Paysager (ZPPAUP) Panier.

Ils sont également concernés par le Périmètre de Restauration Immobilière (P.R.I.) Panier –

Vieille Charité..

Rappelons que la propriété est comprise dans une zone de Droit de Préemption Urbain

(DPU), ce qui implique pour les propriétaires, en cas de mise en vente, l’obligation

d’effectuer une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) et pour la collectivité, la faculté

d’exercer son droit de préemption. Ce droit de préemption urbain a été délégué à Marseille

Aménagement par délibération du Conseil Municipal (D.C.M.) du 21 décembre 1998.

Ces situations obligent les propriétaires et copropriétaires à respecter les obligations de

travaux rendus obligatoires par les Déclarations d’Utilités Publiques

1 –3 – Situation cadastrale

L’ensemble immobilier dont les biens objet de notre étude font partie figure au cadastre de la commune du grau du roi, section 808 D, parcelle n° 215 pour une contenance de 71centiares.

Texte 3: plan cadastral

 

2 – TITRES DE PROPRIETE, REGLEMENT DE COPROPRIETE ET SITUATION LOCATIVE

2-1 titre de propriété

Nous n’avons pas eu connaissance du titre de propriété.

Au cas où celui-ci présenterait des servitudes contractuelles, nos conclusions pourraient être

différentes.

2-2 règlement de copropriété

Le règlement de copropriété ne nous a pas été remis, nous supposons que les biens ne sont

grevés d’aucune servitude contractuelle.

Dans le cas contraire, nos conclusions pourraient être différentes

2-3 Procès verbal d’assemblée général et décompte de charges

L’étude du dernier compte rendu d’assemblée générale n’a pas permis d’identifier de gros travaux prévus sur les parties communes.

En cas de décision particulières prises par l’assemblée générale de l’immeuble dans un avenir proche (ravalement de façades, réfection de toiture…), nos conclusions pourraient être différentes.

Le dernier décompte de charge relatif à l’appartement………..

2-4 situation locative

Au jour de notre visite et suivant les affirmations de XXXXXXXXXXXXXXXXX, les biens sont libres de toute occupation.

3 DESCRIPTION DES LIEUX

3 – 1 – DESIGNATIONS

Les biens qui font l’objet de notre étude consistent en un appartement de type 3 situé au 1er

étage :

– Le lot numéro trois, l’appartement et les 260/1000ème indivis des parties communes

générales

3 – 2 – L’IMMEUBLE

3-2-1 la copropriété

La copropriété est gérée par l’agence XXXXXXXXXXXXXXX, syndic. Des contrats ont entre autre été souscrits pour l’entretien des espaces verts et le nettoyage des parties communes.

Elle comporte XXXXXXX appartements répartis en XXXXXXXX entrées.

3-2-2 Le gros oeuvre

Il s’agit d’une construction datant probablement des années XXXXXXXXX. Elevée d’un rez-de-

chaussée et 3 étages, la structure est en pierres, façade enduit ciment, toiture tuilée double pente sur charpente bois traditionnelle.,

3-2-2 Les locaux

La distribution

L’accès se fait à partir du palier d’étage directement sur la cuisine, à droite le séjour ; en retour arrière, une pièce noire puis une chambre sur cour avec sa salle d’eau attenante Le tout pour une surface de 48.18 m².

 

Texte 4: plan + rose des vents

 

Les prestations

Elements de confort

• chauffage électrique

• eau de la ville

• assainissement direct par réseau de la ville

• double vitrage

• Ventilation Mécanique Contrôlée

• wc séparés de la salle d’eau

• interphone

• faibles charges de copropriété

• chauffage central infividuel au gaz

par contre,

• les wc sont dans la salle de bain

• le carrelage est en état plutôt mauvais

• les fenêtres et volets extérieurs sont anciens et à changer à court terme

• la peinture (murs et plafond) est lépreuse et à revoir entièrement

• l’électricité n’est plus aux normes actuelles

• la façade….

• …

description :

Hall d’entrée

acces depuis le couloir par une porte, fermeture trois points en bois plein.

Carrelage et pleinthes marrons, murs platrés couleur crème et plafond lisse peint en blanc.

Bon état général, 5m2

Cabine

située dans le hall d’entrée, elle permet l’installation de 2 lits superposés ou pourra s’aménager en penderie ou coin bureau.

Même description que le hall, bon état général, 5m2

Séjour :

acces depuis le hall, même descritpion que les pieces précédentes.

Ouvre sur la cuisine et la loggia dont elle est séparée par une baie vitrée

placard avec portes coulissantes

état vétuste, 15m2

WC

acces depuis le couloir par une porte blanche, même description que le hall

etat général moyen, 1m2

salle de bains

accès depuis le séjour par porte bois peinte, même description que précédemment. Lavabo sur colonne, bac douche encastré, faience blanche sur 1,80m de hauteur le reste étant peint.

Bon état général, 6m2

chambre

……….

terrasse

exposition Sud, carrelage marron, bon état 6m2

Parking

n°234 situé devant l’entrée B de l’immeuble

4 – NOTRE AVIS SUR LA VALEUR VENALE A CE JOUR DE L’IMMEUBLE

4-1 Evaluation

Nous avons précédemment relevé les points positifs et négatifs de ce bien.

Afin de déterminer la valeur vénale, nous retiendrons des différentes méthodes d’évaluation possible :

• la méthode par comparaison

• la méthode dite du revenu

• la méthode de la surface utile pondérée, en m2 valeur vénale

• la méthode en fonction de la valeur antérieure

4-2 la méthode par comparaison

Cette méthode consiste à évaluer un bien à partir directement des références de transactions

effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une

localisation comparables à celles du produit expertisé.

A titre indicatif, nous avons relevé les éléments de marché suivant :

– même immeuble, appartement de même type sis au 2ème étage vendu le XXXXXXX à XXXXXX TTTTTTT € (vente zaza-fifi réalisée par l’intermédiaire de l’agence YY)

– même immeuble, appartement de type 3 de 65m2 vendu le à € soit €/m2

nous retiendrons un prix au mètre carré de YYY en raison de la vétusté plus importante du bien, soit une estimation de Xm2*YYY = Z €

– 14 rue des Cordelles, un appartement de type 3, situé au deuxième étage, d’une surface

Carrez de 50.64 m², dans un état de délabrement avancé, vendu en décembre 2004 au

prix de 19 050 €, soit 376.64 € par m².

Pour l’avoir visité, ce bien présente des éléments de dégradations nettement plus important

que celui objet de notre étude.

Pour le bien ici étudié, et compte tenu de ses caractéristiques, nous retiendrons une valeur

moyenne de marché de 500 € par m²,

Soit : 500 € x 48 m² = 24 000 €

Nous estimons raisonnable de retenir la valeur arrondie de 24 000 € pour valeur vénale

actuelle.

Nous arrêtons la valeur de la méthode par comparaison à

(TTTTTTT +Z + 24000) / 3 = V1 €

4-3 Méthode dite du revenu

Cette méthode consiste à évaluer le bien en fonction du revenu locatif moyen attendu pour des biens similaires.

A titre indicatif, nous pouvons noter les éléments de marché suivant :

un appartement de type 2 d’environ ………….. m2 sis ………….., ……étage, dans un immeuble de standing similaire loué par notre agence à ………. pour …………€/mois

un appartement de type 2 d’environ ………….. m2 sis ………….., ……étage, dans un immeuble de standing similaire loué par notre agence à ………. pour …………€/mois

Nous retenons FFFFFFFFF comme valeur locative de cet appartement.

Le rapport pratiqué dans ce type d’investissement est de l’ordre de 5% brut.

Tenant compte des frais de mutation (arrondis à 7%), nous retiendrons une valeur nette de :

FFFFFFFF * 12 * 100 * 0,93 / 5 = V2 €

4-4 Méthode de la surface utile pondérée

Apres avoir relevé la surface réelle de toutes les parties de l’appartement, nous leur appliquons un coefficient de pondération :

Pièces	Surface réelle	Coefficient de pondération	Surface pondérée
entrée-couloir		0,6
séjour		1
cuisine		0,9
Salle d’eau		0,8
wc		0,8
cellier		0,3
Chambre 1		0,8
Chambre 2		0,8
loggia		0,5
Combles accessibles		0,2

Total : XXXXXXXX m2

à cette surface, nous retenons d’autres critères de pondération résultant d’une observation générale des ventes, dits critères secondaires :

critère de superficie :

– Superficie jusqu’à 40 m²: 120 %
– Superficie de 41 à 80 m² : 100 %
– Superficie de 81 à 120 m² : 95 %
– Superficie de plus de 120 m² : 90 %

critère de vue :

– Face mer : 130 %
– Vue sur mer : 115 %
– Vue dégagée agréable : 100 %
– Vue sur rue/parking : 90 %
– Vis à vis direct : 80 %

Critère d’exposition : entre 85 et 105 % suivant l’ensoleillement

Critère de vétusté de l’immeuble : 90 à 110 %

Critère de confort-isolation : 90 à 110 %

Critère de qualité de la construction : 95 à 105 %

Critère d’occupation : 80 à 90 % si l’appartement est grevé d’un bail

Nous retenons, dans ces critères secondaires : A% de superficie, B% de vue, C% d’exposition, D% de vétusté, E% de confort et F% de construction.

Soit surface pondérée totale : XXXXXXXXXXX*A*B*C*D*E*F = $$$$$$$$ m2

Nous avons relevé une moyenne de prix au m2 à UUUUUUUUUU € (correspondant à 6 ventes : 11111111 €, 2222222 €… 6666666 €, soit [111111++666666]/6 = UUUUUUU €).

Cette méthode donne donc une valeur de batti à $$$$$$$*UUUUUUU = ZZZZZZZ €.

à laquelle s’ajoute le prix du garage/parking soit d’où un prix final de V3

4-5 méthode en fonction de la valeur antérieure

Dans cette méthode, nous retenons pour prix de base le prix de vente de l’immeuble si la vente est récente (moins de 5 ans) et nous y appliquons le coefficient d’érosion monétaire.

Le coefficient d’érosion monétaire est publié annuellement sur le bulletin officiel des impôts (BOI)

(remarque : il convient de tenir compte de travaux exécutés entre le moment de l’achat et le moment de l’évaluation, et d’appliquer à leur coût un abattement moyen de 8 % par an ainsi que des modifications survenues dans l’appartement et dans le quartier)

Nous arrivons donc au tarif de V4 = XXX * coefficient d’érosion monétaire

4-4 Moyenne des deux méthodes

Nous pensons que nous pouvons appliquer la moyenne des deux méthodes d’expertise précédemment utilisées, soit un montant final :

Vfinal = (Vx + Vy)/2

5 – NOS CONCLUSIONS

La contraction durable du marché n’a pas permis une évaluation de l’immeuble à maxima.

En tenant compte des éléments fournis par les méthodes d’évaluation énoncées, nous retenons la valeur suivante pour les biens de la parcelle 105, section BP, 51 bis rue Michel Rédarès, 30240 LE GRAU DU ROI, au jour de notre visite :

 

Soit une valeur de V final € hors taxes et hors droits

 

Cette valeur s’entend hors frais de courtage éventuels et hors frais de mutation.

 

Elle peut varier de plus ou moins dix pour cent, selon les lois de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier.

 

En foi de quoi nous avons établi le présent rapport, pour servir et valoir ce que de droit.

 

 

Fait et clos en notre Cabinet, L’Expert

 

Le xxxxxxxxxxxxxxxxxx