LA LOCATION GERANCE

La location-gérance permet au propriétaire d’un fonds d’en concéder l’exploitation à une tierce personne contre rémunération. Elle est souvent mise en œuvre pour préparer la cession du fonds. Elle se fait pour un temps défini et permet au bailleur de toucher un revenu en ayant arrêté l’exploitation de son fonds de commerce. Notez que L’artisan qui loue son fonds perdra sa qualité d’artisan (il sera radié de la Chambre de Métiers et de l’Artisanat) et il deviendra « loueur de fonds » d’un point de vue fiscal.

 

Définition

La location-gérance, également appelée gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce artisanal ou industriel cède à une personne (le locataire-gérant) le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls pendant un certain temps moyennant le paiement d’une redevance.

La location gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal de la conserver dans son patrimoine et d’en tirer des revenus sans l’exploiter lui même : il en confit donc la gestion à un tiers qui l’exploitera à ses risques et périls, moyennant le versement d’une redevance. Cette location porte sur le fonds et non sur les murs (ce n’est donc pas une sous location). Ainsi, le propriétaire du fonds n’a pas à s’assurer de l’accord du bailleur des murs pour pouvoir mettre son fonds en location gérance, sauf si le bail interdit pas directement ou indirectement (impossibilité de substituer une tierce personne dans la jouissance des lieux) la mise en location gérance.

 

Durée

Le contrat de location-gérance peut théoriquement être à durée indéterminée, mais ce n’est pas dans l’esprit de ce type de location et nous craignons que, dans certains cas, ces locations puissent être requalifiées en location de fonds de commerce, faisant perdre ainsi au propriétaire la propriété commerciale. Nous conseillons donc fortement une location d’un an, renouvelable un nombre limité de fois.

 

Interet de la formule

Cette formule permet au bailleur de rester propriétaire de son fonds tout en percevant un revenu tiré des redevances. C’est un moyen d’organiser une passation de pouvoir progressive et une transmission du savoir-faire à un repreneur.
Pour le locataire-gérant, l’avantage est double. « S’il n’a pas encore les ressources financières suffisantes pour acquérir le fonds, il a tout de même la possibilité de commencer à l’exploiter. La location gérance peut être un moyen pour le repreneur de « tester » l’entreprise avant de la racheter, de payer plus tard l’entreprise (lors de l’acquisition réelle) et pourquoi pas de donner plus confiance aux banquiers lors du vrai transfert de patrimoine. Mais attention, certaines règles doivent tout de même être respectées.

 

Risques financiers

Le propriétaire du fonds est responsable solidairement avec le locataire de toutes les dettes d’exploitation contractées dans les 6 mois qui suivent la publication du contrat. Cette solidarité vise les dettes contractuelles et aussi celles d’origine légale dès lors qu’elles sont liées à l’exploitation du fonds. Toutes les dettes extérieurs à l’activité ou personnelles ne sont pas concernées (ex : cotisations sociales du gérant).

Pour limiter ces risques, des clauses particulières peuvent être intégrées dans le contrat de location gérance, comme par exemple un cautionnaire.

Pendant toute la location-gérance, le loueur est responsable est solidairement responsable des impôts directs du gérant ; le fisc peut lui réclamer le paiement dès que le gérant locataire est défaillant. Il s’agit essentiellement de l’impôt sur le revenu provenant de l’exploitation, de l’impôt sur les société, de la taxe professionnelle, des impôts directs locaux et taxes diverses (taxe apprentissage, taxe formation continue, …). La TVA n’entre pas dans cette catégorie, la responsabilité du loueur n’étant limité qu’à 6 mois.

Enfin, à la fin du contrat, le bailleur récupère le fonds en l’état. Moralité : si le locataire-gérant n’a pas su l’exploiter correctement, sa valeur se trouve considérablement amoindrie.

Attention
Lorsqu’à l’issue du contrat, le fonds est vendu au locataire-gérant et que le prix de cession est diminué du montant des redevances, l’administration fiscale peut requalifier la location-gérance en cession déguisée. Pour cette raison, il est très périlleux de prévoir dans le contrat une clause d’achat au terme de la location-gérance (le prix du fonds étant lié à l’exploitation du fonds, et celle-ci pouvant varier fortement durant la période de location-gérance).

 

Conditions

Pour mettre son fonds en location-gérance, le bailleur doit l’avoir exploité pendant au moins deux ans. Quelques exceptions sont prévues (loueur faisant l’objet d’une mesure de protection légale ou héritier d’un commerçant décédé).

De son côté, le locataire-gérant a l’obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

 

Redevance

Le montant des redevances est fixé librement par les parties. Elle peut être versée annuellement, par trimestre ou par mois.

Son montant peut être fixe ou bien proportionnel à tel ou tel ratio de l’entreprise. Il convient de savoir qu’à partir du moment où le locataire a signé le contrat, il ne peut pas ensuite demander l’annulation au motif que le loyer est exorbitant.

Il n’existe pas de méthode de calcul particulière pour déterminer le montant de la redevance.

Elle peut être soit fixe, soit proportionnel au chiffre d’affaire réalisé (plus rare).

Nous pouvons toutefois donner comme base de travail pour une redevance fixe :

redevance = entre 5 et 10 % de la valeur du fonds + 10 à 20 % de la valeur du matériel en fonction de sa vitesse d’obsolescence.

Le stock est généralement vendu séparément.

 

Contrats en cours

Pour les contrats de travail, le locataire est impérativement tenu de les poursuivre en fournissant le travail convenu et en respectant les conditions essentielles. Des modifications peuvent intervenir, mais si elles sont considérées comme substantielles au regard des conditions de travail du salarié et qu’il les refuse, ce sera lui en tant qu’employeur qui sera considéré comme l’auteur de la rupture du contrat de travail.

Pour tous les autres contrats, le gérant n’est pas tenu de poursuivre ceux précédemment conclu par le loueur (contrats commerciaux, de distribution, de services, d’assurance, …). S’il décide d’en reprendre à son compte, il faut en définir précisément le contenu et les modalités.

 

La clause de non rétablissement

Lorsque la location gérance n’abouti pas à la vente du fonds, il est souvent prévu ce type de clause afin d’éviter le risque de détournement de la clientèle par l’ancien locataire gérant. Cela marche comme une clause de non concurrence (limité dans le temps et dans l’espace).

 

Formalités

Un avis doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location-gérance. Le propriétaire du fonds doit en outre demander sa radiation du RCS ou la mise en sommeil de son entreprise.

 

Fin du contrat

Lorsqu’il est à durée déterminée, le contrat de location-gérance peut être résilié uniquement en cas d’accord amiable des parties. S’il arrive à son terme, le locataire-gérant n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat. Le propriétaire du fonds peut refuser de le renouveler sans avoir à verser d’indemnité en contrepartie. En revanche, il est obligé de reprendre les salariés recrutés par le locataire-gérant.
Dans le cas d’un contrat à durée indéterminée, la résiliation peut intervenir unilatéralement en respectant un délai de préavis (généralement de 3 mois).