JOURNEE DE L’IMMOBILIER

DU 18 DECEMBRE 2013

PROJET DE LOI ALUR : UNE REVOLUTION POUR LA PROFESSION

Contrat type de location-Défaut d’assurance locative, substitution-Etat des lieux-Critère de vétusté-Exécution des travaux P 1 Révision annuelle du loyer-Régularisation de charges-Congé pour reprise ou vente-Réduction du préavis à un mois P 2 Il été une fois la GUL P 3 – 5 Restitution des clés, du dépôt de garantie réduit à 1 mois-Colocation et solidarité-Dossier location : liste des pièces justificatives autorisées-Délai de consultation des justificatifs de charges portés à 6 mois P 5 Honoraires de location à la charge exclusive du bailleur : partage des honoraires d’état des lieux et de rédaction de bail plafonnés-Observatoire locaux des loyers alimentés par les professionnels-Action en diminution du loyer-Pénalités de retard (supprimé par le Sénat)-Détecteurs de fumée P 6 – 7 Paiement partiel-Protection des locataires âgés-Aucun frais de quittance et d’avis d’échéance P 7 Loyer médian de référence-Location meublées et définition résidence principale-Commission de coordination des actions de prévention des expulsions-Délai de paiement P 7 – 8 Compétence professionnelle des salariés-Obligation de formation continue-Moyens employés pour diffusion des annonces commerciales précisés dans mandat de gestion et vente-Commission remplacée par honoraires-Carte professionnelle-Mention dans publicité des honoraires mis à la charge du locataire ou de l’acquéreur-Contrôle de la DGCCRF-Renforcement des obligations de contrôle par la garantie financière-Conseil National de la gestion et de l’entremise-Commissions de contrôle P 9 – 10

Vente de lots de copropriété-Le contenu des annonces immobilières-Mandat exclusif de vente-Agent commercial et RCP-Documents obligatoires à annexer à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique lors d’une transaction immobilière P 11 – 12 Reforme des plus-values immobilières P 13 – 15 ANNEXES P 16 – 21 Modification des droits de mutation P 22 Compte séparé obligatoire-Contrat type, honoraires travaux avec % dégressif-Mise en concurrence obligatoire du Syndic-Consultation des pièces justificatives P 22 – 23 Copropriétés en difficulté-Accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés-Information des occupants sur les décisions d’AG-Elaboration du budget avec le CS P 23 – 25 L’immatriculation des syndicats de copropriétés-Vente de lot de copropriété : Obligation d’immatriculation-Absence d’immatriculation = amende et astreinte P 25 – 26 Fiche Synthétique-Lettre recommandée électronique-Fonds de prévoyance obligatoire-Diagnostic technique global-Obligation d’assurance-Carte professionnelle Syndic P 27 – 28 Empêchement ou carence du Syndic-Démission du Syndic et préavis pages-Fin de mandat-Interdiction du pouvoir en blanc-Délégation de vote au syndicat principal P 29 – 31 Honoraires d’avocat ajoutés aux frais nécessaires-Saisie en vue de la vente-Privilège spécial immobilier-Blocage d’une nouvelle acquisition dans l’immeuble par un copropriétaire débiteur + déblocage opposition P 32 – 34 Abaissement des conditions de majorité P 35 Journée de l’Immobilier du 18 décembre 2013

CRPI LANGUEDOC ROUSSILLON

573 avenue du Père Soulas

34090 MONTPELLIER

 04 67 54 50 71

 04 67 63 09 98

Contrat type de location

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat

En plus des précisions actuelles ( nom ou dénomination du bailleur, adresse, date de prise d’effet, consistance, destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, montant du loyer, modalités de paiement, montant du dépôt de garantie) il conviendra d’ajouter :

• Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire

• Le montant et la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement.

• Extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune catégorie de charges.

• Y sera annexé une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours dont le contenu sera déterminé par arrêté du ministre après avis de la commission de conciliation.

• Dans les zones tendues : le loyer médian de référence et le loyer médian majoré

Le dossier technique se compose du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb et une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ainsi que l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Défaut d’assurance locative, substitution

Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clefs et chaque année à la demande du bailleur. A défaut de la remise de cette attestation et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte de son locataire et limité à la responsabilité locative et récupérer le montant par douzième à chaque paiement du loyer (éventuellement majoré dans la limite d’un forfait maximal fixé par décret). Ce montant est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire. lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire justifie par la suite de s’être assuré ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur, et la prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai demeure récupérable auprès du locataire (article 1er) Si le bailleur ou le locataire se voient opposer un refus de la part des assureurs, ils pourront saisir le bureau central de tarification prévu à l’article L212-1 du Code des assurances, qui leur désignera un assureur et fixera le montant de la prime et les franchises restant à la charge de l’assuré (article 7 bis)

Etat des lieux

L’état des lieux d’entrée ou de sortie devra être établi conformément à un modèle type et aux modalités définis par décret, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Le locataire pourra demander à compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement, puis également comme aujourd’hui pendant le premier mois de la période de chauffe. Les états des lieux devront être complétés par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel (article 1er)

Critère de vétusté 

Les modalités de prise en compte de la vétusté sont déterminées par décret en Conseil d’Etat.

Exécution des travaux

Si les travaux entrepris dans un logement présentent un caractère abusif ou vexatoire ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge pourra prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Les locataires devront être avisés par lettre recommandée ou notification remise en mains propres de la nature des travaux et des modalités et de leur exécution (art 7 e modifié par l’article 1^er)

Révision annuelle du loyer

Pas grand chose de neuf. Elle n’a plus besoin d’être inscrite dans les baux pour pouvoir s’appliquer. Une majoration de loyer peut intervenir par accord des parties, via une clause spécifique ou un avenant au contrat, en prévision ou suite à des travaux d’amélioration.

Enfin, la révision du loyer ne peut être rétroactive de plus d’un an (ce qui veut dire que si vous oubliez pendant un an de faire cette augmentation, vous ne pourrez par récupérer les sommes perdues pendant 12 mois mais vous pourrez reprendre l’augmentation normale (en vous basant sur les indices, pas sur le pourcentage).

Régularisation de charges

Le délai de prescription passe de 5 à 3 ans

Congé pour reprise ou vente

Un petit assouplissement : il pourra dorénavant être délivré en main propre contre émargement.

Pour la forme du congé, avec ALUR, le propriétaire devra également joindre au congé une notice rappelant les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours  et d’indemnisation du locataire, puisque le projet de loi instaure également de sévères sanctions en cas de congé abusif. (6000 € en cas de motif frauduleux donné par un particulier, 30000 par une SCI) et en cas de reprise pour habiter, le lien entre le repreneur et le propriétaire.

D’autres règles changent.

En cas d’achat d’un logement occupé avec volonté de reprise, même si l’ancien propriétaire a donné congé avant la vente le nouveau propriétaire ne pourra récupérer son bien que 2 ans minimum après la vente (3 si le bail vient d’être renouvelé)

C’est une prolongation du bail qui se fait, pas un nouveau bail. En cas d’achat avec volonté de donner congé au locataire pour vendre, le congé passe à 3 ans, après non plus le premier bail mais après son premier renouvellement.

Toujours dans le cadre de ces deux congés, ALUR modifie aussi les conditions en cas de locataire âgé. Actuellement, le propriétaire doit aider à se reloger le locataire de + de 70 ans et dont les ressources sont de moins d’une fois et demi le salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire âgé passe à 65 ans et son salaire est abaissé au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (fixé par arrêté ministériel). Ces contraintes sont étendues aussi au locataire qui hébergerait une personne entrant dans ces critères, même non inscrite sur le bail !

Enfin actuellement, si le propriétaire est lui-même âgé de plus de soixante ans, ou lorsque ses ressources sont inférieures à une fois et demie le salaire minimum de croissance, il échappe à cette obligation d’aider son locataire à se reloger lorsqu’il lui a donné congé.

Avec ALUR les conditions d’âge et de revenus seraient alignées sur celles du locataire : l’âge à partir duquel le propriétaire ne serait plus tenu d’aider son locataire à se reloger serait de soixante-cinq ans au lieu de soixante.

Réduction du préavis à un mois :

Ce qui change :

• dans les zones tendues, le préavis du locataire est automatiquement descendu à un mois.

• 1 nouveau motif apparait : l’attribution au locataire d’un logement social

• 1 est modifié : la raison de santé est étendue à tous les locataires (actuellement seuls ceux de + de 60 ans sont concernée)

• et désormais le locataire devra automatiquement justifier son préavis réduit.

IL ETAIT UNE FOIS LA GUL

Dans notre pays enchanté une fée s’est penchée sur le berceau de l’immobilier, attristée par tous ces pauvres locataires qui ne trouvaient pas de logements (le narrateur vous rappelle que toute ressemblance avec la réalité serait fortuite et donc totalement irréaliste), elle décide de « combattre la crise du logement » en utilisant plein de formules magiques et notamment la GUL.

On pourrait penser que ce si joli nom « GUL » cache derrière lui quelque chose d’enchanteur, une solution à tous les problèmes. Dans cette période de crise, je vous rappelle que les logements vides ne trouvent pas de preneurs en location … euh….. non, non excusez moi dans cette histoire c’est le contraire les locataires ne trouvent pas à se loger (comme vous tous nous n’avons rien du tout à proposer à ces candidats à la location, candidats qui ont, comme chacun sait, des revenus à la hauteur de leur demande surtout dans le sud). Alors pour inciter les propriétaires à mettre leurs logements (insalubres) sur le marché, l’article 8 (c‘est ainsi que se nomme cette formule magique) a été inventé.

Même dans les contes les choses ne sont pas toujours parfaites et notre fée n’en est qu’à ses débuts il faudra donc l’excuser pour ces maladresses, inexactitudes et autres. Bref il va être « créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme de système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion ». Ah ! Les bonnes intentions sont souvent les pires…. Une autre fée avait créé la GRL…..pfoutt ! Disparue ! Elle s’appliquera « aux contrats de location conclu à compter du 1^er janvier 2016 » et concernera les logements à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur des baux de la loi 89 mais également des meublés constituant résidence principale. Je ne relèverai pas les exclusions qui ne concernent pas nos clients.

Donc les propriétaires vont mettre leurs logements sur le marché en étant assuré d’être payé par l’état…. enfin dans quelle condition, ça, ce n’est pas précisé mais le texte parle déjà d’un « montant minimal d’impayés » et d’une « durée de versement ». J’ai même lu dans les débats parlementaires que l’on évoquait qu’elle se déclenche au bout de 5 mois de loyers impayés ! ! ! ! ! (débat parlementaire du 24 octobre 2013) mais ce ne sont pour le moment que des suppositions (quand même il n’y jamais de fumée sans feu). Là où cela se corse c’est que l’on y parle aussi d’un « montant maximal (…) accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie ». Est-ce à dire que la situation géographique du logement donnerait droit ou pas à cette garantie ? Nous devons donc présager que cette garantie sera accordé au bout d’un certain temps, ou d’un temps certain, comme vous voulez, qu’il faudra un montant minimal, que la durée sera limitée, ok rien d’exceptionnel, et à cela, il faut rajouter « le montant d’aide versée au titre de la garantie est réduit ou supprimé en cas de déclaration tardive par le bailleur des impayés de loyers » jusque là rien d’anormal, cela existe déjà chez la GL ou « si le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits ». Alors là je vois déjà vos mines réjouis et un petit sourire en coin pour les plus aventureux. Otez-moi d’un doute le bailleur fait toujours preuve de négligence dans l’exercice des ses obligations, non ? N’est-ce pas le propre du bailleur ? Le méchant de l’histoire ? Que de recours envisageables pour éviter de payer ? Léchons-nous les babines par avance.

Mais pensons un peu aux locataires, qui sont aussi nos clients, « il définit également les modalités de recouvrement » (ah il y aura recouvrement, quand même, des fois qu’il lui viendrait à penser que le loyer sera désormais payé par l’état…Cuba libre !) ainsi que des « mesures d’accompagnement social en faveur des locataires dont les impayés de loyer sont couvert par la garantie. » Jusque là le recours des assistantes sociales étaient de solliciter une aide au Conseil Régional grâce au CLAFI( ancien FSL) une autre formule magique mais régionale celle-ci. Ce ne sera plus la région mais bien l’état qui sera sollicité dans le cadre des créances irrécouvrables d’un locataire insolvable, il faut commencer à se demander dans quelle caisse on puisera (même dans les contes on parle d’argent. Oui, oui, vérifiez….).

D’ailleurs le Sénat a jugé bon de rajouter à ce texte que « les aides octroyées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire. Le recouvrement des créances au profit de l’agence est effectué par le Trésor Public … » Nous voilà bien rassurés on tentera de réclamer aux locataires les « aides » dont ils auront bénéficiées. D’ailleurs ce mot d’aide m’interpelle. On intervient donc pas pour rassurer et garantir le bailleur mais bien pour aider le preneur. Je suis un peu dans le brouillard, pas vous ?

Bon si l’on se met à parler d’argent il faut bien que quelqu’un le gère et abracadabra ! (formule du magicien et non de la fée, excusez moi) il sera « créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’Etat, une agence de la garantie universelle des loyers ». Ah ! ces mots doux résonnent à vos oreilles exercées et mélodieuses : un établissement public administratif de l’Etat.

Exit les espoirs des assurances privées qui émettait le désir de participer aux dispositifs comme cela avait été le cas avec le GRL (il ne faut quand même pas trop s’en faire pour eux ils trouveront bien des produits complémentaires à nous vendre : protection juridique, détériorations immobilières, vacance locative). Exit aussi l’idée d’efficacité et de rapidité de nos assurances privées.

En plus son rôle est des plus clairs « préfigurer et mettre en place la garantie ».Regardons dans le dictionnaire le mot préfigurer : annoncer par avance. Au cas où vous pensiez que mon analogie avec les contes n’était que pur affabulation vous avez ici la preuve que non. Voici l’entrée du magicien (après la fée rien de plus normal me direz-vous) ou plutôt pour être exact du devin.

Il devra également « administrer, directement ou par l’intermédiaire d’opérateurs, et contrôler le régime de garantie issu de cette préfiguration ». Allons bon il y aura peut-être aussi des sous fifres ? Rien ne vient préciser s’ils seront publics ou privés. Une petite porte d’entrée aux assureurs privés ? Une lueur d’espoir dans le cœur de ce conte ? Regardons de plus près. « L’agence est dirigée par un conseil d’administration composé de cinq représentants de l’état, de deux représentants de l’Union des entreprises et des salariés (…) et de deux personnalités qualifiées nommées en raison de leur compétence en matière de logement. » Point de commentaire sur les représentants de l’état ou de l’union des entreprises. Quant aux deux personnes qualifiées va-t-on pour une fois faire appel à nous, professionnels ? ! ? Je vous rappelle que c’est un conte, on peut rêver un peu, non. Un président sera nommé par décret, rien d’anormal dans une administration public. Et hop un coup de baguette magique (de la fée ou du magicien comme il vous plaira) « un comité d’orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d’améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers ».Mais d’où il sort celui-là ? Alors une fois que cette agence aura « préfiguré » et mis en place la garantie ce comité fera des propositions utiles afin d’en améliorer la gestion. Un inspecteur des travaux finis en somme.

Avec tout ça nous nous sommes un peu égaré dans cette forêt et avons oublié notre personnage principal : l’argent. «Pour l’accomplissement de sa mission (tel le chevalier de notre conte le voilà parti en mission) l’agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes » :

1° – les contributions et subventions de l’état et de ses établissements publics (voilà Cuba qui pointe à l’horizon car l’état pourvoira aux ressources de cette agence),

• de l’union européenne (n’ayons peur de rien demandons à l’Europe de régler les loyers de nos locataires en difficulté),
• des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics (on avait déjà le CLAFI on y rajoutera la GUL pas de discrimination),
• de la participation des employeurs à l’effort de construction, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée (no comment)

2° Les recettes fiscales affectées par la loi.Puisque dans un conte tout est permis laissez moi vous rappelez de vieux personnages qui s’appelait CRL et CRDB, en tant que narrateur je me permets de penser que ces personnages là vont refaire leur apparition sous d’autres noms bien sûr. Il ne peut en être autrement. Les règles sont immuables, quelqu’un doit financer cette agence que ce soit pour les « aides » qui seront octroyées au bailleur ou preneur, comme vous voulez, ou pour payer les salaires du conseil d’administration, du comité d’orientation et de tous les fonctionnaires qui seront « utiles » à son fonctionnement. Point de sarcasmes je vous prie. Un pourcentage sur les loyers tout comme le fait actuellement la GL est le plus sur et le plus simple moyen de financer cette machine infernale. Encore une charge supplémentaire sur les épaules du bailleur même si l’on murmure que le locataire participerait également.

3° Les emprunts et le produit des placements financiers qu’elle est autorisée à faire.On donne toute autorisation à cette agence à placer les fonds détenus, rien de plus logique, mais aussi à emprunter… connaissant le fiasco connu par la mauvaise gestion de la GRL donner carte blanche pour emprunter n’est pas des plus judicieux…..

4° Le produit des dons et legs. Je vous engage dès à présent à modifier vos testaments et à faire donation de vos biens à cette organisme, s’il vous reste un peu de jugeote vous aurez tout vendu avant et serait l’heureux propriétaire d’un compte en banque off shore, une mine de diamant, ou d’un diamant tout court… (le jaune par exemple se vend très bien)…

5° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d’administration.Il est donc sous entendu que pour services rendus l’agence recevra des recettes accessoires, en clair, tout comme une assurance privée elle percevra des honoraires ! ! ! Un organisme d’état donc… Rien de plus normal dans un conte….

6° Toutes les ressources dont elle peut disposé en vertu des lois et règlementsNe fermons pas à la porte à tous les frais divers et possibles que l’on pourra taxer aux parties en cause.

Enfin pour aider l’Agence (qui a pris une majuscule dans cette alinéa) « des organismes sont créés afin devérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers, (tel le lapin d’Alice il faudra vraiment montre patte blanche avant de pouvoir bénéficier de la garantie),de traiter les déclarations d’impayés présentées par les bailleurs, (je croyais que l’Agence devait s’occuper de ça), de s’assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé, (ôtez-moi d’un doute vous recevez tous le versement des allocations logements directement, non ?),de mettre en œuvre un plan de traitement social des impayés de loyers(un retour vers le CLAFI et les aides départementales et régionales) et d’accompagner le cas échéant les locataires dans la recherche d’un autre logement (ils seront alors éligibles à une garantie universelle en sortant d’un logement où ils ne réglaient déjà plus ?) »

Nous voilà « déjà » arrivé à la fin de notre histoire enfin pas vraiment ce ne sont que les balbutiements, point de décret d’application en vue, et, en attendant le « happy end », il est à craindre que nos assureurs de GL n’attendent pas le 1^er janvier 2016 pour se retirer du marché de garantie locative et nous laissent, professionnels et bailleurs, sans recours autre que la caution solidaire. Un coup supplémentaire à notre profession, qui comme celle de narrateur, est bien ingrate.

Cette petite loi ne laisse guère présager de bons auspices quant à la pérennité du sort du propriétaire bailleur et, sous couvert de bonnes intentions, risque de conduire les propriétaires à ne plus louer et les locataires à ne plus payer.

Ainsi la bonne fée aura accompli sa mission…..

Restitution des clés, du dépôt de garantie réduit à 1 mois

La « restitution des clés » sera remplacée par la « remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». Pour la restitution du dépôt de garantie, le locataire aura l’obligation d’indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Le délai de restitution sera réduit à 1 mois à compter de la remise des clés. Mais dans les immeubles collectifs, le bailleur pourra, en procédant à un arrêté des comptes provisoire, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde devront être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble (cette mention vise les immeubles en copropriété – il n’est pas dit ce qui se passe dans les immeubles appartenant à un seul propriétaire…). Il est précisé que, toutefois, les parties pourront « amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes ». A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard (article 3).

Colocation et solidarité

En cas de colocation, un colocataire pourra apporter le cautionnement d’une personne pour lui seul, et sa solidarité ainsi que celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, résultant d’une clause expresse insérée dans le contrat, prendra fin à la date d’effet d’un congé régulièrement délivré, sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux d’un nouveau colocataire pour le remplacer. A défaut d’accord du bailleur, la solidarité du locataire sortant s’éteindra au plus tard à l’expiration d’un délai d’un an après la date d’effet du congé (article 3)

Dossier location : liste des pièces justificatives autorisées

La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur préalablement à l’établissement du contrat de location sera définie par décret. Cette publication rendra inutile la liste des pièces interdites figurant actuellement dans la loi (article 3)

Délai de consultation des justificatifs de charges portés à 6 mois

Le délai à compter de l’envoi du décompte annuel de régularisation des charges locatives, pendant lequel les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires, sera porté à 6 mois au lieu d’1 mois. A compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur de lui transmettre également le récapitulatif des charges du logement, par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire pourra payer l’éventuel supplément de charges par douzième (article 3)

Honoraires de location à la charge exclusive du bailleur : partage des honoraires d’état des lieux et de rédaction de bail plafonnés.

La mesure phare qui hérisse tant la profession. En effet, elle est tellement démagogique car à qui va-t-on faire croire que nous n’effectuons aucune prestation pour le compte du pauvre candidat locataire. Les nombreuses visites préalables ainsi que les réponses aux demandes de renseignement n’aboutissent à une facturation qu’à la conclusion du contrat de location. Il en va de même pour la transaction, nous ne pouvons prétendre à rémunération qu’à partir de la signature du compromis. Faut-il réformer la loi Hoguet à ce titre comme l’on obtenu les transactionnaires en fonds de commerce ? Le tout est que les honoraires de location devront rester à la charge exclusive du bailleur, qui refusera inévitablement de les supporter tant il lui parait quelquefois difficilement acceptable de partager et ce depuis la loi Quilliot (30 ans déjà). Seuls les honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail pourront être partagés entre le bailleur et le preneur : quelle grande mansuétude surtout que ceux-ci seront plafonnés par décret ! Il va falloir attendre celui-ci pour crier au haro mais deux pistes s’affrontent, celle de l’alignement sur les honoraires parisiens ou celle des bruits de couloirs 120 à 150 € largement suffisants pour ce type de prestation, nous vous laissons imaginer laquelle sera choisie ! C’est largement méconnaitre le lourd travail accompli pour la rédaction du contrat de location et de ses annexes qui vont s’enrichir de nouveaux diagnostics. Le temps consacré à la vulgarisation de ces derniers qui peut engager notre responsabilité n’a cessé de s’accroitre au fil de leur empilement et en sus des traditionnelles justifications des clauses du contrat voire de l’acte de caution solidaire. Quant à la rédaction de l’état des lieux qui devrait faire l’objet d’un décret et qui n’a pas cessé de s’alourdir tant et si bien que certains l’ont tout bonnement externalisé à des sociétés spécialisées, nul doute que cela ne sera plus possible économiquement. Il restera le mandat de recherche de location dès lors qu’il est exclusif de celui de gestion.

Observatoire locaux des loyers alimentés par les professionnels. 

Des observatoires locaux des loyers pourront être créés à l’initiative des collectivités territoriales, des EPCI à fiscalité propre et compétents en matière d’habitat ou de l’État. Ils auront notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données. Ils devront être agréés par le ministère du logement, notamment sur avis d’une instance scientifique indépendante dans des conditions définies par décret, et sous condition d’assurer la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires, des gestionnaires ainsi que de personnalités qualifiées au sein de leurs organes dirigeants (article 3). Ces observatoires pourront puiser à plusieurs sources mais les professionnels – agents immobiliers, administrateurs de biens, notaires, avocats, huissiers, etc. – qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement entre le propriétaire et le locataire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, devront communiquer des informations relatives au logement et au contrat de location, fixées par décret, à l’observatoire local des loyers compétent. Pour les professionnels soumis à la loi Hoguet, cette obligation de communication pourra en cas de manquement donner lieu à saisine de la commission de contrôle régionale ou interrégionale des professions de l’entremise et de la gestion immobilière (article 1^er)

Action en diminution du loyer. 

Comme en matière de vente avec la superficie Carrez, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus de d’un vingtième (5%) à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire amiablement ou par voie judiciaire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, et qui prendra effet à la date de signature du bail. Si cette demande intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail, la diminution prendra effet à la date de la demande. (art 3-1))

Lors du renouvellement du bail, dans les zones tendues, une action en diminution de loyer pourra être engagée par le locataire si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, et une action en réévaluation de loyer pourra être engagée par le bailleur dès lors que le loyer sera inférieur au loyer médian de référence minoré. Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant par rapport aux loyers de référence en vigueur à la date de la proposition, au moins 6 mois avant le terme du bail pour le bailleur et au moins 5 mois avant le terme du bail pour le locataire, dans les conditions de forme d’un congé. Le nouveau loyer proposé par le bailleur dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer ne pourra dépasser le loyer médian de référence minoré. Et même dans ce cas, le locataire pourra, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action du bailleur selon la procédure actuelle de l’article 17c. La hausse convenue ou fixée judiciairement s’appliquera comme aujourd’hui par tiers ou par sixième selon la durée du contrat (article 3).

Pénalités de retard (supprimé par le Sénat)

Votée par l’Assemblée, cette disposition a été supprimée par le Sénat : elle permettait au bailleur d’insérer dans le bail une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et des charges, pour un montant jusqu’à 5 % des sommes dues. La pénalité pouvait être portée jusqu’à 30 % des sommes dues au titre du loyer du dernier mois si celui-ci n’était pas été intégralement versé à compter de la fin du bail.

Détecteurs de fumée

Déjà, lors de l’examen au Sénat de cette obligation de mise en place qui entrera en vigueur le 8 mars 2015, un groupe s’était élevé contre la mise à la charge de l’occupant, il faut croire qu’il a réussi à se venger avec la bénédiction de la ministre. En effet, la charge de l’installation est transférée au propriétaire, l’entretien et le contrôle du bon fonctionnement restant à l’occupant.

Paiement partiel

Le paiement partiel du loyer par le locataire dans le cas où le bailleur a manqué à son obligation d’entretien (L542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale) ne peut etre considéré comme un défaut de paiement (art 7 a)

Protection des locataires agés :

La protection contre un congé sans relogement des locataires âgés, accordée actuellement aux locataires de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une 1,5 fois le SMIC, bénéficiera désormais aux locataires de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Il est également ajouté que cette protection bénéficiera au locataire ayant à sa charge une personne remplissant ces conditions. Enfin, la protection du bailleur de plus de 60 ans ne s’appliquera qu’aux bailleurs de plus de 65 ans (art 15 d modifié par l’article 2)

Aucun frais de quittance et d’avis d’échéance

Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne pourra être facturé au locataire. La quittance ne pourra être transmise de manière dématérialisée qu’avec l’accord exprès du locataire (art 21 modifié par l’article 3)

Loyer médian de référence

ALUR modifie profondément la manière de calculer les augmentations de loyers lors des renouvellements de baux ou lors de nouvelles locations dans les zones tendues dotées d’un observatoire des loyers.

Rappelons que la couronne Montpelliéraine est en zone tendue (de Villeneuve les Maguelones à Assas : liste : Fabrègues, Saint-Vincent-de Barbeyrargues, Prades le lez, Saint-Clément-de Rivière, Saint-Gély-du-Fesc, Assas, Teyran, Montferrier-sur-Lez, Clapiers, Jacou, Grabels, Vendargues, Juvignac, Castelnau-le-Lez, Le Crès, Lavérune, Saussan, Saint-Jean-de-Védas, Lattes, Pérols, Villeneuve-les-Maguelones, Montpellier)

Le préfet fixera chaque année dans ces zones et sur proposition de l’observatoire des loyers, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, chacun par type de logement et par secteur géographique. Les loyers médians majorés ne peuvent pas être éloignés du loyer médian de plus de 20 % contre 30% pour le loyer minoré.

Tous les baux et leurs renouvellements devront indiquer les loyers médians dans les zones concernées. Vous aurez donc pour chaque nouveau bail a bien vérifier le secteur géographique sachant qu’une même rue pourra être divisée en deux pour le montant de ces loyers médians…Une erreur pourra entrainer une action en révision du loyer de la part du locataire.

Le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement. En deçà de ce plafond de loyer, le loyer sera fixé librement par les parties. Il est important de noter que cette disposition devrait concerner aussi bien les nouveaux baux que les renouvellements… Certains loyers actuels vont donc devoir baisser, avec tout ce que cela implique…

Dans la rédaction actuelle du projet de loi, on remarque cependant qu’il est écrit que le loyer peut donner lieu à une action en diminution de loyer s’il est supérieur au loyer médian de référence majoré et non pas doit. Nous pensons que cette petite nuance (qui sera sans doute éclaircie dans les décrets d’application) semble indiquer que l’action en diminution devra se faire à la demande du locataire et pas forcément à l’initiative du propriétaire ou de son mandataire. Ceci semble confirmé par le fait que l’action en diminution de loyer doit être introduite par le locataire au moins 5 mois avant la date de renouvellement de son bail.

Un petit alinéa qui peut aussi avoir son importance précise que pour certains logements présentant des caractéristiques qui le justifient et que les indicateurs de loyers ne peuvent prendre en compte, le contrat peut déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel (on peut imaginer par exemple un emplacement particulier, un immeuble de standing, une vue particulière, la proximité du tram ou autre).

Enfin, si tout est fait pour entrainer une diminution des loyers, notons tout de même que lors du renouvellement du bail, le loyer pourra également donner lieu à une action en réévaluation dès lors qu’il est inférieur à un loyer médian de référence minoré et que le locataire en est d’accord (en cas de désaccord, c’est l’ancienne procédure qui perdure avec justificatif des loyers du quartier et décision entérinée par un juge. Le bailleur devra également prévenir son locataire au moins 6 mois avant le terme du renouvellement du bail).

Evidemment, si l’action en révision du loyer à la baisse est immédiate, sa révision à la hausse est en revanche progressive. En principe et si les choses restent en l’état, la hausse de loyer s’appliquera par tiers ou par sixième, annuellement selon la durée du bail – trois ou six ans – et par sixième uniquement si elle dépasse 10% du loyer initial. Mis à part ça, l’augmentation annuelle des loyers suivant l’IRL ne devrait pas changer.

Location meublées et définition résidence principale

Pas grand chose de neuf pour les locations saisonnières si ce n’est qu’il faudra dorénavant les appeler « location meublées touristiques ». Notons qu’il n’y a pas d’obligation de DPE pour elles, que les loyers sont libres et que le dépôt de garantie est de 2 mois maximum. La loi de 89 est modifiée pour y inclure les locations meublées, avec la plupart des spécificités antérieures.

Pour les locations meublées « classiques », si celles si constituent la résidence principale des locataires (cad que l’occupation du logement s’étend sur une période annuelle de huit mois minimum), l’augmentation des loyers est la même que pour les locations vides (cad règlementée dans les zones tendues). Sauf baux « étudiants », ces locations doivent être de minimum un an, reconduit tacitement, avec préavis d’un mois pour le locataire et de 3 pour le bailleur (rien de nouveau donc). Le congé délivré par le bailleur doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent. Enfin, toutes les dispositions de l’article 24 de la loi de 89 deviennent applicables aux logements meublés (cet article traite des modalités d’expulsion d’un locataire mauvais payeur, depuis le commandement de payer infructueux jusqu’à la décision du juge).

Finalement, pas de nouveauté fondamentale sur les locations meublées. Notons juste que la définition de meublé est maintenant inscrite dans la loi alors qu’elle n’était jusqu’à présent que jurisprudentielle. Pour rappel, un meublé doit permettre à un locataire de vivre et dormir convenablement, étant entendu que celui ci n’a que son linge et ses biens périssables à amener. (ca inclut par exemple que le logement doit comporter couteaux et fourchettes !).

Commission de coordination des actions de prévention des expulsions

Pour le moment, les CCAPEX ont des missions assez vagues. Certaines s’occupent directement des dossiers d’expulsions et de locataires en difficultés, d’autres comme dans le Rhône ne font qu’évaluer les divers dispositifs déjà en place. Leurs actions vont être précisées. Nous ne serons touchés qu’à la marge, mais il faudra se rappeler que lors des procédures de résiliation de baux pour motif d’impayé ou de retards répétitifs de paiement, les bailleurs personnes morales auront alors une procédure spécifique à mettre en œuvre.

Ceci concerne à notre niveau essentiellement les SCI non familiales, et nous en avons en gestion. Dans ce cas bien précis, il faudra dans un premier temps saisir la CCAPEX puis, deux mois après cette saisine si rien n’a évolué, assigné pour faire résilier le bail. Les prérogatives de cette instance sont élargies mais ceci concerne plus directement les huissiers et les juges, inutile de développer plus le sujet.

Délai de paiement :

En cas de procédure de résiliation de bail, le juge pourra la suspendre et prévoir un échelonnement des paiements sur un délai de 3 ans contre 2 actuellement.

Compétence professionnelle des salariés

Il est encore temps de mettre à jour vos attestations auprès de la Préfecture ! Les collaborateurs et négociateurs, salariés ou non, devront justifier à leur accès aux fonctions d’une « compétence professionnelle » (ceux titulaires d’une attestation article 9 à la date d’entrée en vigueur de la loi seront réputés justifier de la compétence professionnelle). Les non salariés devront contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par décret, et ne pourront assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau

Obligation de formation continue

Les titulaires de la carte professionnelle établis en France, les directeurs de succursale et les personnes habilitées par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier – en fait tous les titulaires d’une attestation article 9 du décret du 20 juillet 1972, y compris sous statut d’agent commercial – seront soumis à une obligation de formation continue, sous peine pour les titulaires de non renouvellement de la carte professionnelle. Un décret déterminera la nature et la durée des activités susceptibles d’être validées au titre de l’obligation de formation continue, les modalités selon lesquelles elle s’accomplit, celles de son contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte professionnelle

Moyens employés pour diffusion des annonces commerciales précisés dans mandat de gestion et vente

Vive les justifications de notre efficacité commerciale et de nos actions publicitaires, Fini le doute sur l’application de la loi Châtel pour nos mandats !

Les mandats de transactions et de gestion locative devront préciser les moyens employés par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales. Lorsqu’un tel mandat comporte une clause d’exclusivité, il devra préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités de compte-rendu au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles le mandat devra également mentionner les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l’article L136-1 du Code de la consommation (« loi Châtel »). Les mandats de transactions comportant une clause d’exclusivité devront, sauf dans le cas de la location par fractions d’un centre commercial, mentionner en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, à savoir que « passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »

Commission remplacée par honoraires

Ce terme dans la loi Hoguet ne devait pas plaire, aussi a-t-il été remplacé.

Carte professionnelle

Elle sera désormais délivrée par la Chambre de Commerce en lieu et place de la Préfecture et sa durée sera fixée par décret. Nul doute que celle-ci sera raccourcie pour permettre de relever les infractions et nuire à leur renouvellement.

Mention dans publicité des honoraires mis à la charge du locataire ou de l’acquéreur

Outre les nombreux éléments dont on vous parlera juste après, les annonces vont couter horriblement cher.

Toute publicité effectuée dans le cadre de l’activité de transactions de vente ou de location devra mentionner, quel que soit le support utilisé, le montant TTC de ses honoraires lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur. Ce montant n’aura pas à être mentionné si le mandat le met à la charge du bailleur ou du vendeur. Un amendement a aussi ajouté, visant les « mandataires indépendants », que toute publicité émanant d’un négociateur non salarié devra mentionner le fait qu’il exerce sous le statut d’agent commercial

Contrôle de la DGCCRF

Jusqu’à présent, vous aviez pu faire l’objet d’un contrôle du respect de certaines obligations (affichage, rédaction de contrat) en vertu d’études lancées par le ministère de la Consommation, désormais, les professionnels soumis à la loi « Hoguet » pourront faire l’objet de contrôles de l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation (DGCCRF), conformément à l’article L141-1 du Code de la consommation. C’est-à-dire avec tous les pouvoirs d’injonction, de modification de pratiques, de suppression de clause illicite ainsi que celui d’action en justice au besoin.

Renforcement des obligations de contrôle par la garantie financière

En réalité, tout garant devra justifier de la mise en place des contrôles internes pour continuer à délivrer la garantie financière. Un décret définira les procédures et les conditions dans lesquelles ils exerceront leur mission de contrôle.

Conseil National de la gestion et de l’entremise

Vous constaterez à la lecture de l’article reproduit littéralement ci-après qu’aucune nouveauté n’apparait par rapport au précédent projet de loi et surtout que la composition sera définie par décret. Qu’en sera-t-il de la représentation de la profession ?

 Art. 13-1. – Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière est chargé de représenter les personnes mentionnées à l’article 1^er.

« Consulté par les pouvoirs publics sur toute question intéressant les professions des personnes mentionnées au premier alinéa, le conseil veille au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des opérations mentionnées au même article 1^er. À cette fin, le conseil concourt à l’élaboration du code de déontologie applicable aux personnes mentionnées au premier alinéa du présent article dans des conditions déterminées par décret en Conseil d’État. Le conseil participe également à la détermination des modalités selon lesquelles s’effectue la formation continue à laquelle ces personnes sont astreintes.

« Le conseil propose au ministre de la justice, garde des Sceaux, et au ministre chargé du logement les représentants des professionnels chargés de siéger aux commissions régionales et interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

« La composition, les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil ainsi que ses autres missions sont fixées par décret.

Commissions de contrôle

Tout manquement aux lois, aux règlements et au code de déontologie, ou toute négligence grave, exposera les titulaires de carte professionnelle à des poursuites disciplinaires, y compris après leur cessation d’activité, dans la limite d’une prescription de cinq ans à compter de la commission des faits ou, lorsque les faits se rapportent à l’exercice professionnel, à compter de l’achèvement des activités à l’occasion desquelles ces faits ont été commis. Ces poursuites seront le fait de commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. Chacune « connaîtra » des faits commis dans son ressort, et même à l’étranger par les professionnels de leur ressort. Elles seront présidées par un représentant du préfet de région et seront composées notamment d’un magistrat, d’un membre de professions juridiques ou judiciaires qualifié dans le domaine de l’immobilier et d’anciens professionnels ayant cessé d’exercer, du président ou du vice-président de la chambre de commerce et d’industrie, et de personnes représentant les cocontractants (associations de consommateurs ou de propriétaires. Elles pourront prononcer des avertissements, des blâmes, ou une interdiction d’exercer tout ou partie des activités, temporaire pour une durée n’excédant pas trois ans ou définitive, avec cependant possibilité de sursis. En cas d’urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission pourra prononcer la suspension provisoire de l’exercice de tout ou partie des activités. Les décisions des commissions seront susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative. Chaque commission tiendra à jour un répertoire des personnes sanctionnées avec l’indication des sanctions devenues définitives, selon des modalités fixées par décret.

VENTE DE LOTS DE COPROPRIETE

Le projet de loi contient un chapitre relatif à l’information des acquéreurs de copropriété.

LE CONTENU DES ANNONCES IMMOBILIERES

Art L 721-1 : Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

-Que le bien est soumis au statut de la copropriété

-Le nombre de lots du syndicat et le nombre de copropriétaires constituant la copropriété de l’immeuble.La mention concernant le nombre de copropriétaires a été supprimée par le Sénat

-Le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel de la copropriété payée par le vendeur calculé sur les deux exercices comptables précédents la publication de l’annonce.

-Le montant cumulé des cotisations versées au fonds de prévoyance au titre de l’art 14.2 1 loi 10.7.1965 et attachées au lot.

Le Sénat a allégé cette obligation :puisque qu’il prévoit uniquement le montant moyen annuel de la quote part du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes art 14.1 loi 10.7.1965 et supprime la mention de la quote-part du vendeur au fonds de prévoyance.

-Les annonces devront également préciser si le syndicat fait l’objet de procédures menées sur le fondement des art 29.1 A et 29.1 et de l’art 615.6 C’est à dire si la copropriété est en difficultésprocédures de sauvegardes ou syndicat placé sous administration.

Observations :

Incidence pratique sur la longueur des libellés des annonces  avec déjà obligations des mentions loi CARREZ – DPE Charge de la transmission de ces éléments ? Logiquement elle incombe au vendeur mais au final c’est l’agent immobilier qui va collecter ces informations auprès du syndic seul habilité fournir des informations fiables. Actualisation des annonces lors de chaque exercice comptable pour les biens non vendus et pour le fonds de prévoyance lors de chaque appel de provision si le fonds de prévoyance est appelé en plusieurs fois pendant l’exercice.

Défaut de mention : La loi ne prévoit pas de sanction si l’annonce ne contient pas ces éléments mais on peut craindre des contrôles de la DGCCRF pour les agences mais quel contrôle pour les particuliers qui publient leurs annonces sur internet ? Qu’en est- il si les éléments communiqués sont erronés ?

MANDAT EXCLUSIF DE VENTE :

Obligation pour les professionnels d’informer leurs clients sur les moyens qu’ils entendent mettre en oeuvre pour accomplir la mission qui leur a été confiée dans le cadre d’un mandat de vente.

Le mandat de vente devra contenir :

-Les moyens employés pour la diffusion auprès du public des annonces commerciales

-Compte rendu régulier des actions effectuées pour le mandat exclusif

En cas de clause d’exclusivité le mandat doit préciser de façon détaillée les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte des actions effectuées pour son compte selon une périodicité déterminée par les parties. Alinéa non modifié par le SENAT

AGENT COMMERCIAL ET RCP

Les agents commerciaux sont soumis à une obligation d’assurance responsabilité civile professionnelle ils doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle dans les conditions qui seront fixées par décret en conseil d’état.

DOCUMENTS OBLIGATOIRES A ANNEXER A LA PROMESSE DE VENTE OU A DEFAUT A L’ACTE AUTHENTIQUE LORS D UNE TRANSACTION IMMOBILIERE .

Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

• Fiche synthétique de la copropriété

• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs s’ils ont été publiés

• Les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose

Documents relatifs à la situation de la copropriété et du copropriétaire :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budgetprévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.

• Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur.

• Le montant cumulé des cotisations versées au fonds de prévoyance par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Ces éléments sont déjà produits par le syndic lors de la transmission de l’état daté au Notaire.

Nouveauté :

• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des tiers.

Seul le syndic pourra produire ses informations sachant qu’entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique cette situation peut évoluer ….

Qu’entend-t-on par état global ? Somme totale de toutes les charges impayées ? si le syndic fournit cette information quelques jours après avoir appelé les provisions trimestrielles cet état ne sera pas le reflet de la situation de la copropriété.

Idem pour la situation des dettes vis-à-vis des fournisseurs

Documents relatifs à l’état de l’immeuble :

-Carnet d’entretien

-préconisation du diagnostic technique de l’immeuble

-Plan pluriannuel de travaux

–Attestation comportant mention de la superficie de la partie privative du lot. Attestation loi CARREZ en sus de la surface habitable.

-Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice.

Application de la mesure :

Cette mesure est applicable aux promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois après la promulgation de la loi.

Sanction en cas de défaut d’annexion :

Lorsque les documents mentionnés au 1 2 4 de l’article 721.2 ne sont pas annexés à l’acte notifié (conformément a l’art L 271.1 (soit documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière et attestation de superficie), le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces éléments à l’acquéreur.

REFORME DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

1 – HISTORIQUE

1-1 Situation antérieure au 1^er janvier 2004

Pendant de nombreuses années, les plus-values immobilières étaient soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sous le dispositif issu de la loi du 19 juillet 1976 (CGI art. 150 A et suivants).

Elles étaient déclarées l’année suivant leur réalisation directement par le contribuable au moment de la déclaration annuelle des revenus, au moyen d’une déclaration spéciale (imprimé n° 2049).

L’exonération totale était acquise au bout de 22 ans, du fait de l’application de l’abattement fixe de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième année (calculé de date à date).

La résidence principale était exonérée ainsi que les cessions inférieures à 4.600 € (seuil apprécié par année civile et pour l’ensemble du foyer fiscal).

Le prix de cession était diminué des frais de cession supportés par le vendeur (commission versée à l’agence, frais de mainlevée d’hypothèque…).

Le prix d’acquisition était majoré des frais d’acquisition, des dépenses de construction, agrandissement (non prises en compte par ailleurs pour le calcul de l’impôt sur le revenu) et intérêts des emprunts sous certaines conditions.

Les frais d’acquisition pouvaient être portés pour leur montant réel ou forfaitairement à 10 % du prix d’acquisition. Pour les dépenses de travaux, le vendeur pouvait les évaluer forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, tout en prouvant leur réalité.

Ce prix d’acquisition, éventuellement majoré comme indiquée ci-dessus, était revalorisé selon les coefficients de variation de l’indice annuel des prix à la consommation pour tenir compte de l’érosion monétaire (tableau de coefficients publié chaque année).

Enfin, un abattement général de 915 € était appliqué sur le montant de la plus-value imposable (avant calcul de l’impôt).

1-2 Situation applicable au 1^er janvier 2004

A compter du 1^er janvier 2004, les plus-values immobilières sont devenues soumises à l’impôt sur le revenu à un taux proportionnel selon la loi de finances pour 2004 (CGI articles 150 U à 150 VH), outre les prélèvements sociaux au taux applicable à la date de réalisation.

La plus-value et le paiement de l’impôt s’effectuent lors de la mutation et non plus l’année suivante (imprimé n° 2048 IMM).

Désormais, l’exonération totale est acquise au bout de 15 ans (au lieu de 22 ans dans le régime précédent), avec un abattement fixe de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année.

Outre l’exonération de la résidence principale, le seuil des cessions exonérées a été fortement revu à la hausse avec un montant de 15.000 € par cession (et non plus 4.600 € pour l’ensemble des cessions du foyer fiscal).

Le prix de cession est toujours diminué des frais de cession supportés par le vendeur (commission versée à l’Agence, frais de mainlevée d’hypothèque…).

Le prix d’acquisition reste majoré des frais d’acquisition soit pour leur montant réel (droits d’enregistrement, honoraires du notaire, commission versée à l’Agence), soit pour un forfait de 7,5 % (au lieu de 10 % antérieurement).

Pour les dépenses de construction, agrandissement (qui n’ont pas déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu), il faut justifier de leur montant réel.

Cependant et dans le cas d’immeubles détenus depuis plus de 5 ans, ces dépenses peuvent être évaluées forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, quels que soient les travaux effectivement réalisés.

Par contre, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou la réparation des biens ne sont plus pris en compte pour le calcul de la plus-value.

Outre l’abattement pour durée de détention, l’abattement fixe a été légèrement relevé à 1.000 € et s’applique sur le montant de la plus-value (avant calcul de l’impôt).

Ce régime applicable pendant plus de huit années (2004 à 2012) a permis d’améliorer le marché immobilier, la durée de 15 années permettant la revente de biens acquis au début des années 90 en toute exonération.

Par ailleurs, les acquéreurs avaient eux-mêmes la perspective d’une revente au terme de leur crédit (12 à 15 ans), également en exonération d’impôt sur les plus-values.

C’était sans compter la modification du régime mise en place au 1^er février 2012.

1-3 Situation applicable au 1^er février 2012

La loi n° 2011-1117 du 19/09/2011 a profondément modifié l’abattement pour durée de détention :

• 2 % de la 6^ème année à la 17^ème année de détention,

• 4 % de la 18^me année à la 24^ème année de détention,

• 8 % au-delà de la 24^ème année de détention.

Ainsi, l’exonération totale des plus-values devient effective lors d’une revente à 30 ans.

Le tableau annexé permet de constater le cumul d’abattement, qui n’est que de 20 % au bout de 15 ans et 60 % après 25 ans (annexe 1).

Les corrections à apporter aux prix d’acquisition et de cession restent similaires à celles d’avant la loi (cf. paragraphe 1-2), l’abattement fixe de 1.000 € disparaît.

Cette loi est intervenue dans un contexte de déficit du budget de l’Etat avec pour but de doper les ventes à la fin de l’année 2011 (recettes fiscales), avec des propriétaires incités à vendre pour bénéficier du régime précédent (exonération totale au bout de 15 années).

2 – REFORME AU 1^ER SEPTEMBRE 2013

Dans le but de fluidifier le marché immobilier (voir Communiqué de presse du 18 juillet 2013 du Ministère de l’Economie, annexe 2), les plus-values immobilières ont vu de nouveau les abattements pour durée de détention modifiés.

D’une part, l’exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu devient totale au bout de 22 ans selon les taux suivants :

• 6 % de la 6^ème année à la 21^ème année de détention,

• 4 % pour la 22^ème année de détention.

D’autre part, il est dissocié le taux d’abattement pour l’imposition aux prélèvements sociaux, qui devient totale au bout de 30 ans :

• 1,65 % de la 6^ème année à la 21^ème année de détention,

• 1,60 % pour la 22^ème année de détention,

• 9 % de la 22^ème année à la 30^ème année de détention.

De surcroît, il est créé un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % applicables aux cessions réalisées entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Le tableau annexé récapitule par année les taux applicables pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (annexe 3).

Par ailleurs, les plus-values imposables supérieures à 50.000 € font l’objet d’une taxe supplémentaire (annexe 4).

Les nouvelles mesures relatives aux plus-values immobilières sont applicables depuis le 1^er septembre 2013 suite à parution au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts en date du 09/08/2013 (BOI-RFPI-PVI-20-20-20130809).

Elles doivent donc être intégrées à la loi des finances 2014 (avec effet rétroactif au 01/09/2013) et pourraient faire l’objet de modifications lors des débats parlementaires et du vote définitif.

L’annexe 5 donne des exemples comparatifs de plus-values avant et après la réforme applicable au 1^er septembre 2013.

3 – PERSPECTIVES : LOI DES FINANCES 2014

Différents amendements ont été proposés quant à l’imposition des plus-values, alors même que le régime vient à peine de s’appliquer.

Il a été évoqué de remettre en cause l’exonération totale au bout de 30 ans de l’imposition des prélèvements sociaux et de plafonner le taux de réduction à 28 %, celui atteint au bout de 22 ans.

Cela reviendrait à supprimer l’abattement de 9 % au-delà de la 22^ème année et alourdir l’imposition des vendeurs concernés.

Cet amendement semble avoir été retiré du vote de l’assemblée.

D’autres amendements ont été discutés (voir article de presse, ANNEXE 6) et il conviendra d’observer le texte définitif pour connaître les éventuelles modifications au régime applicable depuis le 1^er septembre 2013.

ANNEXE 5

COMPARATIF PLUS-VALUES AVANT ET APRES LA REFORME AU 01/09/2013

EXEMPLE N°1

1 – Acquisition

Appartement acheté en mars 1998 pour 240.000 frs (F2 de 42 m²), soit un prix d’acquisition de 36.588 €.

Frais d’acquisition – forfait de 7,5 % pour 2.744 €.

Travaux de construction pour 25.643 €.

Prix d’acquisition corrigé de 64.975 € (36.588 + 2.744 + 25.643)

2 – Cession

Appartement vendu après mars 2013, soit 15 années de détention, prix de cession 110.000 €.

Frais d’agence (payés par le vendeur) 7.700 €.

Expertises immobilières 250 €.

Prix de cession corrigé de 102.050 € (110.000 – 7.700 – 250)

3 – Plus-value brute

Plus-value brute avant abattement pour une durée de détention de 37.075 € (102.050 – 64.975)

4 – Calcul de l’impôt sur la plus-value

4-1 – Vente avant le 31/08/2013

10 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit abattement de 20 % (voir annexe 1 – régime applicable depuis le 01/02/2012)

Abattement de 37.075 * 20 % = 7.415 €. Plus-value nette imposable de 29.660 € (37.075 – 7.415).

Impôt à payer de 5.675 € au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), plus 4.597 € de prélèvements sociaux (15,5 %) soit un total de 10.232 €

4-2 – Vente après le 01/09/2013

4-2-1 – Pour le calcul au titre de l’impôt sur le revenu

10 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit abattement de 60 %(voir annexe 3 – régime applicable à compter du 01/09/2013).

Abattement de 37.075 * 60 % = 22.245 €

Plus-value imposable de 14.830 € (37.075 – 22.245)

Abattement exceptionnel de 25 % (cession réalisée entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014), soit un abattement de 3.708 € (14.830 * 25 %).

Plus-value nette imposable de 11.122 € (14.830 – 3.708)

Impôt à payer de 2.113 € au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), au lieu de 5.635 € pour une vente avant le 31/08/2013, soit une économie de 3.522 €.

4-2-2 – Pour le calcul au titre des prélèvements sociaux

10 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit un abattement de 16,50 % (voir annexe 3 – régime applicable à compter du 01/09/2013).

Abattement de 37.075 * 16,50 % = 6.117 €.

Plus-value imposable de 30.958 € (37.075 – 6.117).

Abattement exceptionnel de 25 % (cession réalisée entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014), soit un abattement de 7.740 € (30.958 * 25%).

Plus-value nette imposable de 23.218 € (30.958 – 7.740).

Impôt à payer de 3.599 € au titre des prélèvements sociaux (15,5 %) au lieu de 4.597 € pour une vente avant le 31/08/2013, soit une économie de 998 €.

4-2-3 – Total imposition (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)

Impôt sur le revenu pour 2.113 €

Prélèvements sociaux pour 3.599 €

Total imposition pour 5.712 € (au lieu de 10.232 €), soit une économie de 4.520 €.

EXEMPLE N° 2

1 – Acquisition

Appartement acheté en novembre 1998 pour 120.000 frs (studio de 22 m²), soit un prix d’acquisition de 18.294€.

Frais d’acquisition – forfait de 7,5 % pour 1.372 €.

Travaux de construction – forfait de 15 % pour 2.744 €.

Prix d’acquisition corrigé de 22.410 € (18.294 + 1.372 + 2.744)

2 – Cession

Appartement vendu avant novembre 2013, soit 14 années de détention, prix de cession 60.000 €.

Frais d’agence (payés par le vendeur) 3.000 €.

Expertises immobilières 40 €.

Prix de cession corrigé de 56.960 € (60.000 – 3.000 – 40)

3 – Plus-value brute

Plus-value brute avant abattement pour une durée de détention de 34.550 € (56.960 – 22.410)

4 – Calcul de l’impôt sur la plus-value

4-1 – Vente avant le 31/08/2013

9 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit abattement de 18 % (voir annexe 1 – régime applicable depuis le 01/02/2012)

Abattement de 34.550 * 18 % = 6.219 €. Plus-value nette imposable de 28.331 € (34.550 – 6.219).

Impôt à payer de 5.383 € au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), plus 4.392 € de prélèvements sociaux (15,5 %) soit un total de 9.775 €

4-2 – Vente après le 01/09/2013

4-2-1 – Pour le calcul au titre de l’impôt sur le revenu

9 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit abattement de 54 %(voir annexe 3 – régime applicable à compter du 01/09/2013).

Abattement de 34.550 * 54 % = 18.657 €

Plus-value imposable de 15.893 € (34.550 – 18.657)

Abattement exceptionnel de 25 % (cession réalisée entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014), soit un abattement de 3.973 € (15.893 * 25 %).

Plus-value nette imposable de 11.920 € (18.893 – 3.973)

Impôt à payer de 2.265 € au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), au lieu de 5.383 € pour une vente avant le 31/08/2013, soit une économie de 3.118 €.

4-2-2 – Pour le calcul au titre des prélèvements sociaux

9 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit un abattement de 14,85 % (voir annexe 3 – régime applicable à compter du 01/09/2013).

Abattement de 34.550 * 14,85 % = 5.131 €.

Plus-value imposable de 29.419 € (34.550 – 5.131).

Abattement exceptionnel de 25 % (cession réalisée entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014), soit un abattement de 7.355 € (29.419 * 25 %).

Plus-value nette imposable de 22.064 € (29.419 – 7.355).

Impôt à payer de 3.419 € au titre des prélèvements sociaux (15,5 %) au lieu de 4.392 € pour une vente avant le 31/08/2013, soit une économie de 973 €.

4-2-3 – Total imposition (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)

Impôt sur le revenu pour 2.265 €

Prélèvements sociaux pour 3.419 €

Total imposition pour 5.684 € (au lieu de 9.775 €), soit une économie de 4.091 €.

EXEMPLE N° 3

1 – Plus-value brute

Soit un bien immobilier revendu après 10 ans de détention qui génère une plus-value brute de 60.000 € (frais d’acquisition et travaux déduits

2 – Calcul de l’impôt sur la plus-value

2-1 – Vente avant le 31/08/2013

5 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit abattement de 10 % (voir annexe 1 – régime applicable depuis le 01/02/2012)

Abattement de 60.000 * 10 % = 6.000 €. Plus-value nette imposable de 54.000 € (60.000 – 6.000).

Impôt à payer de 10.260 € au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), plus 8.370 € de prélèvements sociaux (15,5%) soit un total de 18.630 €

2-2 – Vente après le 01/09/2013

2-2-1 – Pour le calcul au titre de l’impôt sur le revenu

5 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit abattement de 30 %(voir annexe 3 – régime applicable à compter du 01/09/2013).

Abattement de 60.000 * 30 % = 18.000 €

Plus-value imposable de 42.000 € (60.000 – 18.000)

Abattement exceptionnel de 25 % (cession réalisée entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014), soit un abattement de 10.500 € (42.000 * 25 %).

Plus-value nette imposable de 31.500 € (42.000 – 10.500)

Impôt à payer de 5.985 € au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), au lieu de 10.260 € pour une vente avant le 31/08/2013, soit une économie de 4.275 €.

2-2-2 – Pour le calcul au titre des prélèvements sociaux

5 années de détention au-delà de la 5^ème année, soit un abattement de 8.25 % (voir annexe 3 – régime applicable à compter du 01/09/2013).

Abattement de 60.000 * 14,85 % = 8.910 €.

Plus-value imposable de 51.090 € (60.000 – 8.910).

Abattement exceptionnel de 25 % (cession réalisée entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014), soit un abattement de 12.773 € (51.090 * 25 %).

Plus-value nette imposable de 38.317 € (51.090 – 12.773).

Impôt à payer de 5.939 € au titre des prélèvements sociaux (15,5 %) au lieu de 10.260 € pour une vente avant le 31/08/2013, soit une économie de 4.231 €.

2-2-3 Taxe sur les plus-values immobilières élevées

(voir annexe 4 – taxe applicable à compter du 01/09/2013)

Plus –value imposable de 60.000 €.

Taxe de 2 % de la plus-value, soit 12.000 € (60.000 * 2 %) soit un surcoût de 12.000 € par rapport à une vente avant le 31/08/2013

2-2-4 – Total imposition (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)

Impôt sur le revenu pour 5.985 €

Prélèvements sociaux pour 5.939 €

Taxe sur les plus-values élevées pour 12.000 €.

Total imposition pour 23.924 € (au lieu de 18.630 €), soit un surcoût de 5.294 €.

Modification des droits de mutation

Le projet de loi des finances pour 2014 prévoit d’augmenter les droits de mutation payés par l’acheteur à l’occasion des ventes immobilières.

Le taux d’impôt est actuellement de 5,09 % du prix de vente, avec un droit départemental d’un montant maximum de 3,80 %.

Il est proposé d’augmenter le plafond de ce droit départemental jusqu’à 4,50 %, soit une hausse de 0,7 %. Au minimum, les départements devront augmenter la taxe de 0,35 %, avec une limite haute à 0,7 %.

Cela a une incidence importante sur les droits de mutation (ou droits d’enregistrement), dénommés improprement «  frais de notaire » : par exemple 560 € pour un bien vendu 80.000 €, 1.400 € pour un bien de 200.000 €.

Cette mesure serait limitée dans le temps et s’appliquerait du 1^er mars 2014 au 29 février 2016 (initialement cela était prévu pour s’appliquer au 1^er janvier 2014).

Si l’objectif affiché est d’aider les départements à financer les dépenses de solidarité (RSA, handicap, etc.), cela est de nature à freiner les acquéreurs potentiels.

Les recettes générées par l’augmentation des droits sur les transactions effectivement réalisées risquent d’être atténuées par une diminution du nombre de transactions.

Compte séparé obligatoire

Pour les syndics professionnels, la possibilité de dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé est supprimée. L’assemblée générale pourra décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte ne pourra faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte, et les intérêts produits seront « définitivement acquis au syndicat ».

Le syndic devra mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, « dès réception de ceux-ci » (article 26).

Contrat type, honoraires travaux avec % dégressif

La rémunération des syndics, déterminée de manière forfaitaire, ne pourra être complétée par une rémunération spécifique à l’occasion de prestations particulières, que pour celles définies par un décret qui fera l’objet d’une concertation bisannuelle, organisée par le ministre chargé du logement et associant notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, en vue de son éventuelle révision. Le contrat de syndic devra respecter un contrat type défini par décret.Concernant les honoraires sur travaux, le syndic ne pourra en aucun cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de l’assemblée générale, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération devra « être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux (article 26).

Mise en concurrence obligatoire du Syndic

Dans les immeubles neufs, le syndic provisoire désigné dans le règlement de copropriété ne pourra être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics qu’il devra organiser lui-même. A défaut de nomination, la demande de désignation d’un syndic par le président du TGI pourra être effectuée, en plus des copropriétaires, par le maire de la commune ou du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble (article 26)

En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic devra être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, proposés par le conseil syndical et le cas échéant par les copropriétaires. Le conseil syndical devra donner son avis sur tous les projets de contrat de syndic qui lui seront communiqués, avant qu’ils ne fassent l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le conseil syndical pourra proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas d’y procéder. Le syndic devra notifier cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils pourront communiquent à cet effet. Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire (article 26)

Consultation des pièces justificatives

Les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les copropriétaires autres que les membres du conseil syndical seront désormais fixées par décret et non plus par l’assemblée générale (article 26)

Si l’on en croit la volonté de la Ministre, il semblerait qu’un seul jour ouvré soit largement insuffisant et que la totalité des jours s’écoulant entre la convocation et la tenue tienne la corde pour le décret.

Copropriétés en difficulté.

Il faut d’abord se rendre compte que ce volet (volet majeur de la loi ALUR puisqu’il prend tout le titre 2 du projet de loi qui en comporte 4) a pour source 2 copropriétés de Clichy sous bois, où ont démarré les émeutes de 2005, représentant 1500 logements et dont 200 ont dus être vendus aux enchères pour faire face aux charges exceptionnelles causées par les dégradations…..

Il faut donc comprendre que les gouvernements successifs abordent ces problèmes de manière épidermique et que tout ce qui peut rappeler ces événements est pour eux un sujet sensible sur lequel ils ne peuvent laisser penser qu’ils ne font rien pour éviter qu’ils se reproduisent.

Autant dire que personne dans cette assemblée n’aura jamais de copropriété réellement en difficulté mais que nous aurons tous à subir les effets de cette loi.

Pourtant d’après l’ANAH et leur président, « les copropriétés sont la bombe à retardement de demain ». Leur président estime aussi qu’environ 1 million de logements en copropriétés, soit 15% du parc copro, sont potentiellement fragiles ou en difficulté (potentiellement on peut dire que tous les immeubles sont en difficulté, ou que potentiellement tout va bien, c’est l’avantage de « potentiellement »). Rappelons que le président de l’ANAH est Dominique Braye, ancien sénateur UMP des Yvelines, qu’il était vétérinaire, qu’il s’est auto-spécialisé dans le logement et l’urbanisme, en particulier à Paris et qu’il n’a jamais été mis en examen…

ALUR reprend vraiment beaucoup de propositions qu’il avait faites dans un rapport de 2011 (sous Sarkozy donc pour faire simple et quoi qu’il semble c’est une réforme essentiellement de droite mise en place par la gauche).

La loi aborde les copropriétés en difficulté de 2 façons mais il convient d’abord de savoir ce qu’est une copropriété en difficulté au sens de la loi.

Il est écrit :

L’article 29 du projet de loi réforme la procédure d’alerte ou de «mandataire ad hoc» qui a vocation à être mise en place dès lors qu’un pourcentage de 25 % d’impayés de charges est constaté par le syndic. Cette disposition, introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement, n’est pas remise en cause. Les raisons pour lesquelles elle a été peu utilisée ont été analysées et ont conduit à proposer des modifications en vue d’améliorer son efficacité pour redresser la copropriété dès l’apparition des premiers impayés. Il est prévu d’une part, un seuil de déclenchement plus bas, fixé à 15% au lieu de 25 %, pour les copropriétés de plus de deux cent lots dont le redressement est plus difficile et d’autre part, d’étendre les possibilités de saisine en les élargissant aux communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ainsi qu’au préfet et au procureur de la République.

Avant de voir les obligations du syndic quand ce pourcentage est atteint, ALUR met en place plusieurs mesures préventives importantes (du moins dans la modification de nos habitudes de travail).

1) L’information aux futurs acquéreurs au moment du compromis dont Corinne parlera plus tard en est une car elle vise à responsabiliser les acquéreurs et à leur faire prendre conscience des dépenses à venir.

2) Dans une copropriété, un copropriétaire ayant des impayés de charges ne pourra pas acquérir d’autres lots dans la même copropriété, Philippe y reviendra plus en détail.

3) enfin le fond de prévoyance que Maurice va développer vise aussi à éviter la mise en difficulté de paiement des copropriétés en créant un « coussin » supplémentaire.

Ensuite, si par hasard une copropriété entrait malgré tout en difficulté, il devient obligatoire d’en informer le conseil syndical et de leur fournir l’état des impayés, puis de faire désigner un mandataire ad hoc qui analysera la situation et proposera des solutions.

Un mandataire ad hoc est un expert, administrateur judiciaire ou agent immobilier avec un minimum d’expérience qui aide le syndic à se sortir de la panade dans laquelle il s’est fourré. Il lui propose des pistes afin de résoudre les difficultés de paiement. Il peut être désigné par un juge ou, depuis ALUR, par le maire ou le préfet.

A priori il devrait être prévu que les frais du mandataire ne seront ni à la charge du syndicat de copro ni à la charge du syndic (sauf en cas de faute) afin que son recours se généralise.

Ensuite, si les procédures ne sont pas efficaces, un administrateur provisoire peut être désigné avec des pouvoir renforcés puisqu’ils auront la possibilité (avec autorisation du juge mais même sans accord de l’assemblée) de démembrer une copropriété, céder des parties communes, modifier le RC…

ALUR prévoit tout un tas de mesures une fois qu’un administrateur provisoire est désigné mais inutile de rentrer dans le détail aujourd’hui.

Accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés

D’après le projet de loi actuel, il semble qu’il devienne obligatoire de pouvoir proposer un accès dématérialisé concernant la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Il va falloir attendre les décrets d’application pour savoir exactement de quels documents il s’agit ainsi que les modes de consultation, mais la loi s’oriente vers un accès sécurisé (par code à transmettre à chaque propriétaire donc…) pour tous les documents personnels (appels de fonds par exemple) et un accès facilité pour les autres documents (PVAG et PVCS par exemple mais aussi compte rendus de chantiers)

Il est évident que nos fournisseurs de logiciels devront s’accommoder de cette loi mais que cette prestation supplémentaire ne sera pas gratuite. Le projet de loi actuel prévoit que cette consultation soit obligatoire, sauf vote contraire de l’AG fait à la majorité 25. Il est tout aussi clair qu’il faudra faire voter, en même temps que cette autorisation, la compensation financière pour couvrir ces frais supplémentaires facturés par nos fournisseurs de logiciels.

D’après ce que nous comprenons du projet actuel, notre travail consistera dans un premier temps à re-coder nos cas particuliers (propriétaires de plusieurs lots et propriétaires bailleurs dont nous gérons la gestion locative par exemple) puis à fournir les codes à chaque propriétaire et mettre à jour nos documents collectifs en ligne.

Les documents individuels devraient logiquement être gérés directement par nos fournisseurs de logiciels.

C’est donc quelque chose « en plus » qui nous est demandé et non quelque chose « à la place ». Il semble qu’il va toujours falloir envoyer les appels de fonds et les convocations d’AG par courrier.

Sauf avis contraire de l’assemblée donc, il faut bien se rendre compte que chacun d’entre nous devra être suffisamment à l’aise avec l’informatique pour uploader des documents et gérer des accès.

Si vous ne savez pas ce qu’uploader veut dire, vous avez du souci à vous faire…

Juste une remarque supplémentaire sur ce point. Cette réforme a pour but de permettre à chaque copropriétaire de se faciliter l’accès à ses données. Théoriquement, les échanges entre le syndic et le copropriétaire seront donc facilités aussi. C’est exactement la fausse bonne idée qu’il faut combattre. Un mail se fait en 30 secondes et est gratuit. Nous recevons pour le moment assez peu de courriers papier de la part des copropriétaires. Il est évident que nous aurons, si nous n’y prenons garde, une abondance de mails qui ne nous seraient jamais parvenus par courrier. C’est un vrai problème à prendre en compte. Essayez de contacter vos fournisseurs d’accès à internet ou téléphone par mail, c’est juste impossible alors que c’est précisément eux qui ont le plus intérêt à augmenter le trafic sur internet… Dans le temps ca l’était mais ils ont fait depuis machine arrière car c’était beaucoup trop chronophage et sans aucune compensation financière. Le conseil que nous vous donnons est d’éviter absolument tous les formulaires de contact et même de ne pas laisser vos mails sur les papiers à en-tête.

Information des occupants sur les décisions d’AG

Quand le logement est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur devra communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, ainsi que la jouissance et l’usage des parties privatives et communes de l’immeuble(par exemple, l’autorisation ou l’interdiction d’accrocher du linge à la fenêtre, les règles en matière de nuisance sonore, etc.).

Dans la même idée, ALUR prévoit également qu’un décret viendra définir les modalités afin d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises à la dernière assemblée générale (probablement un affichage en partie commune). Il s’agira probablement d’un affichage en parties communes, mais comme la loi semble vouloir nous contraindre au maximum, on peut penser que la police de caractère et sa taille seront aussi règlementées.

Elaboration du budget avec le CS

Rien de très nouveau si ce n’est une rédaction plus précise de ce point.

Rappelons que jusqu’à présent, l’article 26 du décret du 17 mars 67 prévoyait que « le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. »

La loi de 65 modifiée par ALUR donnera à peu près cette nouvelle rédaction : (…) le syndic est chargé (…) d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.

L’IMMATRICULATION DES SYNDICATS DE COPROPRIETES

Dans l’exposé des motifs du projet de loi il est clairement indiqué qu’il s’agit de créer un registre national des copropriétés pour doter l’état et les collectivités d’une capacité d’anticipation et de prévention. Par l’immatriculation, l’état va créer un outil pour identifier les copropriétés et s’immiscer dans leur gestion.

Article 711.1 du code de la construction et de l’habitation prévoit : La création d’un registre auquel seront immatriculés les syndicats de copropriétaires à destination partielle ou totale d’habitation .Ne sont pas concernés les immeubles à usage professionnels bureaux ou commerces. Le registre sera tenu par un établissement public d’état mais les démarches d’immatriculation de transmission des données et de modifications des données incombent au syndic sauf en cas d’immeubles mis en copropriété ou d’immeubles neufs : c’est le notaire qui sera chargé de la déclaration d’immatriculation. Le Sénat à rajouté un article selon lequel notaire pourra aussi se substituer au syndic dans certains cas.

Contenu du registre :

Figurent au registre :

Les caractéristiques de la copropriété :

-Nom, adresse du syndicat nom du syndic, date de création du syndicat nombre et nature des lots et des informations financières et physiques relatives à l’immeuble.

-Indication des procédures prévues à l’art 29-1 A ou 29-1 ou art 615-6 du code construction et habitation

La loi ne précise pas le contenu des informations financières et physiques relatives à l’immeuble : On peut tout envisager situation de Trésorerie, état des dettes, contentieux montant des charges de gestion courante, montant des contrats d’assurance de maintenance … De même pour les données physiques superficie de l’immeuble des lots taux d’occupation principal locatif liste des éléments d’équipement état de conservation … L’ARC pourtant favorable à la création d’un fichier s’est insurgé contre le contenu potentiel de ce méga fichier.

Le Sénat par un amendement a supprimé les termes : informations financières et physiques relatives à l’immeuble pour alléger le contenu en précisant le contenu :

-Indication si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des art L 1331-24 et suivants du code de la santé publique.

-Données financières : budget prévisionnel les comptes du syndicat et annexes à l’issue de chaque exercice comptable.

-Eventuellement le diagnostic technique global.

Forme du registre :

Déclaration d’immatriculation, transmission des données et modifications sont dématérialisées.

Publicité et consultation du registre : modalités à fixer en conseil d’état.

Obligation de mise à jour du registre :

Pour les modifications de données. Pour la transmission à l’issue de chaque exercice comptable des données financières et physiques.

Accès au registre :

Les copropriétaires ont un droit d’accès au registre et de rectification de données dont les modalités seront fixées par Décret. On imagine que les copropriétaires vont vouloir consulter le registre et vont demander des rectifications : par quels moyens ? Qui va juger de l’opportunité de leur demande ? Etat communes départements régions établissements publics peuvent obtenir du teneur du registre des informations relatives à chaque copropriété. Les informations peuvent être communiquées à des tiers selon conditions précisées par décret. On peut se demander comment va être utilisé ce fichier …Obligation d’immatriculations et sanctions en cas de défaut d’immatriculation

Vente de lot de copropriété : Obligation d’immatriculation.

Tout acte authentique de vente relatif à un lot de copropriété comporte mention du numéro d’immatriculation de la copropriété. Lorsque le syndicat n’est pas immatriculé : un ou plusieurs copropriétaires peuvent mettre le syndic en demeure de conduire les démarches.

Le notaire se charge des formalités d’immatriculation soit en l’absence de syndic désigné ou après mise en demeure du syndic restée sans effet pendant un délai d’un mois. Les frais engagés sont supportés par le syndic ou le syndicat en l’absence de syndic. Le notaire informe l’établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu’il y constate. De quels moyens va être doté le Notaire pour procéder à l’immatriculation d’un syndicat existant alors même qu’il ne détient pas les données de la copropriété ? On peut douter de la fiabilité des renseignements communiqués par le Notaire. Il doit informer l’établissement des erreurs constatées : le Notaire va se transformer en contrôleur du registre.

Absence d’immatriculation = amende et astreinte

Le défaut d’immatriculation ou l’absence de transmission de donnée ou d’actualisation des données constaté par le teneur du registre ou signalé par toute personne intéressée donne lieu à mise en demeure du syndic par l’établissement public. En l’absence d’immatriculation sous un mois à compter de la mise en demeure du syndic restée infructueuse : Application d’une amende à l’encontre du syndic ainsi qu’application d’une astreinte à compter de la fin de la mise demeure jusqu’à l’immatriculation.

Assouplissement de la mise en œuvre de la sanction par le Sénat :

Le Sénat a conditionné l’application de l’astreinte et de l’amende à la saisine du juge qui ordonnera au syndic l’exécution de son obligation le cas échéant sous astreinte et assorti d’une amende.

L’amende ne peut être supérieure à 20 euros par lot l’astreinte ne peut être supérieure à 20 euros par lot par semaine. Cette amende ou l’astreinte ordonnée par le juge est versée à l’établissement public.

L’amende ne peut être facturée par le syndic aux copropriétaires sauf si le syndic n’est pas rémunéré.

Il est précisé que les conditions d’application seront précisées en conseil d’Etat.

Calendrier pour l’immatriculation des copropriétés :

Avant le 31.12.2016 pour les syndicats de copropriétés de plus de 200 lots

Avant le 31.12.2017 pour les syndicats de copropriétés de plus de 50 lots

Avant le 31.12.2018 pour les syndicats de copropriété de moins de 50 lots

Après le 31 décembre 2016 , pour les immeubles neufs ou les immeubles mis en copropriétés dés publication du règlement de copropriété quelque soit le nombre de lots.

Fiche Synthétique

Pour l’information des acquéreurs, le syndic devra établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu sera défini par décret et la mettre à jour annuellement (amendement Sénat).

Il devra mettre cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur. Le défaut de réalisation de la fiche synthétique sera un motif de révocation du syndic, et les contrats de syndic devront prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition du copropriétaire dans un délai d’une semaine à compter de la demande, délai ramené à 15 jours par le Sénat. Cette pénalité devra être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice (article 25)

Lettre recommandée électronique

Après l’article 42 de la loi de 1965, il est inséré un article 42-1« Art. 42–1. – La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. » Cette introduction est surprenante car c’est l’article 64 du décret de 1967 qui défini les modalités de notifications en LR AR, on se demande pourquoi ce n’est pas celui-ci qui a été complété ou corrigé surtout quand l’on connait l’énorme travail accompli par les commissions en vue de l’introduction de la lettre recommandée électronique et les vicissitudes liées au moyen de preuve de respect des délais, aucun renvoi à un éventuel décret !…

Fonds de prévoyance obligatoire

Dans les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation de 10 lots ou plus (tous types de lots confondus), après expiration de la garantie décennale légale du constructeur, le syndicat des copropriétaires devra constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux dépenses de travaux qui seront prescrits par les lois et règlements, et de ceux qui seront décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, notamment des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Ce fonds de prévoyance devra être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle sera décidé par l’assemblée générale votant à la majorité des articles 25 et 25-1, et ne pourra être inférieur à 5% du budget prévisionnel. L’Assemblée générale, votant à la majorité des articles 25 et 25-1, pourra affecter tout ou partie des sommes déposées sur ce fonds de prévoyance au financement des travaux mentionnés, ou de travaux d’urgence que le syndic aura fait procéder de sa propre initiative parce que nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Compte tenu de la référence aux provisions du budget prévisionnel, les sommes versées au titre du fonds de prévoyance seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. Le fonds de prévoyance devra être déposé dans un compte bancaire rémunéré distinct de celui utilisé pour la trésorerie courante de la copropriété, ouvert par le syndic dans l’établissement de son choix, et dont les intérêts produits seront acquis au syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale pourra décider, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant de l’article 25-1, que ce compte sera ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.

Comme pour l’autre compte, ce compte ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte, et la méconnaissance par le syndic de ces obligations emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Le non versement par les copropriétaires des cotisations à ce fonds justifie de la part du syndic des actions de recouvrement au même titre que les charges, et ces cotisations sont garanties aussi bien par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil (article 27).

Dans les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation de moins de 10 lots, ce fonds s’appellera Fonds de provision travaux et ne sera au minimum que de 3% du budget prévisionnel. Lorsque le solde du fonds de provision pour travaux atteint un plafond fixé par décret en Conseil d’État, le versement des cotisations est interrompu. Il ne reprend que si le solde diminue en raison de l’utilisation du fonds.

Diagnostic technique global

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires pourra décider de faire réaliser par un tiers, dont les compétences nécessaires seront précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination principale d’habitation. Le principe de ce diagnostic ainsi que les modalités de sa réalisation pourront être décidées à la majorité de l’article 24.

Ce diagnostic technique global devra comporter une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble, et un audit énergétique ou un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tels que rendus obligatoires par la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010. Il devra faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Ce diagnostic sera obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans (au lieu de 15 actuellement pour un diagnostic plus restreint dans sa définition – article L111-6-2 réalisé d’office, s’il ne l’a pas été préalablement, par l’autorité administrative compétente agissant dans le cadre d’une procédure d’insalubrité ou de péril (articles L1331-26 du Code de la santé publique et L129-1 et L511-1 du CCH) (article 27)

Le contenu du diagnostic technique devra être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision, à l’ordre du jour de laquelle le syndic devra inscrire la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre (article 27)

Au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale (annuelle ?) soit la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, s’il elle n’a pas encore été décidée, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté (article 27).

L’obligation prévue à l’article 24-4 de la loi d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique ou d’un audit énergétique la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte des travaux d’économie d’énergie (article 27).

Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale à laquelle aura été présenté le diagnostic technique, le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien selon des modalités qui seront précisées par décret (article 27).

Si le diagnostic technique a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat des copropriétaires sera dispensé de l’obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la durée de validité du diagnostic (article 27)

Obligation d’assurance

Après l’article 9 de la loi de 1965, il est inséré un Art. 9-1 :Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Il remet chaque année au syndic une attestation de l’assureur ou de son représentant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Si l’intention est louable, reste à déterminer les conséquences pour le Syndic

Carte professionnelle Syndic

Il est ajouté à l’article 1^er de la loi Hoguet un 9° spécifique à l’exercice des fonctions de Syndic pour les distinguer de la carte gestion.

• Empêchement ou carence, démission, préavis et fin de mandat.

1. Empêchement ou carence du Syndic (art 49 D 17/03/1967 page 593 CC )

Définition de la carence : situation d’une personne incapable de faire face à ses responsabilité (accident, faillite, absence de carte professionnelle, etc…)

Statut avant loi ALUR.

Art 46 D 17.03.1967

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du TGI désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical

Art 49 D 17 mars 1967

En cas d’empêchement ou de carence, le Syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du TGI en référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire. Sauf urgence pour travaux de sauvegarde de l’immeuble cette assignation ne pourra être recevable qu’après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Statut modifié par loi ALUR.

Modifiant l’art 18 loi 10 juillet 1965

En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic en cas de carence et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

Par ailleurs dans le cadre de l’art 26 bis A nouveau , l’assemblée des copropriétaires peut désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

De même en cas d’empêchement du syndic ou défaillance de celui mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l’assemblée extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires, …

Synthèse ::

La loi ALUR ne supprime pas les dispositifs du décret du 17 mars 1967 mais ne fait que rajouter la possibilité au Syndicat par le biais de son président de conseil syndical d’assumer une transition sans passer par l’étape de l’administrateur provisoire coûteux et pas forcément plus réactif.

2. Démission du Syndic art 28, 29 D 17/03/1967 , et préavis pages 553-586-593 CC

Statut avant loi ALUR.

Art 28 D 17 mars 1967

Durée du mandat fixée à 3 ans, sauf si un lien de parenté avec une personne ayant participée à la construction

Art 29 D 17 mars 1967

Condition de majorité pour la désignation et validation contrat de syndic : majorité art 25.

Le syndic peut actuellement démissionner même brusquement tant que cette dernière n’est pas reconnue « abusive » et revenir sur sa décision tant que l’assemblée n’a pas entériné la démission. A défaut de dispositions particulières du règlement de copropriété, aucune forme de préavis n’est imposée. Simple information du conseil syndical, lettre simple aux copropriétaires, inscription à l’ordre du jour, …)

Elle génère donc la nomination d’un administrateur provisoire dans le cadre de l’art 47 du Décret du 17.03.1967, par la saisine du président du TGI.Elle ne peut être annulée par le tribunal, qui peut néanmoins allouer des dommages et intérêts au syndicat si elle est intervenue sans préavis et sans justes motifs. (CA 26 juin 1992)

Statut modifié par loi ALUR.

Art 18 modifié

« Le Syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois ».

Une dérogation est néanmoins établie pour les syndicats composés de personnes morales exclusivement ou pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation. Dans ce cas les conditions sont librement fixées entre les parties dans le contrat de syndic

Synthèse et questionnement :

Le législateur a tenu à assouplir les conditions de rupture de contrat au bénéfice du Syndicat, revenant sur des règles de fonctionnement contractuelles finalement usuelles.

Par ailleurs la révocation du syndic est également plus qu’envisagée en mesure cœrcitive dans la loi ALUR risquant de déstabiliser la gestion continue des copropriétés.

3. 3 . Fin de mandat

Actuellement, le contrat de syndic imposant une date de fin de mandat, le professionnel non renouvelé dans ses fonctions par l’assemblée générale peut néanmoins aller jusqu’au terme de son mandat et percevoir des honoraires en conséquence.

Cette situation juridiquement fondée est souvent génératrice de tension et d’inertie éventuelle de gestion. Cette problématique avait même été abordée en journée à la CRPI.

Statut modifié de l’art 18 par la loi ALUR

« Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise en fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic »

Synthèse :

Même si cette disposition peut paraître brutale au regard du droit contractuel, elle a le mérite de trancher une situation ambiguë, qui hérissait les copropriétaires et mettait mal à l’aise les confrères. C’est bien la seule mesure cohérente de cette loi à mon avis.

• INTERDICTION DU POUVOIR EN BLANC

Statut actuel art 22 loi de 1965

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Dans la mesure de 3 pouvoir maximum, ou plus si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.

Jusqu’à présent par habitude et souci de transparence les pouvoirs en blanc étaient transmis au président de bureau qui les distribuait.

Statut modifié de l’art 22 Loi ALUR

Il est rajouté à l’alinéa 3 : « sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par son nom ou, s’il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cet organe »

Synthèse :

Malgré notre encadrement professionnel, l’établissement de mandat avec consignes de vote préalables, il faut reconnaître que les travers des relations humaines toujours très compliqués à gérer, certains débordements peuvent avoir lieu. En effet, la centralisation de pouvoirs en blanc par certains copropriétaires dans les boites aux lettres de conseil syndical, ou auprès des mandants directement, permet de les distribuer aux partisans ou aux opposants connus à certains projets.

Cependant l’obligation d’inscrire le nom du mandataire sur le pouvoir préalablement à l’assemblée sera certainement perturbante. D’abord parce que les copropriétaires se connaissent peu entre eux, ensuite parce que la possibilité de mettre la fonction d’un membre du conseil syndical sera ambiguë.

Devrons-nous donner les pouvoirs quand, ils seront attribués« aux membres du conseil » :

• de façon indifférente à un membre au hasard ?

• au président du conseil syndical ?

Et que faire dans de grosses résidences où les conseillers syndicaux seront inférieurs au nombre légal de mandats ? Ces derniers pourront ils eux-mêmes déléguer les mandats en trop à d’autres copropriétaires en modifiant le destinataire ? Au vu de la présence souvent insuffisante des copropriétaires en assemblée et de l’importance des pouvoirs pour la bonne marche des copropriétés, ces questions semblent importantes d’autant plus qu’en qualité de professionnel nous seront toujours responsables de ce formalisme, la responsabilité d’un scrutateur ne pouvant être retenue sauf fraude avérée.

• DELEGATION DE VOTE AU SYNDICAT PRINCIPAL

Jusqu’à présent l’assemblée d’un syndicat principal se tient en présence et sur convocation de l’ensemble des copropriétaires des syndicats secondaires le composant.

Les règles de mandat sont inscrites à l’art 22.

Statut modifié ALUR

En ajout aux dispositions de l’article 22 de la loi de 1965, le législateur permet à présent pour un syndicat secondaire :

De mandater à la majorité de l’art 25, « pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. »

Par ailleurs, « le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24. »

Pour les décisions relevant de l’art 26, il devra être impérativement mandaté par une délibération du syndicat secondaire à la même condition de majorité

Synthèse :

Ces dispositions abondent dans le sens d’une facilitation pratique et financière des tenues d’assemblée des syndicats principaux, souvent alourdies par le nombre des participants de plus en plus déserteurs.

I/ Honoraires d’avocat ajoutés aux frais nécessaires : Art 28 loi ALUR modifiant l’art 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Rappel procédure contentieuse avant modif : recouvrement <3000 € juge proximité, >3000 € TGI.

Suite au jugement rendu, dans la plupart des cas le débiteur est condamné à régler :

• Le principal : comprend les charges de fonctionnement du budget prévisionnel art10 + les travaux votés en assemblée hors budget de fonctionnement art30+ les frais imputables au seul débiteur en application de l’art 10-1 soient : les frais engagés par le syndicat pour la procédure et jusqu’à présent : frais relances, frais transmission dossier à l’avocat (hono syndic), les dépens irrécouvrables Art 699 NCPC frais de mise en demeure obligatoires avant procédure soit le commandement de payer.. Rappel de l’art 19-2 qui permet depuis la loi SRU du 13/12/2000 de rendre logiquement exigibles les appels de fonds au budget postérieurs à l’assignation et jamais appliqué depuis 13 ans ???

• Intérêts légaux : Calculés à partir de du commandement de payer.

• Art 700 ncpc : Somme allouée par le juge en compensation des frais exposés et non compris dans les dépens (doc ceux de l’art 10-1). Rappel d’un jugement rendu par juge proximité.

• Les dépens : Les dépens recouvrables : art 695 ncpc : Droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats de juridiction : taxe CNBF, timbres fiscaux… Débours tarifiés : frais d’assignation et de signification des décisions de justices par l’huissier.

Jusqu’à présent les frais d’avocat engagés pour la procédure de recouvrement étaient répartis aux millièmes généraux, à la seule charge du syndicat des copropriétaires et l’art 700 ne venait que compenser les frais de procédures facturés par le syndic+frais d’huissier avant jugement (commandement de payer).

Donc était réparti aux millièmes généraux le solde entre: hono avocat+ frais du syndic et huissier – Art 700 (dont le montant était imputé au seul débiteur).

La loi ALUR a rajouté dans l’art 10-1 « les honoraires d’avocat » l’article devient donc : « par dérogation aux dispositions du 2^ième alinéa de l’art 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les honoraires d’avocat, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur… »

Il en résulte donc, avec la loi ALUR, que les honoraires d’avocat engagés par le syndicat feront partie des sommes imputées au seul débiteur au titre de l’art 10-1 de la loi du 10/07/1965 et qui seront compensés par l’art 700 alloué par le juge.

En théorie, le forfait de l’art 700 alloué par le juge devrait être augmenté pour venir compenser les honoraires d’avocat, mais dans la pratique le montant de l’art 700 est laissé à l’appréciation du juge souverain qui pour le déterminer tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conclusion : cela ne change pas grand-chose dans les faits et l’on reste tributaire du juge, surtout lorsqu’il s’agit d’un juge de proximité….

II/Saisie en vue de la vente : Art 26 loi ALUR modifiant l’art 19-2 de la loi du 10/07/1965.

Intro : Suite au jugement et en cas de non règlement des sommes auxquelles a été condamné le débiteur et faute de pouvoir recouvrer cette somme, il est nécessaire de faire voter en assemblée générale un mandat à donner au syndic d’agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente du lot du débiteur.

Rappel de l’Article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites »

L’autorisation du syndic nécessite une décision de l’assemblée donnée à la majorité de l’art 24 de la loi.

La loi ALUR introduit un nouvel alinéa à l’art 19-2 qui dit « si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’art 22 ».

Exemple : Copropriétaire débiteur 100/1000.

Copropriétaires présents et représentés 400/1000 dont débiteur.

Majorité acquise à 400-100=300. 300/2=150+1 voix soit 151/1000 majorité acquise.

Conclusion : Il s’agit là d’une mesure conservatoire pour éviter que lors de la tenue de l’assemblée générale appelée à statuer sur ce point et en cas de faible participation des copropriétaires, le débiteur puisse faire en sorte que la délibération ne soit pas acceptée. On évite ainsi la minorité de blocage.

III/ Privilège spécial immobilier : Art 27 loi ALUR modifiant l’art 19-1 loi du 10/07/1965.

Régime antérieur : Le privilège spécial immobilier a été introduit par la loi du 21/07/1994. Il porte sur le principal des charges Art 10 (courantes) et Art 30 (travaux) pour les années n, n-1 et n-2.

L’art 19-1 était rédigé ainsi : « l’obligation de participer aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l’art 2103 du CC ».

Futur régime : Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du CC : l’obligation de participer aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de prévoyance ou au fonds de provision pour travaux mentionnés à l’art 14-2, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens »

En application de l’article 2374 du code civil «  Le syndicat des copropriétaires (dans le cadre de la procédure d’ordre d’attribution du prix de vente aux créanciers), est préféré au vendeur et au prêteur de deniers (banque) pour les créances afférentes aux charges (courantes article 10) et travaux (article 30) de l’année courante et des 2 dernières années échues ».

La loi ALUR a donc ajouté au privilège spécial en plus des charges courantes et travaux votés, l’art 700 et les entiers dépens ainsi que les futurs fonds de prévoyance et les provisions votées pour les futurs gros travaux.

Conclusion : La garantie du syndicat est renforcée. Si la procédure est introduite suffisamment tôt, le syndicat devient quasiment garanti de percevoir la totalité des charges et travaux sur le prix de vente, si celui –ci est suffisant. Le syndicat retombe au titre des créanciers chirographaires pour les seules charges n+4 et n+5.

IV/ Blocage d’une nouvelle acquisition dans l’immeuble par un copropriétaire débiteur + déblocage opposition : Article 26 de la loi ALUR modifiant l’art 20 de la loi du 10/07/1965.

1/Déblocage opposition :

Rappel régime antérieur : en application de l’art 20, si le vendeur ne donne pas au notaire lors de la mutation, un certificat libératoire de toute obligation à l’égard du syndicat, le notaire doit notifier au syndic l’avis de mutation par lr/ar dans les 15 jours du transfert de propriété. Le syndic dispose ensuite de 15 jours à compter de la réception de l’avis, pour formuler son opposition au notaire par ACTE EXTRA-JUDICIAIRE.

Si le prix de vente est bloqué lors de l’opposition, le syndic ne pourra être payé par le notaire sur le prix de vente, qu’avec l’accord du vendeur. Dans le cas où le vendeur conteste la créance du syndic, il appartient à ce dernier de faire valider son opposition en assignant le vendeur devant le tribunal compétent.

Loi ALUR vient préciser dans le paragraphe 1de l’art. 20 les conditions de déblocage des fonds par le notaire. Dans le cas où les parties syndic et vendeur sont d’accord, les fonds sont immédiatement libérés. A défaut d’accord, les fonds sont conservés par le notaire pendant 3 mois à compter de l’opposition et si dans ce délai de 3 mois, le vendeur n’a pas contesté l’opposition devant le tribunal compétent, le notaire verse au syndicat les sommes retenues.

Conclusion : il appartient donc désormais au vendeur et non plus au syndic, de contester devant les tribunaux le montant de l’opposition.

2/ blocage acquisition d’un débiteur :

La loi ALUR introduit un paragraphe 2 dans l’art 20, qui contraint le notaire, préalablement à l’acte authentique et après s’être assuré que la commune renonce à son droit de préemption (Art L.211-4 du code urbanisme) de notifier au syndic le nom du candidat acquéreur ou des mandataires sociaux ou des associés de SCI ou SNC.

Le syndic doit alors adresser au notaire un certificat de moins d’un mois attestant :

• Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux ou les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un PACS ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation : ici première difficulté, il faudra que le notaire ne se contente pas de ne donner que le nom du ou des acquéreurs, mais il lui faudra bien également préciser au syndic, dans le cas d’associés ou de mandataires, le nom de leurs conjoints et leur régime matrimonial pour permettre un rapprochement avec les copropriétaires déjà existants. Autre difficulté, il faudrait que le syndic recherche le nom de tous les associés ou mandataires des SCI ou SNC déjà copropriétaires dans la résidence.

C’est le problème de l’identification et du recoupement qui va être difficile….

• Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis + 45j.

Dans le cas où l’une de ces personnes est débitrice (difficulté : si un seul mandataire ou un seul associé de la société qui se porte acquéreur, fait déjà parti d’une SNC ou d’une SCI débitrice, doit-on le considérer comme débiteur à titre personnel) , le notaire notifie l’impossibilité de conclure la vente. Le débiteur dispose alors de 30 jours à compter de cette notification, pour régler ces dettes auprès du syndic. A défaut de règlement dans le délai prévu, l’avant contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

Conclusion : Si l’on souhaite encore par cette mesure renforcer la lutte contre les copropriétaires débiteurs ou les investisseurs peu délicats, la mise en œuvre et la recherche de renseignements vont être difficiles sans avoir recours aux services du SRPJ ou d’Interpol. Quid de la responsabilité du syndic qui n’a pu « démasquer » un des mandataires ou associés indélicats ???

I – ABAISSEMENT DES CONDITIONS DE MAJORITE

A – MAJORITES PASSANT DE L’ARTICLE 25 A L’ARTICLE 24

1. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1^er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

2. Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.

3. Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de l’article L.313-4-2 du code de l’urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné.

4. Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

5. L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

6. Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

7. (nouveau) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation.

B – MAJORITES PASSANT DE L’ARTICLE 26 A L’ARTICLE 25 SANS POSSIBILITE DE DEUXIEME LECTURE A L’ARTICLE 24

1. Les travaux comportant : transformation, addition ou amélioration, ainsi que la demande d’individualisation des contrôles de fourniture d’eau et de réalisation d’études nécessaires à cette individualisation.