A savoir -location-
Congé :
un congé délivré en AR n’est valable que si celui qui le reçoit retire son recommandé. Dans le cas contraire, le congé n’est pas valable. La délivrance par huissier est donc à privilégier !
La sous-location
Locaux d’habitation vide :
L’article 8 de la loi de 89 dit :
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
Locaux d’habitation meublé :
Les dispositions sont rigoureusement identiques, sauf pour les baux signés avant le 27 mars 2014 (dans ce cas, l’autorisation du bailleur n’a besoin d’etre demandée que si elle est inscrite dans le bail ET le montant de la sous-location est libre)
Locaux commerciaux :
A) effet et procédure
(nous reprenons ici partiellement l’argumentaire développé par Me Neu-Janciki sur son blog)
Sauf convention contraire des parties, l’article L. 145-31 du Code de commerce pose le principe de l’interdiction de la sous-location des locaux. Cette sous-location, qui peut être totale ou partielle, ne doit néanmoins pas être une source de profit pour le locataire principal.
Ainsi, pour protéger le bailleur de toute finalité spéculative de la sous-location, l’alinéa 3 de l’article L. 145-31 prévoit que, lorsque le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal et que les parties n’arrivent pas à s’accorder, le propriétaire peut en demander le réajustement en notifiant un mémoire puis en saisissant le juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ. 7 févr. 2007, n° 05-20.252), sans qu’il soit besoin d’aucune demande préalable au mémoire en lui-même.
Il ne s’agit pas d’une action en paiement de loyer, mais en fixation de loyer soumise à la prescription biennale (action échue au bout de deux ans) de l’article L 145-60 du Code de commerce. La prescription court à partir de la date à laquelle le bailleur prend connaissance du prix de la sous-location.
La majoration du loyer est seulement fondée sur le profit du bailleur résultant du sous-bail, elle n’est donc pas liée à la valeur locative des locaux. Les juges apprécient souverainement l’augmentation que dois supporter le locataire.
Pour déterminer si le dépassement du loyer du bail principal est effectif, le loyer principal et le sous-loyer doivent être comparables, c’est à dire que le sous-bail doit avoir été consenti moyennant des charges identiques au bail principal. À défaut de conditions identiques, le taux de charges pesant tant sur le locataire principal que sur le sous-locataire doit être apprécié.
S’ajoute une difficulté supplémentaire en cas de sous-location partielle puisqu’il faudra apprécier cette différence par rapport au prix de la location ramené à l’unité de surface.
La cour d’appel de Paris a donc du statuer sur une telle situation et déterminer si la comparaison du sous-loyer devait s’apprécier en fonction des prestations que le locataire principal avait fourni à son sous-locataire, en l’occurrence la prise en charge par ce dernier des travaux d’adaptation lors de la prise d’effet du bail principal et le fait qu’il supportait des charges qu’il ne répercutait pas sur le sous-locataire.
À l’inverse, le propriétaire de l’immeuble soutenait que les clauses du sous-bail étaient plus favorables au locataire principal, notamment en ce que ce dernier bénéficiait d’une clause de loyer variable, d’une clause d’indexation du sous-loyer interdisant une évolution à la baisse et que le locataire principal ne réglait aucune charge locative.
La cour a estimé que le coût des travaux d’adaptation ne devait pas être pris en compte dans la mesure où le locataire avait bénéficié en contrepartie d’une participation forfaitaire du propriétaire, d’une franchise de loyer et d’une minoration du loyer. Elle a également écarté les clauses de loyer variable et d’indexation qu’elle a estimées sans incidence sur la procédure de réajustement.
Quant aux charges, elle a considéré qu’il ne s’agissait pas de charges locatives, mais des charges d’exploitation que le locataire a décidé de ne pas répercuter sur le sous-locataire, choix inopposable au propriétaire de l’immeuble.
Estimant néanmoins au vu d’un rapport d’expertise que le taux de charges supporté par le locataire principal était supérieur à celui de la sous-locataire, la cour d’appel l’a déduit de la différence entre le prix au mètre carré de la location principale et de la sous-location.
Ainsi en matière de sous-location, il ne s’agit pas de se contenter de comparer le prix au m2 pour déterminer si le sous-loyer est supérieur au loyer principal, mais d’examiner les clauses et conditions des baux afin de déterminer les taux de charges à déduire et à ajouter. Cour d’Appel de Paris, pôle 5, 3e ch., 14 novembre 2012, n°10/01533
B : Renouvellement
(issu de « les échos »)
Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Ce qui n’est pas possible en cas de sous-location de la totalité des lieux loués. En effet, le locataire principal perd son droit au renouvellement du bail lorsqu’il a consenti une sous-location totale des locaux. Car le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. Et dans le cas d’une sous-location totale, c’est le sous-locataire qui est devenu le propriétaire du fonds.
De plus, le sous-locataire ne peut invoquer un droit de renouvellement auprès du locataire principal que dans la limite des droits de ce dernier. Ainsi, le locataire principal peut refuser de renouveler la sous-location lorsqu’il a lui-même renoncé au renouvellement de son bail principal, et ce sans avoir à payer d’indemnité d’éviction, ni de dommages-intérêts au sous-locataire.
De même, le locataire principal ne peut pas être condamné à verser au sous-locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi du fait d’un refus de renouvellement du sous-bail dès lors que, suite au congé qui lui a été notifié par le bailleur, il n’a plus lui-même de bail et n’a donc plus la qualité pour offrir ou refuser le renouvellement.
À l’inverse, si le bail principal est renouvelé, le sous-locataire a droit au renouvellement. Si le locataire principal refuse le renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au sous-locataire.
En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée dépend de la durée du bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée du bail principal.
Sachant que le sous-locataire a la possibilité, lorsque son bail est expiré et que le bail principal l’est également et qu’il n’est renouvelé ou a été résilié, de demander le renouvellement directement auprès du bailleur. Pour cela, trois conditions doivent être remplies :
– le bail principal est expiré ;
– le bailleur a expressément ou tacitement autorisé la sous-location ;
– si la sous-location est partielle, les lieux soient matériellement divisibles de ceux occupés par le locataire principal.
Mais le droit direct du sous-locataire au renouvellement reste subsidiaire. En effet, le bailleur n’est pas tenu d’accorder ce droit même s’il renouvelle le bail principal.
En cas de sous-location partielle, le locataire peut, en principe, demander le renouvellement du bail pour la seule partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds. De même, en cas de refus de renouvellement, il n’a droit à une indemnité d’éviction que pour cette seule partie.
Astuce location de commerces en courte durée
Nous louons fréquemment des commerces en saisonnier, avec des locataires qui reviennent plusieurs années d’affilée.
Au-delà de 3 ans de location, ceux-ci peuvent réclamer la requalification du bail en commercial et ils l’obtiennent souvent.
Votre responsabilité est alors engagée aupres du propriétaire qui peut vous attaquer.
Nous avons tous plusieurs méthodes pour essayer de nous en prémunir, avec plus ou moins de succès d’ailleurs.
Une façon inattaquable d’éviter les problèmes est de faire 2 baux, à 2 personnes différentes.
Une au commerce proprement dit pour la période d’activité, et une autre pour l’usage du lieu en entrepot par exemple et pour la période de non activité.
Ceci crée une discontinuité dans le bail.
Nous vous proposons donc un bail libre que vous pouvez adapter à vos besoins.
Baux commerciaux :
Un petit rappel ne nuit pas. En général, les baux commerciaux ne sont pas reconduits tacitement et ne sont que prolongés au bout de 9 ans.
Si le locataire oublie de faire la demande de reconduction par huissier ou recommandé, (c’est valable aussi depuis la loi Macron), le propriétaire peut imposer un déplafonnement du loyer au bout de la 12eme année (9 du bail initial + 3 de prolongation)… Les locataires ont donc beaucoup à perdre s’ils oublient !
PVC
Le PVC fait débat un peu partout en europe, un peu moins en France.
Vous le savez, on en trouve partout (jouets, menuiseries, tuyaux, petits canards jaunes…)
Son utilisation est ainsi interdite en Suède dans le bâtiment depuis 95 et plus récemment en Autriche, Danemark et certaines villes Allemandes (Berlin, Munich, Bonn).
Il est pour le moment difficile de dire si ces interdictions sont dues au lobbying de ceux que ça dérange (aluminiers, menuisiers bois etc) ou si à l’inverse, le PVC est toujours autorisé en France à cause du lobbying des fabricants (10 à 20 000 emplois dans la filière).
Quoi qu’il en soit, nous pensons qu’il est utile d’en parler afin de se faire une opinion.
Toujours est-il qu’un dossier, datant d’une dizaine d’années, a été retiré du site du ministère de la santé (ancienne adresse : http://www.culture.gouv.fr/culture/sites-sdaps/sdap14/pages%20htm%20hors%20menus/dossier_pvc.htm ). Il pointait du doigt les dangers de ce matériau, et en particulier le caractère cancérigène du produit, l’émanation de fumées toxiques à la combustion (chlorure de vinyle)…
Nous attirons donc votre attention sur ces points, et vous trouverez pas mal d’arguments en faveur du pvc ci-dessous :
http://decouvrirlepvc.org/IMG/pdf/Plaquette_PVC_AVEC_LES_3_fiches_FINAL-2.pdf
ou contre :
http://www.maisondesservices.com/habitation/page68.html
http://www.agoravox.tv/tribune-libre/article/la-danse-du-scalp-pour-ou-contre-40759
http://www.asso-henri-pezerat.org/wp-content/uploads/2012/01/HP_PVC.pdf
Quoi qu’il en soit, vous savez que des matériaux de substitution existent (multicouche en plomberie, aluminium ou bois en menuiserie).
Libre à chacun d’en faire ce qu’il veut !
Guèpes et abeilles
Les abeilles et les guêpes font leurs essaims. Contrairement à une idée reçue, il n’est pas interdit de détruire les essaims d’abeilles, cet insecte n’étant pas protégé par l’arrêté du 23 avril 2007 et la destruction des nids est donc possible (pas forcément souhaitable pour des raisons écologiques, mais c’est un autre débat)
Généralement, un apiculteur interviendra gratuitement pour enlever un essaim d’abeilles mais facturera son intervention pour des guepes ou des frelons (une entreprise de désinsectisation fera payer la prestation dans tous les cas).
Dans le cadre locatif, la question du paiement de la facture se pose… Les produits doivent être pris en charge par le locataire, la main d’oeuvre par le propriétaire. (idem donc pour la répartition des charges en copropriété!). Bonne répartition !
Location meublée et SCI
En France, l’activité de location d’immeubles nus n’a rien à voir avec l’activité de location en meublé.
La location d’immeubles nus est considérée comme une activité de rentier, les revenus qu’elle procure sont soumis à taxation dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, lorsque la location concerne des immeubles meublés, on considère que cette location peut être assimilée à une activité économique de type « hôtelière » (mais sans services), de sorte que le propriétaire qui met son bien immobilier en location en meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux.
Les deux catégories sont très distinctes. En particulier, dans les revenus fonciers, on détermine le résultat en tenant compte des revenus et des charges attachées à la gestion immobilière. Dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux, le contribuable peut pratiquer des amortissements sur les immeubles: ce qui diminue largement le résultat taxable.
Quand le bien immobilier est détenu en SCI, la location nue ne pose aucune difficulté. En effet, la société est fiscalement translucide et le revenu de la location est imposé chez l’associé en fonction de sa quote-part dans le capital. En revanche, la location saisonnière, en meublé, pose problème. On considère que la SCI est une société civile. Ce n’est pas le réceptacle adapté à une activité commerciale comme une activité pseudo-hôtelière Une SCI qui fait de la location en meublé passe de ce fait « automatiquement » à l’IS.
Dans un arrêt du 28 décembre 2012, le Conseil d’Etat décide de donner toute sa force à au principe d’assujettissement automatique à l’IS des SCI qui font de la location en meublé. Dans cet arrêt, il était question d’une résidence dans le midi acquise par le biais d’une SCI. La plupart de l’année, les propriétaires habitaient la résidence. Mais pendant les deux mois de l’été, de manière sporadique, ils la donnaient en location une partie de leur immeuble à des touristes. Nous ignorons comment les contribuables déclaraient les revenus tirés de la location. Toujours est-il que l’administration fiscale revient sur cette organisation. Elle considère que ce n’est pas parce que les locations sont sur une courte période que l’activité n’a à être qualifiée de location en meublé. Elle en tire la conséquence qui s’impose: la SCI doit être regardée comme une société à l’IS. La Cour de Cassation donne raison à l’administration.
Cette analyse est lourde d’effet pour le contribuable. Même si les recettes de locations estivales ne sont pas importantes, le contribuable et sa SCI se retrouvent imposés sur les revenus fictifs de la location pendant le reste de l’année: compte tenu des règles applicables en IS, la période pendant laquelle la résidence disposition, doit être regardée comme créatrice d’un avantage en nature, voir d’un avantage somptuaire.
Cette situation désastreuse et catastrophique aurait pu être évitée si les contribuables avaient été bien conseillés:
1° Solution: il fallait transformer la SCI en SARL avant la mise en location en meublé
La SCI devient une SARL de famille, soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés restent soumis à l’impôt sur le revenu mais dans la catégorie BIC dès lors que la SARL a une activité de location en meublé. L’IS est ainsi définitivement évité. Pour la période où le bien est laissé à disposition des propriétaires deux options sont possibles: soit les propriétaires louent leur bien, dans des conditions proches de celle du marché, et tout se passe comme si la société n’avait qu’une activité commerciale. Soit les propriétaires considèrent que la SARL a une activité saisonnière et réalisent un retraitement des charges de manière à faire en sorte que seules les charges afférentes à la période de location peuvent être déduites. Ainsi donc, la difficulté de cette solution est qu’elle est compliquée à gérer. Les frais de tenue d’une comptabilité en France ne sont pas négligeables.
2° Solution: faire un prêt à usage du bien immobilier au profit de l’associé qui exploite l’activité de location en meublé.
Rien n’empêche la SCI de laisser le bien immobilier à la libre disposition de l’un de ses associés. Un contrat particulier « le commodat » ou le prêt à usage, dont le régime juridique est détaillé dans le code civil permet justement d’organiser contractuellement cette répartition.
L’associé ayant grâce au commodat la libre disposition du bien immobilier, il lui est loisible de réaliser une activité de location en meublé.
Dans cette hypothèse, l’associé ne pourra pas amortir le bien, car il n’en est que détenteur et non propriétaire. Mais, il pourra simplement réaliser une petite activité de location en meublé, sans pour autant que la SCI ne soit considérée comme assujettie à l’IS.
L’avantage de cette organisation consiste donc dans sa simplicité. Elle ne nécessite qu’une mise au point contractuelle entre les obligations de la SCI et celle de l’associé qui bénéficie du prêt à usage. En outre, elle peut entraîner, pour les courtes locations, un effet d’optimisation fiscale: l’associé qui a l’activité de location en meublé pourra sans doute bénéficier du régime micro.
Dans bien des pays, il n’existe pas de distinction entre la location nue et la location équipée. Il est donc délicat d’expliquer pourquoi les choses simples sont finalement si compliquées en France. Mais L’intérêt de ces explications, c’est qu’elles permettent de trouver des nouvelles solutions. En y réfléchissant, le commodat c’est à dire le prêt à usage, n’est pas bien éloigné du droit d’usage temporaire concept ou de la » long lease ». En comparant ces institutions on découvre que dans le commodat comme pour la long lease, l’occupant dispose de la possibilité de réaliser l’activité de son choix: y compris la location en meublé. Dommage que les plaideurs, dans l’arrêt du 28 décembre 2012, n’avaient pas pensé à cette organisation. Il est vrai que l’environnement contractuel est, avec cette solution, bien différent.
article repris avec l’aimable autorisation de Stanislas Lhéritier, avocat spécialiste en droit fiscal
Location à une personne âgée :
Une agence immobilière condamnée à 10 000 € de dommages-intérêts + frais et débours pour avoir oublié de prévenir un bailleur des conséquences de la location à une personne âgée (+ de 70 ans à l’époque, seuil rabaissé à 65 ans avec ALUR)
Dans cette affaire, les héritiers du bailleur décédé reprochaient à l’agent immobilier d’être responsable d’une telle nullité qui leur causait un préjudice puisqu’au lieu de vendre un logement vacant, ils avaient dû le vendre occupé suite au maintien du preneur et donc à moindre prix.
Sur le principe de la responsabilité, ils obtiennent gain de cause car le gérant à l’origine de la conclusion du bail avec un locataire âgé n’avait pas satisfait à son obligation d’information et de conseil.
Même si ce bail ne présentait aucun danger pour le propriétaire lors de sa conclusion puisque celui-ci était lui-même âgé et donc dispensé d’une obligation de relogement, le professionnel aurait dû l’informer des inconvénients à venir pour ses héritiers.
Cour d’appel de Paris, Pôle 4 Chambre 1, 20 juin 2013, n°11/18804
Vérifier l’authenticité d’une déclaration d’impôts
Pour vérifier la véracité d’une déclaration fiscale (vus tous les faux qu’on a), un petit site tout simple.
Il suffit de rentrer le numéro fiscal et la référence de l’avis et vous avez toutes les informations fiscales de votre candidat locataire
https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/
Nous avons vérifié, les informations ne semblent pas marcher pour 2012 et les années précédentes, mais pour 2013 aucun souci.
Nous attirons votre attention sur la jurisprudence récente où, pour ne pas avoir suffisamment vérifié les documents des candidats locataires (qui avaient pour certains produits des faux), des agences ont été condamnées à indemniser leurs bailleurs. Citons par exemple l’arret de cassation du 4 mai 2012 visible ici.
Ce site n’est donc pas juste un moyen de flicage, mais aussi une manière de vous protéger (une petite copie d’écran ou impression du document et vous êtes tranquilles)
à savoir en vrac :
le 1er janvier 2015, l’utilisation des foyers ouverts (cheminées à bois classiques et sans insert) sera interdite à paris et dans 435 communes d’île de france.
Il y a fort à parier que cette mesure, qui vise à diminuer la pollution (une journée au coin du feu étant équivalente en terme d’émissions de particules fines à un diesel roulant pendant 3500 km), sera étendue à d’autres régions d’ici quelques années et que nous serons tous impactés à moyen terme.
Autant s’y préparer dès aujourd’hui !
L’installation d’une hotte aspirante avec rejet d’air extérieur (i.e pas une hotte à charbons) ou d’une VMC est interdite dans les pieces possédant un foyer ouvert (cheminées avec insert comprises) ou une chaudière (sauf dans ce dernier cas « VMC gaz », prévue spécifiquement à cet effet).
Si vous voulez faire cohabiter les deux, une solution est de créer un caisson étanche pour la chaudière avec arrivée d’air indépendante.
à lire cette tres bonne étude sur le sujet.